PowerPoint-presentatie

Actualiteiten Huurrecht
in vogelvlucht
10 december 2015
mr. M.Th. Legger en mr. J. van de Riet
Amice Advocaten
Korte introductie Amice Advocaten
•
Nichekantoor.
•
Vastgoed/ondernemingsrecht; o.a. huurrecht, koop/verkoop,
bouwrecht, ruimtelijk bestuursrecht, aanbestedingsrecht en
(int.) contractenrecht.
Nieuwe ROZ-model
bedrijfsruimte 230a
•
18 februari 2015 gepubliceerd.
•
ROZ: “Rekening gehouden met maatschappelijke ontwikkelingen op
het gebied van huur en verhuur van bedrijfsruimte tussen verhuurders
en huurders”.
•
Volgens ROZ is het model niettemin opgesteld vanuit de optiek van de
verhurende partij.
Belangrijkste wijzigingen t.o.v.
Model 2003 en meningen uit de
praktijk en Rechtspraak
1)
Meer keuzemogelijkheden en flexibeler:
•
Considerans. Vooraf ruimte voor het invullen van overwegingen en
wederzijdse bedoelingen. Zeker bij complexere huurovereenkomsten
kan dat discussie (achteraf) voorkomen.
•
Er kunnen vaste huurperiodes worden vastgelegd, waarbij bijvoorbeeld
alleen de huurder mag opzeggen. De opzegtermijn is niet meer
standaard 1 jaar, maar flexibel.
2)
Het nieuwe model is evenwichtiger. Meer balans in verantwoordelijkheden.
• Verhuurder verantwoordelijk voor vergunningen met betrekking tot de
staat van het gehuurde (art. 1.1).
• Huurder verantwoordelijk voor vergunningen met betrekking tot de
bestemming (art. 1.2).
3)
Opsplitsing schade en aansprakelijkheid.
•
Art. 9 en 10 Algemene Bepalingen; uitgangspunt in principe nog steeds:
verhuurder niet aansprakelijk voor schade door een gebrek en huurder
heeft geen aanspraak op huurprijsvermindering of verrekening.
•
Maar: uitsluiting aansprakelijkheid verhuurder wel beperkter (10.4 AB).
-
Ernstige tekortkoming verhuurder;
Indien verhuurder het gebrek
huurovereenkomst kende.
bij
het
aangaan
van
de
4)
“Open redelijkheidsnorm” in model en AB.
•
•
•
•
Model 2003: algeheel verbod voor aanpassingen en onderverhuur.
Nu (vanuit de praktijk) open redelijkheidsnorm aan toegevoegd:
“verhuurder zal zijn goedkeuring niet op onredelijke gronden
onthouden”.
Huurder mag sowieso zonder voorafgaande goedkeuring aan een
groepsmaatschappij onderverhuren.
Huurder mag aanpassingen doen mits nodig voor de exploitatie van
zijn bedrijf (geen grote veranderingen aan constructie; huurder moet
asbest onderzoek doen!).
5)
Meer mogelijkheden tot zekerheid voor verhuurder
•
Naast de bankgarantie kan ook een waarborgsom (met of zonder
rentevergoeding) door huurder worden verstrekt.
•
Indien prijsaanpassing met meer dan 15% is verhoogd, dan ook een
verhoging van de bankgarantie of de waarborgsom (art. 24.3 AB).
6) Inhoudelijke verbeteringen
•
“Onderhoud”, “herstel” en “vernieuwing” zijn gedefinieerd ter
voorkoming van discussie (art. 11 AB).
•
Afrekening van de servicekosten moet binnen 12 maanden na afloop
van het jaar worden verstrekt, waarbij de wettelijke verjaringstermijn
begint na afloop van dat jaar.
•
Huurder is verplicht bij een wijziging in zijn organisatie (bijvoorbeeld
splitsing) de verhuurder daar tijdig over te informeren.
Nieuwe artikelen in
model 2015
•
1.5: verplicht aangeven huurder of hij een kopie van het energielabel
heeft ontvangen;
•
1.6: vooraf mogelijkheid om overeenstemming te krijgen over overondermaat;
•
6.1: waarborgsom;
•
7.3: huuropzegging dient niet alleen aan beheerder maar ook aan
verhuurder te zijn gericht;
Artikel 8: Incentives
• Alle incentives dienen in de huurovereenkomst te worden
opgenomen ter voorkomingen van verrassingen voor
toekomstige verhuurders of huurders.
