Stedenbouwkundig Plan De Eilanden, de Aubade en de brede

Stedenbouwkundig Plan
De Eilanden, de Aubade en de brede school
Inverdan West
Juni 2014
2
1958
2011
3
4
Inhoudsopgave
1 Inleiding
- Kader
- Doel
- Leeswijzer
2 Uitgangspunten
- Ligging plangebied
- Masterplan Inverdan en bewerkingen;
- Particulier Opdrachtgeverschap;
- Supervisie.
3 Plan
- Inleiding op het plan;
- Water & groen;
- Infrastructuur;
- Programma (- school; spelen);
- Openbare ruimte;
COLOFON
Dit Stedenbouwkundig plan voor de Eilanden, de Aubade en
de brede school is uitgebracht in het kader van het programma
Inverdan in opdracht van de werkgroep de Eilanden.
Procesmanager: Helen Bouwmeester
Stedenbouwkundige: Jan Brouwer
Gemeente Zaanstad
Projectbureau Inverdan
Postbus 2000
1500 GA Zaandam
Email: [email protected],
Website: www.zaanstad.nl
4 Randvoorwaarden
- Bebouwing
- Parkeren
5 Alternatieven westelijk deelplan
Bijlage: algemene randvoorwaarden voor realisatie
- 1 Duurzaamheid;
- 2 Milieu;
- 3 Sociale veiligheid;
- 4 Cultuurhistorie en monumenten;
- 5 Kabels en leidingen;
- 6 Exploitatie
- 7 Fasering
5
6
14
3
28
9
8
5
11
4
2
10
26
27
21
38
7
12
6
36
29
13
1
30
34
37
25
35
31
weg
Provinciale
22
Houtveldweg
De Eilanden
mei 2011
24
23
32
20
19
ZAAN
33
18
Plangebied Inverdan
Centrum
Opgeleverd
1.
Stadhuis en busstation
2.
Buiging
3.
Icoon 3
4.
Inntel Hotel
5.
Hermitage
6.
Voorbouw Zaantoren
In aanbouw of ontwikkeling
7.
Gracht
8.
Rozengracht
9.
Poort van Rustenburg
Ontwikkellocaties
10.
Buiging spooroverbouwing
11.
Figaro
12.
Kop Noordschebos
13.
Noordschebos fase II
14.
Het Krimp
15.
Houthavenkade
Overtuinen
In ontwikkeling
16.
Overtuinen A
Ontwikkellocaties
17.
Overtuinen B
18.
Overtuinen C
19.
Overtuinen D
20.
Overtuinen E
Inverdan-West
Opgeleverd
21.
Aurum
22.
Spirit Inn Hotel
In aanbouw of ontwikkeling
23.
Zaanse Strip
24.
Murano
25.
Brede school
Ontwikkellocaties
26.
Slinger
27.
De Vanger
28.
De Waterboog
29.
Stationsplein
30.
Achmea en Van der Herk/ Van der Gragt
31.
ZZ-top
32.
Spoorstrip B
33.
Vrodest
34.
De Cypres
35.
De Eilanden
36.
IKTC gebouw
37.
De Belt
38.
C100
Ontwikkellocatie
1 Inleiding
1.1Het kader
De projecten de Eilanden, Aubade en de brede school zijn gelegen in het plangebied
Inverdan. Laatstgenoemde is een groot stedelijk vernieuwingsproject waarmee de
gemeente het centrum van Zaandam weer een aantrekkelijk woon- en werkklimaat wil
geven. In totaal bestrijkt het plan ongeveer 110 hectare stedelijk gebied. De openbare ruimte krijgt een kwaliteitsimpuls en verschillende (nieuwe) functies, om te zorgen voor een rijk en gevarieerd programma in het gebied.
Het project Eilanden zal een bijzonder woonmilieu, op korte afstand van het stadscentrum, toevoegen aan de bestaande voorraad woningen. Een woongebied met
een eigen karakter, maar wel in aansluiting op het omringende, bestaande en toekomstige stedelijk weefsel. Dit stedenbouwkundig plan (SP) vindt haar oorsprong in
de visie van het Masterplan Inverdan (2003). De meest recente visie, een actualisatie
en bewerking van het Masterplan, is de “Gebiedsvisie Nieuw West (mei 2011), met je
hoofd in de stad en je voeten in het groen”.
Het stedenbouwkundig plan, de grondexploitatie uit de Actualisatie IX (2010) samen
met het bestemmingsplan Inverdan zijn de sturende documenten. In een parallel traject wordt het bestemmingsplan gemaakt.
Dit stedenbouwkundig plan is opgesteld door een planteam van de gemeente Zaanstad in opdracht van het projectbureau Inverdan.
1.2Het doel
Met dit document krijgen alle belanghebbenden een goed beeld van de toekomstige
ontwikkeling van dit gebied. Ook de toekomstige koper van de grond krijgt een goed
beeld van de eisen van gemeentezijde waaraan moet worden voldaan bij het uitwerken van het Stedenbouwkundige Plan en het maken van Voorlopige/Definitieve Ontwerpen. De gemeente levert hiermee het kader om verdere ontwikkelingen mogelijk
te maken. Aanvullende afspraken zullen in specifieke overeenkomsten worden vastgelegd. Daarnaast beschrijft het document de verbindende factor tussen de bestaande
woonwijk (Westerwatering) en de nieuwe planvorming ‘Plan Eilanden, Aubade en de
brede school’. In dit stuk worden deze locaties als één samenhangend geheel gezien
en beschreven. Hierdoor kan de woonwijk, zonder dat de samenhang verloren gaat,
toch gefaseerd ontwikkeld worden.
1.3Leeswijzer
Omdat de Eilanden mogelijk deels voor Particulier Opdrachtgeversschap uitgegeven
zullen worden geeft het SP een beschrijving van het plan (datgene wat nagenoeg
vast staat) en een beschrijving van de mogelijkheden voor (particuliere) ontwikkelaars
(beschreven in het hoofdstuk over de randvoorwaarden).
7
a
Aub
de
Plangebied
Cy
e
pr
ss
ut
o
eh
1
Stationsplein
2
Houtveldweg
Belt
Regio college
8
luchtfoto 2011
2 Uitgangspunten
2.1Ligging plangebied
Het plangebied van de Eilanden, de Aubade en de brede school bevindt zich
dicht bij het centrum van Zaandam. Deze locatie, die eigendom van de gemeente
Zaanstad is, grenst aan de noordzijde aan een bestaande woonbuurt (Westerwatering) en aan de zuidzijde aan twee ontwikkellocaties en aan het Regio College, en een terrein waar Ymere in de toekomst invulling aan gaat geven. Aan de
westzijde wordt de locatie begrensd door de Belt (voormalige vuilstort die nu als
recreatieve uitloop van de wijk dient) en daarachter het Westzijderveld (natuurgebied) en aan de oostzijde door de Houtveldweg.
Het is nu een ruig, grotendeels, ongebruikt gebied tussen de Cypressehout en de
Aubade. Delen van het terrein kennen een tijdelijk gebruik. Op het deel dicht bij
de Belt was een tijdelijk sportterrein en bij de Houtveldweg is een deel in gebruik
als tijdelijk parkeerterrein.
1. De aubade met de achterkanten van de
bestaande laagbouwwoningen aan de Prelude
2. Westzijde, de Belt
3. Oostzijde, de Houtveldweg;
4. Zuidzijde, mogelijke herontwikkeling aan de
Cypressehout.
9
Fragment kaart 1812, zaanse paden
Voorbeeldverkaveling zoals voorgesteld in het Masterplan Inverdan 2003
10
Plankaart Nieuw-West, Soeters & Elsdonk (2010)
2.2 Masterplan Inverdan en bewerkingen
Het plan voor dit deel bestaat uit eilanden. De Eilanden in het Masterplan uit
2003 lagen oost-west gericht en de woningen kennen een noord-zuidoriëntatie.
De richting van de eilanden volgt de richting van de oorspronkelijke slagen uit het
landschap. Het wonen op eilanden met toegangspaden naar de woningen is een
beproefd Zaans kolonisatiemodel. Dit is mooi te zien op de kaart uit 1812.
Het plan uit 2010 is anders dan het plan uit 2003: de Houtveldweg houdt zijn
huidige ligging en de eilanden zijn gedraaid in de noord-zuidrichting. Door deze
richtingsverdraaiing zijn de woningen meer oost-west georiënteerd, hierdoor
hebben de woningen een gunstigere bezonning. Een ander element is de positionering van de brede school aan de Houtveldweg. Dit ‘gemeenschapsgebouw’
van West is een combinatie van een school en een welzijnscluster. Het verbetert
het voorzieningenniveau en biedt de wijk een levendige ontmoetingsplek.
Dit Stedenbouwkundig Plan (2014) bouwt verder door op dit plan. Door minder
eilanden te realiseren zijn de kavels hier dieper en rianter. De eilanden zijn vrij
gehouden van parkeren in de openbare ruimte. De geparkeerde auto’s staan in
de huizenstrook. Parkeren in de voor- en achtertuin is niet toegestaan. De waterlopen zijn breder gemaakt.
Een andere bewerking is het toevoegen van een rij woningen aan de Aubade
waardoor de eilanden korter worden. Vanaf de Houtveldweg komend is er over
de brede waterlopen zicht op de Belt.
