GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING

GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING
Bezemstraat 83 A
cvba met sociaal oogmerk
1600 Sint-Pieters-Leeuw
Tel.: 02/371.03.30
e-mail: [email protected]
Bijlage bij de huurberekening 2017 – Belangrijke informatie !
Gelieve onderstaande informatie zeker te lezen en te bewaren !
1 - Nieuw adres Volkshuisvesting + info telefoon en openingsuren.
2 - De huurprijs van een sociale woning
3 - Huurberekening vanaf 01.01.2017
4 - Huurprijsherziening in de loop van het jaar
5 - Huurlasten
6 - Onroerende voorheffing
7 - Wijziging gezinssamenstelling / toetreding tot de huurovereenkomst !!!
8 - Domiciliefraude
9 - Brandverzekering
10 - Interventie hulpdiensten
11 - Huurwaarborg
12 - Huuropzeg
Voor alle inlichtingen betreffende de huurberekening 2017
zal het kantoor in de Bezemstraat 83 A te Sint-Pieters-Leeuw
uitzonderlijk open zijn van
DINSDAG 03/01/2017 tot en met VRIJDAG 06/01/2017,
enkel in de voormiddag tussen 8u30 en 11u30.
1 – Nieuw adres Volkshuisvesting
+ info telefoon en openingsuren
De kantoren van VOLKSHUISVESTING zijn verhuisd sinds 2014.
Dit werd eerder al meegedeeld, maar toch krijgen wij nog veel post op het foute
adres.
Het juiste adres is BEZEMSTRAAT 83 A te 1600 SINT-PIETERS-LEEUW.
Gelieve alle briefwisseling uitsluitend naar dit adres te sturen.
De kantoren zijn twee voormiddagen per week geopend, namelijk op dinsdagen donderdagvoormiddag tussen 8u30 en 11u30 (behalve in juli en augustus,
enkel op dinsdag)
De kantoren zijn rolstoeltoegankelijk en bevinden zich op straatniveau. Je kan de
kantoren bereiken via de lange oprit naast de bomenrij.
 Telefonisch zijn de diensten alle werkdagen bereikbaar, behalve op
woensdagnamiddag en op vrijdagnamiddag (=antwoordapparaat).
Bel steeds naar het algemeen telefoonnummer 02/371.03.30.
Dan komt u terecht in een keuzemenu.
Hier drukt u
② voor de huurdienst en sociale klachten
Bij de huurdienst kan u o.a.terecht voor uw vragen over de
huurprijs, waarborg, inkomen, personen ten laste, invaliditeit,..
enz.
③ voor de technische dienst en technische klachten
Bij de technische dienst kan u o.a. terecht met alle vragen over
onderhoud, technische problemen en herstellingen aan de
woning.
④ voor de financiële dienst (facturen en afrekeningen)
Bij de financiële dienst kan u o.a. terecht met uw vragen over de
huurlasten, over uw afrekening waterverbruik; of in verband
met een betalingsprobleem of afbetalingsplan.
⑤ voor de koopwoningen en sociale leningen.
2 – De huurprijs van een sociale woning
De Vlaamse overheid bepaalt de huurprijs van een sociale huurwoning. Huurder
en sociale verhuurder kunnen daar niet van afwijken. De huurprijs wordt
berekend op basis van
- het inkomen,
- de marktwaarde van de woning (patrimoniumkorting)
- personen ten laste (gezinskorting).
De prijs is nooit hoger dan de prijs van een vergelijkbare woning op de private
huurmarkt, = ‘maximaal geïndexeerde basishuurprijs’.
Huurders die geen of amper een inkomen hebben betalen de ‘minimale
huurprijs’.
Hoe wordt de huurprijs berekend ?
De huurprijs wordt berekend op basis van het inkomen, de waarde van de
woning (patrimoniumkorting) en het aantal personen ten laste (gezinskorting).
Dat is de voorlopige huur.
