1 - Paraaf verkoper: Paraaf koper

-1-
CONCEPT KOOPOVEREENKOMST – Torenstraat 6-66 te Dordrecht
CONCEPT d.d. 23 december 2016
De ondergetekenden:
1.
Stichting Woonbron, statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudend te 3014 DB
Rotterdam, Kruisplein 25L, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel
onder nummer 24108291, ten deze gezamenlijk vertegenwoordigd door de heer B. Wijbenga
van Nieuwenhuizen en de heer R. Sitton,
Stichting Woonbron hierna ook te noemen: "Verkoper"
2.
[*],
[*] hierna ook te noemen: "Koper".
OVERWEGINGEN
(A) Verkoper is eigenaar van het Registergoed (zoals hierna gedefinieerd);
(B) De Gemeente Dordrecht heeft Woonbron verzocht het Registergoed de komende 30 jaar te
behouden/niet te slopen vanwege de architectonische waarde van het complex (vroeg
naoorlogse wederopbouw architectuur);
(C) Woonbron onderschrijft deze waardering en heeft een aantal geïnteresseerde partijen
uitgenodigd om een voorstel te doen ter zake het voor eigen rekening en risico kopen en
renoveren van het Registergoed;
(D) In dit verband wordt nadrukkelijk verwezen naar de renovatieverplichting als opgenomen in
artikel 18 van de onderhavige koopovereenkomst, welke in overleg met de Gemeente
Dordrecht tot stand is gekomen;
(E) Koper heeft op [*] te kennen gegeven interesse in koop te hebben en heeft een voorstel
gedaan voor de beoogde renovatie;
(F) Koper is in het kader van de aankoop door Verkoper in de gelegenheid gesteld om due
diligence onderzoek te doen.
(G) Uitgangspunt is dat de verkoop en levering van het Registergoed (zoals hierna gedefinieerd)
plaatsvindt “as is, where is” en derhalve met alle daaraan verbonden rechten en
verplichtingen, in de staat waarin het Registergoed (zoals hierna gedefinieerd) zich op de
leveringsdatum
bevindt.
In
het
kader
van
dit
uitgangspunt
zijn
diverse
aansprakelijkheidsbeperkingen van toepassing. Alle bepalingen van dit koopcontract dienen in
het kader van dit uitgangspunt te worden gelezen en geïnterpreteerd.
(H) Verkoper en Koper hebben vervolgens overeenstemming bereikt over de verkoop en koop van
het Registergoed (zoals hierna gedefinieerd), welke overeenstemming Verkoper en Koper
hierbij wensen vast te leggen.
KOMEN HIERBIJ OVEREEN:
Verkoper verkoopt aan Koper, die van Verkoper koopt:
1. de woonhuizen met schuur en erf, staande en gelegen te Dordrecht aan de Torenstraat 616 (even) en de Torenstraat 18-40 (even), kadastraal bekend gemeente Dordrecht,
sectie G nummer 2909, groot twaalf are;
2. de woonhuizen met erf, staande en gelegen te Dordrecht aan de Torenstraat 44-66
Paraaf verkoper:
Paraaf koper:
-2–
(even), kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie G nummer 2568, groot zes are
veertig centiare;
hierna te noemen: het “Registergoed”.
De koopprijs van het Registergoed bedraagt:
[nader overeen te komen], kosten koper.
De koop is gesloten onder de volgende
BEDINGEN
NOTARIELE AKTE VAN LEVERING
Artikel 1.
De akte van levering zal worden verleden ten overstaan van mr. J. van der Veen, notaris te
Dordrecht, of een plaatsvervanger, hierna te noemen de "notaris" of zoveel eerder of later als
partijen nader zullen overeenkomen.
KOSTEN EN BELASTINGEN
Artikel 2.
1. De overdrachtsbelasting (indien verschuldigd) is voor rekening van Koper. Deze wordt
berekend over de als grondslag geldende waarde van het Registergoed vermeerderd of
verminderd als bepaald in de Wet op belastingen van rechtsverkeer.
Geen omzetbelasting
2. Geen omzetbelasting is verschuldigd wegens de levering van het Registergoed.
Kosten koop en levering
3. De notariële kosten ter zake van deze overeenkomst en de kosten wegens de levering van het
Registergoed, alsmede de over die kosten verschuldigde omzetbelasting zijn voor rekening
van Koper.