Plankaart Eilanden (2014)
Perspectief op de Belt en de achterliggende eilanden
11
Aanpassing van het profiel van de Aubade
12
1 Noordelijke waterpartij
Bij realisatie van de geprojecteerde lightrailverbinding zal de spoorsloot achter het
Rail Point Office komen te vervallen. In het plan medio 2010 is er geen alternatief
aangegeven als deze waterverbinding wegvalt. In het huidige plan is de noordelijke
waterpartij onderdeel van een alternatief voor de mogelijk op te heffen waterverbinding. De noordelijke waterpartij tussen de Aubade en de eilanden is meer naar het
zuiden verschoven, zodat het goed aansluit op de nieuwe mogelijke waterloop tussen Murano en Spoorstrip B en mooi ligt in het verlengde van het noordelijke water
langs de Belt.
Wijziging in de noordelijke waterpartij
2 Profiel van de Aubade
De huidige straat van de Aubade wordt begrensd door achterkanten van woningen
( met schuttingen en schuren) en geparkeerde auto’s. Er zijn vanuit de huizen ‘geen
ogen’ op de straat.
Aan de zuidkant van de Aubade komen in het huidige voorstel nieuwe huizen met
hun voorkant naar de straat. Vanuit deze huizen is er aan de voorkant zicht op de
straat en aan de achterkant zicht op het water. Langs de achterkant van de woningen
aan de Prelude komt een heg en wordt de parkeerstrook onderbroken door bomen.
Hierdoor zijn de bergingen en achterkanten van de bestaande woningen minder in
het zicht. Bij de entree van de buurt en de school is er zicht over het water naar het
landschap.
2.3 Particulier Opdrachtgever
Voor deelgebied ‘Eilanden’ is gekozen om planontwikkeling op basis van Particulier
Opdrachtgeverschap (PO) mogelijk te maken. De keuze voor PO wordt gestuurd
door locatie eigenschappen en beleidsmatige uitgangspunten in de woonvisie. Er
zal gestart worden met één van de eilanden en bij succes zullen ook de overige twee
eilanden op basis van particulier opdrachtgeverschap worden uitgegeven. De mogelijkheid om de twee resterende eilanden en de Aubadestrook op een andere wijze
op de markt te brengen blijft derhalve bestaan.
2.4 Supervisie
Bij de ontwikkeling van de wijk is het supervisieteam Inverdan betrokken. Zij ziet er
in algemene zin op toe dat de aard en bedoeling van het stedenbouwkundig plan
gewaarborgd blijft. Bouwplannen voor gebouwen en openbare ruimte gaan ter
beoordeling naar het supervisieoverleg. De welstandstoets vindt ook plaats in dit
supervisieteam.
De Aubade nu, een onaantrekkelijke achterkantsituatie
13
14
3 Het Plan
3.1 Inleiding op het plan
Onder het plangebied “Eilanden, Aubade en de brede school” worden de volgende 3 deelgebieden verstaan: de Aubade, de 3 eilanden en de brede school.
Aubade
brede
school
3 eilanden
Deelgebieden van de Eilanden & Aubade
Op het project de Eilanden wordt een bijzonder kleinschalig woonmilieu nagestreefd vlakbij het veenweidelandschap, de Belt, het centrum van Zaandam en het
station.
Het rustige buurtje bestaat uit drie langwerpige noord-zuid gerichte eilanden, de
Aubade en een brede school. De hoofdopzet met 3 eilanden past bij de topografie van het aanwezige (stads-)landschap. Trefwoorden zijn uitzicht en gerichtheid
op het landschap aan de westzijde. Vanaf de zijstraten van de Houtveldweg: de
Cypressehout en de entree bij de Aubade is er zicht op het water, de Eilanden, de
Belt en het landschap van het Westzijderveld. De Eilanden krijgen groene waterranden met tuinen.
De straat op het eiland is primair voor de fietser en voetganger en biedt ruimte
voor autoverkeer. De opzet van zo’n straat heeft veel gemeen met de paden in
Zaandam. De auto is hier te gast op het woonpad.
De Aubade is getransformeerd van een ‘achter’straat langs bergingen en achterkanten naar een ‘voor’straat langs voorkanten van woningen.
Aan de Houtveldweg ten oosten van de Eilanden is een brede school gesitueerd.
De brede school ligt op een markante plek en op een kruising van fietsroutes. Het
pad krijgt een informele groene sfeer. Ook de architectuur is, net als in de andere
delen van Inverdan geïnspireerd op de Zaanse stijl.
Zaanse referentie van een pad op een eiland
15
3.2 Water- en groenstructuur
Water en groen zijn in dit plan onverbrekelijk. Langs de Cypressehout en de
Aubade zijn brede waterlopen met groene openbare oevers met bomen. De
oevers reiken vanuit de stad tot aan het Westzijderveld. De watergangen tussen
de Eilanden zijn geschikt als vaarroutes en zijn direct verbonden met het natuurgebied Westzijderveld. De woningen op de Eilanden hebben private oevers met
tuinen.
De eilanden liggen, waterhuishoudkundig gezien, in de Polder Westzaan. Het
waterpeil in deze polder is NAP- 1.04 m. In het plangebied liggen geen waterkeringen of dijken. Aan de westzijde van het plangebied ligt een bestaande sloot.
De watergangen maken onderdeel uit van het hoofdwatergangenstelsel in het
Westerwateringsgebied van Zaandam.
De sloten tussen de eilanden zijn acht meter breed. In deze maat kunnen steigers
(van maximaal 1 meter diep vanaf de beschoeiing) in het water worden aangelegd. Er blijft genoeg breedte voor het beheer. De beschoeiing (type Zaanstad)
maakt onderdeel uit van het perceel.
De bestaande watercircuits maken onderdeel van een uitgebreid en bevaarbaar
waternetwerk, en zijn, in verband met beheer, minimaal 6 meter breed. Het water
en groen van de tuinen van de huizen op de eilanden vormen aangename groene
momenten in het beeld langs de Aubade.
De waterbeheerder is het Hoogheemraadschap Hollands-Noorderkwartier
(HHNK).
Water en groenstructuur
16
3.3 Verkeersstructuur
Auto
Het plangebied wordt ontsloten voor autoverkeer vanaf de Houtveldweg bij de
Aubade. De Houtveldweg maakt deel uit van de hoofdinfrastructuur van Zaanstad en is een belangrijke gebiedsontsluitingsweg. Vanwege de nabij gelegen
toegang van de school komen bij dit kruispunt mogelijk verkeerslichten.
Bij de school is een Kiss&Ride-voorziening gemaakt. De afzetmogelijkheid en een
klein parkeerterrein ligt aan de kant van de school, zodat komend vanuit de auto
naar de school geen oversteekbewegingen nodig zijn.
De Aubade wordt een tweerichtingsstraat met dwarsparkeren aan de noordzijde
en langsparkeren aan de zuidzijde. De straten op de eilanden zijn maximaal 3,8 m.
breed en bieden ruimte voor eenrichtingsverkeer. Deze ruimte is obstakelvrij.
Fiets
Aan de zuidzijde in het plangebied loopt over de koppen van de eilanden een
fietsroute naar de Belt en het Westzijderveld. Deze fietsroute sluit aan op de
toekomstige slinger (de opgetilde verbinding naar het station en het centrum).
Komend vanuit het centrum is men op deze fietsstraat voor het gevoel al ‘buiten’.
Vanuit de woningen zijn er (informele) ogen op het langzame verkeer. Door de
keuze van de inrichting en de materialen wordt rekening gehouden met de eisen
van de subsidieverstrekker Stadsregio Amsterdam. Ter hoogte van de eilanden
is de route een fietsstraat. Autoverkeer maakt hier gebruik van de fietsvoorziening. Het fietspad vanuit Westerwatering (Polkahof) komt uit op de ingang van de
school en is direct verbonden met het fietspad langs de Houtveldweg.
Openbaar vervoer
De bewoners en bezoekers van het gebied zijn goed aangesloten op het openbaar vervoer door de nabijheid van station Zaandam. Tevens is het gebied per
bus bereikbaar. Er zijn haltes aan de Houtveldweg ter hoogte van het station
Zaandam. Deze worden gecombineerd met de buiging, zodat de bushaltes voor
voetgangers op een veilige manier (eventueel zelfs ongelijkvloers) bereikbaar zijn.
Parkeren
Op de eilanden zijn geen parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Langs de
Aubade is ruimte voor bezoekersparkeren van de eilanden. Op de eilanden is in
of naast elk huis ruimte voor het stallen van een auto.
Referentiebeeld straat van 3,80 meter breed
Het plan zal getoetst worden aan het bestemmingsplan. De balans wordt beoordeeld binnen de grens van het bestemmingsplan. Daarbij kan rekening worden
gehouden met uitwisselbaarheid van parkeervoorzieningen voor de woningen en
de brede school.
In paragraaf 4.2 wordt hier nadere uitwerking aan gegeven.
17
Autostructuuur
18
Fietsstructuuur
3.4 Programma
Wonen
De aanwezigheid van groen en water aan de ene kant en nabijheid van stedelijke
voorzieningen aan de ander kant maakt dat de eilanden een locatie is die zich
prima leent om een onderscheidend en gevarieerd woonmilieu te ontwikkelen.