Formule huurprijs = 1/55 x inkomen – patrimoniumkorting – gezinskorting
Dit resultaat wordt vergeleken en desgevallend begrensd enerzijds door een
minimale huurprijs als de voorlopige huurprijs te laag is, en anderzijds door de
basishuurprijs, als de voorlopige huurprijs te hoog is.
Inkomen:
Wij kijken naar uw inkomen van drie jaar geleden. Voor 2017 → inkomen 2014.
De inkomsten van de huurders, van de kinderen ouder dan 25 jaar en van alle
andere personen die op het zelfde adres verblijven worden samengeteld.
Dit inkomen wordt geïndexeerd (naar juni 2016).
Dit getal delen we door 55 (= begrenzing)
Dit bedrag wordt verminderd met de patrimoniumkorting en de gezinskorting,
indien van toepassing.
Wanneer u geen inkomen heeft of u een inkomen heeft dat lager ligt dan het
leefloon, dan wordt het leefloon als inkomen genomen.
Het toepasselijk leefloon is afhankelijk van uw gezinssituatie.
Van volgende personen telt het inkomen niet mee:
• gezinsleden waarvoor kinderbijslag wordt uitbetaald
• inwonende kinderen van 18 tot 25 jaar die de ouderlijke woning nooit
verlaten hebben
• gehandicapte gezinsleden tot in de 2e graad
• ouders en grootouders van meer dan 65 jaar
Van ouders en grootouders die jonger dan 65 jaar zijn telt slechts de helft van
het inkomen mee.
Patrimoniumkorting: de waarde van de woning (schatting door notaris).
Bij sommige woningen is een extra korting op de huurprijs mogelijk. Hoeveel die
korting bedraagt hangt af van de marktwaarde van de woning.
De marktwaarde is de huurprijs die iemand betaalt voor een gelijkwaardige
woning op de privémarkt ( gelijkaardig type, ouderdom en onderhoud).
Is de marktwaarde van uw woning laag, dan krijgt u een korting; voor woningen
met een hoge marktwaarde (zoals o.a. nieuwbouw) wordt er geen korting
toegekend.
De korting wordt jaarlijks geïndexeerd.
Gezinskorting: personen ten laste.
Het aantal personen ten laste bepaalt ook een korting op uw huurprijs.
Als persoon ten laste tellen mee:
- de kinderen die gedomicilieerd zijn in de woning en die minderjarig zijn of
waarvoor kinderbijslag wordt betaald
- gehandicapten (+66% invalide)
Invaliditeit van +66% moet bewezen worden met een recent attest van het
ziekenfonds of een attest van FOD Sociale zekerheid. Let op de vervaldatum!
Kinderen ouder dan 18 jaar kunnen nog steeds ten laste zijn. Dit moet bewezen
worden met een attest van het kinderbijslagfonds.
Voor 2017 bedraagt deze korting: € 18 minder per persoon ten laste en
€ 36 per gehandicapte persoon ten laste.
Uitzondering : kinderen die niet in de woning gedomicilieerd zijn en die
minderjarig zijn of waarvoor kinderbijslag wordt betaald, maar die op
regelmatige basis in de woning verblijven. Hiervoor bedraagt de korting € 9 per
persoon ten laste. De halve korting is afhankelijk van de ondertekening van een
verklaring door beide ouders.
Schematisch voorgesteld:
Geen invaliditeit
Invaliditeit +66%
Kind ten laste
Kind ten laste maar niet
bij u gedomicilieerd
Volwassene
18 €
36 €
9€
18 €
--18 €
Bij co-ouderschap
Huurt uw ex-partner ook een sociale woning
Is het kind
bij u
gedomicilieerd ?
JA
NEEN
JA
NEEN
9€
9€
18 €
9€
Deze aftrek voor personen ten laste noemen we de gezinskorting.
3 – Huurprijsberekening per 01.01.2017
De huurprijs 2017 wordt berekend op basis van de inkomsten van het jaar 2014.
De inkomsten van het jaar 2014 werden opgevraagd via FOD Financiën en via OP
(Opvragen persoonsgegevens (KSZ)).
Het omvat zowel de belastbare inkomsten, niet-belastbare inkomsten,
afzonderlijk belastbare inkomsten en vervangingsinkomsten.