•
Incentive is echter een open norm zonder wettelijke basis.
•
Het is de vraag of derden er dan ook zonder meer op kunnen
vertrouwen dat de afspraken tussen verhuurder en huurder uitputtend
zijn vastgelegd in de huurovereenkomst.
Asbest / milieu
Artikel 9:
•
Asbest is “hot”. Maar artikel 9 is geen garantie van verhuurder!
•
Om verhuurder en huurder de gelegenheid te geven om voor het
tekenen het onderwerp asbest of verontreiniging te bespreken, is dit
model voorzien van deze mogelijkheid en daarover nadere afspraken te
kunnen maken.
Want: KPN/Tamminga (Hoge Raad 3 september 2010):
- Mogelijke aansprakelijkheid verhuurder
KPN/Tamminga
•
Tamminga verhuurt pand (290 bedrijfsruimte) in 2001 aan KPN t.b.v.
Primafoon winkel.
•
Huurovereenkomst: “vrij van asbest voor zover bekend bij verhuurder”.
•
2005 wordt er ingebroken waarbij asbest vrij komt.
•
KPN tot herstel overgegaan, nadat Tamminga niet wilde saneren. KPN:
vordert saneringskosten en o.a. gevolgschade van Tamminga.
KPN/Tamminga
•
Hof: “De enkele aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest is geen
gebrek ex artikel 7:204 lid 2 BW.
•
Hoge Raad: “Enkele aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest kan
ertoe leiden dat gehuurde van begin af aan met een gebrek is behept”.
Onderzoeksplicht verhuurder! Zo niet: geen beroep op exoneratie.
•
Ander voorbeeld Rechtspraak asbest: Winkelcentrum in Haarlem; 1991
asbestsanering plaatsgevonden, maar in de jaren 2009/2011 werd
duidelijk dat de sanering onvoldoende was geweest, dus (grote) schade.
•
Verhuurder kende aanwezigheid asbest niet en had deze ook niet
behoren te kennen.
•
Huurders: beroep op het bovengenoemde arrest KPN/Tamminga;
algemene verplichting van verhuurder om het door hem te verhuren
pand vooraf te doen onderzoeken op gebreken alvorens het te
verhuren (asbest).
•
Model 2015 en AB (artikel 10): de op asbest betrekking hebbende
bepalingen doen aardig hun best om het verhuurder mogelijk te maken
een beroep te doen op de exoneratieclausules in het model en de AB
(art. 9 model en 10 AB).
•
Niet geheel “sluitend”. Want: onderzoeksplicht en mededelingsplicht
verhuurder weegt zwaar!
•
Hoe kan verhuurder dit ondervangen? Bij aangaan overeenkomst
komen verhuurder en huurder overeen dat aangetroffen asbest door
partijen niet zal worden aangemerkt als een gebrek ex artikel 7:204 lid 2
BW (regelend recht).
Duurzaamheid/Greenlease
Artikel 10:
•
Aangezien het onderwerp “duurzaamheid” steeds belangrijker wordt
hebben partijen hier de mogelijkheid om daarover nadere afspraken te
maken.
•
“Lege huls” indien daar geen concrete afspraken aan worden
verbonden.
Wat staat er o.a. niet in het model?
• Controle op hennepteelt.
 Na wijzigen van de Opiumwet per 1 maart 2015 kan het zijn dat in
grensgevallen een onderzoeksplicht kan bestaan voor verhuurder.
 Het risico van strafvervolging is groter naarmate de verhuurder sterk
het vermoeden moest hebben dat het gehuurde gebruikt werd voor
strafbare feiten en hij minder deed om dat tegen te gaan.
 Wellicht bedingen dat huurder periodieke controles moet toestaan of
zelfs dat de verhuurder het gehuurde periodiek mag betreden voor zo’n
controle.
• Warmtewet en warmteleveringsovereenkomst.
 Indien huurder warm water van verhuurder afneemt, kan de
Warmtewet van toepassing zijn. Er is nog veel onduidelijkheid over de
Warmtewet, maar het zal voor verhuurders wel praktisch zijn om of
bepalingen voorwaardelijk in de Algemene Bepalingen op te nemen, of
de huurder te verplichtingen om zo nodig een zelfstandige
warmteleveringsovereenkomst met de verhuurder aan te gaan.
• Leegstandschade.
 In dit nieuwe model ontbreekt een beding over leegstandschade geheel,
zonder duidelijke reden.