In de woonvisie ‘Zaans Mozaïek’ (januari 2009) wordt uitdrukkelijk gesteld dat,
waar kansen en mogelijkheden zich voordoen, dit benut kan en moet worden
voor bouw in het duurdere segment. Op deze manier kunnen hogere inkomensgroepen die binnen Zaanstad willen doorstromen en van buiten Zaanstad willen
instromen een plek krijgen en kan Zaanstad een veelzijdige en aantrekkelijke stad
blijven en haar positie binnen de regio versterken.
De drie eilanden worden dus binnen de Zaanse woningmarkt nadrukkelijk gepositioneerd als een bouwproject met doorstroomproducten in het koopsegment
boven het middensegment.
Particulier opdrachtgeverschap bedient de bovenkant van de ‘woonladder’ en is
daarom een belangrijk doorstroomproduct voor mensen die niet alleen duurder
en kwalitatief beter willen wonen, maar daarnaast ook een grote mate van zeggenschap willen in het eindproduct. Voor één van de drie eilanden is gekozen om
planontwikkeling op basis van Particulier Opdrachtgeverschap (PO) mogelijk te
maken. Aan de hand van de hiermee opgedane ervaringen zal besloten worden
hoe de resterende twee eilanden op de markt gebracht worden.
Aan de Aubade zullen woningen in het middensegment worden ontwikkeld. Ook
hier is het streven om de woningen consumentgericht te (doen) bouwen.
19
School / voorziening
In het collegebesluit van (15 maart 2011) is gekozen voor een schoolfunctie op de
Eilanden.
Het gaat om twee scholen die volgens het concept van de brede school in een
multifunctionele accommodatie (MFA) geaccommodeerd worden. Voor de school
wordt het volgende programma gehanteerd:
schoolgebouw (2 scholen) 3.500 m2
2 gymlokalen
910 m2
bso/peuterspeelzaal
400 m2
buurthuis 300 m2 (optie)
overig (nog nader invullen)
150 m2
Totaal
5.260 m2 met een uitloop naar 5.500m2,
hierbij dient rekening gehouden te worden met 2
extra parkeerplaatsen (excl. 1.300 m2 plein en 456
m2 fietsparkeren. Autoparkeren buiten schoolkavel.)
Typische Zaanse brug
Omdat de grootte van de school onzeker is zijn er in hoofdstuk vijf een aantal
alternatieve configuraties geschetst die uiteenlopen van een kleinere school tot
geen school.De school heeft een gebouwde fietsenstalling. Voor de benodigde
stallingsruimte is de bouwverordening van Zaandam maatgevend.
Grenzend aan het schoolplein zal er rekening gehouden moeten worden met de
sloot. In verband met de grote correlatie van de behoefte aan ruimte voor de
scholen en het bouw-/verkooptempo van woningen is een voortdurende bijstelling van de leerlingprognoses (en daarmee de ruimtebehoefte van de scholen)
noodzakelijk.
Het schoolgebouw en het speelplein kunnen door de buurt worden gebruikt als
accommodatie voor bijeenkomsten en spelen na schooltijd: het wordt een brede
school. De entree van de school is uitnodigend en ligt op een voor de buurt goed
zichtbare plek.
De school wordt zodanig ontworpen dat deze in compartimenten verdeeld kan
worden, dat wil zeggen een deel dat (buiten schooltijden) door de buurt gebruikt
kan worden en een deel dat niet door de buurt gebruikt kan worden.
20
3.5 Openbare ruimte
In 2003 is voor het gehele gebied Inverdan een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In
dit beeldkwaliteitsplan worden voor inrichting van de openbare ruimte drie kwaliteitszones benoemd. Dit plan is onderdeel van zone 2, het hoogwaardig stedelijk
gebied. In het materialenboek Inverdan 2009 is dit uitgewerkt in een materiaalvoorstel. De paden op de eilanden en de weg van de Aubade zullen worden ingestraat met gebakken straatstenen in de inverdanmix (met zwart/ grijze betonbanden). De andere bestrating wordt uitgevoerd in betonsteen.
In het plan zijn aan de noordkant drie toegangen tot de eilanden.
Aan de zuidzijde zijn vier kunststof typische Zaanse bruggen. De meest oostelijke
en westelijke zijn enkel voor voet- en fietsverkeer. Bij deze beide bruggen wordt
op ‘Zaanse wijze’ een bank met de leuning gecombineerd. De twee bruggen tussen de wooneilanden zijn ook beschikbaar voor autoverkeer, de vuilniswagen en
de brandweerwagen. Deze twee bruggen moeten een gewicht van 25 ton en een
asbelasting van 150 kN kunnen dragen.
Voor het ontwerp van de openbare buitenruimte zijn de volgende toetsdocumenten van belang:
1. Technische voorwaarden (2006);
2. Materialenboek Inverdan (2009);
3. Programma van eisen openbare ruimte Inverdan (2004);
4. Beeldkwaliteitsplan Inverdan Zaanstad (2003).
Speelvoorzieningen
De zorg voor speelvoorzieningen is tegenwoordig steeds meer de zorg van
marktpartijen, woningcorporaties en de gemeente gezamenlijk. Spelen bevordert
de leefbaarheid (minder overlast en meer sociale cohesie) binnen een wijk en de
economische waarde wordt verhoogd omdat speelgelegenheid een belangrijke
vestigingsfactor blijkt te zijn. Daarom is de zorg voor voldoende speelruimte een
gemeentelijke randvoorwaarde. [uit: Nota Spelen in Inverdan (2007)]
Er zijn in het gebied speelplaatsen gesitueerd conform de nota ‘Spelen in Inverdan’ die in 2007 is vastgesteld. Hierin is een andere norm voor speelplaatsvoorzieningen vastgelegd omdat Inverdan een stedelijk karakter heeft. In de nota
wordt uitgegaan van een norm van 1%, maar omdat de Eilanden en de Aubade
naar verwachting kinderrijke deelgebieden worden, is ervoor gekozen ruimschoots aan deze norm te voldoen.
Een ‘second opinion’ van de NUSO op het speelbeleid binnen Inverdan leidde
tot de conclusie dat gemeente Zaanstad haar scope moest verbreden van alleen
‘formeel spelen’ naar ‘formeel en informeel spelen’ en moet streven naar 3% van
de openbare ruimte bespeelbaar maken, conform de landelijke norm voor spelen.
Informele speelruimte is van belang voor kinderen. Zij spelen immers niet alleen
in de speeltuin, maar ook op grasvelden, op brede stoepen, op pleinen en pleintjes. Bij de inrichting van de openbare ruimte moet dit daarom bewust worden
meegenomen in randvoorwaarden.
Het programma voor speelruimte in het plangebied:
1. 1x A/B-plekken 400 m2; (bij de brede school, niet zijnde het schoolplein)
2. 1x A plek 100m2 (op het middelste eiland)
Een A/B-plek is een speelplek voor de doelgroep A (0-6 jaar) B (6-12 jaar) Het is
wenselijk om spelen voor de leeftijdsgroep van 0 tot en met 12 te combineren,
omdat blijkt dat dit voor alle kinderen veel aantrekkelijker is. Sociaal gezien is het
ook wenselijk: alle kinderen kunnen er terecht, die leren daar samen met elkaar
te spelen, de uitdaging is groter (want er zijn meer toestellen), voor ouders is het
ook prettiger omdat zij elkaar op een geconcentreerde plek kunnen ontmoeten.
Een C-plek is in de toekomst zeer gewenst voor nieuw West / Westerwatering. De
definitieve locatie van de C-plek zal nog worden onderzocht. Een mogelijke optie
is de Belt.
Belangrijke voorwaarden:
• De groene strook langs de Cypressehout en het speelplein van de school, kan
als speelplek worden gebruikt;
• Speelplekken die (mede) bedoeld zijn voor jeugd van 0 tot 6 jaar, zal bij water
en fietspad moeten worden afgeschermd;
• De speelplekken liggen goed op de zon (minimaal 6 uur zon per dag in het
zomerhalfjaar.
• De oppervlaktenormen voor de formele speelplekken voldoen aan de normen
die gesteld zijn in de nota ‘Spelen in Inverdan’: plekken voor jeugd uitsluitend
van 0 tot 6 jaar zijn minimaal 100m2, plekken voor jeugd uitsluitend van 7 tot
12 jaar zijn minimaal 225m2, gecombineerde plekken voor jeugd van 0 tot 12
jaar zijn minimaal 400m2, plekken voor jeugd van 13 tot 18 jaar zijn minimaal
400m2.
• De inrichting van de formele speelplekken voldoet aan de eisen die gesteld
zijn in het Beleidsplan Spelen 2006-2011;
• Een talud van 1:5 toepassen bij speelplekken;
Relevante beleidsmatige nota’s:
1. Beleidsplan Spelen 2006-2011
2. Spelen in Inverdan 2007
3. Aanbevelingen van de NUSO, zoals die verwoord zijn in de Actualisatie VII
van Inverdan
4. Aanbevelingen van de DSP-groep, ten behoeve van veiligheid, beheersbaarheid en gebruiksvriendelijkheid van de Eilanden, februari 2012.
21
22
4 Randvoorwaarden
4.1 Bebouwing Eilanden en de Aubade
De woningen zijn grondgebonden met tuin en voorzien met een kap.
De middenpaden op de eilanden krijgen een informele sfeer, geïnspireerd op de
Zaanse stijl. Zaanse huizen maken een levend onderdeel uit van de streekcultuur.