Ook het inkomen van +25-jarigen wordt meegerekend in de huurprijsberekening.
 Uw huurprijs werd berekend op basis van de informatie waarover wij
momenteel beschikken.
Deze kan U terugvinden op het bijgevoegd formulier ‘Berekening huurprijs van
01.01.2017’.
Wij vragen u om de gegevens betreffende het inkomen en het aantal personen
ten laste (toestand 01.01.2017) te willen controleren op hun juistheid. Indien u
hier fouten zou vaststellen, dan dient u de huurdienst hiervan zo snel mogelijk in
kennis te stellen en de nodige bewijsstukken met de correcte informatie te
bezorgen; zoals een aanslagbiljet, inkomsten van het jaar 2014, of een recent
attest van invaliditeit of kinderbijslag.
Klachten over de huurprijsberekening worden niet meer aanvaard na
15.01.2017. Na deze datum kan een aanpassing van de huurprijs pas vanaf de
eerste dag van de maand die volgt op de ontvangst van de juiste documenten.
 !! Voor huurders van wie het inkomen 2014 door ons niet gekend is wordt de
berekening gebaseerd op € 50.000 (= sanctie).
U krijgt nog de mogelijkheid om uw inkomen 2014 te bewijzen met de
nodige documenten / attesten tot uiterlijk 15.01.2017.
Na deze datum blijft de sanctie van toepassing tot zolang wij niet in het
bezit zijn van de correcte bewijsstukken.
Na ontvangst van de juiste inkomstenbewijzen gaat de nieuwe
huurberekening in vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de
ontvangst van de bewijsstukken.
Staat er als gezamenlijk belastbaar inkomen een 0 (nul) op uw
aanslagbiljet, of heeft u geen aanslagbiljet ontvangen, dan moet u uw nietbelastbare inkomsten bewijzen aan de hand van geldige attesten zoals bv
attest leefloon door OCMW of attest van Inkomens vervangende
tegemoetkoming door FOD Sociale zekerheid (vb. Attest van de rechten,
met vermelding van de inkomens vervangende tegemoetkoming (IVT)).
 !! Ziet u achter een naam het bedrag van € 99.999 , dan betekent dit dat er
een wijziging is gebeurd in uw gezinssituatie die niet schriftelijk werd
aangevraagd of doorgegeven aan de huurdienst. Dit staat gelijk met
DOMICILIEFRAUDE. Zie punt 8.
Als u zich in deze situatie bevindt moet u telefonisch contact opnemen met
de huurdienst. U brengt uw dossier in onze kantoren in orde.
Zolang uw dossier niet in orde is gebracht blijft de sanctie van toepassing.
Er zal nagegaan worden hoe lang de domiciliefraude al bezig is en de huur
zal met terugwerkende kracht worden herrekend.
De persoon die bij onze diensten niet gekend is moet voldoen aan de
toelatingsvoorwaarden. Zie hiervoor naar punt 7 in deze brochure.
Wijziging gezinssamenstelling:
Wij herinneren er u aan dat de huurder verplicht is om elke wijziging van
gezinssamenstelling onmiddellijk mee te delen aan de maatschappij
indien:
- één of meerdere kinderen geboren worden;
- bij een overlijden;
- gezinsleden de woning verlaten;
Wat moet u doen als er personen komen bijwonen?
-  indien een persoon wil komen bijwonen.
Deze wijziging moet voorafgaand door de huurder aan de verhuurder ter
goedkeuring worden voorgelegd om na te gaan of de bijwoner voldoet aan
de toelatingsvoorwaarden. Pas na akkoord van de maatschappij mag de
bijwoner zijn hoofdverblijfplaats in de sociale woning nemen.
Er volgt dan een nieuwe huurberekening.
Zie hiervoor punt 7 in deze brochure.
Kinderbijslag en invaliditeit:
Wij vragen u om ons op de hoogte te brengen van alle wijzigingen die zich in de
loop van 2017 voordoen met betrekking tot invaliditeit en met betrekking tot
de kinderbijslag.
