Afname-overeenkomst Vernieuwbouw versie 2.0

versie 2.0 januari 2017
Format voor Overeenkomst tussen een professionele verhuurder en een bouwbedrijf om een Vernieuwbouw met Prestatiegarantie te
faciliteren. In het bijzonder een Prestatiegarantie voor energie, die inning van een Energieprestatievergoeding door verhuurder mogelijk
maakt.
Het format is geënt op Vernieuwbouwconcepten met het Stroomversnelling’s Nul op de Meter Keur.
Het format is een handreiking die enkele kwaliteitsnormen contractueel borgt; contractpartijen kunnen het format als basis gebruiken en
moeten het specificeren met enkele eigen keuzes en met informatie die gerelateerd is aan technische kenmerken van de Vernieuwbouw.
AFNAME-OVEREENKOMST
WONING(EN) xx TE xx
PARTIJEN
@, statutair gevestigd te xx, ingeschreven in het handelsregister onder nummer xx, te dezen
rechtsgeldig vertegenwoordigd door xx, hierna te noemen “de Afnemer”.
@, statutair gevestigd te xx, ingeschreven in het handelsregister onder nummer xx, te dezen
rechtsgeldig vertegenwoordigd door xx, hierna te noemen “de Aanbieder”.
OVERWEGENDE DAT
-
huurprijswetgeving vanaf 1 augustus 2016 de mogelijkheid biedt voor bedrijfsmatige
woningeigenaren om meer investeringsruimte te creëren door naast huurinkomsten ook
geldstromen uit energiekosten te kunnen genereren via de Energieprestatievergoeding (EPV);
-
(ondermeer) deze ontwikkeling heeft geleid tot aanbod van Vernieuwbouwconcepten: integrale
vernieuwbouwingen die zijn ontwikkeld door aanbiedende partijen en als geheel, eventueel
aangevuld met opties/extra services, worden afgenomen door woningeigenaren.
Deze concepten kenmerken zich door een Prestatiegarantie op binnenmilieu, comfort en
energie. De Garantie op energieprestatie, Nul op de Meter (NOM) bij gemiddeld gebruik, maakt
het mogelijk voor de woningeigenaren om bij hun huurders een Energieprestatievergoeding te
innen.
-
de Vereniging Stroomversnelling een keur, Nul op de Meter-Keur (NOM-Keur), heeft ontwikkeld
(zie voor meer informatie hierover www.stroomversnelling.nl) voor deze
Vernieuwbouwconcepten om de door de Aanbieders gegarandeerde prestaties, zoals verwoord
in Bijlage 4 Prestatiegarantie, te toetsen en daarmee onder meer de prestatie van de
vernieuwbouwde Woningen en het innen van de Energieprestatievergoeding zekerder te
stellen;
-
de Afnemer @ van plan is om van de Aanbieder @ zijn Vernieuwbouwconcept, met NOM-Keur
van de Vereniging Stroomversnelling, genaamd xx, af te nemen ten behoeve van xx Woningen
in de xx te xx;
-
partijen hun afspraken daarover onderling willen formaliseren en daarin door middel van
deze Overeenkomst wordt voorzien.
Paraaf Afnemer
Paraaf Aanbieder
VERKLAREN ALS VOLGT TE ZIJN OVEREENGEKOMEN:
Artikel 1
versie 2.0 januari 2017
ONDERWERP VAN DEZE OVEREENKOMST
1.1
Deze Overeenkomst heeft betrekking op xx Woning(en) aan de xx te xx.
1.2
“Woning(en)” in de zin van lid 1 van dit Artikel omvat het geheel aan bouw- en installatiedelen,
waarvan de Afnemer eigenaar c.q. appartementsgerechtigde is (bij gestapelde bouw inclusief
algemene ruimten).
Artikel 2
2.1
GESCHIKTHEID VAN DE WONINGEN
De Afnemer acht de Woningen zoals bedoeld in Artikel 1 geschikt voor een Vernieuwbouw
genaamd xx, conform de uitgangspunten van deze Overeenkomst en draagt het risico van
werkzaamheden, materialen en kosten bij het eventueel door de Aanbieder aantreffen van
asbest, zelf aangebrachte voorzieningen, achterstand in onderhoudsconditie conform NEN
2767 (conditiescore xx is uitgangspunt), verontreinigde grond en/of een verminderde constructiekwaliteit in
en bij de Woning(en).