Het is daarom een uitdaging om hier ‘hedendaagse versie(s)’ in te maken.
De bebouwing bestaat uit huizen van twee tot drie lagen met een kap dwars op
het pad. De voor deze huizen zo kenmerkende logica komt terug in het ontwerp,
in de door constructie en bouwkundige aansluitingen bepaalde vormgeving en
de hoofdvorm van het huis als rechthoekige onderbouw met hellend dak. Elk
hoekhuis op de eilanden heeft minimaal één typisch Zaans hoekraam, het zogenoemde Schippersraam. De gebruikelijke materialen zoals baksteen en houten
beschot worden gekenmerkt door textuur, een thema dat in het hedendaagse
huis vertaald kan worden in eigentijdse materialen. Voor de kleuren kan worden
gekozen uit de Zaanse kleurenwaaier.
De voorgevels zijn gericht op de woonstraat. Bergingen en garages liggen in de
strook van de woningen. De maat van het individuele Zaanse huis bepaalt het
ritme van de straatgevel. De huizen kunnen tegen elkaar aan gebouwd worden.
Het gedifferentieerde straatbeeld wordt gerealiseerd door particulier opdrachtgeverschap dan wel consumentgericht ontwikkelen. Op elk middenpad is een
aantal verspringingen aangegeven.
Op de koppen van de eilanden is een aantal speciale kavels gesitueerd. Op de
zuidkop van elk eiland staat een dubbel huis waarvan de voorgevel is gericht op
het zuiden en de groenstrook. Op de noord kop van elk eiland zijn tapsvormige
kavels.
Langs de Aubade staan woningen met hun voorkant gericht op de Aubade. Aan
de achterkant bezitten deze woningen een tuin op het zuiden. De woningen hebben een lage dakrand aan de Aubade en een hogere zuidgevel. Hierdoor is er
een maximale gerichtheid op het zuiden en wordt optimaal geprofiteerd van de
zon. Op de koppen is de kaprichting gedraaid en zijn er bijzondere woningen
mogelijk en bestaat er de mogelijkheid om een aanbouw tot aan het water te realiseren. Deze koppen bieden ook de mogelijkheid tot de realisatie van 2 woningen of/en de realisatie van bergingen van de andere woningen aan de Aubade.
Referentiebeelden van een Schippersraam
23
Invulmogelijkheden van de kavel op de eilanden
24
BEBOUWING ZAANSE EILANDEN De woningen zijn grondgebonden met tuin en voorzien van een kap. De middenpaden op de eilanden krijgen een informele sfeer, geïnspireerd op de Zaanse
stijl. Zaanse huizen maken een levend onderdeel uit van de streekcultuur. Het is
daarom een uitdaging om hier ‘hedendaagse versie(s)’ in te maken. De bebouwing bestaat uit huizen van twee tot drie lagen met een kap dwars of langs op
het pad. De voor deze huizen zo kenmerkende logica komt terug in het ontwerp,
in de door constructie en bouwkundige aansluitingen bepaalde vormgeving en
de hoofdvorm van het huis als rechthoekige onderbouw met hellend dak. Op het
dak worden gebakken pannen toegepast, zonnepanelen zijn ook mogelijk. Elk
hoekhuis op de eilanden heeft minimaal één typisch Zaans hoekraam, het zogenoemde Schippersraam. De gebruikelijke materialen zoals baksteen en houten
beschot worden gekenmerkt door textuur, een thema dat in het hedendaagse
huis vertaald kan worden in eigentijdse materialen. Voor de kleuren kan worden
gekozen uit de Zaanse kleurenwaaier. De voorgevels zijn gericht op de woonstraat.
De maat van het individuele Zaanse huis bepaalt het ritme van de straatgevel. De
huizen kunnen tegen elkaar aan of vrijstaand gebouwd worden. Het gedifferentieerde straatbeeld wordt gerealiseerd door particulier opdrachtgeverschap. Op
elk middenpad is een aantal verspringingen aangegeven. Op de koppen van de
eilanden zijn een aantal speciale kavels gesitueerd. Op de zuidkop van elk eiland
staat een huis waarvan de voorgevel is gericht op het zuidelijke pad en de groenstrook. Op de noordkop van elk eiland zijn tapsvormige kavels.
Kavelpaspoort voor een kavel op de Eilanden, regels voor het bouwen
Het ontwerp van het huis wordt beoordeeld door het supervisieteam met als
supervisor Sjoerd Soeters. Afwijkingen van het kavelpaspoort zijn enkel mogelijk na accordering door het supervisieteam. De regels uit het kavelpaspoort en
bestemmingsplan Eilanden komen overeen. Als er strijdigheid is gaat het bestemmingsplan voor.
• De minimaal te kiezen kavelbreedte is 6 meter. Er kan gekozen worden voor
een bredere kavel waarbij de breedte iedere keer met 0,6 meter toeneemt (
6,6/ 7,2/ 7,8m. etc.)
• Bebouwing is enkel mogelijk binnen het bouwvlak. In de bebouwingsstrook
tussen de 2 koppen zijn drie soorten huizen mogelijk, losse huizen, aan één
kant los of aan twee kanten vast aan de buren. Door de tussenbouwmuur met
de buren te delen is verlaging van de bouwkosten mogelijk.
• Een voorgevellijn is aangegeven. Er kan worden teruggesprongen, maar niet
vooruit. Waar gebouwd wordt op de voorgevellijn is de hoogte minimaal 4
meter en de maximale nokhoogte is 13 meter. De hoofdnokrichting is dwars
op het pad. Uitzonderingen van huizen met de nokrichting parallel aan het
pad zijn toegestaan. De kap heeft over het grootste deel, minimaal 70 %, een
Parkeren in open loggia
25
hellingshoek van minimaal 40 graden. Een deel van de kap kan als dakterras
uitgevoerd worden.
• De top van de ‘Zaanse’ voorzetgevel (maximaal 0,5 m. dik) mag maximaal 2
meter boven de nok uitsteken
• Alle bebouwing vindt plaats binnen het aangegeven bouwvlak. De
bebouwingsdiepte is maximaal 13 meter achter de voorgevellijn..
• Aan de voorgevel van de huizen mogen uitbouwen worden gerealiseerd
tussen de erfgrens en de gevellijn in de vorm van erkers of balkons. Deze
mogen maximaal 40 % van de gevelbreedte bedragen, liggen minimaal
2m. van de zij-erfgrens en zijn maximaal 1,2 m. diep, in het geval van erkers
maximaal 3,5 m. hoog.
kavelbreedte kavelgrootte in m2 6,0 m. 144 6,6 m. 159 7,2 m. 173 7,8 m. 188 8,4 m.202 9,0 m. 217
9,6 m. 231 10,2 m. 246 10,8 m. 260 maximaal b.v.o. in m2
207
228
248
269
290
311
331
352
373
• Voor de tussenkavels is afhankelijk van de kavelgrootte een maximaal bruto
vloeroppervlak (bvo) toegestaan (a).
• Aan de waterzijde ligt de aansluiting van de tuin op het bouwvlak op -0,44
NAP. Dit is ca. 40 cm. lager dan het te realiseren straat peil van -0,04 NAP.
• In het waterdeel achter de tuin is een steiger in het water mogelijk. Deze is
maximaal 1 meter diep (vanaf de beschoeiing) en maximaal 5 meter lang.
• Het parkeren vindt plaats achter de voorgevellijn. Er bestaan hiervoor 2
opties, op de eigen kavel of door het kopen van een parkeerplaats op een
parkeerterreintje dwars op het pad. Op de kavel zelf kan de auto zowel
in het bouwvolume staan als ernaast. De minimale afmetingen voor de
parkeerplaats zijn 3 x 6 meter. De aanvraag moet zonder de garage aan
de bergingsnorm uit het bouwbesluit voldoen. Eigenaren die hun garage
ombouwen tot woonruimte of geen garage bouwen, krijgen niet meer rechten
op een vergunning voor op straat parkeren dan wanneer er niet verbouwd
wordt. Daarnaast wordt per woning 0,4 parkeerplaats aangelegd op de
Aubade, hierbij wordt rekening gehouden met het maximaal aantal woningen
dat gerealiseerd kan worden op de Eilanden. De Eilanden worden vanaf het
begin opgenomen in een parkeerregiem (parkeerverbod). Voor de kopers van
26
een woning op deze locatie gaat een regime gelden dat vergelijkbaar is met
dat van andere bewoners die gedeeltelijk op eigen terrein kunnen parkeren.
Vergunningen worden pas afgegeven op het moment dat ook het aansluitende
deel van Westerwatering onder een parkeerregime valt.
• De afscheiding tussen de voortuin en openbaar gebied bestaat uit een haag.
Het gat in de haag is maximaal 420 cm. breed.
Hoekkavels
Op de koppen van de eilanden zijn een aantal speciale hoekkavels gesitueerd.
Op de zuidkop van elk eiland staat een huis waarvan de voorgevel is gericht op
het zuiden en de groenstrook. Op de noordkop van elk eiland zijn tapsvormige
kavels. Elk huis op de koppen van de eilanden heeft minimaal één typisch Zaans
hoekraam, het zogenoemde Schippersraam. De bouwregels van de tussenkavels gelden ook voor de hoekkavels met uitzondering van de regels betreffende
gevelbreedte en maximaal.