Volgende zaken moeten zeker gemeld worden:
- elke verlenging van invaliditeit ;
- stopzetting van kinderbijslag in 2017 voor kinderen ouder dan 18 jaar (vb. na
wachtperiode RVA, schoolverlaters,..)
Formulier ‘Berekening huurprijs van 01/01/2017’
In de huurberekening wordt rekening gehouden met het inkomen van het
referentiejaar 2014 (aanslagjaar 2015).
Het referentie-inkomen kan u in het vak boven punt 1. op de huurberekening
terugvinden. Dit is het NIET-Geïndexeerd inkomen.
Onder nr (1. Gegevens) staan de gegevens die belangrijk zijn voor een juiste
huurberekening zoals het totaal gezinsinkomen van het vermelde referentiejaar;
de geïndexeerde basishuurprijs en geïndexeerde marktwaarde, personen ten
laste voor gezinskorting en handicap +66%.
Onder nr (2. Inkomen berekening) staat het geïndexeerd inkomen. Op basis van
dit inkomen wordt de huurprijs berekend. Als het inkomen kleiner is dan het
leefloon wordt het inkomen gelijkgesteld met dat leefloon = minimaal inkomen.
Nr (3. Berekening) is de huurberekening, met onder nr2 de begrenzingen, zoals
1/55ste van het geïndexeerd inkomen; eventuele gezinskorting en
patrimoniumkorting.
Dit resultaat wordt vergeleken en eventueel begrensd enerzijds door de
minimale huurprijs (b) als de voorlopige huur te laag is, en anderzijds is er de
begrenzing tot de geïndexeerde basishuur (c) als de voorlopige huurprijs te hoog
is.
Dit geeft onder nr3 de reële huurprijs.
Alle diensten en vergoedingen kunt u terugvinden onder nr 6 en in de aparte
bijlage.
De berekeningswijze is afhankelijk van het moment waarop de basishuur in de
(lopende) huurovereenkomst werd (wordt) vastgelegd.
Opgelet !
Huurders van wie de huurprijs herzien werd in de loop van 2016 naar aanleiding
van een gedaald inkomen, kunnen zich nog steeds in een situatie van verlaagd
inkomen bevinden tegenover het inkomen van het referentiejaar 2014.
De daling van het inkomen moet voor 2017 opnieuw bewezen worden, ook al
was de herberekening al van toepassing in 2016 !
4- Huurprijsherziening in de loop van het jaar.
U kan een huurprijsherziening aanvragen in volgende gevallen:
- Als u in 2014 nog een inkomen had uit arbeid en u nu met pensioen bent,
kunt u vragen om de huurprijs te laten herrekenen op basis van uw huidig
inkomen uit pensioen. Gelieve ons hiervoor de nodige
attesten/documenten te bezorgen.
Als u een partner heeft, dan hebben wij ook de huidige inkomsten van de
voorbije drie maanden van de partner nodig.
- Als uw huidig inkomen gedurende drie opeenvolgende maanden met
minstens 20% gedaald is ten opzichte van het referentie-inkomen 2014
kunt u ook een herberekening aanvragen. De vermindering van het
inkomen moet bewezen worden aan de hand van attesten van
ziekenfonds, werkloosheid, loonfiches, enz.. van de voorbije drie
maanden.
Als u een partner heeft, dan hebben wij ook de huidige inkomsten van de
voorbije drie maanden van de partner nodig.
- Als een huurder van wie het inkomen bij de huurprijsberekening in
aanmerking wordt genomen overlijdt. Het overlijdensattest moet aan de
maatschappij bezorgd worden.
- Als een huurder van wie het inkomen bij de huurprijsberekening in
aanmerking wordt genomen uit de huurovereenkomst wordt geschrapt /
de woning verlaat. De nodige bewijsstukken moeten bezorgd worden.
- Als er personen tot de huurovereenkomst toetreden van wie het inkomen
bij de huurprijsberekening in aanmerking moet worden genomen. De
huurprijs verandert vanaf de maand die volgt op de maand waarin die
persoon de woning betrok.
