algemene voorwaarden verkoop onroerende zaken door de

ALGEMENE VOORWAARDEN
VERKOOP
ONROERENDE ZAKEN
DOOR DE
GEMEENTE HEILOO
AVVOZ 2010
VASTGESTELD DOOR HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS
VAN HEILOO OP 6 APRIL 2010
-1-
INLEIDING
De Algemene voorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken van de gemeente
Heiloo 2010 zijn van toepassing op alle onroerende zaken die door de gemeente
worden verkocht.
In elke koopovereenkomst voor grond of voor een gebouw die de gemeente sluit
worden bepalingen uit deze algemene voorwaarden van toepassing verklaard. Voor u
als koper is het van belang om vooraf na te gaan of u met deze bepalingen akkoord
kunt gaan.
In de met u af te sluiten overeenkomst staat aangegeven welke hoofdstukken en
artikelen exact van toepassing zijn. In de overeenkomst vindt u altijd kernbedingen, de
vermelding van de van toepassing verklaarde artikelen van de algemene voorwaarden
en eventueel bijzondere bedingen.
Voor de duidelijkheid is er aan het begin van deze algemene voorwaarden een aantal
definities opgenomen, waarin de gebruikte begrippen worden omschreven. Die
omschrijvingen zijn vrijwel geheel in overeenstemming met de termen die in het thans
geldende Burgerlijk Wetboek zijn opgenomen.
-2-
ALGEMENE VOORWAARDEN VOOR DE VERKOOP VAN
ONROERENDE ZAKEN DOOR DE GEMEENTE HEILOO
DEFINITIES
Feitelijke levering: de aflevering of feitelijke ter beschikking stelling van de onroerende zaak
door de gemeente aan de koper.
Algemene voorwaarden: “de algemene voorwaarden voor de verkoop van onroerende
zaken door de gemeente Heiloo” (AVVOZ 2010), vastgesteld door het college van
burgemeester en wethouders op 6 april 2010.
Bouwrijp: geëgaliseerd en op voldoende hoogte.
Burgemeester en Wethouders: het college van burgemeester en wethouders van de
gemeente Heiloo
College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heiloo
Gemeente: de gemeente Heiloo.
Gemeenteraad: de raad van de gemeente Heiloo.
Grond: de over te dragen grond die het object vormt van de koopovereenkomst.
Akte van levering: de voor de eigendomsoverdracht (= juridische levering) vereiste akte van
levering.
Onroerende zaak: de grond en/of de opstallen die het object van de koopovereenkomst
vormen waarbij deze algemene voorwaarden behoren.
Overdracht: juridische eigendomsovergang door inschrijving van de akte in de openbare
registers.
Schriftelijk verzoek: een aangetekende brief, tenzij in deze voorwaarden is bepaald dat een
deurwaardersexploot noodzakelijk is.
Koopovereenkomst: de overeenkomst waarbij de gemeente zich verbindt een onroerende
zaak te leveren en de wederpartij zich verplicht daarvoor een koopsom te betalen.
Het verkochte: de in de overeenkomst omschreven onroerende zaak die door de gemeente
aan koper wordt verkocht.
Wederpartij: de koper.
-3-
HOOFDSTUK 1: ALGEMENE BEPALINGEN
Artikel 1.1
a.
b.
Geldigheid
Deze algemene voorwaarden behoren bij iedere koopovereenkomst tussen de
gemeente en haar wederpartij(en) waarin ze uitdrukkelijk van toepassing zijn
verklaard, en vormen daarmee één onverbrekelijk geheel.
Alleen die hoofdstukken en artikelen die in de overeenkomst van toepassing zijn
verklaard gelden tussen partijen.
Artikel 1.2
Definities
De in de aanhef aangegeven definities zijn van toepassing op de termen: feitelijke levering,
algemene voorwaarden, bouwrijp, burgemeester en wethouders, college, gemeente,
gemeenteraad, grond, akte van levering, onroerende zaak, overdracht, schriftelijk verzoek,
koopovereenkomst, het verkochte, en wederpartij.
Artikel 1.3
Tekening
Van elke overeenkomst waarbij een gemeentelijke onroerende zaak wordt verkocht, maakt
een situatietekening deel uit, waarop het verkochte staat aangegeven. In de
koopovereenkomst wordt deze tekening met een nummer aangeduid.
HOOFDSTUK 2: ALGEMENE BEPALINGEN VOOR KOOP
Artikel 2.1
a.
b.
c.
d.