Levering binnen periode artikel 13 Wet belastingen van rechtsverkeer
4. De overdrachtsbelasting is overeenkomstig het in deze akte bepaalde voor rekening van
Koper. In het geval voor de berekening van deze belasting een beroep kan worden gedaan op
vermindering van de grondslagwaarde wegens een verkrijging waarop het bepaalde van artikel
13 van de Wet belastingen van rechtsverkeer van toepassing is, geldt het volgende. Koper zal
aan Verkoper uitkeren het verschil tussen het bedrag dat aan overdrachtsbelasting zou zijn
verschuldigd zonder bovenbedoelde vermindering en het werkelijk aan overdrachtsbelasting
verschuldigde bedrag. Het aldus eventueel door Koper aan Verkoper verschuldigde moet
worden uitgekeerd bij de levering, conform artikel 3 (Betaling).
De overdrachtsbelasting welke Koper is verschuldigd over het bedrag dat hij op grond van het
voorgaande heeft vergoed aan Verkoper, komt voor rekening van Verkoper, en is verrekend
met betaling van de koopprijs.
BETALING
Artikel 3.
1. De betaling van de koopprijs en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt plaats via
het kantoor van de notaris.
2. Koper is verplicht het verschuldigde te voldoen vóór het ondertekenen van de akte van
levering door creditering van de bankrekening(en) van de notaris, uiterlijk per de dag van het
ondertekenen van de akte van levering, per valuta van die dag.
3. Uitbetaling vindt niet plaats wanneer de notaris vaststelt dat het Registergoed is belast met
méér inschrijvingen dan bij het verlijden van de akte van levering bekend waren.
Paraaf verkoper:
Paraaf koper:
-3–
WAARBORGSOM, BANKGARANTIE
Artikel 4.
Bedrag van de waarborgsom, bankgarantie
1. Tot zekerheid voor de nakoming van de uit artikel 14 voortvloeiende verplichtingen van Koper
is Koper verplicht uiterlijk 2 weken na ondertekening van deze koopovereenkomst bij de
notaris als waarborgsom een bedrag te storten van: tien procent (10%) van de koopprijs.
In plaats van deze waarborgsom kan Koper desgewenst, tot zekerheid voor de nakoming van
zijn verplichtingen, binnen de hiervoor gemelde termijn, bij en ten genoegen van de notaris
een door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie tot laatstgemeld
bedrag deponeren. Deze bankgarantie dient:
- onvoorwaardelijk te zijn en haar geldigheid te behouden gedurende ten minste één maand
na de (in artikel 1) overeengekomen datum van notariële levering doch uiterlijk tot drie
(3) maanden na ondertekening van deze koopovereenkomst;
afgegeven te zijn aan de notaris door een kredietinstelling met een vergunning in de zin
van de Wet op het financieel toezicht, door een verzekeringsbedrijf met een vergunning in
de zin van de Wet op het financieel toezicht of door een te goeder naam bekend staande
buitenlandse bank, zulks ter beoordeling van de notaris; en
de clausule bevatten, dat de bank op eerste verzoek van de notaris het bedrag van de
garantie aan de notaris zal uitkeren.
Verrekening waarborgsom
2. De waarborgsom zal met de koopprijs worden verrekend, behoudens ontbinding van deze
overeenkomst op grond van een overeengekomen ontbindende voorwaarde en behoudens het
in artikel 14 (ingebrekestelling/ontbinding) bepaalde.
Overige bepalingen
3. Bij niet-nakoming van de bij dit artikel aan Koper opgelegde verplichtingen is artikel 14
(ingebrekestelling/ontbinding) van overeenkomstige toepassing.
4. Over de waarborgsom wordt de rente vergoed welke de notaris van de bank ontvangt over de
kwaliteitsrekening waarop het desbetreffende bedrag is gestort.
AFLEVERING, STAAT VAN HET REGISTERGOED
Artikel 5.