OF (kiezen wat van toepassing is)
2.1
Afnemer heeft Aanbieder (of een gespecialiseerde partij onder verantwoordelijkheid van de
Aanbieder) in en bij de Woning(en) zoals bedoeld in Artikel 1 een onderzoek laten uitvoeren
naar asbest, zelf aangebrachte voorzieningen, de onderhoudsconditie conform NEN 2767
(conditiescore xx is uitgangspunt), verontreinigde grond en de constructiekwaliteit.
Zo nodig heeft de Afnemer werkzaamheden laten uitvoeren door een derde partij of door de
Aanbieder om de Woning(en) geschikt te maken als dat nog niet het geval was. De Aanbieder
heeft deze werkzaamheden uitgevoerd, respectievelijk het werk van een derde partij akkoord
bevonden, en acht daarmee de Woning(en) geschikt voor een Vernieuwbouw genaamd xx,
conform de uitgangspunten van deze Overeenkomst.
OF (kiezen wat van toepassing is)
2.1
Zonodig heeft de Afnemer noodzakelijke werkzaamheden in dit verband geïntegreerd in Bijlage
3 Optielijst van deze Overeenkomst.
De Aanbieder draagt het risico van werkzaamheden, materialen en kosten in geval sprake is
van asbest, zelf aangebrachte voorzieningen, achterstand in onderhoudsconditie conform NEN
2767, verontreinigde grond en/of verminderde constructiekwaliteit in en bij de Woning(en).
Artikel 3
3.1
AFNAME VERNIEUWBOUW
Afnemer neemt Vernieuwbouw genaamd xx af van Aanbieder om deze te laten assembleren
aan de Woningen genoemd in Artikel 1.
Vernieuwbouw genaamd xx betreft een woningverbetering:
Paraaf Afnemer
Paraaf Aanbieder
versie 2.0 januari 2017
[korte, informatieve beschrijving van verbetering aan installaties, gevel, dak, interieur, algemene ruimten en /of terrein].
De kenmerken en de kwaliteit van Vernieuwbouw xx staan beschreven in bijlagen bij deze
Overeenkomst:
- Bijlage 2 Productspecificatie
- Bijlage 4 Prestatiegarantie;
- Bijlage 5 Tekeningen.
3.2
Afnemer maakt daarnaast gebruik van service-uitbreiding en/of opties van @ zoals vastgelegd
in Bijlage 3 Optielijst.
De kenmerken en de kwaliteit van de gekozen Opties staan beschreven in de Optielijst.
(indien van toepassing!)
3.3
Om de Prestatiegarantie te bieden is onderhoud nodig. De Afnemer kiest ervoor om onderhoud
door een derde partij uit te laten voeren.
OF (kiezen wat van toepassing is)
3.3
Om de Prestatiegarantie te bieden is onderhoud nodig. De Afnemer kiest ervoor om onderhoud
(ten behoeve van Prestatiegarantie) plus eventuele andere vormen van technisch beheer en/of
onderhoud (gekozen in de Optielijst), door de Aanbieder te laten uitvoeren. Hiertoe is voor deze
onderhoudsafspraken een aanvullende Bijlage 4A Technisch beheer en onderhoud toegevoegd
die de procesafspraken in voldoende mate beschrijven over de tijdsperiode.
3.4
De Aanbieder verplicht zich de Vernieuwbouw goed en deugdelijk te leveren en te assembleren
met inachtneming van voorschriften en/of wet- en regelgeving van de overheden en
nutsbedrijven.
3.5
De Aanbieder verplicht zich te werken conform het Gedragsprotocol Bewoners en
Bouwdagenstappenplan dat als Bijlage 7 Gedragscode en Bouwdagenstappenplan is
toegevoegd aan deze Overeenkomst.