Feitelijke levering
De feitelijke levering van de onroerende zaak aan de wederpartij zal geschieden in de
staat waarin het zich bij het ondertekenen van de akte van levering bevindt. De
gemeente verplicht zich voor de onroerende zaak op een zorgvuldige wijze zorg te
dragen tot aan het tijdstip van feitelijke levering, alles behoudens afwijkende en/of
aanvullende bepalingen.
De onroerende zaak zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor
het gebruik, dat de wederpartij daarvan wenst te maken en aan de gemeente heeft
meegedeeld, nodig zijn. Aan wederpartij kenbare gebreken, die daaraan in de weg
zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
De feitelijke levering van de onroerende zaak zal in beginsel geschieden bij de
ondertekening van de akte van levering. Indien de feitelijke levering plaatsvindt op
een eerder tijdstip dan bij ondertekening van de akte van levering, eindigt de
zorgplicht van de gemeente voor het verkochte per het tijdstip van feitelijke levering,
tenzij anders overeen wordt gekomen.
De onroerende zaak wordt vrij van hypotheken en van beslagen overgedragen. Alle
eventueel aan de zaak verbonden erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen
blijven er op rusten.
-4-
Artikel 2.2
a.
b.
c.
d.
Overdracht en aanvaarding
De wederpartij verplicht zich tot medewerking aan de juridische levering van het
verkochte binnen drie maanden nadat de koopovereenkomst door beide partijen is
ondertekend.
Indien om welke reden dan ook de akte van levering binnen deze termijn niet door de
wederpartij wordt ondertekend, levert dit enkele feit grondslag voor de gemeente om
deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst te ontbinden, waarbij de
gemeente niet aansprakelijk gesteld kan worden voor welke kosten dan ook die
voortvloeien uit de ontbinding van de overeenkomst en is artikel 3.3 van deze
algemene voorwaarden toepassing.
Tenzij in de koopovereenkomst of anderszins een ander moment is
overeengekomen, zal de wederpartij de onroerende zaak in eigen gebruik en genot
aanvaarden, zodra de koopsom en eventuele rente en omzet- of
overdrachtsbelasting volledig zijn betaald en de akte van levering is ondertekend.
De keuze van de notaris ligt bij een verkoop “vrij op naam” bij de gemeente.
Artikel 2.3
a.
b.
Alle kosten, rechten en belastingen met betrekking tot de verkoop en met betrekking
tot de overdracht en de levering, waaronder begrepen de kosten van de kadastrale
meting, zijn voor rekening van de wederpartij.
Alle lasten en belastingen, welke op de onroerende zaak worden geheven, komen
met ingang van de datum van ondertekening van de akte van levering, dan wel de
datum van feitelijke levering, indien die eerder plaats vindt, voor rekening van de
wederpartij.
Artikel 2.4
a.
b.
Lasten en belastingen
Perceelsomschrijving, meting, terreingrenzen
Voor de datum van de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak zullen de
grenzen door de gemeente met piketten in het terrein worden aangeduid en aan de
wederpartij op diens verzoek worden aangewezen. De wederpartij machtigt de
gemeente de kadastrale aanwijs aan het kadaster te verzorgen.
Indien de wederpartij opnieuw een kadastrale aanwijzing van de grenzen wenst kan
zij hiervoor contact opnemen met het Kadaster in Alkmaar. De kosten van deze
aanduiding en aanwijzing komen voor rekening van de wederpartij.
Artikel 2.5
Over- of ondermaat
Verschil tussen de rijksdienst van het kadaster en de openbare registers vastgestelde
grootte en de grootte zoals die door de gemeente is aangegeven wordt niet verrekend,
indien dit verschil minder is dan 10 centiare.
Artikel 2.6
Milieukundig onderzoek
Voorafgaande aan de juridische en feitelijke levering zal de gemeente een indicatief
bodemonderzoek op het verkochte doen uitvoeren en een afschrift van het
onderzoeksrapport aan koper ter hand stellen. Indien uit het rapport blijkt dat er geen reden
is om aan te nemen dat zich in of op het verkochte in onaanvaardbare mate stoffen
bevinden, die naar de huidige maatstaven schadelijk te achten zijn voor het milieu of de
volksgezondheid, of die anderszins onaanvaardbaar zijn, wordt de gemeente geacht te
-5-
hebben verklaard dat er ten aanzien van het verkochte geen sprake is van
bodemverontreiniging.
Indien de resultaten van het onderzoek zodanig zijn dat deze verklaring niet kan worden
afgegeven, zal met de wederpartij terzake overleg worden gevoerd en zijn partijen niet
verplicht de koopovereenkomst na te komen.
Artikel 2.7
a.
b.
c.
d.
e.