Toestand bij aflevering
1. Het risico voor aanwezigheid van gebreken, zowel zichtbare als niet-zichtbare, is geheel voor
Koper. Koper koopt het Registergoed "as is", dat wil zeggen in de feitelijke en juridische staat
waarin het Registergoed zich op de leveringsdatum bevindt, zodat Koper – behoudens indien en
voor zover er sprake is van een uitdrukkelijke garantie van Verkoper – geen enkel recht en geen
enkele aanspraak jegens Verkoper kan doen gelden in verband met de feitelijke en juridische
staat van het Registergoed. Het Registergoed zal op de datum van levering terstond na het
verlijden van de leveringsakte aan Koper in bezit worden gesteld en door Koper "as is" worden
aanvaard.
Verkoper is verplicht voor het Registergoed zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot
aan het tijdstip van de aflevering, alles behoudens het bepaalde in artikel 13 (risico-overgang
enz.).
Tijdstip aflevering
2. De aflevering van het Registergoed zal in beginsel geschieden bij de ondertekening van de
notariële akte van levering. Indien de aflevering plaatsvindt op een ander tijdstip dan bij de
ondertekening van de notariële akte van levering, eindigt de zorgplicht van Verkoper per het
tijdstip van de aflevering, tenzij anders overeen te komen.
Aflevering leeg en ontruimd.
3. De aflevering van het Registergoed zal geschieden leeg en ontruimd, vrij van huur-, pacht- of
andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming en ongevorderd.
Inspectie
4. Koper heeft het recht het Registergoed vóór de aflevering in- en uitwendig te (doen)
Paraaf verkoper:
Paraaf koper:
-4–
inspecteren.
Bestemming
5. Koper is voornemens en verplicht het Registergoed na renovatie te bestemmen en in gebruik
te nemen en te houden als:
[*]
Elk risico dat dit gebruik of een ander gebruik niet mogelijk of toegestaan blijkt te zijn, is voor
de Koper en verleent de Koper geen enkele aanspraak jegens de Verkoper.
Ouderdomsclausule
6. Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het Registergoed tenminste 50 jaar oud is, wat
betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit en de huidige staat van het Registergoed
gesteld mogen worden, lager kunnen liggen dan bij nieuwere bouwwerken. Tenzij de Verkoper
de kwaliteit gegarandeerd heeft, staat Verkoper niet in voor onder andere het dak, de
fundering, de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, rookkanalen,
de afwezigheid van aantasting door houtworm en/of ander ongedierte casu quo schimmels en
de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken
worden geacht niet als belemmerend te werken op het hiervoor in dit artikel omschreven
normale gebruik van het Registergoed.
Energielabel
7. Verkoper beschikt ten aanzien van het Registergoed over energielabels als bedoeld in het
Besluit energieprestatie gebouwen. Verkoper is verplicht ter gelegenheid van de ondertekening
van de akte van levering de originele energielabels aan Koper te overhandigen.
JURIDISCHE LEVERING
Artikel 6.
1. Het Registergoed zal worden geleverd met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en
vrij van pandrechten, van beslagen, hypotheken en van inschrijvingen daarvan; het
Registergoed wordt geleverd met alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als
heersend erf en met alle kwalitatieve rechten die er aan verbonden zijn.
Juridische lasten; bestaan bekend
2. Verkoper heeft kennis gegeven van alle aan Verkoper bekende lasten uit hoofde van
erfdienstbaarheden als dienend erf en van alle kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en
overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16
Burgerlijk Wetboek (BW) en blijkend en/of voortvloeiend uit:
1
de (laatste) akte(n) van levering;
2
andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd;
3
bevelen en/of beschikkingen die op grond van de Wet Bodembescherming gepubliceerd
zijn in de openbare registers.
Een tekst van de betreffende, bedoelde regelingen bevattende, documenten zijn aan Koper
overhandigd.
Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen.
OVERGANG, OVERDRACHT AANSPRAKEN
Artikel 7.
Alle aanspraken die Verkoper ten aanzien van het Registergoed kan of zal kunnen doen gelden
tegenover derden waaronder begrepen bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s) en
leverancier(s), gaan zodanig over op Koper dat zij mede door Koper geldend gemaakt kunnen
worden per het tijdstip van levering van het Registergoed. Voor zover bepaalde aanspraken alsdan
niet kunnen gelden als kwalitatieve rechten als bedoeld in artikel 6:251 van het Burgerlijk Wetboek
is Verkoper verplicht op eerste verzoek van Koper mee te werken aan een overdracht van die
aanspraken voor zover zij Koper aangaan. Verkoper is tevens verplicht (kopieën van)
garantiebewijzen welke met betrekking tot het Registergoed mochten bestaan aan Koper te
overhandigen en alles te doen wat nodig is om deze mede ten name van Koper te doen stellen.
