Op welk soort overeenkomsten is de nieuwe regeling (titel 7

Veelgestelde vragen over de nieuwe regeling Aanneming van werk
Op welk soort overeenkomsten is de nieuwe regeling (titel 7.12) van toepassing?
Dit verschilt per gedeelte van de wet. De regels over aanneming van werk zijn verdeeld in twee
gedeelten (afdelingen). De eerste afdeling bevat regels over aanneming in het algemeen (art. 7:750
t/m 7:764). Deze zijn niet specifiek geschreven voor de aanneming van bouwwerken, zodat zij
bijvoorbeeld ook van toepassing zijn op een overeenkomst waarbij een garagehouder een nieuwe
uitlaat onder een auto moet zetten. Deze regels zijn van regelend recht, u mag er dus van afwijken.
Sommige bepalingen zijn echter van dwingend recht, zoals die over meerwerk. De tweede afdeling is
uitsluitend op de bouw gericht, en wel op een specifiek geval: daar waar het gaat om de bouw van een
woning in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of
bedrijf (oftewel een consument) (art. 765 t/m 7:769). De regels in deze afdeling zijn van dwingend
recht, afwijken mag niet.
Wanneer treedt de wet in werking?
De nieuwe regeling van de aannemingsovereenkomst is per 1 september 2003 in werking getreden.
Die regeling staat in titel 12 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De nieuwe regeling vervangt
de oude, die dateerde uit 1838. In de wet is een overgangsregeling opgenomen, die luidt als volgt:
a. Contracten die na 1 september 2003 zijn/worden gesloten: de nieuwe wet geldt;
b. Contracten die voor 1 september 2003 zijn gesloten: - afdeling 1 (de algemene bepalingen) gaat
pas werken vanaf 1 september 2006 (hiervoor geldt een overgangstermijn van 3 jaar); - afdeling 2 (de
specifieke bepalingen) is niet van toepassing; De overgangsregeling bevat op haar beurt overigens
weer een ingewikkelde uitzonderingsregeling, voor zeldzame gevallen.
Voor welk soort overeenkomsten zal de wet grote gevolgen hebben?
De wet zal grote gevolgen kunnen hebben in geval van bijvoorbeeld een kleiner werk voor de
particuliere opdrachtgever, waarbij de aannemer een omschrijving van het werk maakt, en geen
algemene voorwaarden hanteert (of hij verklaart ze niet op de goede manier van toepassing, zodat ze
niet gelden). In dat geval gelden alléén de bepalingen van de wet. Problemen kunnen ook ontstaan in
de relatie tussen aannemer en onderaannemer. Er is niet zozeer een probleem als er geen algemene
voorwaarden zijn, maar wel als iedere partij naar zijn eigen voorwaarden verwijst. In sommige
gevallen moet de conclusie dan luiden dat er in het geheel geen voorwaarden gelden. In dat geval is
alleen de wettelijke regeling van toepassing, waarbij een moeilijkheid is dat deze niet specifiek
geschreven is voor de relatie tussen onderaannemer en aannemer. Naar verwachting zullen er niet
snel problemen ontstaan in situaties waarin de opdrachtgever wordt bijgestaan door een deskundige
directie en er sprake is van een door die deskundige opgesteld bestek. In dat geval zal vaak de UAV
1989 van toepassing zijn. Evenmin zal het vaak fout gaan bij serienieuwbouwwoningen in opdracht
van consumenten. Alsdan is vaak de GIW garantie- en waarborgregeling van toepassing en zal het
model koop-aannemingsovereenkomst met bijbehorende algemene voorwaarden van toepassing zijn.
Mag ik van de wet afwijken? (dwingend/regelend recht)
Dat hangt er van af. De bepalingen die betrekking hebben op de bouw van een woning voor een
consument (dit is de tweede afdeling) zijn van dwingend recht. Dat betekent dat u van die wettelijke
regels uit de tweede afdeling niet mag afwijken. Dat wil zeggen, u mag niet iets afspreken waardoor
de opdrachtgever slechter af is dan wanneer u de wet zou toepassen. Maakt u toch zulke afspraken,
dan gelden die niet. De bepalingen uit deze afdelingen worden hieronder verder uitgewerkt in
onderdeel III. De bepalingen over aanneming van werk in het algemeen (deze staan in de eerste
afdeling) zijn bijna allemaal van regelend recht. Van die regels mag u afwijken. Toch zitten ook daarin
enkele belangrijke regels die voor de praktijk van belang zijn. Zo ben u altijd verplicht te waarschuwen
voor prijsverhogingen bij meerwerk (art. 7:755), en kunt u uw aansprakelijkheid voor verborgen
gebreken die u kende, niet uitsluiten of beperken (art. 7:762). De bepalingen uit deze afdelingen
worden hieronder verder uitgewerkt in onderdeel II.
