Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand

RIGO Research en Advies BV
De bewoonde omgeving
www.rigo.nl
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw
versus bestaand
analyse in opdracht van NEPROM
Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van NEPROM, vereniging van projectontwikkelaars. Deze publicatie is via downloaden verkrijgbaar op de website www.neprom.nl
NEPROM
Huize Middenburg, Westeinde 28, 2275 AE Voorburg
Postbus 620, 2270 AP Voorburg
070 386 62 64
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers
en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de
bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede
opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research
en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere
onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies BV
De bewoonde omgeving
www.rigo.nl
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw
versus bestaand
analyse in opdracht van NEPROM
Opdrachtgever
NEPROM
Auteurs
Rob de Wildt
Hade Dorst
Uitgave
april-juni 2012
Rapportnummer
22180
RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 139 ∙ 1011 AC Amsterdam
Telefoon 020 522 11 11 ∙ Fax 020 627 68 40 ∙ E -mail [email protected] ∙ www.rigo.nl
Inhoud
Hoofdstuk 1
Nieuwe woningen: beter en goedkoper?
1
1.1
Onderzoeksvraag
1
1.2
Onderzoeksaanpak
1
Hoofdstuk 2
Prijsopbouw en prijsontwikkelingen in de tijd
3
2.1
Prijzen van nieuwbouw en bestaande woningen
3
2.2
Kwaliteit en exploitatie
4
2.3
Prijsontwikkeling van nieuwe en bestaande koopwoningen
5
Hoofdstuk 3
Prijsverschillen naar woningtype, nieuw en bestaand
7
3.1
Rijwoningen
7
3.2
Twee onder een kap woningen
8
3.3
Appartementen
9
3.4
Conclusie
10
Hoofdstuk 4
Zes nieuwbouwprojecten nader beschouwd
13
4.1
Zes nieuwbouwprojecten
13
4.2
Rijwoningen in de Randstad: Leeuwenveld II te Weesp
13
4.3
Twee-onder-een-kap in de Randstad: Groen en Gras in Alphen a/d Rijn
15
4.4
Appartementen in de Randstad: Edelweiss in Zoetermeer
17
4.5
Rijwoningen buiten de Randstad: Zwaluwpark in Arnhem
19
4.6
Twee-onder-een-kap buiten de Randstad: Laauwik in Nijmegen
21
4.7
Appartementen buiten de Randstad: de Arc in Wageningen
23
4.8
De zes projecten op een rij
25
Hoofdstuk 5
Conclusies
27
Bijlagen
Geen inhoudsopgavegegevens gevonden.
Inhoudsopgave
6
1
Hoofdstuk 1
Nieuwe woningen: beter en goedkoper?
De NEPROM wil onderzoeken of de hedendaagse nieuwbouwwoningen zich in prijs en kwal iteit gunstig onderscheiden van bestaande koopwoningen in de voorraad. De eisen die nu aan
woningen worden gesteld liggen beduidend hoger dan bijvoorbeeld in de periode 1970 -1990.
Het materiaalgebruik is anders, het energiegebruik is aanzienlijk lager, het onderhoud is naar
verwachting lager.
Om de vraag of een nieuwe woning gunstig afsteekt tegenover bestaan de te onderbouwen
worden vergelijkingen gemaakt tussen het aanbod in de bestaande voorraad en nieuwe w oningen.
1.1
Onderzoeksvraag
De hoofdvraag die met de analyse van woningen word t beantwoord is:

Hoe verhoudt de kwaliteit en prijs van nieuwe woningen zich tot die van bestaande woningen?
Zo’n vergelijking kan diepgravend op alle verschillen in prijsopbouw en samenstelling van de
woning ingaan. Dat is hier niet de bedoeling: het gaat om een vergelijking op hoofdlijnen,
waarbij wel gecorrigeerd wordt voor structurele verschillen, zoals bijvoorbeeld de overdracht sbelasting in plaats van BTW en een andere garantiestructuur.
Dat is mogelijk door beschikbare gegevensbestanden (verkocht volgens Funda, Monitor Nieuwe
Woningen, Niki) met elkaar te verbinden, als ook door vergelijking van concreet aanbod, nieuw
en bestaand, op nabijgelegen locaties (bestaande wijken versus nieuwe plannen).
Het gaat hierbij om een quick scan onderzoek, om een indicatief inzicht te krijgen in de te co nstateren verschillen in kwaliteit en prijs.
1.2
Onderzoeksaanpak
In deze quick scan hebben we de prijzen van nieuwe en bestaande woningen naast elkaar gezet.
Huizenkopers vinden het aanbod van bestaande woningen op de Funda -website, momenteel
een kwart miljoen stuks. Voor nieuwbouwwoningen is d e Niki-website beschikbaar met een
aanbod van 17.500 woningen.
In hoofdstuk 2 geven we een beknopt beeld van de prijsontwikkeling van nieuwe en bestaande
woningen in de laatste 10-15 jaar. Daarna proberen we een actueel beeld van prijs en kwaliteit
te schetsen. De vergelijking van prijs en kwaliteit van nieuwe en bestaande woningen is op
twee niveaus uitgevoerd. In samenwerking met Momentum Technologies is een vergelijking op
hoofdlijnen gemaakt van drie typen woningen, rijwoningen, twee onder een kap woningen en
appartementen die in 2011 werden verkocht. Deze komen voldoende vaak voor in de bestanden
van Niki (nieuwbouw) en Funda (bestaande voorraad). De resultaten van deze analyse worden
beschreven in hoofdstuk 3.
Vervolgens gaan we in hoofdstuk 4 in op een aantal concrete nieuwbouwprojecten waarvan
woningen in 2011 zijn verkocht en vergelijken wij deze met verkochte bestaande woningen in
hun omgeving. Bij deze analyses kan meer worden ingegaan op de verschillen in kwali teit tussen deze woningen. In hoofdstuk 5 vatten we de resultaten samen.
Nieuwe woningen: beter en goedkoper?
2
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand
3
Hoofdstuk 2
Prijsopbouw en prijsontwikkelingen in de tijd
2.1
Prijzen van nieuwbouw en bestaande woningen
Nieuwe woning
Nieuwe woningen worden VrijOpNaam verkocht. De VON-prijs van projectontwikkelaars en
bouwers voor de markt omvat gewoonlijk:










de prijs voor de grond,
de directe bouwkosten,
de kosten van ontwerp, advies, toezicht, bouwbegeleiding,
de kosten van marketing en verkoop,
verzekerde (afbouw)garantie (6 jaar),
bouwleges,
aansluitkosten gas/water/elektra/ICT,
voorfinanciering,
winst en risico bouwer en ontwikkelaar en
de kosten van overdracht.
Tenzij de woning al kant en klaar staat heeft d e koper naast kosten van de financiering (hypotheek) ook rentekosten over de termijnbetalingen van koop tot oplevering. Veel woningen worden op tekening verkocht: via brochures voordat de bouw is gestart.
Ook zal de nieuwe woning en buitenruimte nog verder moeten worden ingericht en aang ekleed. Meestal is de keukeninrichting en badkamer in de prijs inbegrepen, soms niet. Naast de
aangeboden woning kan de koper nog kiezen voor opties: uitbouw woonkamer, aanbouw gar age, extra sanitair, dakramen/dakkapellen, etc. En de koper kan worden geconfronteerd met
meerwerk als gevolg van eigen specifieke wensen. Het zijn extra kosten maar ook extra keuzen
die kunnen worden gemaakt.
De garantie op de woning door Woningborg of SWK geeft de koper van een nieuwe woning
zekerheid dat eventuele gebreken zullen worden hersteld.
Door de gewoonte die sinds 1990-1995 gegroeid is om de grondprijs residueel te bepalen, dat
wil zeggen als verschil tussen de marktwaarde van de woning en de bouwkosten, hebben de
prijzen van nieuwe woningen een koppeling gekregen met vergelijkbar e woningen in de bestaande voorraad.
Bestaande woning
Voor de koper van een bestaande woning is het motto Wys=wyg: what you see is what you get.
