Koopgarant een woning kopen met korting

Koopgarant
een woning kopen met korting
Inhoud
• Koopgarant: een woning kopen met korting 3
• Wat is Koopgarant?
4
• Voordelen Koopgarant
5
• Voorwaarden Koopgarant
6
• Nationale Hypotheek Garantie
7
• Financieren met Koopgarant
8
• Verbouwen
9
• Een verbouwing financieren
10
• Hoe verloopt de terugkoop?
11
• Taxatie bij terugkoop
12
• Welke prijs krijgt u bij terugkoop?
13
• Rekenvoorbeelden terugkoop
14
Koopgarant: een woning kopen met korting
Oosterpoort biedt u de mogelijkheid een woning te kopen
met Koopgarant. In deze brochure leggen wij uit wat de
voordelen van Koopgarant zijn en gaan we in op alle
voorwaarden van deze aantrekkelijke regeling.
3
Wat is Koopgarant?
Koopgarant is een speciale, landelijke regeling waarmee
woningcorporaties hun woningen met extra aantrekkelijke
voorwaarden kunnen verkopen. Koopgarant is bedoeld om
mensen met een lager inkomen de kans te geven een huis te
kopen.
Voordelen
• Korting op de marktwaarde
• Terugkoopgarantie
•Minder risico’s omdat u een eventueel
verlies deelt met Oosterpoort
Voorwaarden
• Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie
• Zelf in de woning wonen
4
Voordelen Koopgarant
Korting op de marktwaarde
Met Koopgarant koopt u een woning met korting op de
taxatiewaarde. Dat geeft u wat meer financiële armslag,
omdat u kunt kiezen voor een lagere hypotheek met lagere
maandlasten.
Zodra u uw woning aan Oosterpoort terugverkoopt, wordt
de korting weer in mindering gebracht op de prijs die
Oosterpoort aan u betaalt. Verlies en winst op de woning
delen we samen volgens een afgesproken verdeling. Hoe dit
werkt, leest u op pagina 13.
Terugkoopgarantie
Met Koopgarant bent u verzekerd van een snelle verkoop als
u wilt verhuizen. Oosterpoort koopt uw woning namelijk
gegarandeerd binnen drie maanden van u terug.
Wij zetten de procedure van terugkoop in werking als wij
van u een aangetekende brief hebben ontvangen waarin u
schrijft dat u uw woning aan ons wilt terugverkopen.
Een eigen huis kopen:
een investering voor de toekomst
5
Voorwaarden Koopgarant
Zelf in de woning wonen
U mag uw woning niet verhuren of als bedrijfsruimte
gebruiken. Als eigenaar moet u er zelf in wonen. In sommige
gevallen maken wij een uitzondering op deze regel. U kunt
ons hiervoor schriftelijk om toestemming vragen.
Erfpacht
Bij de koop van een woning koopt u altijd een door
Oosterpoort uitgegeven ‘recht van erfpacht’. Wij gebruiken
erfpacht alleen als een juridisch instrument om de
verkoopvoorwaarden goed vast te leggen. Daarbij gaat het
vooral om het goed regelen van de terugkoop. Het heeft dus
geen invloed op wat u aan het huis mag verbouwen of hoe u
de tuin mag inrichten. U bent namelijk volledig eigenaar van
de woning en mag eraan veranderen wat u wilt (binnen de
wettelijke regels).
Voorwaarden aan financiering
Koopt u uw woning met Koopgarant, dan bent u verplicht de
Nationale Hypotheek Garantie aan te vragen voor de
financiering. Aan deze garantie zijn voorwaarden en kosten
verbonden. Daartegenover staat dat u met de garantie een
lager rentepercentage op uw hypotheek krijgt. Ook kunt u
de kosten samen met uw andere financieringskosten
aftrekken van uw inkomstenbelasting in het jaar van
aankoop van de woning.
6
Nationale Hypotheek Garantie
Als u een woning met Koopgarant koopt, bent u verplicht de
woning met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te
financieren.
De voordelen van NHG zijn:
• U betaalt een lagere hypotheekrente.
•Als u (buiten uw schuld) financieel in de problemen komt,
neemt de NHG een onverhoopte restschuld over.
•U mag de aankoopkosten en een deel van eventuele
verbouwingen meefinancieren.
