Dienst - Raad053

Voorstel GEMEENTERAAD
VII - B
Stuknummer
13712
Programma
Ruimtelijke ontwikkeling
Onderwerp
Vestiging voorkeursrecht Usseler Es
Dienst
Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer
Corsanummer
In te vullen door opsteller stuk.
Enschede
6 januari 2008
Wij stellen u voor te besluiten
1. De zienswijze van Tennet TSO B.V., gevestigd aan de Utrechtseweg 310 te Arnhem, namens Saranne B.V.
ontvankelijk doch ongegrond te verklaren
2. Op grond van artikel 5 Wet voorkeursrecht gemeenten gronden aan te wijzen waarop de artikelen 10-24, 26
en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn; de gronden zijn vermeld op de bij dit
voorstel behorende tekening, genaamd “Wet voorkeursrecht gemeenten, Usseleres”, d.d. 25 augustus 2008
en de bij dit voorstel behorende lijst van percelen, zulks voor een periode van drie jaren, tenzij binnen deze
periode het voorkeursrecht op grond van een vastgestelde structuurvisie, projectbesluit of bestemmingsplan
wordt verlegd.
Toelichting op het voorstel
1. Relatie met programma/beleidskader/wettelijke taak/bestuurlijke geschiedenis
De gemeente Enschede wil een nieuw bedrijventerrein realiseren ten zuidwesten van de stad Enschede op het
noordelijke deel van De Usseler Es (ten noorden van de Rijksweg 35). De Usseler Es wordt een modern
gemengd bedrijventerrein.
Het nieuwe bedrijventerrein moet voorzien in de behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen binnen de gemeente
Enschede. Voor de behoefte die niet binnen de bestaande bedrijventerreinen opgelost kan worden, is de
Usseler Es aangewezen als gebied waarbinnen maximaal 60 ha netto bedrijventerrein beschikbaar moet
komen.
Ten behoeve van de ontwikkeling is een Stedenbouwkundig- en Beeldkwaliteitplan vastgesteld, is een
Voorontwerp-bestemmingsplan vrijgegeven voor ambtelijk vooroverleg en is een MER opgesteld.
Het gebied is deels eigendom van de gemeente. Er zijn echter nog percelen die nog moet worden aangekocht
door de gemeente. Omdat de huidige eigenaren niet tot realiseren wensen over te gaan en de gemeente de
gronden zelf wenst uit te geven, is verwerving noodzakelijk. Ook bestaan er in het gebied zogenaamde
terugkooprechten voor verkopers die in het verleden aan derden hebben verkocht. Om deze terugverkopen
tegen te gaan is een voorkeursrecht gewenst die dit blokkeert. U wordt daarom voorgesteld een voorkeursrecht
te vestigen op percelen in de Usseler Es. Hierdoor kan de gemeente gronden in eigendom verwerven onder de
voorwaarden zoals genoemd in de Wet voorkeursrecht gemeenten. De gronden die thans worden aangewezen
zijn bedoeld ten behoeve van bedrijventerrein.
In het verleden (op 29 mei 2000) heeft de gemeenteraad al eens een voorkeursrecht gevestigd op grond van
artikel 8 Wet voorkeursrecht gemeenten (oud) 1. Dat voorkeursrecht was voor twee jaar geldig en had binnen die
termijn moeten worden bestendigd op grond van een (ontwerp)structuur- of bestemmingsplan. Dit is niet
gebeurt en ons college heeft daarom het toen gevestigde voorkeursrecht op 21 januari 2003 vervallen
verklaard. Dit oude voorkeursrecht staat niet in de weg aan een hernieuwde aanwijzing.
2. Situatieschets, probleemstelling, doelstelling
De Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) stelt een tweetal eisen aan de aanwijzing tot het
voorkeursrecht, namelijk een toekomstige niet-agrarische bestemming en een toekomstige bestemming die
afwijkt van het huidige gebruik.
Aan een deel van de aangewezen gronden, wordt de bestemming “bedrijventerrein, infrastructuur en
aanverwante bestemmingen” toegedacht met de daarbij behorende functies en bestemmingen, alle eventueel
nader uit te werken.
Alleen gronden waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming komen voor een aanwijzing
in aanmerking. Het huidige gebruik en de toekomstige bestemming zijn, volgens de wetsgeschiedenis en de
1
Dit is de wet van vóór 1 juli 2008.
TJZ, W.H.F. Gerritsen (5612)
rechtspraak, eveneens van elkaar afwijkend als de toekomstige bestemming vergelijkbaar maar beter of
intensiever is dan het huidig gebruik. Wij zijn van mening dat de toekomstige bestemming van de aangewezen
gronden afwijkt van het huidig gebruik, immers de gronden zijn niet als “bedrijventerrein, infrastructuur en
aanverwante bestemmingen” in gebruik. Uw Raad is bevoegd het voorkeursrecht op grond van artikel 5 Wvg te
vestigen.
