Kabinet

Wat zijn de gevolgen van de toekomstige afschaffing van de hypotheekrente
--------------------------------------------------------------------------------------------
De verantwoordelijk politici in Den Haag hebben de laatste jaren diverse maatregelen
genomen op het gebied van de eigen woning en de hypotheekrente. Vanaf 1 januari 2001 is de
hypotheekrente nog maar 30 jaar fiscaal aftrekbaar bij bewoning voor eigen gebruik. Onder
de noemer ‘bijleenregeling‘is de tweede maatregel per 1 januari 2004 ingegaan. De
overwaarde bij verkoop van de oude woning is aan banden gelegd en moet verrekend worden
bij het kopen van de toekomstige woning. Indien dit niet gebeurd, heeft de eigenaar over dit
bedrag geen fiscaal voordeel meer. De bijleenregel gaat verder dan de fiscale rente aftrek van
maximaal 30 jaar. Als we box 1 beschouwen, zien we dat daarin de hypotheekrente is
opgenomen. De hypotheekrente is altijd al de vreemde eend in de bijt geweest. In het nieuwe
boxenstelsel hoort deze in principe thuis in box 3 (box sparen en beleggen)!
In de toekomst zal het kabinet de hypotheekrente nog verder gaan bekijken om meer geld naar
hun kas te laten vloeien. Het uitmelken van de aftrekbaarheid van de hypotheek is begonnen.
Daarom gaan we eens kijken welke maatregelen er in de toekomst genomen kunnen worden.
Tevens zal ik door middel van berekeningen laten zien wat de gevolgen zijn voor de
maandelijkse uitgaven voor iemand die een koophuis heeft. Dit bespaart het kabinet en vooral
dhr. Zalm weer tijd en extra rekenwerk!
Ten eerste kijken we naar het meest drastische scenario, het volledig afschaffen van de
hypotheekrenteaftrek. Hier tegenover staat dat de overdrachtsbelasting van 6% bij aankoop
van een woning niet meer betaald hoeft te worden. Ook het eigenwoning forfait dat nu
jaarlijks wordt betaald, zal in mijn berekening verdwijnen. Door middel van een uitgebreid
voorbeeld zal ik doorberekenen wat dit maandelijks gaat kosten voor iedere belastinggroep als
de maatregel een feit zou worden. Voorlopig zijn niet alleen de sigaretten en shag in prijs
verhoogd maar ook de belastingtarieven zijn in 2004 weer naar boven aangepast. Deze zijn nl:
Belastingplichtige tot 65 jaar:
beginbedrag tot
verschuldigde belasting
0
16.265
16.265
29.543
5.432
29.543
50.652
10.789
50.652
19.654
percentage
33,40%
40,35%
42,00%
52,00%
Belastingplichtige van 65 jaar of ouder:
beginbedrag tot
verschuldigde belasting
0
16.265
16.265
29.543
2.521
29.543
50.652
5.501
50.652
14.366
percentage
15,50%
22,45%
42,00%
52,00%
Ook de percentages van het eigenwoning forfait zijn in 2004 aangepast. Hieronder een
overzicht van de nieuwe percentages:
percentages eigenwoningforfait
--------------------------------------0
12.500
12.500
25.000
25.000
50.000
50.000
75.000
75.000
0%
0,30%
0,50%
0,65%
0,85%
Allereerst een berekening hoeveel iemand in 2004 betaalt als deze persoon een huis koopt van
200.000 euro. De hypotheekrente is 5%.
Gegevens voor de berekening:
-----------------------------------Koopsom huis 200.000 euro
Overdrachtsbelasting 6% is 12.000 euro
Kosten koper (incl. overdrachtsbelasting) 20.000 euro
Aflossingsvrije hypotheek voor 220.000 euro, hypotheekrente 5%
WOZ-waarde is 200.000 euro
Belastingvoordeel 42%
In 2004 betaalt iemand dan:
Hypotheekrente 5% van 220.000 euro is 11.000 euro (916,66 per maand)
Belastingvoordeel 42% is 4.620 euro (42% van 11.000)
Netto per maand te betalen aan hypotheekrente 531,66 (11.000 – 4.620 : 12)
Te betalen eigenwoning forfait is 59,50 euro (200.000 x 0,85% x 42% : 12 maanden)
Totaal netto per maand 591,16 (531,66 + 59,50)
Voor de andere belastinggroepen wordt dit netto bedrag per maand:
33,40%
40,35%
42,00%
52,00%
--------------------------------------------------------------------------------------------------Netto Hypotheekrente
610,50
546,79
531,66
440,00
EWF
47,32
57,16
59,50
73,67
---------------------------------Totaal
657,82
603,95
591,16
513,67
Bij volledige afschaffing van de hypotheekrente vervalt de overdrachtsbelasting en het
eigenwoning forfait (hoeft natuurlijk niet maar daar ben ik in mijn berekening vanuit gegaan).
Het hypotheekbedrag wordt dan 208.000 euro (220.000 – 12.000 euro).
Bij 5% hypotheekrente wordt het bedrag 10.400 euro (5% van 208.000 euro).
Bruto per maand zal iemand dan 866,66 euro gaan betalen.
Een klein voordeel is dat de overdrachtsbelasting is vervallen. Over 30 jaar berekend, is dit
maandelijks een voordeel van 33,33 euro (12.000 : 360 maanden).
Aangezien het belastingpercentage niet meer van belang is, ligt het nadeel bij de hogere
belastinggroepen. Een overzicht hoeveel dit nadeel uitpakt:
33,40%
40,35%
42,00%
52,00%
--------------------------------------------------------------------------------------------------Hypotheekrente
866,66
866,66
866,66
866,66
Voordeel overdrachtsbelast. 33,33
33,33
33,33
33,33
Situatie nu
657,82
603,95
591,16
513,67
--------------------------------Maandelijks nadeel
175,51
229,38
242,17
319,66
Maandelijks nadeel in %
26,68%
37,98%
40,97%
62,23%
Besparing kabinet 30 jaar
63.184
82.577
87.181
115.078
Een andere manier voor deze berekening is (zie tabel 42% belastingvoordeel):
Bruto hypotheekrente
866,66
Netto hypotheekrente
531,66
--------Subtotaal
335,00
Voordeel Overdrachtsbelast. 33,33 Voordeel EWF
59,50 --------Maandelijks nadeel
242,17 (voor 30 jaar is dit weer 87.181 euro)
Het maandelijkse nadeel voor de eigenaar van de koopwoning, is natuurlijk het voordeel voor
het kabinet. Het onderste cijfer is het bedrag aan besparing over 30 jaar voor het kabinet. Het
toekomstige kabinet kan natuurlijk ook beslissen om de overdrachtsbelasting en eigenwoning
forfait gewoon te handhaven, waardoor de netto maandlasten nog hoger worden!
Indien de hypotheekrente niet meer fiscaal aftrekbaar is, zullen de hypotheekverstrekkers
maatregelen gaan nemen. Zij hanteren altijd een woonquote welke berekent hoeveel iemand
aan hypotheek kan krijgen. Door de hogere maandlasten is het risico voor de
hypotheekverstrekkers toegenomen. Dit betekent dat deze de woonquote zullen aanpassen
naar beneden, waardoor iemand minder hypotheek kan krijgen op zijn inkomen. Al met al zal
het ineens afschaffen van de hypotheekrente aftrek van het kabinet leiden tot een zeer forse
daling van de huizenprijzen. Deze daling is niet precies te berekenen, maar zal rond de 40%
bedragen!
Indien een daling van 40% werkelijkheid zou worden, hoeveel goedkoper wordt dan een
woning als de hypotheekrente niet meer fiscaal aftrekbaar is? In mijn voorbeeld zal de prijs
van de koopwoning dalen naar 120.000 euro (was 200.000). De koper hoeft geen
overdrachtsbelasting meer te betalen en het eigenwoning forfait is niet meer van toepassing.
De overige kosten zoals notaris, afsluitprovisie, NHG en taxatiekosten bedragen gemiddeld
5.000 euro. De totale hypotheek wordt dan 125.000 euro. Bij 5% hypotheekrente worden de
maandlasten (bruto = netto) dan 520,83 euro (5% van 125.000: 12 maanden) voor iedere
belastinggroep.
Hieronder nog even voor de duidelijkheid de netto bedragen welke nu in 2004 worden betaald
door een koper die een huis heeft gekocht van 200.000 euro en een hypotheek heeft genomen
van 220.000 euro (hypotheekrente 5%).
33,40%
40,35%
42,00%
52,00%
--------------------------------------------------------------------------------------------------Netto Hypotheekrente
610,50
546,79
531,66
440,00
EWF
47,32
57,16
59,50
73,67
---------------------------------Totaal
657,82
603,95
591,16
513,67
Bij een daling van 40% van de prijzen zal de woning van 200.000 euro dalen naar 120.000
euro. Benodigde hypotheek van 125.000 euro tegen 5% hypotheekrente is 520,83 per maand.