Paraaf verkoper:
Paraaf koper:
-5–
OVERMAAT, ONDERMAAT
Artikel 8.
Over- of ondermaat van de tot het Registergoed behorende grond zal aan geen van partijen enig
recht verlenen.
VERREKENING ZAKELIJKE BELASTINGEN
Artikel 9.
De zakelijke belastingen met betrekking tot het Registergoed, derhalve niet de gebruikerslasten,
zullen op en per de dag van het ondertekenen van de akte van levering via de notaris worden
verrekend, tenzij anders overeen te komen.
Het betreft hier de volgende lasten :
o
onroerende zaakbelasting krachtens zakelijk recht
o
rioolrecht
o
waterschapslasten e.d.
GARANTIES EN VERKLARINGEN VAN VERKOPER
Artikel 10.
Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6 (aflevering en
juridische levering), het navolgende.
Beschikkingsbevoegdheid
Verkoper is bevoegd tot verkoop en levering van het Registergoed.
Het Registergoed vrij van huur
Het Registergoed zal ten tijde van de aflevering leeg en ontruimd zijn.
Verkoper verklaart ten aanzien van het Registergoed (voor zover aan Verkoper bekend en voor
zover uit de overigens aan Koper redelijkerwijze ter beschikking staande informatie niet anders
blijkt):
Maatregelen overheid
Aan Verkoper zijn van overheidswege of door nutsbedrijven tot op heden ten aanzien van het
Registergoed geen veranderingen of voorzieningen voorgeschreven of aangekondigd, die nog
niet zijn uitgevoerd of van overheidswege zijn uitgevoerd en nog niet zijn betaald.
Betreffende het Registergoed dan wel het gebied waarin het Registergoed is gelegen, is geen
(lopende
adviesaanvraag
voor)
aanwijzing,
danwel
aanwijzingsbesluit
danwel
registerinschrijving bekend
a. als beschermd monument in de zin van artikel 3, 4 of 6 van de Monumentenwet;
b. tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35 van de
Monumentenwet;
c. door de gemeente of provincie als beschermd stads- of dorpsgezicht.
Het Registergoed is niet betrokken in een landinrichtingsplan en is niet ter onteigening
aangewezen; er is geen sprake van leegstand noch van vordering van het Registergoed
krachtens de Huisvestingswet en de uit die wet voortvloeiende regelingen.
Het Registergoed is niet opgenomen in een aanwijzing ex artikel 2 in samenhang met artikel
3, 4 of 5 of artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 3, 4 of 5 noch een
voorlopige aanwijzing als bedoeld in artikel 6 of in artikel 9a, eerste of tweede lid, in
samenhang met artikel 6 van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten.
De gemeente heeft niet vastgesteld een stadsvernieuwingsplan of een leefmilieuverordening in
de zin van de Wet op de Stads- en dorpsvernieuwing en de daaruit voortvloeiende regelingen,
waarin het Registergoed is begrepen.
Publiekrechtelijke beperkingen
Blijkens een kadastraal uittreksel per 21 december 2016 zijn ten aanzien van het Registergoed
geen publiekrechtelijke beperkingen ingeschreven in de Landelijke Voorziening Wet Kenbaarheid
Publiekrechtelijke Beperkingen Onroerende Zaken en de Basisregistratie Kadaster, anders dan:
- met betrekking tot het kadastrale perceel Dordrecht G 2568: Melding, bevel, beschikking of
verordening Wet bodembescherming. Ontleend aan: WKPB 89 datum in werking 11-2-
Paraaf verkoper:
Paraaf koper:
-6–
2009. Betrokken bestuursorgaan: de gemeente Dordrecht.
Er zijn aan Verkoper geen aankondigingen gedaan van (overige) publiekrechtelijke beperkingen
met betrekking tot het Registergoed, van welke aard ook.
Overige garanties
Met betrekking tot het Registergoed is geen rechtsgeding, bindend advies of arbitrage
aanhangig.