- Bij de geboorte van een kind wordt de korting verrekend vanaf 1 januari
van het daaropvolgende kalenderjaar.
Een kind geboren in 2017 telt dus pas mee als ‘persoon ten laste’ vanaf
01.01.2018.
5 - Huurlasten
Dit zijn kosten voor bijvoorbeeld het onderhoud van liften, onderhoud
gemeenschappelijke delen, onderhoud verwarmingstoestellen enz. Wanneer dit
betrekking heeft op gemeenschappelijke delen in appartementen, worden de
kosten verdeeld onder alle appartementen.
De huurlasten zijn een vast maandelijks bedrag en komen bovenop de huurprijs.
De huurlasten staan gedetailleerd per kostensoort op de huurprijsberekening
vermeld.
De berekening van de huurlasten kan u terugvinden als bijlage.
De totale kostprijs per rubriek wordt berekend aan de hand van de werkelijke
facturen voor de periode september 2015 tot en met augustus 2016. Deze
kostprijs dient gedeeld te worden door het aantal woningen van de groep en
door 12 maanden om zo het maandelijks bedrag per woning te bekomen.
6 – Onroerende voorheffing
Wat is het?
De eigenaar van een woning betaalt jaarlijks een belasting op de onroerende
goederen die hij in eigendom heeft. Het bedrag is afhankelijk van het kadastraal
inkomen van dat onroerend goed.
Een verminderd tarief is mogelijk onder volgende voorwaarden:
- De bewoner heeft minstens twee kinderen ten laste
- of: De bewoner heeft een gezinslid met een ernstige handicap
Is de eigenaar van de woning niet de uiteindelijke bewoner omdat de woning
verhuurd wordt, dan komt de vermindering toe aan de huurder.
Als de huurder van een sociale huisvestingsmaatschappij een verminderde
huurprijs betaalt, dan wordt de vermindering verrekend in de huurprijs.
Betaalt u als huurder van de sociale huisvestingsmaatschappij de maximale
huurprijs, dan wordt de vermindering aan de huurder betaald.
7 - Wijziging gezinssamenstelling:
toetreding tot de huurovereenkomst !
Indien een persoon bij u wilt komen bijwonen moet dit voorafgaand door de
huurder aan de verhuurder ter goedkeuring worden voorgelegd zodat de
maatschappij kan nagaan of de bijwoner voldoet aan de toelatingsvoorwaarden.
 Personen die later toetreden tot een huurovereenkomst moeten voldoen
aan de toelatingsvoorwaarden van het kaderbesluit sociale huur, met
uitzondering van de inkomstenvoorwaarde !!!
De toelatingsvoorwaarden zijn dezelfde als de inschrijvingsvoorwaarden, nl.:
- (Inkomensvoorwaarde)
- eigendomsvoorwaarde
- voorwaarde van taalbereidheid
- voorwaarde van inburgeringbereidheid
- voorwaarde van inschrijving in het bevolkings- of vreemdelingenregister
(personen in het wachtregister zijn niet toelaatbaar)
Gedetailleerde uitleg van deze voorwaarden kunt u vragen aan onze huurdienst.
Als de persoon die wil komen bijwonen niet voldoet aan
toelatingsvoorwaarden is deze niet toelaatbaar tot een sociale woning.
de
Wij dringen er dus op aan ons vooraf te melden wanneer een partner of andere
persoon bij u wenst te komen bijwonen zodat wij alle nodige documenten
kunnen controleren.
8 – Domiciliefraude:
Huurders die een nieuwe bijwoner niet melden of aangeven bij de maatschappij
plegen domiciliefraude, waarvoor de huuropzeg kan gegeven worden
(art.33,§1,3° KSH)
De persoon die zonder toelating komt bijwonen kan geen aanspraak maken om
huurder te worden.
De RWO-toezichthouder kan bij domiciliefraude strafsancties en administratieve
boetes opleggen. Ook kan de maatschappij met terugwerkende kracht uw
huurprijs herrekenen en kan bijkomend, de onterecht genoten sociale korting,
worden gevorderd.