Ontbinding in geval van verontreiniging
De wederpartij (particulier) heeft het recht de overeenkomst eenzijdig te ontbinden
indien hij in het gekochte alsnog voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare
stoffen aantreft, waarvan hij aannemelijk maakt, dat deze al aanwezig waren op het
tijdstip dat hem het bezit werd overgedragen, en dat deze van zodanige aard zijn dat
van hem redelijkerwijs niet kan worden gevergd dat hij, zonder dat wordt gesaneerd,
de onroerende zaak aanvaardt (met name ook als door deze verontreiniging de
realisering van de door partijen op het gekochte beoogde bestemming in gevaar
komt).
De wederpartij (niet-particulier) heeft tot aan de start van de fundering van de bouw
op het betrokken perceel, of als dit perceel verkaveld wordt, op de betrokken kavel,
doch in geen geval langer dan één jaar na het sluiten van de koopovereenkomst, het
recht de overeenkomst eenzijdig te ontbinden indien hij in het gekochte alsnog voor
het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen aantreft, waarvan hij aannemelijk
maakt, dat deze al aanwezig waren op het tijdstip dat hem het bezit werd
overgedragen, en dat deze van zodanige aard zijn dat van hem niet kan worden
gevergd dat hij, zonder dat wordt gesaneerd, de onroerende zaak aanvaardt.
Zowel voor de particuliere- als niet particuliere wederpartij geldt het navolgende. Een
recht op ontbinding bestaat niet indien de redelijkheid en billijkheid zich wegens de
geringe ernst van de verontreiniging verzetten tegen ontbinding en/of indien de
verkoper zich (ook ingeval van ernstiger verontreiniging) verplicht om op zijn kosten
passende maatregelen te nemen tot opheffing van de verontreiniging casu quo de
schadelijke gevolgen daarvan.
Het vorenstaande laat onverlet het recht van de wederpartij op schadevergoeding
voor zover daarvoor wettelijke of contractuele gronden zijn.
Niet als aan de gemeente toe te rekenen verontreiniging wordt aangemerkt de
aanwezigheid van stoffen waarvan de gemeente op het tijdstip van bezitsoverdracht
niet een verontreinigend karakter als bedoeld in artikel 2.7 behoefde aan te nemen op
grond van de toen in dit opzicht bestaande gezaghebbende inzichten.
Artikel 2.8
Boombestand
De wederpartij verklaart er mee bekend te zijn dat het zich eventueel op het verkochte
bevindende boombestand zoveel mogelijk wordt gespaard.
Artikel 2.9
a.
Faillissement en beslag
Indien de wederpartij voor de datum van ondertekening van de akte van levering in
staat van faillissement wordt verklaard of surséance van betaling heeft gekregen,
alsmede wanneer er voor deze datum executoriaal beslag op zijn roerende en
onroerende zaken wordt gelegd, is de gemeente bevoegd de overeenkomst te
ontbinden, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn
vereist.
-6-
b.
De reeds betaalde koopsom of gedeelten daarvan zullen worden gerestitueerd
voorzover ze het bedrag van de kosten, waaronder de voorbereidingskosten, en
boetes ingevolge deze overeenkomst te boven gaan.
Artikel 2.10
Hoofdelijkheid
Indien in de koopovereenkomst omtrent één en hetzelfde object meer dan één natuurlijke of
rechtspersoon als wederpartij van de gemeente staat genoemd en de overeenkomst middels
ondertekening is aangegaan, zijn deze personen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de
nakoming van de verplichtingen die uit de overeenkomst voortvloeien.
Artikel 2.11
Geschillenregeling
Alle geschillen, die naar aanleiding van de koopovereenkomst mochten ontstaan, van welke
omvang ook, daaronder mede begrepen die welke slechts door één der partijen als zodanig
worden beschouwd, zullen worden voorgelegd aan de volgens de wet bevoegde rechter,
tenzij partijen ter zake van die geschillen arbitrage bij het Nederlands Arbitrage Instituut of
anderszins overeenkomen.
Artikel 2.12
a.
b.
c.
d.
e.
Ten laste van een daartoe op de bij de koopovereenkomst behorende tekening
aangeduid gedeelte van de onroerende zaak en ten behoeve van de in de
koopovereenkomst aangegeven begunstigde wordt gevestigd een opstalrecht,
inhoudende het recht om nutsvoorzieningen te hebben, te houden, te inspecteren, te
onderhouden en te vernieuwen.
Bij dit opstalrecht wordt bepaald dat op, respectievelijk in of boven dat gedeelte van
de onroerende zaak geen bouwwerken mogen worden opgericht, noch een gesloten
wegdek worden aangebracht, ontgrondingen worden verricht of bomen, dan wel
diepwortelende struiken worden geplant, noch aan derden zonder toestemming een
dergelijke handeling wordt verleend.