Het voordeel/nadeel voor een koper per belastinggroep is:
33,40%
40,35%
42,00%
52,00%
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------Netto Hypotheekrente
610,50
546,79
531,66
440,00
EWF
47,32
57,16
59,50
73,67
---------------------------------Totaal
657,82
603,95
591,16
513,67
Prijsdaling woning 40%
520,83
520,83
520,83
520,83
--------------------------------Voordeel koper per maand
136,99
83,12
70,33
- 7,16
Maandelijks voordeel koper in %
20,82%
13,76%
11,90%
- 1,39%
Besparing koper 30 jaar
49.316
29.932
25.319
- 2.578
Het break-even point ligt bij een daling van 30% van de huizenprijzen. De woning van
200.000 zal dan dalen naar140.000 euro. Inclusief de kosten koper heeft iemand dan een
hypotheek nodig van 145.000 euro. Bij 5% hypotheekrente worden de maandlasten (bruto =
netto) dan 604,16 (5% van 145.000 : 12 maanden). Het voordeel/nadeel voor de koper per
belastinggroep is:
33,40%
40,35%
42,00%
52,00%
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------Netto Hypotheekrente
610,50
546,79
531,66
440,00
EWF
47,32
57,16
59,50
73,67
---------------------------------Totaal
657,82
603,95
591,16
513,67
Daling woning 30%
604,16
604,16
604,16
604,16
--------------------------------Voordeel koper per maand
53,66
- 0,21
- 13,00
- 90,49
Maandelijks voordeel koper in %
8,16%
- 0,03%
- 2,20%
- 17,62%
Besparing koper 30 jaar
19.318
- 75,60
- 4.680
- 32.576
Uit bovenstaande berekeningen blijkt dat pas na een daling van meer dan 30% er een voordeel
optreedt voor de koper van de woning (op dat moment) als de hypotheekrente niet meer
fiscaal aftrekbaar is. De vraag blijft of deze woningen nog te koop worden aangeboden door
de eigenaar als de waarde zo extreem is gedaald. Welke huiseigenaren zouden hun woning na
deze schrikbarende daling nog te koop kunnen zetten?
Alleen eigenaren die via een spaarpolis, bank/effectenrekening of annuiteiten/lineaire vorm
meer dan de waarde daling van de woning hebben gespaard. Bij verkoop van de woning
ontstaat er geen restantschuld. Echter veel mensen die de afgelopen jaren een woning hebben
gekocht, moeten in hun woning blijven wonen. Bij verkoop zal er bij hun namelijk wel een
restantschuld optreden. Het aantal te koop staande woningen zal hierdoor drastisch dalen.
Gezien de enorme daling zullen er wel veel meer mensen bereid zijn een woning te kopen,
daar deze mensen denken voor een leuke prijs een koopwoning te kunnen kopen. De vraag
naar woningen neemt dus toe, terwijl het aanbod zeer beperkt is. Een prijsstijging zal
optreden! Kijkende naar de maandlasten valt op dat een koper niet beduidend minder betaalt
dan voorheen. De hypotheekverstrekkers hebben de touwtjes in handen hoeveel zij op dat
moment aan hypotheek willen en durven te verstrekken aan iemand. De woonquotes zullen
daarom worden aangepast.
De conclusie voor starters is dat zij zelfs na zo’n daling nog geen woning kunnen kopen. Hun
inkomen is nu al niet voldoende en blijft onvoldoende door de aanpassingen van de
hypotheekverstrekkers. Indien er minder woningen te koop staan, zijn er twee andere
mogelijkheden om aan meer koopwoningen te komen in Nederland:
-
huurcorporaties die hun huurhuizen te koop aanbieden
meer nieuwbouwwoningen bouwen
Aangezien de eerste optie niet tot meer woningen leidt in geheel Nederland en dus de
schaarste van woningen niet doet verminderen, zal ik nu de nieuwbouwwoningen eens onder
de loep nemen.
Om de schaarste in de woningmarkt op te lossen moeten er meer nieuwbouwwoningen
worden gebouwd. Al jaren zijn verschillende kabinetten bezig om dit probleem op te lossen.
Als we kijken naar het aantal nieuwbouwwoningen in 2003 kunnen we concluderen dat er
sprake is van een toename, maar dat het aantal nog steeds veel te laag is. In 2003 kwam de
NVM letterlijk met de volgende tekst en cijfers over de nieuwbouwwoningen. Het aantal
nieuwbouw koopwoningen dat in 2003 op de markt is aangeboden bedraagt 41.700, een
toename van 3.400 woningen ten opzichte van 2002. In het vierde kwartaal van 2003 is het
aantal nieuw aangeboden koopwoningen uitgekomen op 11.750, een flinke toename (2.900)
ten opzichte van het kwartaal ervoor en ook 1.700 woningen meer dan in dezelfde periode van
2002. Het aantal verkochte en opgeleverde woningen ligt ook flink hoger. Werden er 2.000
nieuwbouw woningen meer verkocht dan het kwartaal ervoor, het aantal opgeleverde
nieuwbouw woningen steeg met maar liefst 4.000 woningen ten opzichte van het kwartaal
ervoor. De gemiddelde prijs van de in het vierde kwartaal verkochte woningen was 260.100
euro, een toename van 8,1 procent in vergelijking met het vierde kwartaal van 2002. Uit
onderstaande tabel blijkt de toename van het aantal nieuwbouwwoningen.
2002
2003
2002-IV
2003-I
2003-II
2003-III
2003-IV
Nieuw
aanbod
38.333
41.579
10.012
8.873
12.101
8.861
11.744*
Verkocht
32.999
34.917
8.988
8.058
8.270
8.290
10.299*
Opgeleverd
39.361
32.119
11.229
6.341
8.875
6.452
10.451*
Prijs
verkochte
woningen
€ 246.800 € 254.000 € 240.700 € 245.900 € 257.600 € 251.000 €
260.100*

Een deel van de verkochte en opgeleverde woningen wordt later aangemeld. Het
aantal woningen in het meest recente kwartaal is een onderschatting van het feitelijke
aantal verkochte en opgeleverde woningen. Gegevens uit de Monitor Nieuwe
Woningen hebben betrekking op ruim 90% van de door beroepsmatige opdrachtgevers
gerealiseerde nieuwe koopwoningen.
Uit bovengenoemde cijfers concludeert men dat het zeer redelijk tot goed gaat met de
nieuwbouwwoningen. De prijzen stijgen en daarom ook de vraag of het aanbod direct
verkocht wordt! De NVM publiceert geen cijfers van de tijdsduur dat een nieuwbouwwoning
daadwerkelijk is verkocht. Zijn de meeste woningen van een nieuwbouwproject bijvoorbeeld
al verkocht voor aanvang van de bouw of gebeurt dit tijdens of zelfs nadat de bouw klaar is.
De aannemer blijkt vanaf 2003 in ieder geval voorzichtiger te zijn geworden. Dit betekent dat
veel woningen bij aanvang van de bouwfase nog niet verkocht zijn. Op www.funda.nl neemt
het aantal te koop staande nieuwbouwwoningen waarvan de oplevering nog moet
plaatsvinden snel toe. Je hoort steeds meer geluiden dat een aannemer pas groen licht geeft
aan de bouwfase wanneer minimaal 2/3 van de woningen is verkocht. Vooral dit laatste blijkt
steeds meer problemen op te leveren, waardoor de komende tijd/jaren het aantal
nieuwbouwwoningen wel eens een dalende trend zou kunnen laten zien.
Indien in de toekomst de hypotheekrente volledig wordt afgeschaft en er eventueel daardoor
een daling van 40% van de huizenprijzen zal optreden, zullen ook de nieuwbouwwoningen
niet aan deze prijsdaling kunnen ontkomen. Bij gelijke prijzen zal namelijk een bestaande
woning en vooral de huurwoning meer intrek worden. De vraag blijft hoe dan goedkopere
nieuwbouwwoningen gebouwd kunnen worden. Zal dit met een goedkoper materiaal moeten
gebeuren waardoor slechtere woningen worden afgeleverd? Het enige wat in prijs kan dalen
zijn de grondprijzen. Uit diverse rapporten is gebleken dat deze enorm zijn gestegen en als
zeer groot probleem wordt gezien voor de toekomst. De schaarste kan hierdoor niet worden
opgelost, maar het moet wel betaalbaar blijven voor de mensen in Nederland.
Op 20 december 2002 trok de NVB al aan de bel en schreef in een brandbrief aan minister
Kamp van VROM het volgende:
"Projectontwikkelaars en bouwbedrijven zullen steeds meer nieuwbouwprojecten
terugtrekken. Dat is het gevolg van de hoge grondprijzen die gemeenten vragen en de fors
gestegen bouwkosten door een aangescherpt overheidsbeleid. Het wordt onder deze
omstandigheden steeds lastiger om verantwoord nieuwe projecten in de markt te zetten.
Gelijktijdig stagneert het proces van doorstroming en raken daardoor ook starters op de
woningmarkt gedupeerd. NVB vreest dat de bouwproductie van woningen, die sinds 1999
toch al in het slop zit tengevolge van overmatige bureaucratie, de komende jaren verder af zal
nemen tot hooguit 50.000 nieuwe huur- en koopwoningen. Nog niet lang geleden ging het
ministerie nog uit van een gewenst aantal van 100.000 woningen per jaar. Sinds 1997 zijn de
totale kosten die met een nieuw modaal koophuis zijn gemoeid met 100.000 euro gestegen,
waarvan liefst 60% voor rekening kwam van de grondprijzen die gemeenten vragen.
