Topstadion - The Stadium Consultancy

8/7/2009
Topstadion
van concept tot realisatie
Ben Veenbrink
Football & Technology for a Perfect Match
Brussel, 29 april 2009
Agenda
1. Inleiding
•
•
Ben Veenbrink
The Stadium Consultancy
2. Stappenplan stadion ontwikkeling
3. Casus: Uitbreiding Grolsch Veste
8/7/2009
1.
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
2
INLEIDING
Football & Technology for a Perfect Match
3
1
8/7/2009
1.1 Curriculum Vitae Ben Veenbrink
Eigenaar van The Stadium Consultancy BV
Directeur Euroborg NV, Groningen
Lid van het UEFA Expert Panel “Stadium
Construction & Management”
Medeoprichter van het European Venue
Management Institute (EVMI)
Meer dan 10 jaar ervaring in de stadionbranche
Als consultant betrokken in meer dan 30
stadionprojecten in Europa, Azië, Noord en
Zuid Amerika
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
4
1.2 The Stadium Consultancy
Opgericht in 2006 door Ben Veenbrink
Onafhankelijk en gespecialiseerd adviesbureau:
Stadionontwikkeling van concept tot realisatie
Stadionexploitatie en –management
Project management en opdrachtgeverschap
Enkele referenties:
Euroborg NV: directievoering eigenaar stadion
FC Twente ’65: conceptontwikkeling en opdrachtgeverschap uitbreiding
stadion van 13.500 naar 32.000 zitplaatsen (3 fasen)
AZ: conceptontwikkeling uitbreiding stadion van 17.000 naar 30.000
zitplaatsen
UEFA:
Project monitoring 12 stadionprojecten Euro 2012
Bid Book stadions Euro 2016
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
5
2. STAPPENPLAN STADIONONTWIKKELING
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
6
2
8/7/2009
2.1
Projectmatige aanpak stadionontwikkeling
Definëren van beoogde resultaat aan begin project
Gestructureerde en planmatige ‘project management’ aanpak om
resultaat te bereiken
Volgen van de juiste volgorde (faseren)
Besluitvorming op basis van heldere beslisdocumenten aan einde
van elke fase (beslissen)
Beheersen van het project op de aspecten tijd, geld, kwaliteit,
informatie en organisatie (beheersen)
“Projects fail at the beginning rather than at the end”
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
7
2.2 Doelstelling
Het realiseren van het project binnen
budget en tijd
terwijl tegelijkertijd voldaan wordt
aan de gestelde kwaliteitseisen
(
(veilig,
comfortabel,
f
winstgevend, ‘‘compelling’, duurzaam en
milieuvriendelijk
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
8
2.3 Definitie van een Project
“Projecten bestaan niet, men moet ze creëeren”
Projecten hebben een begin en een einde
Projects hebben een eindige tijdspanne, met een duidelijke start en
een einde
Projecten zijn uniek
Projecten zijn multidisciplinair
Projecten zijn complex, onzeker en kostbaar
Projecten hebben slechts een klant of opdrachtgever
Projecten zijn essentieel voor de betrokkenen
Projecten zijn beheersbaar vanuit een punt
► de ontwikkeling van een stadion is een project
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
9
3
8/7/2009
2.4 Projectmanagement aanpak
Bestaat uit 3 kernelementen:
1.
2.
3.
