De WOZ-waarde van niet-woningen

De WOZ-waarde van niet-woningen
Wat is een niet-woning?
Onder niet-woningen verstaan we alle onroerende zaken die niet tot woning dienen. Hiertoe behoren
onder andere: bedrijven, kantoren, winkels, loodsen, trafo’s, stations, parkeergarages, stadions,
ziekenhuizen, kerken, en zo voort.
Voor het gemak worden dit soort objecten hier verder aangeduid met de verzamelnaam nietwoningen.
Wat betekent WOZ-waarde?
De WOZ-waarde wordt vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (afgekort: Wet
WOZ). Deze wet bepaalt dat een gemeente een waarde moet bepalen voor alle onroerende zaken die
binnen de gemeentegrens liggen.
Waarvoor dient de WOZ-waarde van een niet-woning?
De gemeente gebruikt de WOZ-waarde als basis voor de onroerende-zaakbelastingen (afgekort:
OZB).
Het waterschap gebruikt de WOZ-waarde als basis voor een waterschapsbelasting. Deze belasting
noemt men ook wel de waterschapsomslag voor gebouwde onroerende zaken. Ongebouwde
onroerende zaken, zoals percelen grond, vallen dus niet onder deze belasting.
De Rijksbelastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor het vaststellen van de aanslagen
inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting (IB en Vpb). De hoogte van de WOZ-waarde bepaalt
de fiscale afschrijvingsmogelijkheden van de onroerende zaak.
Het is de bedoeling dat de WOZ-waarde in de toekomst een nog grotere maatschappelijke rol gaat
spelen. Voor banken kan de WOZ-waarde bijvoorbeeld een uitgangspunt zijn bij het afsluiten van een
hypotheek en voor verzekeringsmaatschappijen kan de WOZ-waarde een rol spelen bij het afsluiten
van opstalverzekeringen.
Hoe wordt de WOZ-waarde van een niet-woning bepaald?
Niet-woningen worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer of op de gecorrigeerde
vervangingswaarde. Volgens de Wet WOZ is hoogste van die twee waarden de WOZ-waarde.
Formeel gesproken moeten voor een niet-woning dus twee waarden worden bepaald, waarna de
gemeente de hoogste kiest als WOZ-waarde. Meestal zal echter van tevoren wel duidelijk zijn welke
waarde het hoogst is. Er hoeven dan niet twee taxaties te worden verricht.
Waarde in het economische verkeer
Vergelijkingsmethode
Het begrip waarde in het economische verkeer betekent eenvoudig gezegd: de vrije verkoopwaarde
van het pand. Met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de
WOZ-waardering geen rekening gehouden. Het pand wordt gewaardeerd alsof u het volledig
eigendom van de woning in handen heeft. Voor het vaststellen van de waarde in het economisch
verkeer wordt vaak gebruik gemaakt van verkoopcijfers van vergelijkbare panden uit het kadaster. In
het kadaster worden immers de meeste verkopen van onroerende zaken ingeschreven.
Huurwaardekapitalisatiemethode
Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van niet-woningen wordt vaak ook nog
vergeleken met huurcijfers van vergelijkbare panden. Van niet-woningen zoals bijvoorbeeld winkels en
kantoren zijn veelal huurprijzen bekend. Door deze huren te analyseren kan een gemiddelde
huurwaarde worden berekend voor een bepaald type niet-woning. De huurwaarde wordt
vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Deze factor drukt uit hoeveel maal de jaarhuurwaarde
men bij verkoop bereid zou zijn te betalen voor het pand. Bij het bepalen van de factor wordt rekening
gehouden met zaken als inflatie, de rentestand, de staat van onderhoud, verzekering, belasting en
beheerskosten. Deze berekenmethode wordt de huurwaardekapitalisatiemethode genoemd.
Discounted cashflow methode.
Een andere methode voor het berekenen van de waarde in het economische verkeer van een nietwoning is de discounted cashflow methode. Deze methode wordt soms gebruikt bij de waardering van
onroerende zaken die slecht met elkaar zijn te vergelijken en waarvan weinig koop- of huurgegevens
bestaan. Zoals horecaobjecten en hotels en dergelijke.
Deze methode werkt -simpel gezegd- als volgt. Het saldo van de toekomstige inkomsten en uitgaven
van een bedrijf wordt berekend, waarbij men in beginsel uitgaat van een periode van 20 jaar.
Uitgaande van het geldende rendement op staatsleningen wordt vervolgens bekeken welk bedrag
men nu zou moeten reserveren, om over twintig jaar het berekende saldo te hebben gespaard. Dat
bedrag is dan de waarde die onroerende zaak nu vertegenwoordigt. Deze methode noemt men ook
wel de netto-contantewaardemethode.