Redenen voor vestiging voorkeursrecht:
Wij wensen bij gebiedsontwikkeling Usseler Es de regie te voeren om te kunnen komen tot een optimale
planologische invulling.
In verband daarmee wordt u verzocht te besluiten het voorkeursrecht te vestigen, zoals deze is geregeld in de
Wvg. Voor de ontwikkeling en realisering van de voorgestelde plannen zullen wij in het gebied diverse percelen
moeten verwerven. Het voorkeursrecht, als passief verwervingsinstrument, kan een ondersteuning betekenen
voor het gemeentelijk verwervingsbeleid in het voornoemde gebied. Tevens biedt het voorkeursrecht een
bescherming tijdens de verdere planontwikkeling: het voorkomt namelijk ongewenste verkopen (al dan niet
bedoeld als speculatie) aan projectontwikkelaars.
In het kort kan het voorkeursrecht als volgt worden samengevat:
Versterking van de gemeentelijke regiefunctie in het plangebied om te kunnen komen tot een optimale
planologische invulling. De gemeente wordt in staat gesteld als eerste en met uitsluiting van derden zich een
grondpositie in het plangebied te verwerven of die positie te versterken. Hierdoor wordt de regisserende rol van
de gemeente bij de ontwikkeling en de uitvoering van het toekomstige bestemmingsplan versterkt. De
gemeente wordt een dominante speler in de ontwikkeling van het bestemmingsplan.
Door het besluit tot aanwijzing wordt in de eerste plaats de uitgangspositie van de gemeente versterkt. De
mogelijkheden tot het voeren van een actieve grondpolitiek nemen toe en daarmee de mogelijkheden tot
evenredige toedeling van de gronden enerzijds aan de planologische functies en anderzijds aan
realisatoren/kopers en gebruikers, verevening van de uitgifteprijs van bouwgronden, het eventueel stellen van
voorwaarden bij uitgifte van gronden ten aanzien van de bestemming, gebruik en dergelijke, alsmede verhaal
van kosten waardoor de garanties van de economische uitvoerbaarheid in relatie tot de gewenste ruimtelijke
kwaliteit gewaarborgd zijn.
In de tweede plaats is het voorkeursrecht gedurende het proces van planontwikkeling een
beschermingsinstrument waardoor ongewenste ontwikkelingen kunnen worden voorkomen.
En tot slot kan worden gesteld dat het voorkeursrecht een prijsdempend effect kan hebben op de
verkoopprijzen van gronden. Het voorkeursrecht voorkomt in elk geval prijsopdrijving van tegen elkaar
opbiedende marktpartijen. Buitensporige grondprijsstijgingen kunnen door het voorkeursrecht worden
tegengegaan.
Ter uitvoering van de genoemde regierol en maximaal kostenverhaal is het voor ons van groot belang om een
goede onderhandelingspositie met betrekking tot de gronden te hebben. Om die reden is het noodzakelijk om
tot het besluit tot aanwijzing van het voorkeursrecht op de in het plangebied gelegen percelen over te gaan.
Door inschrijving van het voorkeursrecht in het register van publiekrechtelijke beperkingen zal een akte van
levering voor een eigendom of zakelijk recht in het plangebied niet worden ingeschreven tenzij een verklaring
van burgemeester en wethouders kan worden overlegd waaruit blijkt dat wij van aankoop afzien. Zonder een
dergelijke verklaring van burgemeester en wethouders kan het eigendom of het zakelijk recht niet overgaan op
een derde.
Belangenafweging:
De gemeente krijgt met het besluit tot aanwijzing van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot
een goede inrichting van gebieden in de gemeente, hetgeen een zwaarwegend algemeen belang is. Tegenover
het zwaarwegend belang van de gemeente staan de belangen van de eigenaren en beperkt gerechtigden van
de aan te wijzen percelen. De wetgever heeft door vaststelling van de Wvg reeds geconstateerd dat er situaties
zijn waarin het gemeentelijk belang zwaarder weegt dan de belangen van de eigenaren en zakelijk
gerechtigden en heeft met het oog daarop in de Wvg de bevoegdheid geboden een voorkeursrecht te vestigen.
Daarnaast heeft de rechter bepaald dat de algemene afweging ten aanzien van mogelijke financiële belangen
van de eigenaren en de beperkt gerechtigde reeds door de wetgever is gemaakt en niet hoeft te worden
betrokken in de afweging bij de besluitvorming.
De wetgever heeft in de Wvg een aantal bepalingen opgenomen ter bescherming van de eigenaren en zakelijk
gerechtigden. Mede gelet op het feit dat de Wvg de eigenaren en de beperkt zakelijk gerechtigden niet verplicht
de gronden te koop aan te bieden en een groot aantal waarborgen biedt ter bescherming van de belangen van
de eigenaren en zakelijk gerechtigden (onder andere prijsvaststelling via de rechtbank; mogelijkheid
TJZ, W.H.F. Gerritsen (5612)
schadevergoeding in bepaalde gevallen) menen wij dat het belang van de eigenaren en zakelijk gerechtigden
minder zwaar weegt dan het belang van de gemeente en dat de voor belanghebbenden nadelige gevolgen van
het besluit niet onevenredig zijn in verhouding tot het met het besluit te dienen algemeen belang.