Voorwaarden om in aanmerking te komen voor NHG
•U mag maximaal 50% van de getaxeerde waarde van de
woning aflossingsvrij lenen.
•NHG stelt eisen aan de hoogte van uw lening in relatie
tot uw inkomen. Die lening mag niet hoger zijn dan de
landelijke NHG normen. Met deze veiligheidsmarge is uw
lening in ieder geval niet te hoog. De NHG normen zijn
leidend als de normen voor Koopgarant ruimer zijn.
Als u onverwacht niet in aanmerking komt voor Nationale
Hypotheek Garantie, kunt u ontbinding van de
koopovereenkomst vragen. In de koopovereenkomst staat
voor welke datum dit moet gebeuren, meestal is dat binnen
enkele weken na ondertekening van de overeenkomst. In
sommige gevallen verleent Oosterpoort ontheffing van de
verplichting de woning met NHG te financieren. U kunt dit
schriftelijk aanvragen.
Lees meer over NHG in de folder van NHG (verkrijgbaar bij
de makelaar of uw hypotheekadviseur) of op www.nhg.nl.
7
Financiering met Koopgarant
Maximale hypotheeksom
Uw hypotheek mag niet hoger zijn dan de koopsom plus
10% voor verbouwingen en maximaal 8% (nieuwbouw) of
12% (bestaande bouw) voor de aankoopkosten. Dit zijn
bijvoorbeeld notariskosten, overdrachtsbelasting,
afsluitkosten hypotheek en kosten NHG. Bij Koopgarant is
het niet mogelijk om persoonlijke leningen af te lossen met
de hypotheek.
Door een maximum te stellen aan de hypotheeksom is de
kans kleiner dat u financiële problemen krijgt. Het gaat
erom dat u uw woning met evenveel plezier verkoopt als u
hem heeft gekocht. Daarom adviseren wij u waar mogelijk
eigen geld te gebruiken voor de aankoop van uw huis. Ook is
het slim niet meer te financieren dan nodig is en te kiezen
voor een hypotheek waarbij u aflost. Als de opbrengst van
het huis bij verkoop dan tegenvalt, krijgt u niet meteen te
maken met een restschuld.
Informatie over Koopgarant voor financiers
Hypotheekadviseurs en geldverstrekkers weten niet altijd
even goed wat Koopgarant inhoudt. Het informatieblad
Koopgarant en hypotheek biedt een uitgebreide toelichting
op de regeling voor financiers. U kunt dit blad bij de
makelaar opvragen.
8
Verbouwen
Een nieuwe keuken, dakkapel of badkamer verhoogt uw
wooncomfort en kan tegelijkertijd uw woning in waarde
doen stijgen. Voorwaarde is dan wel dat u eventuele
vergunningen heeft aangevraagd en de verbouwing
vakkundig laat uitvoeren. Wij adviseren u werkzaamheden
aan elektra, gas-, water- en verwarmingsinstallaties uit te
laten voeren door een erkend installatiebedrijf. Hebt u
twijfels over de veiligheid van uw installaties, dan kunt u bij
uw energiebedrijf informeren naar de mogelijkheden van
een gas- en elektrakeuring.
Kiezen voor wooncomfort
Een goed onderhouden woning met een luxe keuken en
badkamer wordt hoger getaxeerd. Maar: het geld dat u
investeert in een verbetering leidt vrijwel nooit tot
eenzelfde waardestijging van uw woning. Daarbij daalt de
waarde van een nieuwe keuken of badkamer weer in de loop
van de tijd. Kies daarom altijd voor uw eigen wooncomfort
en zie de waardestijging als extraatje. U kunt proberen beide
te combineren door voor duurzame en kwalitatief goede
producten te kiezen die minder aan smaak onderhevig zijn.
Bij de taxatie van verbeteringen kijkt de taxateur alleen naar
onroerende zaken, bijvoorbeeld tegels, sanitair en keukens.
Vloerafwerking, zoals tapijt en laminaat, valt daar niet
onder.
Met Koopgarant hoeft u een waardestijging als gevolg van
aangebrachte verbeteringen niet met ons te delen. Deze
waardestijging is bij verkoop volledig voor u.