faseren
beslissen; en
beheersen
Werkwijze van abstract naar detail (denken,
(denken organiseren &
realiseren)
Kan gebruikt worden voor allerlei werkzaamheden, in het bijzonder
bouw, maar
Kan niet gebruikt worden voor processen met een ongedefinieerd
einde (R&D, onderhandelingen, verkooptrajecten); en
is zinloos voor routine klussen
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
10
2.5 Faseren in 6 fases
Initiatie
Definitie
Ontwerp
(idee)
(wat)
(hoe)
Voorbereiding
(hoe te maken)
Realisatie
Operatie
(maken)
(in stand
houden)
Initiatie: idee conceptie en vaststellen van het (beoogde)
projectresultaat
Definitie: beschrijven wat de beoogde prestatie van het project is
(functionele / operationele eisen)
Ontwerp: definiëren hoe de beoogde oplossing voldoet aan de
eisen
Voorbereiding: Definiëren hoe het resultaat te maken
Realisatie: werkelijke maken van het project resultaat
Operatie: in stand houden van het project resultaat
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
11
2.6 Beslissen
De project trechter
Initiatie
Definitie
Ontwerp
Voor
bereiding
Realisatie
Materialisering
Oplossing
O
i
Operatie
In stand
houden
Detailering
Alternatieve gebruik- en
instandhoudingeisen
vallen af
Alternatieve realisatie
mogelijkheden vallen af
Eisen
Project
Alternatieve oplossingen vallen af
Alternatieve eisen vallen af
Alternatieve projecten vallen af (site bekend
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
12
Stadium Design & Technology
Warsaw 16th of April 2008
4
8/7/2009
2.7 Beheersen
1. Tijd: realiseren van het project binnen de deadline
Opstellen van een planning met kritiek pad en standlijn
Toewijzen van resources (kwantitatieve en kwalitatieve)
2. Geld: realiseer het project binnen budget
Stel een budget op
Controleer op kosten en stel inkomsten zeker
3. Kwaliteit: realiseer het afgesproken project resultaat
Stel kwaliteitseisen op
Kom overeen door wie, hoe en wanneer de kwaliteit vergeleken zal worden
De kwaliteit is alleen goed als aan het de vooraf overeengekomen eisen voldoet !!!
4. Informatie: informeer relevante partijen
Over project resultaat and activiteiten
Opstellen van beslisdocumenten
Documentenbeheer
Communicatie = externe informatie
5. Organisatie: wie neemt deel?
Wie neemt deel aan het project en zijn relevante omgeving
Opstellen van taken en verantwoordelijkheden
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
13
2.7 Beheersen
Kwaliteit
Geld
Tijd
project
Informatie
8/7/2009
Organisatie
Football & Technology for a Perfect Match
14
2.8 Definitie fase: sleutel tot succes
Begin bij het begin en niet bij het ontwerp !!!!
Hardware ontwikkeling
(het gebouw)
Business
plan
Programma
van Eisen
Software ontwikkeling:
Conceptueel
ontwerp
7-8-2009
Football & Technology for a Perfect Match
(the operationele organisatie
& contracten)
15
5
8/7/2009
2.9 Typische fouten bij stadionprojecten
stadionprojec
Ambitieniveau en uitgangspunten niet vastgelegd
Geen duidelijk concept gekozen (geen vlees noch vis)
Beginnen met een ontwerp, geen programma van eisen
Programma van eisen niet gebaseerd op business plan
V tb l f
Voetbalsfeer
en inbreng
i b
ontbreekt
tb kt (b
(betrek
t kd
de supporters)
t )
Niet alle belanghebbenden betrokken in project
Gebruikskosten vs. investeringskosten (life cycle management)
Geen ambitie en durf (nieuw stadion effect)
Geen prijsplafond in bouwcontract
Vermijd wijzigingen in ontwerp gedurende bouw
Exploitant(en) niet of pas laat betrekken in project
Stadion is niet klaar wanneer de bouw klaar is (software !)