Er bestaan ten opzichte van derden geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of
optierecht.
De verschenen termijnen van de hiervoor onder artikel 9 omschreven zakelijke lasten zijn
voldaan.
BEPALINGEN INZAKE VERONTREINIGING.
Artikel 11.
Verkoper verklaart vervolgens:
1.
a.
Het is hem niet bekend dat er feiten zijn, onder meer op grond van:
-
eigen deskundigheid;
-
publicaties in (locale) bladen;
-
een in het verleden uitgevoerd bodemonderzoek;
-
het gebezigde gebruik van het Registergoed,
waaruit blijkt dat het Registergoed in zodanige mate is verontreinigd met giftige,
chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze
verontreiniging ingevolge de thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak
aanleiding zou geven tot sanering of tot het nemen van andere maatregelen.
b.
Het is hem voorts niet bekend dat zich in het Registergoed (ondergrondse)
opslagtanks, zoals olie- en septictanks bevinden.
c.
Het is hem niet bekend dat zich in het Registergoed asbesthoudende of andere voor de
gezondheid schadelijke materialen bevinden. Het is Koper toegestaan een asbest
onderzoek te doen.
2.
Ieder risico op aanwezigheid van eventuele verontreiniging van het Registergoed danwel de
aanwezigheid van asbest en/of andere voor de gezondheid schadelijke stoffen houdende
materialen in het Registergoed is voor rekening van de Koper. Mocht alsnog blijken dat het
Registergoed is verontreinigd danwel dat zich in het Registergoed asbest of andere voor de
gezondheid schadelijke stoffen houdende materialen bevinden, dan zal dit nimmer aanleiding
zijn tot ontbinding van dit koopcontract, tot betaling van enige schadevergoeding of tot
enigerlei verrekening.
INFORMATIEPLICHT Verkoper, ONDERZOEKSPLICHT Koper
Artikel 12.
Afgezien van het hiervoor bepaalde, verklaart Verkoper naar beste weten aan Koper met
betrekking
tot
het
Registergoed
die
informatie
te
hebben
gegeven
die
naar
geldende
verkeersopvattingen door hem ter kennis van Koper behoort te worden gebracht.
Partijen komen overeen, dat Verkoper niet verplicht is Koper te informeren omtrent feiten, die,
onder meer, in verband met de ‘as is, where is’ verkoop van het Registergoed, voor rekening en
risico zijn van Koper. Een en ander is tot uitdrukking gebracht in de Koopprijs. Koper verklaart
uitdrukkelijk door Verkoper voldoende in de gelegenheid te zijn gesteld om naar (de staat van) het
Registergoed onderzoek te doen. Koper verklaart een professionele partij te zijn en dat Koper is
bijgestaan door professionele adviseurs.
Koper aanvaardt uitdrukkelijk de in de Koopovereenkomst vermelde bijzondere lasten en
beperkingen alsmede die bijzondere lasten en beperkingen die voortvloeien uit feiten die aan hem
bekend zijn of aan hem bekend hadden kunnen zijn uit eigen onderzoek. Op basis van de van
Paraaf verkoper:
Paraaf koper:
-7–
Verkoper ontvangen informatie en op basis van uit eigen onderzoek verkregen informatie is Koper
in staat geweest een onafhankelijk oordeel te vormen ten aanzien van de waarde van het
Registergoed en de Koopprijs.
RISICO-OVERGANG, BESCHADIGING
Artikel 13.
1.
Het Registergoed komt eerst voor risico van Koper, zodra de leveringsakte is ondertekend,
tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van dat
moment overgaat op Koper. Verkoper is verplicht het Registergoed tot de feitelijke levering
verzekerd te houden.
2.
Indien het Registergoed vóór het tijdstip van risico-overgang anders dan door toedoen van
Koper geheel of gedeeltelijk verloren gaat of in meer dan geringe mate wordt beschadigd, is
Verkoper verplicht Koper daarvan onverwijld in kennis te stellen en is de Koopovereenkomst
van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier (4) weken nadat het onheil is geschied, maar
in ieder geval vóór de Leveringsdatum:
a.