9
Een verbouwing financieren
Voor een verbouwing mag u uw hypotheeksom verhogen
met maximaal 10% van de koopsom. Dit bedrag plaatst de
hypotheekverstrekker in een bouwdepot. U kunt daar uw
verbouwingskosten declareren. Dit betekent dat u het geld
alleen voor de verbouwing kunt gebruiken.
U mag voor een verbouwing onder voorwaarden een hoger
bedrag financieren. Als u meer dan 10% van de koopsom wilt
lenen voor de verbetering van uw woning, heeft u hiervoor
toestemming nodig van Oosterpoort. Oosterpoort vraagt u
dan uw verzoek te onderbouwen met een kostenspecificatie
volgens de richtlijnen van NHG. Deze richtlijnen houden ook
in dat u een schriftelijk akkoord nodig heeft van uw
hypotheekverstrekker voor de extra hypotheekverhoging.
Besluit u na afsluiting van uw hypotheek tot een
verbouwing, dan kunt u daarvoor een extra hypothecaire
lening aangaan. Hiervoor hebt u altijd toestemming nodig
van Oosterpoort. Ook hier is weer een kostenspecificatie
nodig die voldoet aan de richtlijnen van NHG. Realiseert u
zich dat bij verkoop de meerwaarde van een verbouwing
zelden even hoog is als de kosten van die verbouwing. Wij
adviseren u daarom een deel van deze extra lening snel af te
lossen.
10
Hoe verloopt de terugkoop?
Als u wilt gaan verhuizen, koopt Oosterpoort uw woning
binnen drie maanden van u terug. U mag de woning dus
niet aan iemand anders doorverkopen.
Terugkoop
Bent u van plan te gaan verhuizen, stuur ons dan een
aangetekende brief, waarin u de woning te koop aanbiedt.
Oosterpoort geeft vervolgens opdracht voor een taxatie en
een (bouw)technische keuring. Op basis van de taxatie
berekenen wij de terugkoopsom. U krijgt die berekening
samen met het taxatierapport en de
terugkoopovereenkomst binnen zes weken na ontvangst
van uw brief toegestuurd.
Als u akkoord gaat met de taxatie heeft u drie weken om de
terugkoopovereenkomst te tekenen en weer terug te sturen.
Daarna maken wij een afspraak met de notaris voor de
overdracht van de woning. Normaal gesproken vindt die
afspraak plaats binnen drie maanden nadat wij uw brief
hebben ontvangen.
Opleveren
U levert de woning schoon en leeg op. Dat betekent dat u
alle roerende zaken heeft verwijderd, ook gordijnen,
lamellen, laminaat en vloerbedekking. Slechts in enkele
gevallen accepteert Oosterpoort roerende zaken
(bijvoorbeeld goed gelegd laminaat). De taxateur neemt die
dan als zelf aangebrachte verbetering op in de taxatie. Het is
belangrijk dat u hierover vooraf afspraken maakt met de
medewerker van Oosterpoort en/of de taxateur. Dan komt u
niet voor verrassingen te staan bij de eindinspectie. In het
taxatierapport ziet u relatief weinig terug van het bedrag
dat u heeft uitgegeven aan roerende zaken als laminaat.
Verbouwingen die niet voldoen aan de regels van de
overheid dient u ongedaan te maken. Zorg daarom altijd
voor de vereiste vergunningen.
11
Taxatie bij terugkoop
Taxatie en bezichtigingen
Voor het uitvoeren van de taxatie, de technische keuring en de
eindinspectie is het nodig dat u toegang verleent tot uw woning.
Dat geldt natuurlijk ook als een belangstellende de woning wil
bezichtigen. Zo’n bezichtiging regelt de makelaar in overleg met
u. Vlak voor de overdracht krijgt u nog bezoek van een
medewerker van of namens Oosterpoort. Die inspecteert samen
met u de woning.
Hoe verloopt de taxatie?
Een onpartijdige taxateur stelt in opdracht van Oosterpoort het
taxatierapport op. Als één van de partijen het niet eens is met de
taxatie van de woning, heeft Koopgarant daar een
geschillenregeling voor. Volgens deze regeling wijst u zélf een
nieuwe taxateur aan en wijst Oosterpoort een andere aan (dit
mag niet de taxateur zijn die de eerdere taxatie uitgevoerd
heeft). Deze twee taxateurs benoemen gezamenlijk een derde.