 Voor verhuurders is het wenselijk een leegstandschadebeding op te
nemen en de bepaling over de bankgarantie zodanig aan te vullen dat
duidelijk is dat de garant is geval van faillissement geen regres mag
hebben op de boedel.
Diverse rechtspraak: Exploitatieplicht
van het gehuurde
•
Exploitatieplicht steeds vaker een voorkomend onderwerp van geschil
tussen huurder en verhuurder; oorzaak medegelegen in de hardnekkig
aanhoudende leegstand in zowel kantoorruimten als winkelruimten.
•
Uitspraak rechtbank Noord-Holland 17 juli 2015 met betrekking tot
een bankfiliaal (Rabo).
•
Rabobank huurt vanaf februari 2005 van verhuurder een
bedrijfsruimte. Overeenkomst: “Het gehuurde zal door of vanwege
huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als
bedrijfsruimte ten behoeve van een Rabobank filiaal.
•
Onderverhuur was mogelijk mits goedkeuring van verhuurder.
•
In december 2007 heeft de Rabobank in het gehuurde een “Start at
Rabobank” geopend: o.a. een bankwinkel voor bankzaken en tevens
voor tickets voor evenementen en concerten/reizen.
•
Daarna: Rabo bericht verhuurder dat zij haar vestiging in het gehuurde
wenst te sluiten en in aanloop daartoe haar activiteiten gefaseerd zal
afbouwen.
•
Tevens verzocht zij verhuurder toestemming om in de periode van
augustus 2014 tot medio 2015 activiteiten in het kader van Serious
Request in het gehuurde te laten plaatsvinden. Daarmee ging
verhuurder akkoord.
•
Op 22 september 2014 zegt de Rabobank de huurovereenkomst op
tegen 31 oktober 2015, waarbij verhuurder constateerde dat het pand
enige tijd later leegstond dan wel nog in gebruik was bij Serious
Request.
•
Daarna heeft Rabo de geldautomaat van de gevel van het verhuurde
verwijderd en is een samenwerking aangegaan met startende
ondernemers, waarbij ook het logo van de Rabobank zichtbaar was.
•
Verhuurder start kort geding: “schade” (want: leegstand
= waardevermindering!). “Geen behoorlijk gebruik van het gehuurde
door Rabo en daardoor wordt de wederverhuurbaarheid van het
gehuurde geschaad”.
•
Hij vorderde onder meer dat het gehuurde geheel dient te zijn ingericht
conform de overeengekomen bestemming, te weten: “Rabobank
filiaal”.
•
De Rabobank verweert zich: “Nergens is vastgelegd wat de
bestemming “Rabobank filiaal” precies inhoudt en er bestaat een breed
scala aan de Rabobank filialen. Aan de voorgevel van het gehuurde is
volgens de Rabobank niets veranderd en overal in het gehuurde is het
logo van de Rabobank te zien.
Vraag: zal de vordering van
verhuurder worden toe- of
afgewezen?
Vonnis:
•
Rechter: wijst vordering verhuurder toe. Tussen partijen is
overeengekomen dat de bestemming zal zijn: bankfiliaal. Particulieren
moeten daar terecht kunnen om bankzaken te regelen. Het is niet
verboden om het gehuurde met derden te gebruiken, maar niet naar
geheel eigen goeddunken.
•
Dus: beoordeling of het gebruik of exploitatie van het gehuurde
voldoet aan contractuele bestemming zeer feitelijk van aard. Zorgvuldig
contracteren!
•
Indien er had gestaan: “bedrijfsruimte ten behoeve
van bankactiviteiten”, had verhuurder waarschijnlijk niet gewonnen.
Wettelijke exploitatieverplichting?
Goed huurderschap 7:213 BW?
•
Schuitema huurde een winkelpand (290) te Meppel van eigenaar Cook. In deze
huurovereenkomst was een exploitatieverplichting voor de huurder
opgenomen. Schuitema verhuurde op haar beurt onder aan Laurus
(Basismarkt). In deze onderhuurovereenkomst is geen exploitatieverplichting
opgenomen.
•
Laurus staakt exploitatie. Schuitema wordt door hoofdverhuurder aangesproken
vanwege schending contractuele exploitatieplicht en Schuitema koopt
uiteindelijk af voor € 320.000,--.