Kan ik met de AVA 1992 en de UAV 1989 blijven werken?
Ja, dat kan. Maar let u er wel op dat ook dan sommige (dwingende) regels uit de wet van toepassing
zijn. Zo heeft u bijvoorbeeld een waarschuwingsplicht in geval van meerwerk, en kunt u uw
aansprakelijkheid voor de verborgen gebreken waarmee u bekend bent, niet uitsluiten of beperken.
Bovendien mag u niet afwijken van de dwingende bepalingen over de bouw van een woning in
opdracht van een consument (afdeling 2). Als de UAV 1989 of de AVA 1992 zijn overeengekomen,
kan het dus zijn dat daarnaast nog regels uit de wet gelden. Voor zover dat bepalingen zijn die zien op
aanneming van werk in het algemeen, staan deze regels in de eerste afdeling van titel 7.12 (zie ook
de vragen over de bepalingen). De (dwingende) bepalingen bij bouw van een woning in opdracht van
een consument staan in de tweede afdeling van titel 7.12 (zie ook de vragen bij de specifieke
bepalingen, tweede afdeling). De UAV 1989 wordt naar verwachting in de loop van 2004 aangepast.
Daarbij zal rekening worden gehouden met de nieuwe regels over aanneming van werk. CONGA zal u
van de ontwikkelingen op de hoogte houden.
Vragen over de bepalingen die gelden voor overeenkomsten van aanneming
van werk
Mag ik in de overeenkomst van de regels van de eerste afdeling afwijken?
In de meeste gevallen wel, maar niet altijd. De bepalingen uit de eerste afdeling van de nieuwe titel
7.12 gaan over aanneming van werk in het algemeen en hebben, op een enkele uitzondering na, geen
dwingendrechtelijk karakter. Dat betekent dat partijen in hun overeenkomst van bijna al deze wettelijke
regels mogen afwijken. Dat kan heel expliciet gebeuren door iets anders overeen te komen, zoals in
de aannemingsovereenkomst. Maar het kan ook meer impliciet gebeuren doordat partijen op hun
overeenkomst algemene voorwaarden van toepassing verklaren waarin bepaalde onderwerpen nader
zijn uitgewerkt in de wet. Wanneer die wettelijke bepalingen geen dwingendrechtelijk karakter hebben,
gaat de regeling uit de algemene voorwaarden voor. In zo’n geval hebben de algemene voorwaarden
dus geen 'last' van de wettelijke regeling. Algemene voorwaarden waar in de bouw op grote schaal
gebruik van wordt gemaakt zijn de UAV 1989, de AVA 1992 en de Algemene Voorwaarden voor
Verbouwingen 1998. De eerste afdeling zal derhalve nauwelijks een rol spelen in die gevallen waarin
algemene voorwaarden van toepassing zijn op de overeenkomst, behalve daar waar de bepalingen
van dwingend recht zijn. Zo moet u bijvoorbeeld altijd waarschuwen in geval van meerwerk (zie
vragen over meerwerk en waarschuwingsplicht), en kunt u uw aansprakelijkheid niet uitsluiten voor
verborgen gebreken waarmee u bekend was en die u heeft verzwegen (zie vraag over
aansprakelijkheid). Een duidelijke rol voor de wettelijke regeling is er daarentegen wel wanneer geen
algemene voorwaarden van toepassing zijn op de aannemingsovereenkomst en er ook niet op andere
manier sprake is van uitgebreide afspraken tussen partijen. In die gevallen gelden altijd nog de
wettelijke regels over de aanneming.
Geldt er altijd een waarschuwingsplicht met betrekking tot meerwerk? (art. 7:755)
In principe wel. U hoeft alleen niet te waarschuwen voor de noodzakelijke prijsverhogingen die uit het
meerwerk voortvloeien, als de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen. Dit kan
gemakkelijk tot discussie leiden, welke als resultaat zou kunnen hebben dat u geen aanspraak kunt
maken op betaling van het meerwerk. Om dergelijke discussie te vermijden, kunt u het beste maar
altijd (schriftelijk) waarschuwen in geval van meerwerk.