• Bebouwing is enkel mogelijk binnen het bouwvlak. Bij de bebouwing kan niet
de grens van het bouwvlak gevolgd worden. Met haakse sprongen , op z’n
Zaans , kan binnen het bouwvlak gebouwd worden.
• De toegang naar de bebouwing op de zuidkoppen ligt aan de zuidkant.
• De nokrichting van de huizen op de zuidkoppen staan dwars op het zuidelijke
pad en zijn noord-zuid gericht.
Bebouwing brede school
De brede school komt te staan tussen de Cypres en een (bestaande) woontoren,
de locatie is omringd door forse bebouwing. Een stevig gebouw is hier op zijn
plaats. Het belastingkantoor varieert in hoogte van 10,5 m. tot 21 m. en de woontoren is ca. 24,5 m. hoog. Aan de overzijde staan losse gebouwen. Direct aan de
overzijde staan kantoren van 10,5 m. tot 17,5 m hoog. en verderop staan torens
van Murano en de kantoorgebouwen bij het station. De brede school zal over
een deel aan de Houtveldweg minimaal 10,5 m. hoog moeten zijn. Een lang, laag
schoolgebouw detoneert tussen de omringende bebouwing en is ongewenst. De
hoogte kan wisselend zijn. Dit lukt binnen het schoolprogramma enkel door de
drie lagen toe te passen of door de gymzalen op de 1e verdieping aan de Houtveldweg te leggen. Een andere mogelijkheid is om woningen op de brede school
te leggen. Het dak van de brede school kan fungeren als ondergrond voor particuliere kavels. Op de brede school zijn op deze manier 4 riante kavels mogelijk.
De nokhoogte van de kavels komt tot ca. 16 m. Het mooie van deze mogelijke
oplossing kan zijn dat de ‘verborgen’ particuliere kavels op de eilanden ook een
gezicht aan de Houtveldweg krijgen.
Richtlijnen Inpassing school vanuit onderwijs.
• Situering van het schoolplein moet op het zuiden zijn om te zorgen dat het
plein een uitnodigende en droge speelplek is;
• De verschillende delen van het plein- /speelgelegenheid zijn gedeeltelijk van
elkaar gescheiden o.b.v. wettelijke eisen (Peuterspeelzalen, kinderdagopvang);
• In verband met de grootte van het leerlingaantal zal de groene zone ten
zuiden van de school en het (stenen) schoolplein tijdens schooluren geschikt
en beschikbaar moeten zijn voor de brede school, geschikt voor kinderen
vanaf 7 jaar;
• In verband met het sociaal toezicht is zicht vanuit omliggende woningen zeer
gewenst;
• In verband met de vervuiling is afscherming van het schoolplein tegen
verkeerslawaai en verkeersvervuiling zeer gewenst;
• Voor stimulering van het gebruik van langzaam vervoer t.b.v. brengen en
halen is een goede fietsparkeergelegenheid en aanvoerroutes voor langzaam
verkeer van groot belang;
• Een brede school moet zodanig ingepast worden dat deze geen overlast geeft
aan de omliggende woningen en dat de buitenruimte van de brede school
door de jeugd uit de buurt gebruikt kan worden als speelruimte.
• De afstand van de buitenste rand van het schoolplein tot de woonbebouwing
is het liefst 20 meter;
• De brede school heeft een lusvormige ontsluiting voor het halen en brengen
van kinderen met de auto (zoen & zoef), ontsloten vanaf de Aubade;
• Het schoolplein wordt openbaar toegankelijk voor jeugd uit de omgeving;
• Er is sociale controle mogelijk vanuit omliggende woningen: directe zichtlijnen,
afstand van woninggevels tot school(plein) maximaal 40 meter;
• Grenzend aan het schoolplein moet een plasberm met onderwatertalud
komen, in verband met de veiligheid van de kinderen.
4.2 Parkeren
Aubade
Aan de Aubade is ruimte voor parkeren van de bewoners van de Aubade, de Prelude (ca. 10 pp.) en bezoekersparkeren van de eilanden.
De Eilanden
Het parkeren op de Eilanden vindt plaats op eigen terrein. Daarnaast wordt
per woning 0,4 parkeerplaats aangelegd op de Aubade, hierbij wordt rekening
gehouden met het maximaal aantal woningen dat gerealiseerd kan worden op
de Eilanden. De Eilanden worden vanaf het begin opgenomen in een parkeerregiem (parkeerverbod). Voor de kopers van een woning op deze locatie gaat een
regime gelden dat vergelijkbaar is met dat van andere bewoners die gedeeltelijk
op eigen terrein kunnen parkeren. Vergunningen worden pas afgegeven op het
moment dat ook het aansluitende deel van Westerwatering onder een parkeerregime valt.
Aan de garages / parkeerplekken in het plan van de Eilanden worden de volgende voorwaarden gesteld:
• Voor de parkeerplaats / garage worden minimale afmetingen geëist van 3 x 6
meter en voldoende hoog.
• Buiten de parkeerplaats / garage is iedere woning voorzien van voldoende
berging. De aanvraag moet dus zonder de garage aan de bergingsnorm uit
het bouwbesluit voldoen.
• Eigenaren die hun garage ombouwen tot woonruimte of geen garage bouwen,
krijgen niet meer rechten op een vergunning voor op straat parkeren dan
wanneer er niet verbouwd wordt.
• Achter haaks parkeren is de minimale vrije afstand om een parkeerplaats/
garage uit te draaien 5,4m (bij een parkeervak van 5 meter of na de deur van
een parkeergarage). Bij een rijbaan van 3,8 meter betekent dit dat de ingang
van de garage 1,7m achter de erfgrens dient te liggen.
27
28
5 Alternatieven westelijk deelplan
De brede school is onderdeel van het beschreven Stedenbouwkundig Plan. De
komst en de grootte van de school is niet zeker. Daarom zijn voor dit westelijke
deel alternatieve configuraties mogelijk met school, een kleinere school met
woningen of enkel woningen. Het bestemmingsplan is zo vormgegeven dat zowel
het in dit SP beschreven plan als de genoemde alternatieven mogelijk zijn.
29
Bijlage
30
Algemene randvoorwaarden
1 Duurzaamheid
Duurzaamheid is een kwaliteit die ‘aansluit op de behoeften van het heden,
zonder het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen behoeften
te voorzien in gevaar te brengen’, (VN-commissie Brundtlant, 1987). Daarnaast
is duurzaamheid een kwaliteit die ervoor zorgt dat de gebruikskosten (van een
gebouw bijvoorbeeld) over de totale levensduur lager worden en de toekomstwaarde hoger.
Eilanden: klimaatneutrale wijk
Zaanstad wil in 2020 een klimaatneutrale stad zijn. Dit wordt bereikt als de totale
CO2-uitstoot die voortvloeit uit het energiegebruik op het grondgebied van de
gemeente, over een jaar gemeten, netto nul is. Dit heeft de gemeenteraad op 24
september 2009 besloten bij de vaststelling van de Ruimtelijke Milieuvisie. Zaanstad wil klimaatneutraliteit bereiken door middel van Reductie – Productie - Innovatie.
De Eilanden kan een bijdrage leveren aan deze doelstelling door de volgende
twee stappen:
Energiebesparing: Voor nieuwbouwwoningen betekent dit bijvoorbeeld extra
isolatie, uitstekende kierdichting, drievoudig glas, lage-temperatuurverwarming
en warmteterugwinning bij ventilatie en douchewater.
Opwekking van hernieuwbare energie uit zon en eventueel wind, water, biomassa
en aardwarmte. Bijvoorbeeld elektriciteit uit zonnepanelen en warm water uit
zonnecollectoren.
Infrastructuur voor duurzame energievoorziening
Zaanstad wil duurzame warmte en restwarmte van bedrijven via een toekomstig
warmtenet distribueren. Op termijn zouden ook de Eilanden worden aangesloten
op dit warmtenet. Om vooral stedenbouwkundige en financiële (en verkooptechnische) redenen worden hier echter geen voorbereidende maatregelen voor
getroffen. Hierdoor zal een eventuele latere aansluiting op het net erg moeilijk
worden. Wel zal er in de wijk een zogenaamd “smart grid” komen, waarmee de
lokale elektriciteitsvraag beter op de lokaal opgewekte hernieuwbare elektriciteit
afgestemd kan worden.
31
Duurzaam bouwen
Duurzaam bouwen betekent kwalitatief beter bouwen. De kwaliteitseisen voor de
nieuwbouw van woningen en utiliteit zijn wettelijk geregeld in het Bouwbesluit.
Om het kwaliteitsniveau, de bruikbaarheid en toekomstwaarde van de nieuwbouw verder te verhogen streeft Zaanstad naar:
• Zongericht verkavelen, door gevels en daken te oriënteren op het zuiden,
zodat passieve zonne-energie (warmte door zoninstraling) en actieve
zonne-energie (voor de opwekking van elektriciteit of warm water) beter
benut worden. Deze maatregel heeft bovendien een positief effect op de
energiebesparing-doelstelling van de gemeente;
• Gebruik van hernieuwbare materialen, bijvoorbeeld hout met FSC-keurmerk.