•
Schuitema spreekt op haar beurt Laurus aan: op grond van
onderhuurovereenkomst had Laurus wettelijke exploitatieplicht ex art. 7:213
BW c.q. goed huurderschap.
•
Rechtbank: Schuitema gelijk.
Oordeel gerechtshof en
Hoge Raad?
•
Nee: Het enkele staken van de exploitatie vormt zonder contractuele
verplichting niet zonder meer een tekortkoming nu er geen wettelijke
verplichting tot exploitatie bestaat.
•
Dus: altijd in contract opnemen (vgl. art. 5 AB ROZ 290/230a).
Exploitatie redelijkerwijs wel of niet
mogelijk?
•
ABN AMRO huurde een kantoorgebouw van 5 verdiepingen
(bestemming: kantoorruimte en call-center). Overeengekomen dat
ABN het gehuurde “daadwerkelijk en behoorlijk” diende te gebruiken
en recht van onder- en wederverhuur. Partijen hadden afgesproken dat
de woorden “geheel en uitsluitend” kwamen te vervallen.
•
Uiteindelijk heeft ABN 24 flexplekken ingericht met bemande
receptie/bewaking. Op de begane grond studenten i.v.m. anti-kraak en
het pand voorzien van ABN vlaggen/uitingen/licht aan en uit etc.
•
I.v.m. overname ABN werd meer dan de helft van het kantoorgebouw
dan ook niet meer in gebruik genomen. Verhuurder TMW startte een
kort geding tot nakoming i.v.m. vrees voor waardedaling door leegstand
en/of niet behoorlijke exploitatie.
•
ABN AMRO verweerde zich door te stellen dat zij schade voorkwam,
door o.a. bovengenoemde maatregelen.
Oordeel rechter?
De rechter wees de vordering van verhuurder af omdat van ABN
AMRO onder de gegeven omstandigheden niet kon worden verlangd dat zij het
gehuurde geheel in gebruik neemt, ondanks contractuele
exploitatieplicht!
Spooksupermarkt?
Exploitatieplicht?
• Kort geding Utrecht 29-4-2015.
• Verhuurder eigenaar van pand (290) te Soesterberg; verhuurt deze aan
Plus supermarkt sinds 1993 (rechtsvoorganger Plus) met contractuele
exploitatatieverplichting.
• Vanaf oktober 2014 heeft Plus een grotere Plus vestiging elders in
Soesterberg geopend. Huurovereenkomst oude pand loopt tot 1
november 2018.
• Plus exploiteert daarin “supermarkt Soesterberg” met beperkt
assortiment en is bezig met uitbreiding daarvan.
• Verhuurder: “assortiment van bedroevend niveau, alleen met pinpas
betalen, folie op ruiten, beperkte openingstijden, 2 medewerkers etc.
• Vordering
verhuurder:
Ontruiming,
subsidiair
“overeenkomstig bestemming huurovereenkomst”.
exploitatie
•
Verweer Plus: op grond van de huurovereenkomst het recht om het
gehuurde onder te verhuren. Daarbij geldt niet de verplichting voor de
onderhuurder om in het gehuurde volgens de Plus-formule te
exploiteren, maar slecht dat sprake moet zijn van een ‘onderneming in
de levensmiddelendetailhandel’. De onderhuurder hoeft niet de voldoen
aan de bestemming van de hoofdhuurovereenkomst.
•
Kenmerkende signing d.m.v. kleurstelling en reclame-uitingen,
uitgebreid assortiment aan A-merken, er zijn 2500 verschillende
producten en dat is bijvoorbeeld (veel) meer dan bij Aldi of Lidl.
Oordeel rechter?
•
Wijst vorderingen verhuurder af: bij aangaan overeenkomst tussen
partijen geen afspraken gemaakt over niveau van de supermarkt. Ook
geen verplichting om nu een “Plus” te exploiteren, aangezien dat niet
tussen partijen is overeengekomen.
•
Tevens gewone supermarkt met meer producten dan Aldi of Lidl,
waarbij het slechts met pinpas kunnen betalen en sluiting om 18.00 uur
(zoals vele middenstandsbedrijfsruimten) niet maakt dat het hier geen
reële supermarkt zou zijn.
•
Dus: geen “spooksupermarkt” om concurrenten weg te jagen en
waarbij Plus voldoet aan haar contractuele exploitatieplicht.
Vernietiging van afwijkende
bedingen en verjaringsperikelen
Artikel 290-bedrijfsruimte (winkels/restaurants etc.)