Tip: Kijk voor een model waarschuwingsbrief in het dossier Modellen Bouwproces.
Wat is er in het GIW-contract geregeld over meerwerk?
Heeft u een GIW-contract met de opdrachtgever, dan mag u bij de opdracht maximaal 25% van de
kosten van het meerwerk in rekening brengen. U kunt deze betaling gebruiken als vergoeding voor
algemene en voorbereidende kosten (tekeningen, constructieberekeningen etc). Dit hoeft niet
onredelijk te zijn als u aan het voorbereidende werk ook daadwerkelijk zoveel procent van het bedrag
kwijt bent. De resterende 75% van het meerwerk mag u pas in rekening brengen zodra het meerwerk
af is.
Hoe lang ben ik nog aansprakelijk na de oplevering van het werk? (art. 7:761)
Met de inwerkingtreding van de nieuwe regeling van de aanneming, geldt een aansprakelijkheid van
de aannemer van 20 jaren voor gebreken (zowel verborgen als niet verborgen) aan het bouwwerk! De
aansprakelijkheid geldt niet voor die gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering
redelijkerwijs had moeten ontdekken. Artikel 761 van boek 7 is niet van dwingend recht. Partijen
kunnen dus van die bepaling afwijken door iets anders overeen te komen. Bij toepassing van de UAV
1989, de AVA 1992 en de AVV 1998 gebeurt dat. Daarin komen we kortere
aansprakelijkheidstermijnen tegen voor verborgen gebreken en – bij de AVA en de AVV 1998 - een
aparte regeling voor het geval het gaat om ernstige gebreken. Bij toepasselijkheid van die
voorwaarden speelt de wettelijke regeling dus geen rol; hier geldt niet de wet maar de algemene
voorwaarden.
Let op: In artikel 7:762 staat een uitzondering: voor verborgen gebreken waarmee u bekend was,
maar die u heeft verzwegen voor de opdrachtgever, kunt u uw aansprakelijkheid niet uitsluiten of
beperken! U bent in deze gevallen gebonden aan de in de wet genoemde
aansprakelijkheidstermijnen, bij bouwwerken is dat 20 jaar. Deze regel is van dwingend recht; u mag
er niet te nadele van de opdrachtgever van afwijken. Voorheen was er in de wet nog een bepaling
opgenomen, die regelde dat de aannemer nog tien jaar aansprakelijk was als het gebouw geheel of
gedeeltelijk vergaat. Deze bepaling stond in artikel 1645 BW) maar is komen te vervallen, evenals de
omkering van de bewijslast. In de UAV 1989 wordt nog wel steeds naar art. 1645 BW verwezen. De
vraag is wat nu het precieze gevolg is van het niet meer bestaan van artikel 1645 BW. Juristen zijn
daar nog niet helemaal uit, maar wel is duidelijk dat de UAV 1989 op dit punt zal moeten worden
aangepast. Bij toepasselijkheid van de AVA 1992 of van de AVV 1998 is er overigens geen probleem,
omdat in die voorwaarden geen verwijzing voorkomt naar artikel 1645 BW en die voorwaarden een
eigen aansprakelijkheidsregeling voor ernstige verborgen gebreken kennen.
Mag de opdrachtgever de overeenkomst zomaar opzeggen? (art. 7:764)
Ja. Volgens de wet is de opdrachtgever “te allen tijde” bevoegd de overeenkomst geheel of
gedeeltelijk op te zeggen. Dit is dan wel een dure grap voor de opdrachtgever: hij zal in dat geval de
prijs moeten betalen die geldt voor het gehele werk, minus de besparingen van de aannemer omdat
hij het werk niet hoeft af te maken. U behoudt dus het recht op winst! U moet op uw beurt wel het werk
aan de opdrachtgever “afstaan”. Werkt u op basis van regie (dwz, de prijs was afhankelijk gemaakt
van de werkelijk door de aannemer te maken kosten, art. 7:764 lid 2, 2e regel), dan wordt de door de
opdrachtgever verschuldigde prijs berekend op grondslag van de gemaakte kosten, de verrichte
arbeid en de winst die de aannemer over het gehele werk zou hebben gemaakt.
Let op: Deze bepaling is van regelend recht, u mag hier dus van afwijken. U kunt derhalve in uw
overeenkomst of voorwaarden opnemen dat de opdrachtgever niet geheel of gedeeltelijk mag
opzeggen. Dat kan bijvoorbeeld handig zijn bij nieuwbouw van appartementen, waarbij u er niet op zit
te wachten dat de koper/opdrachtgever opzegt en u gedwongen bent op eigen kosten verder te
bouwen.
