verkoop onder voorwaarden bij Woonstad Rotterdam

“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
Strategisch advies:
Verkoop onder Voorwaarden bij Woonstad Rotterdam
Masterproof E.P.S. Hagen
MRE 2005-2007
UVA ASRE
Begeleider: prof. Dr. J. Conijn
Interne begeleider: drs. A.J.M. Schakenbos
13 september 2007
Inhoudsopgave:
Management samenvatting ...........................................................................................3
1
Inleiding ..................................................................................................................5
1.1
1.2
1.3
1.3.1
1.3.2
Aanleiding ................................................................................................................5
Context van de masterproof.....................................................................................5
Vraagstelling en werkwijze.......................................................................................5
Probleemstelling ......................................................................................................6
Onderzoeksvragen...................................................................................................7
2
Het product “verkoop onder voorwaarden”........................................................8
2.1
2.2
2.2.1
2.2.2
2.2.3
2.3
2.4
2.4.1
2.4.2
2.4.3
2.4.4
2.5
2.6
Historisch perspectief...............................................................................................8
Strategische doelen in zijn algemeenheid ...............................................................9
De eigenaar/bewoner...............................................................................................9
Volkshuisvestelijk belang .........................................................................................9
Corporatie ..............................................................................................................10
Strategische doelstellingen Woonstad...................................................................10
De verschillende productsoorten ...........................................................................11
Maatschappelijk Verantwoord Eigendom...............................................................12
Koopgarant ............................................................................................................12
Koop-goedkoop......................................................................................................13
Sociale Koop..........................................................................................................14
Strategische doelstellingen in relatie tot de verschillende productvormen ............16
Toetsing Verkoopvormen aan de strategische doelstellingen van Woonstad .......18
3
Werkprocessen: uitbesteden of niet?................................................................20
3.1
3.2
3.3
3.3.1
3.3.2
3.3.3
3.3.4
3.4
Inleiding..................................................................................................................20
Zelf doen of uitbesteden van de werkprocessen; het theoretisch kader................20
Wat betekent dit voor Woonstad?..........................................................................21
Splitsing en oprichting Vereniging van Eigenaren .................................................22
Verkoop..................................................................................................................22
Terugkoop..............................................................................................................23
Beheer van Verenigingen van Eigenaren ..............................................................23
Conclusies ten aanzien van zelf doen of uitbesteden............................................24
4
Financiële consequenties ...................................................................................25
4.1
4.2
4.2.1
4.2.2
4.2.3
4.3
4.3.1
4.3.2
4.4
4.5
4.6
4.6.1
4.6.2
Inleiding..................................................................................................................25
Kasstroommodel beschrijving ................................................................................26
Hoofdlijnen van het kasstroommodel.....................................................................26
Uitwerking van de invoer van het kasstroommodel ...............................................27
Uitwerking van de uitvoer van het kasstroommodel ..............................................29
Resultaten uit het Kasstroommodel .......................................................................29
Veronderstellingen .................................................................................................29
Uitkomsten .............................................................................................................30
Financiële risico’s bij terugkooprecht en terugkoopplicht.......................................37
Vennootschapsbelasting........................................................................................39
De jaarrekening......................................................................................................42
Het nemen van verkoopresultaat ...........................................................................42
Het effect op het eigen vermogen..........................................................................45
5
Conclusies en aanbevelingen.............................................................................48
5.1
5.2
Conclusies .............................................................................................................48
Aanbevelingen .......................................................................................................53
Literatuurlijst: ...............................................................................................................55
Bijlage 1: Beschrijving van de werkprocessen ...............................................................56
Bijlage 2: Geïnterviewden ..............................................................................................61
Bijlage 3: Interviewvragen ..............................................................................................62
Bijlage 4: Kostenspecificatie ..........................................................................................65
Bijlage 5: Bedrijfswaardeberekening..............................................................................66
Bijlage 6: Kasstroomoverzichten....................................................................................67
Bijlage 7: Solvabiliteitseffecten.......................................................................................79
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
2
Management samenvatting
Voor u ligt het verslag van een onderzoek naar de consequenties van verkoop onder
voorwaarden voor Woonstad Rotterdam. Er is onderzocht welke strategische doelstellingen in zijn algemeenheid worden ondersteund door toepassing van verkoop onder
voorwaarden en specifiek: welke verkoopvormen het beste aansluiten bij de strategische
doelstellingen van Woonstad Rotterdam. Dit is beschreven vanuit organisatorisch en
financieel perspectief. Ten aanzien van het genereren van financiële middelen voor de
herstructureringsopgave zijn kwantitatieve scenarioanalyses uitgevoerd om de keuzen te
onderbouwen.
Tevens is beoordeeld of de werkprocessen, die noodzakelijk zijn om het verkoopprogramma van Woonstad te realiseren, kunnen worden uitbesteed of beter zelf kunnen
worden uitgevoerd.
Er is geconstateerd dat één enkele vorm van verkoop onder voorwaarden niet alle
doelstellingen van Woonstad optimaal ondersteunt. Er wordt dan ook aanbevolen om een
combinatie van Maatschappelijk Verantwoord Eigendom (MVE) en Koop-goedkoop toe te
passen. MVE ondersteunt de strategische doelstellingen die Woonstad stelt ten aanzien
van minder Vitale wijken het beste. Koop-goedkoop is het best toepasbaar in de vitale
wijken.
Er is op basis van kwantitatieve scenarioanalyse geconstateerd dat MVE na
realisering van een verkoopprogramma van 2000 woningen in tien jaar, een negatieve
kasstroom genereert van plusminus 1 miljoen euro netto contant. Er wordt aanbevolen om
nader onderzoek te doen naar de mogelijkheden om deze negatieve kasstroom die na
realisering van het verkoopprogramma ontstaat te reduceren.
Woonstad wordt aanbevolen om op basis van kwantitatief onderzoek, afgestemd op het
aantal verkochte en nog te verkopen woningen onder MVE, de financiële risico’s van de
terugkoopplicht te bepalen opdat de benodigde financiële voorziening kan worden
bepaald.
Er wordt aanbevolen om te onderzoeken of er onder MVE een variant kan worden
ontwikkeld met een beleidsmatig instelbare korting en winstdelingsregeling. Deze vorm
zou kunnen worden ingezet indien de waardeontwikkeling sterk uit de pas gaat lopen met
de financieringsmogelijkheden van de doelgroep en de verkoopresultaten onder MVE
zouden gaan teruglopen. Anderzijds kan deze vorm worden ingezet indien de behoefte
aan financiële middelen, geven de vermogenspositie van Woonstad op dat moment,
minder wordt en er dan kan worden meegeprofiteerd van de waardeontwikkeling van de
onder deze nieuwe variant verkochte woningen.
Gezien de omvang van het uiteindelijke aantal verkochte woningen uit de bestaande
voorraad (8300 woningen) wordt aanbevolen om de kwantitatieve financiële effecten van
de vennootschapsbelasting mee te laten wegen in de model keuze die Woonstad moet
maken in het kader van de vaststellingovereenkomst belastingplicht corporaties.
Tevens wordt aanbevolen om de projectgroep Belco te wijzen op het feit dat verkopen
van woningen onder MVE van vóór 1 januari 2006 in model I belast zijn met Vpb terwijl dit
bij model II niet het geval is.
Gegeven het feit dat de MVE voorwaarden verankerd zijn in de ondererfpachts- en
splitsingsakten wordt aanbevolen om te onderzoeken of deze op termijn kunnen worden
omgezet naar andere verkoopvormen. Dit wordt relevant als minder vitale wijken
transformeren in vitale wijken.
Het is aan te bevelen:
- Het splitsingsproces uit te besteden.
- Om praktische redenen is het verstandig om het verzamelen van de hiervoor
benodigde informatie zelf uit te voeren.
- Het verkoopproces deels, maar niet geheel, uit te besteden.
- De terugkoopactiviteiten(met uitzondering van taxatie) zelf uit te voeren.
- Om het VvE-beheer zelf uit te voeren.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
3
Aanbevolen wordt om een kwantitatief onderzoek te doen naar de inzet van MVE en
Koop-goedkoop in de bestaande woningvoorraad van Woonstad om te bepalen hoeveel
financiële middelen er per jaar kunnen worden gegenereerd. Bepaald kan worden in
welke mate de kasstroom die Koop-goedkoop op termijn blijft genereren de negatieve
kasstroom van MVE, nadat het verkoopprogramma is gerealiseerd, kan compenseren. De
financiële middelen die per jaar kunnen worden gegenereerd kunnen dan worden afgezet
tegen de behoefte vanuit de herstructureringsprogramma.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
4
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Het Woningbedrijf Rotterdam en de Nieuwe Unie zijn per 1 augustus 2007 gefuseerd in
Woonstad Rotterdam (hierna Woonstad). Het Woningbedrijf Rotterdam heeft sinds 1998
doormiddel van Maatschappelijk Verantwoord Eigendom (MVE) meer dan 5000 woningen
onder voorwaarden verkocht. De Nieuwe Unie heeft dit instrument tot op heden beperkt
ingezet. Gezien de grote investeringsopgave van Woonstad in de komende jaren is er
behoefte om het verkoop onder voorwaarden programma uit te breiden. De projecten in
het investeringsprogramma van Woonstad hebben een negatief resultaat. Dit heet binnen
de corporatiewereld de “onrendabele top”. Deze onrendabele toppen kunnen niet worden
gedekt door het resultaat wat wordt gerealiseerd met de gewone bedrijfsuitoefening 1 . Om
deze reden is verkoop van huurwoningen noodzakelijk om te kunnen investeren.
Het is de vraag welke vorm(en) van verkoop onder voorwaarden het beste aansluiten bij
de strategische doelstellingen van Woonstad.
1.2 Context van de masterproof
Zowel op landelijk niveau als ook op gemeentelijk niveau is er bij de overheid de behoefte
om het eigen woning bezit te stimuleren. De overheid hanteert hiervoor een aantal
instrumenten. Zo stimuleert de overheid enerzijds het bouwen van nieuwe koopwoningen, en anderzijds het verkopen van huurwoningen door de corporaties. De doelstelling van de corporaties is het voorzien in huisvesting voor de mensen in de samenleving die hiervoor zelf niet kunnen zorgen. De behoefte aan huurwoningen voor deze
groep is kleiner dan het totale bezit van de corporaties in Nederland.
De corporatie heeft een aantal mogelijkheden om bij te dragen aan het eigen woningbezit.
Dit kan door de woningen te verkopen zonder voorwaarden (vrije verkoop) of door
“verkoop onder voorwaarden”. Verkoop onder voorwaarden is een containerbegrip waaronder verschillende productvormen vallen met ieder hun eigen kenmerken. In essentie
worden bij verkoop onder voorwaarden, zoals de naam al aangeeft, beperkende
voorwaarden gesteld bij de verkoop. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van een aanbiedingsplicht voor de eigenaar en een waardedelingsregeling. Tegenover deze beperkingen staat
veelal een korting op de vrije marktwaarde van de woning.
Productnamen die bij verkoop onder voorwaarden worden gehanteerd, zijn onder andere:
Maatschappelijk Verantwoord Eigendom, Koopgarant, Koopgoedkoop en Sociale koop.
Verkoop onder voorwaarden is onderwerp van deze masterproof. De vrije verkoop van
woningen is geen onderwerp in deze masterproof, maar wordt daar waar vergelijking
relevant is behandeld.
1.3 Vraagstelling en werkwijze
Als een corporatie “verkoop onder voorwaarden” gaat toepassen heeft dit consequenties
voor onder andere haar bedrijfsvoering en financiën. Het doel van deze Masterproof is
tweeledig. Ten eerste het verschaffen van inzicht in de mogelijke consequenties en ten
tweede bepalen welke verkoopvormen, op basis van deze consequenties, het beste
aansluiten bij de strategische doelstellingen van Woonstad. Dit leidt tot de centrale
vraagstelling:
‘Wat zijn de consequenties van “verkoop onder voorwaarden” voor Woonstad?’
1
Het resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening is hier gedefinieerd als de bedrijfsopbrengsten minus
bedrijfslasten minus het saldo van financiële baten en lasten. Verkoopopbrengsten vallen buiten deze
definitie.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
5
1.3.1 Probleemstelling
Indien een corporatie verkoop onder voorwaarden gaat toepassen zijn er een groot aantal
stakeholders van belang. Het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer stelt eisen aan de corporatie vanuit het Besluit Beheer Sociale Huursector
(BBSH). De gemeente wil graag afspraken met corporaties over nieuwbouwprogramma’s, verkoop van huurwoningen en leefbaarheid in wijken. De fiscus is van
belang om vast te stellen of “verkoop onder voorwaarden” voldoet aan de eisen die
worden gesteld om de hypotheekrente af te mogen trekken van de inkomstenbelasting.
De huurders krijgen te maken met eigenaren in “hun” complexen. De kopers stellen eisen
aan het product “verkoop onder voorwaarden” (prijs, kwaliteit en voorwaarden). Dit heeft
tot gevolg dat wanneer de centrale onderzoeksvraag ‘Wat zijn de consequenties van
“verkoop onder voorwaarden” voor Woonstad?’ in de volle breedte wordt gesteld er vele
gebieden zijn waar aanpassingen binnen de corporatie noodzakelijk zijn.
Om de onderzoeksvragen in te kaderen en te beperken richt dit onderzoek zich op de te
realiseren strategische doelstellingen, de organisatorische en financiële aspecten. Ten
aanzien van de strategische doelstellingen zal worden onderzocht wat de strategische
doelstellingen zijn die met de verschillende vormen van verkoop onder voorwaarden
kunnen worden gerealiseerd. Door de verschillen tussen de verkoopvormen in kaart te
brengen kan worden bepaald welke verkoopvorm(en) het meeste aan de doelstellingen
van Woonstad bijdragen. Bij de organisatorische aspecten zal worden onderzocht of
Woonstad de verkoop en het VvE beheer beter zelf ter hand kan nemen dan wel beter
kan uitbesteden. Bij de financiële aspecten ligt de focus op de kasstromen die binnen
Woonstad ontstaan bij verkoop onder voorwaarden. Daarnaast worden de gevolgen voor
de balanswaardering en de financiële risico’s van verkoop onder voorwaarden onderzocht
voor Woonstad. De financiële consequenties worden beoordeeld voor verkoop uit
bestaand bezit. De financiële consequentie voor andere stakeholders zoals bijvoorbeeld
de kopers wordt in deze masterproof niet behandeld. In onderstaande figuur is de
begrenzing van het onderzoeksveld aangegeven met het kader “onderzoeksfocus”.
vrom
gemeente
kopers
huurders
fiscus
Woonstad
onderzoeksfocus
Verkoop onder
voorwaarden
Organisatie:
Verkoop
VvE beheer
Strategische
doelstellingen
Financieel
Opbrengsten
Kosten
Risico’s
balanswaardering
Figuur 1.3.1 onderzoeksfocus
In de navolgende paragrafen zal de probleemstelling in onderzoeksvragen worden
uitgewerkt.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
6
1.3.2 Onderzoeksvragen
De centrale vraagstelling is op te splitsen in de volgende deelvragen per onderzoeksveld.
Strategisch beleid
1) Welke hoofdvormen van verkoop onder voorwaarden zijn te onderkennen?
2) Welke strategische doelstellingen kunnen met verkoop onder voorwaarden worden
gerealiseerd c.q. worden ondersteund?
3) Wat zijn de kenmerken van de verschillende vormen die van invloed zijn op de
organisatie en de financiën van een corporatie?
4) Hoe sluiten de strategische doelen die door de verschillende verkoopvormen worden
ondersteund aan bij de strategische doelstellingen van Woonstad?
Het is van belang om de inhoud van de voorwaarden in kaart te brengen om te kunnen
bepalen hoe de organisatie van de verkoop en het VvE beheer het beste kan worden
ingericht en wat de financiële gevolgen zijn. Indien bijvoorbeeld een terugkoopplicht van
woningen geen onderdeel van de voorwaarden vormt, kunnen deze bij de inrichting van
de organisatie en de bepaling van de financiële consequenties buiten beschouwing
worden gelaten.
Organisatie van verkoop en VvE beheer
1) Hoe organiseert de corporatie de verkoop en eventuele terugkoop?
2) Hoe organiseert de corporatie het splitsen van complexen in appartementsrechten?
3) Op welke wijze kunnen de verenigingen van eigenaren die bij het splitsen van
appartementen complexen ontstaan worden beheerd?
Bij deze vragen gaat het om de vraag zelf doen of uitbesteden. Er zal worden bepaald wat
de relevante criteria zijn op basis van literatuur en praktijkervaring van corporaties, die
ervaring hebben met “verkopen onder voorwaarden”.
Financiële aspecten
1) Welke kasstromen ontstaan bij verkoop onder voorwaarden van bestaand bezit en
hoe verhouden deze zich ten opzichte van de vrije verkoop en de bedrijfswaarde bij
door exploitatie?
2) Wat is het kapitaalbeslag van wederverkoopvoorraden?
3) Welke risico’s zijn gemoeid met een terugkoopplicht?
4) Wat zijn de consequenties van de wijzigingen in de vrijstelling, van toegelaten
instellingen, voor vennootschapsbelasting bij toepassing van verkoop onder voorwaarden?
5) Mag het verkoopresultaat worden toegevoegd aan het eigen vermogen, in het kader
van de richtlijnen voor de jaarverslaggeving?
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
7
2 Het product “verkoop onder voorwaarden”
In paragraaf 2.1 zal het product verkoop onder voorwaarden in historisch perspectief
worden gezet, waarna in paragraaf 2.2 de strategische doelstellingen, in zijn
algemeenheid, zullen worden beschreven die door deze producten worden ondersteund
blijkens de literatuur. In paragraaf 2.3 worden de strategische doelstellingen van
Woonstad beschreven. In paragraaf 2.4 worden de verschillende productvormen
beschreven met hun specifieke kenmerken waarna in paragraaf 2.5 zal worden
beoordeeld in welke mate de strategische doelstelling in zijn algemeenheid door de
verschillende productvormen worden ondersteund. Tenslotte zal in paragraaf 2.6 worden
beoordeeld welke productvormen de specifieke strategische doelstellingen van Woonstad
het meest ondersteunen.
2.1 Historisch perspectief
Al vele jaren is de bevordering van eigen woningbezit overheidsbeleid. Hiervoor zijn in het
verleden verschillende instrumenten ontwikkeld. Naast de nog steeds toegepaste
hypotheekrenteaftrek heeft de overheid begin jaren tachtig een premieregeling ingevoerd
voor mensen met een bescheiden inkomen. De doelgroep kon met een subsidie van de
overheid een nieuwbouw woning kopen (de premie A regeling en later de B en C
regeling). In dezelfde periode werd in Rotterdam geconstateerd dat verkochte huurcomplexen na verloop van tijd vaak in slechte onderhoudstoestand waren en dat de
vereniging van eigenaren 2 vaak slecht functioneerde. Door de Patrimonium woningstichting is toen het product “Maatschappelijk Gebonden Eigendom” ontwikkeld met als
doel mensen met een lager inkomen toegang te geven tot het bezit van een eigen woning.
In de loop der jaren zijn er vele vormen van verkoop onder voorwaarden ontstaan met
verschillende eigendomsconstructie, kortingspercentages, voorwaarden en waardedelingsregelingen. In 2000 publiceert de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting “Er
is meer dan kopen en huren” waarin een inventarisatie wordt gepresenteerd van 28
vormen van verkoop onder voorwaarden.
Om als corporatie een huurwoning met korting op de vrije marktwaarde te mogen
verkopen was toestemming van het ministerie van VROM noodzakelijk. Dit betekende dat
voor toepassing van een verkoop onder voorwaarden vorm met een korting en een
waardeontwikkelingsdelingsregeling toestemming moest worden gevraagd aan het
ministerie van VROM. Hierbij ontstond regelmatig discussie over wat een eerlijke
verhouding was tussen de korting en waardeontwikkelingsdeling. Overleg tussen
Vereniging Eigen Huis, Woonbond 3 , Aedes 4 en een aantal corporaties heeft geleid tot het
Fair Value model, welke verwerkt is in het besluit MG 2002/06 van staatssecretaris
Remkes uit 2002. De kern van dit besluit houdt in dat bij een kortingspercentage van meer
dan 10% niet meer dan het dubbele van dit percentage als percentage over de waardeontwikkeling van de woning aan de corporatie mag toekomen (b.v. 15 % korting betekent
dat maximaal 30% van de waarde ontwikkeling mag terugvloeien naar de corporatie).
Wordt aan de voorwaarden van MG 2002/06 voldaan dan behoeft de corporatie geen
toestemming aan VROM te vragen om tot verkoop over te gaan.
2
De vereniging van eigenaren voert het beheer qua onderhoud en financiën van een gebouw met
uitzondering van de privé gedeelten. Voor een nadere beschrijving wordt verwezen naar bijlage 1
beschrijving van de werkprocessen.
3
De woonbond is de landelijke belangenvereniging van huurders en woningzoekenden.
4
Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
8
Heden ten dage is er meer uniformiteit in de branche te onderkennen. Dit komt voort uit
het feit dat het ontwikkelen van een product als verkoop onder voorwaarden veel
ontwikkelingsinspanning vraagt. Bovendien worden een aantal producten in licentie
uitgegeven waarbij het onderhoud van het product door één stichting of één corporatie
wordt uitgevoerd, voorbeelden zijn Koopgarant en Koop-goedkoop.
2.2 Strategische doelen in zijn algemeenheid
In de eerste jaren dat verkoop onder voorwaarden werd toegepast ging het met name om
het bieden van de mogelijkheid aan minder draagkrachtigen een woning te kopen. In de
loop der jaren is gebleken dat er meerdere doelen gediend kunnen worden, die in eerste
instantie niet werden onderkend. In deze paragraaf zullen de strategische doelstellingen
worden beschreven die in zijn algemeenheid met verkoop onder voorwaarden worden
ondersteund. Op basis van de kenmerken van de verschillende productvormen die in
paragraaf 2.5 zullen worden beschreven kan dan vastgesteld worden welke doelstellingen
door welke productvormen worden ondersteund. De beschrijving van de doelstellingen zal
plaatsvinden vanuit drie invalshoeken, te weten: de eigenaar/bewoner, de volkshuisvesting en de corporatie.
2.2.1 De eigenaar/bewoner
Gezien het beperkte aanbod van koopwoningen met name voor de lagere inkomensklasse biedt verkoop onder voorwaarden een keuzevrijheid en zelfbeschikking omdat
verkoop onder voorwaarden in vele gevallen gepaard gaat met een korting op de vrije
marktwaarde waardoor de woningen voor grotere groepen bereikbaar worden en de koper
in grote mate zelf kan bepalen wat er met zijn woning of appartement in een complex
gebeurt. Het paternalistische gedachtegoed binnen corporaties wordt hierdoor te niet
gedaan 5 . De eigenaar/bewoner kan door eigen woningbezit vermogen opbouwen
enerzijds door aflossing van de hypotheeklening en anderzijds door de waardeontwikkeling van de woning. Tevens biedt verkoop onder voorwaarden de koper een
aantal zekerheden die bij vrije verkoop niet aan de orde zijn, zoals:
- Risicodeling tussen koper en corporatie ten aanzien van de waardeontwikkeling.
- Geen verkooprisico. Een aantal vormen kent een terugkoopplicht, waardoor de
koper de zekerheid heeft dat hij of zij indien gewenst de woning kan verkopen.
- Het VvE beheer en onderhoud van het complex zijn bij een aantal verkoopvormen
geborgd.
2.2.2 Volkshuisvestelijk belang
Verkoop onder voorwaarden leidt tot verbetering van de uitstraling van wijken, doordat
eigenaar/bewoners hun woning na aankoop gaan opknappen. Daarnaast leidt verkoop
van huurwoningen tot het aantrekken van andere bewonersgroepen met veelal een beter
inkomen, hetgeen de diversiteit en de economie in de wijken ten goede kan komen 6,7 . Het
eigen woningbezit verhoogt de betrokkenheid bij de woning en de woonomgeving omdat
deze direct samenhangt met de waarde van de woning. Deze betrokkenheid en het
investeren van de eigenaar/bewoner in de woning heeft eveneens een positieve invloed
op de leefbaarheid in de complexen en de wijken5,8 . In een aantal gebieden, met name in
de grote steden is het eigen woningbezit relatief laag. Door verkoop van woningen komt
5
Scherpenisse, R,,Verkoop van huurwoningen als corporatiestrategie, 2004
Papa, O, Verkoop van huurwoningen als corporatiestrategie, 2004
7
Papa, O. e.a.,Stuurgroep experimenten Volkshuisvesting, De effecten van verkoop van sociale
huurwoningen, 2002
8
Regt de, P., Verkoop van huurwoningen als corporatiestrategie, 2004
6
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
9
er meer balans in de samenstelling van de woningvoorraad en wordt eenzijdigheid van
het woningaanbod tegengegaan 9 .
Doordat verkoop onder voorwaarden veelal een onderhoudsverplichting en een actief
VvE-beheer kent, wordt achteruitgang van de onderhoudstaat van een complex na
verkoop voorkomen.
Verkoop onder voorwaarden biedt veelal de mogelijkheid tot terugkoop. Hierdoor kan,
indien noodzakelijk, worden gestuurd op de huurvoorraad door teruggekochte woningen
weer te verhuren.
2.2.3 Corporatie
Hoewel de corporatie vanuit de BBSH het volkshuisvestelijk belang dient, zijn er
verschillende wegen die de corporatie kan kiezen om dit belang te dienen. Verkopen
onder voorwaarden is één van die wegen. Doordat de verkoop van woningen de
leefbaarheid en uitstraling van wijken verbetert kan dit een positief effect hebben op de
mutatiegraad en de waarde van de complexen. Daarnaast kan de corporatie door
toepassing van een waardeontwikkelingdelingsregeling na verkoop mee profiteren van de
mogelijke waardestijging. Tevens is er veelal sprake van een positief verschil tussen
verkoopprijs en bedrijfswaarde. In dat geval genereert verkoop financiële middelen die
kunnen worden ingezet voor verbetering van de kwaliteit van de huurwoningen en voor de
herstructureringsopgave van de corporatie 10,11 .
