Boekje ASRE Talent Seminar

ASRE Talent Seminar 2011/2012
15 juni 2012
PROGRAMMA
12.45 – 13.15 uur
Ontvangst
13.15 – 13.25 uur
Opening Arthur Marquard
13.25 – 14.10 uur
Keynote sessie
Discussieleider: drs. A.R. Marquard
14.10 – 15.25 uur
Parallel sessies A & B
Discussieleiders: dr. A. Wilts en drs. W.J. van der Post
15.25 – 15.45 uur
Pauze
15.45 – 17.00 uur
Parallel sessies C & D
Discussieleiders: dr. A. Wilts en drs. W.J. van der Post
Vanaf 17.00 uur
Borrel
1
2
1
2
2
Keynote spreker heeft maximaal 20 minuten spreektijd waarna nog 15 minuten ruimte is voor discussie.
Parallel sessie: twee sprekers met elk maximaal 20 minuten spreektijd. Per spreker 15 minuten ruimte voor
discussie.
2
SPREKERS & ONDERWERPEN
Brugt Bakker MSRE (Cushman & Wakefield)
De zelfstandige ondernemer in binnenstedelijke planmatige winkelcentra: een lust of een
last?
Trefwoorden: winkelcentra, branche- en huurdersmix, kwantitatieve analyse
Patrick Glas MSRE (Ahold Europe Real Estate & Construction)
Risicomanagement, kan het concreter?
Trefwoorden: risicomanagement, Enterprise Risk Management (ERM), meervoudige casestudy
Eva Hekkenberg MRE (Ymere)
Efficiënte herstructurering: een onderzoek naar de mogelijkheden van meer flexibiliteit in de
stedelijke herstructureringsplannen van woningcorporaties
Trefwoorden: woningcorporaties, transactiekostentheorie, stedelijke vernieuwing
Remko Jaspars MSRE (Deloitte Financial Advisory Services)
Verbetering van toegang tot kapitaal voor Nederlandse; Onderzoek naar de mogelijkheden
voor een ziekenhuis om de toegang tot kapitaal te vergroten
Trefwoorden: ziekenhuisvastgoed, financiering, managementmodellen
Herman Klaseboer MSRE (Rabobank IJsseldelta)
De financierbaarheid van het verduurzamen van de bestaande kantorenvoorraad
Trefwoorden: kantorenmarkt, duurzaamheid, financiering
Saskia Nieuwenhuizen MRE (ASR Vastgoed Ontwikkeling)
Werk aan de winkel! Een aanpak voor herontwikkeling van winkelcentra met verdeeld
eigendom
Trefwoorden: winkelcentra, samenwerkingsmodellen, meervoudige casestudy
Jaap Snellen MRE (CBRE Global Investors)
Het effect van financiering op kantoorbeleggingen: een Monte Carlo simulatie van rendementrisicoverhouding bij het gebruik van vreemd vermogen
Trefwoorden: kantorenmarkten, scenarioanalyse, strategisch financieringsbeleid
George Soebiantono MSRE (Pieterse Terwel Grevink Advies)
Duurzaam ziekenhuisvastgoed; een procesmodel voor het ontwikkelingsproces
Trefwoorden: ziekenhuisvastgoed, duurzaamheid, procesmodellen
Peter Vorenkamp MRE (Havenbedrijf Rotterdam)
Vastgoed en systematisch risico: over de invloed van direct vastgoed op het rendement- en
risicoprofiel van een onderneming
Trefwoorden: risico, financiële beleggingstheorieën, haven gerelateerd vastgoed
3
ZAALINDELING
Kohnstamm
Kruyt
Keynote
Brugt Bakker MSRE
13.25–14.10
Discussieleider:
Drs. A.R. (Arthur) Marquard
Parallel sessie
14.10–15.25
Parallel sessie
15.45–17.00
A
B
Herman Klaseboer MSRE
George Soebiantono MSRE
Remko Jaspars MSRE
Jaap Snellen MRE
Discussieleider:
Dr. A. (Arnold) Wilts
Discussieleider:
Drs. W.J. (Wim) van der Post
C
D
Patrick Glas MSRE
Peter Vorenkamp MRE
Eva Hekkenberg MRE
Saskia Nieuwenhuizen MRE
Discussieleider:
Dr. A. (Arnold) Wilts
Discussieleider:
Drs. W.J. (Wim) van der Post
4
ABSTRACTS
Keynote
Brugt Bakker MSRE (Cushman & Wakefield) – De zelfstandige ondernemer in
binnenstedelijke planmatige winkelcentra: een lust of een last?