De koper is verplicht hetgeen ingevolge lid a van dit artikel is aangebracht
onveranderd aanwezig te laten.
De koper is verplicht, voor zover dat in redelijkheid van hem gevergd kan worden, op
zijn kosten die maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan de aanwezige
nutsvoorzieningen als omschreven in lid a van dit artikel, welke burgemeester en
wethouders dan wel de eigenaren van die nutsvoorzieningen noodzakelijk achten.
De koper is te allen tijde aansprakelijk voor alle schade welke door beschadiging van
de aanwezige nutsvoorzieningen, als bedoeld in lid a van dit artikel, door zijn toedoen
of nalaten wordt veroorzaakt.
Artikel 2.13
a.
b.
Opstalrecht voor kabels en leidingen
Erfdienstbaarheden over en weer voor opstallen
Ten behoeve en ten laste van het (de) in de koopovereenkomst vermelde uit te geven
grond(en) en/of gebouw(en) en ten behoeve en ten laste van het (de) in de
koopovereenkomst vermelde naastgelegen grond(en) en/of gebouw(en), worden
gevestigd en aangenomen, al zodanige erfdienstbaarheden, waardoor de toestand
waarin die percelen zich ten opzichte van elkaar bevinden, gehandhaafd blijft.
Onder andere geldt dit voor wat betreft de aanwezigheid van ondergrondse en
bovengrondse kabels en leidingen, riolering, waterafvoeren, ventilatiesystemen,
-7-
lichtinval, inankeringen, inbalkingen en overbouwingen. Hieronder kan echter nimmer
een verbod tot bouwen of verbouwen worden verstaan.
Artikel 2.14
Overdracht van rechten
Het is de wederpartij verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de
gemeente vóór het passeren van de akte van levering rechten of verplichtingen uit deze
overeenkomst en/of eventuele met deze overeenkomst samenhangende overeenkomsten
tussen partijen, geheel of gedeeltelijk over te dragen aan derden. De gemeente is bevoegd
om aan het verlenen van toestemming voorwaarden te verbinden.
HOOFDSTUK 3: BIJZONDERE BEPALINGEN VOOR KOOP
Artikel 3.1 Waarborgsom of bankgarantie
a.
b.
c.
d.
Binnen veertien dagen na ondertekening van de koopovereenkomst dient de koper
een waarborgsom te betalen van tien procent van de koopsom. De waarborgsom
dient te worden overgemaakt op rekening 28.50.03.658 ten name van de gemeente
Heiloo onder vermelding van de reden van betaling. Rente over de waarborgsom kan
nimmer worden gevorderd. De in dit artikel genoemde waarborgsom is niet
verschuldigd indien de koopovereenkomst betrekking heeft op grond waarop sociale
huurwoningen en/of sociale koopwoningen worden gerealiseerd (categorie 1
Regionale Woonvisie Noord-Kennemerland 2005-2015).
Indien de koper na een schriftelijke aanmaning, waarin een uiterste datum zal zijn
vermeld waarop de waarborgsom op de door de gemeente aangegeven
bankrekening dient te zijn bijgeschreven, in verzuim blijft, zal, zonder dat ontbinding
in rechte behoeft te worden gevraagd, de koopovereenkomst ontbonden zijn zodra de
gemeente zulks schriftelijk aan koper kenbaar maakt. Koper stemt nu voor alsdan in
met ontbinding van de overeenkomst op grond van het in dit artikel bepaalde.
De in artikel 3.1 sub a vermelde waarborgsom vervalt als boete aan de gemeente,
indien de koper geen medewerking verleent aan het passeren van de akte van
levering van het verkochte. Onverminderd het vorenstaande heeft de gemeente het
recht om de koper aansprakelijk te houden voor alle schade welke voortvloeit uit het
niet meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering.
De koper is gerechtigd om, in plaats van betaling van een waarborgsom, te kiezen
voor een bankgarantie. De termijnen en voorwaarden als opgenomen in de leden a, b
en c van dit artikel zijn van overeenkomstige toepassing.
Artikel 3.2 Betaling koopsom
a.
b.
Binnen drie maanden na ondertekening van de koopovereenkomst, doch uiterlijk op
de dag dat de juridische levering plaatsvindt, dient de volledige koopsom, verminderd
met de in artikel 3.1.a. bedoelde waarborgsom en vermeerderd met de eventueel
over de koopsom verschuldigde rente en overdracht- of omzetbelasting, te zijn
gestort op de derdenrekening van de notaris die de akte van levering verlijdt.