2.3 Strategische doelstellingen Woonstad
Per 1 augustus 2007 zijn Woningbedrijf Rotterdam en De Nieuwe Unie gefuseerd tot
Woonstad Rotterdam. In de notitie “Goed voor Rotterdam” en “hoofdlijnen van beleid” zijn
de uitgangspunten voor de fusie geformuleerd. De strategie en het daarvan afgeleide
verkoopprogramma behoeft nog verdere uitwerking. Dit neemt niet weg dat de contouren
van het beleid en het verkoopprogramma zich beginnen af te tekenen. Ten behoeve van
deze masterproof zullen de hierna beschreven contouren als toetssteen dienen om te
bepalen welke vormen van verkoop onder voorwaarden de strategische doelstellingen
van Woonstad het meest ondersteunen.
Woonstad zet in op het gebied van vastgoed, leefbaarheid en dienstverlening aan de
klant. Zij werkt aan een aantrekkelijke stad om in te wonen, met aantrekkelijke vitale
wijken. Hierbij worden de wensen van de huidige en toekomstige klanten (zowel huurders
als eigenaren) centraal gesteld. Het woongenot van bewoners bevat meer factoren dan
alleen wonen. Naast investeren in een gedifferentieerd woningaanbod investeert
Woonstad ook in een goed leefklimaat, leefbaarheid, intensief beheer, empowerment van
bewoners en in maatschappelijk vastgoed.
Woonstad is er voor de doorsnee Rotterdamse bevolking en richt zich primair op de
lagere en middeninkomens groepen en in beperkte mate op de hogere inkomensgroepen.
Extra inspanningen worden gericht op het realiseren van woonruimte voor sociale stijgers
en grote gezinnen. Woonstad biedt klanten de mogelijkheid tot een wooncarrière op het
niveau van wijken en/of deelgemeenten, onder meer door keuze tussen koop en huur.
Woonstad streeft naar hoogwaardig beheer, hoogwaardige gebiedsontwikkeling en
rendabele vastgoedprojecten, een strategisch gezonde vastgoedportfolio en een goede
vastgoedstrategie, waarnodig wordt hierbij onrendabel geïnvesteerd. Woonstad kent een
grote herstructureringsopgave en zal hiertoe 1,5 miljard euro investeren in de periode
2006 tot en met 2015. Naast deze fysieke investeringen wordt er in de periode 2006 tot en
met 2015 ook op sociaal gebied geïnvesteerd. De investeringen zijn voor 350 miljoen euro
9
Frissen, J, e.a.,Rigo, Verkoop van huurwoningen in het ROA-gebied, 2001
Woningbedrijf Rotterdam, Goed wonen, Goed leven, 2005
11
Woonbron, Evaluatie Te woon, 2005
10
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
10
onrendabel en worden gefinancierd uit de middelen die worden gegenereerd met de
verkoop van woningen. Tot aan 2015 wil Woonstad 8300 huurwoningen verkopen
waaronder de 4100 reeds verkochte woningen onder MVE tot en met 2005. In de periode
2006 tot en met 2015 worden nog 4200 huurwoningen verkocht.
Ten aanzien van de financiële positie hanteert Woonstad de navolgende doelstellingen:
- Een solvabiliteit op basis van historische kostprijswaardering liggend tussen een
minimaal niveau van 10% en een streefniveau van 15%
- Voldoen aan de kredietwaardigheidsnormen van het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (WSW) 12 .
- Voldoen aan de classificatie voor A-corporaties 13 van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting (CFV) 14 .
Woonstad wil meedelen in de waardeontwikkeling van verkochte woningen die in wijken
wordt gecreëerd, mede als gevolg van de inspanningen en investeringen die Woonstad
pleegt.
Woonstad kent een ijzeren voorraad van bereikbare sociale huurwoningen en een
flexibele voorraad. De flexibele voorraad bestaat uit huur- en koopwoningen (verkoop
onder voorwaarden) voor lagere en midden inkomens. Door toepassing van verkoop
onder voorwaarden vergroot Woonstad de kansen van de middeninkomens om de stap
van huur naar koop te maken. Indien nodig kunnen deze woningen, bij terugkoop, ook
worden ingezet voor de primaire doelgroep van Woonstad. Hiermee kunnen schommelingen in de vraag worden opgevangen. De vorm van verkoop onder voorwaarden is
afhankelijk van de vitaliteit en aantrekkelijkheid van de wijk en het verloop van de
transformatie van een wijk (afnemende bescherming). In minder vitale wijken is de fysieke
staat van de woningen veelal minder dan gemiddeld tot slecht, is er sprake van een lage
sociale cohesie en een onevenwichtige samenstelling van de bevolking naar inkomen
(veelal laag) en etniciteit (weinig autochtonen). In deze wijken staat veelal de veiligheid en
de leefbaarheid onder druk en is vaak geen sprake van integratie. In deze wijken is
borging van de kwaliteit van de woningen en het gebruik van de woningen (geen
onderhuur en bijvoorbeeld geen hennepteelt) van belang in verband met de financiële
draagkracht van de bewoners. In de vitale wijken is deze borging minder tot niet
noodzakelijk.
2.4 De verschillende productsoorten
In deze paragraaf zullen verschillende soorten “verkoop onder voorwaarden” worden
besproken. Het gaat daarbij om hun specifieke kenmerken. Door het inventariseren van
deze kenmerken komen de verschillen tussen de producten naar voren. Omdat de
verschillende kenmerken verschillende effecten op de strategische doelstellingen, de
organisatie en financiën tot gevolg kunnen hebben, kan worden vastgesteld of dit binnen
de strategische doelstellingen,de organisatie en de financiële kaders van Woonstad past.
De keuze voor de hier behandelde vormen is ingegeven doordat zij een afspiegeling zijn
van de beschikbare vormen van verkoop onder voorwaarden en met uitzondering van de
Sociale koop significante resultaten hebben geboekt. Sociale koop is opgenomen omdat
zij, hoewel recent als pilot gestart (najaar 2006), afwijkt van de andere vormen.
12
Het WSW bevordert de toegang tot de kapitaalmarkt voor deelnemende corporaties, door borgstelling.
Door deze garanties kunnen corporaties tegen lage rentes lenen.
13
Een A corporatie heeft conform de normen van het CFV voldoende weerstandsvermogen.
14
Het CFV is een zelfstandig bestuursorgaan dat is ingesteld door het ministerie van VROM. Het CFV is de
financiële toezichthouder van de corporatiesector.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
11
2.4.1 Maatschappelijk Verantwoord Eigendom
Bij maatschappelijk verantwoord eigendom (MVE) wordt de huurder dan wel ieder ander
door middel van uitgifte in erfpacht eigenaar van de woning, waarbij de erfpacht voor
langere periode is afgekocht 15 .
Er is bij MVE geen sprake van korting op de vrije marktwaarde. Gedurende de eerste vijf
jaar is er een aflopende waardeontwikkelingsdeling met de corporatie. Het eerste jaar
deelt de corporatie voor 50 % in de waardeontwikkeling en het tweede jaar voor 40%
daarna neemt dit deel jaarlijks met 10% af. Na vijf jaar is de waardeontwikkeling geheel
voor de koper.
De corporatie garandeert de terugkoop van de woning (terugkoopplicht) op basis van een
taxatie door een beëdigd taxateur waarbij de terugkoopsom gelijk is aan de taxatiewaarde
minus de eventueel van toepassing zijnde waardeontwikkelingsdeling.
De koper mag bij aanvang tot een maximum van 120% van de koopsom financieren om
overfinanciering te voorkomen. Na verloop van jaren is aanvullende financiering mogelijk
tot 100% van de dan geldende taxatiewaarde om restschuld bij verkoop te voorkomen. De
hypotheek mag tot 50 % aflossingsvrij zijn. Door de terugkoopplicht binnen 3 maanden
van de corporatie heeft de eigenaar de zekerheid dat de woning binnen deze periode
verkocht is.
De koper heeft een zelfbewoningsplicht en de woning dient voor woondoeleinden te
worden gebruikt. De koper kan met toestemming van de VvE of, ingeval van een eengezinswoning, met toestemming van de corporatie een kamer verhuren. Indien aan de
zelfbewoningsplicht niet wordt voldaan is de eigenaar in verzuim en kan een boete door
de corporatie worden opgeëist.
De corporatie verzorgt voor de vereniging van eigenaren, tegen een vast bedrag per jaar,
het planmatig onderhoud en het VvE beheer (inclusief het bestuur van de vereniging). Op
deze wijze wordt de staat van onderhoud en een goed functionerende VvE geborgd 16 . Bij
eengezinswoningen wordt separaat aan de uitgegeven erfpacht een onderhoudsovereenkomst gesloten. De voorwaarden van MVE zijn verankerd in de erfpachts- en splitsingsakte, dit betekent dat omzetting in een andere verkoopvorm bij appartementen alleen
mogelijk is door wijziging van de splitsingsakte. Gegeven het feit dat hiervoor minimaal
4/5e van de eigenaren en hun hypotheekverstrekkers toestemming moet verlenen is dit
een zeer moeizaam en arbeidsintensief traject.
MVE is een ontwikkeling van het Woningbedrijf Rotterdam (WBR) en heeft in de periode
1999 tot en met 2005 geleid tot de verkoop van 4100 woningen. Het WBR past dit product
toe in alle wijken waar zij op lange termijn voor zichzelf een volkshuisvestelijke taak ziet.
2.4.2 Koopgarant
Bij het product Koopgarant wordt de woning in erfpacht uitgegeven waarbij de canon
eeuwigdurend is afgekocht 17 . De koper krijgt een korting op de vrije marktwaarde 18 . De
hoogte van de korting is binnen grenzen door de corporatie zelf of door de koper te bepalen. Veelal wordt bij bestaande bouw 25% korting toegepast. De grenzen liggen voor
als nog tussen de 10 en 50 % In hoeverre VROM meer korting accepteert is nog niet
uitgekristalliseerd 19 .
Er is sprake van een terugkoopplicht. Bij terugkoop wordt de waardeontwikkeling gedeeld. De deling van de waardeontwikkeling staat in verhouding tot de korting die wordt
gegeven op de vrije verkoopwaarde.
15
Woningbedrijf Rotterdam, Vestiging van ondererfpacht van een MVE-appartementsrecht, model 1 jan
2006
16
Uitvoering van het planmatig onderhoud en bestuur van de vereniging door het WBR is geborgd in de
splitsingsakte en in de ondererfpachtsakte.
17
Stichting Koopgarant, Erfpacht- en Koopgarant bepalingen, 1 okt 2006
18
De vrije marktwaarde wordt vastgesteld door een beëdigd taxateur
19
Noordenne van, M., Stuurgroep expirimenten Volkshuisvesting, Atlas koopvarianten,2006
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
12
De verhouding is gebaseerd op de “fair value”-balans 20 . Voor bestaande bouw is de
verhouding 1:2. Als bijvoorbeeld bij verkoop een korting wordt verstrekt van 25%, krijgt de
corporatie bij terugkoop 50 % van de waarde-ontwikkeling en de eigenaar 50 %. De
corporatie garandeert terugkoop van de woning op basis van taxatiewaarde waarbij de
door de eigenaar aangebrachte verbeteringen ten tijde van de terugkooptaxatie buiten
beschouwing worden gelaten en de initiële korting op de vrije verkoopwaarde terugvloeit
naar de corporatie 21 .
De koper is zelf verantwoordelijk voor het onderhoud. Optioneel kan een bepaling in de
erfpachtsvoorwaarden worden opgenomen waarin de koper zich verplicht de woning te
onderhouden. Ingeval van appartementen is de vereniging van eigenaren verplicht een
solide meerjarenonderhoudsplan op te stellen en actueel te houden en dient zij voldoende
middelen te reserveren voor het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen 22 . Er is in
tegenstelling tot MVE vrijheid in keuze van bestuur.
De eigenaar heeft een zelfbewoningsplicht. Dispensatie is mogelijk bij tijdelijk verblijf
elders waarbij voor verhuur door de eigenaar toestemming vereist is van de corporatie.
Optioneel wordt bij deze vorm van verkoop onder voorwaarden de Nederlandse
Hypotheek Garantie verplicht gesteld ter voorkoming van overfinanciering en beperking
van het aflossingsvrije deel van de hypotheek tot 50 %.
Koopgarant is een doorontwikkeling van Maatschappelijk Gebonden Eigendom van
woningcorporatie Woonbron in Rotterdam. Deze vorm van verkoop onder voorwaarden
wordt in licentie uitgegeven door de stichting Koopgarant.
2.4.3 Koop-goedkoop
Bij het product “Koop-goedkoop” wordt de grond “gescheiden” van de opstal. In juridische
zin wordt het onroerend goed in erfpacht uitgegeven 23 , waarbij de canon voor 50 jaar
wordt vastgesteld met indexatie 24 . De canon is gebaseerd op de grondwaarde van het
onroerend goed. De koper “koopt” de opstal en betaalt canon voor de grond. Door deze
constructie behoeft de koper slechts een hypotheek af te sluiten voor de opstal. Voor de
huur (canon) van de grond wordt een ingroeikorting toegepast. De canon bedraagt in het
eerste jaar 0% en groeit in tien jaar met stappen van 10% naar 100% canon per jaar. Er
wordt bij Koop-goedkoop dus een aflopende korting gegeven op de canon. De hypotheek
voor de opstal en de canon zijn voor de koper fiscaal aftrekbaar. Na vijftig jaar wordt de
canon opnieuw vastgesteld. Omdat de grond wordt “gehuurd” is de koopsom 20 tot 30 %
lager dan wanneer er sprake is van een afgekochte canon. Als de canon zou zijn
afgekocht was de waarde van de afkoop verwerkt in de vrije marktwaarde.
De koper heeft een zelfbewoningsplicht. Er zijn geen onderhoudswaarborgen opgenomen
in de voorwaarden van dit product.
Koop-goedkoop kent een (tijdelijk) terugkooprecht voor de corporatie. Indien de eigenaar
de woning wil verkopen dient deze eerst aan de corporatie te worden aangeboden. Mocht
deze niet tot aankoop overgaan, mag de eigenaar/bewoner de woning vrij verkopen. Gaat
de corporatie over tot terugkoop dan heeft zij daarna de keuze om de woning weer te
verhuren, wederom als Koop-goedkoop woning te verkopen of vrij te verkopen. De
corporatie heeft de mogelijkheid om de nieuwe koper de volledige canon in rekening te
brengen of een ingroeikorting op de canon aan te bieden.
Koop-goedkoop is ontwikkeld door Dudok wonen, is in 2004 geïntroduceerd en wordt in
licentie uitgegeven.
20
Deze Fair value-balans is vastgelegd in de circulaire MG 2006-06 van VROM en geld voor
kortingspercentages boven de 10%.
21
De koper krijgt bij terugverkoop de oorspronkelijke aankoopsom + waardeontwikkeling van zelf
aangebrachte verbeteringen + haar percentage van de waardeontwikkeling van de woning gecorrigeerd
voor de zelfaangebrachte verbeteringen.
22
Geborgd in de splitsingsakte door eisen t.a.v. bestuur, beheer, onderhoudsplanning en reserveringen
23
De nieuwe Unie, Vestiging erfpacht, Koop-goedkoop, maart 2006
24
Indexatie op basis van inflatie
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
13
2.4.4 Sociale Koop
Bij Sociale Koop vindt er splitsing plaats in een erfpachtrecht voor de grond en een
opstalrecht voor de woning 25 . De koper betaalt naar eigen keuze minimaal 50% van de
opstalwaarde in verband met de eis van 50 % economisch eigendom om in aanmerking te
komen voor fiscale aftrek van de hypotheekrente. Het restdeel van de waarde wordt elk
jaar geïndexeerd met de waardeontwikkeling van het vastgoed in de regio 26 . Indien een
klant slechts 50% van de opstalwaarde “koopt” en we uitgaan van een grondwaarde van
25 % van de vrije verkoopwaarde, betaalt de klant slechts 37,5 % van de vrije verkoopwaarde (50% van 75%). Er is in dat geval sprake van een korting van 62,5%. Voor de
grondwaarde en de “niet gekochte waarde” van de opstal wordt een erfpachtcanon en
opstalretributie 27 bepaald. De koper is tijdens de periode dat hij eigenaar is van de woning
vrijgesteld van canon en retributie betaling. Bij verkoop van de woning door de eigenaar
koopt de corporatie in principe niet terug (er is wel een aanbiedingsplicht opgenomen in
de voorwaarden) en verkoopt de eigenaar de woning op de vrije markt. Bij deze
“doorverkoop” levert de corporatie, tegen betaling van de geïndexeerde waarde van het
niet “gekochte” deel, het “bloot eigendom” aan de eigenaar die op zijn/haar beurt het
totaal levert aan de nieuwe koper. Het bloot eigendom is in dit geval het eigendom van het
perceel belast met de rechten van opstal en erfpacht.
Doordat de waarde van het corporatiedeel wordt geïndexeerd op basis van de regionale
prijsontwikkeling deelt de corporatie in de waardeontwikkeling en is deze onafhankelijk
van de lokale ontwikkelingen ter plaatse en de wijze waarop de koper haar bezit verzorgt.
De mogelijkheid bestaat dat de lokale waardeontwikkeling negatief afwijkt van de
regionale ontwikkeling. De oorzaak hiervan behoeft niet te zijn veroorzaakt door de koper,
denk bijvoorbeeld aan wijzigingen in de lokale infrastructuur. Het totale verschil is dan
voor rekening van de koper en beperkt zich niet tot zijn “gekochte” deel. Er is dus sprake
van hefboomwerking die zowel positief als negatief kan zijn.
De koper heeft de mogelijkheid om in de loop van de jaren extra “recht” bij te kopen.
De koper dient het surplus aan financieringsruimte op het moment van levering maar ook
daarna slechts te gebruiken voor het kopen van extra rechten, dan wel voor verbouwing
en of verbetering van het gekochte. Dit betekent dat een koper die bijvoorbeeld 50% van
de opstal “koopt” voor 100.000 euro inclusief bijkomende kosten en op basis van zijn
inkomen een hypotheek kan verkrijgen van 140.000 euro, het verschil (de 40.000 euro)
slechts mag gebruiken voor verbeteringen aan de woning of voor het aankopen van extra
“recht”.
De koper heeft een zelfbewoningsplicht. Indien hij niet aan deze voorwaarde voldoet
vervalt de vrijstelling van canon en retributie betaling.
Er zijn geen onderhoudswaarborgen opgenomen in de voorwaarden van dit product. Als
de corporatie niet terugkoopt is de woning slechts eenmaal bereikbaar gemaakt voor de
doelgroep van de corporatie.
Dit product wordt niet alleen toegepast op de woningvoorraad van de corporatie maar kan
ook worden toegepast op andere woningen. Sociale koop is recent ontwikkeld door
Dudok wonen (najaar 2006).
In tabel 1 op de volgende pagina zijn de belangrijkste kenmerken van de verschillende
productvormen opgenomen. Ter vergelijking is vrij verkoop eveneens in de tabel
opgenomen.
25
Dudok wonen, Uitgifte recht van erfpacht en opstal Sociale koop, mei 2007
Toegepast wordt de regionale woningwaarde-index van het kadaster voor eengezinswoningen of
appartementen
27
Opstalretributie is een al dan niet regelmatig terugkerende geldelijke vergoeding om in, op of boven een
onroerende zaak van een ander een gebouw in eigendom te hebben.
26
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
14
Tabel 1 belangrijkste kenmerken van de productvormen
Vrije
verkoop
Maatschappelijk
Verantwoord
eigendom
Koopgarant
Koop-goedkoop
Sociale koop
keuze
n.v.t.
n.v.t.
Mogelijkheid om klant
kortingspercentage te
laten kiezen
n.v.t.
betaalbaarheid
n.v.t.
n.v.t.
Korting 10-50%
waardeontwikkeling
koper
Oplopend van 50%
in eerste jaar naar
100% in het zesde
jaar voor de koper
verkooprisico
klant
Corporatie koopt
binnen 3 maanden
terug
Afhankelijk van
delingspercentage
Koper profiteert
volledig van
waardeontwikkeling
van zelf aangebrachte
verbeteringen
Corporatie koopt
binnen 3 maanden
terug
Lagere aanvangsmaandlasten door
ingroeicanon
Koper profiteert
van
waardeontwikkeling
van de opstal
Klant kan zelf
kortingspercentage
bepalen,
mogelijkheid om
andere woning te
kopen dan die tot de
voorraad van
corporatie behoord
Korting 0-62,5%
aanbiedingsplicht
Huurgarantie
Nationale
hypoyheekgarantie
zelfbewoningsplicht
Maximum aan hypotheek
Voldoet aan
eigenwoningregeling
fiscus
n.v.t.
nee
nee
ja
nee
Niet verplicht
nee
nee
ja
onderhoudswaarborg
Woning duurzaam
betaalbaarder
klant
Koper profiteert van
waarde ontwikkeling
over gekochte
aandeel
ja
Optioneel
Ja
Klant, tenzij
corporatie
gebruikmaakt van
terugkooprecht
ja
Nee
Niet verplicht
Klant, tenzij
corporatie
gebruikmaakt van
terugkooprecht
ja
nee
Niet verplicht
ja
ja
ja
ja
Ja
ja
ja
nee
ja
ja
ja
ja
nee
Via corporatie
nee
nee
nee
nee
Via VvE en
onderhoudsplicht
Door terugkoop onder
de vrije
verkoopwaarde
kunnen woningen
betaalbaarder worden
aangeboden
De ingroeicanon
kan bij een
doorverkoop
opnieuw worden
toegepast.
Eenmalig voor de
betreffende woning,
het geld dat bij
doorverkoop
terugvloeit naar
corporatie kan
opnieuw worden
ingezet voor de
aankoop van een
andere woning
Juridische basis
n.v.t.
erfpacht
erfpacht
erfpacht
Korting op vrije
verkoopwaarde
keuze
0%
10-25%
Terugkoopplicht
Terugkooprecht
Waardeontwikkeling
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
ja
n.v.t.
Eerste vijf jaar
deling aflopend van
50% naar 0%
ja
n.v.t.
Deling Afhankelijk van
kortingspercentage
Minimaal 20%
lagere aanvangsmaandlasten. Het
maximum wordt
bepaald door de
grondwaarde en
kan oplopen tot
50%
nee
ja
Corporatie heeft
waardeontwikkeling
over de grond
Erfpacht en opstal
recht
0-65%
Onderhoudswaarborg
nee
Via corporatie
Boetebeding bij niet
nakomen van
voorwaarden
nee
ja
Via VvE en
onderhoudsplicht
Ja
Volkshuisvestelijk
Corporatie
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
nee
Nee
ja
Corparatie heeft
waarde ontwikkeling
over het “niet”
verkochte deel
nee
ja
ja
15
2.5 Strategische doelstellingen in relatie tot de verschillende
productvormen
Als we de verschillende vormen van verkoop onder voorwaarden zoals beschreven in
paragraaf 2.4 afzetten tegen de in paragraaf 2.3 beschreven strategische doelstellingen
kunnen de volgende conclusies worden getrokken.
Eigenaar/bewoner
Door toepassing van verkoop onder voorwaarden ontstaat voor grotere groepen de
mogelijkheid tot een keuze tussen huur en koop. De bereikbaarheid van een koopwoning
wordt vergroot door toepassing van een lagere koopsom dan de vrije marktwaarde.
Koopgarant biedt de mogelijkheid van een korting, Sociale koop de mogelijkheid om
slechts een deel te kopen en Koop-goedkoop vereist een lagere hypo-theek door gebruik
te maken van een canon waarbij bovendien een ingroeikorting wordt verstrekt op de
canon. MVE biedt deze mogelijkheden niet, wat betekent dat de doelgroep niet wordt
bereikt tenzij de vrije marktwaarde binnen de financieringsmogelijkheden van de
doelgroep ligt. Dit laatste is op vele plaatsen in Nederland niet het geval
De zelfbeschikking van de eigenaar wordt, afhankelijk van de productvorm, in meer of
mindere mate vergroot. Alle productvormen kennen een zelfbewoningsplicht, hetgeen
logisch is gezien het feit dat daarmee de mogelijkheid van verhuur wordt uitgesloten. In de
praktijk zal dit niet als een beperking worden ervaren omdat de meeste kopers niet anders
van plan zijn. Bij MVE is de zelfbeschikking het meest beperkt, Het groot onderhoud wordt
door de corporatie bepaald, het VvE beheer geregeld en er geldt een terugverkoopplicht.
Koopgarant gaat hierin minder ver. Zij beperkt zich tot het stellen van eisen ten aanzien
van de kwaliteit van het meerjarenonderhoudsplan en het VvE beheer en een
terugverkoopplicht. De zelfbeschikking strekt het verst bij Koop-goedkoop en Sociale
Koop. Er worden geen eisen gesteld aan het onderhoud van de woning en het VvEbeheer. Er geldt wel een aanbiedingsplicht.
Het opbouwen van vermogen wordt mogelijk door enerzijds aflossing van de hypotheek
en anderzijds door de mogelijke waardeontwikkeling van de woning. Bij de waardeontwikkeling zijn er duidelijke verschillen. Bij MVE is na vijf jaar de waardeontwikkeling
geheel voor de eigenaar waarbij dit bij Koopgarant afhankelijk is van de verstrekte korting
met uitzondering van de waardeontwikkeling door zelfaangebrachte voorzieningen die
geheel voor de eigenaar zijn. Bij Sociale Koop is het deel van de waardeontwikkeling
beperkt tot het “deel” dat de eigenaar/bewoner heeft gekocht met de kanttekening dat
waardestijging door verbeteringen aan de woning en lokale invloeden voor de eigenaar
zijn. Bij Koop-goedkoop is de waardeontwikkeling van de opstal voor de eigenaar.