Artikel 7:291
1.
Van de bepalingen van deze afdeling kan niet ten nadele van de
huurder worden afgeweken  semi-dwingend recht
(dus wel ten voordele afwijken toegestaan).
Afwijkingen, bijvoorbeeld:
•
•
•
•
Huurder mag geen indeplaatsstelling vorderen (7:307 BW);
Nadere huurprijsvaststelling anders regelen (7:303 BW);
Wijze van doorberekening kosten in huurprijs (7:305 BW)  artikel
13/15 Woningwet aanschrijving;
Afwijkende huurperiode (7:292 BW) of opzegtermijnen huurperiode
(7:293 BW).
Wettelijk kader
Artikel 7:291
1. Van de bepalingen van deze afdeling kan niet ten nadele van de huurder
worden afgeweken  semi-dwingend recht (dus wel ten voordele
afwijken toegestaan).
2. Uitzondering: als de rechter een nadelig beding goedkeurt (behalve een
afwijking van artikel 307, indeplaatsstelling).
• Wie kan het verzoek doen? Ieder van de partijen.
• Voorwaarden voor goedkeuring:
1. indien het beding de rechten die de huurder aan deze afdeling
ontleent, niet wezenlijk aantast of
2. diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder
zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in
redelijkheid niet behoeft.
3. (het betreft niet een beding ten voordele van de huurder).
• Wanneer moet het verzoek tot goedkeuring worden gedaan?
• Er geldt geen termijn  het verzoek kan dus ook na ingang van de
huur of als tegeneis in een juridische procedure (HR d.d. 3 april 2015
ECLI:NL:HR:2015:823).
• Let op: de bevoegdheid van de huurder het beding te vernietigen kan
onderhevig zijn aan verjaring! Dan geen goedkeuring meer nodig.
Vernietiging nadelig beding
•
Een nadelig beding (zonder verkregen rechterlijke goedkeuring) kan
door huurder vernietigd worden. Hoe?
 Artikel 3:49 BW
1. Buitengerechtelijke verklaring (brief);
2. Rechterlijke uitspraak.
Kan verhuurder dat ook doen? Nee.
(HR 28 mei 2010 Momus II/Bierbrouwerij De Leeuw en 3:40 lid 2
juncto 3:50 lid 1 BW  geen belang)
• Let op: tot het moment van vernietiging is het beding rechtsgeldig.
Onder het oude recht was een nadelig beding nietig, artikel 7A:1629 lid
2 (oud) BW.
• Gevolgen vernietiging:
• Ex tunc (3:53 BW). Vernietiging werk terug tot op het tijdstip waarop
de rechtshandeling is verricht = het moment waarop de
huurovereenkomst is gesloten.
• Dus indien strijdige 7:303 huur: te veel betaalde huurpenningen dienen
als onverschuldigd te worden terugbetaald.
Casus HR 3 april 2015
VERSCHRIKKELIJK
Ligging: 7
Eten: 3
Service: 1
Kamers: 1
Prijs / kwaliteit: 1
Kindvriendelijk: 1
NOG GËËN HALVE STER zouden wij ervoor geven.
Vieze badkamer, stinkende kamer, kapotte lakens, Kapotte spiegel, tegeltjes uit de badkamervloer en dan op
de vierde etage ineen oud grachtenpand ZONDER lift!!! Receptie in een ander hotel (waar het om 12.00 uur
naar WIET stonk en) waar ook het ontbijt werd genuttigd? Bah, bah en nog eens bah!!
Bedden moet je zelf opmaken en ook de volgende dag is er niemand op je kamer geweest om schoon te maken.
Voor dit geld zijn er veel betere, mooiere en gezelligere hotels in de Amsterdamse binnenstad te vinden.
Hier komen wij NOOIT meer terug!!!
•
In 2009 overname hotel De Lantaerne (Leidsekade) door Centre Hotel
via indeplaatsstelling (1 mio).
•
Artikel 9.2 AB (ROZ 2003 winkelruimte), afwijkend beding.
•
Centre Hotel verzoekt rechter de huurprijs vast te stellen en deskundige
te benoemen en roept nietigheid in van 9.2.
•
Verhuurder verweert zich: beding is niet nadelig en vraagt in
reconventie om goedkeuring van 9.2 (geen wezenlijke
aantasting/huurder behoeft geen bescherming).