Indien de koopsom alsmede overige verschuldigde bedragen niet binnen de in het
eerste lid van dit artikel gestelde termijn door de gemeente of de notaris zijn
ontvangen, is de wederpartij in verzuim en zal daarover, overeenkomstig het
bepaalde in artikel 6:83 BW zonder ingebrekestelling, gedurende de periode vanaf de
-8-
datum van verzuim tot aan de datum van betaling de wettelijke rente als bedoeld in
artikel 6:119 BW verschuldigd zijn.
Artikel 3.3
a.
b.
c.
Boetebepaling
Bij toerekenbare tekortkoming van enige verplichting aan de zijde van de koper,
voortvloeiende uit de koopovereenkomst en het daarin van toepassing verklaarde
deel van deze algemene voorwaarden, verbeurt de koper, na ingebrekestelling en na
verloop van de in die ingebrekestelling bepaalde termijn, ten behoeve van de
gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van vijfentwintig procent van de
koopsom, op welk bedrag de door de gemeente ter zake van deze tekortkoming te
lijden schade wederzijds onveranderlijk wordt bepaald, onverminderd het bepaalde in
lid b.
Indien de schade hoger is dan de in lid a genoemde vijfentwintig procent van de
koopsom, dan is de gemeente gerechtigd de werkelijk geleden schade van de koper
te vorderen.
Naast het gestelde in de leden a en b van dit artikel behouden de gemeente en koper
het recht om bij toerekenbare tekortkoming ten aanzien van enige verplichting in
rechte nakoming te vorderen.
Artikel 3.4 Feitelijke levering
In de uitgifteovereenkomst kan worden bepaald dat de feitelijke levering van het gekochte
plaats vindt op en tijdstip voorafgaande aan de juridische levering. De onroerende zaak komt
alsdan met ingang van de datum van feitelijke levering voor rekening en risico van de
wederpartij.
HOOFDSTUK 4. BEPALINGEN M.B.T. BEBOUWING
Artikel 4.1 Bebouwing bij koopovereenkomsten
a.
b.
c.
d.
e.
f.
De koper is verplicht de grond te bebouwen met de in de overeenkomst aangegeven
bebouwing, welke al naar gelang de bestemming van de grond (een) woning(en),
bedrijfsgebouw(en), kanto(o)r(en) of andere nader omschreven bebouwing kan
betreffen.
Binnen 6 maanden na afgifte van de bouwvergunning dient de koper te starten met
bouwen. Indien daartoe aanleiding bestaat, kan deze termijn door burgemeester en
wethouders worden verlengd.
Binnen twee jaar na de datum van het ondertekenen van de akte van levering moet
de op de grond te stichten bebouwing voltooid en gebruiksklaar zijn. Indien daartoe
aanleiding bestaat, kan deze termijn door burgemeester en wethouders worden
verlengd.
Zolang niet is voldaan aan de in lid c vermelde verplichting mag de wederpartij de
grond niet zonder toestemming van burgemeester en wethouders in eigendom of
economische eigendom overdragen, met beperkte rechten bezwaren, verhuren of
verpachten. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Voor
vestiging van het recht van hypotheek is geen toestemming nodig.
Het bepaalde in lid d is niet van toepassing in geval van executoriale verkoop op
grond van artikel 3:268 BW en van verkoop op grond van artikel 3:174 BW.
De in lid d bedoelde toestemming wordt geacht te zijn verleend als de overdracht van
de onderhavige grond geschiedt ter uitvoering van een tussen de in de
koopovereenkomst genoemde koper en diens wederpartij(en) gesloten koop-
-9-
g.
h.
i.
/aannemingsovereenkomst, waarbij laatstgenoemde koper zich tegenover die
wederpartij verplicht, de in de koopovereenkomst genoemde en in de daarbij
vermelde tekening nader gedetailleerde opstallen te bouwen en onder de voorwaarde
dat de koper aan diens wederpartij deze gemeentelijke voorwaarden, voor zover
deze alsdan op die wederpartij van toepassing kunnen zijn, oplegt en laat aannemen.
Het in dit artikel in lid f gestelde geldt uitsluitend voor de in de koopovereenkomst
genoemde koper en gaat niet over op diens rechtsopvolgers.
Indien na verloop van de in lid c genoemde termijn de bebouwing wel is
aangevangen maar nog geen 50% van de geschatte bouwtijd is verlopen, is de koper
aan de gemeente een boete verschuldigd ter grootte van 10% van de koopsom.