Opwekking van hernieuwbare energie
Zonne- of PV-panelen vormen een onmisbare schakel in het streven naar klimaatneutraliteit. Voor particulieren is de door PV-panelen opgewekte stroom goedkoper dan de stroom van energieleveranciers. De panelen worden zoveel mogelijk
geïntegreerd in de bebouwing. Met zonnecollectoren wordt de stralingswarmte
van de zon gebruikt om water te verwarmen. Dit water kan gebruikt worden voor
ruimteverwarming of warm tapwater. Stedenbouwkundig kan er rekening gehouden worden met grote (dak)oppervlaktes voor zonnepanelen en zonnecollectoren
en een zo passend mogelijke oriëntatie op de zon.
Duurzaamheid in de openbare ruimte
Voor duurzaamheid in de openbare ruimte kan rekening gehouden met de volgende aspecten:
• Een minimale hoeveelheid verharding. Dit ten behoeve van geringer
materiaalgebruik en een beter lokaal klimaat (tegengaan van hittestress in
stedelijk gebied);
• Koppeling van hemelwaterafvoer aan oppervlaktewater of voorzien in een
gescheiden rioleringssysteem;
• Vertraagde afvoer van hemelwater, via groen, bermen en open bestrating.
32
2. Milieu
Voor het bestemmingsplan Inverdan is een uitgebreid milieuonderzoek uitgevoerd. Voor het gebied de Eilanden is per milieuaspect kort aangegeven waarmee rekening moet worden gehouden bij het stedenbouwkundig ontwerp. Voor
het deelgebied worden de exacte consequenties nog onderzocht.
2500
3200
8500
15400
4800
6300
15400
3800
20800
400
8800
Geluid
De voorkeursgrenswaarde (wet Geluidhinder) voor wegverkeerlawaai is 48 dB. De
gemeente kan vrijstelling verlenen tot maximaal 63 dB. Doordat de Houtveldweg
een gebiedsontsluitingsweg is, is de beleidsregel “hogere waarden Zaanstad”
niet van toepassing. De realisatie van het ontwerp is alleen mogelijk indien alle
wijkontsluitingswegen een maximum snelheid van 30km hebben. Alleen de Houtveldweg is een 50km weg. Volgens een berekening van de vakgroep ruimtelijk
milieu aan de hand van de door de vakgroep verkeer geleverde verkeersgegevens (zie bijlage) is het wegverkeerlawaai vanwege met name de Provincialeweg
hoger dan 48 dB en lager dan wettelijke maximale grenswaarde van 63 dB. Voor
de geluidgevoelige functies die in het lichtgroene gebied liggen is een hogere
waarde nodig.
Tabel wegverkeerlawaaibelasting
Gevelbelasting houtveldweg inclusief 5 dB aftrek
Figuur wegen en beoordelingspunten geluidbelasting School de Eilanden
NaamOmschrijving Hoogte Dag
Avond Nacht Lden
Noord_A1,545 43 36 46
Noord_B4,546 45 38 48
Oost_A1,559 57 51 60
Oost_B4,560 58 51 61
West_A1,527 25 19 28
West_B4,530 28 21 31
Zuid_A1,530 28 22 32
Zuid_B4,532 30 24 34
geluidbelasting houtveldweg inclusief 5 dB aftrek.prognose 2020
Tabel wegverkeerlawaaibelasting
33
Tabel cumulatieve wegverkeerlawaaibelasting alle omliggende wegen.
NaamOmschrijving Hoogte Dag
Avond Nacht Lden
Noord_A1,551 49 43 52
Noord_B4,552 50 44 53
Oost_A1,564 62 56 65
Oost_B4,565 63 56 66
West_A1,549 48 41 51
West_B4,551 49 43 52
Zuid_A1,547 45 39 49
Zuid_B4,549 47 40 50
cumulatieve geluidbelasting zonder aftrek
De railverkeer lawaaibelasting op de school is lager dan de ambitiewaarde voor
nieuwbouw 55 dB en stelt daardoor geen eisen aan het ontwerp van de school.
In het ontwerp zal echter rekening gehouden moeten worden met:
• Geluidsoverlast van de speelplaats naar de woningen;
• De gevel van de school zal door de Houtveldweg als dove gevel moeten
worden uitgevoerd. Dit betekent dat er geen te openen delen in deze gevel
mogen zitten.
Luchtkwaliteit
Gekeken is naar de jaren 2004, 2010, 2015 en 2020. Voor de ontwikkeling van
woningbouw zijn de jaren 2010, 2015 en 2020 van belang. Uit de berekeningen
blijkt dat er ter hoogte van de Eilanden voor die jaren geen overschrijdingen zijn
van de grenswaarden genoemd in het Besluit luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit vormt dus geen belemmering voor ontwikkeling van de Eilanden.
Externe veiligheid
Het project ligt binnen het invloedsgebied van het chemieconcern Chemtura in
het Westelijk havengebied van Amsterdam. Dit bedrijf is een risicovol bedrijf in
het kader van het Besluit externe veiligheid inrichtingen Wet milieubeheer. Het
bedrijf werkt met toxische stoffen en heeft een invloedgebied dat over de Eilanden en het sportcomplex reikt. Indien er kwetsbare objecten (woningen) gerealiseerd worden dan moet het groepsrisico verantwoord worden. Gelet op de
grootte van de ontwikkeling dient rekening in het SPvE te worden gehouden met
een onderzoek ‘verantwoording groepsrisico’ (de verwachting is dat dit geen probleem vormt voor de ontwikkeling).
Bodem
34
Het plangebied bestaat uit het onbebouwde stuk grond tussen de Belt en de
Houtveldweg. Het grootste deel van het terrein bestaat uit een grasveld. Alleen
het oostelijke deel van dit gebied bestaat uit een parkeerterrein.
Bodemkwaliteitskaart en bodemfunctiekaart
De gemeente is verdeeld is zones van vergelijkbare bodemkwaliteit. Deze zijn
opgenomen in een bodemkwaliteitskaart. Binnen het plangebied is de zone
‘gesaneerd’ van toepassing. Dit betekent dat in het verleden het terrein met 0,5
tot 1 meter zand is opgehoogd.
Indien grond wordt toegepast, bijvoorbeeld voor ophoging, aanvulling, versteviging, demping en bouwrijp maken, moet deze grond een bepaalde kwaliteit
hebben. De minimale kwaliteit van de toe te passen grond is afhankelijk van de
locatie waar de grond voor wordt toegepast. Er dient een dubbele toets uitgevoerd te worden. Er moet beoordeeld worden in welke bodemkwaliteitszone en
in welke bodemfunctiezone de locatie valt. De strengste eis (meest schone zone)
geldt vervolgens als toepassingseis. In de huidige situatie geldt dat binnen het
plangebied alleen grond mag worden toegepast die voldoet aan de kwaliteit
‘achtergrondwaarde / schone grond’. De meest actuele versie van de bodemkwaliteitskaart, de bodemfunctiekaart en de toepassingskaart zijn op de website van
de gemeente Zaanstad gepubliceerd.
Lokale verontreinigingen en saneringen
Het plangebied is in de jaren ’80 opgehoogd met 0,5 tot 1 meter zand. Het
ophoogmateriaal bevat plaatselijk lichte tot sterke bijmengingen met puin. Onder
deze ophoging bevinden zich het oorspronkelijke maaiveld, bestaande uit klei,
en plaatselijk voormalige watergangen. Een deel van deze watergangen is in het
verleden gedempt.
Het ophoogmateriaal, het oorspronkelijke maaiveld en de gedempte watergangen zijn niet tot maximaal licht verontreinigd. Plaatselijk is op het zuidelijke deel
van het terrein een sterke verontreiniging met koper aangetroffen in een sintellaag op een diepte van 1,0-1,7 m -mv. Het grondwater is niet tot plaatselijk licht
verontreinigd.
Binnen het plangebied zijn verschillende onderzoeken naar asbest in de bodem
uitgevoerd. De conclusie hiervan luidt dat veelal geen asbest is aangetoond en
dat plaatselijk de concentratie asbest ruim beneden de maximaal toegestane
norm is gelegen.
Het plangebied is naast de voormalige vuilstortplaats de Belt gelegen. Het
grondwater rondom de Belt wordt periodiek gecontroleerd op mogelijke verspreiding van verontreinigd grondwater vanuit de Belt naar de omgeving. De conclusie hieruit volgt dat er geen verspreiding optreedt of heeft opgetreden vanuit
de Belt naar het plangebied.
De aangetroffen verontreinigingen leveren bij het voorgenomen gebruik (wonen
met tuin) geen humane, ecologische of verspreidingsrisico’s op. Daarom is het
niet noodzakelijk deze verontreinigingen te saneren.
Conclusie
Op basis van de hierboven genoemde informatie blijkt dat de huidige bodemkwaliteit geschikt is voor de voorgenomen functie. Er bestaat er in de huidige
situatie geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend bodemonderzoek of
sanerende maatregelen.
Voor het verkrijgen van de bouwvergunning dient namens de exploitant een
bodemonderzoek te worden verricht conform NEN 5740. Dit onderzoek zal door
de gemeente worden getoetst op het toekomstige gebruik. Ten behoeve van de
eventueel in het exploitatiegebied noodzakelijke bodem- en grondwatersanering
zal door de exploitant een saneringsplan worden opgesteld. Dit plan wordt ter
goedkeuring aan de gemeente Zaanstad voorgelegd. De exploitant zal de gronden in het exploitatiegebied in overeenstemming met het goedgekeurde.