De maatschappij voert geregeld controles uit tegen domiciliefraude (o.a. bij
schriftelijke melding). De controle gebeurt aan de hand van meer gerichte
onderzoeken, zoals daar zijn :
bevraging postbode over briefwisseling / inschakelen van de wijkagent van de
sociale woning en de werkelijk bewoonde woning met de vraag tot onderzoek
met betrekking tot domiciliëring, om na te gaan of iedereen die er ingeschreven
is er effectief woont / verzamelen van bewijzen van nutsvoorzieningen zoals
energieverbruik, waterverbruik,.. / buurtonderzoek en buren bevragen /
(aangekondigd) plaatsbezoek / confrontatie van de huurders met de gedane
vaststellingen / ….
Als er een sterk vermoeden van domiciliefraude is zal de huurder een
(aangetekende) brief krijgen. De huurder zal moeten bewijzen dat hij geen
domiciliefraude pleegt, en zijn situatie regulariseren. Bij de huurders die niet
reageren op onze brieven zal een procedure tot huuropzeg worden opgestart.
Ziet u als inkomen het bedrag van € 99.999 achter uw naam staan, dan is er
sprake van domiciliefraude en moet u uw dossier ter plaatse in onze kantoren in
orde brengen.
9 - Brandverzekering:
De maatschappij Volkshuisvesting heeft als verhuurder een brandverzekering
afgesloten die een clausule van afstand van verhaal op de huurder bevat en
waarin het verhaal van derden is uitgebreid ten voordele van de huurder.
De huurder verbindt er zich toe zijn inboedel te verzekeren.
10 – Interventie hulpdiensten:
Wanneer u een hulpdienst (vb. brandweer, ziekenwagen, …) oproept voor een
persoon en de hulpdienst geen hulp moet geven aan de persoon waarvoor u
belde, dan betaalt u voor de tussenkomst van de hulpdienst.
Wanneer u een hulpdienst belt voor een persoon en de hulpdienst heeft die
persoon moeten helpen, dan betaalt de persoon die geholpen werd de kosten.
11 - Huurwaarborg:
Zoals al eerder werd meegedeeld willen wij u nogmaals bevestigen dat alle
huurwaarborgen werden / worden overgeschreven op een gezamenlijke
rekening bij VMSW (= Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen). Deze
overkoepelende organisatie beheert de gelden volgens de wettelijke
voorschriften.
Bij vertrek / huuropzeg van de huurder zal een detail van de interestberekening
worden afgeleverd.
12 – Huuropzeg:
De huurovereenkomst kan worden opgezegd door de huurder met een
aangetekende brief. De opzeggingstermijn vangt aan op de eerste dag van de
maand die volgt op de maand waarin de huuropzeg werd gegeven.
Voor de huurder die de huurovereenkomst opzegt geldt een opzegtermijn van
drie maanden.
Enige uitzondering:
De opzegtermijn kan op schriftelijke aanvraag worden ingekort tot één maand
voor huurders die opgenomen worden in een woonzorgcentrum of in een
voorziening met residentiële opvang voor personen met een handicap.
De opname moet bewezen worden aan de hand van een kopie van de
overeenkomst met de betreffende instelling. De huuropzeg moet aansluiten bij
de opname in het woonzorgcentrum / voorziening met residentiële opvang.
De huurovereenkomst wordt van rechtswege ontbonden bij het overlijden van
de laatste huurder.
BELANGRIJK
- HUURGELD mag enkel op het Belfius rekeningnummer BE02 7995 5017 8140
betaald worden;
- Betaal uw huurgeld steeds vóór de 10de van iedere maand;
- Vraag een doorlopende opdracht bij uw financiële instelling;
- Niet vergeten om het nieuwe huurbedrag aan te passen voor 2017;
- Als mededeling moet steeds de gestructureerde mededeling ( = OGM
nummer)vermeld worden. Deze mededeling staat bovenaan rechts op uw
huurberekening en bestaat uit 12 cijfers (vb: 123/4567/89123);