Artikel 4
PRIJS, BETALING, ZEKERHEID
4.1
Voor Vernieuwbouw xx is de Afnemer een prijs aan de Aanbieder verschuldigd van € xx,-,
inclusief btw, per Woning.
Voor de gekozen service-uitbreiding of andere opties, zoals vastgelegd in Bijlage 3 Optielijst, is
de Afnemer een prijs van € xx,-, inclusief btw, per Woning verschuldigd.
Voor de gezamenlijke Woningen zoals genoemd Artikel 1 betreft dit in totaal een prijs van € xx,, inclusief btw.
4.2
De in deze Overeenkomst genoemde bedragen zijn, tenzij anders aangegeven, inclusief de
daarover verschuldigde omzetbelasting. De Aanbieder is daarbij verantwoordelijk voor de
toepassing van het juiste percentage voor de desbetreffende werkzaamheden op het moment
van ondertekenen van deze Overeenkomst. Wijzigingen in de hoogte van btw-percentages
worden doorgevoerd in de prijs conform de daarbij gebruikelijke van overheidswege
aangegeven overgangsregelingen.
4.3
Wijzigingen van inkoopkosten en -prijzen (door Aanbieder) worden niet verrekend en komen
voor rekening van de Aanbieder.
Paraaf Afnemer
Paraaf Aanbieder
versie 2.0 januari 2017
4.4
Betaling vindt plaats in [xx] termijnen.
Neem termijnen op zoals b.v.:
De 1e termijn is verschuldigd bij het sluiten van deze Afname-overeenkomst en bedraagt: ..%
De 2e termijn is verschuldigd bij start van productie van @ en bedraagt: .. %
De 3e termijn is verschuldigd bij oplevering/inspectie/goedkeuring van @ en bedraagt: ..%
Het (eventueel) resterende bedrag betreft de onderhoudskosten; zie Artikel 4.7.
4.5
Voor iedere termijn van het verschuldigde bedrag zendt de Aanbieder een termijnfactuur aan
Afnemer met een betalingstermijn van twee weken. De door Afnemer aan Aanbieder
verschuldigde omzetbelasting wordt afzonderlijk vermeld.
4.6
Ter zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van deze Overeenkomst stelt
Afnemer ten behoeve van Aanbieder binnen veertien (14) dagen na de sluiting van deze
Overeenkomst een bankgarantie/concerngarantie tot een bedrag van €xx,-.
(toe te voegen naar wens)
4.7
Voor het uitvoeren van de onderhoudswerkzaamheden, nodig voor de Prestatiegarantie, en
eventueel aangevuld met beheer en/of onderhoud in de Optielijst, zijn partijen een vergoeding
per jaar overeengekomen van € xx,- per Woning (inclusief btw, inclusief alle bijkomende kosten,
prijspeil [xx jaartal]. Deze vergoeding wordt jaarlijks geïndexeerd conform [xx afspraak] voor het
eerst op [xx datum]. Betaling van de vergoeding vindt plaats uiterlijk [xx datum] van het
betreffende onderhoudsjaar.
4.8
De kosten voor het uitvoeren van de overeengekomen werkzaamheden (in Productspecificatie,
Optielijst en Prestatiegarantie), worden geacht te zijn inbegrepen in de prijs zoals vastgelegd in
Artikel 4.1 van de Afname-overeenkomst, met uitzondering van:
a.
kosten van werkzaamheden die op het moment van planvorming redelijkerwijs niet te
voorzien waren (zoals gebreken in de fundering);
b.
kosten voor werkzaamheden als gevolg van overmachtsituaties zoals brand, explosie,
natuurrampen of terreurdaden;
c.
kosten voor werkzaamheden als gevolg van vandalisme of oneigenlijk gebruik;
d.
kosten van werkzaamheden die vallen onder het Besluit kleine herstellingen of enige
daarvoor in de plaats tredende overheidsregeling (voor rekening van de huurder)
en worden uitgevoerd op verzoek van de huurder;
e.
kosten van werkzaamheden die vallen onder het Besluit kleine herstellingen of enige
daarvoor in de plaats tredende overheidsregeling (voor rekening van de huurder)
en worden uitgevoerd bij mutatie.