Water
Waterkwantiteit en Wateropgave
In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) is overeengekomen dat water
meer ruimte moet krijgen om de watersystemen ook in de toekomst, bij klimaatsverandering, de zeespiegelstijging en een steeds verder dalend maaiveld in
Nederland, veilig te houden. Voor de Eilanden c.q. Inverdan betekent dit dat een
toename van verharding gecompenseerd moet worden door een toename van
oppervlaktewater. Voor heel Inverdan is een waterbalans opgesteld, zodat een
overschot aan oppervlaktewater binnen het ene deelproject compensatie kan bieden aan een ander deelproject met te weinig oppervlaktewater. Binnen het huidige plangebied Eilanden is voldoende oppervlaktewater aanwezig om te kunnen
voldoen aan de totale wateropgave van Inverdan. Het bestemmingsplan Inverdan
bevat de volgende uitwerkingsregel voor het plangebied met betrekking tot
oppervlaktewater: “de stedenbouwkundige structuur dient mede bepaald te worden door substantiële uitbreiding van oppervlaktewater.
Waterkwaliteit, Beheer en Onderhoud
Met een goede inrichting van de waterinfrastructuur, die ook goed te onderhouden is, zal een aantrekkelijke omgeving ontstaan nabij en op het water. Voor het
krijgen van een goed watermilieu:
• De nieuwe watergangen moeten in open verbinding staan met de bestaande
sloten;
• Mogen er geen doodlopende watergangen ontstaan;
• Moeten de bruggen/duikerbruggen een minimale doorvaarthoogte hebben
van 1,20 m en minimaal 3 m breed zijn om alle plekken bereikbaar te laten zijn
voor onderhoudsvaartuigen;
• Moet het regenwater van de velden afwateren richting de sloot in de laan;
• Is het goed om de bomen op een kleine afstand van het water te houden in
verband met mogelijk bladverlies in het water.
• Het water wordt per aangelegd eiland gegraven, zodra bv 90%
van de woningen is gerealiseerd en ook rekening is gehouden met
bouwplaatvoorzieningen;
Om de sloten te kunnen onderhouden is er ook een plek nodig, liefst langs de
laan, waar een onderhoudsboot te water kan worden gelaten. In het stedenbouwkundig plan dient rekening te worden gehouden met deze trailerhelling en
een extra ruimte om tijdelijk het maai- en baggerafval te lozen (gebruik maken
van de bestaande trailerhelling in de westerwater). Doodlopende sloten of het
tijdelijk dempen van watergangen binnen het gebied tijdens de bouwfase is geen
bezwaar. De randvoorwaarde hierbij is dat de afwatering (afvoer van regenwater)
van een derde c.q. andere percelen niet mag worden gefrustreerd. De oeverbescherming, behorende bij de in het plan opgenomen nieuw te graven sloten, zullen worden verkocht en overgedragen aan de nieuwe eigenaren, waarbij de kosten voor het onderhoud en instandhouding van deze oeverbeschermingen voor
rekening zijn van:
• De eigenaars/bewoners, indien de oeverbescherming op eigen erf zijn
gelegen;
• De gemeente, indien de oeverbescherming op openbaar gebied zijn gelegen;
• Voor zover de te verkopen percelen grenzen aan bestaande sloten, zal de
eventueel aan te brengen oeverbescherming binnen de plangrens worden
geplaatst.
Flora- en faunawet
De Nederlandse natuurwetgeving vindt zijn grondslag in verschillende wetten. De
natuurbeschermingswet is vooral gericht op gebiedsbescherming, de flora en faunawet is gericht op de bescherming van alle in het wild levende soorten in Nederland. De natuurwetgeving is de afgelopen jaren herzien om deze in lijn te brengen met de Europese regelgeving. In 2005 is een nieuwe AMvB van de Flora- en
Faunawet in werking getreden waarin wordt bepaald dat voor minder diersoorten
een ontheffing noodzakelijk is. Er zijn drie lijsten opgesteld. Voor soorten vermeld
op lijst 1 is geen ontheffing maar geldt wel een zorgplicht. Voor de soorten op
lijst 2 is geen ontheffing noodzakelijk indien wordt gewerkt
volgens een door de minister goedgekeurde gedragscode. Voor de soorten op
lijst 3 is nog steeds een ontheffing noodzakelijk. De nieuwe indeling resulteert
erin dat voor de meeste soorten geen ontheffing meer noodzakelijk is.
Omdat de ontwikkeling nabij het natuurgebied Polder Westzaan plaatsvindt is
een quick scan naar het voorkomen van beschermde flora en fauna noodzakelijk.
Afhankelijk van de uitkomst van deze quick scan is een ontheffing van de natuurwet nodig.
35
Hoogtebeperking
De Eilanden ligt in het hoogtebeperkingen gebied Schiphol. Er mag niet hoger
dan 150 meter gebouwd worden. Dit aspect vormt voor de huidige ontwikkeling
geen belemmering.
Elektromagnetische straling.
Er zijn geen hoogspanningsleidingen en UTMS antennes in de buurt van ontwikkellocatie. Elektromagnetische straling vormt voor de voorgenomen ontwikkeling
geen belemmering.
Afvalverzameling
Bij laagbouwwoningen wordt het huishoudelijk restafval en GFT-afval ingezameld
met rolcontainers. In het ontwerp moet voor het geclusterd aanbieden voldoende
openbare ruimte worden gereserveerd. De maximale loopafstand van een
woning naar de dichtstbijzijnde opstelplaats voor minicontainers mag niet meer
zijn dan 75 meter. De opstelplaatsen zijn niet in het openbaar groen.
Inzamelen van glas, papier en textiel en plastic.
Bij nieuwbouwlocaties van woningen moet in de openbare ruimte ook plek komen
het kunnen plaatsen van ondergrondse inzamelvoorzieningen voor het van de
woningen afkomstige glas, papier en textiel en plastic. Voor de verdere specifieke
eisen over afvalinzameling wordt verwezen naar het Programma van Eisen Openbare Ruimte Inverdan zone II (2004).
Er zal een ruimte gereserveerd moeten worden van 2m2 per ondergrondse container. Deze containers moeten goed bereikbaar zijn voor de HVC.
Riolering
In de eilanden moet een gescheiden stelsel worden aangelegd. Het afvalwater
zal via vrijvervalriolen worden aangesloten in de Aubade. Daarnaast moeten dakvlakken, al dan niet via verzamelleidingen, direct lozen op het oppervlaktewater
(afkoppelen).
Toekomstige duiker Houtveldweg
De Houtveldweg zal ter plaatse van de toekomstige duiker alvast naar een goede
hoogte worden gebracht. Later kan dan een duiker hier onder door worden aangebracht voor de doorverbinding met de spoorsloot.
Bruggen, vervaardigen van:
- Funderingspalen van beton;
- Kespen van beton en liggers van staal of versterkt kunststof;
- Composiet dekdelen toepassen voor een fietsbrug;
- Kunststof dekdelen voor een voetgangersbrug.
36
- Dekdelen afwerken met een slijtlaag;
- Leuningen van kunststof.
Nood- en hulpdiensten
Calamiteitenroute:
Het gebied zal moeten voldoen aan twee onafhankelijke ontsluitingsroutes. De
drie losstaande eilanden zullen met elkaar verbonden moeten worden, zodat
wordt voldaan aan de calamiteitenroute.
De twee calamiteiten bruggen/duikers zoals hieronder is weergegeven hebben
de volgende voorwaarden:
1. Bruggen/duikers moeten een totaal gewicht kunnen dragen van 25 ton;
2. Asbelasting van 10 ton;
3. Doorgangshoogte van 4,2 meter;
4. Rijbaanbreedte moet minimaal 3,5 meter zijn;
5. Buitenbochtstraal van 10 meter;
6. Binnenbochtstraal van 5,5 meter.
Bluswatervoorzieningen.
Daarnaast moet ook op de eilanden de primaire bluswatervoorziening op orde
worden gebracht. Dit betekent dat binnen een afstand van ongeveer 40 meter
van de entree een ondergrondse brandkraan geplaatst moet worden (ongeveer
80 meter tussen de brandkranen). Lukt dit niet dan moet in overleg met Brandweer Zaanstad naar een passend alternatief worden gezocht. Let op! Het water
rond de eilanden volstaat niet. Dit is wel acceptabel voor de secundaire bluswatervoorziening, maar niet voor de primaire. Dit heeft te maken met de tijd die
nodig is om een primaire, danwel secundaire, danwel tertiaire bluswatervoorziening op te bouwen.
3. Sociale veiligheid
De ‘Eilanden’ moet een prettig en veilig woon (- en werk)gebied worden. Voor
de kwaliteit van het wonen en verblijven in dit gebied wordt vooral gekeken naar
sociale veiligheid met betrekking tot criminaliteitspreventie en beheersbaarheid.
Naar brandveiligheid en verkeersveiligheid wordt alleen gekeken voor zover deze
een raakvlak hebben met sociale veiligheid.
Bij het schoolplein wordt een voorziening getroffen zodat je niet direct het water
in kan lopen. Deze muur wordt doorgezet aan de zuidzijde van het schoolplein.
Er wordt voorgesteld de nutsvoorzieningen inpandig op te nemen. Vanuit de
optiek van sociale veiligheid is daar ook veel voor te zeggen. De objecten worden
als losstaand object in de openbare ruimte vaak doelwit van graffiti. Ook blokkeert het object vaak zichtlijnen.
