Ontbijtsessie Aansprakelijkheid van de verhuurder

Ontbijtsessie
Aansprakelijkheid van
de verhuurder
Agenda
• Introductie kantoor en deelnemers
• Lezing 1: aansprakelijkheid van de
verhuurder, en hoe sluit je aansprakelijkheid
uit ?
• Lezing 2: Overheidsvoorschriften en
gebreken in het gehuurde
Introductie VDVDK
 Zelfstandig advocatenkantoor (geen
notarissen, fiscalisten e.d.)
 1977 start met John van Diepen
 1990 Maatschap Van Diepen Van der Kroef
Advocaten
 6 vestigingen (Alkmaar, Hoorn, Haarlem, Den
Haag, Amsterdam, Utrecht)
 190 mensen, waarvan
 100 fee-earners
 20 vastgoedrecht advocaten
Introductie deelnemers
Voorstelronde deelnemers
Aansprakelijkheid van de verhuurder
Inleiding
• Verplichting van de verhuurder
• Het begrip gebrek
• De aanspraken van huurder ingeval van
een gebrek aan het gehuurde
• Het uitsluiten van de aansprakelijkheid
van de verhuurder voor een gebrek
De verplichtingen van de verhuurder
• Hoofdverplichting : verschaffen van genot
van het gehuurde in het kader van het
overeengekomen gebruik
– Feitelijk ter beschikking stellen van het gehuurde
en het ter beschikking laten voor de duur van de
overeenkomst ( 7:203 BW)
– Zorgen voor de kwaliteit van het huurgenot ( 7:
204 BW)
7:204 lid 2 BW
“(…) Een gebrek is een staat of een
eigenschap van de zaak of een andere niet
aan de huurder toe te rekenen
omstandigheid waardoor de zaak niet het
genot kan verschaffen dat een huurder bij
het aangaan van de huurovereenkomst
mag verwachten van een goed
onderhouden zaak van de soort als waarop
de overeenkomst betrekking heeft.(…)”
Gebrek
- geobjectiveerd begrip
- verwachtingspatroon van een
doorsnee huurder
- soort zaak als waarop de
overeenkomst betrekking heeft
Gebrek
• Alle genotbeperkingen die niet aan de
huurder zijn toe te rekenen vormen
een gebrek
Gebrek
• Materiële gebreken
• Immateriële gebreken
De gebrekenregeling
De wettelijke gebrekenregeling
preciseert de aanspraken van huurder
– Herstel ( 7:206 BW)
– Huurprijsvermindering (7:207 BW)
– Schadevergoeding voor gevolgschade
(7:208 BW)
– Ontbinding huurovereenkomst 7:231
Huurprijsvermindering
• Vermindering huurgenot ten gevolge
van een gebrek.
• Evenredige huurprijsvermindering.
• Uitzondering.
Herstel 7:206 BW
• Op verlangen van huurder
• Uitzondering
Schadevergoeding 7:208 BW Algemeen
Schade die het gevolg is van een gebrek
en het gebrek kan aan de verhuurder
worden toegerekend
Schadevergoeding I
• Schade als gevolg van een gebrek;
• gebrek was bij het aangaan van de
overeenkomst aanwezig ; en
• verhuurder kende het of behoorde het
gebrek te kennen;
Schadevergoeding II
• Schade als gevolg van een gebrek;
• Gebrek was bij het aangaan van de
huurovereenkomst aanwezig; en
• Verhuurder heeft aan huurder te
kennen gegeven dat de zaak het
gebrek niet had.
Schadevergoeding III
• schade als gevolg van een gebrek;
• gebrek is na de huurovereenkomst
ontstaan;
• het gebrek is aan de verhuurder toe te
rekenen
Exoneraties algemeen I
• Niet in alle gevallen !!
– Grove schuld, opzet en bewuste roekeloosheid
Exoneraties:
Winkelruimte en Kantoorruimte I
• ‘Bekende’ gebreken bij het aangaan van de
huurovereenkomst aanwezig
• 7:206 , 7:207 en 7:208 zijn van semi dwingend recht
• Kan niet ten nadele van huurder worden afgeweken.
• Uitsluiten aansprakelijkheid niet toegestaan.
Exoneratie
Winkelruimte en kantoorruimte II
• ‘Onbekende’ gebreken
• Gebreken die na het aangaan van de
huurovereenkomst zijn ontstaan
• Uitsluiten aansprakelijkheid toegestaan
Exoneratie
Winkelruimte & Kantoorruimte III
• Conclusie:
– Het is niet mogelijk voor een verhuurder om
aanspraken die de huurder heeft, te beperken of
uit te sluiten als het gaat om gebreken die
verhuurder kende of behoorde te kennen.
• Achterliggende gedachte:
– Beschermen van de huurder.
– Een verhuurder die weet of behoort te weten dat
de te verhuren zaak een gebrek heeft, behoort
zijn aansprakelijkheid voor de volgen daarvan
niet te kunnen beperken of uit te sluiten.
Exoneratie
Kantoorruimte & Winkelruimte IV
• Uitsluiten aansprakelijkheid voor
‘bekende gebreken’ via omwegen toch
mogelijk !
– Verhuurder heeft bij het aangaan van de
huurovereenkomst de gebreken
medegedeeld en Huurder heeft deze
gebreken aanvaard; en
Exoneratie
Winkelruimte & Kantoorruimte V
– Subjectiveer het objectief het wettelijke
begrip gebrek;
• Bij een gesubjectiveerd gebrekenbegrip gaat
het om het genot dat ‘deze huurder’ bij het
aangaan van de huurovereenkomst mocht
verwachten.
• Bij een geobjectiveerd gebrekenbegrip gaat
het om het genot dat ‘een huurder in het
algemeen’mag verwachten van een goed
onderhouden zaak van de soort als waarop de
overeenkomst betrekking heeft.
Exoneratie
Kantoorruimte & Winkelruimte VI
• Kom explicitet met huurder overeen
dat bepaalde bekende tekortkomingen
/ gebreken geen gebrek vormen in de
zin van art. 7:204 lid 2.
– Gebrekenregeling is voor bepaalde
tekortkomingen niet van toepassing;
• NB. Gebrekenregeling is voor Kantoorruimte
en Winkelruimte van regelend recht.
Exoneratie
Winkelruimte & Woonruimte VII
• Conclusie :
– Alleen aansprakelijkheid uitsluiten voor gebreken die na
het aangaan van de huurovereenkomst zijn ontstaan en niet
aan verhuurder kunnen worden toegerekend;
– Onderzoek het gehuurde;
– Subjectiveer het begrip + informeer huurder over de
bekende tekortkomingen + laat huurder de gebreken
accepteren;
– Kom overeen dat bepaalde tekortkomingen geen gebrek
kunnen opleveren;
Exoneratie
Woonruimte I
• De Gebrekenregeling is van dwingend
recht.
– Niet ten nadele van de huurder afwijken.
– Niet aansprakelijk voor gebreken aan
voorzieningen of veranderingen die door
huurder zelf zijn aangebracht.
Exoneratie
Woonruimte II
Alleen aansprakelijkheid voor gevolgschade
uitsluiten voor gebreken die na het aangaan van
de huurovereenkomst zijn ontstaan en niet aan
verhuurder zijn toe te rekenen.
Einde
Vragen ?
Contactgegevens
Van Diepen van der Kroef Advocaten
[email protected]
020-5747474
www.vandiepen.com