Indien na verloop van de in lid c genoemde termijn de bebouwing is aangevangen,
maar meer dan 50% van de bebouwing gereed is, verlenen burgemeester en
wethouders uitstel van de bouwplicht voor de periode van de geschatte bouwtijd van
het restant van de bebouwing. Indien na verloop van die verlenging nog steeds een
wezenlijk deel van de bebouwing moet geschieden is de koper aan de gemeente een
boete verschuldigd overeenkomstig het bepaalde in lid h, onverminderd het recht van
de gemeente om de volledige nakoming van de bouwplicht te vorderen.
BEBOUWING WONINGEN
Artikel 4.2
A.B.C.- bepaling
De gemeente staat toe dat de wederpartij haar rechten op overdracht van de grond
overdraagt aan de kopers van de woningen op de door haar te bebouwen kavels, eventueel
voordat die bebouwing tot stand is gekomen, onder voorwaarde dat:
a.
in de tussen de wederpartij en haar kopers te sluiten overeenkomsten artikel 4.1 van
deze algemene voorwaarden (in samenhang met hetgeen omtrent dit artikel in de
koopovereenkomst is bepaald), integraal wordt opgenomen.
b.
de wederpartij zich tegenover de gemeente garant stelt voor de bouw, waartoe hij
zich krachtens de onderhavige overeenkomst tegenover de gemeente verplicht.
BEBOUWING BEDRIJVEN
Artikel 4.3
a.
b.
c.
d.
Verbod op detailhandel
Het is de wederpartij verboden de op de onroerende zaak te stichten opstallen, met
inbegrip van de (eventueel) te bouwen dienstwoning(en) en de bij een en ander
behorende onbebouwde gedeelten, te bestemmen en/of te gebruiken voor de
uitoefening van een detailhandelsbedrijf, tenzij daarvoor door burgemeester en
wethouders op grond van de desbetreffende publiekrechtelijke regeling vrijstelling is
verleend.
De wederpartij is verplicht toegang te verlenen tot de opstallen met toebehoren als in
lid a bedoeld aan de door of vanwege burgemeester en wethouders aangewezen
personen voor het instellen van onderzoek naar de nakoming van het in lid a van dit
artikel omschreven verbod.
De wederpartij is verplicht in de huur- en andere overeenkomsten tot ingebruikgeving
van de in dit artikel bedoelde opstallen c.a. al die bepalingen op te nemen – zulks ten
genoegen van burgemeester en wethouders – die nodig zijn ter uitvoering en ter
waarborging van het in dit artikel bepaalde.
Bij overtreding van het onder a van dit artikel bedoelde verbod, dan wel bij nietnakoming van enige in de leden b en c van dit artikel omschreven verplichting, zal de
wederpartij een direct opeisbare boete verschuldigd zijn van € 2.250,-- (zegge:
- 10 -
tweeduizendtweehonderdvijftig euro) voor elke dag dat bedoelde levering aan de
consument plaatsvindt dan wel nakoming van enige in de leden b en c van dit artikel
omschreven verplichting achterwege blijft, echter niet dan nadat de wederpartij
terzake van de overtreding door het college van burgemeester en wethouders van de
gemeente bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot in gebreke is gesteld.
Artikel 4.4
Ondernemersvereniging
De koper van de onroerende zaak is verplicht om zich binnen drie maanden na het passeren
van de akte van levering als lid aan te melden bij een door het college van burgemeester en
wethouders van de gemeente aan te wijzen ondernemersvereniging.
Artikel 4.5
a.
b.
c.
d.
e.
Dienstwoningen
Indien het bestemmingsplan het bouwen van een dienstwoning toestaat en de koper
van deze mogelijkheid gebruik maakt, moet met de bouw van het bedrijfspand een
aanvang zijn gemaakt alvorens met de bouw van de dienstwoning wordt gestart. Bij
niet nakoming van het hiervoor bepaalde kunnen burgemeester en wethouders de
koper, ten behoeve van de gemeente, een boete opleggen ter grootte van
vijfentwintig procent van de koopsom.
Indien burgemeester en wethouders toestemming hebben verleend voor de bouw van
één of meer dienstwoningen op de onroerende zaak, is de wederpartij op de datum
van verlening van de desbetreffende bouwvergunning boven de koopsom voor het
verkochte een extra toeslag verschuldigd aan de gemeente. Deze toeslag bedraagt
een door burgemeester en wethouders te bepalen bedrag per woning.
Het bedrag van de toeslag moet worden betaald binnen 14 dagen na de datum van
verzending van de kennisgeving van burgemeester en wethouders waarin zij
meedelen dat de bouwvergunning voor de dienstwoning(en) is verleend.