Als er algemene voorwaarden van toepassing zijn, geldt dan ook nog de wet?
Hier kunnen verschillende gevallen worden onderscheiden: -De algemene voorwaarden wijken af van
niet-dwingendrechtelijke bepalingen van de wet: de algemene voorwaarden gelden; -De algemene
voorwaarden wijken van af dwingendrechtelijke bepalingen van de wet: de wet gaat voor!; -De wet
regelt iets, wat niet in de algemene voorwaarden geregeld is: de wet geldt aanvullend op de algemene
voorwaarden.
Als er geen algemene voorwaarden zijn overeengekomen, wat geldt er dan?
Als er geen algemene voorwaarden zijn overeengekomen, en er gelden ook niet op een andere
manier uitgebreide afspraken tussen partijen, dan gelden de regels over aanneming van werk zoals ze
in de wet staan.
Ben ik gebonden aan de richtprijs die ik heb afgegeven? (art. 7:752 lid 2)
Het noemen van richtprijzen is geen vrijblijvende zaak. Als u een richtprijs afgeeft, mag die in beginsel
met niet meer dan 10% worden overschreden. Dit mag alleen als: - u de opdrachtgever tijdig (en
schriftelijk) waarschuwt dat u de richtprijs waarschijnlijk met meer dan 10% zult overstijgen. De
opdrachtgever moet dan de gelegenheid krijgen om het werk te beperken of te vereenvoudigen; hierover in het contract of de algemene voorwaarden iets is afgesproken; - hiervoor een stelpost is
opgenomen in de offerte / begroting.
Let op: De wet geeft aan dat u al moet waarschuwen als het al waarschijnlijk is dat de richtprijs met
meer dan 10% wordt overschreden!
Als ik een stelpost opneem, moet ik die dan ook als een richtprijs beschouwen? (art. 7:752 lid
2)
Voor een richtprijs geldt dat deze in beginsel met niet meer dan 10% mag worden overschreden.
Dreigt dat wel te gebeuren, dan moet u de opdrachtgever daarvoor waarschuwen. (zie vraag 4) Voor
stelposten geeft de wet niet expliciet aan dat deze met niet meer dan 10% overschreden mogen
worden. Toch is aannemelijk dat ook stelposten als richtprijzen worden beschouwd. Concreet betekent
dit dat ook bij overschrijding van een stelpost met meer dan 10%, u de opdrachtgever vooraf
schriftelijk moet waarschuwen. Een voorbeeld: - De richtprijs voor het totale werk is ca. € 100.000,--. U
moet waarschuwen als het waarschijnlijk is dat deze richtprijs met meer dan 10% (€ 10.000,--) wordt
overschreden. - Voor diverse onderdelen neemt u stelposten op, bijvoorbeeld: keuken ca. € 20.000,-en badkamer ca € 10.000,-- Deze beide stelposten mogen dan ieder nog met maximaal 10%
overschreden worden. U moet dus waarschuwen als het ernaar uitziet dat ze met meer dan 10%
worden overschreden. De overschrijdingen van 10% voor de stelposten tellen niet mee voor de
overschrijding van de richtprijs die voor het totale werk is afgegeven.
Tip: U kunt meer speelruimte voor uzelf creëren door aparte stelposten op te nemen voor grote
posten die gemakkelijk overschreden kunnen worden.
In welke gevallen moet ik de opdrachtgever waarschuwen?
De wet gaat er van uit dat de aannemer verplicht is om het werk op een zorgvuldige en deskundige
manier uit te voeren. Daaruit vloeit voort dat hij de opdrachtgever tijdig waarschuwt voor
omstandigheden die tot overschrijding van het budget zouden kunnen leiden. De gedachte hierachter
is dat de opdrachtgever tijdig in de gelegenheid gesteld wordt om het werk zo mogelijk te beperken of
te vereenvoudigen, en dat hij niet achteraf onverwacht met kostenverhogende zaken wordt
geconfronteerd. De waarschuwingsplicht geldt in diverse gevallen: - Het is waarschijnlijk dat de reeds
gegeven richtprijs met meer dan 10% zal worden overschreden (art. 7:752 BW); - Uit de door de
opdrachtgever gewenste wijzigingen of toevoegingen vloeit een noodzakelijke prijsverhoging voort
(meerwerk) (art. 7:755 BW); - Na het sluiten van de overeenkomst zijn kostenverhogende
omstandigheden aan het licht gekomen die niet aan de aannemer kunnen worden toegerekend (art.