Trefwoorden: winkelcentra, branche- en huurdersmix, kwantitatieve analyse
Dit onderzoek naar de (financiële) meerwaarde van zelfstandige ondernemers in de brancheen huurdersmix van binnenstedelijke planmatige winkelcentra heeft tot doel een
kennisbijdrage te leveren aan de discussie die gaande is over de concurrentiepositie van de
zelfstandige ondernemer in het centraal winkelgebied. Door middel van (wetenschappelijk)
literatuur- en empirisch onderzoek is getracht antwoord te geven op de vraag in hoeverre de
zelfstandige ondernemers in kwalitatieve en/of kwantitatieve zin van meerwaarde zijn voor
ontwikkelaars/beleggers in binnenstedelijke planmatige winkelcentra. Aan de hand van
verschillende regressie analyses is nagegaan, naast andere belangrijke huurprijsbepalende
factoren, welke invloed de zelfstandige ondernemer op de huurprijs uitoefent in de
binnenstedelijke planmatige winkelcentra in Nederland. Zodoende is gekeken naar de
meerwaarde voor ontwikkelaars en beleggers van zelfstandige ondernemingen in
binnenstedelijke centra.
Naast de traditionele factoren als markt, locatie en gebouwkenmerken blijkt de branche- en
huurdersmix een belangrijke huurprijs beïnvloedende factor te zijn in de onderzochte
Nederlandse planmatige winkelcentra. De hoofdbranches Mode & Luxe en Persoonlijke
verzorging kunnen worden getypeerd als de core hoofdbranches, die de hoogste huurprijzen
per vvo betalen. Ook het type retailer blijkt een duidelijke invloed uit te oefenen op de
huurprijs: zelfstandige ondernemers blijken een significant lagere huurprijs per m² te betalen
dan de gevestigde winkelketens.
Verder heeft consumentenonderzoek getoond dat de aanwezigheid van zelfstandige
ondernemers belangrijk wordt geacht bij het bezoeken van het winkelgebied en dat zij mede
bepalend zijn voor de sfeer en gezelligheid in een binnenstad. Men is bereid extra te betalen
voor service en de diversiteit van het winkelaanbod is belangrijker dan de prijs. Hoewel
ontwikkelaars en beleggers het belang van de ‘couleur locale’ erkennen, kiezen zij in de
praktijk veelal toch voor de winkelketens.
5
Sessie A
Herman Klaseboer MSRE (Rabobank IJsseldelta) – De financierbaarheid van het
verduurzamen van de bestaande kantorenvoorraad
Trefwoorden: kantorenmarkt, duurzaamheid, financiering
Het doel van dit scriptieonderzoek is inzichtelijk te maken wat de bestaande mogelijkheden
en beperkingen zijn voor het financieren van verduurzamen van bestaande kantoren evenals
te komen tot aanbevelingen hoe het verduurzamen het beste financierbaar kan worden
gemaakt.
Er is een literatuurstudie gedaan naar de kantorenmarkt, naar duurzaamheid en de opdracht
die er is voor de kantorenmarkt voor het verduurzamen. Verder is onderzoek gedaan naar de
mogelijkheden die nu in de markt zijn om duurzaamheid te financieren. Vervolgens is er op
basis van interviews bij vastgoedbanken, instellingen, ontwikkelaars en beleggers kennis en
data verzameld. Dit is samen met de uitgevoerde casestudies de basis voor de
mogelijkheden en beperkingen van de bestaande financieringsmethoden in beeld te brengen.