Daar is het wel gebruikelijk dat het een KostenKoper-prijs is: de koper krijgt nog de kosten van




overdrachtsbelasting (was 6%, vooralsnog tijdelijk tot 1 juli 2012, 2%),
inschrijving in kadaster,
notaris,
de eigen makelaar.
De aankoop van de bestaande woning biedt een goede mogelijkheid om deze voordat deze
wordt betrokken aan te passen aan de eigen wensen en zonodig ook te moderniseren of te
verbeteren. Bovenop de aankoopsom komt momenteel tenminste 4% aan de kosten van over-
Prijsopbouw en prijsontwikkelingen in de tijd
4
dracht, terwijl de verbeteringskosten in bijzondere situaties kunnen oplopen tot 50% of meer
van de aankoopsom. Dit is natuurlijk sterk afhankelijk van de staat waarin de woning verkeert
en de wensen en investeringsmogelijkheden van de koper. Garanties zijn er niet voor bestaande
woningen, behalve voor de niet zichtbare gebreken die bij de verkoper bekend zijn: daarop is
de verkoper aan te spreken.
De vraagprijzen van bestaande woningen komen door vergelijking met andere, vergelijkbare
verkochte woningen tot stand.
Verschil in bijkomende kosten
De verschillen in prijsopbouw maken dat nieuw en bestaand niet zonder meer met elkaar zijn te
vergelijken. In beide gevallen moet de koper zich ervan vergewissen wat naast de koo psom/vraagprijs nog meer op zijn pad komt en of dit te betalen is.
De koper van een nieuwe woning op tekening moet rekenen met de kosten van termijnfinanciering, ruwweg gemiddeld 0,5 tot 0,75 jaar over de koopsom, dus 3 à 4 % daarvan en met waarschijnlijk nog eens rond 5% voor afwerking van huis en tuin. Bij appartementen zal dat minder
zijn (balkon in plaats van tuin). Toen de overdrachtsbelasting voor bestaande woningen nog 6%
was, waren deze bijkomende kosten redelijk vergelijkbaar met de kosten koper voor de bestaande woning. Tijdelijk liggen de bijkomende kosten in de orde van 4%, wat de bestaande
woning in dit opzicht tijdelijk 2 tot 4% voordeliger maakt dan een nieuwe.
Voor zowel de nieuwe als de bestaande woning zal de koper meestal kosten maken voor financiering: notaris, kadaster, taxatie, financieel advies. Bij nieuwbouw zal dat door collectiviteitskortingen goedkoper zijn. Kortom, gemiddeld gesproken liggen bij eengezinswoningen de bijkomende kosten 2% tot 4% hoger dan bij bestaande woningen; bij appartementen liggen de
bijkomende kosten voor nieuwbouw en bestaand ongeveer op hetzelfde niveau.
2.2
Kwaliteit en exploitatie
Nieuwe en bestaande woningen kunnen in kwaliteit zeer verschillen en daardoor ook in exploitatielasten. Zo kenden de woningen van vóór 1980 weinig isolatie en ze zijn dus niet energiezuinig. Maar een fors deel van de woningvoorraad is in de loop der tijd verbeterd of in veel
gevallen minimaal op peil gehouden. Iedere woningeigenaar deed dat op eigen wijze, waardoor
de voorraad koopwoningen sterk in kwaliteit uiteen is gaan lopen. Zowel in de bouwtechniek,
de bouwvoorschriften als de stedenbouw kent de woningvoorraad generaties. Wat nu nog staat
van de woningvoorraad van voor 1940 is vaak ingrijpend verbeterd en in de beleving van w oningeigenaren sterk opgewaardeerd. De jaren 1950 -1970 kenmerken zich door soberheid in het
bouwen met inmiddels achterhaalde bouwmethoden en grootschalige wijken. Vanaf 1975 is de
stadsvernieuwing en het binnenstedelijk bouwen opgekomen. De nieuwbouw uit de periode
1975-1990 vergt nu vaak het nodige groot onderhoud. De nieuwbouw uit de periode 1990 -2010
is over het geheel genomen goedkoper in onderhoud en energieverbruik. Dat geldt in versterkte mate voor de huidige nieuwbouw waarvoor weer hogere eisen gelden. In deze verschillende
generaties was de woninggrootte, woningindeling en kavelgrootte verschillend. De kavelgrootte
wordt ook sterk bepaald door de beschikbaarheid van grond: die is in kleinere gemeenten en
verder uit de Randstad beter. Het gemeentelijk ruimtelijk- en grondbeleid bepaalt hier veel.
Dit alles maakt dat een nieuwe woning niet zomaar te vergelijken is met de bestaande. De onderhoudsstaat van bestaande woningen kenmerkt zich door een zaagtand-verloop: een tijd lang
kan de eigenaar volstaan met weinig onderhoud, maar na 10 of 20 jaar zijn dan aanzienlijke
investeringen nodig om de woning weer op peil te brengen. Bij bestaande woningen gebeurt
dat vaak wanneer nieuwe bewoners deze betrekken.
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand
5
De energielasten van oudere woningen liggen volgens ramingen van Agentschap.NL zo’n
€ 1.000 tot € 1.500 per jaar hoger dan voor de nieuwste woningen waarvoor een EPC -eis van
1
0,6 geldt . Dit rechtvaardigt een prijsverschil van ongeveer € 15.000 tot € 20.000, die de
2
nieuwbouw duurder zou kunnen zijn dan de woningen uit de periode voor 1975 . Dit is terug te
zien in de extra financieringsruimte voor woningen met een hoge kwaliteit in energiebesparing.
De Nibud-normen voor financiering liggen maximaal € 10.000 per woning hoger voor A++ wo3
ningen en deze zijn conservatief berekend .
Daarbovenop komt nog een mogelijk prijsverschil als gevolg van lagere onderhoudslasten, zeker
in de eerste 10 jaar na oplevering van de nieuwe woning. D at kunnen we ramen op een bedrag
in de orde van € 5.000 tot € 10.000.
Kortom, dat betekent dat bij nieuwe woningen de lagere exploitatielasten een voordeel bieden
dat een prijsverschil in de orde van 10% zou kunnen rechtvaardigen, bij gemiddelde woningprijzen van rond € 250.000.
De nieuwe woningen bieden bij het lagere energieverbruik en onderhoud nog het bijkomende
comfort, van nieuwere producten die in het verleden nog niet gangbaar waren, van minder
tocht en van een betere kwaliteit van de gebouwdelen.
Het is lastig om alle kwaliteitsverschillen tussen woningen bij een vergelijking tussen nieu wbouw en bestaand af te prijzen. Een aantal schattingen is wel te maken. Een gebouwde pa rkeervoorziening onder een appartement zal variëren van € 15 .000 voor half verdiept tot
€ 30.000 per plaats voor kelderparkeren. Ontsluiting per lift kost ook al gauw € 10.000 tot
€ 15.000 per woning. Grotere balkons, vaak ook nog met schuifpuien afsluitbaar, vergen extra
investeringen in de orde van € 5.000 tot € 10.000. De verdiepingshoogte is vaak groter en vaker
toegepaste vloerverwarming vergroot het comfort. Bij elkaar leidt dit ertoe dat de nieuwe generatie appartementen € 300 tot € 600 per m2 meer waarde kunnen vertegenwoordigen dan
veel bestaande.
2.3
Prijsontwikkeling van nieuwe en bestaande koopwoningen
We zien dat de koopprijzen van nieuwe en bestaande woningen zich opvallend genoeg sterk
parallel hebben ontwikkeld, wanneer we de gegevens Monitor Nieuwe Woningen (MNW) naast
de gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) leggen. In de jaren 19952000 liepen de bestaande woningen licht voor op de nieuwbouw, daarna is het verloop nog
dichter op elkaar komen te liggen. Sinds 2008 stagneert de prijsontwikkeling, waardoor veel
woningen nu naar het prijsniveau van 2005 en eerder terugzakken.
Bij het parallelle verloop van koopprijzen van nieuw en bestaand is het de vraag wat de pakke tsamenstelling is, zowel in woningtypen en woninggrootte als in prijsopbouw en hoe deze in de
loop der tijd verandert. Het antwoord op die vraag is niet eenvoudig te geven. In veel te koop
staande woningen zijn nieuwe investeringen nodig om verouderde onderdelen te vervangen of
te moderniseren (keuken, badkamer, installaties, isolatie).