7:753 BW); - Er is sprake van een onjuistheid in de opdracht, dan wel gebreken en ongeschiktheid
van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever
een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in de door de opdrachtgever verstrekte plannen,
tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften (art. 7:754 BW). Bij een
waarschuwing ingevolge de artikelen 7: 752 en 753 BW dient u de opdrachtgever in de gelegenheid te
stellen om het werk alsnog te beperken of de vereenvoudigen. Het initiatief tot contact ligt bij u als
aannemer. De gedachte hierachter is dat u de opdrachtgever altijd zo spoedig mogelijk wijst op een te
verwachten kostenoverschrijding, zodat de opdrachtgever tijdig maatregelen kan nemen om de
overschrijding van het budget zo beperkt mogelijk te houden.
Tip: In het dossier Modellen Bouwproces is een model waarschuwingsbrief opgenomen, waarin u
eenvoudig aan kunt kruisen welk soort waarschuwing het betreft.
Moet ik waarschuwen bij fouten in de opdracht, bij gebreken of ongeschiktheid van zaken?
(art. 7:754)
Ja. De opdrachtgever is verantwoordelijk voor fouten of gebreken in door hem aan de aannemer
verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften. Daarmee is
echter niet gezegd dat u deze aanwijzingen blindelings mag volgen. De wet schrijft voor dat de
aannemer moet waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij die kende of
redelijkerwijze behoorde te kennen. Als de aanwijzingen fouten bevatten die u als deskundig vakman
zouden moeten opvallen, dan moet u deze fouten daadwerkelijk onderkennen en daarvoor
waarschuwen. Deze waarschuwingsplicht vloeit als het ware voort uit de verplichting tot zorgvuldige
en deskundige uitvoering van het werk. Het gaat hierbij dus niet alleen om fouten in de opdracht, maar
ook om gebreken en ongeschiktheid van zaken die van de opdrachtgever afkomstig zijn. Ook de
grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren valt hieronder.
Is er ook een precontractuele waarschuwingsplicht, d.w.z. vòòr het aangaan van de
overeenkomst? (art. 7:754)
Ja. De wet bepaalt namelijk dat de aannemer bij het aangaan of bij het uitvoeren van de
overeenkomst verplicht is om de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht,
voor zover de aannemer deze onjuistheden kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Die plicht
geldt ruim, namelijk voor onjuistheden in al hetgeen van de opdrachtgever afkomstig is. Deze
precontractuele waarschuwingsplicht is niet helemaal nieuw, want hij werd in de rechtspraak al eerder
aangenomen. Deze waarschuwingsplicht wordt gezien als een uitvloeisel van de redelijkheid en
billijkheid zoals die ook al gelden in het stadium voordat een contract tot stand komt. Redelijkheid en
billijkheid brengen mee dat wanneer een aannemer (die voor dit werk eigenlijk nog geen aannemer is)
merkt dat de opdrachtgever (die voor dit werk eigenlijk nog geen opdrachtgever is) een fout heeft
gemaakt, de aannemer de opdrachtgever op die fout attent maakt. Hoewel de precieze betekenis van
de bepaling nog niet geheel duidelijk is, kan daarover al vast wel het volgende worden gezegd. Het
lijkt logisch om te veronderstellen dat de mogelijkheden voor een aannemer om te bemerken dat
sprake is van een fout niet alleen afhangen van zijn deskundigheid, maar ook van de precontractuele
verhouding tussen partijen. Is sprake van één op één verkeer – waarin de aannemer juist ook kijkt
naar technische aspecten van het werk - dan mag van die aannemer eerder worden verwacht dat hij
waarschuwt tegen fouten in de omschrijving e.d. dan wanneer van zo’n situatie geen sprake is. In het
één op één verkeer is immers sprake van een vertrouwensrelatie tussen partijen, waarbij past dat de
aannemer meedenkt, fouten signaleert en deze aan de opdrachtgever meldt. Is daarentegen sprake
van een aanbestedingssituatie, dan zal van de aannemer niet verwacht mogen worden dat hij zich in
alle technische aspecten van het werk verdiept. De aandacht van de aannemer is bij een
aanbesteding immers vooral gericht op het afgeven van een prijs – daar is het ook de opdrachtgever
om te doen – en dit in de wetenschap dat de aannemer aan een aantal aanbestedingen zal moeten
meedoen om een keer ook daadwerkelijk de opdracht te kunnen verkrijgen. Mocht u niettemin bij een
aanbesteding een fout opmerken dan moet u daarvan melding maken aan de opdrachtgever. Het
beste kan dat gebeuren in het kader van de inlichtingen, zodat ook andere bedrijven op de hoogte
kunnen komen van het probleem. Wanneer u bij deelname aan een aanbesteding een fout opmerkt, is
het dus niet langer verstandig om een waarschuwing voor zich te houden met de bedoeling er later
tijdens de uitvoering mee te komen en daarop een claim te baseren. Een dergelijke strategie werd wel
eens gevoerd, maar is met het van kracht worden van de nieuwe wettelijke regeling niet verstandig
meer. Te verwachten is dat opdrachtgevers meer dan eens een aannemer zullen voorhouden dat de
aannemer in de precontractuele fase op een onjuistheid in de opdracht had moeten wijzen.