De zekerheden zijn in zekere zin de inverse van zelfbeschikking en vermogensopbouw.
Het verzorgen van of stellen van eisen aan onderhoud en VvE-beheer biedt zekerheid
evenals ook de terugkoopplicht van MVE en Koopgarant maar beperken de
zelfbeschikking. Daarnaast wordt bij deze productvormen het waardeverlies gedeeld ( bij
MVE alleen de eerste vijf jaar in afnemende mate). Bij Sociale koop is er echter sprake
van een extra risico. Indien de lokale ontwikkelingen negatief afwijken van de regionale
waardeontwikkeling is dit effect over de gehele waarde van het object voor rekening van
de eigenaar/bewoner.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
16
Volkshuisvestelijk
De verschillende productvormen ondersteunen allen de verbetering van de uitstraling van
de wijk, het aantrekken van andere bewonersgroepen, het verhogen van de
betrokkenheid en de leefbaarheid. De veronderstelling is gerechtvaardigd dat kopers
zullen investeren in de woning en grotere betrokkenheid tonen bij de buurt, hetgeen de
leefbaarheid bevordert. Dit blijkt uit onderzoek van het SEV 28 , maar is tevens de ervaring
van het Woningbedrijf Rotterdam.
De borging van de kwaliteit van de woningvoorraad op langere termijn is bij Koopgoedkoop en Sociale koop niet aanwezig omdat er geen voorwaarden worden gesteld
aan het onderhoud en het VvE-beheer. Bij MVE en Koopgarant is dit wel het geval.
De mogelijkheid om kwantitatief te sturen op de huurvoorraad is bij MVE en Koopgarant
geborgd door de terugkoopplicht. Sociale koop en Koop-goedkoop bieden de mogelijkheid
tot terugkoop door een terugkooprecht. Sturing op de huurvoorraad is bij Koop-goedkoop
geborgd door het terugkooprecht wat is opgenomen in de vorm van een kettingbeding.
Hierdoor dienen opvolgende eigenaren de woning eerst aan de corporatie aan te bieden
alvorens de woning aan een derde kan worden verkocht. In het geval dat de corporatie bij
Sociale Koop geen gebruik maakt van haar terugkooprecht op het moment van
vervreemding door eigenaar/bewoner is er geen mogelijkheid meer om deze woning op
termijn toe te voegen aan de huurvoorraad.
Corporatie
Er is, op basis van de verschillen in kenmerken tussen de productvormen, geen verschil in
het effect op de waardeontwikkeling van de complexen. Ten aanzien van de mutatiegraad
zijn er wel verschillen. Door de zekerheid van terugkoop bij MVE en Koopgarant is er
geen remmende werking van een stagnerende verkoopmarkt op de mutatie.
De mate waarin de corporatie profiteert van de mogelijke waardestijging verschilt wel per
productvorm. Bij MVE wordt het minst geprofiteerd, omdat de waardeontwikkeling na vijf
jaar geheel voor de eigenaar is. Bij Koop-goedkoop wordt geprofiteerd van de waardeontwikkeling van de grond. De waardeontwikkeling is bij Koopgarant afhankelijk van het
kortingspercentage ( bijvoorbeeld bij 25% korting 50% waardedeling). Toepassing van
Sociale koop betekent dat de waardeontwikkeling van het deel dat niet is “gekocht” door
de eigenaar/bewoner ten gunste van de corporatie komt. De waardeontwikkeling is daarbij
gebaseerd op de regionale waardeontwikkeling. Dit betekent dat inspanningen en
investeringen van een corporatie in een wijk of buurt slechts beperkt effect hebben, omdat
zij gewogen doorwerken in de regionale waardeontwikkeling.
De mate waarin de productvormen financiële middelen genereren verschilt per productvorm. Bij MVE worden de meeste middelen gegenereerd omdat er geen korting wordt
verstrekt. Bij Koop-goedkoop wordt de opbrengst beperkt, omdat de verkoopwaarde lager
is door de niet afgekochte canon. De korting die bij Koopgarant wordt verstrekt, beperkt
de financiële middelen die vrijkomen op het moment van verkoop. De mate waarin Sociale
koop middelen genereert is afhankelijk van het deel dat de klant “koopt” en kan gezien het
pilot karakter nog niet met zekerheid worden bepaald.
28
Papa, O, e.a., Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, De effecten van verkoop van sociale
huurwoningen, 2002
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
17
2.6 Toetsing Verkoopvormen aan de strategische doelstellingen
van Woonstad
In paragraaf 2.5 is beschreven in welke mate de individuele productvormen de
verschillende strategische doelen ondersteunen. In deze paragraaf zal worden getoetst in
hoeverre de productvormen de specifieke doelstellingen van Woonstad ondersteunen om
te bepalen welke productvormen het meest geschikt zijn om door Woonstad te worden
toegepast.
Woonstad wil een keuze mogelijk maken voor haar klanten; primair de lagere en
middeninkomens. Koopgarant, Koop-goedkoop en Sociale Koop bieden de mogelijkheid
om tegen een lager bedrag dan de vrije marktwaarde eigenaar te worden van een woning.
MVE biedt deze mogelijkheid niet. Alleen als de vraag naar koopwoningen in het segment
waarin Woonstad verkoopt financierbaar is door de doelgroep zal MVE tot verkoop leiden.
Gegeven het feit dat de fusiepartner tot op heden 4100 woningen heeft verkocht onder
MVE blijkt dit zo te zijn geweest 29 . Indien de marktwaarden echter significant gaat stijgen
en de financieringsmogelijkheden van de doelgroep niet evenredig meestijgt zal het MVE
product tot minder verkopen leiden dan de andere productvormen.
Het mogelijk maken van een wooncarrière door vermogensopbouw (aflossing hypotheek
en waardeontwikkeling) wordt het meest ondersteund door het MVE product en in
mindere mate door de andere, omdat daar op langere termijn sprake is van waardeontwikkelingsdeling. De waardeontwikkelingsdeling is bij Sociale koop in tegenstelling tot
de andere productvormen gebaseerd op de regionale index voor het deel van de
corporatie en op taxatiewaarde voor het deel van de klant. Indien de lokale waardeontwikkeling lager is dan de regionale ontwikkeling kan dit negatieve gevolgen hebben
voor de eigenaar/bewoner. De negatieve gevolgen worden daarbij versterkt door de
hefboomwerking.
De doelstelling “empowerment van bewoners” wordt het meest ondersteund door Koopgoedkoop en Sociale koop, omdat hierbij de zelfbeschikking het grootst is.
Voor het aantrekken van andere bewonersgroepen is geen onderscheid te maken tussen
de verschillende productvormen; zij ondersteunen allen de doelstelling.
Ten aanzien van het genereren van financiële middelen is op basis van de kwalitatieve
kenmerken geen eenduidige conclusie te trekken. Er kan slechts worden geconstateerd
dat bij Koopgarant de opbrengst wordt beperkt door de verstrekte korting en bij Koopgoedkoop door de niet afgekochte canon. Bij Sociale koop is de opbrengst afhankelijk van
de keuze van de klant. MVE lijkt de meeste opbrengst te genereren omdat tegen vrije
marktwaarde wordt verkocht. Om meer inzicht te verschaffen in de mogelijke opbrengsten
wordt verwezen naar hoofdstuk 4, waar een kwantitatieve kasstroomanalyse wordt
besproken.
Woonstad wil mee profiteren van de waardestijging. Dit wordt op langere termijn niet
ondersteund door MVE (na vijf jaar is de waardeontwikkeling geheel voor de klant). Bij
Koopgarant is dit afhankelijk van het kortingspercentage. Bij Koop-goedkoop wordt alleen
geprofiteerd van de waardestijging van de grond en bij Sociale koop van het niet
“gekochte” deel, wat kan oplopen tot +/- 62,5 % van de vrije verkoopwaarde. Hierbij moet
worden aangetekend dat bij Sociale koop Woonstad slechts minimaal profiteert van haar
lokale investeringen en inspanningen omdat de waardeontwikkeling bij Sociale koop
gebaseerd wordt op de regionale index en haar investeringen en inspanningen slechts
gewogen door werken in de index.
MVE, Koopgarant en Koop-goedkoop borgen de mogelijkheid om op langere termijn te
sturen op de huurvoorraad. Sociale koop doet dit ook, als elke keer dat een
29
De gemiddelde vrije marktwaarde van het Woningbedrijf Rotterdam bezit was per 1-1-2007 €100.000,-
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
18
eigenaar/bewoner gaat verkopen wordt teruggekocht. MVE en Koopgarant bieden de
meeste zekerheid dat kwaliteit van de woningen goed blijft.
In tabel 2.6.1 zijn de bijdragen aan de doelstellingen van Woonstad opgenomen en
afgezet tegen vrije verkoop.
.
Keuze voor klant
Vermogensopbouw klant
Empowerment klant
Aantrekken andere
bewonersgroepen
Genereren van financiële
middelen
Profiteren van waardestijging
Sturen op huurvoorraad
Borging kwaliteit van de
woningen
Maatschappelijk
Verantwoord
Eigendom
Koopgarant
Koopgoedkoop
Sociale koop
Vrije
verkoop
o
++
o
+
++
+
o/+
+
++
+
++
+
++
o/+ 30
++
+
o
++
+
++
++
+
+
+
++
-++
++
+
++
++
+
++
--
o/+ 31
o/+
--
----
Tabel 2.6.1 bijdrage aan doelstellingen van Woonstad
Omdat de verschillende productvormen niet alle doelstellingen van Woonstad in gelijke
mate ondersteunen ligt een mix van productvormen voor de hand.
In wijken die minder vitaal zijn valt de keuze op MVE en Koopgarant omdat deze de
kwaliteit van de woningen borgen. In deze wijken is ook de meeste waardestijgingspotentie aanwezig. Woonstad investeert en pleegt inspanningen in deze wijken om ze
vitaler te maken. Bij toepassing van MVE in deze wijken kan in tegenstelling tot
Koopgarant niet worden geprofiteerd van mogelijke waardestijging van de verkochte
woningen in deze wijken en zal Woonstad minder profiteren van haar inspanningen.
In vitale wijken waar Woonstad op termijn geen opgave meer voor zich zelf ziet voldoen
Koop-goedkoop en Sociale koop beter, omdat borging van de kwaliteit van de woningen
en het VvE beheer daar niet langer noodzakelijk is en de empowerment van de klant
groter is. Op basis van het feit dat Sociale koop een negatieve hefboom kan hebben en
de investeringen en inspanningen minder doorwerken in de waardeontwikkeling van haar
“deel” van de verkochte woningen heeft Koop-goedkoop de voorkeur. Tevens kan worden
overwogen om in vitale wijken ook vrije verkoop toe te passen. Dit betekent wel dat van
profiteren van de waardestijging moet worden afgezien en dat de primaire doelgroep van
Woonstad daar minder zal worden bereikt.
Het genereren van middelen en profiteren van waardestijging door Woonstad zijn in
principe conflicterende doelstellingen omdat de mate waarin de waardeontwikkeling wordt
gedeeld afhankelijk is van de verstrekte korting of het deel dat wordt “verkocht”.
Het vergroten van de keuze tussen huur en koop door vergroting van de bereikbaarheid
voor de klant worden ondersteund door Koopgarant, Koop-goedkoop en Sociale koop en
niet door MVE.
Gezien de keuze van Woonstad om de onrendabele top van het herstructureringsprogramma te financieren met de opbrengst uit de verkoop, is de keuze voor een of meer
productvormen afhankelijk van de behoefte van Woonstad aan middelen op korte en
middenlange termijn, ten nadele van deling in waardeontwikkeling op langere termijn.
In hoofdstuk 4 zal worden ingegaan op dit kwantitatieve aspect door middel van een
kasstroomanalyse. In hoofdstuk 3 zal worden bepaald of Woonstad de activiteiten die
voor het realiseren van het verkoopprogramma noodzakelijk zijn beter zelf kan doen of
uitbesteden. Het antwoord op deze vraag beïnvloedt de kasstroomanalyse in hoofdstuk 4.
30
Door de mogelijke hefboomwerking is deze indices naar beneden bijgesteld.
Door dat de investeringen en inspanningen van Woonstad beperkt door werken is de bijdrage lager dan
Koopgarant en Koopgoedkoop
31
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
19
3 Werkprocessen: uitbesteden of niet?
3.1 Inleiding
In het vorige hoofdstuk is geconstateerd dat ter realisering van de strategische
doelstellingen van Woonstad een mix van productvormen noodzakelijk is. Het vrij
verkopen van woningen of toepassen van Koop-goedkoop c.q. Sociale koop is onvoldoende om de strategische doelstellingen te ondersteunen. Er is ook noodzaak tot het toepassen van MVE of Koopgarant. Dit betekent dat terugkoop van woningen aan de orde is.
De werkprocessen die noodzakelijk zijn als gevolg van de realisatie van het verkoopprogramma zijn: splitsing 32 , verkoop, terugkoop en VvE beheer. In bijlage 1 is een
beschrijving opgenomen van de werkprocessen.
Voordat een organisatie overgaat tot het inrichten van de werkprocessen dient zij zichzelf
de vraag te stellen of deze activiteiten in- dan wel uitbesteed moeten worden.
In paragraaf 3.2 wordt het theoretisch kader besproken waarop het advies tot zelf doen of
uitbesteden wordt gebaseerd. In paragraaf 3.3 zullen de werkprocessen worden getoetst
aan dit theoretisch kader en de praktijk om daarna te komen tot conclusies over het zelf
doen of uitbesteden. Ten behoeve van de praktijk zijn interviews gehouden met
corporaties die ervaring hebben met verkoop onder voorwaarden en met de werkprocessen die daarmee samen gaan, te weten: Woonbron in Rotterdam, Dudok Wonen in
Hilversum, Portaal in Veenendaal en bij één van de fusiepartners van Woonstad,
Woningbedrijf Rotterdam.
3.2 Zelf doen of uitbesteden van de werkprocessen;
het theoretisch kader
In deze paragraaf wordt het theoretisch kader beschreven ten behoeve van de keuze zelf
doen of uitbesteden.
In de literatuur wordt aangegeven, dat bedrijven zich dienen te richten op hun kerncompetenties 33, 34 , 35 om de beperkte middelen te kunnen inzetten op de activiteiten waarin
zij superieur kan zijn ten opzichte van de concurrentie en die waarde toevoegen voor de
klant. De activiteiten waarvoor geen kerncompetenties noodzakelijk zijn kunnen worden
uitbesteed, mits dit geen groot afbreukrisico betekent voor de eigen activiteiten en het
goedkoper is dan zelf doen.
Quinn en Hilmer geven als essentie van kerncompetenties:
sets van kennis en intellectuele vaardigheden die uitgaan boven specifieke activiteiten
(zoals administratie, onderhoud, verkoop) en welke leiden tot voortdurende concurrentiekracht. De keuze voor een kerncompetentie moet worden ingegeven, doordat de klant
deze op langere termijn waardeert en die kan meegroeien met de wensen van de klant.
Het aantal competenties dient te worden beperkt om managementfocus te borgen.
Een kerncompetentie vult een vacuüm in de markt, omdat er geen significante aantallen
andere aanbieders in de markt zijn.
32
Splitsing is noodzakelijk omdat 90 % van de woningvoorraad van Woonstad uit gestapelde bouw bestaat.
Quin, J.B. Quinn, Hilmer, F.G., Strategic outsourcing, The McKinsey Quartely 1995 number 1
34
Prahalad, C.K. Hamel, G., The core competence of the corporation, Harvard Business Review, mei-juni1990
35
ZHU, Z., Hsu, K., e.a., Outsourcing- a strategic move, Management Decision 39/5 2001
33
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
20
Minstens een van de kerncompetenties is op lange termijn van belang voor de klant, is
gerelateerd aan de service en levert kennis over de klant. Dit zijn kerncompetenties die
nodig zijn voor activiteiten die direct contact hebben met de klant.
Indien activiteiten niet bijdragen aan en niet afhankelijk zijn van de kerncompetenties
kunnen deze in principe worden uitbesteed. Of uitbesteden daadwerkelijk zinvol is, hangt
volgens Quinn en Hilmer af van een aantal factoren:
1. Zijn er voldoende aanbieders zodat de afhankelijkheid van een enkele, in de markt
dominante, speler zich niet voordoet.
2. Gegeven het feit dat leveranciers niet perfect zijn, zijn er risico’s verbonden aan uitbesteden. Dit is deels afhankelijk van de mate waarin het aanbod van de gevraagde
dienst of product volgroeid is of niet.
3. Zijn er kwaliteitsstandaarden en/of keurmerken die de kwaliteit waarborgen.
4. Indien de gevraagde kwaliteit niet of onvoldoende kan worden geleverd kan het zinvol
zijn om de activiteit zelf te doen.
5. Het is de vraag in hoeverre de eigen activiteiten met betrekking tot voortgang en
service aan de klant afhankelijk zijn van de toeleverancier. Corpelijn noemt dit de
verwevenheid van de uit te besteden activiteit met het primaire proces 36 . Indien deze
afhankelijkheid groot is en er risico’s kunnen zijn qua levering en kwaliteit kan het
zinvol zijn om de activiteiten niet uit te besteden. Dit is mede afhankelijk van de vraag
of deze risico’s door procesbewaking en contractvoorwaarden zijn te beperken.
Naast de hiervoor benoemde factoren benoemen Quinn en Hilmer ook de transactiekosten als factor van belang. Uitbesteden gaat gepaard met kosten voor selectie van
leveranciers, contracteren, controle, procesbeheersing en beoordeling. Deze kosten
moeten opwegen tegen de voordelen die met uitbesteding worden gerealiseerd.
Tegenover deze extra transactiekosten staan de interne kosten die gemoeid zijn met het
zelf doen, extra overhead, kennis en productontwikkeling. Zhiwei Zhu noemt dit blue
money. Malatoux stelt dat outsourcing naar het lijkt met complexiteitsreductie gepaard
gaat. Dit blijkt in niet onbelangrijke mate schijn. Men wordt met andersoortige complexiteit
geconfronteerd. Tevens wijst hij op het belang van kennis van een activiteit die wordt
uitbesteed om de kwaliteit van de geleverde activiteit te kunnen beoordelen 37 .
Als strategische voordelen worden in de literatuur genoemd:
• Flexibiliteit t.a.v. capaciteit,
• Spreiding van risico’s,
• Besparing op overhead,
• Verbetering van kwaliteit.
Tegenover deze voordelen staan ook nadelen c.q. risico’s, te weten:
• Verlies van of geen opbouw van kennis en vaardigheden.
• Suboptimalisatie over de integrale dienstenketen omdat de uitbesteding de
medewerkers van twee activiteiten op afstand zet.
3.3 Wat betekent dit voor Woonstad?
In de navolgende paragrafen 3.3.1 tot en met 3.3.4 zullen de onderkende werkprocessen
op basis van het theoretisch kader uit paragraaf 3.2 worden getoetst aan de kerncompetenties van Woonstad en worden getoetst aan de praktijk op basis van ervaring die
corporaties als Woonbron in Rotterdam, Dudok wonen in Hilversum, Portaal in
Veenendaal en fusiepartner Woningbedrijf Rotterdam reeds hebben.
Ten slotte zal in paragraaf 3.4 conclusies worden getrokken ten aanzien van het
uitbesteden of zelf doen.
36
37
Corpeleijn, F.M.H., zelfdoen of uitbesteden, facto magazine,nr 5 2002.
Malatoux, P. CH. A., e.a.,Besturend vermogen, pag 23, 1998
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
21
3.3.1 Splitsing en oprichting Vereniging van Eigenaren
De splitsing van een complex is in principe een éénmalige activiteit en bestaat in
hoofdlijnen uit het verzamelen van informatie over het complex, aanvragen van
splitsingsvergunningen, opstellen van splitsingsakte en oprichten van een vereniging van
eigenaren. Het is een activiteit die geen gebruik maakt van de kerncompetenties van
Woonstad die gericht zijn op hoogwaardig beheer, hoogwaardige gebiedontwikkeling.
Vanuit deze optiek komt de activiteit voor uitbesteding in aanmerking.
Zijn er andere factoren die het uitbesteden niet wenselijk maken?
Er zijn voldoende aanbieders die deze activiteiten kunnen uitvoeren. Dat is dus geen
reden tot zelf doen.
Uit de interviews blijkt dat het verzamelen van informatie en het aanvragen van de
splitsingsvergunning zelf worden verzorgd en dat het opstellen van de splitsingsakte wordt
uitbesteed aan een notariskantoor. Het verzamelen van informatie is arbeidsintensief,
omdat er op verschillende plaatsen in de organisatie navraag moet worden gedaan, het
voortgangsbewaking behoeft en vraagt om een goed intern netwerk van de uitvoerende.
Kwaliteitscontrole op de informatie die wordt verstrekt aan de vergunningverlenende
instantie en aan de notaris dient intern geborgd te zijn, omdat dit het vergunningstraject
kan vertragen en omdat onjuistheden in de splitsingsakte verstrekkende gevolgen kunnen
hebben en niet eenvoudig te herstellen zijn 38 . De geïnterviewden zien geen efficiency
voordeel en leggen nadruk op kwaliteitsborging en sturing in verband met het hoge
afbreukrisico. Gezien de beperkte capaciteit die gemoeid is met het oprichten van een
vereniging van eigenaren wordt dit zelf gedaan, omdat uitbesteding niet efficiënt is in
verband met de afstemming met een derde partij.
3.3.2 Verkoop
Het verkopen van woningen is, gezien de terugkoopplicht van MVE en Koopgarant, geen
eenmalige activiteit. Om deze reden kan het zinvol zijn om de kennis en intellectuele
vaardigheden die noodzakelijk zijn op te bouwen. De voor deze activiteit noodzakelijke
competenties behoren niet tot de kerncompetenties van Woonstad die gericht zijn op
hoogwaardig beheer en hoogwaardige gebiedontwikkeling. Vanuit deze optiek komt de
activiteit voor uitbesteding in aanmerking. Anderzijds ziet Woonstad kopers en eigenaren
als klant. Het uitbesteden van de verkoop zou betekenen dat het directe contact met de
klant niet wordt opgebouwd. Dit directe contact is van belang om kennis over de klant te
vergaren. Vanuit deze optiek zouden de benodigde competenties tot de kerncompetenties
moeten gaan behoren.
Uit de interviews kwam naar voren dat Dudok Wonen de verkoop zelf verzorgt omdat zij
steeds meer een koperscorporatie wordt (kopen wordt core business). Hiervoor is
“feeling” met de markt noodzakelijk. Daarnaast wil men de noodzakelijke activiteiten zelf
uitvoeren en beheersen om imagoschade te voorkomen. Bij Woonbron is verkoop onder
voorwaarden bij bestaande bouw een onderdeel van het “Te Woon” concept. Hierbij wordt
de klant de mogelijkheid geboden om te kiezen of hij de specifieke woning gaat huren of
kopen. Vanuit dit gegeven kent Woonbron eigen woonmakelaars die de woning “Te
Woon” aanbieden aan een klant. Bij Portaal wordt de verkoop aan derden uitbesteed en
aan huurders zelf gedaan. Overweging om verkoop aan derden uit te besteden zijn:
makelaars hebben meer kennis van de markt en kunnen potentiële kopers beter bereiken
door middel van Funda.
Bij het Woningbedrijf Rotterdam wordt de verkoop aan huurders niet uitbesteed. De
verkoop aan derden wordt deels zelf gedaan en deels uitbesteed om fluctuatie in de
benodigde capaciteit op te vangen. Wanneer de eerste verkopen zijn gerealiseerd en er
38
Voor het wijzigen van een splitsingsakte moet 4/5e van de stemgerechtigden en hun
hypotheekverstrekkers toestemming verlenen
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
22
alleen nog wordt teruggekocht en wederverkocht zal de benodigde capaciteit lager
worden. Het Woningbedrijf Rotterdam heeft voor een ingroeimodel gekozen. In eerste
instantie is de volledige verkoop (aan huurders en aan derden) zelf ter hand genomen om
kennis op te doen over de verkoopmarkt en de acceptatie van het MVE product in deze
markt en voor het opzetten van benodigde werkprocessen. De zorgvuldigheid wordt door
Woningbedrijf Rotterdam benadrukt om product- en imagoschade te voorkomen. In
tweede instantie zijn makelaarskantoren geselecteerd. Deze kantoren worden
gemonitoord ten aanzien van de wijze waarop zij het MVE product verkopen. Gezien de
doelgroep is een goede informatieverstrekking over het MVE product essentieel. Het
WBR geeft aan dat voor het goed kunnen uitbesteden en bewaken van de uitbesteden
activiteiten alsmede ten behoeve van kennis van de klant een deel van de verkoopactiviteiten zelf uitvoeren essentieel is. De taxaties worden door de geïnterviewden
uitbesteed om de onafhankelijkheid te waarborgen.
3.3.3 Terugkoop
Het terugkopen van woningen behoeft dezelfde kennis en intellectuele vaardigheden als
verkopen. Gesteld kan worden dat, indien gekozen wordt voor het zelf doen van de
verkoop, de terugkoop ook zelf wordt gedaan.
In de interviews werd dit beeld bevestigd. Het uitbesteden van dit sterk geprotocolleerde
werkproces biedt geen efficiency voordelen. Bovendien levert het zelf doen belangrijke
informatie over de beweegredenen van de klant om de woning terug te verkopen aan de
corporatie.