Gecorrigeerde vervangingswaarde
Vervangingswaarde
De gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak wordt bepaald door uit te gaan van
de herbouwwaarde van die zaak. Dit is het bedrag dat moet worden betaald om een vergelijkbaar
nieuw object te bouwen. Vervolgens moet overeenkomstig de leeftijd van het pand op de
herbouwwaarde worden afgeschreven. Die afschrijving kan worden gesplitst in twee soorten
afschrijving: een afschrijving door technische veroudering van het pand en een afschrijving door
functionele veroudering van het pand.
Technische veroudering
Bij de berekening van de technische veroudering wordt rekening gehouden met de leeftijd van het
gebouw, de verwachte levensduur (hoe oud kan het pand worden) en de restwaarde van het pand
(wat is het pand nog waard aan het eind van de levensduur).
Functionele veroudering
Bij het bepalen van de functionele veroudering wordt rekening gehouden met economische
veroudering (in hoeverre is er maatschappelijk gezien nog behoefte aan het pand), verandering van
bouwwijze (kan er nu goedkoper worden gebouwd), belemmering in gebruiksmogelijkheden (kan het
pand nog optimaal worden benut) en excessieve gebruikskosten (bijzondere onderhoudskosten) van
het pand.
Grondwaarde
De gecorrigeerde vervangingswaarde van de grond die bij de onroerende zaak behoort wordt bepaald
door uit te gaan van de prijs die de gemeente in rekening brengt bij verkoop of uitgifte van die grond.
Het moet dan gaan om grond met een vergelijkbare bestemming.
Benuttingswaarde
De benuttingswaarde is een bijzondere vorm van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Bij onroerende zaken met een cultuurhistorische betekenis, zoals kerkgebouwen, moet de
gecorrigeerde vervangingswaarde zodanig worden vastgesteld dat deze gelijk is aan de waarde die
het pand heeft voor de eigenaar. Het gaat daarbij om de waarde, los van de cultuurhistorische
elementen van het pand.
Bedrijfswaarde
Ook de bedrijfswaarde is een bijzondere vorm van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Bij bedrijven kan er in bepaalde gevallen aanleiding zijn om de gecorrigeerde vervangingswaarde
zodanig vast te stellen dat deze gelijk is aan de bedrijfswaarde van de onroerende zaak.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde van de onroerende zaak dient rekening te worden gehouden
met lage of hoge winsten en winstverwachtingen als gevolg van ontwikkelingen in de economische
omstandigheden of ontwikkelingen in de betreffende bedrijfstak. Daarnaast moeten ook
omstandigheden die de onderneming en daarmee het object zelf betreffen in de waardering worden
betrokken. Al deze factoren moeten in de correctiefactor voor functionele veroudering worden
verwerkt.
Rijksmonumenten
Een aparte groep onroerende zaken vormen de Rijksmonumenten. Deze moeten volgens de Wet
WOZ altijd op de waarde in het economische verkeer worden gewaardeerd. Niet alleen woningen
kunnen Rijksmonument zijn, maar denk hierbij bijvoorbeeld ook aan een oud uniek grachtenpand, een
kerk of een schouwburg.
Waardepeildatum
De waardering van niet-woningen in het kader van de Wet WOZ gebeurt altijd naar een bepaalde
waardepeildatum. Dit betekent dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald, zoals die zou
zijn geweest op een bepaalde datum.
Voor de WOZ-beschikking die in 2015 wordt genomen geldt als waardepeildatum 1 januari 2014. Eén
jaar tevoren dus.
Vrijstellingen
In de Wet WOZ is geregeld dat sommige (delen van) niet-woningen niet behoeven te worden
gewaardeerd. De doelstelling van deze regeling is dat er geen waarde behoeft te worden toegekend
aan (delen van) WOZ-objecten, waarvan de waarde voor de gemeente of het waterschap niet van
belang is. Het betreft vrijstelling van de volgende (delen van) onroerende zaken:
- bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond (land- en bosbouw)
- kerken (ook voor openbare bezinningsbijeenkomsten van levensbeschouwelijke aard)
- Natuurschoonwetlandgoederen
- natuurterreinen
- openbare land- en waterwegen
- waterverdedigings- en waterbeheersingswerken in beheer bij publiekrechtelijke rechtspersonen
- riool- en ander afvalwater in beheer bij publiekrechtelijke rechtspersonen
- werktuigen.