Ook Eigen Huis deed in 2002 al een duit in het zakje en was bezig om vele mensen wakker te
schudden in Nederland. Niet alleen door middel van een opsomming wat er nu daadwerkelijk
aan de hand is, maar zij gaven ook aanbevelingen om het tij te keren. Koper nieuwbouwhuis
is de dupe van de torenhoge grondprijzen was de strekking van hun artikel. In dit artikel
werden de volgende punten beschreven.
Gemeenten incasseren buitensporige winsten en voeren mistig beleid. De kavelprijzen voor
dure koopwoningen hebben de afgelopen tien jaar een onrustbarende ontwikkeling
doorgemaakt. De kavelprijzen voor dure eengezinswoningen hebben absoluut gezien de
grootste stijging gekend van bijna 30.000 euro (ex btw) in 1990 tot 55.000 euro in 2000. In de
jaren 1995 tot 2001 is sprake van excessieve stijgingen van de kavelprijzen van dure
woningen. In meer recente jaren is er zelfs een ware prijsexplosie. De gemiddelde kavelprijs
is doorgeschoten naar 68.000 euro in 2002.
Huizenkopers hebben steeds meer moeten betalen voor de woning en de grond, zonder dat zij
daar iets wezenlijks voor terugkregen. Vooral gemeenten hebben door het berekenen van hoge
grondprijzen sterk bijgedragen aan de snelle stijging van de huizenprijzen. Met name kopers
van duurdere koopwoningen hebben diep in de buidel moeten tasten om de lage koopprijzen
en huren in de sociale woningbouw in stand te kunnen houden. Zij betaalden in hun
grondprijs een forse heffing om de grondprijzen van goedkope woningbouw kunstmatig te
kunnen verlagen tot wel 50% onder de kostprijs. Kopers in het duurdere segment hebben
daarvoor echter geen grotere woningen of kavels gekregen. Alleen de inrichting van de
woonomgeving blijkt slechts licht te zijn verbeterd.
Gemiddelde kavelprijzen eengezinswoningen excl. btw. (prijspeil 2000)
Jaar
1990
2000
Stijging (euro)
Goedkope woningen
9.500
14.000
+ 4.500
Middeldure woningen
11.500
22.500
+ 11.000
Dure woningen
30.000
55.000
+ 25.000
De grondprijzen zijn het sterkst gestegen in de Randstad. Grondprijzen voor
nieuwbouwwoningen zijn vaak gekoppeld aan de prijsontwikkeling van bestaande woningen.
Die zijn de afgelopen jaren explosief gestegen. Met name in de Randstad en het verstedelijkte
gebied in Brabant, Overijssel en Gelderland. Daar is bovendien het aanbod van
nieuwbouwwoningen onvoldoende afgestemd op de vraag. Gemeenten hebben veelal het
onderste uit de kan gehaald door de hoogst mogelijke verkoopprijs voor de grond te
berekenen. Daardoor is steeds de maximale schaarstepremie geïncasseerd. De Vereniging
Eigen Huis is van mening dat het juist de taak van de gemeente is om ervoor te zorgen dat er
betaalbare en kwalitatief goede woningen op de markt komen, die voldoen aan de vraag van
de toekomstige eigenaren.
Uit onderzoek van Rigo Research en Advies in opdracht van de Vereniging Eigen Huis blijkt
dat gemeenten enorme winsten hebben gemaakt op de verkoop van grond. Het gemeentelijke
grondprijsbeleid is echter in een dichte mist gehuld. Onderzoek onder een aantal gemeenten
laat zien dat die gemeenten opbrengsten uit verkoop van bouwgrond gebruikt hebben om de
ambtelijke inefficiency en tekorten bij andere bouwplannen te dekken. Daarnaast gebruikten
veel gemeenten de winsten van het grondbedrijf om hun algemene reserves te spekken.
Winsten werden ook gebruikt om tekorten op bouwplannen buiten de eigen gemeente te
dekken. Opvallend voorbeeld is de bijdrage van 68 miljoen euro die de gemeente Almere uit
zijn grondverkopen moet betalen aan Amsterdam, om de tekorten van het grootschalige
bouwproject IJburg te dekken. Onderzocht zijn ondermeer de grondexploitatie in Tilburg,
Rotterdam, Amsterdam en Woerden, de grondexploitatie op Vinexlocaties en de regionale
verevening ROA-Alme. De Vereniging Eigen Huis doet aanbevelingen om te zorgen voor
meer transparantie in het grondbeleid en de situatie op de woningmarkt structureel te
verbeteren.
De belangrijkste zijn:






Er moet een einde komen aan het systeem dat de grondeigenaar automatisch de
bouwclaim kan uitoefenen en de daarmee gepaard gaande winsten kan incasseren
(bouwclaimmodel)
De concurrentie tussen projectontwikkelaars en bouwondernemingen op de
bouwplaats moet worden bevorderd, zodat gemeenten kunnen selecteren op prijs en
kwaliteit
Het gemeentelijke grond beleid moet inzichtelijk worden voor raadsleden en burgers
door invoering van uniforme regelgeving
Er moet een einde worden gemaakt aan het afwentelen van de kosten van ambtelijke
inefficiency
Winsten die gemaakt worden op de verkoop van grond moeten primair ten goede
komen van kwaliteitsverbetering van woningen en woonomgeving
Realisatie van een evenwichtige markt voor koopwoningen door veel meer ruimte te
scheppen voor woningbouw, De grondprijsverhouding tussen koop en sociale huur
meer in balans te brengen, Omzetten van leegstaande kantoorgebouwen in
koopappartementen.
Het zal wel een utopie blijven als ik bovenstaande aanbevelingen leest. Het is goed bedoeld,
maar het is duidelijk dat teveel partijen belang hebben in een mistige markt waarbij zij
gemakkelijker kunnen opereren. Het blijft vreemd waarom in Nederland niet alles eens eerlijk
en open op de tafel wordt gedeponeerd, zodat de particulier weet waaraan hij begint. Deze
blijkt weer eens de dupe te zijn van de witte boorden mensen die een paar plaatsjes hoger
zitten. Het was even zoeken maar laten we eens kijken naar de gronduitgifteprijzen van de
woningbouw voor het jaar 2004. De prijzen zijn vastgesteld inclusief 19% omzetbelasting.
Grondprijzen 2004
Vaststelling gronduitgifteprijzen bedrijventerreinen en stroken grond op bedrijventerreinen
voor het jaar 2004
De prijzen zijn vastgesteld per vierkante meter, exclusief 19% omzetbelasting.
Weststad III: 2004 (2003)





Zichtlocatie A59 € 128,-- € 125,-Zichtlocatie Weststadweg € 113,-- € 110,-Grootschalige kavel Mechanisatieweg € 94,-- € 92,-Kleinschalige kavels Technologieweg € 105,-- € 102,-Dubbel ontsloten Innovatiepark/Technologieweg € 113,-- € 110,--
Everdenberg:


Grootschalig middenterrein € 90,-- € 88,-Kleinschalig tot 2.500 m² € 103,-- € 100,--
Stroken grond:
Voor stroken grond geldt eenzelfde grondprijs als voor de betreffende bedrijfslocatie.
Vaststelling gronduitgifteprijzen woningbouw voor het jaar 2004
De prijzen zijn vastgesteld inclusief 19% omzetbelasting (met uitzondering van stroken
grond).
Huursector
Woningen en appartementen in de sociale huursector te realiseren door toegelaten instellingen
met een maximale huur voor de woonruimte bestemd voor één en twee per-soonshuishoudens
van € 453,-- en voor drie of meerpersoonshuishoudens van € 486,-(zogenaamdeaftoppingsgrens Huursubsidie)
Grondkosten per grondgebonden woning € 12.160
Grondkosten per appartement € 12.160
Grondkosten per appartement met half verdiept aangelegde parkeervoorziening € 9.000
Idem met verdiept aangelegde parkeervoorziening € 7.800 (€ 11.865)
b. Huurwoningen anders dan onder a.
1. Woningen en appartementen met een huurondergrens van € 453,-- (één en twee
persoonshuishoudens) c.q. € 486,-- (drie of meer persoonshuishoudens) en een bovengrens
van € 585,--. geldt een grondquote over de beleggingswaarde* van 17,5%
2. Voor toegelaten instellingen geldt eveneens een grondquote over de beleggingswaarde*
van 17,5% doch het bedrag in de grondkosten wordt gemaximeerd op € 16.000
3. Woningen met een huur boven € 585,-- geldt een grondquote over de beleggingswaarde*
van 25,0%
Koopsector Complexbouw
Gestapelde bouw en grondgebonden woningen Prijsklasse vrij op naam gelegen tussen
Grondquote over de totale v.o.n.-prijs**.