3.3.4 Beheer van Verenigingen van Eigenaren
VvE beheer bestaat uit administratieve, financiële en onderhoudsbeheer activiteiten (zie
bijlage 1). De benodigde kennis en intellectuele vaardigheden sluiten aan bij de kerncompetenties die binnen Woonstad nodig zijn voor het hoogwaardige beheer waar zij naar
streeft (zie § 2.2.4). Vanuit deze optiek ligt zelf doen voor de hand. Hier tegenover staat
dat een kerncompetentie een vacuüm in de markt vult. Dit is niet het geval gezien het feit
dat er voldoende VvE beheerkantoren op de markt zijn. Daarnaast bestaat er een
kwailteitslabel 39 voor VvE beheer die de kwaliteit borgt. Anderzijds betreft het activiteiten
waarbij er direct contact met de klant is en er bij een slechte uitvoering van de werkzaamheden een hoog afbreukrisico is. Het belang van een corporatie is groot, omdat zowel
eigenaren als ook huurders in de complexen aanwezig zijn. De verwevenheid met de
verhuur van woningen is groot. Een slechte uitvoering van het VvE beheer heeft invloed
op de serviceverlening aan de huurders.
Bij alle geïnterviewden wordt het VvE beheer zelf gedaan. Als argumenten worden
genoemd: het kunnen sturen en borgen van het proces in verband met het afbreukrisico
ten aanzien van imago van de corporatie en het Verkoop onder voorwaarden product zelf.
Indien de klant niet tevreden is over het VvE beheer, is hij of zij ook niet tevreden over het
verkoop onder voorwaarden product. Klaarblijkelijk biedt het kwaliteitslabel onvoldoende
garantie om het afbreukrisico te beperken. Tevens speelt de verwevenheid met het
verhuurproces een rol: Woonbron en WBR geven aan dat door het zelf uitvoeren van
deze activiteiten het sociale beheer beter kan worden geborgd. Daarnaast is voor
Woonbron ook de werkgelegenheid van belang. Bij Woonbron is een groot deel van de
woningvoorraad gesplitst in appartementsrechten. Uitbesteding zou een significante
vermindering van het werkpakket betekenen. Vermindering van het werkpakket is slechts
op de korte termijn een argument. Voor een strategische keuze is zij niet relevant.
39
Procescertificaat beheerders van VvE, SKW certificatie B.V.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
23
3.4 Conclusies ten aanzien van zelf doen of uitbesteden
In voorgaande paragrafen zijn de kerncompetenties van Woonstad en de ervaringen van
corporaties getoetst aan het theoretisch kader. Op basis van deze toets kunnen de
navolgende conclusies worden getrokken.
Het splitsingsproces maakt geen gebruik van de kerncompetenties van Woonstad en kan
worden uitbesteed. Om praktische redenen is het aan te bevelen om het verzamelen van
de benodigde informatie voor splitsing zelf te doen. Gezien de verstrekkende gevolgen
van een foutieve uitvoering is kwaliteitscontrole essentieel. De ervaringen uit de praktijk
ondersteunen deze conclusie.
Gezien de doelstellingen van Woonstad behoort het verkoopproces tot de kernactiviteiten.
Het is aan te bevelen om de kerncompetenties voor zover reeds aanwezig bij het
Woningbedrijf Rotterdam te borgen en verder te ontwikkelen. Volledig uitbesteden zou het
verzamelen van kennis over de klant sterk beperken. Partiële uitbesteding biedt de
mogelijkheid om fluctuaties in de benodigde capaciteit op te vangen en gebruik te maken
van gegevens databases van de makelaars en van Funda. De ervaringen uit de praktijk
ondersteunen deze conclusie.
In analogie met verkoopproces kan het terugkopen het beste zelf worden gedaan.
Het VvE beheer sluit aan bij de beoogde kerncompetenties van Woonstad, hoewel er
voldoende aanbieders op de markt zijn,kan worden geconcludeerd dat zelf doen de beste
optie is. Omdat de nadelen, te weten: het verlies van direct contact met de eigenaren, de
verwevenheid met het verhuurproces en het hoge afbreukrisico te groot zijn.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
24
4 Financiële consequenties
4.1 Inleiding
In dit hoofdstuk worden de financiële consequenties besproken van verkoop onder
voorwaarden ten aanzien van de te genereren kasstromen, de gevolgen van de
vennootschapsbelasting per 1 januari 2006 en de effecten op de jaarrekening. Hierbij is
uitgegaan van de conclusies uit hoofdstuk 3, te weten:
- Het splitsingsproces wordt uitbesteed.
- Het verzamelen van de hiervoor benodigde informatie wordt zelf gedaan.
- Het verkoopproces wordt deels maar niet geheel uitbesteed.
- De terugkoopactiviteiten(met uitzondering van taxatie) worden zelf uitgevoerd.
- Het VvE beheer wordt zelf uitgevoerd.
Kasstromen
Op het moment dat een corporatie start met de verkoop onder voorwaarden worden er
initieel kosten gemaakt zoals splitsingskosten en verkoopkosten..Hier tegenover staat de
bruto opbrengst, die bestaat uit de marktwaarde minus eventuele “korting”. Indien sprake
is van een terugkoopplicht zal er op enig moment worden teruggekocht tegen de dan
geldende vrije marktwaarde, indien van toepassing, onder verrekening van een waardeontwikkelingsdeling en terugbetaling van de korting. De resultaten die kunnen worden
behaald zijn afhankelijk van de kenmerken van de verkoopvorm die wordt toegepast.
Uitgaande van een verkoopprogramma zullen de kasstromen worden bepaald die met de
verschillende verkoopvormen kunnen worden gerealiseerd. Deze kasstromen worden
contant 40 gemaakt en vergeleken met de contante kasstromen die kunnen worden
gerealiseerd indien de woningen in de verhuur zouden blijven. Dit laatste wordt de
bedrijfswaarde 41 genoemd. Tevens wordt in de vergelijking vrije verkoop meegenomen.
Vennootschapsbelasting
Sinds 1 januari 2006 is de algehele vrijstelling voor vennootschapsbelasting komen te
vervallen. De woningcorporatie is afhankelijk van de specifieke activiteit vennootschapsbelastingplichtig (Vpb-plicht). Het is de vraag in hoeverre hier verschillen optreden in de
behandeling van de verkoopvormen die beschreven zijn in hoofdstuk 2 en wat de effecten
zijn voor het resultaat na belasting. Voor de vier verkoopvormen zullen de consequenties
kwalitatief worden bepaald.
Jaarrekening
In 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving 42 een uiting gedaan (RJ-uiting 20055) die het kader behandelt op basis waarvan verkooptransacties met terug(ver)koopovereenkomsten moeten worden beoordeeld. Conform deze uiting mag verkoop onder
voorwaarden afhankelijk van terugkooprecht of plicht en variabele of vaste prijs bij
40
Omdat de kasstromen per jaar zijn uitgedrukt in euro’s van dat jaar, worden deze via een
contantmakingsfactor (de disconteringsvoet) naar het jaar t0 teruggerekend, dat wil zeggen uitgedrukt in
euro’s van het jaar t0.
41
De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere huren,
eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige
uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant
levensduur van de woningen. Omdat de inkomsten en uitgaven per jaar zijn uitgedrukt in euro’s van dat
jaar, worden deze via een contantmakingsfactor (de disconteringsvoet) naar het basisjaar teruggerekend,
dat wil zeggen uitgedrukt in euro’s van het betreffende basisjaar. De bedrijfswaarde laat de
verdiencapaciteit van de woningen zien voor de resterende levensduur.
42
De raad voor de jaarverslaggeving geeft richtlijnen uit met als doel de kwaliteit van de externe
verslaggeving, in het bijzonder van de jaarrekening, binnen Nederland door rechtspersonen en andere
organisaties te bevorderen.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
25
terugkoop als verkoop worden gezien en het resultaat wel of niet worden toegevoegd aan
het eigen vermogen en de woning van de activalijst worden afgevoerd. Er wordt heden
ten dage een discussie over dit onderwerp gevoerd welke nog niet ten einde is. De
uitkomst van deze discussie is van grote invloed op de boekhoudkundige verwerking van
verkoop onder voorwaarden in de jaarrekening. Het is dan ook de vraag hoe de verschillende verkoopvormen zich verhouden ten opzichte van deze richtlijn en wat daarvan de
consequenties zijn voor de verwerking van het verkoopresultaat in de jaarrekening.
Als laatste wordt het effect van de verschillende verkoopvormen op het eigen vermogen
onderzocht, waarbij als maatstaf de solvabiliteit wordt gehanteerd omdat Woonstad zoals
gesteld in paragraaf 2.3 streeft naar een solvabiliteit van 15% op basis van historische
kostprijs.
Alvorens in te gaan op de hiervoor beschreven onderwerpen dient te worden gesteld dat
voor de beleidskeuze voor één of meerder verkoopvormen primair de kasstroomanalyse
leidend is. De mate waar in Woonstad in staat is om op langere termijn een positieve
kasstroom te genereren bepaald of zij aan haar verplichtingen ten aanzien van
crediteuren en financiers blijvend kan voldoen en is daarmee bepalend voor haar
continuïteit. De wijze waarop de financiële verantwoording op basis van richtlijnen van de
jaarverslaggeving plaatsvindt staat hier los van. De solvabiliteit die berekend wordt op
basis van de balanswaarden in de jaarrekening is afhankelijk van de regels die hiervoor
worden gesteld. Dat Woonstad de solvabiliteit als doelstelling hanteert komt mede voort
uit het feit dat het CFV als toezichthouder namens het ministerie van Volkshuisvesting,
Ruimtelijk Ordening en Milieu toetst op solvabiliteit. De solvabiliteit is als beoordelingscriterium secundair aan de kasstroomanalyse omdat de hoogte van de solvabiliteit
afhankelijk is van de hiervoor gestelde conventies.
4.2 Kasstroommodel beschrijving
Om de financiële consequenties van de verschillende verkoopvormen in beeld te brengen
zijn er in het kader van deze masterproof rekenmodellen gebouwd die de netto contante
kasstromen per jaar over een periode van 20 jaar berekenen. De modellen gaan uit van
dezelfde kostenkengetallen en marktinvloeden maar verschillen ten aanzien van de
specifieke kenmerken van de productvormen.
4.2.1 Hoofdlijnen van het kasstroommodel
In de ontwikkelde modellen worden de opbrengsten en kosten bepaald op basis van een
(variabel) in te stellen verkoopplan voor een periode van 10 jaar.
De opbrengsten zijn afhankelijk van de verkoopvorm die wordt doorgerekend omdat er
wel of geen sprake is van korting, wel of geen wederverkoop, wel of geen canon.
De kostencomponenten zijn gebaseerd op de ervaringskengetallen van het Woningbedrijf
Rotterdam. Voor de invoer van de vrije marktwaarde is gerekend met de gemiddelde
waarden per 1-01-2007 van woningen uit de bestaande voorraad van het Woningbedrijf
Rotterdam die geoormerkt zijn voor verkoop onder MVE.
De verwachte kosten en opbrengsten zijn onzeker en afhankelijk van de feitelijke
prijsontwikkeling en feitelijke bewoningsduur, die niet bekend zijn. Deze onzekerheid is
ondervangen door niet alleen met een verwachte (gemiddelde) prijsontwikkeling en
verwachte bewoningsduur te rekenen, maar door ook met de kansverdeling van deze
twee grootheden rekening te houden.
Het model berekent de kasstromen over een periode van 20 jaar. Hiervoor is gekozen
omdat in deze periode de verschillende kasstroomtrends duidelijk naar voren komen en
op basis hiervan strategische keuzes gemaakt kunnen worden.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
26
4.2.2 Uitwerking van de invoer van het kasstroommodel
Als invoer variabelen zijn opgenomen:
Verkoopplan (variabel)
Het aantal te verkopen woningen per jaar over een periode van 10 jaar
Vrije verkoopwaarde (variabel)
Grondwaarde als percentage van de vrije marktwaarde ( variabel)
Kortingspercentage koopsom (variabel)
Delingspercentage van de waardeontwikkeling (variabel)
Hoogte van de rendementseis (variabel)
Kansverdeling van de lengte van de bewoningsduur, waarbij differentiatie mogelijk is
naar meergezins- en eengezinswoningen.
Percentage eengezinswoningen in het te verkopen bezit (variabel)
Kansverdeling van de hoogte van de jaarlijkse prijsstijging op basis van NVMtijdreeks voor alle woningen, periode 1965 – 2000.
Inflatiepercentage ( variabel)
Splistsingskosten ( variabel)
Verkoopkosten ( variabel)
Terugkoopkosten ( variabel)
VvE beheerkosten ( variabel)
Kortingspercentage op canon (variabel)
Kopersdeel van de opstalwaarde (variabel)
Doorlooptijd wederverkopen (variabel)
Voor een aantal van de variabelen is de uitwerking niet vanzelfsprekend. Deze zullen
nader worden toegelicht.
Kortingspercentage op canon en Grondwaarde
In tegenstelling tot MVE en Koopgarant is bij Koop-goedkoop de canon niet voor langere
periode afgekocht. De klant betaalt het eerste jaar geen canon en groeit in 10 jaar naar
een 100% canon betaling waarbij de canon wordt geïndexeerd met inflatie. De canon
wordt bepaald op basis van de grondwaarde ( rendementseis maal grondwaarde). De
Grondwaarde is een percentage van de vrije verkoop waarde.
Kansverdeling voor de lengte van de bewoningsduur
Omdat er nog onvoldoende gegevens zijn over het verhuisgedrag van eigenaren van
verkoop onder voorwaarden woningen kan de kansverdeling hierop niet worden
gebaseerd. Aangenomen is dat de woonduur een “normaal” kansverdeling heeft. Bij
meergezinswoningen is uitgegaan van een verwachte gemiddelde woonduur van 8 jaar
en bij eengezinswoningen van een verwachte gemiddelde woonduur van 12 jaar. Verder
is aangenomen dat 99% van alle verhuizingen binnen bepaalde grenzen valt. Bij meergezinswoningen zijn deze grenzen 2 en 14 jaar; bij eengezinswoningen 2 en 22 jaar 43 .
43
Deze gegevens zijn gebaseerd op: woningcorporaties en het Fair Value Model, de financiële consequenties
van de toepassing van het Fair Value model voor woningcorporaties, Johan Conijn e.a, Rigo, april 2001
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
27
Kansverdeling van de hoogte van de jaarlijkse prijsstijging
De te verwachten prijsstijging is gebaseerd op de gerealiseerde prijsstijgingen volgens de
gegevens van de NVM over de periode 1965-2000, betrekking hebbend op alle woningen.
De gemiddelde prijsstijging bedroeg in deze periode 5,67 %. Voor Koopgarant geldt dat
kwaliteitsverbeteringen voor rekening van de klant zijn. De gezuiverde prijsstijging
bedraagt voor deze verkoopvorm 4,67 % voor de andere verkoopvormen wordt 5,67%
aangehouden. Er wordt verondersteld dat de gemiddelde prijsstijging in de toekomst
eveneens met gemiddeld 5,67% zal stijgen. Er is in het verleden een grote spreiding
geweest van 9,29%. In dit model wordt de jaarlijkse prijsstijging gebaseerd op basis van
een willekeurige trekking uit een ‘log-normale’ verdeling van de prijsstijging met een
gemiddelde van 4,67% resp. 5,67% en een standaarddeviatie van 9,29%. De trekking
voor het jaar t is hierbij onafhankelijk van de trekking in jaar t-1.
Splitsingskosten
Alvorens meergezinswoningen te kunnen verkopen moeten de woningcomplexen worden
gesplitst. De hiermee gepaard gaande kosten zijn gebaseerd op gegevens zoals deze
binnen het Woningbedrijf Rotterdam worden gehanteerd. Voor een nadere specificatie
wordt verwezen naar de bijlage 4.
Verkoopkosten,
Om de verkoop te realiseren zullen kosten worden gemaakt voor bijvoorbeeld verkoop- en
administratie personeel, taxatie en marketing. Voor een nadere specificatie wordt
verwezen naar de bijlage 4.
Terugkoopkosten
Bij MVE en Koopgarant is sprake van een terugkoopplicht, hierbij zullen kosten worden
gemaakt voor onder andere terugkooptaxatie, terugkoop en administratief personeel.
Voor een nadere specificatie wordt verwezen naar de bijlage 4.
Kopersdeel van de opstalwaarde
Bij Sociale koop heeft de klant de mogelijkheid om slechts een deel van de opstal te
“kopen”. Dit is vastgesteld op minimaal 50 % van de opstalwaarde. Het is mogelijk dat
kopers een groter aandeel willen kopen. Er zijn echter nog weinig woningen onder Sociale
koop verkocht zodat ervaringscijfers ontbreken. Om een indicatie te krijgen wat het
betekent als kopers meer “kopen” dan het minimale percentage van 50% van de
opstalwaarde is ook gerekend met 75% van de opstalwaarde.
Doorlooptijd wederverkopen
Bij MVE en Koopgarant worden de woningen teruggekocht. Tussen het moment van
terugleveren aan de corporatie en het weer doorleveren aan een volgende koper zit een
bepaalde doorlooptijd. Deze is bepalend voor de voorraad weder te verkopen woningen
en heeft tot gevolg dat er rente kosten ontstaan als gevolg van de financiering van deze
voorraad. Hoewel het mogelijk is om woningen terug in de verhuur te nemen is
aangenomen dat alle woningen weer worden verkocht.
Er wordt in het model van uitgegaan dat er geen speculatief verkoopgedrag is. Er is
derhalve geen relatie aangebracht tussen de lengte van de bewoningsduur en de
prijsstijging c.q. daling per jaar.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
28
4.2.3 Uitwerking van de uitvoer van het kasstroommodel
Het kasstroommodel genereert afhankelijk van de verkoopvorm de volgende contante
uitkomsten:
Verkoopopbrengsten eerste verkopen per jaar
Verkoopkosten eerste verkopen per jaar
Splitsingskosten per jaar
Terugkoopbetalingen per jaar
Terugkoopkosten per jaar
Rentekosten van wederverkoopvoorraad per jaar
Wederverkoopopbrengsten per jaar
Wederverkoopkosten per jaar
VvE-beheerkosten per jaar
Canonopbrengsten per jaar
Verstrekte korting op eerste verkopen en wederverkopen per jaar
Verstrekte korting op canon per jaar.
Om tot de contante uitkomsten te komen worden de kasstromen per jaar die zijn
uitgedrukt in euro’s van dat jaar (tn), via een contantmakingsfactor (de disconteringsvoet)
naar het jaar t0 teruggerekend, dat wil zeggen uitgedrukt in euro’s van het jaar t0.
4.3 Resultaten uit het Kasstroommodel
4.3.1 Veronderstellingen
Voor het berekenen van de resultaten zijn een aantal veronderstellingen gedaan, zijnde:
Totaal verkoopplan van 2000 woningen uit bestaande voorraad, gelijkmatig
verdeeld over 10 jaar (200 per jaar)
Vrije marktwaarde van € 100.000,Bedrijfswaarde € 39.109,Kortingspercentage Koopgarant 25%
Delingspercentage waardeontwikkeling Koopgarant 50 %
Rendementseis ten aanzien van canon 6%
Inflatie 2%
Discontovoet 6%
Percentage eengezinswoningen 15%
Grondwaarde 25% van vrije marktwaarde (t.b.v. Koop-goedkoop en Sociale
koop)
Kopersdeel van opstalwaarde bij Sociale koop 50% respectievelijk 75%
VvE-beheer kosten €166.60 incl. btw.
Doorlooptijd wederverkopen ½ jaar.
Bij Sociale koop wordt bij verkoop van de woning door de eerste koper het
aandeel van de corporatie betaald aan de corporatie. Omdat het verkoopprogramma gemaximeerd is op 2000 woningen vloeit dit geld terug naar de
corporatie.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
29
4.3.2 Uitkomsten
Op basis van de veronderstellingen zoals benoemd in paragraaf 4.3.1 is de totale
kasstroom per verkoopvorm bepaald over een periode van 20 jaar. De kasstromen per
jaar zijn hiertoe netto contant gemaakt en gesommeerd. In figuur 4.3.2 zijn de resultaten
van de berekeningen weergegeven uitgaande van een prijsstijging van 5,67% per jaar
(4,67% voor Koopgarant) respectievelijk 3% per jaar (2% voor Koopgarant). Er is gekozen
om ook met 3% te rekenen naast het historisch gemiddelde van 5,67% om een indicatie
te krijgen wat de resultaten zijn als de prijsontwikkeling over een langere periode onder
het historisch gemiddelde blijft. De resultaten worden vergeleken met de bedrijfswaarde 44 .
De bedrijfswaarde is de verdiencapaciteit over de resterende levensduur van de woningen
indien deze als huurwoningen worden door geëxploiteerd. De bedrijfswaarde berekening
is opgenomen in de bijlage 5.
€ 186
€ 165 € 174
€ 155
200
180
160
140
120
100
€ 80
€ 60
€ 40
€ 20
€0
€ 178
€ 137
€ 113
€ 148
€ 130
€ 139
€ 180
€ 147
an
t
Ko
op
-g
oe
dk
oo
so
p
ci
al
e
ko
op
50
%
so
ci
al
e
ko
op
75
%
Be
dr
ijf
sw
aa
rd
e
Ko
op
ga
r
vr
ije
E
€ 78
M
V
€
€
€
€
€
€
ve
rk
oo
p
Miljoenen
totale netto contante kasstroom (20 jaar)
prijsstijging van 5,67 % resp 4,67%
prijsstijging van 3 % resp 2%
Figuur 4.3.2.1 totale netto contante kastroom over 20 jaar per productvorm
De kasstromen van de verschillende varianten liggen tussen de 180 en 113 miljoen euro.
Koopgarant ligt het laagst door de korting van 25% die wordt verstrekt aan de kopers op
de vrije verkoopwaarde. Hier staat tegenover dat de corporatie deelt in de waardeontwikkeling op langere termijn. Koop-goedkoop heeft een relatief lage opbrengst omdat
de canon niet is afgekocht en daarmee niet is verrekend in de verkoopprijs. Hier staat
tegenover dat er een jaarlijks canon wordt ontvangen met een aflopende korting.
Geconcludeerd kan worden dat bij alle onderzochte verkoopvormen de gesommeerde
kasstroom significant hoger is dan de bedrijfswaarde zowel bij een gemiddelde prijsstijging van 5,67% 45 als bij een gemiddelde prijsstijging van 3% 46 Dit betekent dat verkoop
onder voorwaarden meer geld genereert dan door exploiteren in de huur.
De kasstromen van de verschillende productvormen liggen tussen de 6,5 en 25,5% lager
dan de kasstroom van vrije verkoop.
44
De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere huren,
eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige
uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant
levensduur van het bezit. Omdat de inkomsten en uitgaven per jaar zijn uitgedrukt in euro’s van dat jaar,
worden deze via een contantmakingsfactor (de disconteringsvoet) naar het basisjaar teruggerekend, dat wil
zeggen uitgedrukt in euro’s van het betreffende basisjaar.
45
Voor Koopgarant 4,67%
46
Voor Koopgarant 2 %
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
30
In figuur 4.3.2.2 is het kasstroomverloop weergegeven per verkoopvorm over een periode
van 20 jaar bij een gemiddelde prijsstijging van 5,67% De kasstroom van Sociale koop
loopt ten opzichte van de andere verkoopvormen traag op, maar komt na 20 jaar boven
het niveau van MVE en ligt hoger dan Koopgarant en Koop-goedkoop. De oorzaak
hiervan is gelegen in het feit dat de eerste koper slechts een deel van de opstalwaarde
betaalt en de corporatie het andere deel ‘financiert’ zonder hiervoor een vergoeding te
rekenen. Als de woning wordt door verkocht ontvangt de corporatie haar gefinancierde
deel, vermeerderd met de waardeontwikkeling in de regio (dit laatste is een verkoopvoorwaarde van Sociale koop). Als we de twee scenario’s van Sociale koop (klant koopt
respectievelijk 50% of 75% van de opstalwaarde) vergelijken blijkt dat naarmate de klant
meer “koopt” de kasstroom in de eerste jaren groter wordt. Door als voorwaarde te stellen
dat bijvoorbeeld minimaal 80% van de opstalwaarde moet worden “gekocht” kan de
hoogte van de kasstroom per jaar worden beïnvloed waarbij wordt verondersteld dat het
verkoopprogramma van 200 per jaar kan worden gerealiseerd.
De kasstroomontwikkeling van Koopgarant en Koop-goedkoop stijgen in de eerste 10 jaar
door de verkoop van 200 woningen waarna deze afvlakt en vervolgens nog maar licht
stijgt. De kasstroomontwikkeling van MVE stijgt de eerste tien jaar eveneens door het
verkoopplan van tien jaar, maar laat daarna een daling zien.