1
2
3
Agentschap NL, “Voorbeeldwoningen 2011, bestaande bouw”, Sittard 2011.
Dit is gerekend met een bruto aanvangsrendement van 6% -7% en exclusief een mogelijke relatieve
prijsstijging van energie.
Nibud, “Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011”.
Prijsopbouw en prijsontwikkelingen in de tijd
6
f i g u u r 1 o n t w i k k e l i n g p r i j z e n n ie u w b o u w e n b e s t a a n d , g e ïn d e x e e rd (b ro n C B S , N V M ,
MNW)
4
300
index, 1995=100
250
200
150
100
verkoopprijs nieuwbouw MNW
verkoopprijs bestaand NVM
50
inflatie
0
1990
1995
2000
2005
2010
In de loop der tijd is de woninggrootte soms toegenomen en soms weer verkrapt. En ook bij de
nieuwbouw zal de samenstelling naar woningtype wisselen: soms meer rijwoningen, soms meer
appartementen of losser staande woningen. Terwijl het prijsverloop parallel was, lag de gemiddelde prijs van de nieuwbouwwoning wel beduidend hoger. Daa rin zien we de nieuwste kwaliteitseisen verdisconteerd.
f i g u u r 2 P r i j s o n t w i k k e l i n g n i e u w b o u w (M N W ) e n b e s t a a n d : e e n b e d u id e n d p ri j s v e rs c h i l
350
x € 1.000
300
250
200
150
100
verkoopprijs nieuwbouw MNW
50
verkoopprijs bestaand NVM
0
1990
1995
2000
2005
2010
Om toch te kunnen schetsen hoe nieuwbouw en bestaande woningen zich tot elkaar verhoude n
is het wenselijk om te zoeken naar concrete en vergelijkbare situaties, waaruit het verschil in
prijs kan worden gerelateerd aan kwaliteitsverschillen die voortvloeien uit het verschil in
bouwperioden. Als een eerste stap daarnaartoe vergelijken we in het volgende hoofdstuk de
verkoopprijzen van nieuwe en bestaande koopwoningen die in 2011 zijn verkocht.
4
Het prijsverloop betreft de gemiddelde prijs van de woningen, niet gecorrigeerd voor verschillen in
kwaliteit, woninggrootte en pakketsamenstelling
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand
7
Hoofdstuk 3
Prijsverschillen naar woningtype, nieuw en bestaand
Van 13 regio’s hebben we een vergelijking kunnen maken tussen rijwoningen en twee onder
een kap, nieuwbouw en bestaande woningen, in 2011 verkocht. In die regio’s zijn voldoende
transacties beschikbaar. Daarnaast zijn nog de appartementen van tien regio’s geanalyseerd,
deels gecombineerd. Momentum Technologies heeft nieuwbouw en bestaand vergeleken op
basis van bestandsgegevens van Niki en Funda. Niki heeft een aandeel van ongeveer 60% van
alle verkochte nieuwbouwwoningen van ontwikkelaars, het Funda -aandeel in de bestaande
voorraad is aanmerkelijk hoger, 80% tot 90%. De verhouding tussen de verschillende woningtypen in de Niki-bestanden is als volgt:
t a b e l 1 v e r d e l i n g w o n i n g t y p e n in n ie u w b o u w v e r k o p e n e n - a a n b o d
rijwoningen
schakelwoningen
hoekwoningen
twee onder een kap
vrijstaand
appartementen
totaal
% verkocht in 2011
34
2
9
11
3
41
100
% in verkoop
22
4
7
15
7
46
100
Bron: Niki
In totaal omvat de analyse van de rijwoningen en twee-onder-een kap ruim 5.600 nieuwe woningen (ongeveer 25% van de verkochte woningen van ontwikkelaars) en ruim 20.000 bestaande (ongeveer 16% van alle verkochte woningen).
3.1
Rijwoningen
In de 13 regio’s werden in 2011 ongeveer 2.400 Niki -rijwoningen verkocht. In de bestaande
voorraad veranderden in deze regio’s bijna 9.000 Funda-woningen van eigenaar, waarvan 5.500
uit de bouwperiode 1945-2000.
In onderstaande tabel geven we per regio de verschillen tussen nieuwbouw en bestaand bouw
weer. Opvallend is dat de nieuwe kavels vaak kleiner zijn (gemiddeld bijna 20 m2), terwijl de
woningen meer woonoppervlak bieden (5 m2). Het prijsniveau per m2 van nieuwe woningen
varieert van 94% tot 116% van de bestaande woningen. In verhouding zijn Amsterdam, Bunnik/Zeist, Utrecht en Zwolle goedkoop met de nieuwbouw, terwijl Almere, Dordrecht, Rotterdam en Haarlemmermeer in verhouding duur zijn.
De middeling van de regio’s komt uit op een prijsverschil van ongeveer 3% tussen nieuwbouw
en bestaand. Als we alleen naar de voorraad uit de periode 1945 -2000 kijken dan is het prijsverschil wat groter, ongeveer 6,6%.
Prijsverschillen naar woningtype, nieuw en bestaand
8
t a b e l 2 k e n m e r k e n t u s s e n w o n in g e n : n i e u w v e rs u s b e s t a a n d ( m e d ia n e n )
Tussenwoningen
NVM woningmarktregio
Almere
Amersfoort
Amsterdam
Bunnik/Zeist
Den Bosch
Den Haag
Dordrecht
Ede eo
Haarlemmermeer
Rotterdam
Utrecht
Westland
Zwolle eo
gemiddelde 13 regio's
prijs per m2 (€)
nieuwbouw nieuwbouw
bestaande
woningen
1.526
1.988
2.516
2.220
1.838
2.158
1.652
1.864
2.083
1.845
2.271
2.126
1.750
bestaand
1945-2000
1.514
1.915
2.386
2.128
1.780
2.033
1.633
1.851
2.053
1.773
2.000
2.076
1.718
nieuwbouw
1.770
2.006
2.475
2.118
1.958
2.041
1.830
1.943
2.303
2.036
2.102
2.212
1.619
1.987
1.912
2.032
tov
tov
woninggrootte woninggrootte
bestaand 1945-2000
bestaand
nieuwbouw
116,0%
116,9%
115
135
100,9%
104,8%
118
115
98,4%
103,7%
117
127
95,4%
99,5%
120
118
106,5%
110,0%
120
125
94,6%
100,4%
137
133
110,8%
112,1%
111
132
104,2%
105,0%
115
121
110,6%
112,2%
117
117
110,4%
114,8%
120
120
92,6%
105,1%
111
127
104,0%
106,6%
118
116
92,5%
94,2%
105
105
102,8%
106,6%
117
122
kavelgrootte kavelgrootte
bestaand
nieuwbouw
141
123
139
107
134
100
155
110
146
124
146
115
134
131
145
120
147
133
135
125
126
121
131
104
139
130
140
119
Bron: Niki, Funda, Momentum Technologies, bewerking RIGO
Door de kleinere kavels zullen de tuinen van de nieuwe rijwoningen kleiner zijn. De prijsinvloed
daarvan is kleiner dan de gemiddelde grondprijs. Bij een grondquote van 30% voor rijwoningen
en rekenend met een prijs per m2 tuin van 1/3 van de gemiddelde prijs per m2 kan de kleinere
kavel een prijseffect van ongeveer 2% van de woningprijs hebben. Dat ma akt de nieuwe rijwoningen gemiddeld ongeveer 5% duurder dan bestaande woningen. Zoals we eerder aangegeven
hebben kan dit ruim worden gecompenseerd door de lagere lasten voor energie en onderhoud.
f i g u u r 3 I l l u s t r a t i e v a n p r i j s v e rs c h i l le n : re la t ie w o n in g p r ij s e n g ro o t t e , n ie u w b o u w v e rs u s
b e s t a a n d b o u w p e r i o d e 1 9 4 5 - 2 0 0 0 , N V M - re g io E d e ( b ro n : M o m e n t u m T e c h n o l o g ie s )
3.2
Twee onder een kap woningen
De twee-onder-een-kap woningen zijn schaarser. In de dertien regio’s werden in 2011 in totaal
690 nieuwe tweekappers verkocht. In de bestaande woningvoorraad waren dat er 2.300, waa rvan 1.300 uit de bouwperiode 1945-2000. Bij deze woningen zien we een sterkere spreiding in
prijs en grootte, deels samenhangend met de beperktere productie. Ook de spreiding in kavelgrootte is aanzienlijk. Hier zien we naast Rotterdam en Dordrecht ook Den Bosch en het Westland als relatief dure regio’s, terwijl Amersfoort en Den Haag zich bij Amsterdam, Bunnik/Zeist
en Utrecht als goedkope regio’s voegen.