Koper niettemin uitvoering van de Koopovereenkomst verlangt, in welk geval Verkoper
aan Koper zal overdragen: het Registergoed in de staat waarin het zich alsdan bevindt,
alsmede - zonder enige bijzondere tegenprestatie naast de overeengekomen Koopprijs
- alle rechten, welke Verkoper terzake van vorenbedoelde schade uit hoofde van
verzekering, en/of uit anderen hoofde jegens derden kan doen gelden;
of
b.
Verkoper verklaart de schade vóór de Leveringsdatum, dan wel binnen vier (4) weken
nadat deze is ontstaan, voor zijn rekening te zullen herstellen. De juridische levering
zal alsdan - zo nodig - worden opgeschort tot uiterlijk de dag, volgende op die, waarop
de termijn van vier (4) weken is verstreken. Indien binnen genoemde termijn het
herstel
niet
naar
behoren
plaatsvindt,
heeft
Koper
alsnog
het
recht
de
Koopovereenkomst te ontbinden, mits schriftelijk met bericht van ontvangst en binnen
acht (8) dagen na verloop van bedoelde termijn van vier (4) weken. Maakt Koper geen
gebruik van dit recht, dan zal de juridische levering worden opgeschort totdat de
schade naar behoren is hersteld.
Een ingevolge het bepaalde in artikel 4 gestelde bankgarantie zal, in geval de juridische
levering wordt uitgesteld, door de zorg van Koper, doch voor rekening van Verkoper moeten
worden verlengd.
INGEBREKESTELLING, VERZUIM, ONTBINDING EN BOETE
Artikel 14.
Ingebrekestelling
1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare
tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij
ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin
van het volgende lid.
Verzuim
2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven met
ontvangstbevestiging in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de
nakoming van één of meer van haar verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig
betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie - is
deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen; in dit geval is de partij die in verzuim is na
afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan
de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd; deze boete beloopt
Paraaf verkoper:
Paraaf koper:
-8–
b
drie promille van de koopprijs per dag;
de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en
betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de
koopprijs.
Boete
3. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde
schadevergoeding met rente en kosten.
4. Eventueel over de boete verschuldigde omzetbelasting is daarin begrepen.
5. De notaris zal, na verloop van genoemde termijn van acht dagen :
indien Koper in verzuim is, het bedrag van de door deze verschuldigde boete, indien
Verkoper zulks wenst, aan Verkoper betalen uit de bij de notaris door Koper
onderscheidenlijk een door de bank krachtens een gestelde bankgarantie gestorte
bedragen, voor zover deze daartoe toereikend zijn;
indien Verkoper in verzuim is, de door Koper gestorte bedragen aan hem terug betalen,
danwel de gestelde bankgarantie retourneren.
6. Het is voor de toepassing van dit artikel ter uitsluitende beoordeling van de notaris of de
overeenkomst is nagekomen danwel of één partij of elk van de partijen tekortschiet. Het is
evenzo uitsluitend ter beoordeling van de notaris of de notaris al dan niet kan beoordelen
welke partij tekortschiet. Partijen hebben het recht, gedurende dertig dagen nadat de notaris
het vorenstaande schriftelijk heeft verklaard, zich voor beslechting van het geschil te wenden
tot de bevoegde rechter.
Indien de notaris niet kan beoordelen wie van partijen tekortschiet in de nakoming, gaat de
notaris - behoudens eensluidende betalingsopdracht van beide partijen - niet tot uitbetaling
over. De notaris zal eerst tot uitbetaling overgaan wanneer tussen partijen bij in kracht van
gewijsde gegane uitspraak is komen vast te staan, wie van hen is tekortgeschoten.
Een gestelde bankgarantie dient gedurende die tijd te worden verlengd; bij gebreke daarvan is
de notaris verplicht de bankgarantie te innen.
OPSCHORTENDE VOORWAARDE
Artikel 15.
1.
De bepalingen van deze overeenkomst treden eerst in werking nadat aan alle navolgende
voorwaarde is voldaan:
de huurovereenkomsten met de huidige bewoners zijn beëindigd.
ONTBINDENDE VOORWAARDEN
Artikel 16.
Deze overeenkomst zal, met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk
van de volgende gevallen.