Miljoenen
gesommeerde n.c. kasstromen
€ 200
€ 180
€ 160
€ 140
€ 120
€ 100
€ 80
€ 60
€ 40
€ 20
€0
1
2
3
4
5
6
vrije verkoop
Koop-goedkoop
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
MVE
sociale koop 50 %
Koopgarant
sociale koop 75 %
Figuur 4.3.2.2 gesommeerde netto contante kasstroomverloop over 20 jaar
Het is de vraag hoe de trends die zijn weergegeven in figuur 4.3.2.2 ontstaan. Om dit te
verklaren zijn in figuur 4.3.2.3 de kasstromen per jaar weergegeven bij een gemiddelde
prijsstijging van 5,67%.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
31
Miljoenen
n.c. kasstromen per jaar
€ 20
€ 15
€ 10
€5
€0
1
-€ 5
2
3
4
5
6
vrije verkoop
Koop-goedkoop
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
MVE
sociale koop 50 %
Koopgarant
sociale koop 75 %
Figuur 4.3.2.3 netto contante kasstromen per jaar
In de eerste 10 jaar is bij MVE de kasstroom per jaar positief en wordt deze in het elfde
jaar negatief. Dit wordt veroorzaakt door twee zaken. De eerste 10 jaar wordt een
positieve kasstroom gerealiseerd door de verkoop van de 200 woningen per jaar, die in
jaar elf wegvalt. Ten tweede start in het derde jaar de wederverkoop. Hoewel er sprake is
van een waardeontwikkelingsdeling bij MVE in de eerste vijf jaar dat de koper terugverkoopt aan de corporatie (eerste jaar 50 % voor de corporatie, tweede jaar 40 % etc.),
zijn de kosten hoger dan de opbrengst. Dit resulteert in een negatieve kasstroom van
plusminus 1 miljoen euro netto contant vanaf jaar elf. Van deze 1 miljoen is plusminus
250.000 euro VvE beheerkosten die verschuldigd is voor de huurwoningen die niet
verkocht worden. Deze kosten worden niet veroorzaakt door het product MVE maar
ontstaan omdat er verkocht wordt per woning en niet per complex. Een gedetailleerde
opgave van de kasstromen per jaar van MVE is opgenomen in de bijlage
kasstroomoverzichten.
Bij Koopgarant is de kasstroom vanaf het elfde jaar wel positief. Dit wordt veroorzaakt
door de waardedeling van 50 %. Hier tegenover staat het feit dat er initieel een korting
wordt verstrekt van 25% van de vrije marktwaarde. Een gedetailleerde opgave van de
kasstromen per jaar van Koopgarant is opgenomen in de bijlage kasstroomoverzichten.
Bij koop-goedkoop is de kasstroom vanaf jaar elf eveneens positief omdat de canonopbrengsten blijven doorgaan. Een gedetailleerde opgave van de kasstromen per jaar van
Koop-goedkoop is opgenomen in de bijlage kasstroomoverzichten.
Bij Sociale koop zien we in de eerste jaren een lagere kasstroom per jaar dan bij de
nadere productvormen omdat bij de verkoop slechts 50% respectievelijk 75% van de
opstalwaarde aan de corporatie wordt betaald. Als de koper de woning doorverkoopt aan
een derde vloeit deze zoals eerder vermeld, naar de corporatie. Het effect van
doorverkoop begint vanaf het vijfde jaar significant te worden. De kasstromen in de jaren
11 tot en met 20 bestaan uit doorverkoopopbrengsten en nemen af omdat naarmate de
jaren verstrijken het grootste deel van de woningen is doorverkocht (in de 20 jaar 97%).
Als alle woningen zijn doorverkocht zal er een negatieve kasstroom over blijven van
plusminus 250.000,- euro netto contant als gevolg de VvE bijdrage voor de huurwoningen.
in de gemengde complexen waaruit zij heeft verkocht. Een gedetailleerde opgave van de
kasstromen per jaar van Sociale koop is opgenomen in de bijlage kasstroomoverzichten.
Bij vrije verkoop worden de kasstromen de eerste 10 jaar gerealiseerd, daarna is een
negatieve kasstroom zichtbaar van plusminus 250.000 euro netto contant per jaar. Dit
komt omdat er in het model verkocht wordt bij mutatie in een complex. Er resteren dan
huurwoningen in complexen waarvoor een VvE bijdrage verschuldigd is.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
32
In figuur 4.3.2.4 en 4.3.2.5 zijn de gesommeerde netto contante kasstromen over een
periode van 20 jaar en de netto contante kasstromen per jaar weergegeven bij een
gemiddelde prijsstijging van 3% per jaar. Zoals reeds is opgemerkt is na 20 jaar de
gesommeerde netto contante kasstroom lager dan bij 5,67%. De oorzaak hiervan is
gelegen in het feit dat de verkoopopbrengsten lager zijn door de lagere gemiddelde
prijsstijging. Wat echter opvalt is het feit dat bij Koopgarant na het 10 de jaar de
gesommeerde kasstroom afneemt. Dit komt omdat, zoals uit figuur 4.3.2.5 blijkt er na het
elfde jaar negatieve kasstromen ontstaan bij Koopgarant. De waardedeling bij Koopgarant
is onvoldoende om de kosten per jaar te dekken.
Miljoenen
gesommeerde n.c. kasstromen
€ 180
€ 160
€ 140
€ 120
€ 100
€ 80
€ 60
€ 40
€ 20
€0
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
vrije verkoop
MVE
Koopgarant
Koop-goedkoop
sociale koop 50 %
sociale koop 75 %
Figuur 4.3.2.4 gesommeerde netto contante kasstroomverloop over 20 jaar
Miljoenen
n.c. kasstromen per jaar
€ 20
€ 15
€ 10
€5
€0
1
-€ 5
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
vrije verkoop
MVE
Koopgarant
Koop-goedkoop
sociale koop 50 %
sociale koop 75 %
Figuur 4.3.2.5 netto contante kasstromen per jaar
Scenarioanalyse
Tot nu toe zijn de resultaten beschreven uitgaande van een gemiddelde prijsstijging van
5,67% respectievelijk 3 % per jaar. In werkelijkheid zal de prijsontwikkeling van de
woningmarkt dit gemiddelde niet volgen maar variëren rondom dit gemiddelde. Het is de
vraag welk effect deze variatie in prijsstijging van de woningmarkt kan hebben op de
totaal te genereren netto contante kasstroom die kan worden gerealiseerd. Om dit te
beoordelen zijn per verkoopvorm 200 scenario’s doorgerekend om de gevoeligheid voor
variatie in de prijsstijging te bepalen. Per scenario is een a-selecte trekking gedaan uit de
log-normaal verdeling zoals beschreven in paragraaf 4.2.2.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
33
In de figuren 4.3.2.6 t/m 4.3.2.11 zijn de resultaten van de scenarioanalyses
weergegeven.
Figuur 4.3.2.6 scenarioanalyse MVE
Figuur 4.3.2.7 scenarioanalyse Koopgarant
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
34
Figuur 4.3.2.8 scenarioanalyse Koop-goedkoop
Figuur 4.3.2.9 scenarioanalyse Sociale koop (kopersdeel 50% van opstalwaarde)
Figuur 4.3.2.10 scenarioanalyse Sociale koop ( kopersdeel 75% van opstalwaarde)
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
35
Figuur 4.3.2.11 scenarioanalyse vrije verkoop
De kans dat per verkoopvorm elk van deze scenario’s zich voordoet is gelijk. Als we met
100 procent zekerheid willen weten wat het resultaat is dan geven de voorgaande
grafieken de bandbreedte van kasstromen aan. Het is echter gebruikelijk om uit te gaan
van een 95% betrouwbaarheidspercentage . Dit geeft aan waarbinnen de kasstroomresultaten zullen liggen met een betrouwbaarheid van 95%.
Wanneer we kijken naar het kasstroomresultaat dat met een betrouwbaarheid van 95%
zal voorkomen, ontstaat het beeld dat in figuur 4.3.2.12 is weergegeven.
Miljoenen
95% betrouwbaarheidsgebied
€ 300
€ 250
€ 200
€ 150
€ 100
€ 50
€0
vrije verkoop
µ
MVE
Koopgarant
Koopgoedkoop
sociale koop
50 %
sociale koop
75 %
€ 188.388.154 € 176.389.133 € 141.105.942 € 149.992.403 € 168.493.664 € 186.476.061
µ-2 σ € 116.840.368 € 108.865.436
€ 70.211.148
€ 91.158.509
€ 68.054.458
€ 87.845.012
µ+2 σ € 259.935.939 € 243.912.830 € 212.000.735 € 208.826.297 € 268.932.870 € 285.107.110
Figuur 4.3.2.12 95% betrouwbaarheidgebied gesommeerde netto contante kasstromen 47
De bandbreedte is het grootst bij Sociale koop 50% 48 , hetgeen betekent dat de totale
netto contante kasstroom met 95% zekerheid zich binnen een groot gebied bevindt. De
bandbreedte van Sociale koop 75% 49 is kleiner doordat een deel van de totale kasstroom
eerder wordt gerealiseerd en de prijsontwikkeling hierop minder van invloed is. De bandbreedte van Koop-goedkoop is het kleinst, gevolgd door de bandbreedte van MVE en
Koopgarant. Deze spreidingsverschillen worden veroorzaakt door de mate waarin de
kasstromen die in de toekomst liggen afhankelijk zijn van de waardeontwikkeling.
Procentueel zijn de afwijkingen van het gemiddelde van MVE en Koop-goedkoop
nagenoeg gelijk.
47
48
49
Het gebied µ-2σ tot en met µ+2σ representeert het 95% betrouwbaarheidsgebied
De klant “koopt” 50% van de opstalwaarde
De klant “koopt” 75% van de opstalwaarde
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
36
Geconcludeerd kan worden dat de kasstroomresultaten met 95% zekerheid zullen liggen
tussen de 68 en 268 miljoen euro als Sociale koop wordt toegepast. Als gekozen wordt
voor het smalste bandbreedte, kan het best worden gekozen voor MVE en Koopgoedkoop met een resultaat tussen de 108 en 243 miljoen respectievelijk 91 en 208
miljoen euro. De bandbreedtes zijn procentueel van MVE en Koop-goedkoop het kleinst.
Om de resultaten uit de scenarioanalyses te vergelijken met de bedrijfswaarde zijn deze
resultaten verminderd met de bedrijfswaarde van 78 miljoen euro om vast te stellen wat
de meer opbrengst is ten opzichte van de bedrijfswaarde over de periode van 20 jaar.
spreiding scenario's
Vrije verkoop
MVE
Koopgarant
Koop-goedkoop
Sociale koop 50 %
Sociale koop 75 %
µ
€ 110.388.154
€ 98.389.133
€ 63.105.942
€ 71.992.403
€ 90.493.664
€ 108.476.061
µ-2 σ
€ 38.840.368
€ 30.865.436
-€ 7.788.852
€ 13.158.509
-€ 9.945.542
€ 9.845.012
µ+2 σ
€ 181.935.939
€ 165.912.830
€ 134.000.735
€ 130.826.297
€ 190.932.870
€ 207.107.110
Tabel 4.3.2.13 verschil tussen gesommeerde netto contante kasstroom en bedrijfswaarde
Uit tabel 4.3.2.13 blijkt dat na 20 jaar de mogelijkheid bestaat dat Koopgarant en Sociale
Koop minder kasstroom hebben gegenereerd dan door exploiteren van de woningen in de
verhuur. Bij Koopgarant is dit ongeveer 8 miljoen euro en bij Sociale koop ongeveer 10
miljoen minder. Hierbij moet worden aangetekend dat bij Koopgarant de waardedeling van
de verkochte woningen na 20 jaar nog positief kan bij dragen en dat na 20 jaar 3% van de
woningen bij Sociale koop nog niet zijn doorverkocht wat eveneens een kasstroom na
deze 20 jaar zal genereren. De kolom µ - 2σ representeert de laagst mogelijke
gesommeerde netto contante kasstroom over 20 jaar die met 95% betrouwbaarheid wordt
gerealiseerd.
4.4 Financiële risico’s bij terugkooprecht en terugkoopplicht
In deze paragraaf wordt een kwalitatieve beschrijving gegeven van de financiële risico’s
die, bij terugkoop van onder voorwaarden verkochte woningen worden gelopen.
Om inzicht te verkrijgen in de financiële risico’s dient onderscheid te worden gemaakt
tussen terugkooprecht en terugkoopplicht. Bij terugkooprecht, van toepassing bij Sociale
koop en Koop-goedkoop, is er geen sprake van financiële risico’s 50 . Op het moment dat
een woning voor terugkoop wordt aangeboden aan de corporatie, kan deze besluiten om
de woning niet aan te kopen.
Bij MVE en Koopgarant is sprake van een terugkoopplicht. De eigenaar/bewoner bepaalt
het moment waarop de corporatie de woning terugkoopt. Doordat het moment van
terugkoop wordt bepaald door de eigenaar/bewoner, doet zich de vraag voor hoe het
totaal aanbod tot terugkoop in enige periode zal zijn. Er is geen literatuur gevonden
waaruit het verkoopgedrag van eigenaar/bewoners van woningen met een terugkoopplicht
voor de corporatie blijkt. Uit onderzoek van Ortec B.V. 51 bleek dat de verhuisgeneigdheid
van eigenaar/bewoners bij vrije verkoop niet substantieel verschilt in perioden met een
verschillend economisch klimaat. Dit betekent dat verondersteld mag worden dat de
kansverdeling die de mutatie representeert, niet zal wijzigen als gevolg van wijzigingen in
het economische klimaat. Van een massaal aanbod tot terugkoop zal dan ook naar alle
waarschijnlijkheid geen sprake zijn.
50
51
Het incasso risico van de canon bij Koop-goedkoop is hier buiten beschouwing gelaten.
Ortec B.V. Rapport risico MVE, oktober 2006
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
37
Indien in een periode van dalende huizenprijzen een woning wordt teruggekocht, wordt bij
Koopgarant de waardedaling gedeeld conform de voorwaarden. Bij MVE is er in de eerste
vijf jaar na verkoop sprake van een waardedeling. Dit betekent dat de corporatie een
financieel risico heeft. Het risico van daling in marktwaarde is afhankelijk van de periode
die wordt beschouwd. Zoals in paragraaf 4.2.2 is aangegeven, is in het verleden de
gemiddelde prijsstijging 5,67 % geweest met een standaarddeviatie van 9,29%. Dit
betekent dat er in het verleden perioden met een negatieve waardeontwikkeling zijn
geweest. Als we veronderstellen dat deze trend zich voortzet, dan is het risico van daling
steeds van tijdelijke aard.
Naast het risico van een negatieve waardedeling bestaat de mogelijkheid dat tussen het
moment van terugkoop en wederverkoop de waarde van een woning daalt. Tevens kan
de periode tussen verkrijging en levering door de corporatie meer dan zes maanden gaan
bedragen, waardoor de overdrachtsbelasting die bij verkrijging is betaald bij levering niet
kan worden verrekend met de nieuwe eigenaar/bewoner (art 13, wet op belasting van
rechtsverkeer).
De corporatie heeft de mogelijkheid om de woning terug in de verhuur te nemen. Er zal
dan echter veelal sprake zijn van een onrendabele top, omdat de bedrijfswaarde veelal
lager is dan de aankoopwaarde.
Geconcludeerd kan worden dat bij Sociale koop en Koop-goedkoop geen sprake is van
financiële risico’s, omdat de woning niet hoeft te worden teruggekocht.
Bij MVE en Koopgarant zal naar verwachting geen sprake zijn van massale terugkoop.
De corporatie loopt bij een dalende marktwaarde een risico als gevolg van de
waardedelingsregeling, een risico op waardeverlies tussen het moment van terugkoop en
wederverkoop en een risico op betaling van overdrachtsbelasting indien de periode
tussen aan- en verkoop meer dan zes maanden bedraagt.
Woonstad wordt aanbevolen om op basis van kwantitatief onderzoek, afgestemd op het
aantal verkochte en nog te verkopen woningen onder MVE of Koopgarant, de
weergegeven risico’s te bepalen opdat de benodigde voorziening kan worden bepaald.
Deze voorziening kan in het geval van Koopgarant lager zijn dan bij MVE omdat de
korting die bij verkoop aan de eigenaar/bewoner is verstrekt en bij terugkoop terugvloeit
naar de corporatie, kan worden gebruikt voor afdekking van de genoemde risico’s
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
38
4.5 Vennootschapsbelasting
Tot 1 januari 2006 waren corporaties op basis van art 5, lid, onderdeel d vrijgesteld van
vennootschapsbelasting. Met ingang van die datum is deze algehele vrijstelling niet meer
van toepassing. Corporaties zijn per 1 januari 2006 deels vennootschapsbelastingplichtig
(Vpb-plichtig) geworden. Het bovengenoemde artikel is gewijzigd in:
“Wij behouden ons voor bij Algemene Maatregel van Bestuur onder daarbij te stellen
voorwaarden van de belasting vrij te stellen:
d. lichamen toegelaten om op de voet van de woningwet (stb. 1991, 439) werkzaam te
zijn in het belang van de volkshuisvesting, voor zover hun werkzaamheid bestaat uit de
verkrijging, het bezit, het beheer en de vervreemding van anders dan tijdelijk verhuurde
woningen waarvan bij de aanvang van het boekjaar een huurprijs per maand geldt die niet
uitgaat boven het bedrag genoemd in artikel13, lid1, onderdeel van de wet op de
huurtoeslag, van andere voor verhuur bestemde ruimten in een gebouw ingeval de
gebruiksoppervlakte van het gebouw voor tenminste 80% bestaat uit gebruiksoppervlakte
van hiervoor bedoelde woningen, of van gebouwen met een maatschappelijke functie,
alsmede andere instellingen, werkzaam in het belang van de volkshuisvesting of de
monumentenzorg, welke door onze minister hiermede zijn gelijkgesteld”.
Het wijzigen van dit artikel heeft tot veel onduidelijkheid geleid. Verwacht werd dat dit ten
eerste zou resulteren in intensief overleg tussen individuele instellingen en de inspecteur
van de belastingdienst en ten tweede dat procedures tot aan de hoge raad noodzakelijk
zouden zijn om duidelijkheid te verkrijgen met de daarbij behorende lange procesgang en
voortdurende onduidelijkheid. Omdat deze situatie onwenselijk werd geacht door partijen
is er overleg gevoerd tussen de belastingdienst en Aedes. Dit overleg heeft geleid tot een
vaststellingsovereenkomst 52 (VSO) die corporaties duidelijkheid verschaft over wanneer
zij Vpb-plichtig is en wanneer niet. 97% van de bij Aedes aangesloten corporaties hebben
de vaststellingsovereenkomst getekend, waaronder Woonstad (voorwaarde van de
belastingdienst was 70%) 53 .
Aangetekend dient te worden dat de minister voor Wonen, Wijken en Integratie de
staatssecretaris van Financiën heeft verzocht om vormen met een terugkoopplicht of
terugkooprecht en een huurprijs tot €621,78 geheel vrij te stellen van Vpb omdat het naar
haar oordeel gaat om beheer van de woningvoorraad op de lange termijn 54 . Zoals hierna
zal worden toegelicht zijn verkoopvormen tot maximaal 1000 eenheden vrijgesteld van
belastingplicht. Boven deze franchise moet in een aantal gevallen vennootschapsbelasting worden betaald. De minister acht deze franchise onvoldoende met name voor
een aantal corporaties in de grote steden omdat verkoop onder voorwaarden een
belangrijk instrument is voor het realiseren van het in het coalitieakkoord vastgelegde
project “Van probleemwijk naar prachtwijk”.
Zeer recent ( augustus 2007) is de VSO ter discussie komen te staan. De minister van
financiën wil maatregelen nemen om de corporatievermogens af te romen en te gebruiken
voor de aanpak van de 40 probleemwijken in Nederland. Een van de opties is een
integrale vennootschapsbelastingplicht waarmee de inhoud van de VSO niet meer zou
gelden. De in deze paragraaf behandelde consequenties zijn gebaseerd op de
vaststellingsovereenkomst omdat deze heden vigerend is en de discussie op het moment
van schrijven van deze masterproof niet was voltooid .
52
Projectgroep Belco,Vaststellingsovereenkomst, belastingplicht Woningcorporaties, 15 januari 2007
Aedes, Persbericht, 25 april 2007
54
Vogelaar, C.P., Brief van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie, dd.23-05-2007, kenmerk DBO
2007040489
53
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
39
Door ondertekening van de vaststellingsovereenkomst bevestigt de corporatie dat haar
activiteiten kwalificeren als “het drijven van een onderneming” en dat zij voor al haar
activiteiten belastingplichtig is in de zin van artikel 2,lid 1, onderdeel d van de wet op de
vennootschapsbelasting.
In artikel 3.1.2 van de vaststellingsovereenkomst zijn de vrijgestelde activiteiten limitatief
weergegeven.
Algemeen
De vrijstelling beperkt zich ten eerste tot woningen met een huur lager dan waarvoor huurtoeslag kan worden verkregen ( 621,78 euro per 1 juli 2007). Voor woningen boven deze
grens geldt in principe dat verhuur en vervreemding Vpb-plichtig is met uitzondering van
woningen die zich binnen de plintruimte bevinden. De plintruimte betreft maximaal 20 %
van het in eigendom zijnde gebruiksoppervlak. Ook andere verhuurde ruimte, zoals
bedrijfsruimten, moeten in deze berekening worden meegenomen.
Vervreemding van woningen onder de huurtoeslag grens, die voor tijdelijke huur worden
gebruikt, zijn in principe Vpb-plichtig. Tijdelijke verhuur wordt gedefinieerd als verhuur
korter dan vijf jaren aaneengesloten, tenzij kan worden aangetoond dat de verhuur gericht
was op een duurzame verhuur ( VSO art 1.1N). Hier onder valt ook terugkoop en
vervolgens wederverkoop. Dit betekent dat het resultaat wat wordt gerealiseerd bij terugkoop en directe wederverkoop belast is. Omdat dit niet wenselijk wordt geacht, zijn er
vrijstellingsmogelijkheden op genomen in de VSO.
Franchiseregeling
Als eerste geldt er een franchiseregeling (VSO art 5.2.1 t/m 5.2.6), waarbij het exploitatieresultaat, verkoopresultaat en resultaten die met terugkooprechten c.q. plichten worden
verkregen, zijn vrijgesteld. De franchise is beperkt tot 1000 woningen en is van toepassing
op erfpachtstussenvormen en kooptussenvormen. Bij erfpachtstussenvormen heeft de
bewoner het economisch eigendom en een recht van erfpacht op de grond en is de canon
niet afgekocht (VSO art 5.1.1 b). Hieronder vallen Koop-goedkoop en Sociale Koop.
Bij kooptussenvormen moet er minimaal sprake zijn van een aanbiedingsplicht of, indien
dit niet het geval is, deling van winsten of verliezen. Hieronder vallen MVE en Koopgarant
(deze vallen niet onder de erfpachtstussenvormen omdat de canon is afgekocht).
Indien het maximum aantal van 1000 is bereikt, geldt voor het surplus het navolgende:
Het verkrijgen, beheren, bezitten en vervreemden van erfpachtsvormen is
belast.
Het verkrijgen, beheren, bezitten en vervreemden van kooptussenvormen is
belast indien niet wordt voldaan aan de Duurzame Exploitatie Regeling (VSO
art 5.3.1- 5.3.2)
Duurzame Exploitatie Regeling
De duurzame exploitatie regeling is van toepassing op kooptussenvormen van sociale
huurwoningen indien het franchisemaximum is overschreden:
Deze voor 1 januari 2006 werden verhuurd en na deze datum voor de eerste
keer is of wordt verkocht. Het gaat hierbij om verkoop en exploitatie resultaat
Voor woningen die voor 1 januari 2006 zijn verkocht, De waardeaangroei tot
aan de eerste terugkoop na 1 januari 2006 is vrijgesteld van belasting.
Exploitatie en (ver) koopresultaat van woningen (terug)gekocht na 1 januari
2006, indien de periode tussen verwerving en vervreemding langer dan vijf jaar
aaneengesloten is verhuurd als sociale huurwoning.
Dit betekent dat voor sociale huurwoningen onder MVE en Koopgarant, die verhuurd
werden door Woonstad voor 1 januari 2006 (A) het exploitatie- en verkoopresultaat bij
eerste verkoop vrijgesteld is.
Bij woningen die voor deze datum waren verkocht (B) is het resultaat bij eerste terug en
wederverkoop vrijgesteld.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
40
Indien woningen van het type A worden teruggekocht en wederverkocht is het resultaat
dat ontstaat door de waardeontwikkelingsregeling belast.
Hetzelfde geldt voor woningen van het type B bij de tweede terug- en wederverkoop na 1
januari 2006.
Modellen
Er worden in de VSO twee modellen beschreven waaruit Woonstad moet kiezen.
In Model I vindt er een juridische scheiding plaats tussen de toegelaten instelling met
daarin de vrijgestelde activiteiten en andere rechtsvormen met daarin de belaste
activiteiten (VSO art 2.2). In Model II vindt er binnen de toegelaten instelling een
administratieve scheiding plaats tussen de vrijgestelde en belaste activiteiten (VSO art
2.3). De duurzame exploitatie regeling is alleen toepasbaar in Model II.
Ten aanzien van het beheer van Verenigingen van eigenaren geeft de VSO aan dat
diensten onbelast zijn, indien de corporatie meer dan 50% in eigendom heeft ( VSO art
3.1.2.f)
Op basis van de hierboven beschreven regelgeving kan worden geconcludeerd dat,
wanneer gekozen wordt voor model I, de duurzame exploitatie regeling niet geldt en
alleen gebruik kan worden gemaakt van de franchiseregeling. Gezien het feit dat
Woonstad meer dan 1000 woningen door middel van verkoop- en erfpachtstussenvormen
t/m 2005 heeft verkocht, wordt boven de franchise uitgegaan. Voor het surplus betekent
dit dat deze woningen niet in de toegelaten instelling kunnen blijven, omdat er anders
belaste activiteiten worden gepleegd. De woningen zullen in dat geval moeten worden
overgedragen aan een dochter B.V..
Indien bij Koop-goedkoop en Sociale koop geen gebruik wordt gemaakt van het terugkooprecht en daarna wederverkoop, is het mogelijk om deze woningen, die in erfpacht zijn
uitgegeven onder te brengen in een fiscale beleggingsinstelling (FBI) ( art 28 wet VPB).
Een FBI wordt belast tegen het nul tarief. Op deze wijze blijven de canon- en retributieopbrengsten onbelast.