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand
9
t a b e l 3 t w e e o n d e r e e n k a p : n ie u w b o u w v e rs u s b e s t a a n d ( m e d ia n e n )
Twee onder een kap
prijs per m2 (€)
NVM woningmarktregio
Almere
Amersfoort
Amsterdam
Bunnik/Zeist
Den Bosch
Den Haag
Dordrecht
Ede eo
Haarlemmermeer
Rotterdam
Utrecht
Westland
Zwolle eo
gemiddelde 13 regio's
nieuwbouw nieuwbouw
bestaande
woningen
1.903
2.672
3.579
3.196
2.148
2.983
2.214
2.340
2.613
2.300
2.774
2.457
1.998
bestaand
1945-2000
1.905
2.496
3.247
2.934
2.136
2.856
2.186
2.325
2.609
2.259
2.740
2.464
2.035
nieuwbouw
2.011
2.457
3.350
2.691
2.482
2.719
2.493
2.382
2.824
2.680
2.430
2.835
2.161
2.552
2.476
2.578
tov
tov
woninggrootte woninggrootte
bestaand 1945-2000
bestaand
nieuwbouw
105,7%
105,6%
142
140
92,0%
98,4%
140
159
93,6%
103,2%
155
140
84,2%
91,7%
138
140
115,5%
116,2%
136
202
91,1%
95,2%
174
155
112,6%
114,0%
145
140
101,8%
102,5%
130
155
108,1%
108,2%
145
156
116,5%
118,6%
150
153
87,6%
88,7%
135
152
115,4%
115,1%
140
160
108,2%
106,2%
135
144
102,5%
104,9%
143
154
kavelgrootte kavelgrootte
bestaand
nieuwbouw
238
245
295
248
248
220
344
240
270
334
304
254
268
233
283
252
311
238
257
257
280
265
218
272
277
274
276
Bron: Niki, Funda, Momentum Technologies, bewerking RIGO
De gemiddelde nieuwe woning ligt ook hier enkele procenten in prijs boven die van de bestaande woningen. Het prijseffect van de ook hier 20 m2 kleinere kavel is in verhouding tot de
grotere kavel en hogere prijs wat minder: we ramen dit, uitgaande van de grondquote van 40%
op ongeveer 1% van de verkoopprijs.
Het lijkt erop dat goedkoop of duur bij de eengezinswoningen meer samenhangt met het prijsniveau in de bestaande markt, waarbij Rotterdam, Westland, Haarlemmermeer en Dordrecht
minder sterke regio’s zijn terwijl Amsterdam, Den Haag en de provincie Utrecht wel een sterkere bestaande woningmarkt hebben. De prijzen van kwalitatief goede nieuwbouw zijn minder
gemakkelijk neerwaarts bij te stellen dan die van de bestaande woningen: dit kan mede verklaren dat nieuwe woningen in minder sterke woningmarkten relatief duurder zijn.
f i g u u r 4 t e r i l l u s t r a t i e d e r e l a t ie f s t e rk e re (U t r e c h t ) e n z w a k k e re r e g io ( R o t t e rd a m ) m e t
tweekappers
Appartementen
Bij het mindere aantal woningen gaan bijvoorbeeld verschillen in ligging (centrum of buitenwi jken) sterker tellen. Gemiddeld vallen de nieuwe twee onder een kap woningen ongeveer 5%
duurder uit dan de bestaande uit de bouwperiode 1945-2000. Ook hier geldt vervolgens dat er
voordelen in exploitatie en onderhoud in de orde van 10% die dit meer dan compenseren,
waardoor ook voor de tweekappers de nieuwbouw gunstiger uitvalt dan de bestaande bouw.
3.3
Appartementen
Voor de appartementen zijn 10 deels andere regio’s geanalyseerd, waarbij enkele zijn samengevoegd. In deze regio’s telt Niki 2.600 appartementen in 2011 verkocht. Deze zijn vergeleken
met 8.600 bestaande appartementen uit de bouwperiode 1945 -2000, die in 2011 zijn verkocht.
Prijsverschillen naar woningtype, nieuw en bestaand
256
10
Bij deze appartementen is het beeld afwijkend van de eengezinswoningen. De nieuwe appartementen sluiten in kwaliteit en afwerking veel minder aan bij de bestaande voorraad. Ze zijn
ongeveer een kwart groter en wijken met een mediane prijs van rond € 250.000 meer dan
€ 100.000 af van de bestaande appartementen. Hier lijkt de vergelijking tussen nieuwbouw en
bestaand niet goed meer op te gaan. De nieuwe appartementen zijn ook per m2 ongeveer een
derde duurder dan de bestaande woningen. We moeten aannemen dat in deze selecties sprake
is van sterke verschillen in kwaliteit. De veranderde kwaliteitseisen met betrekking tot geluidswering, energiebesparing, veiligheid kunnen een deel van dit verschil verklaren. Maar daa rnaast zullen liften, toegankelijkheid en gebouwd parkeren een rol spelen in deze verschillen.
Dat maakt dat bij deze twee groepen sprake is van sterk verschillende producten. In het kader
van deze quick scan zijn deze verschillen niet uitgebreid geanalyseerd en volstaan we bij de
constatering dat gegeven de grote verschillen in prijs de kopers sterk verschillende producten
krijgen. De extra kwaliteit van liften, toegankelijkheid, gebouwd parkeren, groter balkon en
betere geluidsisolatie brengen kosten met zich mee in de orde van € 500 -€ 600 per m2.
t a b e l 4 a p p a r t e m e n t e n : n i e u w b o u w v e rs u s b e s t a a n d ( m e d ia n e n )
Appartementen
prijs per m2 (€)
NVM woningmarktregio(s)
Amersfoort/Bunnik Zeist/Utrecht
Amsterdam
Arnhem/Nijmegen
Den Haag
Eindhoven eo
Leiden
Rotterdam
nieuwbouw
bestaand
1945-2000
2.200
2.600
1.872
1.822
1.833
2.027
1.700
nieuwbouw
2.661
2.500
2.383
2.908
2.856
2.639
2.572
2.008
2.646
gemiddelde 13 regio's
tov
woninggrootte woninggrootte
1945-2000
bestaand
nieuwbouw
121,0%
77
84
96,2%
75
96
127,3%
76
94
159,6%
80
106
155,8%
76
106
130,2%
80
91
151,3%
78
104
134,5%
77
97
Bron: Niki, Funda, Momentum Technologies, bewerking RIGO
De grote verschillen tussen nieuwbouw en bestaand zijn ook zichtbaar in onderstaande afbeelding, die vooral bij de nieuwbouw een grote variatie in prijs en woninggrootte laat zien , voor
de regio Amersfoort-Utrecht.
f i g u u r 5 r e l a t i e p r i j s - w o n i n g g ro o t t e , n i e u w b o u w e n b e s t a a n d , A m e rs f o o rt - U t re c h t
3.4
Conclusie
De analyse van de drie woningtypen op basis van de Niki en Funda-bestanden laat zien dat wat
betreft de rijwoningen en twee-onder-een-kap de prijsverschillen tussen nieuwbouw en bestaande woningen beperkt zijn. De nieuwbouw is per m2 gemeten gemiddeld licht duurder. In
regio’s waar de woningmarkt als minder sterk kan worden ingeschat is de nieuwbouw relatief
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand
11
duurder, in sterkere woningmarktregio’s zien we het omgekeerde effect en is nieuwbouw goedkoper of even duur. Rekening houdend met de kleinere kavels als minpunt en de lagere lasten
van energie en onderhoud als voordeel liggen de prijzen van nieuwbouw lager dan die van bestaande woningen. Wanneer de bestaande woning nog verbeteringen vergt voor de nieuwe
bewoner wordt de prijs-kwaliteitverhouding van de nieuwe woning nog gunstiger.