Voor de werkzaamheden als bedoeld onder letters a tot en met c zullen partijen, per
voorkomende situatie, aanvullende schriftelijke afspraken maken binnen de context, geest en
strekking van deze Overeenkomst.
De werkzaamheden als bedoeld onder letter d zullen door de Aanbieder rechtstreeks aan de
huurder in rekening worden gebracht, voor zover niet gedekt door gemaakte
onderhoudsafspraken. Kosten die ten laste van de gemaakte onderhoudsafspraken kunnen
worden gebracht, zullen worden verrekend met de Afnemer. Kosten voor de werkzaamheden
als bedoeld onder letter e worden in rekening gebracht bij de Afnemer, die deze vervolgens als
eigen verantwoordelijkheid verrekent met de vertrekkende huurder (in een eindnota).
OF
De werkzaamheden als bedoeld onder letter d en e worden in rekening gebracht bij de
Afnemer, die deze vervolgens op eigen verantwoordelijkheid verrekent met de huurder.
4.9
Op de in dit Artikel bedoelde termijn- en betalingsregeling is de in Artikel VII (regeling
ketenaansprakelijkheid) van de algemene leveringsvoorwaarden van toepassing. Hiervoor
Paraaf Afnemer
Paraaf Aanbieder
wordt [xx] percentage op de G-rekening gestort. Ook wordt de btw verlegd.
versie 2.0 januari 2017
(toe te voegen naar wens)
Artikel 5
PLANNING EN ACCEPTATIE VERNIEUWBOUW
5.1
De Vernieuwbouw wordt geassembleerd volgens de planning die is opgenomen als Bijlage 6
Planning. Per Woning mag de Vernieuwbouw nimmer langer in beslag nemen dan xx
kalenderdagen. Na uitvoering levert de Aanbieder de desbetreffende Woning(en) op aan de
Afnemer.
5.2
De Afnemer verplicht zich om de Woning(en) zoals bedoeld in Artikel 1 ter beschikking te stellen
conform de planning. Is de terbeschikkingstelling door de Afnemer vertraagd, dan treden
Afnemer en Aanbieder in overleg over een nieuwe planning en vergoedt de Afnemer de kosten
van de vertraging aan de Aanbieder met een vast bedrag van €xx,- per Woning.
5.3
Ontstaat vertraging als gevolg van of gerelateerd aan de in Artikel 2 genoemde
omstandigheden, dan zijn de kosten en gevolgen van vertraging en eventuele extra
werkzaamheden voor rekening van de Aanbieder/Afnemer.
(kiezen wat van toepassing is gerelateerd aan de keuze in artikel 2)
5.4
In geval de Aanbieder de assemblage later start en/of eindigt dan overeengekomen in de
planning van Bijlage 6 Planning, en er is geen sprake van het bedoelde in lid 2 en 3 (mits in lid 3
het risico bij Afnemer ligt), dan volgt een korting van 1% per werkdag op de laatste termijn
betaling zoals beschreven in Artikel 4 lid 4 tot het moment waarop de Afnemer de
Vernieuwbouw accepteert bij het Oplevermoment zoals wordt beschreven in Artikel 5 lid 6.
5.5
Indien de Aanbieder zijn verplichtingen ter zake de planning van de aanvang, voortzetting of
Oplevering zoals beschreven in Bijlage 6 Planning van de Vernieuwbouw niet nakomt, kan de
Afnemer hem schriftelijk aanmanen om zo spoedig mogelijk de uitvoering van de
Vernieuwbouw aan te vangen of te hervatten. De Afnemer is bevoegd de Vernieuwbouw door
derden te laten uitvoeren of voorzetten, als de Aanbieder na verloop van [xx] werkdagen na
ontvangst van de aanmaning, in gebreke blijft. De Afnemer heeft in dat geval recht op
vergoeding van de uit het in gebreke blijven van de Aanbieder voortvloeiende schade en
kosten, waarbij de Afnemer er voor zorgt dat deze kosten zoveel mogelijk worden beperkt. De
Aanbieder kan in dit geval niet worden gehouden aan de in deze Overeenkomst afgesproken
Prestatiegarantie.