In opdracht van de gemeente Zaanstad heeft de DSP-groep het programma van
eisen getoetst op sociale veiligheid. Hierbij is vooral gekeken naar: zichtbaarheid,
eenduidigheid/markering, attractiviteit en toegankelijkheid De meeste aanbevelingen zijn verspreid door dit stedenbouwkundig programma van eisen opgenomen.
De eilanden met hun bruggen hebben een zekere poortfunctie. Vanuit de optiek
van criminaliteitspreventie en sociale veiligheid is een woonbuurt op een eiland
positief: Het is een besloten eenheid, waar mensen elkaar kennen en ontmoeten
en is vrij monofunctioneel van opzet. Daardoor is er voor derden niet direct aanleiding om er te komen. Sociale ogen zullen er gerichter kijken dan in een buurt
waar veel doorgaande routes zijn met onbekende passanten.
De woningen op de drie eilanden hebben goed zicht op elkaar en staan toch
nog op enige afstand van elkaar. Soms is er niet of nauwelijks een voortuin - net
als bij de Aubade het geval is. Maak in de straten op de eilanden geen onderscheid tussen voet- en fietspad. Daarmee zullen voetgangers niet langs de ramen
gedwongen worden en is er minder aanleiding om de ramen af te schermen.
De eilanden zijn informeel voor auto’s te bereiken vanaf de noordzijde.
Er is veel water en er komen duikers. Dat is prima om het water goed te laten
doorstromen. Dat voorkomt het ophopen van zwerfvuil.
Aanbeveling: Een extra punt zou kunnen zijn de duikers nog wat hoger te leggen.
Daarmee ontstaan bij het opstraten natuurlijke drempels.
Brede School
Het schoolplein is goed gesitueerd op de zon en het is tevens in het zicht van de
woningen op het meest oostelijke eiland.
Er is zorg om de fietsen bij de brede school. Het schoolplein oogt te klein om nog
een stalling van enige maat op te nemen.
Aanbeveling is om een inpandige fietsenstalling in de brede school op te nemen.
Water is in Zaanstad nooit ver te zoeken. Voor de kindveiligheid is vooral de valveiligheid in de omgeving van de brede school belangrijk. Een goede veiligheidsvoorziening grenzend aan het schoolplein is daarom nodig.
37
4. Cultuurhistorie & Monumenten
Cultuurhistorie
Bouwplan de Eilanden is gelegen tussen de Belt en de spoorlijn, ten westen van
het centrum van Zaandam. In het plangebied hebben in het verleden drie molens
gestaan, in de tijd dat het gebied nog weiland was (Westzijderveld/Houtveld). In
de eerste helft van de 20e eeuw was stonden hier verscheidene zaagmolens en
later machinale houtzagerijen.
In de tijd van de machinale houtzagerijen zijn grote delen van het gebied vergraven tot balkenhavens. Vanaf de jaren ’60 van de vorige eeuw is dit deel van het
Westzijderveld langzaam volgebouwd met woningen. Het plangebied werd afgedekt met een dikke laag zand.
Uit zeer recent archeologisch onderzoek op het Ankersmidplein is gebleken dat
in die situatie onder de in de jaren zestig opgebrachte zandlaag geen archeologische vindplaatsen meer aanwezig waren vanwege verstoring van de toplaag
van de oorspronkelijke bodem. De situatie van het plangebied van de Eilanden
lijkt op die van het Ankersmidplein. Gebaseerd op deze laatste gegevens is het
daarom niet waarschijnlijk dat van de drie molens nog archeologisch waardevolle
resten over zijn.
Er is dus in het kader van het plan de Eilanden geen archeologisch onderzoek
nodig.
Wel is het zo dat altijd de mogelijkheid bestaat dat onverwachte archeologische
vondsten worden gedaan. Dit kan losse vondsten betreffen (b.v. een kruikje of
aardewerken scherven). In dat geval geldt Artikel 53 van de Monumentenwet
1988 waarin staat dat bij het doen van toevalsvondsten deze vondst(en) aan de
betreffende ambtenaar van de overheid, in dit geval de gemeentelijk archeoloog
(p.kleij@ zaanstad.nl), gemeld moet worden. Voor het bouwproces heeft het aantreffen van toevalsvondsten over het algemeen geen gevolgen.
Monumenten
In het gebied van de Eilanden zijn geen beschermde monumenten aanwezig.
38
5. Kabels en leidingen
Voor kabels & leidingen t.b.v. water, gas, elektriciteit, telecommunicatie en TV in
distributie tracés gelden de volgende eisen:
• Kabels & leidingen liggen in grond in eigendom en/of beheer van de
gemeente
• Kabels & leidingen liggen onder open bestrating ( geen asfalt)
• Kabels & leidingen liggen in een strook ( tracé) schone grond van 2 m breed &
1 m diep langs de ingangen van de bebouwing
• Buiten het tracé moet rekening worden gehouden met extra ruimte voor
afsluiters, putten, handholes, lichtmasten, putkasten en regenwaterkolken;
• Elektriciteitshuisjes, transformatoropstellingen e.d. moeten inpandig te
worden ontworpen. hiervoor moet in het voorontwerp ruimte worden
gereserveerd;
• Gasstations, gaskasten worden geplaatst in de vrije ruimte met
veiligheidcirkels tot bebouwing van 4 tot 10 meter volgens NEN 1059 ( kast
aanwezig op de hoek Houtveldweg Cipressenhout)
• Kasten voor elektriciteit, kabeltelevisie en telefoon moeten met rugdekking
en uit het gezichtsveld worden ontworpen (bij een voorontwerp hoort een
kastenplan);
• 8 bar gasleidingen van Liander hebben een minimale veiligheidsafstand van
3,5 meter tot gebouwen en woningen. Boven de leidingen mag zich geen
constructie bevinden;
• Bij woningbouw bevindt de meterkast zich op maximaal 3 meter van de
ingang;
• Bij verkeer over kabel- en leidingtracés moeten beschermende voorzieningen
worden aangebracht, bijvoorbeeld: kabels & leidingen in mantelbuizen of door
stelcom platen te leggen
• De afstand tussen een boom en de buitenste kabel van een tracé bedraagt
minimaal 2 meter;
• Naast bruggen dient 2 meter te worden vrijgehouden voor het maken van
gestuurde boringen;
• Voor bluswater geldt dat de ontwikkelaar bij gebrek aan voldoende bluswater
in samenspraak met Brandweer en PWN tot een oplossing komt.
• Brandkranen moeten altijd bereikbaar zijn, in het ontwerp rekening mee
houden
• aanvraag in één keer voor alle voorzieningen, stroom, water, licht, telefoon, tv,
via het centraal meldpunt http://www.nutsaansluitingen.nl
• Het verleggen van bestaande kabels- en leidingen geschiedt op kosten van de
ontwikkelaar
39
Specifieke randvoorwaarden distributietracés
• De breedte van het distributietracé is 2.00 m inclusief lichtmasten exclusief
riolering
• Het tracé loopt altijd langs de hoofdingang van woningen.
• In dit tracé is geen ruimte voor warmte leidingen
Structuur kabels en leidingen
Omdat de totale breedte van de weg 3.8 m is en de afstand tot de woningen
klein is in dit geval één distributie tracé voldoende
Glasvezel
In principe wordt voor de nieuwbouw glasvezel aangelegd. Voor verbindingen
kunnen dezelfde tracés gevolgd als voor de reguliere kabels en leidingen. Het
aansluitpunt (POP) voor de Eilanden
staat naast het KPN hotel
Aanvullende eisen
• De lantaarnpalen komen op uitgeefbaar terrein, dit zal opgenomen worden in
het kavelpaspoort.
• HWA van de woningen worden geloosd op het openwater.
• Het HWA rond 300mm ( kolken) en VWA rond 250mm worden in het midden
van de weg aangebracht, uitgevoerd met kolken van 40liter.
• Het vuilwater riool wordt op palen gefundeerd.
• De weg zal 1 meter boven waterpeil komen te liggen.
40
6. Exploitatie
De gehele locatie de Eilanden is eigendom van de gemeente Zaanstad. Planontwikkeling op deze locatie geschiedt door en voor rekening van de hierop ontwikkelende partijen. Het plangebied de Eilanden is verkaveld in vijf deelgebieden
(brede school, drie eilanden en Aubadestrook), die in principe separaat en niet
gelijktijdig ontwikkeld zullen worden. Deze locatie zal door en voor rekening van
de gemeente Zaanstad bouw- en woonrijp worden gemaakt. De hiermee gepaard
gaande kosten alsmede door de gemeente te maken planbegeleidingskosten
t.b.v. de Eilanden kunnen volledig worden voldoen uit de opbrengst van de op
deze locatie uit te geven percelen grond. De gemeente levert de grond hier in
bouwrijpe staat, geschikt voor de beoogde bestemming wonen.
De inrichting van de openbare ruimte is pas mogelijk in een nog later stadium,
namelijk als zowel de eilanden en de aubade als bouwprojecten opgeleverd zijn.
Eerdere inrichting is ongewenst in verband met de grote kans op vernieling en
beschadiging. De riolering zal wel eerder worden aangelegd ten behoeve van de
afvoer van de eilanden.
Deze uitvoeringsfasering leidt tot een globale planning in verschillende fasen:
1.
Nieuwbouw woningen, drie eilanden
2. Nieuwbouw woningen, Aubade strook
3. Nieuwbouw brede school 41