De wederpartij is verplicht een in dit artikel bedoelde dienstwoning zelf als
hoofdbewoner daadwerkelijk te bewonen of te doen bewonen door een werknemer
van het op het verkochte te stichten bedrijf.
De wederpartij mag – behoudens door burgemeester en wethouders te verlenen
ontheffing – niet tot vervreemding van de dienstwoning(en) overgaan, anders dan in
combinatie met de te stichten bedrijfsgebouwen.
Artikel 4.6
Parkeren/laden/lossen
De wederpartij verplicht zich het verkochte in voldoende mate - conform het
parkeerbeleidsplan – te voorzien in de ten behoeve van het op de onroerende zaak te
stichten bedrijfscomplex te verwachten behoefte aan parkeer- en stallingsgelegenheid en/of
gelegenheid voor het laden en lossen en dit in overeenstemming met het parkeerbeleidsplan
van de gemeente uit te voeren.
Artikel 4.7
Afrastering
De wederpartij verplicht zich tegenover de gemeente het terrein voor zijn rekening af te
scheiden conform de bepalingen daaromtrent in het van toepassing zijnde beeldkwaliteitplan,
dan wel bestemmingsplan.
- 11 -
OVERIGE BEPALINGEN
Artikel 4.8
Verplichting tot terugverkoop
Indien de wederpartij grond van de gemeente heeft gekocht, waarvoor geen bouwvergunning
kan worden verleend, dan wel de verleende bouwvergunning niet onherroepelijk wordt, dan
is de wederpartij verplicht om binnen een maand nadat dit officieel aan de wederpartij
bekend is gemaakt, deze grond terug te verkopen aan de gemeente tegen dezelfde prijs,
waarvoor zij die van de gemeente heeft gekocht.
De gemeente neemt de notariële kosten van deze terugverkoop voor haar rekening. De
gemeente is niet verplicht de rente te vergoeden, die de wederpartij gedurende de periode
dat hij de grond in eigendom had, heeft betaald.
Artikel 4.9
a.
b.
Voorwaarde van financiering
Deze overeenkomst is ontbonden indien de wederpartij voor de in de koopovereenkomst genoemde datum geen hypothecaire lening (met Nationale Hypotheekgarantie)
onder naar de situatie op de geldmarkt redelijk te achten condities heeft kunnen
verkrijgen, nodig voor de financiering van de aan hem verkochte onroerende zaak, en
de daarop in eerste instantie te stichten bebouwing.
Bij vervulling van deze ontbindende voorwaarde dient de wederpartij binnen 7 dagen
na de bedoelde datum de ontbinding van de overeenkomst bij aangetekend schrijven
aan burgemeester en wethouders in te roepen en aan de gemeente bekend te
maken. De wederpartij overlegt hierbij 2 schriftelijke verklaringen van financiële
instellingen dat geen hypothecaire lening aan hem kan worden verleend.
Artikel 4.10 Winstverdelingsbeding of overwinstregeling
(voor woningen in categorie 1 en 2 van de Regionale woonvisie Noord-Kennemerland
2005-2015 die niet onder VOV vallen)
a.
b.
c.
Indien binnen vijf jaar na juridische levering van het verkochte door de koper of door
één zijn rechtverkrijgenden onder algemene titel, hierna ook te noemen: de
vervreemder, geheel of gedeeltelijk wordt vervreemd, is de vervreemder verplicht aan
de gemeente of zijn rechtverkrijgende onder algemene titel, een gedeelte van de
meerprijs in verhouding tot de onderhavige koopsom bij de vervreemding af te
dragen.
Onder vervreemding wordt hier verstaan elke overdracht krachtens verkoop,
schenking, ruil, huurverkoop, inbreng of een andere overeenkomst, welke als titel van
eigendomsoverdracht is te beschouwen alsmede toebedeling krachtens verdeling
aan een derde, dit laatste alleen voor zover deze verkrijger meer dan zijn onverdeeld
aandeel verkrijgt. Niet als vervreemding is te beschouwen een vervreemding aan de
echtgenoot of een afstammeling van de eigenaar of een overdracht krachtens legaat
of testamentaire last; evenmin is als vervreemding in deze zin te beschouwen een
gedwongen overdracht, zoals de executie na beslag of door een hypothecaire
schuldeiser.
Met vervreemding wordt gelijkgesteld verhuur, verpachting of de vestiging van een
beperkt recht voor een periode van meer dan één jaar.
Als datum van vervreemding geldt de datum van juridische overdracht of de datum
van feitelijke overdracht krachtens de betreffende overeenkomst als deze eerder valt.