Het onderzoek is voornamelijk kwalitatief van aard zijn, waarbij het in kwantitatieve zin wordt
ondersteund met de resultaten uit de casestudies.
Het onderzoek naar de bestaande mogelijkheden voor financiering voor duurzaam vastgoed
toont aan dat deze erg gering zijn. Het onderzoek toont ook aan dat duurzaamheid
onvoldoende waarde toevoegt voor vastgoedbanken om hierop te kunnen financieren en ook
dat de cashflow een beperkende factor is voor het financieren van de noodzakelijke
investeringen. Duidelijk is wel dat de opkomende markt van ESCo’s mogelijkheden biedt voor
de energie-investeringen, maar dit wordt weer geremd door haar eigen financierbaarheid. Als
er geen andere oplossingen komen dan zal een groot deel van de kantoorpanden niet
worden verduurzaamd, waardoor ze ook niet meer concurrerend zijn en naar verwachting ook
in waarde zal dalen. En nog belangrijker is dat de CO2-opdracht niet zal gaan lukken.
Om het verduurzamen financierbaar te maken, zijn andere waardecomponenten noodzakelijk
en/of oplossingen die minder drukken op de cashflow. Als afsluiting van het onderzoek
worden oplossingen gepresenteerd die het verduurzamen van kantoren wel (in grote mate)
financierbaar maken.
6
Sessie A
George
Soebiantono
MSRE
(Pieterse
Terwel
Grevink
Advies)
–
Duurzaam
ziekenhuisvastgoed; een procesmodel voor het ontwikkelingsproces
Trefwoorden: ziekenhuisvastgoed, duurzaamheid, procesmodellen
Voor zowel profit als non-profit organisaties is duurzaamheid geen onderscheidende factor
meer, maar een vereiste. Echter, op het gebied van de ontwikkeling van duurzaam
ziekenhuisvastgoed kan wetenschappelijk een belangrijke slag worden gemaakt. Zo bestaat
er bij ziekenhuisorganisaties in beperkte mate inzicht in de financieel-economische voordelen
die duurzaam vastgoed met zich mee kan brengen. Daarnaast zijn er geen specifieke
instrumenten voorhanden voor het ontwikkelingsproces om duurzaam ziekenhuisvastgoed te
realiseren.
Om tot een geschikt procesmodel te komen is gekozen voor een kwalitatief, explorerend en
adviserend onderzoek uit te voeren. Hiertoe zijn in de literatuur verschillende actuele
procesmodellen geanalyseerd en is, gezien de reeds geboekte successen, onderzoek
gedaan naar drie best practice voorbeelden uit de kantorensector. Uiteindelijk heeft dit
onderzoek geleid tot een procesmodel dat kan worden toegepast in ontwikkelingsproces van
ziekenhuisvastgoed om zodoende de kans op het succesvol realiseren van duurzaamheid te
vergroten.
Het procesmodel is nader geïllustreerd en getest aan de hand van de duurzame ontwikkeling
van Tergooiziekenhuizen te Hilversum.
Door analyse van vier verschillende duurzaamheidslabels kan worden vastgesteld dat
duurzaamheid van vastgoed tot uiting komt op het vlak van: (1) energie, (2) water, (3)
materialen, (4) transport, (5) gezondheid, (6) landgebruik & ecologie, (7) management, (8)
afval, (9) vervuiling (10) duurzaamheid van de locatie, (11) milieu, (12) gebruikerskwaliteit,
(13) toekomstwaarde, (14) (ontwerpproces)innovatie en (15) de regio.
Het onderzoek is specifiek uitgevoerd voor ziekenhuisorganisaties in de rol van
opdrachtgever bij nieuwbouwinitiatieven. Het resultaat van het onderzoek is een procesmodel
met 16 stappen om zodoende duurzaamheid succesvol te implementeren en te borgen
tijdens het ontwikkelingsproces van ziekenhuisvastgoed.
Ziekenhuisorganisaties dienen beter na te gaan wat duurzaamheid hun kan brengen.
Ziekenhuisorganisaties zijn door gebruik te maken van het procesmodel beter in staat hun
duurzaamheidsambities te realiseren in de nieuwbouw van ziekenhuisvastgoed.