Het is de vraag of in het gemeentelijk grondprijsbeleid de kleinere kavels van de nieuwbou wwoningen voldoende doorwerken. Waar via de residuele grondprijzen een koppeling wordt
gelegd met prijzen van bestaande woningen kan een correctie nodig zijn voor de verschillen in
kavelgrootte die we zien tussen nieuwbouw en bestaand.
De verkochte nieuwbouwappartementen blijken sterk af te w ijken in prijs en grootte van de
bestaande woningen. Het vergt diepere analyses van deze verschillen. Aannemelijk is dat er
aanzienlijke kwaliteitsverschillen zijn die tot deze verschillen in prijzen per vierkante meter
leiden. De kosten van een parkeerplaats, groter balkon, moderne lift en communicatiemidd elen, geluidsisolatie kunnen deze verschillen goed verklaren. Deze Niki en Funda-bestandsanalyse leende zich minder voor deze kwaliteitsanalyses, die i n het volgende hoofdstuk voor
een aantal projecten wel is uitgevoerd.
Prijsverschillen naar woningtype, nieuw en bestaand
12
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand
13
Hoofdstuk 4
Zes nieuwbouwprojecten nader beschouwd
Om de vergelijking tussen nieuwbouw en bestaande woningen concreet te maken zijn zes
nieuwbouwprojecten geselecteerd en vergeleken met een aantal in dezelfde periode ve rkochte woningen.
4.1
Zes nieuwbouwprojecten
AM, Heijmans, Synchroon en Blauwhoed hebben een aantal woningbouwprojecten aangegeven
waaruit een selectie van 6 uiteenlopende projecten is gemaakt. Het betreft drie veelvoork omende typen en dan steeds een in de Randstad en een erbuiten:
rijwoningen
2^1 kap
appartement
randstad
weesp
leeuwenveld
blauwhoed
alphen ad rijn
groen en gras
synchroon
zoetermeer
edelweiss
blauwhoed
niet-randstad
arnhem
zwaluwpark
heijmans
nijmegen
laauwik
AM
wageningen
de arc
heijmans
We geven hier steeds een beknopte omschrijving van de nieuwbouw en een overzicht van de
prijzen van bestaande woningen. De analyse richtte zich op de meest voorkomende woningt ypen in de projecten. Daarbij zijn uit Funda woningen gezocht die in dezelfde periode zijn ve rkocht en die zich in grootte en type redelijk laten vergelijken met deze nieuwbouw.
4.2
Rijwoningen in de Randstad: Leeuwenveld II te Weesp
Als voorbeeld van rijwoningen hebben we een project geselecteerd in de Bloemendalerpolder
in Weesp. Blauwhoed bouwt daar een project van 48 woningen in 3 en 4 lagen. Het is een
bouwblok met water omgeven en met parkeergelegenheid op het binnenterrein. De doorsnee
rijwoning heeft een verkoopprijs van € 354.000 voor 157 m2 gbo op een kavel van 135 m2, zo’n
€2.250 per m2. De meeste woningen zijn inmiddels verkocht.
De woningen hebben een berging en een pergola waaronder een dubbele parkeerplaats is. Als
optie kan dit worden veranderd in een garage. Een andere optie is de uitbouw van de woonkamer met 1,2 of 2,4 meter de tuin in. Het ruime oppervlak van de woning is te danken aan de
e
volledige benutting van de 2 verdieping met twee slaapkamers en berging onder een plat dak.
De woningen hebben vloerverwarming als hoofdverwarming.
Zes nieuwbouwprojecten nader beschouwd
14
De woning heeft een badkamer met ligbad, douche en tweede toilet, met een tweede wastafel
als optie. Een keukeninrichting is inbegrepen in de prijs. Een type woning als deze komt nauw elijks in de bestaande voorraad voor en is dus lastig te vergelijken. Voor dit project is veel moeite en geld gestoken in de openbare ruimte rond het project.
Tabel 4.1: gegevens nieuwbouwproject Leeuwenveld, Weesp
project
type
woonoppervlak
m2
kavel m2
vraagprijs
keuken
badkamer
parkeren
berging
tuin/ buiten
Leeuwenveld,
Weesp
rijwoning
157-198
97-154
€
339.000435.600
incl
incl
privéparkeerplaats
privé
55 m2 tuin,25
m2 privé parkeren, gemeenschappelijke
binnentuin
Vergelijkbare woningen
In de omgeving Weesp zijn nauwelijks woningen te vinden van een vergelijkbare grootte in een
stadse setting. De vergeleken woningen zijn daardoor minder ruim dan het nieuwbouwproject
Leeuwenveld II.
Een stedelijke woning in Weesp, van 150 m2 op een kavel van 180 m2. De woning heeft 6 k amers, een achtertuin van 120 m2 en vrij uitzicht. Parkeren is openbaar, de woning is op het dak
na niet geïsoleerd en heeft dubbel glas. De vraagprijs is €350.000, circa €2.330 per m2.
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand
15
Vergelijkbare woning: een eindwoning, 105 m2 woonoppervlak, kavel van 135 m2, uit 1972,
vraagprijs €309.000. De woning vergt naar verwachting de nodige extra investeringen in ene rgiebesparing en inrichting. Deze woning kost €2.940 per m2.
Weesp, rijwoning 3 etages uit 1998, 140 m2, kavel 310 m2, vraagprijs 379.000. Per m2 €2.700.
Deze woning ligt in dezelfde nieuwbouwwijk als de nieuw te bouwen woning.
De verkochte bestaande woningen in Weesp zijn meestal kleiner. Het woonoppervlak ligt bij de
naoorlogse woningen tussen 110 en 130 m2. Er zijn enkele eenvoudige woningen met een
prijsniveau van € 2.150 per m2, de meer vergelijkbare woningen gaan al gauw naar een niveau
van € 2.700 tot boven € 3.000 per m2. Die woningen hebben vaak wel een ruimere kavel dan de
nieuwbouw in Leeuwenveld.
De nieuwbouw in Leeuwenveld betreft een stedelijker bouwvorm, die in Weesp en omgeving
minder voorkomt. In verhouding is het project duidelijk goedkoper dan woningen in de b estaande voorraad (€ 2.250 tegenover meer dan € 2.700 per m2).
4.3
Twee-onder-een-kap in de Randstad: Groen en Gras in Alphen a/d Rijn
In Alphen aan den Rijn wordt het project Groen en Gras gebouwd door Synchroon. Dit project
bestaat uit 100 woningen, waarvan 88 eengezinswoningen en 12 twee -onder-eenkapwoningen. De nieuwbouwwijk waarin dit project gebouwd wordt ligt tussen het spoor en de
N11 in. Voor de twee-onder-een-kapwoningen geldt dat men kan kiezen tussen een woning met
2
2
garage van 130 m of een woning met extra ruime woonkamer en berging van 140 m . De tuin
2
bij deze woningen is 80 m . Bij de woningen is ook een kleine voortuin. De kavelgrootte varieert van 195 tot 222 m2.
Zes nieuwbouwprojecten nader beschouwd
16
2
Deze twee-onder-een-kapwoningen kosten €330.000 voor een gbo van 140 m of € 325.000
2
2
voor 130 m inclusief garage. Per m is de vraagprijs van deze woningen circa €2.350.
Er zijn veel maatregelen toegepast om de woningen duu rzaam te maken, bij de materiaalkeuze,
bij isolatie, en bij waterbesparing en -hergebruik. De badkamers zijn bij de koopsom inbegrepen, de keuken niet. Opties zijn een dakkapel aan de achterzijde en een uitbreiding van de w oning met 1.20m of 2.40 m.