De vervreemder dient in geval van een vervreemding in de zin van deze bepaling,
aan de gemeente af te dragen een gedeelte van het verschil tussen de koopsom of
de tegenprestatie die bij de vervreemding is bedongen en de koopsom waarvoor de
vervreemder de onroerende zaak heeft verkregen. Indien geen prijs bedongen is ten
- 12 -
d.
e.
f.
g.
h.
i.
aanzien van de vervreemding, alsmede wanneer de gemeente bewijst dat de prijs bij
de vervreemding lager is dan de reële economische waarde van het vervreemde
goed, zal als prijs bij vervreemding gelden de verkoopwaarde van het vervreemde
goed ten tijde van het sluiten van de overeenkomst tot vervreemding. Het gedeelte
dat dient te worden afgedragen wordt als volgt berekend:
- indien de vervreemding in het eerste jaar na datum van het passeren van de akte
van overdracht aan vervreemder plaatsvindt: tachtig procent (80%) van het verschil;
- indien de vervreemding in het tweede jaar na datum van het passeren van de akte
van overdracht aan vervreemder plaatsvindt: zestig procent (60%) van het verschil;
- indien de vervreemding in het derde jaar na datum van het passeren van de akte
van overdracht aan vervreemder plaatsvindt: veertig procent (40%) van het verschil;
- indien de vervreemding in het vierde jaar na datum van het passeren van de akte
van overdracht aan vervreemder plaatsvindt: twintig procent (20%) van het verschil;
- indien de vervreemding vanaf vijf jaar na datum van het passeren van de akte van
overdracht aan vervreemder plaatsvindt, is de vervreemder geen afdracht
verschuldigd.
Indien het goed in eigendom overgaat op een ander dan de gemeente zonder dat er
sprake is van een vervreemding als bedoeld onder sub b, zal de vervreemder de uit
de onderhavige clausule voortvloeiende verplichtingen aan de nieuwe verkrijger
opleggen. Hierbij geldt dat deze verplichtingen ten behoeve van de gemeente op de
nieuwe verkrijger gaan rusten. De verplichting onder sub f is eveneens van
toepassing. Dezelfde verplichting rust eveneens op de vervreemder als het goed
krachtens verdeling wordt toebedeeld, wanneer de onderhavige clausule niet van
toepassing is op deze toebedeling.
Indien de gemeente bewijst dat de vervreemder een zodanige situatie ten aanzien
van het verkochte schept, dat juridisch wellicht geen sprake is van vervreemding,
maar dat de feitelijke situatie daar zoveel mee overeenkomt dat er sprake is van
ontduiking van de onderhavige bepalingen, dan kan de gemeente een uitspraak van
de rechter vragen in die zin, dat het scheppen van de betreffende situatie als
vervreemding is te beschouwen en wel op de datum van het scheppen van de
betreffende situatie. Een dergelijke uitspraak maakt het scheppen van deze situatie
tot vervreemding om deze.
De vervreemder is verplicht de gemeente op de hoogte te stellen van een
vervreemding als hier bedoeld en wel binnen 6 weken na het sluiten van de
betreffende overeenkomst. Deze bepaling vervalt na 5 jaar na de datum van het
passeren van de akte van overdracht.
Bij enige niet-nakoming van een verplichting als bedoeld in deze bepaling verbeurt de
nalatige een boete van € 50.000,00 (zegge: vijftigduizend euro) ten behoeve van de
gemeente nadat daartoe een aanmaning aan de vervreemder is uitgebracht,
onverminderd het recht tot het vorderen van de werkelijk geleden schade, en het
recht om tegelijk de boete en nakoming van de hoofdverbintenis te bevorderen. De
boete en schadevergoeding zijn niet verschuldigd, indien de nalatige aannemelijk
maakt dat de niet-nakoming hem in redelijkheid niet is toe te rekenen. Een
aanmaning als hier bedoeld is niet nodig voor de vervreemder om in gebreke te zijn
met de meldingsplicht in sub f bedoeld.
De koper aanvaardt de onder a tot en met i genoemde verplichtingen en verplicht zich
jegens de gemeente om deze verplichtingen aan opvolgende kopers letterlijk op te
leggen en te doen opnemen in de transportakte, op straffe van een éénmalige boete
van € 50.000,00. De vervreemder, daartoe door de gemeente gemachtigd, aanvaardt
de onder a tot en met h genoemde verplichtingen ten behoeve van de gemeente.
De gelden die de gemeente ingevolge het in sub c opgenomen overwinstregeling of
winstverdelingsbeding ontvangt, zullen worden gestort in het fonds Sociale
woningbouw. De gelden uit dit fonds worden besteed aan sociale woningbouw in de
gemeente.
- 13 -