3. Bevindingen uit de interactie met belanghebbenden
Het ontwerpraadsvoorstel en –besluit hebben vanaf 30 oktober 2008 zes weken voor zienswijzen ter visie
gelegen. Er is één zienswijze ontvangen van Tennet TSO B.V., gevestigd aan de Utrechtseweg 310 te Arnhem,
namens Saranne B.V.. Saranne B.V. is beperkt gerechtigde bij verschillende percelen en daarmee
belanghebbende bij het besluit. De zienswijze is binnen de termijn ontvangen.
Tennet vraagt aandacht voor de in het gebied aanwezige 380 kV-hoogspanningslijn Gronau – Hengelo en
verzoekt de gemeente in het nieuwe bestemmingsplan een artikel (dubbelbestemming) op te nemen ter
bescherming van de werking van de hoogspanningslijn.
Wij willen hier als volgt op reageren:
Het verzoek van Tennet is in het kader van de Wvg niet relevant omdat de Wvg geen bestemmingen wijzigt.
Het verzoek zal wel worden meegenomen in de bestemmingsplanprocedure. Tennet is het voorontwerp van het
bestemmingsplan toegezonden voor commentaar.
Wij stellen u voor de zienswijze ontvankelijk doch ongegrond te verklaren.
4. Informeren over het vervolg
Uw besluit zal op 27 januari 2009 worden gepubliceerd in de Staatscourant en op 28 januari 2009 in Huis-aanHuis Enschede. Belanghebbenden (zoals genoemd op de lijst van percelen) worden op 28 januari 2009 bij brief
geïnformeerd over uw besluit.
Een besluit op grond van artikel 5 Wvg is geldig voor een periode van 3 jaar en vervalt na deze periode van
rechtswege, tenzij binnen deze termijn de Raad besluit tot het vaststellen van een structuurvisie, projectbesluit
of bestemmingsplan voor (een deel van) de percelen, in welk geval het voorkeursrecht op grond van de
artikelen 4 of 3 Wvg automatisch doorloopt. Dit is een verandering ten opzichte van de voorkeursrechten van
vóór 1 juli 2008. De Wvg is met de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening op dit punt gewijzigd.
5. Financiële informatie
Op grond van de Wvg is de eigenaar en beperkt gerechtigde verplicht zijn eigendom/beperkte zakelijk recht aan
te bieden aan de gemeente, als hij besluit om te vervreemden. De gemeente neemt een beginselbesluit tot
aankoop of ziet af van aankoop. De gemeente is niet verplicht aan te kopen als een perceel wordt aangeboden,
een besluit tot aanwijzing is derhalve geen (beginsel)besluit tot aankoop. Per geval zal het College afwegen of
verwerving op dat moment gewenst is.
Indien er een beginselbesluit tot aankoop is genomen en partijen komen tot overeenstemming (al dan niet na
deskundigen advies en rechterlijke toetsing) zal de gemeente genoodzaakt zijn de “werkelijke waarde” voor het
eigendom/beperkte recht te betalen.
Indien wij besluiten tot aankoop zal deze ten laste van de grondexploitatie Usseler Es worden gebracht.
6. Risicoparagraaf
N.v.t.
7. Overige voor de raad relevante informatie
geen
8. Bijlagen bij dit raadsvoorstel
Mee te zenden:
a. Lijst van percelen
Ter inzage (leeskamer):
a. Tekening Wvg gebied
Vertrouwelijke bijlagen (bij de griffie):
a. Geen
TJZ, W.H.F. Gerritsen (5612)
Burgemeester en Wethouders van Enschede,
de Secretaris,
de Burgemeester,
M.J.M. Meijs
P.E.J. den Oudsten
TJZ, W.H.F. Gerritsen (5612)
Besluit
van de Raad van de gemeente Enschede, gelezen het voorstel van Burgemeester en Wethouders van 6
januari 2009
1. De zienswijze van Tennet TSO B.V., gevestigd aan de Utrechtseweg 310 te Arnhem, namens Saranne B.V.
ontvankelijk doch ongegrond te verklaren.
2. Op grond van artikel 5 Wet voorkeursrecht gemeenten gronden aan te wijzen waarop de artikelen 10-24, 26
en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn; de gronden zijn vermeld op de bij dit besluit
behorende tekening, genaamd “Wet voorkeursrecht gemeenten, Usseleres”, d.d. 25 augustus 2008 en de bij
dit besluit behorende lijst van percelen, zulks voor een periode van drie jaren, tenzij binnen deze periode het
voorkeursrecht op grond van een vastgestelde structuurvisie, projectbesluit of bestemmingsplan wordt verlegd.
vastgesteld in de vergadering van
de Griffier,
TJZ, W.H.F. Gerritsen (5612)
de Voorzitter,