Gedrieën maken ze één nieuw taxatierapport. Dit rapport is
zowel voor Oosterpoort als voor u bindend.
Kosten taxatie
De kosten van taxatie bij terugkoop van uw woning zijn voor
Oosterpoort. Als u na de taxatie echter besluit de woning niet
terug te verkopen, betaalt u de taxatiekosten alsnog zelf. Als u
het oneens bent met de eerste taxatie en besluit tot de
bovengenoemde tweede taxatie door drie makelaars, betaalt u
de helft van de taxatiekosten van deze tweede taxatie.
12
Welke prijs krijgt u bij terugkoop?
Winst of verlies delen
De prijs die u voor uw woning krijgt als Oosterpoort de
woning van u terugkoopt (‘de terugkoopprijs’) berekenen
wij aan de hand van de taxatie. De korting op de koopprijs
die u bij aankoop van de woning heeft gekozen, vormt de
basis van de berekening. Als uw woning in waarde is
gestegen, deelt u de winst met Oosterpoort. Is de waarde
gedaald, dan delen we het verlies op dezelfde manier.
Eindprijs afhankelijk van kortingspercentage
Voordat u de woning van Oosterpoort koopt, kiest u in
overleg met ons een kortingspercentage en de winst- of
verliesdeling die daarbij hoort. Het Ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties bepaalt
in welke verhouding korting en winstdeling tot elkaar staan.
Op basis van deze regels werkt Oosterpoort vanaf 1 januari
2012 met de verhouding: 1 staat tot 1,5. Kiest u voor 25%
korting bij aankoop, dan geldt de volgende verdeling bij
terugkoop: 37,5% (1,5 x 25%) van uw winst of verlies is voor
Oosterpoort en 62,5% blijft dus voor u.
Waardestijging als gevolg van verbeteringen die u zelf in de
woning aanbrengt, hoeft u niet met ons te delen. De
getaxeerde waardestijging van verbeteringen is meestal
lager dan de kosten die u gemaakt heeft.
13
Rekenvoorbeelden: wat krijgt u bij terugkoop?
Voorbeeld 1: Waardestijging
Marktwaarde bij aankoop Aankoopprijs (bij korting van 25%) Marktwaarde bij terugkoop Waardestijging (220.000 – 200.000) € 200.000
€ 150.000
€ 220.000
€ 20.000
Terugkoopprijs van uw woning:
Aankoopprijs € 150.000
Plus 62,5% van de waardestijging U krijgt terug voor de woning
en maakt € 12.500 winst.
€
€
12.500
162.500
Voorbeeld 2: Waardedaling
Marktwaarde bij aankoop Aankoopprijs (bij korting van 25%) Marktwaarde bij terugkoop Waardedaling (190.000 – 200.000) Terugkoopprijs van uw woning:
Aankoopprijs Min 62,5% van de waardedaling
U krijgt terug voor de woning
en maakt € 6.250 verlies.
14
€ 200.000
€ 150.000
€ 190.000
- € 10.000
€ 150.000
€
€
6.250
143.750
Voorbeeld 3: Waardestijging met verbouwing
Voorbeeld: de waarde van uw huis is met € 5.000,- gestegen
door een nieuwe badkamer en keuken.
Marktwaarde bij aankoop Aankoopprijs (bij korting van 25%) Marktwaarde bij terugkoop Waardestijging (225.000 – 200.000) € 200.000
€ 150.000
€ 225.000
€ 25.000
De waardestijging is onderverdeeld in:
• Marktontwikkeling (waarvan 62,5% voor u is) € • Waarde verbouwing (100% is voor u) €
Terugkoopprijs van uw woning:
Aankoopprijs Plus 62,5% van de marktontwikkeling Plus waarde verbouwing U krijgt terug voor de woning en maakt € 17.500 winst.
20.000
5.000
€ 150.000
€ 12.500
€
€
5.000
167.500
15
www.oosterpoortwoon.nl
© 2012 Oosterpoort
Aan de inhoud van deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.
Raadpleeg altijd eerst uw notaris en/of fiscaal adviseur voordat u tot koop overgaat.
tekst Text in Context, Berg en Dal
eindredactie Oosterpoort
vormgeving Einder Communicatie, Nijmegen
drukwerk DHD Drukkerij, Groesbeek