Als we veronderstellen dat bij terugkoop van woningen onder MVE en Koopgarant ook
wordt wederverkocht, is er binnen de regels van een FBI sprake van handel. Een FBI mag
niet handelen met als gevolg, dat voor MVE en Koopgarant geen gebruik kan worden
gemaakt van een FBI. Dit betekent dat in model I de opbrengsten van terug- en
wederverkoop belast zijn.
Voor woningen boven de huurtoeslaggrens die worden verkocht of zijn verkocht onder
MVE en Koopgarant geldt dat de verkoopresultaten en wederverkoopresultaten belast
zijn. Voor woningen boven de huurtoeslaggrens, die worden verkocht of zijn verkocht
onder Koop-goedkoop en Sociale koop, kan gebruik worden gemaakt van een FBI en
daarmee zijn de canon en retributie resultaten onbelast. Toepassing van een FBI kan
alleen als er geen gebruik wordt gemaakt van het terugkooprecht gevolgd door
wederverkoop.
Wanneer gekozen wordt voor model II is de franchiseregeling en duurzame exploitatie
regeling van toepassing. Dit betekent dat de eerste 1000 woningen zijn vrijgesteld van
belasting. Het resultaat van de eerste terug- en wederverkoop van MVE en Koopgarant
woningen, die voor 1 januari 2006 zijn verkocht, zijn dan onbelast. De resultaten die
worden behaald met Koop-goedkoop en Sociale koop worden behaald met canon en
retributie zijn belast. De eerste verkoopresultaten van alle verkoopvormen die na 1 januari
2006 worden gerealiseerd zijn onbelast.
De terugkoop en wederverkoopresultaten van MVE en Koopgarant zijn belast indien deze
niet vijf jaar worden teruggenomen in de verhuur.
Voor woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens geldt in principe dat vervreemding Vpb-plichtig is met uitzondering van woningen die zich binnen de plintruimte
bevinden.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
41
De keuze voor een model vanuit de optiek van verkoop onder voorwaarden is afhankelijk
van de specifieke situatie. Het gaat daarbij om de aantallen verkochte en nog te verkopen
woningen per productvorm binnen Woonstad.
Deze conclusies zijn gebaseerd op de Vpb consequenties voor verkoop onder voorwaarden van bestaande woningen. Bij de afwegingen die gemaakt moeten worden om te
komen tot een modelkeuze dienen zaken zoals nieuwbouw, projectontwikkeling, beheer
van bedrijfsonroerend goed meegenomen te worden, niet alleen ten aanzien van Vpb
maar ook ten aan zien van BTW en overdrachtsbelasting. Omdat deze onderwerpen
buiten het onderzoeksveld van deze masterproof liggen, is een keuze tussen de modellen
niet mogelijk.
De werkelijke belastingdruk die gaat ontstaan is binnen het kader van deze masterproof
niet te beoordelen omdat deze naast de modelkeuze mede afhankelijk is van de
mogelijkheden die de corporatie heeft om fiscale instrumenten zoals
herinvesteringsreserve 55 en herbeleggingsreserve 56 bij de FBI toe te passen.
Aangetekend dient te worden dat de VSO op het moment van schrijven van deze
masterproof op vele onderdelen nog onderwerp van discussie is met de belastingdienst.
Woonstad wordt aanbevolen om de publicaties omtrent de VSO op de voet te volgen tot
het moment dat de keuze wordt gemaakt.
4.6 De jaarrekening
Gegeven het feit dat Woonstad een solvabiliteitsdoelstelling kent met een streefwaarde
van 15% wordt in paragraaf 4.6.1 de onzekerheid besproken ten aanzien van het nemen
van het verkoopresultaat bij verkoop onder voorwaarden en in paragraaf 4.6.2 het effect
op het eigen vermogen met als maatstaf de solvabiliteit.
Gezien het feit dat het mogen toevoegen van het verkoopresultaat aan het eigen
vermogen en de hoogte van de solvabiliteit afhankelijk is van richtlijnen voor de jaarverslaggeving en boekhoudkundige conventies dienen beleidskeuzes ten aanzien van
verkoop onder voorwaarden hierop niet te worden gebaseerd, maar te worden gebaseerd
op de mate waarin verkoop onder voorwaarden de kasstromen nu en in de toekomst
beïnvloeden. De mate waarin Woonstad in staat is om op langere termijn een positieve
kasstroom te genereren, bepaalt of zij aan haar verplichtingen kan voldoen en daarmee
haar continuïteit kan waarborgen en haar maatschappelijke functie kan blijven vervullen.
4.6.1 Het nemen van verkoopresultaat
Indien een woning wordt verkocht kan het verkoopresultaat (verschil tussen
verkoopwaarde en boekwaarde) , indien van toepassing, onderaftrek van Vpb worden
toegevoegd aan het eigen vermogen. Er is echter een discussie ontstaan of dit ook geldt
voor verkoop onder voorwaarden. Deze discussie komt voort uit een verzoek van het
Nivra 57 aan de Raad voor de jaarverslaggeving. In dit verzoek wordt gevraagd om richtlijnen met betrekking tot transacties met terugkoopverplichting. Het verzoek heeft geleid
tot een uiting van de raad ( RJ2005-5) die opgenomen is in de richtlijnen voor de
jaarverslaggeving van 2006. In RJ2005-5 staat dat, indien sprake is van terugkoop op
basis van een marktprijs en de terugkopende partij een terugkooprecht heeft (geen plicht),
55
De herinvesteringsreserve biedt de mogelijkheid om de fiscale winst ( verkoopwaarde-fiscale boekwaarde)
te reserveren voor vervangende investeringen binnen driejaar na het ontstaan van de reserve.
56
De herbeleggingsreserve biedt een FBI de mogelijkheid om onder andere verkoopwinsten te reserveren
en deze later te gebruiken voor nieuwe aan te schaffen beleggingsobjecten zonder dat belasting behoeft te
worden betaald over de verkoopwinst.
57
Koninklijk Nederlands instituut voor registeraccountants
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
42
er sprake is van een verkooptransactie. Het verkoopresultaat mag dan worden verwerkt in
de winst & verliesrekening. De productvarianten Koop-goedkoop en Sociale koop vallen in
deze categorie omdat er geen sprake is van een terugkoopplicht.
Bij MVE en Koopgarant is er echter wel sprake van een terugkoopplicht. Uit de richtlijn
blijkt dat de verantwoording in de jaarrekening dan afhankelijk is van alle relevante feiten
en omstandigheden. In dit kader worden moment van terugkoop en courantheid van het
goed als relevant betiteld.
Nader beschouwd zijn de volgende bepalingen in de richtlijnen voor de jaarverslaggeving
van toepassing voor de verwerking van een transactie als verkoop:
RJ 270: 109 Samengestelde transactie (packagedeal);
RJ 270: 110 (verkoop van goederen)
De RJ 270:109 richt zich op de vraag of er sprake is van een samengestelde transactie of
twee afzonderlijke transacties. Kenmerkend voor een samengestelde transactie is dat er
per afzonderlijke transactie geen economisch evenwicht bestaat tussen de prestatie en de
contraprestatie, zodat de afzonderlijke transactie niet zou zijn gesloten: voor samenstellen
van de transactie bestaat echter wel evenwicht tussen de totaliteit van de prestaties en de
totaliteit van de contra prestaties.
Enerzijds wordt gesteld dat bij MVE en Koopgarant beide transacties plaatsvinden op
basis van de marktwaarde die op grond van twee afzonderlijke taxaties wordt bepaald en
derhalve als twee onafhankelijke transacties mogen worden beschouwd 58,59 .
Anderzijds wordt gesteld dat de financiële betekenis niet eerder dan na afwikkeling van de
terugkoop bekend is59.
In de RJ 270:110 staan de voorwaarden die bepalend zijn of sprake is van verkoop.
Deze richtlijn luidt als volgt:
Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen
goederen dienen als zodanig te worden verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden
wordt voldaan.
a) de rechtspersoon heeft alle belangrijke rechten op economische voordelen
alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen overgedragen aan
de koper;
b) de rechtspersoon behoudt over de verkochte goederen niet een zodanig
voortgezette betrokkenheid, zoals bij de eigenaar, dat hij feitelijk kan blijven
beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van
die goederen;
c) het bedrag van de opbrengsten kan op betrouwbare wijze worden bepaald;
d) het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de
transactie de rechtspersoon zullen toevloeien; en
e) de reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden
gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden
bepaald.
58
59
KPMG, MVE verkopen Woningbedrijf Rotterdam, 4 april 2006
Woonbron, Koopgarant in de jaarrekening, 23 mei 2005
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
43
Ad a) Is de discussie of er belangrijke economische voordelen en belangrijke risico’s niet
worden overgedragen. Enerzijds kan worden gesteld dat een winst- of verliesverrekening
van 50 % belangrijk is. Anderzijds worden als belangrijkste tegenargumenten
genoemd58,59:
• De koper is verantwoordelijk voor verzekering, onderhoud, onroerende
zaakbelasting.
• Als de woning afbrandt is het risico voor de koper.
• In het maatschappelijk verkeer, is er sprake van een verkooptransactie aan de
zijde van de koper ( eigenaren, hypotheekverstrekkers, fiscus). Moet dit dan ook
niet gelden aan de zijde van de verkoper (de corporatie).
• Bij terugkoop is sprake van een “nieuwe” woning. De corporatie kan op dat
moment beslissen waarvoor zij de woning aanwendt (koop of huur).
• De transactie heeft economische realiteit omdat er op het moment van verkoop en
bij terugkoop overdrachtsbelasting wordt geheven.
Ad b) De corporatie kan tot na het moment van terugkoop niet beschikken over de
woning. Het moment van terugkoop staat niet vast. Deze wordt bepaald door de
eigenaar/bewoner.
Ad c) De verkoopprijs staat op het moment van verkoop vast.
Ad d) De koper betaalt de verkoopprijs aan de corporatie.
Ad e) Er is geen sprake van nog te maken kosten met betrekking tot de transactie.
De hierboven geschetste discussie heeft ertoe geleid dat de werkgroep
Woningcorporaties van de Raad voor de Jaarverslaggeving onderzoekt of de verwerking
van verkoop onder voorwaarden met een terugkoopplicht voor de corporatie in de RJ 645
kan worden opgenomen. De richtlijn 645 is van toepassing op de corporaties en geeft aan
dat de corporaties een specifieke positie innemen vanwege hun maatschappelijke functie.
Het beleid van de corporatie kan reden kan zijn om af te wijken van andere richtlijnen,
zoals op een aantal plaatsen in de RJ 645 reeds gebeurd.
Geconcludeerd kan worden:
Dat voor Koop-goedkoop en Sociale koop sprake is van een verkooptransactie
en dat het verkoopresultaat kan worden opgenomen in de winst en
verliesrekening en daarmee ten goede komt aan het eigen vermogen.
Dat voor MVE en Koopgarant nog geen duidelijkheid bestaat over de wijze van
verantwoorden op het moment van verkoop.
Omdat bij MVE na vijf jaar 100% van de waardeontwikkeling voor de koper is,
kan worden gesteld dat op dat moment het verkoopresultaat kan worden
genomen. In de eerste vijf jaar is er sprake van een aflopende
waardeontwikkelingsdeling zoals beschreven in paragraaf 2.4.1.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
44
4.6.2 Het effect op het eigen vermogen
In deze paragraaf wordt het effect van verkoop onder voorwaarden op het eigen
vermogen onderzocht, waarbij als maatstaf de solvabiliteit wordt gehanteerd. Er wordt in
deze paragraaf verondersteld dat MVE en Koopgarant transacties als verkoop mogen
worden verwerkt. Daarnaast zijn de VPB effecten niet meegenomen omdat deze
afhankelijk zijn van een aantal factoren zoals, de model keuze, aantal verkochte woningen
per productvorm, de mogelijke fiscale constructie, herinvesteringsreserve en
herbeleggingsreserve.
Door de verkoop van woningen onder voorwaarden ontstaat er een verkoopresultaat. Dit
is de verkoopwaarde minus de kosten en de boekwaarde. Figuur 4.6.2.1 geeft het totale
verkoopresultaat over de periode van 20 jaar 60 .
Miljoenen
95% betrouwbaarheidsgebied verkoopresultaat
€ 250
€ 200
€ 150
€ 100
€ 50
€0
-€ 50
vrije verkoop
µ
µ-2 σ
MVE
€ 116.388.154 € 104.389.133
€ 44.840.368
€ 36.865.436
Koopgarant
Koopgoedkoop
sociale koop
50 %
sociale koop
75 %
€ 69.105.942
€ 77.992.403
€ 96.493.664
€ 114.476.061
-€ 1.788.852
€ 19.158.509
-€ 3.945.542
€ 15.845.012
µ+2 σ € 187.935.939 € 171.912.830 € 140.000.735
€ 136.826.297 € 196.932.870 € 213.107.110
Figuur 4.6.2.1 95% betrouwbaarheidsgebied verkoopresultaat
Uit de tabel blijkt dat bij Koopgarant, binnen het 95% zekerheidsinterval, een negatieve
opbrengst mogelijk is van € 1.8 miljoen. Hierbij moet worden aangetekend dat er na 20
jaar nog steeds een waardeontwikkelingsdeling bestaat voor woningen die in de toekomst
worden teruggekocht en dit negatieve resultaat kunnen compenseren. Bij Sociale koop is,
binnen het 95 % zekerheidsinterval eveneens een negatief verkoopresultaat mogelijk van
€ 3,9 miljoen.
Ten aanzien van de solvabiliteitsontwikkeling over de periode van 20 jaar is van belang op
welke wijze de verkoopvormen behoren te worden verwerkt op de balans.
In bijlage 7 zijn, per verkoopvorm, gestileerde balansen opgenomen, waaruit de effecten
op de solvabiliteit 61 van één transactie zichtbaar worden.
Hierbij is verondersteld dat het verkoopresultaat van MVE en Koopgarant mag worden
genomen hoewel dit gezien de weergegeven discussie in paragraaf 4.6.1 niet zeker is.
Daarnaast is de situatie van het Woningbedrijf Rotterdam als uitgangspunt gekozen,
waarbij de grond door de gemeente in erfpacht is uitgegeven en de canon is afgekocht.
De afkoop van de canon is niet geactiveerd maar afgeboekt. Dit betekent dat de op
historische kostprijs gebaseerde boekwaarde de opstalboekwaarde weergeeft. Tevens
wordt verondersteld dat er geen leningen worden afgelost met de liquide middelen die
60
Omdat het hierbij gaat om een vergelijking tussen verkoopvormen is voor de eenvoud de boekwaarde per
1-1-2007 van het WBR bezit genomen, waaruit wordt verkocht.
61
De solvabiliteit is een kengetal die ontstaat door het eigen vermogen te delen door het totale vermogen
(eigen vermogen plus vreemd vermogen) zoals deze op de balans staan.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
45
vrijkomen door de verkoop of te wel het vreemd vermogen wordt constant verondersteld.
De woningen worden bij verkoop in ondererfpacht uitgegeven.
Hieronder worden de effecten op de solvabiliteit besproken per verkoopvorm.
MVE
Bij verkoop van een MVE woning wordt de boekwaarde gedeactiveerd en nemen de
liquide middelen met het verkoopresultaat toe. Dit betekent dat het eigen vermogen
toeneemt omdat het vreemd vermogen constant wordt verondersteld en daardoor zal de
solvabiliteit stijgen.
De terugkoopverplichting dient te worden vermeld, onder de niet uit de balans blijkende
verplichtingen. De negatieve kasstromen die ontstaan als het initiële verkoopprogramma
is gerealiseerd zullen de winst & verliesrekening in die jaren negatief beïnvloeden en
daarmee negatief bijdragen aan het eigen vermogen.
Koopgarant
Bij verkoop van een Koopgarant woning wordt de boekwaarde gedeactiveerd en nemen
de liquide middelen met het verkoopresultaat toe. Deze is door de korting lager dan bij
MVE en vrije verkoop. Dit betekent dat het eigen vermogen minder toeneemt en de
solvabiliteit minder zal stijgen dan bij de hiervoor genoemde verkoopvormen.
De terugkoopverplichting , waarbij de verstrekte korting wordt terugbetaald en de
waardedelingseffecten dienen te worden vermeld, onder de kop “niet uit de balans
blijkende verplichtingen”. Het terugvloeien van de korting en de winstdelingsregeling
kunnen niet worden opgenomen in de balans, omdat het moment van de terugkoop door
de eigenaar wordt bepaald en het resultaat van de winstdelingsregeling onzeker is.
Koop-goedkoop
Bij verkoop van een Koop-goedkoop woning wordt de boekwaarde gedeactiveerd en
nemen de liquide middelen met het verkoopresultaat toe. Dit verkoopresultaat is, doordat
de canon niet is afgekocht door de koper, lager dan bij MVE en vrije verkoop.
Er ontstaat een lang lopende vordering aan de activa zijde en een uitgestelde opbrengst
aan de passiva zijde van de balans, welke de gekapitaliseerde waarde van de
canoninkomsten representeert. Dit betekent dat het eigen vermogen en daarmee de
solvabiliteit minder zal stijgen dan bij MVE, vrije verkoop en ook Koopgarant, omdat naast
de lagere opbrengst, de langlopende vordering en uitgestelde opbrengst in de balans
moeten worden opgenomen. In de loop der jaren zullen de canonopbrengsten onder
aftrek van kosten in de winst en verliesrekening worden opgenomen en bijdragen aan het
eigen vermogen.
Sociale Koop
Bij verkoop van een Sociale koop woning wordt de boekwaarde gedeactiveerd en nemen
de liquide middelen met het verkoopresultaat toe. Dit verkoopresultaat is doordat de
canon en de retributie niet is afgekocht door de koper, lager dan bij de andere
verkoopvormen (er wordt hierbij verondersteld dat de koper 50% respectievelijk 75% van
de opstal “koopt”).
Er ontstaat een lang lopende vordering aan de activa zijde en een uitgestelde opbrengst
aan de passiva zijde van de balans die de gekapitaliseerde waarde van de canon en
retributie inkomsten representeert. Dit betekent dat het eigen vermogen en daarmee de
solvabiliteit het minst van alle verkoopvormen stijgt, omdat naast de lagere opbrengst, de
langlopende vordering en uitgestelde opbrengst in de balans moeten worden opgenomen.
Na verloop van jaren zal de solvabiliteit gaan stijgen, omdat bij doorverkoop de erfpachten opstalrechten worden overgedragen tegen vergoeding van de canon en
retributiewaarde inclusief het effect van regionale waarde ontwikkeling.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
46
In onderstaande tabel 4.6.2 zijn als indicatie de resultaten van de gestileerde balansen
opgenomen.
MVE
KoopKoopgarant goedkoop
Sociale
koop
50%
Sociale
koop
75%
Vrije
verkoop
solvabiliteit
voor
transactie
na transactie
36,00%
60,98%
36,00%
53,96%
36,00%
50,17%
36,00%
24,96%
36,00%
37,53%
36,00%
60,98%
balans totaal
voor
transactie
na transactie
100
164
100
139
100
150
100
150
100
150
100
164
Tabel 4.6.2
Geconcludeerd kan worden, dat MVE en de vrije verkoop de solvabiliteit het meest doen
stijgen in vergelijking met de andere verkoopvormen. Hierbij moet worden aangetekend
dat MVE uiteindelijk weer een negatief effect zal hebben op het eigen vermogen omdat de
kasstromen (zoals bleek uit de kasstroomanalyse) in het elfde jaar negatief worden.
Koopgarant en Koop-goedkoop dragen in eerste instantie minder bij dan MVE en vrije
verkoop. Op termijn zal Koop-goedkoop door de canon inkomsten blijvend positief bijdragen aan de winst en verliesrekening.
Als bij Sociale koop de klant 50% van de opstalwaarde “koopt” heeft dit in eerste instantie
een negatief effect op de solvabiliteit en zal na doorverkoop pas gaan bijdragen. Als de
klant 75% van de opstalwaarde koopt is er in eerste instantie een lichte toename van de
solvabiliteit. Hierbij wordt net als bij de kasstroomanalyse verondersteld dat de vrij
komende middelen niet opnieuw zullen worden ingezet bij de verkoop van extra
bestaande huurwoning.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
47
5 Conclusies en aanbevelingen
5.1 Conclusies
Strategische doelstellingen (algemeen) en verkoop onder voorwaarden
Op basis van literatuurstudie kan worden geconcludeerd dat verkoop onder voorwaarden
de klant de mogelijkheid biedt tot keuze tussen koop en huur. De zelfbeschikking van de
klant wordt vergroot, er is mogelijkheid tot vermogensopbouw, het biedt zekerheden voor
de klant en beperkt voor hen de risico’s.
Op volkshuisvestelijk gebied ondersteunt verkoop onder voorwaarden het aantrekken van
andere bewonersgroepen met veelal een relatief hoger inkomen, de verbetering van de
leefbaarheid en verbetering van de uitstraling van de wijk. Daarnaast is borging van de
kwaliteit van de woningvoorraad in een wijk mogelijk en kan worden gestuurd op het
aantal huurwoningen in een wijk door middel van een terugkooprecht/plicht.
Verkoop onder voorwaarden genereert voor de corporatie een positief effect op de
mutatiegraad en waardeontwikkeling van haar complexen waaruit wordt verkocht.
Daarnaast biedt Verkoop onder voorwaarden de mogelijkheid om te delen in de waardeontwikkeling van de verkochte woningen. Als laatste genereert verkoop financiële
middelen die kunnen worden ingezet voor de doelstellingen van de corporatie.
Uit analyse van de specifieke kenmerken van de verschillende productvormen kan
worden geconcludeerd dat de mate waarin de hierboven beschreven effecten worden
ondersteund sterk verschillen per productvorm.
MVE biedt de klant minder keuze dan de andere verkoopvormen omdat er wordt verkocht
tegen vrije marktwaarde. Dit beperkt de verkoopmogelijkheden indien de huizenprijzen
buiten de financieringsmogelijkheden van de doelgroep liggen. Door de voorwaarden van
MVE blijft de zelfbeschikking van de klant beperkt. De corporatie bepaalt het planmatig
onderhoud, vormt het bestuur van de verenigingen van eigenaren bij appartementen en
heeft een terugkoopplicht. Hier tegenover staat dat MVE zekerheden biedt ten aanzien
van planmatig onderhoud en zij garandeert terugkoop binnen drie maanden.
De waardeontwikkeling is na vijf jaar geheel voor de klant, wat op langere termijn kan
leiden tot vermogensopbouw.
De hierboven beschreven volkshuisvestelijke effecten worden door MVE ondersteund.
Omdat MVE verkoopt tegen de vrije marktwaarde komen er financiële middelen vrij. Door
de beperkte waardedelingsregeling van vijf jaar profiteert de corporatie beperkt van de
waardeontwikkeling van de verkochte woningen.
Koopgarant biedt de klant eveneens keuze en vergroot het bereik van de klant door het
verlenen van een korting op de vrije marktwaarde. De zelfbeschikking van de klant wordt
slechts beperkt door eisen die worden gesteld aan de wijze van VvE beheer,
onderhoudsplanning en een terugverkoopplicht. De mogelijkheid tot vermogensopbouw
beperkt zich omdat de waardeontwikkeling wordt gedeeld met de corporatie. Evenals bij
MVE worden de volkshuisvestelijke doelstellingen ondersteund.
Door de korting op de vrije marktwaarde komen er minder middelen vrij voor de corporatie
dan mogelijk is, maar heeft de corporatie wel de mogelijkheid om te delen in de waardeontwikkeling van de verkochte woningen.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
48
Koop-goedkoop biedt eveneens de klant een keuze en vergroot het bereik van de klant
door uitgifte in erfpacht met een korting op de canon. Er is sprake van een grote zelfbeschikking omdat slechts beperkt eisen worden gesteld (zelfbewoningsplicht en aanbiedingsplicht). De mogelijkheid tot vermogensopbouw beperkt zich tot de opstalwaarde.
De volkshuisvestelijke doelstellingen worden beperkt ondersteund, omdat het onderhoud
van de woning niet is geborgd. Door uitgifte in erfpacht met een jaarlijkse canon komt in
eerste instantie alleen de opstalwaarde vrij voor de corporatie. De corporatie behoudt de
waardeontwikkeling over de grond.
Sociale koop biedt de klant keuze en vergroot haar bereik doordat de klant een erfpacht
en opstalrecht verkrijgt waarbij zij minimaal 50% van de opstalwaarde betaald. De zelfbeschikking is het zelfde als bij Koop-goedkoop, slechts zelfbewoningsplicht en
aanbiedingsplicht. De mogelijkheid tot vermogensopbouw beperkt zich tot het “gekochte”
deel. Bij doorverkoop krijgt de corporatie haar “deel” geïndexeerd op basis van regionale
ontwikkeling. Hierdoor loopt de eigenaar/bewoner risico omdat hij het geheel doorverkoopt tegen vrije marktwaarde aan een derden. Deze vrije marktwaarde is afhankelijk
van de lokale omstandigheden en kan afwijken van de regionale ontwikkeling. Omdat de
klant doorverkoopt is het verschil over het oorspronkelijke door de corporatie niet
“verkochte” deel voor rekening van de klant.
De volkshuisvestelijke doelstellingen worden beperkt ondersteund omdat het onderhoud
van de woning niet is geborgd en er sprake is van een terugkooprecht. Indien hier geen
gebruik van wordt gemaakt is de woning niet meer beschikbaar voor de huurvoorraad.
De canon en retributie behoeft de klant pas te voldoen bij doorverkoop aan een derde
zodat de financiële middelen die in eerste instantie vrij komen voor de corporatie beperkt
zijn. Over het door de klant niet betaalde deel geniet de corporatie de waardeontwikkeling
op basis van de regionale index van het kadaster.