•
Kantonrechter oordeelde:
nadelig beding + wees goedkeuringsverzoek af (wezenlijke aantasting)
•
Gerechtshof oordeelde:
Nadelig beding + overwoog:
“Nu vaststaat dat partijen geen goedkeuring van het afwijkende beding hebben
gevraagd, heeft Centre Hotel terecht de nietigheid van het beding ingeroepen. Onder
die omstandigheden kan verhuurder niet alsnog goedkeuring van het beding vragen”.
• Eerdere jurisprudentie over 9.2:
Niet nadelig voor huurder:
Rb. Zeeland-West-Brabant 20 maart 2013 (WR2013,101).
Wel nadelig:
Ktr. ‘s-Hertogenbosch 19 oktober 2012 (LJN BY1179);
Ktr. Haarlem 10 december 2012 (WR2013,102);
Hof Amsterdam 16 juli 2013 (WR2014,24).
• Hoge Raad oordeelde samengevat:
Ook indien huurder het afwijkende beding vernietigt, kan nog
goedkeuring daarvoor worden verkregen. Door de goedkeuring wordt het
beding alsnog rechtsgeldig.
De bescherming van huurder komt niet in gedrag vanwege 7:291 lid 3.
Voordeel: verhuurder is hierdoor ook niet gedwongen steeds vooraf
toestemming aan rechter te vragen.
Onnodig beroep op de rechter wordt hierdoor voorkomen.
Wat valt op/gevolgen arrest
• De Hoge Raad gaat contrair: wijkt af van A-G Wissink die
bescherming huurder ex 7:291 BW centraal stelt: vernietiging? Dan
geen goedkeuring meer. Vernietiging heeft terugwerkende kracht en
nadien valt er niets meer goed te keuren. Die vlieger gaat dus niet op.
HR: vroeger kon je ook goedkeuring vragen terwijl toen sprake was van
een nietig beding.
• Huurder heeft geen rechtszekerheid meer op het moment dat hij
vernietigt. Verhuurder kan via rechter die vernietiging ‘overrulen’. Na
goedkeuring kan er niet meer vernietigd worden (7:291 lid 2).
• Tijdstip goedkeuringsverzoek; stilzitten verhuurder beloond i.v.m.
verjaringsrisico.
Verjaring I
De bevoegdheid van de huurder tot vernietiging kan verjaren.
Korte verjaringstermijn (‘aanvallend beroep op vernietigingsgrond’)
3 jaar op grond van artikel 3:52 lid 1 sub d BW
Wanneer ‘aanvallend’?
HR 9 augustus 2013, Stern Beheer/Gulf Vastgoed: een reactie van huurder op
verweer van verhuurder dat op de vernietigbare rechtshandeling (een
nadelig beding) is gegrond. Verhuurder wint. Huurder is bokje.
Zie echter kritisch A-G Wissink en HR 8 februari 2013, Van
Etten/Kippersluis c.s., NJ2013/101, toch niet als ‘afwerend’ beroep
(hierna)? Voer voor juristen!
Aanvang termijn: op moment dat vernietigingsbevoegdheid ‘ten dienste is
komen te staan’ aan huurder.
Wanneer ‘ten dienste’?
Op moment dat vernietigingsgrond ‘daadwerkelijk kan worden uitgeoefend’
(HR 9 augustus 2013, Stern Beheer/Gulf Vastgoed).
= doorgaans t.t.v. sluiten huurovereenkomst.
Verjaring II
Uitzondering verjaring:
Een geslaagd beroep op artikel 3:51 lid 3 BW:
Een beroep op vernietigbaarheid ter afwering van een vordering of
andere rechtsmaatregel is te allen tijde mogelijk.
Doctrine: overwegend sprake van ‘aanvallend beroep op
vernietigingsgrond en dus 3 jaar verjaringstermijn voor huurder.
Tips voor de vastgoedadviseur
Voor verhuurder:
• Een afwachtende houding kan leiden tot verjaring;
• Geen verjaring en vernietigt huurder? Dan alsnog goedkeuring vragen;
• Wil je op voorhand zekerheid dan keuze:
• Goedkeuringsverzoek rechter;
• Brief met termijn waarin huurder moet beslissen of hij de
bepaling bevestigt of vernietigt (3:55 BW). Let op: termijn moet
redelijk zijn! Geen reactie?  verval van recht huurder! Geen
risico op het afwerend beroep huurder! Kan ook nog na
afwijzing goedkeuring door rechter.