€ 0,-- en € 151.000,-€ 151.001,-- en € 200.000,-€ 200.001,-- en € 300.000,-Boven € 300.000,--
20,0%
25,0%
27,5%
30,0%
Particuliere Bouwkavels: per m² € 270
Stroken Grond
exclusief de ter zake verschuldigde (omzet-/overdrachts) belasting per m² € 227
Bijzonder bepalingen
a. Vermindering van de vrij op naam-prijs van koopwoningen/appartementen, genoemd
onder 2. (m.u.v. de prijsklasse vrij op naam boven € 300.000) en vermindering van de
beleggingswaarde bij huurwoningen, genoemd onder 1.b., bij aanleg
parkeervoorziening onder gebouwen (met daarinmeerdere woningen) tot een bedrag
van:halfverdiept***: € 12.500 (Niet van toepassing)verdiept***: € 17.500 (Niet van
toepassing)
b. Overigen:
Indien projecten om financieel technische, ruimtelijke De gemeenteraad stelt een De
gemeenteraad stelt een of andere redenen daartoe aanleiding geven afzonderlijke grondprijs
vast afzonderlijke grondprijs vast
* Beleggingswaarde van de huurwoningen wordt berekend aan de hand van BAR-methode
(Bruto Aanvangs Rendement). De BAR wordt bepaald aan de hand van de op het moment van
vaststelling (maken prijsafspraken) bekende relevante marktgegevens. Ontwikkelaars bepalen
het rendement aan de hand van de huurprijsstelling in combinatie met een verwachte
verkoopwaarde in relatie tot restant-boekwaarde die wordt ontvangen door verkoop van de
woningen na een exploitatieperiode van 10 tot 20 jaar.
** Vrij op naam prijs = gemiddelde verkoopprijs van de woning in het betreffende complex
(folderprijs) inclusief eventuele garage, bebouwde en / of onbebouwde parkeervoorziening.
Uitgangspunt bij verkoopprijs is een volledig afgebouwde woning (met basis- inrichting, niet
casco-oplevering). In de overeenkomst van koop en verkoop wordt een verrekeningsclausule
opgenomen voor de verschillen tussen de basisuitgangspunten en de werkelijke (gemiddelde)
verkoopprijs van de woning.
*** Halfverdiept = een minimaal 1,50 meter onder maaiveld gebouwde parkeervoorziening,
waarin gebruik gemaakt wordt van natuurlijke ventilatie.
Verdiept = een minimaal 1,50 onder maaiveld gebouwde parkeervoorziening, waarin gebruik
gemaakt wordt van mechanische ventilatie.
Kavels woningbouw
Met ingang van
per m2 (excl. 19%
BTW)
per m2 (incl. 19%
BTW)
1 januari 2001
f 275,--
F 327,25
1 januari 2002
131 euro
155,89 euro
1 januari 2003
138 euro
164,22 euro
1 januari 2004
145 euro
172,55 euro
1 januari 2005
152 euro
180,88 euro
Bovengenoemde prijzen rijzen de pan uit. Je kunt nu al stellen dat voor een
nieuwbouwwoning teveel betaald moet worden. De waarde van de woning is door de hoge
grondkosten niet de werkelijke waarde. Zelfs op “vermeende gifgronden” waarbij in de
koopcontracten wijselijk een clausule wordt geplaatst dat er geen aansprakelijkheid is, worden
bovengenoemde prijzen doorberekend. De grondprijzen zijn nu daadwerkelijk de waarde van
de nieuwbouwwoning overstegen. Nu kan niemand in de toekomst kijken en zal over enkele
jaren blijken of dit waar is. Voorlopig is er een flinke dalende trend in de nieuwbouwmarkt,
terwijl er een grote roep is naar woningen!
Laten we eens kijken naar hoelang het duurt voordat een nieuwbouwwoning na het verlenen
van een bouwvergunning wordt opgeleverd? In 2003 duurde dat gemiddeld 20 maanden. In
1995 was dit nog 15 maanden. In 2003 was bij 67% van de opgeleverde woningen de
doorlooptijd korter dan twee jaar, tegen 65% in 2002. In 1995 was dit percentage 95%. Het
aandeel opgeleverde woningen met een doorlooptijd korter dan 12 maanden kent een verloop
van 46 procent in 1995 naar 18 procent (2001), 20 procent (2002) en 24 procent in 2003.
De toegenomen bouwtijd heeft deels te maken met langere (bezwaar)procedures, waardoor er
meer tijd verstrijkt tussen het verlenen van de vergunning en de start van de
bouwwerkzaamheden. Daarnaast is ook de bouwtijd toegenomen en is er meer aandacht voor
de utiliteitsbouw.
Alvorens ik meerdere berekeningen laat zien, hoe het kabinet geleidelijk de hypotheekrente
kan afschaffen, eerst de volgende vragen gesteld aan de diverse partijen in Nederland.
1- wat levert (hoeveel euros) de bijleenregeling in 2004 op?
2- zal in de toekomst de aftrek voor de hypotheekrente verdwijnen?
3- wat kost de aftrek van de hypotheekrente volgens de begroting in 2004 (teruggave aan de
mensen)?
4- wat levert de WOZ bij begroting op in 2004?
Van de grote partijen in Nederland nam alleen de CDA de moeite om de vragen te
beantwoorden. De andere partijen hadden het blijkbaar te druk en verwezen mij naar de
begroting van 2004. De antwoorden van de CDA kunt u letterlijk hieronder lezen:
1- De opbrengst voor 2004 zal 150 mln zijn
2- Als het aan het CDA ligt niet. Wij zijn voorstander van handhaven van de
hypotheekrenteaftrek (we houden jullie hieraan).
3- Het saldo van het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek is 7 miljard.
4- De OnroerendeZaakbelasting leverde de Nederlandse gemeenten in 2003 2,8 miljard op.
Dhr. Robbert Loos, beleidsmedewerker Financiën van het CDA Tweede Kamerfractie was zo
vriendelijk om de moeite te nemen om bovenstaande antwoorden naar mij door te mailen
(nogmaals dank daarvoor). De vraag hoeveel het kabinet verdient als de hypotheek rente
vervalt, is expres niet gesteld. Dit bedrag zal toch niet kenbaar zijn gemaakt als deze wel
bekend is bij een partij.
OPTIE 1
Nu een voorbeeld als de hypotheekrente niet volledig verdwijnt, maar slechts 50%. Hier
tegenover staat dat de overdrachtsbelasting van 6% bij aankoop van een woning niet meer
betaald hoeft te worden. Ook het eigenwoning forfait welke nu jaarlijks wordt betaald, zal in
mijn berekening dan verdwijnen. Door middel van een uitgebreid voorbeeld zal ik
doorberekenen wat dit maandelijks gaat kosten voor iedere belastinggroep als de maatregel
een feit zou worden. Nog even terug naar 2004 wat iemand nu betaalt als deze persoon een
koopwoning van 200.000 euro koopt en een hypotheekrente van 5% moet betalen.
Gegevens voor de berekening:
-----------------------------------Koopsom huis 200.000 euro
Overdrachtsbelasting 6% is 12.000 euro
Kosten koper (incl. overdrachtsbelasting) 20.000 euro
Aflossingsvrije hypotheek voor 220.000 euro, hypotheekrente 5%
WOZ-waarde is 200.000 euro
Belastingvoordeel 42%
In 2004 betaalt iemand dan:
Hypotheekrente 5% van 220.000 euro is 11.000 euro (916,66 per maand)
Belastingvoordeel 42% is 4.620 euro
Netto per maand te betalen aan hypotheekrente 531,66 (11.000 – 4.620 : 12)
Te betalen eigenwoning forfait is 59,50 euro (200.000 x 0,85% x 42% : 12 maanden)
Totaal netto per maand 591,16 (531,66 + 59,50)
Voor de andere belastinggroepen wordt dit netto bedrag per maand:
33,40%
40,35%
42,00%
52,00%
--------------------------------------------------------------------------------------------------Netto Hypotheekrente
610,50
546,79
531,66
440,00
EWF
47,32
57,16
59,50
73,67
---------------------------------Totaal
657,82
603,95
591,16
513,67
Bij 50% afschaffing van de hypotheekrente vervalt de overdrachtsbelasting en het
eigenwoning forfait.
Het hypotheekbedrag wordt dan 208.000 euro (220.000 – 12.000 euro).
Bij 5% hypotheekrente wordt het bedrag 10.400 euro (5% van 208.000 euro).
Bruto per maand zal iemand dan 866,66 euro gaan betalen. Van deze bruto maandrente is
maar 50% (433,33 euro) fiscaal aftrekbaar voor het belastingtarief waarin iemand met zijn
inkomen valt. Voor iemand die een belastingvoordeel heeft van 42% wordt het maandelijkse
voordeel 182 euro (866,66 x 50% x 42%). Een klein voordeel is dat de overdrachtsbelasting is
vervallen. Over 30 jaar berekent, is dit maandelijks een voordeel van 33,33 euro (12.000 : 360
maanden).