Strategische doelstellingen Woonstad en verkoop onder voorwaarden
De strategische doelstellingen van Woonstad zijn afgezet tegen de mate waarin de
verschillende verkoopvormen de doelstellingen zoals hiervoor weergegeven
ondersteunen. Dit leidt tot de volgende conclusies:
Woonstad wil een keuze mogelijk maken voor haar klanten, primair de lagere en middeninkomens. Gegeven de vrije marktwaarde van het bezit is dit bij alle besproken productvormen mogelijk. Indien de vrije marktwaarde sterker stijgt dan de loonontwikkeling van
de doelgroep zal het MVE product dat tegen vrije marktwaarde verkoopt tot minder
verkopen leiden.
Het mogelijk maken van een wooncarrière door vermogensopbouw ( aflossing hypotheek
en waardeontwikkeling) wordt het meest ondersteund door het MVE product en in
mindere mate door de andere omdat daar op langere termijn sprake is van een vorm van
waardedeling.
De doelstelling “empowerment van bewoners” wordt het meest ondersteund door Koopgoedkoop en Sociale koop, omdat hierbij de zelfbeschikking het grootst is.
Voor het aantrekken van andere bewonersgroepen is geen onderscheid te maken tussen
de verschillende productvormen zij ondersteunen allen de doelstelling.
Woonstad wil mee profiteren van de waardestijging. Dit wordt op langere termijn niet
ondersteund door MVE (na vijf jaar is de waardestijging geheel voor de klant). De andere
verkoopvormen bieden dit in meer en mindere mate wel. Bij Sociale koop is de waardeontwikkeling die ten gunste van de corporatie valt afhankelijk van regionale index. Dit
betekent dat inspanningen en investeringen van Woonstad in een wijk of buurt slechts
beperkt effect hebben, omdat zij gewogen doorwerken in de regionale waardeontwikkeling
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
49
MVE en Koopgarant borgen de mogelijkheid om op langere termijn te sturen op de
huurvoorraad en bieden de meeste zekerheid dat kwaliteit van de woningen goed blijft
Koop-goedkoop borgt eveneens de mogelijkheid om op langere termijn te sturen op de
huurvoorraad maar borgt de kwaliteit van de woningen niet evenals Sociale koop. Bij
Sociale koop bestaat de mogelijkheid om te sturen op de huurvoorraad door gebruik te
maken van het terugkooprecht, wordt hiervan geen gebruik gemaakt dan vervalt deze
mogelijkheid.
Financiële consequenties
Ten aanzien van het genereren van financiële middelen is op basis van de hiervoor
beschreven kwalitatieve kenmerken geen eenduidige conclusie te trekken. Daarom is er
een kasstroomanalyse uitgevoerd voor een tienjarig verkoopprogramma van 200
woningen per jaar, waarbij rekening is gehouden met de onzekerheden ten aanzien van
de bewoningsduur van de eigenaren en de prijsontwikkeling van de woningen. Uit de
kasstroomanalyse over een periode van 20 jaar komt naar voren dat de verkoopvormen
meer geld genereren dan door exploitatie als huurwoning. Uitgaande van de gemiddelde
prijsstijging van 1965 tot 2000 ( 5,67 %) is de gesommeerde netto contante kastroom over
deze periode minimaal 75% hoger dan bij huurexploitatie. In vergelijking tot vrije verkoop
liggen de netto contante kasstromen van de productvormen 6,5 tot 25,5% lager dan bij
vrije verkoop.
De gesommeerde netto contante kasstroom over 20 jaar van Sociale koop is het hoogste
bij de onderzochte verkoopvormen met 180 miljoen euro. Door haar kenmerken komt de
kasstroom pas later op gang. Dit is afhankelijk van het deel dat de klant wenst te kopen.
Gezien de doelstelling van Woonstad om in de periode van 2006 tot en met 2015 1,5
miljard te investeren en de daaruit voortvloeiende onrendabele top van 325 miljoen euro
te financieren met de verkoop is Sociale koop minder toepasbaar.
MVE biedt de op twee na hoogste gesommeerde netto contante kasstroom van 174
miljoen euro en is daarmee een goede optie ter dekking van de onrendabele top. Hierbij
moet wel worden aangetekend dat na afronding van het verkoopprogramma van 2000
woningen er een negatieve netto contante kasstroom ontstaat van ongeveer één miljoen
euro per jaar als gevolg van de aan- en wederverkopen die het gevolg zijn van de
terugkoopplicht en de Vve-beheerkosten van de huurwoningen in complexen waaruit
wordt verkocht.
Koop-goedkoop en Koopgarant hebben na voltooiing van het verkoopprogramma een
positieve kasstroom, doordat Koopgarant deelt in de waardeontwikkeling en Koopgoedkoop canoninkomsten kent. Indien de prijsstijging over langere periode gemiddeld
lager is bijvoorbeeld 3% dan ontstaan bij Koopgarant eveneens negatieve kasstromen na
afronding van het verkoopplan.
De voorgaande conclusies zijn gebaseerd op de gemiddelde prijsontwikkeling.
Om te beoordelen wat voor invloed de prijsontwikkeling heeft op de kasstromen is een
scenarioanalyse gepleegd, uitgaande van het hiervoor beschreven verkoopprogramma.
Hieruit blijkt dat Sociale koop de hoogste spreiding heeft gevolgd door Koopgarant. Koopgoedkoop en MVE hebben de laagste spreiding. Dit betekent dat met 95 procent
betrouwbaarheid, de bandbreedte waarbinnen de kasstroom zal uitkomen bij Koopgoedkoop en MVE het kleinst zijn. Deze spreidingsverschillen worden veroorzaakt door
de mate waarin de kasstromen in de toekomst liggen en afhankelijk zijn van de waardeontwikkeling.
Met 95% zekerheid liggen de gesommeerde netto contante kasstromen van Sociale koop
tussen de 68 en 268 miljoen euro. Bij Koopgarant bevindt de kasstroom zich tussen de 70
en 212 miljoen euro. Voor MVE en Koop-goedkoop liggen deze waarden tussen de 108
en 243 miljoen respectievelijk 91 en 208 miljoen euro. Uit de scenarioanalyses blijkt dat
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
50
over de periode van 20 jaar de mogelijkheid bestaat dat Koopgarant en Sociale koop
minder kasstroom genereren dan de bedrijfswaarde.
De financiële risico’s van terugkooprecht en terugkoopplicht verschillen. Geconcludeerd
kan worden dat bij Sociale koop en Koop-goedkoop geen sprake is van financiële risico’s,
omdat de woning niet hoeft te worden teruggekocht.
Bij MVE en Koopgarant zal naar verwachting geen sprake zijn van massale terugkoop
omdat economische ontwikkelingen geen substantieel effect hebben op de mutatiegraad.
De corporatie loopt bij een dalende marktwaarde een risico als gevolg van de waardedelingsregeling, een risico op waardeverlies tussen het moment van terugkoop en
wederverkoop en zij loopt een risico op betaling van overdrachtsbelasting indien de
periode tussen terug- en wederverkoop meer dan zes maanden bedraagt.
Vennootschapsbelasting
In het kader van de vennootschapsbelasting worden de verkoopvormen verschillend
behandeld.
Voor woningen uit de bestaande bouw met een huur boven de huurtoeslaggrens is er in
principe sprake van een belaste activiteit, voor zover deze buiten de plintruimte vallen.
Voor Koop-goedkoop en Sociale koop is het mogelijk om deze onder te brengen in een
fiscale beleggingsinstelling (FBI), indien afgezien wordt van het terugkooprecht gevolgd
door wederverkoop. Een FBI heeft een belasting tarief van nul procent. Omdat bij MVE en
Koopgarant over het algemeen na terugkoop wordt wederverkocht is een FBI voor deze
productvormen niet mogelijk. Een FBI is alleen mogelijk binnen model I van de VSO.
Huurwoningen uit de bestaande bouw met een huur onder de toeslaggrens zijn vrijgesteld
van belasting. Echter aan- en verkoop van dit soort woningen binnen vijf jaar, alsmede
canon- en retributieopbrengsten, zijn in principe belaste activiteiten. Hierop bestaan
echter uitzonderingen die deels afhankelijk zijn van de modelkeuze binnen de vaststellingsovereenkomst woningcorporaties.
Voor model II geldt dat de franchiseregeling en duurzame exploitatie regeling van
toepassing zijn. Dit betekent dat de eerste 1000 woningen zijn vrijgesteld van belasting.
Het resultaat van de eerste terug- en wederverkoop van MVE en Koopgarant woningen
die voor 1 januari 2006 zijn verkocht, zijn dan onbelast. De opbrengsten die worden behaald met Koop-goedkoop en Sociale koop worden behaald met canon en retributie zijn
belast.
De eerste verkoopresultaten van alle verkoopvormen die na 1 januari 2006 worden
gerealiseerd zijn onbelast.
De terugkoop en wederverkoopresultaten van MVE en Koopgarant zijn belast indien deze
woningen niet vijf jaar worden teruggenomen in de verhuur.
Binnen model I, geldt de duurzame exploitatie regeling niet en kan alleen gebruik worden
gemaakt van de franchiseregeling. Gezien het feit dat Woonstad meer dan 1000
woningen door middel van verkoop en erfpachtstussenvormen t/m 2005 heeft verkocht,
wordt boven de franchise uitgegaan. Voor het surplus betekent dit dat deze woningen niet
in de toegelaten instelling kunnen blijven, omdat er anders belaste activiteiten worden
gepleegd (terug- en wederverkoop binnen vijf jaar). De woningen zullen moeten worden
overgedragen aan een dochter B.V.
Indien bij Koop-goedkoop en Sociale koop geen gebruik wordt gemaakt van het terugkooprecht en daarna wederverkoop is het mogelijk om deze woningen onder te brengen
in een fiscale beleggingsinstelling. Op deze wijze blijven de canon en retributie
opbrengsten onbelast.
Als we veronderstellen dat bij terugkoop van woningen onder MVE en Koopgarant ook
wordt wederverkocht, kan er voor deze verkoopvormen geen gebruik worden gemaakt
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
51
van een FBI. Dit betekent dat in model I de opbrengsten van terug- en wederverkoop
belast zijn, ook voor woningen die voor 1 januari 2006 zijn verkocht.
De keuze voor één model, vanuit de optiek van verkoop onder voorwaarden, is afhankelijk
van de specifieke situatie. Dit hangt af van de aantallen verkochte en nog te verkopen
woningen per productvorm binnen Woonstad.
Deze conclusies zijn gebaseerd op de VPB consequenties voor verkoop onder
voorwaarden van bestaande woningen. Afwegingen die gemaakt moeten worden om te
komen tot een modelkeuze dienen ook gebaseerd te worden op zaken zoals nieuwbouw,
projectontwikkeling, beheer van bedrijfsonroerend goed. Omdat deze onderwerpen buiten
het onderzoeksveld van deze masterproof liggen is een aanbeveling voor een model niet
mogelijk.
Vermogenspositie
Naar aanleiding van de discussie die is gerezen over het mogen nemen van het
verkoopresultaat kunnen de volgende conclusies worden getrokken:
Bij Koop-goedkoop en Sociale koop is sprake van een verkooptransactie en het verkoopresultaat kan worden opgenomen in de winst en verliesrekening. Daarmee komt het ten
goede aan het eigen vermogen.
Voor MVE en Koopgarant bestaat nog geen duidelijkheid over de wijze van verantwoorden op het moment van verkoop. Als uiteindelijk door de raad voor de jaarverslaglegging
wordt besloten dat er geen sprake is van een verkooptransactie, heeft dit tot gevolg dat bij
toepassing van deze verkoopvormen het verkoopresultaat niet mag worden genomen.
Gezien het feit dat bij MVE na vijf jaar 100 % van de waardeontwikkeling voor de koper is,
kan worden gesteld dat na vijf jaar het verkoopresultaat wel kan worden genomen.
Ten aanzien van de vermogenspositie kan worden geconcludeerd dat MVE de solvabiliteit
het meest doet stijgen in vergelijking tot de andere verkoopvormen. Hierbij zij aangetekend dat MVE uiteindelijk weer een negatief effect zal hebben op het eigen
vermogen, omdat de kasstromen (zoals blijkt uit de kasstroomanalyse) in het elfde jaar
negatief worden.
Koopgarant en Koop-goedkoop dragen in eerste instantie minder bij aan het eigen
vermogen dan MVE. Op termijn zal Koop-goedkoop door de canon inkomsten blijvend
positief bijdrage aan de winst- en verliesrekening.
Bij Sociale koop is het effect op de solvabiliteit afhankelijk van het deel dat de klant koopt.
Als er 50 % van de opstalwaarde wordt gekocht, is er in eerste instantie een negatief
effect op de solvabiliteit en zal na doorverkoop pas een positief effect ontstaan. Hierbij
wordt net als bij de kasstroomanalyse verondersteld dat de vrijkomende middelen niet
opnieuw zullen worden ingezet bij de verkoop van een bestaande huurwoning. Als de
klant 75% van de opstalwaarde koopt is er in eerste instantie een beperkt positief effect
op de solvabiliteit en zal na doorverkoop nogmaals een positief effect op de solvabiliteit
ontstaan.
Deze conclusies ten aanzien van MVE en Koopgarant gaan ervan uit dat het
verkoopresultaat mag worden genomen.
Zelf doen of uitbesteden
Geconcludeerd kan worden dat het splitsingsproces geen gebruik maakt van de kerncompetenties van Woonstad en is daarom uit te besteden. Om praktische redenen is het
aan te bevelen om het verzamelen van de benodigde informatie zelf te doen. Gezien de
verstrekkende gevolgen van een foutieve uitvoering is kwaliteitscontrole van belang.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
52
Gezien de doelstellingen van Woonstad behoort het verkoopproces tot de kernactiviteiten.
Tevens is het aan te bevelen om de kerncompetenties reeds aanwezig bij het WBR te
borgen en verder te ontwikkelen. Volledig uitbesteden zou het verzamelen van kennis
over de klant sterk beperken. Partiële uitbesteding biedt de mogelijkheid om fluctuaties in
de benodigde capaciteit op te vangen en gebruik te maken van gegevensdatabases van
de makelaars en van Funda.
In analogie met het verkoopproces kan het terugkopen het beste zelf worden gedaan.
Het VvE beheer sluit aan bij de beoogde kerncompetenties van Woonstad, hoewel er
voldoende aanbieders op de markt zijn,kan worden geconcludeerd dat zelf doen de beste
optie is. Dit is gebaseerd op het verlies van direct contact met de eigenaren, de
verwevenheid met het verhuurproces en het hoge afbreukrisico.
5.2 Aanbevelingen
Omdat niet alle doelstellingen van Woonstad door één enkele vorm van verkoop onder
voorwaarden optimaal wordt ondersteund, wordt aanbevolen om meerdere
productvormen toe te passen:
- Vanuit het gegeven dat Woonstad een herstructureringsopgave voor zichzelf heeft
geformuleerd met daarbij als uitgangspunt dat de onrendabele top wordt gefinancierd
door middel van verkoop, wordt aanbevolen om MVE toe te passen. Primair omdat zij
de meeste middelen genereert in de eerste 10 jaar en secundair het meeste effect
heeft op de solvabiliteit.
- Omdat MVE minder ondersteuning biedt aan de doelstellingen empowerment en er in
vitale wijken minder noodzaak is tot borging van kwaliteit van de woningvoorraad,
wordt aanbevolen om in vitale wijken Koop-goedkoop toe te passen.
- Tevens kan worden overwogen om in de vitale wijken ook vrije verkoop toe te passen
omdat deze, net als MVE, de meeste financiële middelen genereert. Dit betekent wel
dat van profiteren van de waardestijging moet worden afgezien en dat de primaire
doelgroep van Woonstad daarmee minder zal worden bereikt.
- Op basis van het feit dat Sociale koop in de eerste 10 jaar minder genereert dan de
andere verkoopvormen, er een hefboomwerking is ten aanzien van de waardeontwikkeling welke negatief kan uitvallen voor de eigenaar/bewoner, de waardeontwikkelingsdeling voor de corporatie gebaseerd wordt op regionale cijfers, wordt
aanbevolen deze niet toe te passen.
- Gegeven het feit dat Woonstad een groot deel van de WBR voorraad al in MVE heeft
gesplitst, is het omzetten van deze MVE voorraad naar Koopgarant praktisch
onmogelijk. Omdat de meerwaarde van Koopgarant ten opzichte van MVE beperkt is,
wordt aanbevolen om Koopgarant niet toe te passen.
Aanbevolen wordt om een kwantitatief onderzoek te doen naar de inzet van MVE en Koopgoedkoop in de bestaande woningvoorraad van Woonstad met als doel ten eerste te
bepalen hoeveel financiële middelen er per jaar kunnen worden vrijgemaakt en ten tweede
om te bepalen of de kasstroom die Koop-goedkoop op termijn blijft genereren de negatieve
kasstroom van MVE na dat het verkoopprogramma is gerealiseerd geheel of gedeeltelijk
kan compenseren. De financiële middelen die per jaar kunnen worden gerealiseerd kunnen dan worden afgezet tegen de behoefte hieraan vanuit het herstructureringsprogramma.
Er wordt aanbevolen om onderzoek te plegen naar de mogelijkheden om de negatieve
kasstroom die bij MVE op termijn ontstaat te reduceren.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
53
Er wordt aanbevolen om te onderzoeken of er onder MVE een variant kan worden
ontwikkeld met een beleidsmatig instelbare korting en winstdelingsregeling. Deze vorm
zou kunnen worden ingezet indien de waardeontwikkeling sterk uit de pas gaat lopen met
de financieringsmogelijkheden van de doelgroep en de verkoopresultaten onder MVE
zouden gaan teruglopen. Anderzijds kan deze vorm worden ingezet indien de behoefte
aan financiële middelen, geven de vermogenspositie van Woonstad op dat moment,
minder wordt en er dan kan worden meegeprofiteerd van de waardeontwikkeling van de
onder deze nieuwe variant verkochte woningen.
Gegeven het feit dat de MVE voorwaarden verankerd zijn in de ondererfpachts- en
splitsingsakten, wordt aanbevolen om te onderzoeken of deze op termijn kunnen worden
omgezet naar andere verkoopvormen. Dit kan relevant zijn wanneer minder vitale wijken
transformeren naar vitale wijken.
Woonstad wordt aanbevolen om op basis van kwantitatief onderzoek, afgestemd op het
aantal verkochte en nog te verkopen woningen onder MVE, de financiële risico’s van de
terugkoopplicht te bepalen opdat de benodigde financiële voorziening kan worden bepaald.
Gezien de omvang van het uiteindelijke aantal verkochte woningen uit de bestaande
voorraad (8300 woningen) wordt aanbevolen om de kwantitatieve financiële effecten van
de Vpb mee te laten wegen in de model keuze die Woonstad moet maken.
Er wordt aanbevolen om de projectgroep Belco te wijzen op het feit dat verkopen van
woningen onder MVE van vóór 1 januari 2006 in model I belast zijn met Vpb terwijl dit bij
model II niet het geval is.
Er wordt aanbevolen om:
- Het splitsingsproces uit te besteden.
- Om praktische redenen is het verstandig om het verzamelen van de hiervoor benodigde
informatie zelf uit te voeren.
- Het verkoopproces deels, maar niet geheel, uit te besteden.
- De terugkoopactiviteiten(met uitzondering van taxatie) zelf uit te voeren.
- Om het VvE-beheer zelf uit te voeren.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
54
Literatuurlijst:
- Aedes, Persbericht, 97 % corporaties ondertekent Vaststellingsovereenkomst, 25 april
2007
- Conijn, J. e.a., RIGO, Woningcorporaties en het Fair Value Model, de financiële
consequenties van de toepassing van het Fair Value model voor woningcorporaties,
april 2001
- Corpeleijn, F.M.H., Zelfdoen of uitbesteden, Facto magazine,nr 5 2002.
- De Nieuwe Unie, Woning bedrijf Rotterdam, Goed voor Rotterdam, 1 november 2006
- De Nieuwe Unie, Vestiging erfpacht, Koop-goedkoop, maart 2006
- Dudok wonen, Uitgifte recht van erfpacht en opstal, Sociale koop, mei 2007
- Frissen, J. e.a., RIGO, Verkoop van huurwoningen in het ROA-gebied, 2001
- KPMG, MVE verkopen Woningbedrijf Rotterdam, 4 april 2006
- Malatoux, Prof.ir.P.Ch.-A. e.a., Besturend vermogen, 1998
- Noordenne van, M.,Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, Atlas koopvarianten,
2006
- Ortec B.V. Rapport risico MVE, oktober 2006
- Papa, O., e.a., Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, De effecten van verkoop
van sociale huurwoningen, 2002
- Papa, O, Verkoop van huurwoningen, 1 juli 2004
- Prahalad, C.K., Hamel, G., The core competence of the corporation, Harvard Business
Review, mei-juni-1990
- Projectgroep Belco, Vaststellingsovereenkomst, belastingplicht Woningcorporaties, 15
januari 2007
- Projectgroep Belco, Toelichting vaststellingsovereenkomst, 14 maart 2007
- Quinn, J.B. en F.G. Hilmer, Strategic outsourcing, , The McKinsey Quartely, 1995
number 1
- Raad voor de jaarverslaggeving, RJ 2005-5, 2005
- Raad voor de jaarverslaggeving, richtlijnen voor de jaarverslaggeving, 2006
- Regt de, P, Verkoop van huurwoningen als corporatiestrategie, 1 juli 2004
- Remkes, ministerie van Vrom, Besluit MG 2002/6, 2002
- Scherpenisse, R. Woonbron, Verkoop van huurwoningen als corporatiestrategie 2004,
- Stichting Koopgarant, Erfpacht- en Koopgarant bepalingen, model 1 okt 2006
- Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, Er is meer dan kopen en huur, 2000
- Vogelaar, C.P., Brief van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie, dd.23-05-2007,
kenmerk DBO 2007040489
- Woningbedrijf Rotterdam, Goed wonen, Goed leven, 2005
- Woningbedrijf Rotterdam, Uitgangspunten hoofdlijnen van beleid, 15 november 2006
- Woningbedrijf Rotterdam, Vestiging van ondererfpacht van een MVEappartementsrecht, model 1 jan 2006
- Woonbron, Evaluatie Te woon, 2005
- Woonbron, Koopgarant in de jaarrekening, 23 mei 2005
- Zhiwei ZHU, Kathy Hsu, Joseph Lillie, Outsourcing- a strategic move, Management
Decision 39/5 2001
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
55
Bijlage 1: Beschrijving van de werkprocessen
Beschrijving van het splitsingsproces
Voor het splitsen van gestapelde bouw in afzonderlijk te verkopen appartementsrechten
zijn een aantal activiteiten nodig.
Ten eerste dient de vraag beantwoord te worden of een splitsingsvergunning van de
gemeente noodzakelijk is.
De gemeente heeft op basis van de huisvestingswet een huisvestingsverordening
opgesteld. In deze verordening is aangegeven welke categorieën woningen niet mogen
worden gesplitst zonder vergunning van burgemeester en wethouders ( de zogenaamde
splitsingsvergunning).
In deze verordening is tevens opgenomen op welke gronden de gemeente kan weigeren
of aanhouden. In de verordening kunnen ook voorwaarden en voorschriften worden
opgenomen die gelden voor een verleende vergunning. De gronden voor weigering of
aanhouding kunnen alleen betrekking hebben op:
De samenstelling van de woningvoorraad
Het voorkomen van belemmeringen voor stadsvernieuwing
Gebouwen die uit het oogpunt van indeling of staat van onderhoud niet mogen
worden gesplitst.
Ten tweede is het voor het splitsen van een gebouw noodzakelijk dat een notariële akte
(de splitsingsakte) wordt opgesteld (bw5.109), welke moet worden ingeschreven in het
kadaster. De splitsingsakte bevat een splitsingstekening, het splitsingsreglement en de
statuten van de vereniging van eigenaren die bij wet automatisch wordt opgericht.
Ogenschijnlijk lijkt dit een eenvoudige zaak, echter er dient een veelheid van gegevens te
worden verzameld die aan de vergunningverlener en notaris moeten worden overlegd.
Een voorbeeld hiervan is de informatie die moet worden verstrekt indien men in de
gemeente Rotterdam een splitsingsvergunning wil aanvragen.
Het gaat dan om de volgende gegevens:
naam en correspondentieadres in Nederland van de aanvrager
naam en adres van de opdrachtgever, indien dit een ander is dan de aanvrager
straat en huisnummer van het gebouw waarvan het recht wordt gesplitst
kadastrale ligging van het gebouw waarvan het recht wordt gesplitst
bouwjaar van het gebouw waarvan het recht wordt gesplitst
het aantal appartementsrechten waarin het recht op het gebouw zal worden
gesplitst
de tegenwoordige en toekomstige bestemming van de te vormen
appartementsrechten
opgave van de huur die de bewoners van het betreffende gebouw betalen
de gewaarmerkte splitsingstekening in drievoud
een taxatierapport
het ontwerp van de akte van splitsing waarvoor het Modelreglement bij
splitsing van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie van Januari 1992
('het Modelreglement') als uitgangspunt heeft gediend en waarvan de leges zijn
voldaan.
Of een splitsingsvergunning noodzakelijk is en aan welke eisen de aanvraag moet
voldoen is afhankelijk van de huisvestingsverordening van de gemeente waar het gebouw
staat.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
56
Beschrijving van het verkoopproces
Indien het splitsingstraject is doorlopen kan met de verkoop van de appartementen
worden gestart.
Veelal worden eerst de huurders van de woningen in staat gesteld om de door hen
gehuurde woning te kopen en zullen in tweede instantie na mutatie de woningen kunnen
worden verkocht aan derden.
Afhankelijk van de verkoopvorm, zal alvorens met verkoop wordt gestart, een taxatie
plaatsvinden door een beëdigd taxateur. Wanneer dit heeft plaatsgevonden kan de
feitelijke verkoop, al dan niet eerst aan huurders, starten.