5.6
Bij het Oplevermoment, conform planning in Bijlage 6 Planning, stelt de Afnemer vast dat de
Vernieuwbouw goed is uitgevoerd, dat wil zeggen: conform de beschrijving in de bijlagen, en
goed en deugdelijk. De Afnemer tekent bij deze vaststelling voor acceptatie. Of, als de Afnemer
niet accepteert, wordt door Afnemer aan Aanbieder binnen [xx] dagen schriftelijk medegedeeld
welke tekortkomingen de reden van onthouding van acceptatie zijn geweest. Als
Oplevermoment wordt aangemerkt het moment waarop de acceptatie van de Vernieuwbouw
door de Aanbieder is getekend.
Acceptatie door de Afnemer heeft geen invloed op de door de Aanbieder gegeven
Prestatiegarantie.
Paraaf Afnemer
Paraaf Aanbieder
versie 2.0 januari 2017
Artikel 6
PRESTATIEGARANTIE
6.1
De Aanbieder garandeert aan de Afnemer gedurende 10 jaren (tenzij in Bijlage 3 Optielijst, een andere termijn is
afgesproken) na het Oplevermoment van de Woning(en), dat de Vernieuwbouw zoals beschreven in
Artikel 3 voldoet aan de prestaties zoals verwoord in Bijlage 4 Prestatiegarantie.
Deze Garantie geldt alleen onder de voorwaarden dat de Afnemer onderhoud laat uitvoeren
zoals beschreven in het Onderhoudsprotocol (Bijlage 4.1 Onderhoudsprotocol bij Bijlage 4
Prestatiegarantie), dat de huurder en Afnemer de Woonhandleiding (Bijlage 4.2
Woonhandleiding bij Bijlage 4 Prestatiegarantie) naleven en dat er monitoring plaats kan vinden
conform de Monitoringbijlage (Bijlage 4.3 Monitoring bij Bijlage 4 Prestatiegarantie).
6.2
De Afnemer verplicht zich tot bewijslast of het onderhoud ten behoeve van de Prestatiegarantie
is uitgevoerd conform het Onderhoudsprotocol.
Indien de Afnemer bij Artikel 3.3 koos voor onderhoud door een derde partij:
OF
De Aanbieder zal, teneinde de Prestatiegarantie te kunnen geven, de uitvoering van het
onderhoud monitoren.
6.2
Een geldig beroep door de Afnemer op het bepaalde in lid 1 van dit Artikel betreft altijd een
dusdanig herstel van werk of vervanging van producten/installaties/bouwstoffen, zodat weer
volledig en volwaardig aan de Garantie wordt voldaan.
6.3
Bovendien, een geldig beroep door de Afnemer op het bepaalde in lid 1 van dit Artikel betreft de
verplichting tot vergoeding door de Aanbieder van de energiekosten, die de huurder van de
Afnemer moet betalen dan wel reeds betaald heeft aan de energieleverancier als gevolg van
(en ten tijde van) gebreken of tekortkomingen die onder de Garantie vallen. Het staat de
Aanbieder vrij hiervan betalingsbewijs te verlangen.
6.4
Tenslotte, een geldig beroep door de Afnemer op het bepaalde in lid 1 van dit Artikel betreft de
verplichting tot vergoeding door de Aanbieder van de ten onrechte (ten tijde van gebreken of
tekortkomingen) in rekening gebrachte Energieprestatievergoeding door de Afnemer aan de
huurder.
6.5
De bewijslast dat een van de Garanties van lid 1 van dit Artikel niet van toepassing is, berust bij
de Aanbieder.
6.6
Ten behoeve van de monitoring zoals bedoeld in Bijlage 4.3 bij Bijlage 4 Prestatiegarantie
maakt de Afnemer afspraken over de privacybescherming van de huurder met een zogeheten
Bewerkersovereenkomst (Bijlage 8). Bovendien legt de Afnemer in een Bijlage bij de
Huurovereenkomst de toestemming van de huurder voor monitoring vast.
Stemt de Afnemer, al dan niet door weigering van de huurder, niet in met de monitoring, dan
vervalt de Prestatiegarantie van de Aanbieder.