Aangezien het belastingpercentage voor 50% van toepassing is, blijft het nadeel duidelijk bij
de hogere belastinggroepen. Een overzicht hoeveel dit nadeel wordt:
33,40%
40,35%
42,00%
52,00%
--------------------------------------------------------------------------------------------------Hypotheekrente
866,66
866,66
866,66
866.66
Belastingvoordeel
144,77
174,85
182,00
225,33
Voordeel overdrachtsbelast. 33,33
33,33
33,33
33,33
--------------------------------Subtotaal
688,56
658,48
651,33
608,00
Situatie nu
657,82
603,95
591,16
513,67
--------------------------------Maandelijks nadeel
30,74
54,53
60,17
94,33
Maandelijks nadeel in %
4,67 %
9,03 %
10,18 %
18,36 %
Besparing kabinet 30 jaar
11.066
19.631
21.661
33.959
Het maandelijkse nadeel voor de bewoner van het huis, is natuurlijk het voordeel voor het
kabinet. De onderste cijfers is het bedrag aan besparing over 30 jaar voor het kabinet.
De mensen die in het hoogste belastingtarief vallen, leveren procentueel het meeste in. Het
verschil is duidelijk minder geworden in vergelijking met het volledig afschaffen van de
hypotheekrente. Het kabinet kan nu wel jaarlijks beslissen om het percentage van 50% aan te
passen, zodat het voor hen gemakkelijk door te berekenen is wat zij dan op een lager
percentage extra in de schatkist krijgen.
OPTIE 2
In een andere tussenoplossing neem ik een vast percentage dat iedereen fiscaal mag aftrekken
van zijn betaalde hypotheekrente. Hier tegenover staat weer dat de overdrachtsbelasting van
6% bij aankoop van een woning niet meer betaald hoeft te worden. Ook het eigenwoning
forfait welke nu jaarlijks wordt betaald, zal dan verdwijnen. Door middel van een uitgebreid
voorbeeld zal ik doorberekenen wat dit maandelijks gaat kosten voor iedere belastinggroep als
de maatregel een feit zou worden. Ook nu weer (voor de duidelijkheid) een overzicht wat
iemand betaalt in 2004 als deze persoon een woning koopt van 200.000 tegen 5%
hypotheekrente.
Gegevens voor de berekening:
-----------------------------------Koopsom huis 200.000 euro
Overdrachtsbelasting 6% is 12.000 euro
Kosten koper (incl. overdrachtsbelasting) 20.000 euro
Aflossingsvrije hypotheek voor 220.000 euro, hypotheekrente 5%
WOZ-waarde is 200.000 euro
Belastingvoordeel 42%
In 2004 betaalt iemand dan:
Hypotheekrente 5% van 220.000 euro is 11.000 euro (916,66 per maand)
Belastingvoordeel 42% is 4.620 euro
Netto per maand te betalen aan hypotheekrente 531,66 (11.000 – 4.620 : 12)
Te betalen eigenwoning forfait is 59,50 euro (200.000 x 0,85% x 42% : 12 maanden)
Totaal netto per maand 591,16 (531,66 + 59,50)
Voor de andere belastinggroepen wordt dit netto bedrag per maand:
33,40%
40,35%
42,00%
52,00%
--------------------------------------------------------------------------------------------------Netto Hypotheekrente
610,50
546,79
531,66
440,00
EWF
47,32
57,16
59,50
73,67
---------------------------------Totaal
657,82
603,95
591,16
513,67
Indien iedereen 10%/15%/20% fiscaal mag aftrekken van de betaalde hypotheekrente en de
overdrachtsbelasting en het eigenwoning forfait vervallen, wat moet iemand dan gaan betalen.
Het hypotheekbedrag wordt dan 208.000 euro (220.000 – 12.000 euro).
Bij 5% hypotheekrente wordt het bedrag 10.400 euro (5% van 208.000 euro).
Bruto per maand zal iemand dan 866,66 euro gaan betalen. Van deze bruto maandrente is
maar 10%/15%/20% (86,66 / 130,00 / 173,33 euro) fiscaal aftrekbaar voor iedereen in
Nederland. Een klein voordeel is dat de overdrachtsbelasting is vervallen. Over 30 jaar
berekent, is dit maandelijks een voordeel van 33,33 euro (12.000 : 360 maanden). De
volgende 3 tabellen kan ik u dan laten zien:
Bij 10% belastingvoordeel voor iedereen:
33,40%
40,35%
42,00%
52,00%
--------------------------------------------------------------------------------------------------Hypotheekrente
866,66
866,66
866,66
866,66
Belastingvoordeel 10%
86,66
86,66
86,66
86,66
Voordeel overdrachtsbelast. 33,33
33,33
33,33
33,33
--------------------------------Subtotaal
746,67
746,67
746,67
746,67
Situatie nu
657,82
603,95
591,16
513,67
--------------------------------Maandelijks nadeel
88,85
142,72
155,51
233,00
Maandelijks nadeel in %
13,51 %
23,63 %
26,31 %
45,36 %
Besparing kabinet 30 jaar
31.986
51.379
55.984
83.880
Bij 15% belastingvoordeel voor iedereen:
33,40%
40,35%
42,00%
52,00%
--------------------------------------------------------------------------------------------------Hypotheekrente
866,66
866,66
866,66
866,66
Belastingvoordeel 15%
130,00
130,00
130,00
130,00
Voordeel overdrachtsbelast. 33,33
33,33
33,33
33,33
--------------------------------Subtotaal
703,33
703,33
703,33
703,33
Situatie nu
657,82
603,95
591,16
513,67
--------------------------------Maandelijks nadeel
45,51
99,38
112,17
189,66
Maandelijks nadeel in %
6,92 %
16,46 %
18,97 %
36,92 %
Besparing kabinet 30 jaar
16.383
35.777
40.381
68.278
Bij 20% belastingvoordeel voor iedereen:
33,40%
40,35%
42,00%
52,00%
--------------------------------------------------------------------------------------------------Hypotheekrente
866,66
866,66
866,66
866,66
Belastingvoordeel 20%
173,33
173,33
173,33
173,33
Voordeel overdrachtsbelast. 33,33
33,33
33,33
33,33
--------------------------------Subtotaal
660,00
660,00
660,00
660,00
Situatie nu
657,82
603,95
591,16
513,67
--------------------------------Maandelijks nadeel
2,18
56,05
68,84
146,33
Maandelijks nadeel in %
0,33 %
9,28 %
11,64 %
28,49 %
Besparing kabinet 30 jaar
785
20.178
24.782
52.679
Het maandelijkse nadeel voor de bewoner van het huis, is natuurlijk het voordeel voor het
kabinet. De onderste cijfers is het bedrag aan besparing over 30 jaar voor het kabinet.
De mensen die in het hoogste belastingtarief vallen, leveren procentueel het meeste in. Het
verschil is duidelijk minder geworden indien het kabinet beslist om de hypotheekrente voor
iedereen een vast percentage te geven. Het kabinet kan nu wel jaarlijks beslissen om het
percentage aan te passen, zodat het voor hen gemakkelijk door te berekenen is wat zij dan op
een lager percentage extra in de schatkist krijgen.
OPTIE 3
Als we nu de laatste opinie peilingen mogen geloven is heer Bos van de PvdA de volgende
persoon die Nederland mag redden van de ondergang. Vanaf 2007 zal Bos het roer dus in
handen gaan nemen. Uit eerdere duidelijke uitspraken in 2003 is gebleken wat Bos van de
hypotheekrente vindt. Het belastingtarief van 52% wordt dan vanaf 2008 waarschijnlijk taboe
als fiscale aftrek voor de hypotheekrente. Het maximale voordeel wordt dan een
belastingschijf lager welke nu 42% is. De gevolgen zijn dan alleen voelbaar voor de mensen
die nu gedeeltelijk of helemaal hun hypotheekrente fiscaal kunnen aftrekken in de
belastingschijf van 52%. Ook nu weer (voor de duidelijkheid) een overzicht wat iemand
betaalt in 2004 als deze persoon een woning koopt van 200.000 tegen 5% hypotheekrente.
Gegevens voor de berekening:
-----------------------------------Koopsom huis 200.000 euro
Overdrachtsbelasting 6% is 12.000 euro
Kosten koper (incl. overdrachtsbelasting) 20.000 euro
Aflossingsvrije hypotheek voor 220.000 euro, hypotheekrente 5%
WOZ-waarde is 200.000 euro
Belastingvoordeel 42%
In 2004 betaalt iemand dan:
Hypotheekrente 5% van 220.000 euro is 11.000 euro (916,66 per maand)
Belastingvoordeel 42% is 4.620 euro
Netto per maand te betalen aan hypotheekrente 531,66 (11.000 – 4.620 : 12)
Te betalen eigenwoning forfait is 59,50 euro (200.000 x 0,85% x 42% : 12 maanden)
Totaal netto per maand 591,16 (531,66 + 59,50)
Voor de andere belastinggroepen wordt dit netto bedrag per maand:
33,40%
40,35%
42,00%
52,00%
--------------------------------------------------------------------------------------------------Netto Hypotheekrente
610,50
546,79
531,66
440,00
EWF
47,32
57,16
59,50
73,67
---------------------------------Totaal
657,82
603,95
591,16
513,67
Voor de mensen die in het hoogste tarief zitten (52%) kost de mogelijkheid van Bos 77,49
euro per maand (uitgaande van een hypotheek van 220.000 euro). In de overige
belastinggroepen verandert er natuurlijk niets!
Ter verduidelijking toch de gegevens wanneer Bos zijn “droom” laat uitkomen.