Tot slot wordt in het kader van duurzaam bouwen in de best practice study, het belang van
leiderschap benadrukt.
7
Sessie B
Remko Jaspars MSRE (Deloitte Financial Advisory Services) – Verbetering van toegang tot
kapitaal voor Nederlandse; Onderzoek naar de mogelijkheden voor een ziekenhuis om de
toegang tot kapitaal te vergroten
Trefwoorden: ziekenhuisvastgoed, financiering, managementmodellen
De financiering van ziekenhuizen is door de invoering van de prestatiebekostiging risicovoller
geworden. Vanaf 2012 moeten instellingen alle kosten die zij maken voor het leveren van
zorg (van huisvesting tot verpleegkundig personeel) terugverdienen via het declareren van
zorgproducten aan de zorgverzekeraars. Investeringen in ziekenhuisvastgoed lopen daarmee
risico omdat de bekostiging direct wordt verbonden aan de levering van ziekenhuisdiensten
en de mate waarin vastgoed daaraan kan bijdragen.
De verbetering van de toegang tot kapitaal voor ziekenhuizen hangt nauw samen met de
verbetering van de bedrijfsvoering, om die reden is in het onderzoek voor de verbetering van
de toegang tot kapitaal de stap naar managementmodellen gemaakt. Door uit te gaan van de
bestaande managementmodellen voor verbetering van bedrijfsvoering wordt een kapstok
voor maatregelen ter verbetering van de toegang tot kapitaal gecreëerd. Hiervoor worden de
managementbouwstenen Strategie, Processtructuur, Organisatiestructuur, Middelen, Cultuur,
Mensen en Resultaten gebruikt. Op basis van de managementbouwstenen als kapstok is met
de uitkomsten van het theoretische en praktische onderzoek een checklist voor ziekenhuizen
opgesteld. Met deze checklist kan het ziekenhuis direct maar ook indirect verbeteringen
aanbrengen op de beoordelingsaspecten die door financiers worden gebruikt. Het onderzoek
heeft uiteindelijke geresulteerd in de volgende checklist:
De volgende bouwstenen spelen een directe rol bij de toegang tot kapitaal:

Strategie

Processtructuur

Organisatiestructuur

Middelen

Resultaten
De volgende bouwstenen spelen een indirecte rol bij de toegang tot kapitaal:

Mensen

Cultuur
8
Sessie B
Jaap Snellen MRE (CBRE Global Investors) – Het effect van financiering op
kantoorbeleggingen: een Monte Carlo simulatie van rendement-risicoverhouding bij het
gebruik van vreemd vermogen
Trefwoorden: kantorenmarkten, scenarioanalyse, strategisch financieringsbeleid
De kredietcrisis leidt in 2008 tot een sterke afname van de financieringsbereidheid. De crisis
zorgt ervoor dat de vastgoedsector te maken krijgt met hogere kredietkosten, een negatieve
hefboom, overschrijding van de ‘loan to value’ grenzen en het geforceerd terugdringen van de
financieringsgraad. Een robuust financieringsbeleid lijkt er onvoldoende te zijn bij veel
beleggers.
Het doel van dit scriptieonderzoek is om beleggers meer inzage te geven in enerzijds de
risico’s van het financieren van vastgoed en anderzijds de wijze waarop deze risico’s door
een deugdelijk financieringsbeleid beheerst en wellicht zelfs gemitigeerd kunnen worden. Het
onderzoek gaat uit van de hypothese dat de wijze van financiering relevant is voor het
rendement dat op de vastgoedbelegging kan worden behaald. Er wordt derhalve uitgegaan
van de stelling dat MM’s debt-irrelevance proposition niet van toepassing is op vastgoed.
Het onderzoek wordt verricht aan de hand van een praktijkanalyse met behulp van een
kwantitatief analysemodel: een cashflow analyse met Monte Carlo simulatie. In de
praktijkanalyse wordt het model getoetst op drie fictieve stereotype beleggers, te weten: de
commanditaire vastgoed vennootschap (CV), de private investeerder en het nietbeursgenoteerde vastgoedbeleggingsfonds. Hierbij wordt met behulp van het analysemodel
voor uiteenlopend financieringsbeleid de rendement-risicoverhouding bepaald. In elke
analyse worden daarbij in de Monte Carlo simulatie 10.000 mogelijke scenario’s doorlopen.
Daarna wordt beoordeeld welk financieringsbeleid leidt tot de meest optimale rendementrisicoverhouding. De resultaten van de praktijkanalyse leiden tot de volgende conclusies:

financiering heeft duidelijk
kantorenportefeuille;
effect
op
de
rendement-risicoverhouding
van
een
 er blijkt een punt te zijn waarbij het toevoegen van extra vreemd vermogen inefficiënt
wordt;
 het blijkt in de praktijkanalyse mogelijk door middel van beleid de rendementrisicoverhouding te optimaliseren;
 zeer hoge LTV’s leiden in nagenoeg alle gevallen van de praktijkanalyse tot een daling
van het gemiddelde rendement;
 uit de analyse blijkt dat de huidige situatie op de kantorenmarkt, met langdurige leegstand
en huurvrije periodes, leidt tot een sterk verminderde betaalcapaciteit;
 zowel de kans of LTV defaults als die op DSCR defaults kan worden verkleind door multitenant gebouwen of gespreide portefeuilles te financieren;
 uit de praktijktest blijkt dat een Monte Carlo analyse goed inzicht geeft in de rendementrisicoverhouding en beleggers veel beter in staat stelt om een goed oordeel te vormen
over hun doelstellingen en bijbehorende risicomaatstaven dan bijvoorbeeld een
deterministische cashflow analyse.
9
Sessie C
Patrick Glas MSRE (Ahold Europe Real Estate & Construction) – Risicomanagement, kan
het concreter?
Trefwoorden: risicomanagement, Enterprise Risk Management (ERM), meervoudige casestudy
Risicomanagement
is
een
onderwerp
dat
volop
in
de
schijnwerpers
staat
bij
vastgoedorganisaties. Niettemin worstelen vastgoedorganisaties met de vraag hoe zij
risicomanagement organisatiebreed, ook wel Enterprise Risk Management (ERM) genaamd,
kunnen implementeren. Daarom luidt de onderzoekzoeksvraag: “Hoe ziet een raamwerk er uit
dat vastgoedorganisaties meer handvatten geeft om ERM te implementeren in de
organisatie?”
Omdat het begrip ‘organiseren’ een belangrijk aspect in de vraagstelling is, zijn
Organizational Development theorieën gebruikt om het implementeren van ERM te
analyseren. Vanuit deze invalshoek is gekeken naar bestaande ERM literatuur en twee
belangrijke ERM modellen: het COSO ERM model en ISO 31000. Uit deze analyse zijn
vervolgens vijf implementatie elementen gedestilleerd die vastgoedorganisaties in acht
moeten nemen bij het implementeren van ERM in hun organisatie.
De vijf implementatie elementen zijn vervolgens geconcretiseerd en geplaatst in de structuur
van het COSO ERM model. Er is met name voor deze structuur gekozen omdat het model
veel gebruikt wordt, het overzichtelijk is en de verbanden tussen de elementen goed
weergeeft.
De implementatie elementen en het nieuwe raamwerk zijn vervolgens op twee manieren
getest. Allereerst heeft een praktijkonderzoek plaatsgevonden bij drie verschillende
vastgoedorganisaties: Ahold Europe Real Estate & Construction (voorheen Ahold Vastgoed),
Corio en de Alliantie. Binnen deze organisaties is bekeken of (en op welke wijze) er invulling
wordt gegeven aan de verschillende implementatie elementen en de relatie tussen deze
elementen. Vervolgens is er een tweede validatie uitgevoerd met behulp van een ronde tafel
bijeenkomst. Aan deze sessie hebben vastgoedexperts, risicofunctionarissen, adviseurs en
financiële experts deelgenomen.
Ten aanzien van het implementeren van ERM kunnen drie aandachtspunten worden
benadrukt. Allereerst is draagvlak binnen de directie van cruciaal belang voor de effectiviteit
van ERM. Ten tweede is het erg belangrijk dat ERM daadwerkelijk geïmplementeerd wordt in
de bedrijfsvoering. Ten slotte blijkt de communicatie tussen de verschillende niveaus in een
organisatie over specifieke risico’s en de risicoacceptatiegraad van eminent belang.
10
Sessie C
Peter Vorenkamp MRE (Havenbedrijf Rotterdam) – Vastgoed en systematisch risico: over de
invloed van direct vastgoed op het rendement- en risicoprofiel van een onderneming
Trefwoorden: risico, financiële beleggingstheorieën, haven gerelateerd vastgoed
Kan de ‘klassieke’ beleggingstheorieën, bedoeld om beleggingsportefeuilles te construeren
en te waarderen, gebruikt worden om de impact van direct vastgoedbezit op het rendementen risicoprofiel van een onderneming te beoordelen?
Jazeker! Dit kan door het verdienmodel van een bedrijf te vergelijken met een
beleggingsportefeuille. En door gebruik te maken van de performance data van direct
vastgoed (van het soort dat de onderneming bezit). In dit scriptieonderzoek wordt getoond
hoe dat kan en waar men in de praktijk tegen aan loopt. De methode is mogelijk interessant
voor grotere bedrijven die veel vastgoed bezitten maar geen belegger zijn.
De beleggingstheorieën die in het onderzoek zijn toegepast zijn onder andere de moderne
portefeuille theorie (MPT) en de Sharpe-ratio. Deze theorieën zijn weergegeven in formules
waarvan de variabelen zijn ingevuld met bedrijfseconomische data van het Havenbedrijf
Rotterdam N.V. en met performance data van direct vastgoed afkomstig van ROZ-IPD. Een
probleem daarbij was om het rendement van de onderneming te bepalen en vervolgens de
volatiliteit van dat rendement over een historische tijdreeks.
In het onderzoek wordt aangetoond dat de absolute waarde van het rendement van een
onderneming niet van belang is voor toepassing van de MPT en dat binnen bepaalde grenzen
de historische omzetontwikkeling van een bedrijf kan gelden als de volatiliteit van het
rendement. Na bepaling van de volatiliteit van de omzetontwikkeling en de rendementen van
direct vastgoed, is de correlatie tussen beide reeksen bepaald. Op basis van deze gegevens
kan het diversificatie-effect van de MPT worden vastgesteld. Vervolgens kan vrij eenvoudig
de optimale hoeveelheid direct vastgoed worden bepaald. Dit is uiteindelijk gedaan door een
mean-variance analyse uit te voeren van een portefeuille met twee assets:

eerste asset is de bestaande assetbase van de onderneming (‘omzet’);

tweede asset is het directe vastgoed waarin wordt geïnvesteerd.
11
Sessie D
Eva Hekkenberg MRE (Ymere) – Efficiënte herstructurering: een onderzoek naar de
mogelijkheden
van
meer
flexibiliteit
in
de
stedelijke
herstructureringsplannen
van
woningcorporaties
Trefwoorden: woningcorporaties, transactiekostentheorie, stedelijke vernieuwing
Na de Tweede Wereldoorlog zijn veel grote steden uitgebreid met collectieve woongebouwen
volgens de tuinstadgedachte. Deze wijken vormen vaak de probleemgebieden van vandaag.
De gemeenten en de woningcorporaties hebben aan het eind van de vorige eeuw
vernieuwingsplannen voor deze wijken opgesteld om de herstructurering in gang te zetten.
Deze plannen zijn echter niet in staat zich aan te passen aan wijzigende
(markt)omstandigheden omdat deze tot in detail zijn uitgewerkt en zijn vastgelegd in
contracten. Door deze keuze voor zekerheid vooraf
wordt de efficiëntie van het
herstructureringsproces beperkt. Een vergroting van de flexibiliteit binnen de
herstructureringsplannen kan een uitkomst bieden voor een betere reactie op wijzigende
(markt)omstandigheden. Naar aanleiding van dit probleem is onderzocht op welke wijze
‘zekerheid’ en ‘flexibiliteit’ een bijdrage kunnen leveren aan de herstructureringsplannen zodat
het stedelijke herstructureringsproces efficiënter zal verlopen.
De invloed van beide elementen op het ontwikkelingsproces is met behulp van twee theorieën
in beeld gebracht. De transactiekostentheorie uit de Neo-Institutionele Economie vormt het
verklarende kader voor de baten van zekerheid binnen een transactie. De reële optietheorie
wordt toegepast om te beschrijven op welke wijze flexibiliteit tot optimalere uitkomsten van
het ontwikkelproces kan leiden. Het onderzoek richt zich op de mogelijke synergie tussen
deze theorieën en zoekt het juiste evenwicht tussen zekerheid en flexibiliteit met als doel een
efficiënter herstructureringsproces.
De conclusie van het onderzoek is dat voor de eerste stap naar een efficiënter
herstructureringsproces een andere inzet van de huidige instituties nodig is. Het gebrek aan
vertrouwen veroorzaakt een suboptimale inzet van formele instituties en contracten . Binnen
de instituties moet er ruimte gecreëerd worden voor flexibiliteit. Het onderzoek komt met een
aantal aanbevelingen voor meer flexibiliteit onderverdeeld in vier categorieën van
flexibiliteitafspraken: inhoudelijke-, organisatorische-, planningtechnische- en financiële
flexibiliteit. Op deze wijze bieden de overgebleven instituties voor een efficiënter
herstructureringsproces de mogelijkheid om synergie te bereiken tussen flexibiliteit en
zekerheid.
12
Sessie D
Saskia Nieuwenhuizen MRE (ASR Vastgoed Ontwikkeling) – Werk aan de winkel! Een
aanpak voor herontwikkeling van winkelcentra met verdeeld eigendom
Trefwoorden: winkelcentra, samenwerkingsmodellen, meervoudige casestudy
De winkelmarkt verandert van een groeimarkt naar een verdringingsmarkt; de herontwikkeling
van verouderde winkelcentra wordt dan steeds belangrijker. Het vastgoed is daar veelal in
handen van meerdere (particuliere) eigenaren; een situatie die de herontwikkeling extra
complex maakt. De samenwerkingsvorm tussen projectontwikkelaar en eigenaren kan van
invloed zijn op het succes van een herontwikkeling. In de theorie en de praktijk is hierover
nog weinig bekend. Daarom is de volgende hoofdvraag onderzocht:
Welk samenwerkingsmodel kan het beste gekozen worden om te komen tot een succesvolle
herontwikkeling van een winkelcentrum, in een situatie dat er sprake is van verdeeld
eigendom van het winkelvastgoed?
Om de samenwerking tussen projectontwikkelaar en vastgoedeigenaren vorm te geven is
gekeken of de gebiedsontwikkelmodellen hiervoor te gebruiken zijn. Dit betreft de modellen:
klassiek, zelfrealisatie, concessie, bouwclaim en joint venture. De modellen geven aan bij
welke partij de regie en de risico’s liggen, per fase. Aan de hand van casusonderzoek naar
zes winkelcentra, waar het eigendom in handen was van meerdere (particuliere) eigenaren
en die in de afgelopen 15 jaar herontwikkeld zijn, is onderzocht of er sprake was van een
causale relatie tussen het ontwikkelmodel (de samenwerkingsvorm) en het resultaat van de
herontwikkeling. En als deze relatie er is, welk samenwerkingsmodel dan het beste gekozen
kan worden om tot een succesvolle herontwikkeling van het winkelcentrum te komen
(hoofdvraag).
Uit het onderzoek blijkt dat het ontwikkelmodel invloed heeft op het resultaat. De belangrijkste
aanbeveling die uit dit onderzoek naar voren komt is om bij start van het
herontwikkelingsproject een bewuste keuze te maken voor een ontwikkelmodel. Er is een
beslisboom opgesteld die de ontwikkelaar helpt bij het maken van deze ‘juiste’ keuze.
13