Tabel 4.2: Gegevens nieuwbouwproject Groen en Gras, Alphen aan den rijn
project
type
woonoppervlak
m2
kavel m2
vraagprijs keuken
badkamer
parkeren
berging
tuin/
buiten
Groen en
Gras,
Alphen
aan den
Rijn
tweeondereen-kap
130-140
195-222
€
325.000330.000
incl
keuze
garage of
berging
keuze
garage of
berging
80 m2
excl
Vergelijkbare woningen
De vergelijkbare bestaande woningen in Alphen aan den Rijn, voornamelijk uit de jaren ‘80 en
in sommige gevallen onderhoudsgevoelig, schommelen qua vraagprijs en grootte rond de prijs
van het nieuwbouwproject Groen en Gras.
Een vergelijkbare woning in Alphen aan den Rijn, in een prettige woonstraat, met een garage en
2
een oprit, van 140 m voor €350.000 (€ 2.500 per m2). Het kavel is 250 m2. Bouwjaar 1983.
Deze woning is wel onderhoudsgevoelig.
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand
17
Een vergelijkbare woning, van 152 m2 voor €319.000, op een kavel van 212 m2, met voor - en
achtertuin en parkeergelegenheid op eigen terrein. Bouwjaar 1986. De vraagprijs per m2 komt
neer op €2.100.
Een ander voorbeeld van een vergelijkbare woning, zij het een hoekwoning, is een woning van
2
127 m op een kavel van 223 m2, voor een vraagprijs van €339.000 uit 1989 (€ 2.700 per m2).
Deze woning heeft recentelijk (in 2010) een nieuwe keuken en gestucte wanden gekregen, is
geïsoleerd en heeft vloerverwarming. Ook is er een uitbouw bij de woonkamer en een luxe
badkamer.
Bestaande twee-onder-een-kapwoningen in Alphen aan de Rijn zijn vergelijkbaar qua prijs en
oppervlak. Bij naoorlogse woningen ligt de vraagprijs tussen de €319.000 en d e €350.000, voor
2
2
een oppervlak tussen de 127m en 152m .
De nieuwbouw Groen en Gras, twee-onder-een-kap, heeft een prijsniveau dat per m2 lager ligt
dan de meeste vergelijkbare bestaande woningen, al is daar ook een enkele goedkopere te
vinden (€ 2.350 tegenover € 2.100 - 2.700). Wel zijn de kavels van de bestaande woningen vaak
ruimer.
4.4
Appartementen in de Randstad: Edelweiss in Zoetermeer
Het appartementengebouw Edelweiss in Zoetermeer is gebouwd in de nieuwe wijk Ooste r2
2
heem. Het bestaat uit 43 appartementen, variërend in grootte van 75 m tot 107m en in prijs
van €140.000 tot €290.000. De woningen hebben vrij uitzicht over een park .
Zes nieuwbouwprojecten nader beschouwd
18
Een enkele van deze appartementen heeft een garagebox, de rest heeft parkeervoorzieningen
rond het terrein. Elk appartement wordt opgeleverd met badkamer en keuken en vloerverwarming als hoofdverwarming. De prijs per m2 voor deze appartementen ligt rond de €2.200.
Tabel 4.3: gegevens nieuwbouwproject Edelweiss, Zoetermeer
project
type
woonoppervlak
m2
kavel m2
vraagprijs
keuken
badkamer
parkeren
berging
Edelweiss,
Zoetermeer
appartementen
75-107
nvt
€ 140.000290.000
incl
incl
Een enkel
privé
appartement
met garagebox, rest
heeft parkeervoorziening rond
gebouw
Vergelijkbare woningen
Bestaande appartementen in Zoetermeer zijn er in dezelfde grootte - en prijsklassen, en deze
zijn vaak ook modern, uit de jaren ‘90 of begin 2000.
Een voorbeeld van bestaande appartementen in Zoetermeer is het appartement in bovenstaand
appartementengebouw uit 1998. Het verkochte appartement van 100 m2 heeft een vraagprijs
van €235.000, €2.350 per m2. Er is een gezamenlijke parkeergarage en een fietsenstalling. Het
appartement heeft een moderne badkamer en keuken.
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand
19
In dit appartementengebouw uit 1992 is een appartement van 106m2 €229.000, dit komt neer
op circa €2.160 per m2. Het is voorzien van isolatie en dubbel glas, en heeft een eigen parkee rgarage.
Een appartement op de eerste verdieping in dit gebouw, 90m2, uit 2004, heeft lang te koop
gestaan, de laatste vraagprijs was € 225.000, ofwel 2.500 per m2.
De gemiddelde vraagprijzen per m2 verschillen voor de appartementencomplexen. Dit is te
verklaren door uiteenlopende kenmerken als bouwjaar, staat van onderhoud en uitzicht en
ligging. Mede naar ouderdom vinden we prijzen die lopen van € 2.000 tot € 2.500 per m2. De
nieuwbouw ligt daartussenin.
Het project Edelweiss biedt woningen die relatief ruim liggen door het vrijblijvende uitzicht aan
een park. Door de ligging is ook geen eigen parkeervoorzienin g nodig. De prijs is vergelijkbaar
met de woningen in de omgeving, maar de woning biedt daarvoor wel nieuwbouwkwaliteit.
4.5
Rijwoningen buiten de Randstad: Zwaluwpark in Arnhem
Zwaluwpark in Arnhem, ontwikkeld door Heijmans en ontworpen door Mecanoo architect en,
bestaat uit twee gebouwen, waarvan één met 68 appartementen en één met 36 eengezinsw o2
2
ningen. Het woonoppervlak van deze eengezinswoningen varieert van 90 m tot 160 m . De
prijzen hiervan liggen tussen €184.500 en €294.500. Het meest voorkomende woning type is 90
m2 en kost € 189.500 tot € 207.500, afhankelijk van de ligging. De woningen houden eigenlijk
het midden tussen een maisonette-appartement en eengezinswoning. Dit verklaart de hogere
prijs voor de extra bouwkundige voorzieningen ten opzichte van een gangbare eengezinswoning.
Zes nieuwbouwprojecten nader beschouwd
20
Onder de woningen zit een stallinggarage, waar voor iedere woning minimaal een parkee rplaats is. Ook is er een fietsenstalling en heeft elke woning in de parkeergarage een extra be rging. De binnentuin is semi-openbaar; alleen voor bewoners. Daarnaast hebben de woningen
2
aan de parkzijde nog een eigen terras. De woningen hebben een prijs per m van €2.100 tot
€2.300. Daarin zit een parkeerplaats, aparte berging en ruimte voor fietsen. De prijs is exclusief
de keukeninrichting, bad en tweede toilet (opties). Door deze bouwvorm zijn de bouwkosten
van deze opgetilde woningen hoger dan bij gangbare rijwoningen.
Tabel 4.4: gegevens nieuwbouwproject Zwaluwpark, Nijmegen
project
Zwaluwpark,
Arnhem
type
rijwoningen
woonoppervlak
m2
90-160
kavel m2
nvt
vraagprijs
keuken
€
184.500294.500
excl
badkamer
incl (excl
bad en
tweede
toilet)
parkeren
garage
onder
gebouw
berging
privé,
onder
gebouw
tuin/
buiten
gemeenschappelijke tuin +
privébalkon
Vergelijkbare woningen
Ook dit nieuwbouwproject is door het in de omgeving unieke type lastig te vergelijken. Zw aluwpark is moderner ontworpen en heeft een luxere uitstraling dan vergelijkbare rijwoningen
in de omgeving.
2
Een redelijk vergelijkbare rijwoning van 110 m , kavelgrootte 155 m2, voor €189.000 (€1.720
per m2). Deze woning heeft een achtertuin, een carport, is deels geïsoleerd en heeft een ve rnieuwde badkamer.
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand
21
2
Een ander vergelijkbare naoorlogse woning, uit 1975, is 90 m en heeft een vraagprijs van
€175.000, circa €1.950 per m2. Ook deze woning is deels geïsoleerd. De kavelgrootte is 103 m2.