Artikel 7
7.1
LOOPTIJD, ONTBINDENDE VOORWAARDEN, FAILLISSEMENT
Deze Overeenkomst eindigt wanneer partijen aan al hun verplichtingen uit deze Overeenkomst
hebben voldaan.
Paraaf Afnemer
Paraaf Aanbieder
versie 2.0 januari 2017
7.2
Iedere partij kan deze Overeenkomst met onmiddellijke ingang per aangetekende brief
ontbinden, wanneer:
a.
het niet lukt om uiterlijk xx/na xx dagen na ondertekening (kiezen wat van toepassing) de
instemming met de Vernieuwbouw te hebben van ten minste 70% van de huurders in
Woningen zoals bedoeld in Artikel 1;
b.
het lukt niet om uiterlijk xx/na xx dagen na ondertekening (kiezen wat van toepassing) voor de
Vernieuwbouw een onherroepelijke omgevingsvergunning of andere noodzakelijke
onherroepelijke overheidsgoedkeuringen te verkrijgen.
7.3
In geval de situatie uit Artikel 7.2 zich voordoet, ontvangt Aanbieder een vergoeding van € xx,van de Afnemer voor de gedane werkzaamheden.
7.4
Partijen zijn ieder gerechtigd deze Overeenkomst per aangetekende brief met onmiddellijke
ingang te beëindigen, wanneer aan de andere partij surseance van betaling wordt verleend
dan wel de andere partij in staat van faillissement komt te verkeren.
Artikel 8
GESCHILLENBESLECHTING
8.1
Partijen zullen trachten om geschillen naar aanleiding van of in verband met deze
Overeenkomst op te lossen met behulp van mediation overeenkomstig het reglement van de
Stichting Nederlands Mediation Instituut te Rotterdam, zoals dat luidt op de dag van
ondertekening van deze Overeenkomst.
8.2
Indien het onmogelijk is gebleken een geschil op te lossen met behulp van mediation,
waaronder zal zijn begrepen het geval waarin een partij per aangetekende brief aan de andere
partij heeft laten weten het geschil niet door mediation te willen oplossen, zal dat geschil
worden beslecht door arbitrage overeenkomstig de statuten van de Raad van Arbitrage voor de
Bouwbedrijven in Nederland, zoals deze drie maanden voor de dag van sluiting van deze
Overeenkomst luiden.
8.3
In het in het tweede lid omschreven geval bestaat het scheidsgerecht steeds uit drie leden van
de Raad, waaronder een buitengewoon lid, dat als voorzitter van het scheidsgerecht zal
optreden.
Artikel 9
9.1
TOEPASSELIJK RECHT
Op deze Overeenkomst is Nederlands recht van toepassing.
Artikel 10
ALGEMENE VOORWAARDEN
10.1
De algemene leveringsvoorwaarden, die als Bijlage 1 Algemene leveringsvoorwaarden bij deze
Overeenkomst zijn opgenomen, zijn van toepassing op deze Overeenkomst.
10.2
Eventuele door partijen zelf (gebruikelijk) gehanteerde voorwaarden missen uitdrukkelijk
toepassing.
Paraaf Afnemer
Paraaf Aanbieder
versie 2.0 januari 2017
Artikel 11
11.1
BIJLAGEN
Van deze Overeenkomst maken de volgende bijlagen onverbrekelijk onderdeel uit:
Bijlage 1
Algemene leveringsvoorwaarden
Bijlage 2
Productspecificatie
Bijlage 3
Optielijst
Bijlage 4
Prestatiegarantie, inclusief bijlagen:
4.1 Onderhoudsprotocol, 4.2 Woonhandleiding en 4.3 Monitoring
Bijlage 4A
Technisch beheer en onderhoud (indien van toepassing)
Bijlage 5
Tekeningen
Bijlage 6
Planning
Bijlage 7
Gedragscode en Bouwdagenstappenplan
Bijlage 9
Bewerkersovereenkomst (betreffende monitoringdata)
Aldus in tweevoud overeengekomen op xx
………………
Afnemer
Paraaf Afnemer
……………..
Aanbieder
Paraaf Aanbieder