Voor huurder:
•
•
•
Huurder moet gespitst zijn op niet goedgekeurde afwijkende bedingen,
waarvan de vernietigbaarheid nog niet is ingeroepen. Niet altijd direct
zichtbaar en eenduidig; hangt af van tekst overeenkomst (advies).
Aanstonds nagaan of verjaringstermijn loopt, zo nodig vernietiging
inroepen middels brief of een stuitingsbrief (verlenging
verjaringstermijn).
Gevolgen kunnen verstrekkend zijn: zware verantwoordelijkheid
adviespraktijk.
Boetebedingen ROZ 2015 (7:230a)
3 soorten boetes:
• Wegens onbevoegde onderverhuur (6.2 AB, 2x daghuur);
• Wegens te late betaling (23.2 AB, 1% per maand);
• Overige overtredingen (29 AB, bankgarantie/verandering of toevoeging
door huurder/exploitatieplicht huurder/diverse gebruiksvoorschriften);
Boete is telkens per dag of per maand.
•
De boete wegens te late betaling is dus 1% per maand c.q. 12% op
jaarbasis en geldt voor alle verschuldigde bedragen, dus ook
bijvoorbeeld inzake servicekosten / afrekeningen. Dat was dus 2% per
maand.
•
Minimum = € 300,- per maand. Dat komt bij 1% dus neer op een
maandhuur van € 30.000 of hoger.
•
Hof Arnhem-Leeuwarden 23 september 2014 (WR2015/55):
wanverhouding/buitensporigheid. Nieuwe ROZ doet hier niets mee,
bijvoorbeeld periode limiteren of minimum afstemmen op hoogte
huurprijs.
Berekeningswijze boete
•
Rechtbank Zeeland-West-Brabant 18 september 2013 (RVR 2014/11):
niet toegestaan om per maand, iedere maand opnieuw, per onbetaalde
huurtermijn de boete in rekening te brengen. Deze lijn wordt inmiddels
door de meeste rechtbanken gevolgd.
•
Naast de boete geen wettelijke (handels)rente (Hof ArnhemLeeuwarden 7 april 2015; 6:92 lid 2 BW: boete komt in de plaats van
schadevergoeding)
•
29 AB boete: eerst de huurder in gebreke stellen!
• Vertragingsrente bij niet betalen boete kan wel: HR 5 september 2008
(NJ2010,272 Van der Leest/Gemeente Veghel)  rente loopt pas na
ingebrekestelling (schriftelijke aanmaning), tenzij afwijkend
overeengekomen of sprake is van een handelsovereenkomst (6:119a
BW). Tip: aanvulling opnemen in huurovereenkomst.
• Geen boete meer indien bankgarantie is aangesproken en moet worden
aangevuld! Opvallend.
• Tip: aanvulling opnemen in huurovereenkomst zelf!
Veel procedures over matiging van de boete. Boetebeding kan 2 functies
hebben:
1.
2.
Schadefixatiebeding
Straf- of aansporingsbeding
Beide functies zijn sinds 1992 in één wetsartikel behandeld 6:91 BW.
Onderscheid in functie nog wel van belang voor een beroep op matiging
door huurder.
Schadefixatiebeding kan niet verder gematigd worden dan de aanspraak
op schadevergoeding op grond van de wet.
Als een consument te kwalificeren huurder?  Richtlijn 93/13 van de
Raad van Europa betreffende oneerlijke bedingen  vernietiging.
Onredelijk bezwarend beding 6:233 sub a of 6:248 lid 2 BW (redelijkheid
en billijkheid).
Tip voor vergroting overlevingskans boetebeding:
1. neem een expliciete boeteregeling op in de huurovereenkomst zelf;
2. Neem (ook) een limiet op (met name in geval van woonruimte) in de
huurovereenkomst zelf.
•
Arrest Gerechtshof 3 maart 2015 (ECLI:NL:GHAMS;2015:663):
eenmanszaak (huurder eetcafé): boetebeding werd niet vernietigd
(1% per maand + administratiekosten)
•
Rechtbank Oost-Brabant 14 april 2014 (ECLI:NL:RBOBR;2014:1769,
Ikea/Altera): boetebeding van 2% per maand werd niet vernietigd (had
dubbele functie volgens het Hof).
Vragen?
Bedankt voor de aandacht!
10 december 2015
mr. M.Th. Legger en mr. J. van de Riet
Amice Advocaten
Tel. 030 2300 230