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
16
3. CASUS: GROLSCH VESTE
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
17
3.1 Achtergrond informatie
Voorheen Arke Stadion (13.500 zitplaatsen)
Gebouwd in 1998, gelegen in Enschede op grens met Hengelo
Gebouw bestaat uit 2 onderdelen:
Stadion
Bedrijvencentrum (kantoorruimte en bedrijvenunits)
Eigenaar: Gemeente Enschede (bedrijvencentrum) + CV (stadion)
Bespeler stadion: FC Twente ’65
FC Twente is (sub)top Nederlandse eredivisie(2x bekerwinnaar)
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
18
6
8/7/2009
3.2 Doelstelling FC Twente
Structurele positie verwerven in de subtop Eredivisie(plaatsen 4 t/m
6)
Minimaal één keer in de 3 jaar deelnemen aan een Europese
competitie
Minimaal één keer in de 3 jaar halve finale KNVB-Beker
KNVB Beker
► vergroting van de begroting essentieel
► uitbreiding stadion voorwaarde
8/7/2009
3.3
Football & Technology for a Perfect Match
19
Uitgangspunten uitbreiding
Stadion capaciteit 13.500 zitplaatsen
Stadion voldoet niet aan UEFA eisen (Elite stadions)
Hoofdtribune is Noordoost ipv West
Regeninslag op business tribune
Hoofdcamera
positie
op
H fd
iti aan overzijde
ijd maar persplaatsen
l t
hoofdtribune
Beperkte mogelijkheden verdere ontwikkeling business segmenten
Door bedrijvencentrum Drienerlo zijn uitbreidingsmogelijkheden
hoofdtribune beperkt
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
20
3.4 Doelstelling uitbreiding
Vergroten van stadion capaciteit naar 25.000
Binnen huidige MER/VER
Vergroting van begroting van € 16,5 naar € 26 miljoen
Mogelijkheid tot verdere groei capaciteit in toekomst
Verbetering voor alle doelgroepen in stadion (Support groep
groep, TOS,
TOS
Gouden Aktie, Vak-P, SSC)
Creëren van nieuwe segmenten (premium seats, NBS)
Verbeteren exploitatie niet wedstrijddagen
Voldoen aan hoogste UEFA eisen (Elite stadions)
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
21
7
8/7/2009
3.5 Oplossingsrichting
Verplaatsen hoofdtribune naar overzijde (P2)
Geen beperkingen uitbreiding (lounges, restaurants)
Parkeervoorziening voor deur
VIP-, media-, spelersfaciliteiten in dezelfde tribune
Bouw 2e ring
g bovenop
p bestaande bouw
Zichtlijnen C>90mm
L-vorm zodat in toekomst U- en O-uitbreiding mogelijk is
Vergroten van business segment
Basis voor financiering
UEFA Elite criteria
8/7/2009
3.6
Football & Technology for a Perfect Match
22
Business plan
Verdubbeling TOS door verplaatsing naar nieuwe tribune
2.100 m2 lounge
Verbeterde toegang door meer opgangen
Te exploiteren op niet wedstrijddagen voor conferenties, vergaderingen, feesten
en partijen
Ruimte voor Support Groep
eigen box en tribune plaatsen
Restaurant (600 plaatsen nieuwe zijde)
Gouden Talenten krijgen oude TOS ruimte
Premium seats krijgen oude ruimte Gouden Talenten
Nieuwe ruimte oude zijde voor NBS
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
23
3.6 Business plan
Skyboxen
VIP-boxen
TOS+ (business-seats)
TOS
G d Aktie
Gouden
Akti
New Business Society
Premium seats
Seizoenkaarten
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
+ 28
+4
+ 365
+ 415
+ 200
+ 260
+ 1.390
+ 7.000
totaal 51
totaal 4
totaal 790
totaal 1.270
t t l 600
totaal
totaal 260
totaal 1.390
totaal 17.250
24
8
8/7/2009
3.7 Ontwerp
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
25
3.8 Dwarsdoorsnede en bouwmethode
1.
huidig spant
24-6-2008
26
3.8 Dwarsdoorsnede en bouwmethode
spelers / algemene functies
2.
uitbreiding begane grond
24-6-2008
27
9
8/7/2009
3.8 Dwarsdoorsnede en bouwmethode
TOS lounge
spelers / algemene functies
3.
uitbreiding 1e verdieping – TOS lounge
24-6-2008
28
3.8 Dwarsdoorsnede en bouwmethode
restaurant
TOS lounge
spelers / algemene functies
4.
uitbreiding 2e verdieping – restaurant
24-6-2008
29
vide
skybox
restaurant
TOS lounge
spelers / algemene functies
5.
uitbreiding 3e verdieping – skybox
24-6-2008
30
10
8/7/2009
omloop
skybox
restaurant
TOS lounge
spelers / algemene functies
6.
uitbreiding 4e verdieping – omloop
24-6-2008
31
techniek
omloop
skybox
restaurant
TOS lounge
spelers / algemene functies
7.
uitbreiding 5e verdieping – techniek
24-6-2008
32
3.8 Dwarsdoorsnede en bouwmethode
dakspant
techniek
omloop
skybox
restaurant
TOS lounge
spelers / algemene functies
8.
dakspant
24-6-2008
33
11
8/7/2009
3.8 Dwarsdoorsnede en bouwmethode
dakspant
techniek
omloop
skybox
restaurant
TOS lounge
spelers / algemene functies
9.