Opdrachtgevers zullen die waarschuwingsplicht ruim willen interpreteren. Het bovenstaande laat al
zien dat er ruimte is voor een genuanceerde benadering. En bovendien gaat het bij de
waarschuwingsplicht uiteindelijk om de vraag of u de onjuistheid “redelijkerwijs behoorde te kennen”.
Indien geen enkele deelnemer aan een aanbesteding de opdrachtgever op de onjuistheid heeft
gewezen, is dat een aanwijzing dat het niet ging om een onjuistheid die u redelijkerwijs behoorde te
kennen.
Waarom hoeft de opdrachtgever meerwerk soms niet te betalen? (art. 7:755)
U kunt alleen aanspraak maken op betaling van meerwerk als u de opdrachtgever vooraf tijdig
gewezen heeft op de prijsverhogingen van het meerwerk! Laat u de waarschuwing achterwege, dan
kunt u in beginsel geen aanspraak op betaling maken! Niet zelden wil een opdrachtgever aan het
oorspronkelijke werk toevoegingen of veranderingen aanbrengen, en niet zelden hebben deze een
verhoging van de prijs tot gevolg. De wet bepaalt nu, dat de aannemer alleen aanspraak kan maken
op de kosten van het meerwerk, als hij de opdrachtgever “tijdig heeft gewezen op de noodzaak van
een dergelijke prijsverhoging”. De strekking van deze bepaling is dat de aannemer de opdrachtgever
moet behoeden voor vermijdbare kostenoverschrijdingen.
Let op: Deze bepaling over de waarschuwingsplicht bij meerwerk in de wet staat bij de algemene -niet
dwingende- regels van aanneming van werk. Toch is deze regel van dwingend recht, dus u mag niet
iets anders afspreken met de opdrachtgever. In feite komt het er op neer dat u de opdrachtgever altijd
vooraf zult moeten waarschuwen voor de uit het meerwerk voortvloeiende prijsverhoging, dus ook als
er algemene voorwaarden gelden. Er is een uitzondering op deze regel. Als de opdrachtgever de
noodzaak tot prijsverhoging uit zichzelf had moeten begrijpen, dan kunt u de waarschuwing
achterwege laten (zie ook vraag 9). Om discussie op dit punt te voorkomen, kunt u maar beter
standaard een (schriftelijke) waarschuwing doen uitgaan. Deze waarschuwingsplicht verlangt van u
dat u er steeds alert op bent of dat wat de opdrachtgever wil, gezien moet worden als een toevoeging
of verandering. Als de opdrachtgever u bijvoorbeeld vraagt nog even die verwarmingsbuizen weg te
werken, zult moeten bedenken of deze vraag of dat klusje al dan niet al in het aangenomen werk zat.
Is dat niet het geval, dan zult u de opdrachtgever moeten wijzen op de kostenkant van de zaak, als u
tenminste aanspraak wil maken op die kosten!
Tip: Kijk voor een model waarschuwingsbrief in het dossier Modellen Bouwproces.
Vragen over Bouw van een woning voor een consument (titel 7.12 tweede afdeling)
Mag ik in de overeenkomst van de regels van de tweede afdeling afwijken?
Nee. De regels uit deze tweede afdeling (bouw van een woning voor een consument) hebben alle een
dwingendrechtelijk karakter. Van deze regels mag u niet ten nadele van de opdrachtgever afwijken.