Een derde voorbeeld is een rijwoning uit 1967 van 100m2, op een kavel van 168 m2, voor
€199.000 (€1.990 per m2). Bij deze woning staat expliciet genoemd dat deze aan modernisering
toe is.
Vergelijkbare naoorlogse woningen in Arnhem zijn gemiddeld goedkoper, met gemiddeld
2
€1.800 per m , maar moeten soms duidelijk nog wel gemoderniseerd worden. Ook hebben deze
woningen niet de voorzieningen die bij het project wel aanwezig zijn, zoals de ligging in een
park en een parkeergarage onder het gebouw.
De nieuwbouw Zwaluwpark heeft een bijzondere opzet gekregen, met veel openbaar en g emeenschappelijk groen. Tegenover geen eigen tuin staat overdekt parkeren, een ruim terras en
een groene omgeving. De gebouwde voorzieningen verklaren het prijsverschil van € 200 tot
€ 300 per m2.
4.6
Twee-onder-een-kap buiten de Randstad: Laauwik in Nijmegen
Het nieuwbouwproject van AM in Nijmegen ligt aan de overkant van de Waal, in Lent. Het pr oject bestaat uit 14 herenhuizen, 10 twee-onder-een-kapwoningen en één half vrijstaande woning. Elke woning heeft een tuin van 11 tot 13 m diep met berging. De twee -onder-eenkapwoningen kijken uit op water.
2
De twee-onder-een-kapwoningen in dit project hebben een oppervlak van 155 tot 160m , op
kavels van 220 tot 250 m2, met een prijs van €300.500 tot €312.500 en parkeren kan bij deze
2
woningen op eigen terrein. De gemiddelde prijs per m komt hier neer op €2.000.
Zes nieuwbouwprojecten nader beschouwd
22
Tabel 4.5: gegevens nieuwbouwproject Laauwik, Nijmegen
project
type
woonoppervlak
m2
kavel m2
vraagprijs
keuken
badkamer
parkeren
berging
tuin/
buiten
Laauwik,
Nijmegen
tweeondereen-kap
155-160
220-255
€
300.500312.500
excl
incl
op eigen
terrein
en langs
de straat
optie
diepte
11-13 m
(opp?)
Vergelijkbare woningen
Oudere, maar verder vergelijkbare twee-onder-een-kapwoningen komen gemiddeld uit op een
2
hogere prijs per m , van €2.400.
Een vergelijkbare woning, uit 1970 is iets duurder met €325.000 voor 155m2 (€2.100 per m2)
en een kavel van 294 m2. In deze woning is alles verbouwd in 2000, en de badkamer is uit
2009. De woning is daarnaast goed geïsoleerd.
2
Een andere twee-onder-een-kap woning is een woning van 120 m voor €324.000 uit 1989. Dit
komt neer op €2.700 per m2. Deze woning beschikt over een eigen garage en is volledig geïsoleerd. De woning ligt op een kavel van 207 m2.
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand
23
Nog een voorbeeld: een woning uit 1990, met aangebouwde garage en volledig geïsoleerd, van
2
135 m , op een kavel van 216 m2, voor €299.000, circa €2.100 per m2.
De vergelijkbare twee-onder-een-kapwoningen in Nijmegen zijn doorgaans duurder met gemi ddeld €2.300 tegenover € 2.000 per m2, en daarnaast vaak ook iets kleiner.
De nieuwbouw twee-onder-een-kap in Laauwik, Waalsprong Nijmegen, heeft een gunstige li gging aan openbaar groen en water. Vergeleken met andere nieuwbouw is de kavel ruim. De
bestaande woningen in Nijmegen liggen aan de overzijde van de Waal, hetgeen de vergelijking
wat bemoeilijkt. Deze bestaande woningen hebben duidelijk hogere prijzen per m2, het verschil
is zo’n 10%.
4.7
Appartementen buiten de Randstad: de Arc in Wageningen
Op loopafstand van het centrum van Wageningen, in het zuidwesten, is het appartemente ncomplex de Arc gelegen. Dit complex omvat 76 driekamerappartementen, in zes varianten.
In de appartementen is inpandige bergruimte aanwezig. Op de begane grond is een supermarkt
2
in het gebouw. Een gemiddeld appartement is 94 m en heeft een vraagprijs van €215.000. Dit
2
komt neer op circa €2.290 per m . Dit is inclusief parkeerplaats onder het gebouw, ruime b adkamer, grote woonkamer en balkon.
Tabel 4.6: gegevens nieuwbouwproject De Arc, Wageningen
project
type
woonoppervlak m2
kavel m2
vraagprijs
keuken
badkamer
parkeren
berging
De Arc, Wageningen
appartementen
90-117
nvt
€ 172.500301.000
incl?
incl
garage
onder gebouw
privé
Zes nieuwbouwprojecten nader beschouwd
24
Vergelijkbare woningen
De binnenstedelijke locatie en voorzieningen maken het project minder vergelijkbaar met
2
gangbare appartementen in woonwijken. Deze hebben meestal een wat lagere prijs per m ,
rond de € 2.100.
2
Een voorbeeld hiervan is een portiekflat van 85 m voor €185.000 (€2.170 per m2), uit 1961. Bij
dit appartement wordt de inpandige garage apart aangeboden voor €15.000.
Een ander appartement in de omgeving, uit 1961, wordt aangeboden voor 189.500, circa
2
€2.230 per m2, met een oppervlakte van 85m .
In het oude stadscentrum staat een appartementencomplex gebouwd in 1995, met hierin een
driekamer appartement op de tweede verdieping van 100 m2 voor €319.000, circa €3.190 per
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand
25
m2. Het appartement is volledig geïsoleerd en er horen een aparte berging en pa rkeerplaats
bij.
2
Nog een vergelijkbaar appartement: een appartement van 100 m met een vraagprijs van
€189.500 uit 1970, €1.895 per m2. In deze woning is parkeergelegenheid op eigen terrein aa nwezig. Hiernaast wordt een aparte parkeergarage aangeboden voor €16.500. De woning is deels
geïsoleerd.
Appartementen in de oudere appartementencomplexen, uit de jaren ’60 en ’70, zijn vaak goe dkoper geprijsd. Een nieuwer, luxer appartementencomplex met evenals de Arc een binnenst edelijke locatie, is een stuk duurder, ruim €3.000 per m2.
De nieuwbouw in De Arc is duurder dan de meeste bestaande appartementen. Maar de nieu wbouw biedt een parkeerplaats onder het gebouw, stedelijke voorzieningen en een goed geouti lleerd gebouw. Deze extra voorzieningen verklaren het prijsverschil van ongeveer € 300 per m2
tussen nieuw en bestaand.
4.8
De zes projecten op een rij
Onderstaande tabel geeft een vergelijking van de prijsniveaus van de nieuwbouw met de verkochte woningen in de omgeving.
Project
Grootte
gbo
Prijs
Prijs/m2
Bestaand in
omgeving
Uitkomst
Rijwoningen, Weesp
157
354.000
2.250
> 2.700
Goedkoper
2^1 kap, Alphen ad Rijn
140
330.000
2.350
2.100 – 2.700
Goedkoper
Appartement, Zoetermeer
107
238.000
2.200
2.000 – 2.300
Vergelijkbaar
Rijwoningen, Arnhem
90
190.000
2.100
1.800 – 2.000
Duurder
2^1 kap, Nijmegen
155
300.000
1.950
2.100 – 2.400
Goedkoper
Appartement, Wageningen
94
215.000
2.300
2.100 – 2.200
Duurder
Over de hele linie bezien zijn ze op het eerste gezicht vergelijkbaar: een in dezelfde range, twee
duidelijk goedkoper, een licht goedkoper, twee duurder. Maar de duurdere nieuwbouw in Wageningen betreft binnenstedelijke bouw met parkeerplaats, die zich hierdoor minder goed laat
vergelijken met het aanbod bestaande woningen. Hier speelt hetzelfde probleem van onvergelijkbaarheid als we bij de appartementen in een aantal regio’s tegenkwamen. De ondergrondse
parkeerplaats ligt al gauw in de orde van €200 tot €300 per m2 gbo en verklaart dit prijsver-
Zes nieuwbouwprojecten nader beschouwd
26
schil. Dit speelt ook bij de rijwoningen in Arnhem: ook deze hebben een parkeerdek onder de
woningen en extra bouwkosten door de mengvorm van rijwoning en maisonette.