Voor de belastinggroepen wordt dit netto bedrag per maand:
33,40%
40,35%
42,00%
52,00%
--------------------------------------------------------------------------------------------------Netto Hypotheekrente
610,50
546,79
531,66
531,66
EWF
47,32
57,16
59,50
59,50
--------------------------------Totaal
657,82
603,95
591,16
591,16
Nadelig verschil (2008)
Nadelig verschil (2010)
Nadelig verschil (2011)
0
53,87
12,79
66,66
77,49
90,28
144,15
Na deze eerste stap kan Bos dan in de komende jaren de volgende belastingschijf als
uitgangspunt hanteren (lees hierboven de nadelige verschillen met de evt. jaartallen dat deze
doorgevoerd kunnen worden). Dit betekent dat de hypotheekrente maximaal voor 40,35%
fiscaal aftrekbaar is. In de toekomst kan langzaam dit percentage verder naar beneden,
waardoor geleidelijk iedere Nederlander hier aan kan wennen. De gevolgen zijn dat de
huizenprijzen (hypotheekrente even buiten beschouwing gelaten) langzaam dalen. Het is dan
wachten op de mensen die de stap durven te nemen en een huis kopen. Het aanbod van te
koop staande woningen zal mede bepalend zijn hoeveel deze daling daadwerkelijk zal zijn.
In de toekomst zal het geleidelijk afschaffen van de hypotheekrente geen problemen
opleveren. Het grote probleem waar iedere Nederlander nu al mee te maken heeft zijn de
gemeentelijke lasten. Deze stijgen ieder jaar meer dan het salaris stijgt. Het wordt echt tijd dat
het kabinet van nu maatregelen gaat nemen om deze lasten te drukken naar een aanvaardbaar
niveau. In 2004 nemen de provinciale heffingen met 11,5% toe. De waterschapsheffingen
stijgen met 6,9% en de gemeentelijke lasten met 6,5%. Vakbonden, werkgeversorganisaties,
de Vereniging Eigen Huis en de Woonbond vinden de lastenverzwaring terecht onacceptabel.
De stijging van de provinciale heffingen met 11,5% is vooral het gevolg van de hogere
provinciale motorrijtuigenbelasting. De provincies vrezen dat de uitgaven voor wegen en
openbaar vervoer sterk zullen stijgen. Het percentage waarmee de gemeentelijke lasten
omhoog gaan, komt globaal overeen met dat van de afgelopen jaren. Ook de ontwikkeling van
de onroerende zaakbelasting (OZB) is even sterk als andere jaren aldus het CBS.
Ook Eigen huis publiceerde in mei een artikel met als onderwerp: Stijging gemeentelijke
woonlasten zet burgers mes op de keel. Eigen Huis geeft rode kaart aan gemeente Hunsel (L)
De gemeente Hunsel (L) krijgt dit jaar de twijfelachtige eer 'Woonlastentopper' van alle
Nederlandse gemeenten te zijn. De woonlasten die inwoners van deze gemeente gemiddeld
moeten betalen steeg in drie jaar met bijna 60%. Alleen al in 2004 werd het wonen in Hunsel
door de gemeente bijna 27% duurder gemaakt.
Vereniging Eigen Huis vindt de buitensporige stijgingen van de woonlasten zeer
verontrustend en is van mening dat de rijksoverheid hieraan paal en perk moet stellen. In 2005
dreigt bovendien een einde te komen aan de tegemoetkoming in de gemeentelijke lasten in de
vorm van de Zalmsnip. De vereniging dringt er daarom bij de Tweede Kamer op aan de
voorgenomen afschaffing van het gebruikersdeel van de onroerende zaakbelasting (OZB) en
de maximering van het eigenarendeel ten uitvoer te brengen.
Vereniging Eigen Huis onderzocht de ontwikkeling van de gemeentelijke woonlasten over de
afgelopen drie jaar. Uit het onderzoek blijkt dat ruim 20% van de Nederlandse gemeenten de
woonlasten in drie jaar tijd met meer dan 25% heeft verhoogd.
Nederlandse huishoudens hebben te maken met loonmatiging en nulgroei van het inkomen.
Dat weerhoudt veel gemeenten er niet van de eigen inwoners te confronteren met soms
buitensporige stijgingen van de woonlasten. Zo maakt de gemeente Zoeterwoude het dit jaar
wel heel erg bont met een stijging van bijna 46%. Als de stijgingspercentages toetssteen zijn
voor het beleid van gemeenten, is de uitkomst in veel gevallen zwaar onvoldoende.
Ieder jaar weer wordt Vereniging Eigen Huis overspoeld met reacties van leden die de
stijgingen van de woonlasten onverteerbaar vinden. Het is daarom de hoogste tijd voor een
trendbreuk. De lijst van Woonlastentoppers die de vereniging heeft samengesteld, toont de
noodzaak daarvan duidelijk aan. De vereniging zal de resultaten van het onderzoek
presenteren aan de Vaste Kamercommissies voor VROM, Financiën en Binnenlandse Zaken.
Dat het wel mogelijk is om de woonlasten te beteugelen, laten de gemeenten zien die er wèl in
slagen een gematigd beleid te voeren. In een aantal gevallen leidt dat zelfs tot een daling van
de woonlasten.
Vereniging Eigen Huis vindt de voorgenomen afschaffing van de Zalmsnip in 2005 alleen te
billijken als ook de afschaffing van het gebruikersdeel en de maximering van het
eigenarendeel van de onroerende zaakbelasting (OZB) worden doorgevoerd. Alleen zo kan
een begin worden gemaakt met de beteugeling van de voortdurende lastenstijgingen. Het is
bijzonder schadelijk voor de woningmarkt dat door de alsmaar stijgende woonlasten het
vooral voor starters, lagere inkomens en eenverdieners vrijwel onmogelijk wordt om een
eigen huis te kopen. De betaalbaarheid van wonen is voor deze groepen nu al een levensgroot
probleem.
In het onderzoek van Vereniging Eigen Huis naar de gemeentelijke Woonlastentoppers is
gekeken naar:
de onroerende zaakbelasting (OZB)
de afvalstoffenheffing
het rioolrecht
de verrekening van de Zalmsnip.
Ieder jaar wordt getracht de stijging van de gemeentelijke lasten uit te leggen. Daarbij kan
enige ‘vindingrijkheid’ niet ontzegd worden. Helaas is tot op heden niet gebleken dat deze
stijgingen ten voordelen zijn gekomen van de Nederlander zelf! Interessant is te constateren
dat de lonen bij lange na niet in dezelfde mate stijgen. Veel mensen gaan er dus jaarlijks fors
op achteruit. Indien bovengenoemde heffingen in de komende jaren meer gematigd zullen
stijgen, zal dit ten gunste komen van het geheel afschaffen van de hypotheekrente. Een salaris
welke via de inflatie stijgt, zal bij gelijke hypotheeklasten ervoor zorgen dat het
belastingvoordeel teniet wordt gedaan door het hogere netto inkomen. Voorlopig lijkt dit een
utopie daar er loonmatiging is aangekondigd voor de komende jaren of kunnen we beter
spreken dat velen in Nederland met hun inkomen er op achteruit is gegaan. Niet alleen het
salaris is een belangrijk punt, maar de hypotheekrente is mede bepalend wat voor een huis
iemand kan kopen.
Uit berekeningen is gebleken dat een stijging van 2% van de hypotheekrente het kabinet dan
2,6 miljard euro kost. De hypotheekrente zorgt er dus voor dat het begrotingstekort flink kan
oplopen. Extra bezuinigingen moeten dan dit tekort weer teniet doen. Waarom zal dit tekort
niet worden teruggehaald bij de eigenhuizenbezitters. Het lijkt erop dat dit gaat gebeuren. In
het najaar komt er in ieder geval een partijcommissie bij elkaar om te bekijken hoe dit
probleem kan worden voorkomen. Het antwoord weet iedereen al, alleen moet dit op een
leuke manier naar buiten worden gebracht. Het knabbelen aan de hypotheekrente begint dus al
aan het einde van het jaar, waarbij mensen beloond worden als zij een gedeelte van hun
hypotheek jaarlijks aflossen. Hoe kleiner de hypotheek hoe minder het kabinet aan
belastingvoordeel moet uitkeren. Onze heren zijn toch slimmer dan wij denken.
Wat is een huis echt waard?
Deze vraag stellen veel mensen op het ogenblik. Is het nog verstandig om een huis te kopen,
daar veel mensen de prijzen schrikbarend hoog vinden. Onderstaand artikel laat in het kort
zien de ontwikkeling van de prijzen van de koopwoningen.
