PowerPoint-presentatie

@AVDRnl
Actualiteiten huurrecht
Mr. J.M.G.A. Sengers
Programma
•
•
•
•
•
•
Huurbescherming
Goed huurderschap
Bestemming gehuurde
Buitengerechtelijke ontbinding
Aansprakelijkheid voor schade
Medehuur
Algemeen
• Gebouwd onroerende zaken:
• Woonruimte
• Bedrijfsruimte
• Overig
(7:232-282 BW)
(7:290-310 BW)
(7:230a BW)
• Ontbinding door de rechter
(7:231 BW)
Huurbescherming
Hof Amsterdam 24 februari 2015
Rechtskeuze
Casus:
•
•
•
•
•
Verhuur woning in Amsterdam
Partijen hebben Engelse nationaliteit
All-in prijs van € 1.600
Toepassing Brits recht overeengekomen
Huurcommissie stelt huurprijs vast (258 BW)
Huurbescherming
Hof:
Brits recht van toepassing:
•
•
•
•
258 betreft geen voorrangsregel
Geen toepassing art. 9 lid 1 Verdrag Rome
Betreft geliberaliseerde woonruimte
Twee gelijkwaardige particulieren
Huurbescherming
Hof ’s-Hertogenbosch 14 april 2015
Kwalificatievraag
Casus:
•
•
•
•
Agrarisch bedrijf met woning en schuren
Verhuur van de schuren
Kwalificatie gebruik van de woning?
Beëindiging van de overeenkomsten
Huurbescherming
De huur van de schuren:
•
•
•
•
•
Kwalificatie als 230a-ruimte
Huur eindigt door de opzegging
Aanzegging ontruiming nodig
Geen huur-, wel ontruimingsbescherming
Verzoek verlenging ontruimingstermijn <2 maanden
Huurbescherming
Het gebruik van de woning:
•
•
•
Partijen hebben gebruiksovereenkomst gesloten
Het betreft een gebruik ‘om niet’
Van de door gebruiker gestelde betalingen is niet gebleken
(PS: na het ontstaan van het conflict is gebruiker bedragen gaan
betalen, maar het ongevraagd betalen van een periodieke
vergoeding leidt niet tot een huurovereenkomst)
•
Voorlopige (let op: kg!) kwalificatie: geen sprake van huur
Huurbescherming
Hof Amsterdam 28 april 2015
Kwalificatievraag
Casus:
Gemeente stelt perceel en woonwagen beschikbaar
Afspraken zijn vastgelegd in ‘bruikleenovereenkomst’
Overeengekomen duur van vijf jaar
Gebruiksvergoeding van € 300 p.m. voor gebruik
verplaatsbaar toilet, water en elektra
• Vordering tot ontruiming van perceel en woonwagen
•
•
•
•
Huurbescherming
Beoordeling hof:
• Is de vergoeding aan te merken als een
tegenprestatie? Ja, dus huur.
• Is sprake van een gebruik dat naar zijn aard van
korte duur is? Neen.
• Eindigt de huur na verloop van de
overeengekomen tijd? Neen, opzeggen!
Huurbescherming
Hof Arnhem-Leeuwarden 7 april 2015
Gemengde overeenkomst
Casus:
• Zorgaanbieder biedt begeleiding en de huur van
woning
• Gemengde overeenkomst: bij einde begeleiding
eindigt tevens het gebruik van de woning
• Cliënten beëindigen de begeleiding
Huurbescherming
•
Kantonrechter:
Het huurelement overheerst en derhalve is sprake van
huurbescherming.
•
Hof:
Begeleidingselement overheerst: wonen is middel om
begeleiding te verlenen.
•
Vergelijk:
Hof ‘s-Hertogenbosch 29 december 2009,
ECLI:NL:GHSHE:2009:BK9394 (X/Wonenbreburg)
Goed huurderschap
Hof ‘s-Hertogenbosch 13 januari 2015
Hennepstruiken
Casus:
• Verbod om “in het gehuurde hennep te
kweken”
• Vijf manshoge hennepstruiken in tuin
Goed huurderschap
Kantonrechter:
Vordering tot ontbinding afgewezen, omdat de
tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.
Aannemelijk dat hennep om medicinale redenen
voor eigen gebruik was bestemd.
Goed huurderschap
Vraag: 5 planten en Aanwijzing Opiumwet?
Hof:
• Struiken/bomen ≠ planten; opbrengst groter
• Medicinaal gebruik rechtvaardigt niet de
hennepkweek
• Geen sprake van bijzondere omstandigheden
Goed huurderschap
Hof ‘s-Hertogenbosch 4 november 2014
Drugs in woning
Casus:
•
•
•
•
contractueel verbod om drugs aanwezig te hebben
920 gram hash in woning van huurster,
afkomstig van zoon van huurster
verweer: onbekendheid huurster
Goed huurderschap
Hof:
•
Voor ontbinding is ook nodig, dat huurster zelf zich niet als goed
huurster heeft gedragen. Ontbreken van wetenschap moet worden
meegewogen.
•
Het enkel aantreffen van hash is niet voldoende om te oordelen, dat
huurster wist of er ernstig rekening mee moest houden dat haar zoon
zich met drugsactiviteiten bezig hield.
Bestemming gehuurde
Hof Amsterdam 23 december 2014
Praktijkruimte
Casus:
•
•
•
•
•
Huur sociale tweekamer woning; huurprijs € 307,24 p.m.
In gebruik als praktijkruimte huisarts
Huurder heeft huur opgezegd per 1 juli 2011
Verhuurder vordert schadevergoeding (winstafdracht vanaf 2007):
verschil tussen commerciële kantoorhuur en betaalde sociale huur
Kantonrechter wijst vordering af, omdat verhuurder niet geslaagd is in
bewijs dat woning structureel in gebruik was als praktijkruimte
Bestemming gehuurde
Hof:
•
•
•
Tussenarrest 10-9-2013:
bestemmingswijziging wel bewezen geacht: er is sprake van
structureel gebruik als praktijkruimte
Huurder wordt toegelaten tot tegenbewijs, maar slaagt daarin niet
Schadevergoeding toegewezen tot een bedrag van € 73.935
Bestemming gehuurde
Hof ‘s-Gravenhage 14 april 2015
Gastouder
Casus:
• Verhuur duplexwoning
• Contractueel verbod om bedrijf uit te oefenen
• Huurder voert gastouderbedrijf uit in de woning
Bestemming gehuurde
Vordering verhuurder:
1.
2.
Beëindiging kinderopvang op straffe van een dwangsom van
€ 250 p.d. tot maximum € 2.500
Ontbinding huur en ontruiming woning zodra de dwangsom
geheel is verbeurd
Kantonrechter wijst vordering af
Bestemming gehuurde
Hof:
• Gebruik als woonruimte t.b.v. ‘huurder en zijn gezin’ is
niet verenigbaar met gebruik als opvang van kinderen
van derden
• Belang verhuurder weegt zwaarder dan het (financiële)
belang van huurder
• Dwangsom gematigd tot € 100 p.d., vorderingen voor
het overige toegewezen
Buitengerechtelijke ontbinding
Ontbinding op de voet van 6:267 BW
7:210:
7:231,2:
genot geheel onmogelijk
sluiting van het pand
De verklaring dient de andere partij te bereiken (3:37 BW)
Buitengerechtelijke ontbinding
Artikel 210, 1:
“Indien een gebrek dat de verhuurder ingevolge artikel 206
niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder
mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt, is zowel de
huurder als de verhuurder bevoegd de huur op de voet van
artikel 267 van Boek 6 te ontbinden.”
Buitengerechtelijke ontbinding
Eisen aan het beroep op 210:
a.
b.
c.
Er is sprake van een gebrek
Het genot wordt door het gebrek geheel onmogelijk gemaakt
De verhuurder is niet verplicht tot het verhelpen van het gebrek
Buitengerechtelijke ontbinding
Ad a:
Aansluiting zoeken bij het begrip gebrek van 204,1:
“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of
een andere niet aan de huurder toe te rekenen
omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet
het genot kan verschaffen dat een huurder bij het
aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een
goed onderhouden zaak van de soort als waarop de
overeenkomst betrekking heeft.”
Buitengerechtelijke ontbinding
Ad b:
Weliswaar is nog enig genot mogelijk, maar dit genot is door de
beperkingen ten gevolge van het gebrek een wezenlijk ander genot
dan de huurder mocht verwachten.
MvT, Kamerstukken II, 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 1
HR 24 november 1972, NJ 1973, 102
HR 5 oktober 2001, NJ 2001, 634
Buitengerechtelijke ontbinding
Ad c:
206, 1 en 2: geen plicht tot verhelpen
Hof Arnhem 2 augustus 2011:
Grammaticale interpretatie van het begrip ‘verhelpen’:
Verhelpen = herstellen ≠ vernieuwen of verbouwen
Sluiting van het pand
Artikel 231 lid 2:
“De verhuurder kan de overeenkomst op de voet van artikel
267 van Boek 6 ontbinden op de grond dat ….. door
gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van
de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw op
grond van artikel 13b van die wet is gesloten, ………..”
Sluiting van het pand
De ontbinding is niet gegrond op een tekortkoming,
“maar op de enkele grond dat een gemeente een
besluit tot voormeld heeft genomen.”
NnavV, Kamerstukken II 1995/96, 24 699
Sluiting van het pand
 Het enkele gegeven van de feitelijke sluiting is de
enige en voldoende grond voor de verhuurder om
de huur te ontbinden.
 De verhuurder hoeft niet te wachten totdat het
besluit tot sluiting onherroepelijk is geworden.
Hof Amsterdam 10 januari 2008, WR 2008, 58
Hof Den Haag 8 december 2009, LJN BK7116
Sluiting van het pand
Wat zijn de gevolgen van vernietiging van het sluitingsbevel
voor de ontbinding?
Hof Den Bosch 24 januari 2012, WR 2012, 55
Ontbinding blijft intact. Huurder moet gemeente aanspreken voor geleden schade.
Toetsing maatstaven van redelijkheid en billijkheid?
Hof Arnhem 31 januari 2012, WR 2012, 56:
Vernietiging sluitingsbevel betekent nietigheid van de ontbindingsverklaring.
Verhuurder moet geleden schade vergoeden, bijv. in de vorm van vervangend pand
Sluiting van het pand
Voortschrijdend inzicht?
Hof Den Bosch 3 juni 2014:
“Indien in de bestuursrechtelijke procedure het besluit van de burgemeester geen stand
houdt dan is de grondslag voor de buitengerechtelijke ontbinding ondeugdelijk hetgeen
ertoe kan leiden dat in een (civiele) bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding
hoogstwaarschijnlijk
ongerechtvaardigd
zal
worden
verklaard
waardoor
de
huurovereenkomst is blijven bestaan”.
Rb. Limburg 3 september 2014:
Voorbeeld van sluiting o.g.v. art. 174a Gemeentewet
Vervolg: Hof Den Bosch 9 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5167
Aansprakelijkheid
Artikel 208:
Aansprakelijkheid verhuurder voor gebrek
Huurder heeft aanspraak op schadevergoeding als gevolg van een
gebrek, indien dit aan de verhuurder kan worden toegerekend.
De énkele aanwezigheid van een gebrek levert een tekortkoming op
(6:74) en leidt tot herstelverplichting, maar voor schadevergoeding
is toerekenbaarheid vereist (6:75).
Aansprakelijkheid
Artikel 7:205
“De uit deze afdeling voortvloeiende rechten van de huurder
komen aan deze toe, onverminderd alle andere rechten en
vorderingen.”
Artikel 6:174
Risico-aansprakelijkheid voor de bezitter van een opstal: ook
van toepassing op de verhuurder?
Aansprakelijkheid
Gerechtshof Den Bosch 18 juni 2013
(Woonpunt/Morreau)
Casus:
• Huurwoning heeft vochtprobleem: optrekkend vocht en
gezondheidsbelastende schimmels
• Na melding heeft verhuurder gebrek verholpen
• Huurder stelt verhuurder aansprakelijk voor schade
• Kantonrechter toetst aan 208 en wijst vordering af
Aansprakelijkheid
Hof:
• Art. 208 is geen lex specialis
• Uit art. 205 volgt dat geen sprake is van een
gesloten stelsel
• Ergo: recht op aansprakelijkstelling ex 6:174
• Vordering toch afgewezen, omdat schade niet is
aangetoond
Medehuur
Hof Amsterdam 25 november 2014
Wederkerigheid
Casus:
•
•
•
Zoon komt in 2008 bij moeder inwonen om haar te verzorgen
Moeder heeft WIA-uitkering, zoon een bijstandsuitkering
Kantonrechter wijst vordering tot medehuur af, omdat niet is
aangetoond dat sprake is van een gemeenschappelijke
huishouding
Medehuur
Hof:
•
•
•
•
Duurzame gemeenschappelijke huishouding alleen indien sprake
is van bijzondere omstandigheden
i.c. geen wederkerigheid, omdat samenleving gericht is op
verzorging van de moeder door de zoon
i.c. geen sprake van financiële gemeenschap
i.c. geen voldoende financiële waarborg (voor het geval de
bijstand beëindigd wordt als medehuur wordt toegewezen!)