Op detailniveau zijn er nog wel verschillen: de kosten voor keuken of het toevoegen van opties
zijn in de vergelijking soms buiten beschouwing gelaten.
Rekening houdend met de extra kwaliteit van nieuwbouw en de lagere energie- en onderhoudslasten vallen de kosten van nieuwbouw bij deze projecten zeker 5% tot 10% lager uit dan de
bestaande woningen en in sommige gevallen beduidend meer.
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand
27
Hoofdstuk 5
Conclusies
Voor de Nederlandse Projectontwikkelaars, verenigd in de NEPROM, maakten we
een vergelijking van prijzen van nieuwe en bestaande woningen. De bestanden van
Niki en Funda bieden de gelegenheid projecten en woningmarktgebieden met elkaar
te vergelijken. Daarnaast en in aanvulling daarop hebben we zes concrete projecten
vergeleken met verkochte bestaande woningen in hun omgeving. Deze rapportage
geeft het resultaat van deze quick scan.
Prijzen van nieuwbouw en bestaande woningen
De bestaande woningen hebben een vraagprijs voor de woning zoals die er bij staat. De koper
heeft vervolgens nog bijkomende kosten, de ‘kosten koper’. Nieuwe woningen worden VrijO pNaam aangeboden. Tegen die prijs moet de ontwikkelaar alle kosten die in het ontwikkel - en
bouwproces worden gemaakt kunnen dekken. En ook nog een eigen winst - en risicomarge
overhouden. Het is een hele reeks kosten die hij maakt, van grond-, ontwerp- en bouwkosten
tot en met de kosten van verkoop en makelaar. Dit proces kent vele betrokken partijen: de
grondverkoper, de ontwerper, de constructeur, de gemeente, de aannemer, etc.
Tegenover de kosten van de bestaande woning met kosten koper heeft ook de koper van een
nieuwe woning nog een aantal kosten bovenop de VON-prijs. Meestal moet de bouw in termijnen worden gefinancierd en de opgeleverde woning heeft nog een afwerking en tuininrichting
nodig. In beide gevallen kon het om zo’n 8 tot 10% gaan, de kosten koper bij bestaand of de
eigen kosten bij nieuwbouw. Door de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting zijn de
bestaande woningen momenteel voor dit aspect in het voordeel.
Nieuwe woningen moeten voldoen aan de nieuwste bouwregelgeving. Dat betekent een aa nzienlijk hoger niveau van energiezuinigheid. Ook is de onderhoudslast de eerste jaren lager. Dit
geeft lagere exploitatielasten die naar schatting een waarde van 10% van de woningprijs vert egenwoordigen. Dit werkt door in de financieringsruimte die tot € 10.000 ruimer kan zijn voor
energiezuinige woningen. Daarnaast bieden deze woningen meer comfort door de nieuwere
materialen en technieken die zijn toegepast.
Uit de ontwikkeling van woningprijzen in de periode 1990 -2011 is af te leiden dat nieuwe en
bestaande woningen een sterk gelijklopende prijsontwikkeling kenden, waarbij nieuwbouw
structureel hogere prijzen kende. In 2010 was de gemiddelde nieuwe woning, bij een prijs van
€ 273.000 ongeveer € 40.000 duurder dan de gemiddelde bestaande woning. Maar van beide
pakketten, de ruim 20.000 woningen die ontwikkelaars bouwen of de 125.000 bestaande w oningen die werden verkocht, bestaat geen goed beeld van de grootte, kwaliteit, uitrusting en
spreiding over land en woningtypen. Uit dit prijsverschil valt zodoende weinig t e concluderen.
Meer inzoomen is nodig. Dat deden we door vergelijking van deelbestanden en van concrete
woningen.
Analyse van drie typen woningen
Uit de bestanden van Niki en Funda zijn selecties gemaakt om op het niveau van woningtype en
regionale woningmarkt prijsvergelijkingen te kunnen maken. Dit hebben we voor rij woningen,
Conclusies
28
twee-onder-een-kapwoningen en appartementen kunnen doen. De vergelijking spitsen we toe
op de mediane prijzen per vierkante meter per woningmarktregio. Daarmee worden verschillen
tussen regio’s, in woningtype en woninggrootte goeddeels uitgeschakeld in de vergelijking tu ssen nieuwbouw en bestaand. Wat blijft zijn de verschillen in de kwaliteit: de eigenschappen,
bouw- en woontechnisch, uit de bouwperiode, met alle wijzigingen die bestaande woningen in
de loop der tijd hebben doorgemaakt.
De mediane prijs per m2 is voor de nieuwe rijwoningen gemiddeld ongeveer 3% hoger ten o pzichte van bestaande woningen. Als we de vergelijking beperken tot de bestaande woningen uit
de bouwperiode 1945-2000 is het prijsverschil wat groter: 6,5%. Daarbij zien we beduidende
verschillen tussen de regio’s: de verschillen lopen uiteen van -6% tot +16%. In minder sterke
woningmarkten is de nieuwbouw relatief duurder. De nieuwe woningen zijn gemiddeld 5 m2
groter, maar de kavels zijn 20 m2 kleiner.
Bij de twee-onder-een-kapwoningen in dezelfde 13 woningmarktregio’s vinden we een verg elijkbaar beeld. De prijsverschillen zijn wat kleiner, de woningen zijn 9 m2 groter maar de g emiddeld grotere kavels ook 20 m2 kleiner dan bij bestaande woningen. Het gaat om kleinere
aantallen woningen met sterker uiteenlopende kenmerken (prijs en grootte).
Bij appartementen zien we grote verschillen tussen nieuwbouw en bestaande. De in 2011 ve rkochte nieuwe appartementen zijn aanzienlijk groter en duurder. Ook per m2 zijn de verschillen
nog groot: nieuwbouw is ongeveer een derde duurder. Deze verschillen kunnen goed te verklaren zijn door de in de loop der tijd toegenomen kwaliteit, al dan niet door regelgeving afg edwongen. In het kader van deze quick scan konden we deze verschillen onvoldoende verklaren,
dit vergt een diepgravender analyse naar de kwaliteitsverschillen die we als oorzaak verwac hten. De combinatie van gebouwde parkeerplaats, moderne liften, betere toegankelijkheid, groter balkon, betere geluidsisolatie kan een prijsverschil in deze orde van € 500 tot € 600 verklaren.
Zes praktijkvoorbeelden
Om de verschillen in kwaliteit tussen nieuwbouw en bestaand beter in beeld te krijgen hebben
we zes concrete nieuwbouwprojecten vergeleken met bestaande koopwoningen in de omgeving. Het zijn projecten die de drie woningtypen en de ligging binnen en buiten de Randstad
representeren.
Hier komen twee complexe projecten in eerste instantie ook als relatief duur ten opzichte van
bestaande woningen naar voren. Dat hangt bij een project samen met de binnenstedelijke li gging, de gemengde bestemming en gebouwde parkeervoorzieningen , waarvoor we geen pendant vinden in de omgeving. Bij het tweede project is de rijwoning opgetild op een parkeerdek,
waardoor de kosten van parkeren en buitenruimte hoger zijn dan bij een gewone rijwoning. De
extra kosten zijn in beide gevallen te verklaren door de kwaliteit en voorzieningen die deze
woningen bieden in vergelijking tot de oudere woningen in d e omgeving.
De andere nieuwbouwprojecten steken qua prijs duidelijk gunstig af ten opzichte van de verg elijkbare verkochte bestaande woningen in hun omgeving of zijn vergelijkbaar.
Eindconclusie
Het beeld dat uit de vergelijkingen naar voren komt is dat n ieuwbouw eengezinswoningen per
m2 gemeten enkele procenten duurder zijn dan bestaande woningen, hetgeen gecompenseerd
wordt door de lagere lasten voor energie en onderhoud. Per saldo pakken de nieuwe woningen
0% tot 10% voordeliger uit ten opzichte van bestaande woningen.
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand
29
Conclusies