1. De koop is ontbonden, als er tussen het tijdstip van het sluiten van de Koopovereenkomst en
het tijdstip van de juridische levering ten aanzien van gemeld Registergoed een aanwijzing op
grond van de artikelen 2 of 8 van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten of een voorstel op grond
van artikel 6 of 8a van die wet is geschied:
tenzij verkoper ingevolge enig besluit van, danwel enige termijnoverschrijding door, de
betreffende gemeente vrij is tot vervreemding aan Koper,
tenzij een in artikel 10 van genoemde wet gemelde uitzondering van toepassing is.
2. Als het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) aan Verkoper geen
toestemming verleent om tot verkoop en levering van het onderhavige registergoed aan Koper
over te gaan.
3. De koop is ontbonden indien de Raad van Bestuur van Verkoper niet uiterlijk [*] toestemming
heeft verleend om tot verkoop en levering van het Registergoed over te gaan.
BIJZONDERE BEPALINGEN
Paraaf verkoper:
Paraaf koper:
-9–
NIET BEWONERSCLAUSULE
Artikel 17.
Verkoper heeft Koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het Registergoed nooit zelf
feitelijk heeft gebruikt en derhalve Koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen c.q.
gebreken aan het Registergoed waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het Registergoed
zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke
eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van Koper komen en dat bij de vaststelling
van de koopsom hiermee rekening is gehouden. Om dit risico te beperken heeft Verkoper Koper in
gelegenheid gesteld om een bouwkundige inspectie uit te voeren.
RENOVATIEVERPLICHTING, KETTINGBEDING
Artikel 18.
1. Koper is verplicht binnen één jaar na de juridische levering de tot het Registergoed
behorende gevel aan de voor- en achterzijde van de Torenstraat 18-40 en 44-66 te
renoveren naar heden ten daagse normen, waarbij het bestaande gevelbeeld in
stand moet blijven, conform de planning welke zal worden gehecht aan de akte van
levering.
Bij niet-nakoming van deze verplichtingen, anders dan ten gevolge van overmacht
en andere niet aan Verkoper toe te rekenen omstandigheden, verbeurt Koper ten
behoeve van Verkoper een -zonder rechterlijke tussenkomst- opeisbare boete van
vijfhonderdduizend euro (€ 500.000,00), te betalen binnen één maand na daartoe
strekkende aanmaning door Verkoper.
Het in dit artikel bepaalde wordt bij wege van kettingbeding aan Koper
wordt opgelegd, die zulks aanvaardt en zich verplicht om het in dit artikel bepaalde
in elke akte van gehele of gedeeltelijke overdracht van het Registergoed (waaronder
mede begrepen overdracht in economische zin en het vestigen van een beperkt recht
anders dan het recht van hypotheek) aan zijn rechtsopvolger(s) en/of beperkt
gerechtigde(n) ten behoeve van de Verkoper op te leggen, die ten behoeve van deze
laatste aan te nemen en woordelijk in de betreffende akte op te (doen) nemen, bij
overtreding of niet-nakoming waarvan de Koper dan wel zijn rechtsopvolger(s)
en/of beperkt gerechtigde(n) aan Verkoper een onmiddellijk opeisbare boete
zal/zullen verbeuren gelijk aan een bedrag ter grootte van vijfhonderdduizend euro
(€500.000,00), zonder dat daartoe een voorafgaande ingebrekestelling is vereist en
overigens onverminderd het recht van Verkoper nakoming te vorderen.
Koper dient de Verkoper per aangetekende brief op de hoogte te stellen zodra de
herstel- en/of renovatiewerkzaamheden zijn voltooid.
Na ontvangst van dit schrijven en schriftelijke akkoordbevinding door Verkoper is
aan de verplichting zoals gesteld in artikel 18 van deze akte voldaan en vervalt deze
verplichting inclusief kettingbeding tot herstel.
2. Zolang de in dit artikel omschreven renovatie niet naar behoren, zulks te beoordelen
door Verkoper, is uitgevoerd mag Koper het Registergoed niet zonder uitdrukkelijke
schriftelijke toestemming van Verkoper – geheel of gedeeltelijk - verkopen en/of
vervreemden. Onder vervreemden wordt tevens begrepen overdracht in
economische zin en het vestigen van een beperkt recht anders dan het recht van
hypotheek, dan wel het verrichten van (rechts)handelingen die aan vervreemding
gelijk kunnen worden gesteld.