Het verkopen van woningen kan door de corporatie zelf ter hand worden genomen dan
wel geheel of gedeeltelijk worden uitbesteed aan makelaars. De specifieke eigenschappen van verkoop onder voorwaarden vragen een extra toelichting richting de kopers en
indien externe makelaars worden ingeschakeld zullen deze hiertoe moeten worden
geïnstrueerd.
Ten tijde van de verkoop zijn er een aantal momenten die om monitoring vragen om de
voortgang zeker te stellen.
Na tekening van het koopcontract heeft de koper drie dagen bedenktijd waarin hij/zij
zonder verplichting van de koop kan afzien. Daarna is ontbinding alleen nog mogelijk
indien zij de financiële ontbindende voorwaarde inroept. Dit houdt in dat koper kan
aantonen dat hij of zij de woning niet kan financieren.
Het tweede moment is de geplande transportdatum. Als de financiële ontbindende
voorwaarde is verstreken zal er op moeten worden toegezien dat het transport zal
plaatsvinden. Hiertoe moet het geld van de geldverstrekker zijn ontvangen bij de notaris
waar het transport plaatsvindt.
Vanaf het moment dat het transport heeft plaatsgevonden is de koper de nieuwe eigenaar
en zal de corporatie in haar bedrijfsinformatiesystemen een mutatie plegen. Indien
gekozen wordt voor een verkoop onder voorwaarden variant waarin een terugkoopplicht
c.q. terugkooprecht met eventueel een waardeontwikkelingsregeling is opgenomen, zal de
transportdatum en koopsom moeten worden vastgelegd in een bedrijfsinformatiesysteem.
Indien er sprake is van een appartementsrecht, zal de VvE moeten worden ingelicht over
de wijziging in eigenaar.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
57
Verzamelen
van gegevens
Aanvraag
splitsingsvergunni
ng
Opstellen van splitsingsakte
& splitsingstekening
Passeren van splitsingsakte
&
inschrijven in kadaster
Vergunning
Verkoop aan huurders
Aanbieden op verkoopmarkt
Verkoop aan anderen
Aanbieden aan huurders
Bezichtigen woning
Instemming van huurder
bevestigen
Instemming van koper
bevestigen
Opstellen koopakte
Bewaken ontbindende
voorwaarden
en geplande transportdatum
Transport
Opstellen koopakte
Transport
Registratie verkoopgegevens
Registratie verkoopgegevens
Verkoopproces
Beschrijving van het terugkoopproces
Afhankelijk van de gekozen “verkoop onder voorwaarden” vorm kan er al dan niet een
terugkooprecht of -plicht zijn. In deze paragraaf wordt een beschrijving gegeven van het
terugkoopproces, waarbij ervan wordt uitgegaan dat er sprake is van een terugkoopplicht.
De verschillen met een terugkooprecht zullen worden aangegeven.
Indien een eigenaar na enige jaren zijn woning wil verkopen, meldt hij of zij dit bij de
corporatie. Deze corporatie zal ter bepaling van de terugkoopsom een taxatie laten
verrichten. Op basis van deze taxatie wordt onder verrekening van de
waardeontwikkelingsverdeling de terugkoopsom vastgesteld. Deze terugkoopsom wordt
door middel van een terugkoopovereenkomst aangeboden aan de eigenaar. Indien de
eigenaar instemt met de terugkoopsom zal een transportakte worden opgesteld en zal het
transport plaatsvinden en is de corporatie wederom eigenaar van de woning. Op dat
moment kan zij bepalen of de woning om haar moverende redenen zal worden verhuurd
danwel wederom zal worden verkocht.
Indien de eigenaar zich niet kan vinden in de terugkoopsom, omdat hij of zij het niet eens
is met de taxatiewaarde van de woning, is er de mogelijkheid om van de verkoop af te
zien of de geschillenregeling toe te passen. In deze geschillenregeling wijst de eigenaar
een tweede taxateur aan die eveneens de waarde bepaalt. De taxateur van de eigenaar
en de taxateur van de corporatie benoemen gezamenlijk een derde taxateur die te samen
met hen tot een waarde vaststelling komen, die bindend is voor de corporatie. De
eigenaar kan op deze bindende taxatie ingaan of alsnog afzien van de verkoop. De
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
58
corporatie heeft dan aan haar terugkoopplicht voldaan. De eigenaar is dan niet gerechtigd
de woning aan een derde partij te verkopen.
Indien er sprake is van een terugkooprecht, behoeft de corporatie niet in te gaan op de
wens tot verkoop van de eigenaar en is de eigenaar vrij de woning aan derde aan te
bieden.
Aanmelden door eigenaar
Voor terugkoop
Taxatie woning
Opstellen
Overeenkomst
terugkoopwaarde
Opstellen terugkoopakte
Transport
Registratie terugkoopgegevens
Terug in verhuur
of wederverkoop
Terugkoopproces
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
59
Beschrijving van het VvE beheer
Bij het splitsen van een complex in appartementsrechten ontstaat van rechtswegen een
vereniging van eigenaren (VvE). Elke appartementseigenaar is bij wet verplicht lid van
deze vereniging. De statuten van de vereniging zijn onder deel van het splitsingsregelement. Conform art 5:126 van het burgerlijk wetboek voert de VvE het beheer over de
gemeenschap met uitzondering van de privé-gedeelten. De VvE ziet daarnaast toe op de
nakoming van de verplichtingen van de eigenaren (en gebruikers).
De vereniging van eigenaren is een rechtspersoon en kan binnen de grenzen van haar
bevoegdheden de gezamenlijke appartementseigenaren vertegenwoordigen. Zij is voor
gezamenlijke schulden aansprakelijk. De VvE kent minimaal drie organen, te weten: de
vergadering van eigenaren, het bestuur en de voorzitter.
De vergadering van eigenaren is het hoogste orgaan binnen de VvE en haar komt alle
bevoegdheden toe die niet door de wet of de statuten aan anderen zijn opgedragen.
De voorzitter van de vergadering wordt, voor zover de statuten niet anders bepalen, door
de leden van de vereniging benoemd. De voorzitter is bevoegd om de vergadering bijeen
te roepen.
Het bestuur wordt, voor zover de statuten niet anders bepalen, door de leden van de
vereniging benoemd. Zij is bevoegd om de vergadering bijeen te roepen en de VvE
tegenover derden te vertegenwoordigen. Het bestuur kan een lid van de vereniging zijn
maar ook een derde, zoals de corporatie of een VvE beheerkantoor.
De taken van het bestuur bestaan over het algemeen uit:
Het uitschrijven van vergaderingen;
Het notuleren van vergaderingen;
Het uitvoeren van door de vergadering genomen besluiten;
Het beheren van de financiën;
Het samenstellen van de financiële stukken ( begroting & jaarrekening);
Het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan;
Het opstellen van de periodiek bijdragen (vast te stellen door de ALV);
Het incasseren van de periodieke bijdragen bij de eigenaren;
Het afsluiten van verzekeringen;
Het opdracht geven tot en toezicht houden op onderhoudswerkzaamheden;
Het toezicht houden op de naleving van de splitsingsakte en het
splitsingsreglement.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
60
Bijlage 2: Geïnterviewden
-
20-9-2007
L.J. Lagerweij, Manager verkoopdiensten, Woonbron Rotterdam
T. van der Linden, Manager VvE beheer, De Rendant, werkmaatschappij van
Portaal, Veenendaal
C. Nolet-Koster, Projectmakelaar, Dudok wonen, Hilversum, verantwoordelijk
voor verkoop en opzetten van de verkooporganisatie.
C. Philippa, Directeur Triant, werkmaatschappij Woonbron, Rotterdam
Drs. A.W. Visscher, Beleidsmedewerker, Woningbedrijf Rotterdam
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
61
Bijlage 3: Interviewvragen
Interview vragen t.b.v. de organisatie van verkoop onder voorwaarden gerelateerde
activiteiten:
Algemeen
Wat zijn uw personalia?
Wat is uw functie binnen de organisatie?
wat zijn de doelstellingen die uw organisatie beoogd te realiseren c.q. te
ondersteunen met verkoop onder voorwaarden?
Ten behoeve van:
De klant
De volkshuisvestelijk gebied:
De corporatie
Wat is de omvang van het beoogde verkoopprogramma?
Welke vormen van verkoop onder voorwaarden past u toe?
Worden er naast verkoop onder voorwaarden ook vormen van verkoop toegepast?
Hoeveel woningen heeft u sinds wanneer verkocht?
Hoeveel heeft u er teruggekocht?
Hoeveel zijn er weder verkocht
Hoeveel zijn er terug in de verhuur gegaan?
Wat zijn de redenen dat ze terug zijn gegaan in de verhuur?
Hoeveel complexen zijn t.b.v. verkoop onder voorwaarden gesplitst?
Hoeveel VvE’n heeft uw organisatie opgericht c.q. laten oprichten?
Splisting
1) Heeft u splitsingsvergunningsplicht ?
Wanneer wel en niet?
2) Welke organisatie(onderdeel) verzorgt voor u het splitsingstraject?
Het verzamelen van de gegevens?
Het aansturen van de notaris?
Het aanvragen van de vergunning bij de gemeente?
Het oprichten van de VvE?
Het benoemen van de bestuurder?
3) Wat zijn de overwegingen geweest om het splitsingstraject op deze wijze in te
richten?
4) Wat waren de ontwerpcriteria?
5) Hoeveel FTE verzorgen het splitsingstraject?
6) Zijn er aspecten aan het splitsingsproces die in dit interview niet aan de orde
zijn geweest?
Verkoop
1) Aan wie worden de woningen verkocht ( huurders derden etc.)?
2) Zijn de te verkopen woningen ex huurwoningen, gerenoveerde huurwoningen
en nieuwbouw?
3) Welk organisatie(onderdeel) verzorgt voor u de verkoop?
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
62
Is er een onderscheidt tussen verkoop aan huurders en derden?
Is er een ander onderscheidt?
Zo ja, waarom?
4) Maakt u gebruik van externe makelaars?
Zo ja, wat zijn hierbij uw overwegingen?
5) Hoeveel FTE verzorgen het verkopen?
6) Zijn er aspecten aan het verkoopproces die in dit interview niet aan de orde zijn
geweest?
Terugkoop
Wat zijn uw overwegingen om terug te kopen?
Hoeveel woningen worden er op jaarbasis teruggekocht?
Welk percentage van het geheel?
Welk organisatie(onderdeel) verzorgt voor u de terugkoop?
Hoe gaat de terugkoop in zijn werk?
Wat waren de ontwerpcriteria?
Hoeveel FTE verzorgen het terugkopen?
Zijn er aspecten aan het terugkoopproces die in dit interview niet aan de orde zijn
geweest?
Wederverkoop
Worden de teruggekochte woningen weer verkocht?
Indien geheel of gedeeltelijk nee dan welke percentage wel en niet?
Op welke wijze wordt de wederverkoop georganiseerd?
Wat waren de ontwerpcriteria?
Hoeveel FTE verzorgen het terugkopen?
Zijn er aspecten aan het wederverkoopproces die in dit interview niet aan de orde
zijn geweest?
Vve beheer
Hoeveel VvE’n worden voor uw organisatie beheerd?
Beheerd u ook voor anderen?
Wat zijn uw beweegredenen om voor anderen te beheren?
Welk organisatie(onderdeel) verzorgt voor u het vve beheer
Opstellen jaarbudget en jaarrekening?
Wie controleert de jaarrekening?
Wie stelt de meerjarenonderhoudsbegroting op?
Wie schrijft de alv uit en stelt de agenda op?
Wie voert de besluiten van de ALV uit?
Wie stuurt het onderhoudsproces aan?
Wie voert het onderhoud uit?
Wie stelt de periodieke bijdrage vast?
Wie voert de financiële administratie?
Wie houdt toezicht op het naleven van de splitsingsakte en het splitsings en
huishoudelijk reglement?
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
63
Hoe participeren de huurders in de ALV?
Hoe gaat u om met de rechten van de huurders in relatie tot die van andere
eigenaren dan de corporatie?
Wat waren de ontwerpcriteria?
Hoeveel FTE verzorgen het vve beheer?
Heeft u hiervoor een kental
Zijn er aspecten aan het VvE beheer die in dit interview niet aan de orde zijn
geweest?
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
64
Bijlage 4: Kostenspecificatie
kosten incl. btw
kostensoort
splitsingskosten
Legekosten
Notariskosten
Vervaardigen akte,
splitsingstekening
verkoopkosten
personeel
aantal
omvang
50 appartementen
50 appartementen
50 appartementen
50
50
50
50
80 per jaar
80
terugkoopmedewerker
administrattieve
medewerker
FTE
250 per jaar
250
750 dossiers
1500 uur
Afhankelijk van
verkoopprogramma
Per woning
Per woning
Afhankelijk van verkoop
programma
750
1500
verkooponderhoud
Kapitaalskosten
voorraad
aantal zelf verkopen
Terugkoopkosten
personeel
Taxatie
Keuring
Notariskosten
overdrachtsbelasting
wederverkoop
personeel
Taxatie
makelaar
marketing
Kapitaalskosten
voorraad
VvE beheer
personeelskosten
automatisering
accountant
totaal
20-9-2007
per
woning
€
€
14.000,00 € 280,00
€ 5.057,50 € 101,15
€ 2.082,50 € 41,65
Afhankelijk van verkoop
programma
verkoopmedewerker
marketing
Taxatie
makelaar
kosten
totaal
€
500
1
1
Interne rentevoet
€
55.000,00 € 687,50
€
45.000,00 € 180,00
€
40.000,00 € 53,33
40000
80
€ 238,00 € 238,00
€ 1.250,00 € 1.250,00
0,06
6,00%
80
250 terugkoopdossiers
Per woning
Per woning
Per woning
Afhankelijk van verkoop
programma
Per woning
Per woning
Afhankelijk van verkoop
programma
Interne rentevoet
250
1
1
1
1
€
40.000,00 € 160,00
€ 238,00 € 238,00
0
0
0,06
0,06
1
1
1
0
€ 238,00 € 238,00
€ 1.250,00 € 1.250,00
500
40000
80
1
0,06
0,06
1
€ 166,60
€ 166,60
Afhankelijk van het aantal
VvE´s
Per appartement
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
65
Bijlage 5: Bedrijfswaardeberekening
Bedrijfswaardeberekening
Project
Naam
Scenario
Model
Nieuwe parameters WBR
Uitvoer
Bedrijfswaarde (in EURO)
Invoer
Aantal VHE's
Gemiddelde maandhuur per VHE
Exploitatietermijn
Standaardparameters
Disconteringsvoet jaar 1 - 10
Disconteringsvoet jaar 11 e.v.
Huurindexatie jaar 1 - 10
Huurindexatie jaar 11 e.v.
Inflatie
Huurderving
78.205.923
2.000
389
30
6,0%
6,0%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
Planmatig Onderhoud
Niet-planmatig Onderhoud
Zakelijke lasten
Apparaatskosten
Expl.kn. per VHE per jaar
575
255
335
1.125
2.290
Berekening
Huuropbrengsten
Jaar
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
20-9-2007
9.149.280
9.332.266
9.518.911
9.709.289
9.903.475
10.101.544
10.303.575
10.509.647
10.719.840
10.934.237
11.152.921
11.375.980
11.603.499
11.835.569
12.072.281
12.313.726
12.560.001
12.811.201
13.067.425
13.328.773
13.595.349
13.867.256
14.144.601
14.427.493
14.716.043
15.010.364
15.310.571
15.616.782
15.929.118
16.247.700
16.572.654
16.904.107
17.242.190
17.587.033
17.938.774
18.297.549
18.663.500
19.036.770
19.417.506
19.805.856
20.201.973
20.606.013
21.018.133
21.438.496
21.867.265
22.304.611
22.750.703
23.205.717
23.669.831
24.143.228
Exploitatiekosten
4.580.000
4.671.600
4.765.032
4.860.333
4.957.539
5.056.690
5.157.824
5.260.980
5.366.200
5.473.524
5.582.994
5.694.654
5.808.547
5.924.718
6.043.213
6.164.077
6.287.359
6.413.106
6.541.368
6.672.195
6.805.639
6.941.752
7.080.587
7.222.199
7.366.643
7.513.975
7.664.255
7.817.540
7.973.891
8.133.369
8.296.036
8.461.957
8.631.196
8.803.820
8.979.896
9.159.494
9.342.684
9.529.538
9.720.128
9.914.531
10.112.822
10.315.078
10.521.380
10.731.807
10.946.443
11.165.372
11.388.680
11.616.453
11.848.782
12.085.758
Exploitatieresultaat
4.569.280
4.660.666
4.753.879
4.848.956
4.945.936
5.044.854
5.145.751
5.248.666
5.353.640
5.460.713
5.569.927
5.681.325
5.794.952
5.910.851
6.029.068
6.149.649
6.272.642
6.398.095
6.526.057
6.656.578
6.789.710
6.925.504
7.064.014
7.205.294
7.349.400
7.496.388
7.646.316
7.799.242
7.955.227
8.114.332
8.276.618
8.442.151
8.610.994
8.783.214
8.958.878
9.138.055
9.320.816
9.507.233
9.697.377
9.891.325
10.089.151
10.290.935
10.496.753
10.706.688
10.920.822
11.139.238
11.362.023
11.589.264
11.821.049
12.057.470
Contante waarde
Exploitatieresultaat
Per
jaarlaag
Cumulatief
4.310.642
4.147.976
3.991.448
3.840.828
3.695.891
3.556.423
3.422.219
3.293.078
3.168.811
3.049.233
2.934.168
2.823.445
2.716.900
2.614.375
2.515.719
2.420.787
2.329.436
2.241.533
2.156.947
2.075.553
1.997.230
1.921.863
1.849.340
1.779.553
1.712.400
1.647.781
1.585.601
1.525.767
1.468.191
1.412.787
1.359.475
1.308.174
1.258.809
1.211.306
1.165.597
1.121.612
1.079.287
1.038.559
999.368
961.656
925.367
890.448
856.846
824.512
793.399
763.459
734.649
706.927
680.250
654.580
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
4.310.642
8.458.617
12.450.066
16.290.893
19.986.784
23.543.207
26.965.426
30.258.504
33.427.315
36.476.549
39.410.717
42.234.161
44.951.061
47.565.436
50.081.155
52.501.942
54.831.378
57.072.911
59.229.858
61.305.410
63.302.640
65.224.503
67.073.842
68.853.395
70.565.796
72.213.577
73.799.178
75.324.945
76.793.135
78.205.923
79.565.397
80.873.571
82.132.380
83.343.686
84.509.283
85.630.895
86.710.182
87.748.741
88.748.109
89.709.766
90.635.133
91.525.581
92.382.427
93.206.939
94.000.337
94.763.796
95.498.446
96.205.372
96.885.622
97.540.203
66
Bijlage 6: Kasstroomoverzichten
Kasstroomoverzicht MVE bij prijsstijging van 5,67% per jaar.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
67
Kasstroomoverzicht MVE bij prijsstijging van 3% per jaar.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
68
Kasstroomoverzicht Koopgarant bij prijsstijging van 4,67% per jaar.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
69
Kasstroomoverzicht Koopgarant bij prijsstijging van 2% per jaar.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
70
Kasstroomoverzicht Koop-goedkoop bij prijsstijging van 5,67% per jaar.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
71
Kasstroomoverzicht Koop-goedkoop bij prijsstijging van 3% per jaar.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
72
Kasstroomoverzicht Sociale koop, kopersdeel 50% van de opstal, prijsstijging van 5,67%
per jaar.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
73
Kasstroomoverzicht Sociale koop, kopersdeel 50% van de opstal, prijsstijging van 3% per
jaar.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
74
Kasstroomoverzicht Sociale koop, kopersdeel 75% van de opstal, prijsstijging van 5,67%
per jaar.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
75
Kasstroomoverzicht Sociale koop, kopersdeel 75% van de opstal, prijsstijging van 3% per
jaar.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
76
Kasstroomoverzicht vrije verkoop bij prijsstijging van 5,67% per jaar
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
77
Kasstroomoverzicht vrije verkoop bij prijsstijging van 3% per jaar.
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
78
Bijlage 7: Solvabiliteitseffecten
MVE
Koopgarant Koop-goedkoop Sociale koop Sociale koop Vrije verkoop
50%
75%
solvabiliteit
voor transactie
na transactie
36,00%
60,98%
36,00%
53,96%
36,00%
50,17%
36,00%
24,96%
36,00%
37,53%
36,00%
60,98%
balans totaal
voor transactie
na transactie
100
164
100
139
100
150
100
150
100
150
100
164
MVE
vrije verkoop waarde 100000 euro
verkoop woning voor 100000 euro in erfpacht
activa betreft historische kostprijs van de opstal
erfpacht is door corporatie afgekocht
kosten van afkoop zijn in het verleden opgenomen in winst en verliesrekening
voor transactie
activa
passiva
vaste activa
36
36
64
100
64
100
solvabiliteit= EV/TV
36,00%
solvabiliteit= EV/TV
60,98%
liquide middelen
balans totaal
na transactie
activa
passiva
vaste activa
0
100
164
164
64
164
liquide middelen
balans totaal
niet uit de balans blijkende verplichting
er bestaat een plicht van terugkoop van woningen,
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
79
Koopgarant
vrije verkoop waarde 100000 euro
verkoop woning voor 75000 euro in erfpacht ( 25 % korting)
activa betreft historische kostprijs opstal 36000 euro
erfpacht is door corporatie afgekockosten van afkoop zijn in het verleden opgenomen in w/v rekening
voor transactie
activa
passiva
vaste activa
36
36
64
100
64
100
solvabiliteit= EV/TV
36,00%
solvabiliteit= EV/TV
53,96%
liquide middelen
balans tota
na transactie
activa
passiva
vaste activa
0
75
139
139
64
139
liquide middelen
balans tota
niet uit de balans blijkende verplichting
Er bestaat een plicht van terugkoop van woningen,
waarbij de verstrekte korting onder verrekening van de waardedelingsregeling
Opm: deze mag niet worden opgenomen in de balans omdat het moment van terugkoop niet zeker is.
deze is afhankelijk van het moment waarop de eigenaar wil terugverkopen.
Koop-goedkoop
vrije verkoop waarde 100000 euro
verkoop woning voor 75000 euro in erfpacht met betaling van jaarlijkse canon
activa betreft historische kostprijs opstal
erfpacht is door corporatie afgekocht
kosten van afkoop zijn in het verleden opgenomen in w/v rekening
voor transactie
activa
passiva
vaste activa
36
36
64
100
64
100
solvabiliteit= EV/TV
36,00%
solvabiliteit= EV/TV
50,17%
liquide middelen
balans totaal
na transactie
activa
passiva
vaste activa
0
liquide middelen
langlopende vordering
balans totaal
10,5
139
149,5
75
10,5 uitgestelde opbrengst
64
149,5
de canon opbrengst zal als vordering en uitgestelde opbrengst gekapitaliseerd worden opgenomen in de balans
hier aangenomen 17 * jaar canon 6%
10500
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
80
Sociale Koop 75%
vrije verkoop waarde 100000 euro
verkoop woning voor 75 % opstal waarde = 37500 bij grondwaardevan 25% van vrije verkoopwaardein erfpacht
activa betreft historische kostprijs opstal
erfpacht is door corporatie afgekocht
kosten van afkoop zijn in het verleden opgenomen in w/v rekening
voor transactie
activa
passiva
vaste activa
36
36
64
100
64
100
solvabiliteit= EV/TV
36,00%
solvabiliteit= EV/TV
37,53%
liquide middelen
balans totaal
na transactie
activa
passiva
vaste activa
0
liquide middelen
langlopende vordering
balans totaal
120,25
29,625
149,875
56,25
64
29,625 uitgestelde opbrengst
149,875
de canon opbrengst zal als vordering en uitgestelde opbrengst worden gekapitaliseerd opgenomen in de balans
hier aangenomen 17 * jaar canon 6%
10500
de retributie opbrengst zal als vordering en uitgestelde opbrengst gekapitaliseerd worden opgenomen in de balans
hier aangenomen 17 * jaar retributie 6%
19125
Sociale Koop 50%
vrije verkoop waarde 100000 euro
verkoop woning voor 50 % opstal waarde, grondwaarde 25% in erfpacht= 37500 euro
activa betreft historische kostprijs opstal
erfpacht is door corporatie afgekocht
kosten van afkoop zijn in het verleden opgenomen in w/v rekening
voor transactie
activa
passiva
vaste activa
36
36
64
100
64
100
solvabiliteit= EV/TV
36,00%
solvabiliteit= EV/TV
24,96%
liquide middelen
balans totaal
na transactie
activa
passiva
vaste activa
0
liquide middelen
langlopende vordering
balans totaal
48,75
101,5
150,25
37,5
48,75 uitgestelde opbrengst
64
150,25
de canon opbrengst zal als vordering en uitgestelde opbrengst worden gekapitaliseerd opgenomen in de balans
hier aangenomen 17 * jaar canon 6%
10500
de retributie opbrengst zal als vordering en uitgestelde opbrengst gekapitaliseerd worden opgenomen in de balans
hier aangenomen 17 * jaar retributie 6%
38250
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
81
vrije verkoop
vrije verkoop waarde 100000 euro
verkoop woning voor 100000 euro in erfpacht
activa betreft historische kostprijs opstal
erfpacht is door corporatie afgekocht
kosten van afkoop zijn in het verleden opgenomen in w/v rekening
voor transactie
activa
passiva
vaste activa
36
36
64
100
64
100
solvabiliteit= EV/TV
36,00%
solvabiliteit= EV/TV
60,98%
liquide middelen
balans totaal
na transactie
activa
passiva
vaste activa
0
100
164
164
64
164
liquide middelen
balans totaal
20-9-2007
“Goed voor Klant en Woonstad Rotterdam”
82