Doet u dat toch, dan gelden die afwijkende afspraken niet. Uiteraard mag u wel afwijken van de wet,
als dat voor de opdrachtgever gunstiger is.
Mag de koper altijd 5% achterhouden bij oplevering? (art. 7:768)
Ja. De opdrachtgever mag maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn(en). Hij
mag het geld niet op zijn eigen rekening laten staan; wil hij van deze mogelijkheid gebruik maken dat
moet hij het bedrag in depot storten bij een notaris. De opdrachtgever mag altijd van deze
mogelijkheid gebruik maken, dus ook als u zonder gebreken heeft opgeleverd! Dit wordt gezien als het
belangrijkste drukmiddel van de opdrachtgever, om te zorgen dat u uw (opleverings-)verplichtingen
goed nakomt. De opdrachtgever hoeft van deze mogelijkheid geen gebruik te maken. Ook mag hij
minder dan 5% inhouden. De opdrachtgever mag dit zelf beslissen. Een afspraak in uw overeenkomst
dat hij maar maximaal 3% zal mogen inhouden (dwz in depot storten) is nietig.
Hoe lang mag de notaris het bedrag dat in depot is gestort onder zich houden?
Het bedrag blijft in beginsel drie maanden bij de notaris in depot, waarna de notaris het aan u over
maakt. De notaris hoeft het bedrag na die termijn niet over te maken, als de opdrachtgever de
opschorting van de betaling langer wil laten duren. De opdrachtgever moet daarvoor dan wel een
goede reden hebben. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om een tekortkoming van u als aannemer.
Bovendien moet het bedrag dat de opdrachtgever na die eerste drie maanden nog wil vasthouden, in
redelijke verhouding staan tot de tekortkoming van u als aannemer. De opdrachtgever moet aan de
notaris aangeven tot welk bedrag het depot moet worden gehandhaafd. Staan er na drie maanden
nog gebreken open, dan kan de opdrachtgever zijn schade ook “afkopen”, door slechts een deel van
het depotbedrag naar u over te (laten) maken en een deel in te houden. Dit geldt echter alleen als
hierover niets specifieks is afgesproken. Vaak is dat echter wel het geval. In het GIW-contract
bijvoorbeeld kan de opdrachtgever (een deel van) het depot alleen terugkrijgen op basis van een
beslissing van een (opleverings-) arbiter.
Krijg ik rente over het bedrag dat bij de notaris in depot staat?
De opdrachtgever is geen rente verschuldigd over het bedrag dat bij de notaris in depot staat. Wilt u
van de notaris rente ontvangen, probeer dat dan vooraf met de notaris af te spreken. Weigert de
opdrachtgever na drie maanden ten onrechte om het depot of de bankgarantie te laten vervallen, dan
heeft u recht op schadevergoeding. Hiervoor geldt dan de wettelijke rente over de periode dat de
opdrachtgever ten onrechte de betaling heeft opgeschort.
Kan ik voorkomen dat de opdrachtgever die laatste 5% bij de notaris in depot zet?
Ja. Dit kan door vervangende zekerheid te stellen, bijvoorbeeld door middel van een bankgarantie.
Door het stellen van de bankgarantie vervalt het recht van de opdrachtgever om 5% in depot te
storten. Het stellen van een bankgarantie voor de onderhoudstermijn waartegenover de
opdrachtgever de laatste termijn van de aanneemsom op datum oplevering betaald moet hebben, is
de aanbevolen regeling om op de opleveringsdatum het retentierecht te kunnen uitoefenen. Oftewel,
wilt u bij de oplevering uw retentierecht kunnen uitoefenen, biedt dan (tijdig) een bankgarantie aan
voor die (maximaal) 5%; de opdrachtgever moet dan aan u betalen. Doet hij dat dan niet, dan kunt u
uw retentierecht uitoefenen. Zijn er gebreken die na drie maanden nog gelden, dan kan de
opdrachtgever in principe aanspraak maken op een deel van de garantie, om zo zijn schade “af te
kopen”. Dit geldt echter alleen als hierover niets specifieks is afgesproken. Vaak is dat echter wel het
geval. In het GIW-contract bijvoorbeeld kan de opdrachtgever alleen aanspraak maken op (een deel
van) de bankgarantie op basis van een beslissing van een (opleverings-) arbiter.
Zijn de GIW modellen koop-/aannemingsovereenkomst aangepast aan de wet?
Ja, de modellen van GIW zijn aangepast aan de nieuwe wetgeving. U kunt ze downloaden vanaf de
website van het GIW, www.giw.nl
Gelden deze bepalingen ook bij een verbouwing?
Nee, het gaat om de bouw van een woning door een particulier. Verbouwing valt hier niet onder.
Gelden deze bepalingen ook als de opdrachtgever een professionele partij is, zoals een
woningcorporatie? (art. 7:765)
Nee, de regeling is uitdrukkelijk geschreven met het oog op de bescherming van de consument. Er
moet opdracht zijn verleend door “een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van zijn
beroep of bedrijf”.
Mag ik de overeenkomst van de bouw van een woning ook mondeling aangaan? (art. 7:766 lid
1)
Nee, de overeenkomst moet schriftelijk worden aangegaan.
Geldt er een bedenktijd voor de opdrachtgever nadat de overeenkomst getekend is? (art. 7:766
lid 2)
Ja, drie dagen. De bedenktijd houdt in dat de opdrachtgever de overeenkomst zonder opgave van
redenen mag ontbinden. Deze ontbinding door de opdrachtgever is niet aan een bepaalde vorm
gebonden. Ook een mondelinge ontbinding is dus rechtsgeldig. Om bewijstechnische redenen zal een
opdrachtgever echter vrijwel altijd kiezen voor een schriftelijk ontbinding. De bedenktijd geldt alleen
voor de opdrachtgever, dus niet voor de aannemer. Om duidelijk te hebben wanneer de bedenktijd
gaat lopen, moet: de aannemingsovereenkomst schriftelijk worden aangegaan (dit betekent dat beide
partijen de overeenkomst moeten hebben getekend) en de overeenkomst – of een afschrift daarvan –
aan de opdrachtgever ter hand worden gesteld. De bedenktijd gaat in op de dag na de dag waarop de
opdrachtgever de overeenkomst heeft ontvangen. De aannemer mag van de opdrachtgever een
gedateerd ontvangstbewijs vragen bij de overhandiging van de overeenkomst (of van het afschrift
daarvan). De bedenktijd voor de opdrachtgever is drie dagen. Op deze termijn is de Algemene
Termijnenwet van toepassing. Dat wil zeggen dat ten minste twee van de drie dagen geen zaterdag,
zondag of algemeen erkende feestdag mogen zijn. Daarnaast geldt dat als de bedenktijd eindigt op
een dergelijke dag, hij wordt verlengd tot de eerstvolgende dag die geen zaterdag, zondag of
algemeen erkende feestdag is.
Geldt de bedenktijd ook als de grond al in eigendom van de opdrachtgever is, of als de grond
apart gekocht is? (art. 7: 766 lid 3)
Nee. De bedenktijd, en de verplichting om de overeenkomst op schrift te stellen, gelden alleen als de
aanneming is gekoppeld aan verkoop van de grond (ook via een ABC-constructie). Als de
opdrachtgever al eigenaar was van de grond, of die grond apart gekocht is, dan heeft hij geen
bedenktijd en is hij dus gewoon gebonden aan de aannemingsovereenkomst.
Wat zegt de wet over de termijnenregeling? (art. 7:767)
De betalingstermijnen dienen in verhouding te staan tot de voortgang van het werk. Tot meer kan de
opdrachtgever niet worden verplicht. Een vooruitbetaling is in principe niet toegestaan. Een kleine
vooruitbetaling mag echter wel; de betalingen moeten nl. “bij benadering” overeenstemmen met de
voortgang van de bouw. U mag afspreken (dit moet dan in de overeenkomst staan!) dat de
opdrachtgever tot zekerheid maximaal 10% van de aanneemsom in depot stort bij een notaris, of
daarvoor een andere zekerheid stelt (zoals een bankgarantie).
Mag ik een eerste termijn van 10% vragen bij start bouw? (art. 7:767)
Dit mag alleen als bij de start van de bouw ook daadwerkelijk ongeveer 10% van de aanneemsom is
besteed, bijvoorbeeld aan inkoop van materiaal. Doorgaans zal dit niet het geval zijn. In ieder geval is
het standaard opnemen van een eerste termijn zoals “10% bij start bouw” niet (meer) toegestaan.
Mag ik bedingen dat de opdrachtgever 10% van de aanneemsom als zekerheid in depot stort?
(art. 7:767)
Ja, dat mag. U moet dit wel vooraf met de opdrachtgever schriftelijk afspreken. Het beste kunt u dit in
de overeenkomst opnemen.