Woning en hypotheek - Linders Notarissen

Woning en hypotheek
Appartementsrecht
U wilt een appartement kopen. Wat wordt dan precies uw eigendom? Moet u lid worden van de Vereniging van
Eigenaren of bijdragen in de servicekosten? En over welk bedrag moet u overdrachtsbelasting betalen?
In de wet staat dat alles dat aard- en nagelvast aan de grond verbonden is eigendom is van de grondeigenaar.
Dat is wat lastig als u bijvoorbeeld eigenaar wilt worden van een woning op de zesde etage. Daarom is het
appartementsrecht in het leven geroepen.
Als het eigendom van de grond en de opstallen in appartementsrechten wordt gesplitst, is de eigenaar van een
appartementsrecht op de eerste plaats mede-eigenaar van het gehele gebouw én van de ondergrond. Tevens is hij de
enige van de eigenaren die bepaalde gedeelten van het gebouw (zijn woning) mag gebruiken.
Dat u als eigenaar van een appartementsrecht mede-eigenaar bent van het gehele gebouw heeft tot gevolg dat alle
appartementseigenaren tezamen het gebouw moeten onderhouden en de opstallen samen moeten verzekeren. Vaak
worden ook onderling regels vastgelegd over bijvoorbeeld geluidsoverlast (denk aan het aanleggen van stenen of
houten vloeren met geluidsisolatie).
De kosten van onderhoud e.d. worden over de verschillende appartementseigenaren omgeslagen, meestal via de
servicekosten. Dus als uw appartement een tiende van het hele gebouw uitmaakt, zult u in het algemeen ook een
tiende van de gezamenlijke kosten moeten betalen.
Soms is in de splitsingsakte de verdeling van de kosten anders geregeld. Zo komt het voor dat de eigenaren
van de appartementen op de begane grond niet mee hoeven te betalen aan de lift. Het is dus aan te raden de
kostenverdeling goed te bestuderen.
Officiële papieren
De spelregels binnen een appartementengebouw worden vastgelegd in de splitsingsakte (al dan niet met
bijbehorend algemeen splitsingsreglement), de splitsingstekening en (eventueel) het huishoudelijk reglement.
Daarnaast zijn de actuele cijfers en jaarstukken van de Vereniging van Eigenaren en uiteraard de hoogte van de
servicekosten voor u van belang. Als u zich oriënteert op de aankoop van een appartementsrecht dient u dus om
deze stukken te vragen.
Vereniging van Eigenaren
De kosten voor het onderhoud van een gebouw kunnen aanzienlijk zijn. Dat is een van de redenen waarom u
automatisch lid bent van een Vereniging van Eigenaren als u eigenaar bent van een appartementsrecht. Aan deze
vereniging betaalt u servicekosten. Hieruit worden de verzekeringen, het onderhoud van liften, het schoonhouden en
de verlichting van het trappenhuis e.d. betaald.
Aansprakelijkheid voor servicekosten
Als u een appartementsrecht koopt bent u in het algemeen aansprakelijk voor de achterstanden die uw voorganger
over het lopende en voorafgaande boekjaar heeft bij de Vereniging van Eigenaren. Daarom hecht de notaris aan
de notariële akte van levering een brief van de Vereniging van Eigenaren waarin staat hoe groot de eventuele
betalingsachterstand is. Tenzij u anders met de verkoper heeft afgesproken dient deze er uiteraard voor te zorgen dat
hij geen achterstanden heeft.
Reservefonds Vereniging van Eigenaren
Een Vereniging van Eigenaren is verplicht om geld te reserveren voor groot onderhoud. Een spaarpot dus voor als
over een aantal jaren bijvoorbeeld het dak moet worden vervangen. Daarmee wordt voorkomen dat er niet genoeg
geld is als het noodzakelijk groot onderhoud zich aandient.
Overdrachtsbelasting
Als u een appartementsrecht koopt, koopt u ook de positie die de verkoper van het appartement bij de Vereniging
van Eigenaren heeft. Dit betekent dat als het door u te kopen appartementsrecht een tiende deel van het gehele
gebouw uitmaakt, u ook een tiende deel van het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren overneemt. Zit er in
het reservefonds e 25.000,-, dan is uw aandeel dus e 2.500,-. Het geld dat in het reservefonds zit kunt u overigens
niet opnemen.
Voor de berekening van de overdrachtsbelasting verdeelt u de door u te betalen koopsom over het
appartementsrecht en uw aandeel in het reservefonds. In het voorbeeld betaalt u € 2.500,- voor de overname van het
aandeel in het reservefonds. Hierover hoeft u geen overdrachtsbelasting te betalen.
Let op
Als u het aandeel in het reservefonds betaalt met geleend geld, dan is de hypotheekrente die u voor deze e 2.500,betaalt, niet aftrekbaar.
Een heel enkele keer heeft een Vereniging van Eigenaren groot onderhoud uitgevoerd met geld dat door de
Vereniging is geleend. In feite is er dan een negatief reservefonds. De gezamenlijke eigenaren van het gebouw dienen
de door de Vereniging aangegane schuld af te lossen. Als u in zo’n gebouw een appartementsrecht koopt, dan koopt
u ook een deel van deze aflossingsverplichting. Voor de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting telt u
uw aandeel in deze schuld bij de koopsom op.