sloop bestaand dakspant
24-6-2008
34
3.8 Dwarsdoorsnede en bouwmethode
dakspant
techniek
omloop
skybox
restaurant
TOS lounge
spelers / algemene functies
10.
toevoegen treden skyboxen
24-6-2008
35
3.8 Dwarsdoorsnede en bouwmethode
dakspant
techniek
omloop
skybox
restaurant
TOS lounge
spelers / algemene functies
11.
toevoegen treden 2e ring
24-6-2008
36
12
8/7/2009
3.8 Dwarsdoorsnede en bouwmethode
dakspant
techniek
omloop
skybox
restaurant
TOS lounge
spelers / algemene functies
12.
totale doorsnede
24-6-2008
37
3.9 Plattegrond – niveau BG
24-6-2008
Netpluswork
38
3.9 Plattegrond – niveau 1
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
39
13
8/7/2009
3.9 Plattegrond – niveau 2
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
40
3.9 Plattegrond – niveau 3
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
41
3.9 Plattegrond – niveau 4
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
42
14
8/7/2009
3.9 Dak
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
43
3.10 Tijdsplanning
01-10-’06 Initiatie fase: ambitieniveau en doelstellingen
01-11-’06 Definitie fase: PvE, business plan, conceptueel ontwerp
01-01-’07 Ontwerp fase: bouwteam VO, DO, Bouwaanvraag
01-06-’07 Voorbereiding fase: contractvorming
01-10-’07
Voorbereiding
bouwrijp
01 10 ’07 V
b idi fase:
f
b
ij maken
k
21-12-’07 Voorbereiding fase: afgifte bouw- en milieuvergunning
01-01-’08 Realisatie fase: start bouw
13-09-08 Realisatie fase: voetbalgereed
01-12-’08 Realisatie fase: oplevering
01-01-’09 Operationele fase
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
44
3.11 Geld - Investeringskosten
Investeringsko
Bouwkosten
€ 30 miljoen
Grond & leges
€ 2 miljoen
Aankoop Stadion CV en Drienerlo
€ 4,4 miljoen
Inrichting (horeca, kantoren en com. ruimtes)
€ 6 miljoen
Ad i en overige
Advies
i kkosten
t
€ 2,5
2 5 miljoen
ilj
TOTAAL
~ € 45 miljoen
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
45
15
8/7/2009
3.11 Geld - Financiering
Lening Gemeente Enschede
Investeerders
Commerciële lening bankconsortium
TOTAAL
8/7/2009
€ 20 miljoen
€ 10 miljoen
€ 15 miljoen
€ 45 miljoen
Football & Technology for a Perfect Match
46
3.12 Projectorganisatie
RVC
FC Twente ‘65
Gedelegeerd
opdrachtgever
Ben Veenbrink
Bouwcombinatie
VOF (Te Pas –
Dura – Trebbe)
Ontwerpteam
IAA Architecten
8/7/2009
Matrix Installatieadviseurs
Aveco de Bondt
Football & Technology for a Perfect Match
Imtech
W-installaties
Winkels
E-installaties
47
3.13 Kwaliteit:
Kwaliteit: het resu
resultaat
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
48
16
8/7/2009
3.14 Vervolg
Fase 2
Dichtbouwen ruimtes tribune korte zijde, 3 verdiepingen, totaal 6.400m2 BVO
Commerciële ontwikkeling GOS: Gezondheid (kliniek), Onderwijs (ROC / JC
College en Sport
FC Twente is mede-ontwikkelaar, eigendom wordt verkocht
St t bouw
Start
b
1 juni
j i 2009
Fase 3
Uitbreiden L-vorm naar U-vorm
5.500 extra zitplaatsen, 29.500 totaal
Start project: 1 mei 2009 (planvorming)
Start bouw (gepland) 1 maart 2010,
oplevering 1 september 2010
Fase 4
Dichtbouwen gracht
2.000 extra zitplaatsen, 31.500 totaal
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
49
VRAGEN ??
The Stadium Consultancy BV
T +31 35 5233342
Postbus 154
F +31 35 5233343
1400 AD Bussum
E [email protected]
Nederland
W stadiumconsultancy.com
8/7/2009
Football & Technology for a Perfect Match
50
17