In 1951 werd er voor een herenhuis "op stand" in Soest niet meer dan € 10.800,- gevraagd. In
datzelfde jaar kostte een moderne eengezinswoning in Beverwijk € 2.723,- terwijl de huur
voor diezelfde woning circa € 14,- per maand bedroeg. Prijzen die we ons nu nauwelijks meer
kunnen voorstellen! In de jaren daarna zouden de prijzen van koopwoningen gestaag blijven
groeien. In 1977 kostte een koophuis gemiddeld € 83.495,- een bedrag dat ruim twintig jaar
later is toegenomen tot € 160.000,Maar betekent dat een huis veel duurder is geworden? Om die vraag te beantwoorden, moet je
verder kijken naar de prijs zelf. Want de waarde van een huis hangt ook samen met wat we
verdienen en met datgene wat we voor onze guldens kunnen kopen. En dat is aanzienlijk meer
dan vroeger. Laten we eens een paar cijfers naast elkaar zetten. In 1966, het jaar waarin
prinses Beatrix en prins Claus in het huwelijk traden, kostte een modale rijtjeswoning ruim €
14.000,00. Een politieagent verdiende in datzelfde jaar € 410,- per maand. Een Opel Kadett
kostte € 2.925,- terwijl voor een pakje sigaretten € 0,68 moest worden neergeteld. Een
kwartaalabonnement op een krant kostte € 6,00.
Nu, meer dan drie decennia later, verdient diezelfde politieagent per maand circa € 3.000,terwijl een Opel Astra € 20.000,- kost. Voor het pakje sigaretten wordt al meer dan € 4.30
betaald. En de prijs van het huis? Die is gemiddeld gestegen tot ruim € 210.000,- Met andere
woorden, de waardestijgingen van een woning is in die periode heel wat harder gegaan (ruim
tienmaal zoveel) dan het inkomen en de kosten van het levensonderhoud (ruim vijfmaal
zoveel). Wie al die jaren in hetzelfde huis is blijven wonen, kan dan ook rekenen op een
aanzienlijke overwaarde, die bij verkoop een aardig vermogen oplevert.
Hoe de prijzen van huizen zich in de komende jaren verder zullen ontwikkelen, valt natuurlijk
niet te voorspellen. Maar veel wijst er op dat de rente redelijk laag blijft en de economie zich
stabiel zal ontwikkelen. Het investeren in een eigen huis blijft onder die omstandigheden een
van de meest aantrekkelijke vormen om op de lange termijn iets extra's opzij te leggen.
Inflatie altijd een prachtig woord welk menigmaal wordt gebruikt door onze hoge heren. Wat
heeft inflatie te maken met de hypotheekrente!
Inflatie en hypotheekrente
------------------------------Veel mensen gaan twijfelen als de hypotheekrente steeds maar daalt. Ze gaan hun
hypotheekpapieren weer eens uit de la halen en op internet berekeningen maken wat hun
maandelijkse voordeel kan zijn bij deze lage hypotheekrente. Naar de inflatie wordt niet
gekeken. Dat deze belangrijk is blijkt wel uit een mooi voorbeeld van het jaar 1975.
In dit jaar (1975) bedroeg de inflatie in Nederland 13,5%. Het was door het fiscale voordeel
aantrekkelijk om een eigen huis te kopen. Bij een bruto hypotheekrente van 8% en een fiscaal
voordeel van 42% betaalt iemand gemiddeld netto 5%. Door de inflatie van 13,5% werd het
voordeel zelfs 8,5% (13,5% - 5%) door een huis te kopen en dit te financieren met een
hypotheek! Er zijn echter ook voorbeelden te noemen uit het verleden waarbij dit precies
andersom was. Drie jaar later (1978) ging de hypotheekrente omhoog. Het gevolg was dat de
financiering veel duurder werd en snel daarna de huizenmarkt in elkaar klapte. Niet alleen
deze twee factoren waren daarvoor de aanleiding, maar zij waren wel mede verantwoordelijk
daarvoor. Het is namelijk gemakkelijk rekenen als de hypotheekrente namelijk stijgt naar 10%
het voordeel bij 42% nog slechts 6% bedraagt. Als de inflatie is teruggelopen naar
bijvoorbeeld 3% is het voordeel geheel teniet gegaan en spreken we zelfs over een nadeel van
3%. De huizencrisis van 1978 heeft voor velen nog diepe wonden achter gelaten. In ieder
geval is gebleken dat de waarde van koopwoningen eigenlijk gelijk op en neer gaan met de
economie. Terugkijkend is de huizencrisis in het begin van de jaren tachtig vooral te wijten
aan een stijging van de hypotheekrente en een slechte economie, waarbij de werkloosheid
enorm steeg.
Nu de economie weer slecht draait en de werkloosheid iedere maand stijgt, roept menig
Nederlander dat de huizenprijzen moeten gaan dalen. In vergelijking met de jaren 80 is de
hypotheekrente nog zeer laag. De eerste rente verhogingen zijn doorgevoerd doordat de
inflatie stijgt en ieder land een enorm hoog begrotingstekort heeft. De onzekerheid neemt in
iedere geval toe en er wordt al zachtjes gefluisterd dat de hypotheekrente de komende jaren
weer kan stijgen naar 10%! Dit percentage lijkt mij te ver gezocht of er moet een wereld
oorlog komen, waarbij muntgeld niets meer waard is en iedereen weer de ruilverhouding gaat
toepassen.
Wat gaat er dan werkelijk gebeuren met de huizenprijzen de komende jaren? Het blijft (net als
op de beurs) speculeren hierover. Voorlopig kunnen we duidelijk constateren dat het slecht
gaat in Nederland. Iedereen heeft minimaal twee stapjes terug moeten doen. De negatieve
visuele cirkel naar beneden is nog steeds niet onderbroken. De komende twee jaar zullen veel
Nederlanders nog op een houtje moeten bijten. De werkloosheid zal nog verder stijgen en
waarschijnlijk de inflatie ook. Het verschil tussen de korte en lange hypotheekrente zal groter
worden. Hierdoor zullen steeds meer starters de hypotheekrente voor een korte periode
vastzetten. Het risico wat mensen nemen, wordt steeds groter, waardoor de kans van een
daling van de huizenprijzen de komende jaren groter wordt.
Een goed tegenargument dat deze daling niet zal komen, is de schaarste op de huizenmarkt.
Sinds 1950 is dit probleem nog steeds niet opgelost. Er is nog niemand in Nederland
opgestaan die deze schaarste heeft kunnen verminderen. Ook de komende 10 jaar zal dit niet
gebeuren. Het aantal koopwoningen zal wel stijgen, maar dit gebeurd door middel van het
verkopen van huurwoningen. Deze schaarste moet dus de waarde van de koopwoning stabiel
houden.
Het kabinet heeft hier echter maling aan. Het begrotingstekort is boven de 3% gestegen en de
bezuinigingsmaatregelen zijn nog steeds niet voldoende. Nu de hypotheekrente verder stijgt,
zal het begrotingstekort verder stijgen. De hypotheekrente moet dus verder beperkt worden. In
2005 zal het kabinet gedwongen misschien al een volgende stap gaan nemen. Vanaf 2008 zal
door Bos naar alle waarschijnlijkheid het belastingvoordeel van 52% laten verdwijnen. Het is
dan spelen met percentages om de mensen zoet te houden. In kleine stapjes kan dan om de
paar jaar de hypotheekrente worden vermindert. Uit onderzoek is gebleken dat zelfs 60% van
de Nederlanders die een koopwoning hebben binnen 10 jaar verwachten dat de
hypotheekrente verdwijnt.
De keuze voor iemand die dan een huis koopt wordt gemakkelijk. Iedereen zal de laagste
rente willen hebben en dus kiezen voor een variabele rente of de rente voor 1 jaar vast zetten.
De hypotheekadviseurs hebben geen werk meer. Iedere koper van een huis kan zelf zijn eigen
hypotheek regelen. Ook het kabinet zal enkele wijzigingen moeten gaan doorvoeren. De
hypotheekrente die nu in box 1 zit verhuist naar box 3. Ook de verpande polissen verhuizen
naar box 3 waarbij zij als uitzondering een vrijstelling krijgen om alsnog de hypotheek af te
lossen. Het eerder aflossen van een hypotheek kan gepromoot worden door eventueel de
WOZ-waarde te laten verdwijnen. Of daadwerkelijk de overdrachtsbelasting van 6%
verdwijnt, is mede afhankelijk hoeveel geld het kabinet nog wil verdienen.
In ieder geval zullen de starters op de woningmarkt er niet op vooruitgaan. Ook nu zullen
voor velen de koopwoningen te duur zijn en zijn zij volledig afhankelijk van de
hypotheekrente. De hoogte van de variabele hypotheekrente wordt dan zeer belangrijk. Het
risico neemt behoorlijk toe dat bij een stijging van de hypotheekrente veel Nederlanders hun
hypotheeklasten niet meer kunnen opbrengen. Voor de hypotheekverstrekkers wordt de markt
minder interessant. Het verschil tussen direct writers en tussenpersonen verdwijnt volledig.
Het afsluiten van een hypotheek via internet zal enorm toenemen, waardoor de kosten van de
hypotheekverstrekkers minder worden. Ook het personele bestand kan behoorlijk naar
beneden. De hypotheekbranche zal in de toekomst veelal bestaan uit hypotheekverstrekkers
die door middel van reclame wachten op hun klanten.
Voorlopig is het nog niet zover en zullen deze grote beslissingen nog moeten worden
genomen door de heren in Den Haag. Zij zullen de toekomstige beslissingen voorzichtig
moeten brengen om niet half Nederland over zich heen te krijgen. Tot slot zal blijken dat de
nu geldende huizenprijzen bij een eventuele verwachte daling zeker weer terugkomen.
Mensen zijn nu eenmaal veel eisend en zullen vaak ten koste van alles iets willen hebben, wat
eigenlijk niet meer mogelijk blijkt te zijn. Eerdere lessen uit het verleden zullen wederkeren
maar zijn niet voldoende om er lering uit te trekken. Een ezel stoot zich geen twee keer aan
dezelfde steen. Helaas een mens wel!
Tot slot een vraag aan de diverse partijen in Nederland. Het antwoord kunt u hieronder lezen!
Geachte heer, mevrouw,
Op het ogenblik hoor je steeds vaker fluisteren dat de fiscale aftrekbaarheid van
hypotheekrente ter discussie staat.
Door de verhogingen van de hypotheekrente zal het kabinet meer geld kwijt zijn. Dit gaat ten koste
van het begrotingstekort, waardoor deze toe zal nemen.
Er zullen dus weer maatregelen getroffen moeten worden. Daarom ook de vraag of het VVD deze
tekorten zal terughalen bij de eigenaren van koopwoningen (zou niet onterecht zijn daar deze ook dit
tekort hebben gecreeerd).
De volgende stap kan dus zijn dat de hypotheekrente verder beperkt gaat worden. Eind dit jaar zal
daar een commissie zijn menig over gaan geven. Wat is de reactie van het VVD op het bovenstaande.
Alvast bedankt voor uw reactie.
Jos Koets
Beste Jos,
Het antwoord is ja, we zullen zelf ook nog met nieuwe voorstellen komen.
Vr gr,
Ewout Irrgang,
Fractiemedewerker SP
Geachte heer Koets
Hartelijk dank voor uw mail over de hypotheekrente-aftrek.
Voor het CDA staat de hypotheekrente-aftrek niet ter discussie. In het regeerakkoord staat dat er niet
gemorreld wordt aan de hypotheekrente-aftrek.
Het staat banken natuurlijk vrij om met ideeen over hypotheekrente-aftrek te komen zoals de voorzitter
van de Nederlandse Vereniging van Banken deed.
Met vriendelijke groet,
Sandra Weber
CDA-Publieksvoorlichting
Geachte heer Koets,
Hartelijk dank voor uw mail over de uitspraken van de heer Hillen met betrekking tot de
hypotheekrenteaftrek. Voor het CDA staat de hypotheekrenteaftrek niet ter discussie. Hoewel de heer
Hillen voor het CDA in de Tweede Kamer heeft gezeten, heeft hij zijn uitspraken op persoonlijke titel
gedaan en niet namens het CDA. In het regeerakkoord staat ook dat er niet gemorreld wordt aan de
hypotheekrenteaftrek. In reacties in diverse media hebben zowel premier Balkenende als de CDAfractie afstand genomen van de uitspraken van de heer Hillen.
Met vriendelijke groet,
Sandra Weber
CDA Publieksvoorlichting
Geachte heer Koets,
De VVD heeft zijn standpunt t.a.v. de hypotheekrente aftrek niet gewijzigd en is dus geen
voorstander van een plafonnering van de renteaftrek.
Via www.vvd.nl kunt u het uitgebreide standpunt inzake de hypotheekrente aftrek terugvinden.
Hopende u voldoende te hebben geïnformeerd.
Met vriendelijke groet,
Namens mevrouw Dezentjé Hamming
Bart de Liefde
medewerker van Ineke Dezentjé Hamming-Bluemink
VVD Tweede Kamer fractie
Postbus 20018
2500 EA Den Haag
tel. 070-3182898
fax 070-3182924
www.inekedezentjehamming.nl
Geachte heer/mevrouw,
Onlangs hebben wij van u een e-mail ontvangen. Deze is ter kennisname naar het desbetreffende
kamerlid doorgestuurd. Door de grote hoeveelheid e-mails die wij dagelijks ontvangen hebben wij
echter nog niet inhoudelijk op uw e-mail kunnen ingaan. Hiervoor wil ik u onze welgemeende excuses
aanbieden. Bovendien hebben wij te maken gehad met langdurige problemen met de server.
Hoewel wij zeer laat op uw e-mail reageren, betekent dit niet dat wij geen waarde aan uw schrijven
hechten. Integendeel, uw inbreng is voor ons van groot belang. Uw mening en de mening van
anderen helpen ons bij het bepalen van onze politieke koers. Telefoontjes, brieven en mails zoals van
u zijn voor de PvdA belangrijke ‘ogen’ en ‘oren’.
Dat er flink bezuinigd moet worden is duidelijk. De PvdA vindt echter dat het kabinet de pijn van de
bezuinigingen niet eerlijk verdeelt. Dit tast de solidariteit in de Nederlandse samenleving aan. Er is een
te rigide gerichtheid op het aflossen van de staatsschuld. Daarbij wordt voorbij gegaan aan het feit dat
solidariteit tussen generaties veel meer dimensies kent. Want wat heb je eraan om een volgende
generatie geen staatsschuld, maar wel een onbetaalbare zorg, schraal onderwijs en een vervuild
milieu na te laten? Dit kabinet stelt één probleem centraal, het terugdringen van de staatsschuld,
terwijl het verschillende problemen in hun onderlinge verhoudingen en in evenwicht zou moeten
oplossen.
Ook wij hadden niet kunnen ontkomen aan harde maatregelen en hervormingen. Maar altijd met
eerlijk delen en met perspectief dat mensen geboden zou kunnen worden op veiliger buurten, meer
werk, beter onderwijs. Zowel dat eerlijk delen als dat lonkend perspectief ontbreekt nu.
In feite draait dit kabinet Balkenende de vooruitgang terug. Eigen verantwoordelijkheid wordt steeds
weer gebruikt als excuus en alibi. Terwijl juist de mensen die niets liever zouden willen dan eigen
verantwoordelijkheid over hun leven te nemen, maar dat juist niet kunnen, juist die mensen worden
meedogenloos in de kou gezet.
Het kabinet heeft op het gebied van de gezondheidszorg tal van slechte maatregelen genomen die in
2004 voor patiënten en consumenten leiden tot forse extra kosten die onvoldoende gecompenseerd
worden:
De eigen bijdrage voor de AWBZ is per 1 januari fors omhoog gegaan. Het standaard
ziekenfondspakket is versoberd waardoor mensen zich voor een goede dekking, tegen extra kosten,
aanvullend kunnen verzekeren. Veel aanvullende verzekering accepteren alleen mensen die in 2003
al een aanvullende verzekering hadden zonder daarbij extra voorwaarden te stellen zoals een
medisch onderzoek. Hierdoor kan een bepaalde groep chronisch zieken en gehandicapten zich niet of
alleen tegen extra hoge premies aanvullend verzekeren en worden zij met enorm hoge onkosten
geconfronteerd.
Het uitkleden van het ziekenfondspakket leidt voor de meeste ziekenfondsverzekerden, tot een kleine
verlaging van de premie voor het verplichte dee(je krijgt er dan ook minder voor). Hiertegenover staat
dat men voor een aanvullende verzekering, die de kaalslag van de verplichte verzekering
compenseert, aanzienlijk meer moet betalen. Per saldo betekent dit dat alle ziekenfondsverzekerden
mét een aanvullende verzekering aanmerkelijk meer premie betalen voor hetzelfde of zelfs kleiner
pakket dan dat zij vorig jaar binnen het verplichte ziekenfondspakket kregen. Als
ziekenfondsverzekerden besluiten om zich niet aanvullend verzekeren, betalen zij minder premie,
maar worden zaken als de tandarts en fysiotherapie niet meer vergoed.
Afgezien van de media-aandacht voor het koopkrachtverlies voor de minima met een chronische
ziekte of een handicap heeft de pers heeft tot nu toe weinig aandacht besteed aan de gevolgen van
de genomen maatregelen. Pas nu blijkt dat duizenden mensen vanwege de verhoging van de eigen
bijdrage van de AWBZ hun thuiszorg opzeggen, lijkt de pers wakker geschud. Dat is jammer, want als
er meer aandacht voor was geweest, had ons protest wellicht meer kracht gehad.
We zullen niet aflaten te blijven strijden voor verbetering. De komende maanden willen we gebruiken
om iedereen duidelijk te maken wat de effecten zijn van de maatregelen. Waar mogelijk zullen wij
proberen om in de Tweede Kamer terug te komen op het slechte kabinetsbeleid. Wat ons in de PvdAfractie heeft getroffen is de kennelijke gevoelloosheid waarmee het kabinet de maatregelen heeft
doorgevoerd. Je krijgt sterk de indruk dat ze geen idee hebben van de uitwerking van de maatregelen
of om welke mensen het gaat die getroffen worden.
Nogmaals excuserend voor het feit dat ik niet inhoudelijk op uw e-mail heb kunnen ingaan, hoop ik u
hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
Met vriendelijke groet,
Robert Jongeneel | HYPERLINK "mailto:[email protected]"[email protected]
Afdeling Voorlichting
Plein 2 | Postbus 20018 | 2500 EA Den Haag
Partij van de Arbeid | HYPERLINK "http://www.pvda.nl/"http://www.pvda.nl
Dit artikel is geschreven door Jos Koets (onafhankelijke hypotheekadviseur en columnist)