Verkoper kan aan haar toestemming de voorwaarde verbinden dat Koper alsdan –
naast de opvolgende verkrijger als hoofdelijke debiteuren - aansprakelijk blijft voor
de nakoming van bovenomschreven verplichtingen.
Bij niet nakoming van deze verplichting om toestemming van Verkoper te verkrijgen,
verbeurt Koper ten behoeve van Verkoper een direct opeisbare boete ten bedrage
van éénhonderd vijftig duizend euro (€ 150.000,00). In dat geval blijft Koper
tegenover Verkoper aansprakelijk voor de nakoming van bovenomschreven
Paraaf verkoper:
Paraaf koper:
- 10 –
3.
renovatieverplichtingen.
Mede in verband met voormelde renovatieverplichting, wijst Verkoper Koper nadrukkelijk op
de intentie van de Gemeente Dordrecht om het Registergoed ten minste 30 jaar te behouden
vanwege de architectonische waarde van het complex. Het zal Koper van overheidswege niet
worden toegestaan het Registergoed binnen 30 jaar na de juridische levering te slopen of
wijzigingen aan te brengen die grove afbreuk doen aan het karakter van het gebouw zoals die
ten tijde van het tekenen van de onderhavige koopovereenkomst was. Deze bepaling zal
worden geciteerd in de akte van levering en worden ingeschreven in de openbare registers.
TWEE OF MEER KOPERS
Artikel 19.
Ingeval twee of meer personen Koper zijn, geldt het volgende.
a. Het sluiten en de ondertekening van deze Koopovereenkomst door één in de aanhef van deze
overeenkomst genoemde Koper vindt plaats onder het voorbehoud van het aangaan en
ondertekenen van deze Koopovereenkomst door de andere in de aanhef van deze
overeenkomst genoemde Koper.
b. Kopers kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten
uitoefenen; Kopers verlenen elkaar bij deze onherroepelijk volmacht om namens elkaar mee
te werken aan de juridische levering.
c. Kopers zijn hoofdelijk verbonden voor de uit deze overeenkomst voortvloeiende
verplichtingen.
[Indien van toepassing:
BEDENKTIJD
Artikel 20.
1. Gedurende drie dagen nadat een afschrift van dit koopcontract aan Koper ter hand is gesteld,
heeft Koper het recht de Koop te ontbinden.
2. Indien de in het vorige lid gestelde termijn van drie dagen begint of eindigt op een zaterdag,
zondag of algemeen erkende feestdag, wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag
die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. De termijn van drie dagen
wordt daarnaast zoveel verlengd, dat daarin ten minste twee dagen voorkomen die niet een
zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn.]
TERMIJNEN
Artikel 21.
Op de in deze overeenkomst gemelde termijnen is de Algemene Termijnenwet van toepassing.
DOMICILIEKEUZE
Artikel 22.
Deze akte zal berusten ten kantore van de notaris, alwaar partijen ter zake van deze overeenkomst
woonplaats kiezen.
INSCHRIJVING KADASTER
Artikel 23.
Partijen geven geen opdracht aan de notaris om de koop in te schrijven in de daartoe bestemde
openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers door aanbieding van
een afschrift van deze koopovereenkomst aan de bewaarder van het betreffende kantoor van
voormelde Dienst.
Verkoper
Stichting Woonbron
Paraaf verkoper:
Koper(s)
Paraaf koper:
- 11 –
1. B. Wijbenga van Nieuwenhuizen
1. [*]
2. R. Sitton
Plaats: Rotterdam
Datum: …… / …… 2016
Paraaf verkoper:
Plaats:
Datum: …… / …… 2016
Paraaf koper:
- 12 –
NB: ondertekenaars worden verzocht :
alle voorgaande bladzijden;
alle bladzijden van de aan deze akte gehechte of daarbij gevoegde tekst, te voorzien van
paraaf of initialen.
Paraaf verkoper:
Paraaf koper:
- 13 –
Document van waarmerking
De navolgende aan deze overeenkomst gehechte bijlage vormt een onverbrekelijk geheel met deze
overeenkomst.
− Kopie eigendomsbewijs Verkoper
− Verklaring Omtrent Gedrag Kopers
Paraaf verkoper:
Paraaf koper: