Eigendom van roerende en onroerende zaken

© NEVI
pag.: 1 van 6
code: INP-CON-kre-017-bl.doc versie 1
Eigendom van roerende en onroerende zaken
Wat is eigendom?
Art. 5:1 BW omschrijft eigendom als volgt: eigendom is het meest omvattende recht dat
een persoon op een zaak kan hebben. We beschrijven hieronder de belangrijke begrippen
uit deze definitie.
Persoon
Een persoon is een drager van rechten en plichten. Personen kunnen worden onderscheiden in natuurlijke personen en rechtspersonen.
Zaak
Eigendom kan uitsluitend betrekking hebben op een zaak. Art. 3:2 BW omschrijft zaken als
stoffelijke objecten die voor menselijke beheersing vatbaar zijn. Zaken moeten concreet en
tastbaar zijn. De wet onderscheidt roerende en onroerende zaken. Art. 3:3 BW geeft een
omschrijving van deze zaken. Onroerende zaken zijn onder andere de grond, de beplanting
in de grond en de gebouwen op de grond. Voorbeelden daarvan zijn een huis, een stuk
land en een bedrijfsgebouw. Voor een omschrijving van roerende zaken heeft de wetgever
het zichzelf gemakkelijk gemaakt: roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn. Voorbeelden daarvan zijn een auto en een computer. Ook zaken als aardgas en elektriciteit of
aandelen en obligaties vallen onder het eigendomsrecht.
Meest omvattende recht
Het ‘meest omvattende recht’ houdt in dat de eigenaar (in beginsel) alle denkbare
bevoegdheden kan uitoefenen over een zaak. Een veel gemaakt onderscheid in bevoegdheden of rechten is die tussen beschikkingsrecht en genotsrecht (zie kader).
praktijkvoorbeeld
Beschikkingsrecht
U mag uw eigen huis verkopen of met een hypotheek of pand belasten.
U mag uw eigen huis verhuren. Dit is het afstaan van het genotsrecht.
Genotsrecht
U heeft het recht van bewoning van uw eigen huis of het recht om te gaan fietsen op uw
eigen fiets zonder dat een ander daartegen terecht een bezwaar kan maken.
Kenmerken van het eigendomsrecht
Het eigendomsrecht heeft drie kenmerken: het is een absoluut recht, een eigenaar is in
beginsel eigenaar van alle bestanddelen en het eigendomsrecht heeft alleen betrekking op
geïndividualiseerde zaken.
Uit art. 5:1 lid 2 BW volgt dat eigendom een absoluut recht is. Dit betekent dat het de
eigenaar vrij staat de genoemde rechten of bevoegdheden met uitsluiting van eenieder uit
te oefenen. Typisch juridisch geformuleerd: de eigenaar heeft een exclusief recht op
beschikking en genot van de zaak. De eigenaar van een huis behoeft dan ook niet te
accepteren dat een derde zonder zijn toestemming zijn woning binnengaat of er iets
tegenaan bouwt. Als dat toch gebeurt, dan heeft hij de mogelijkheid hiertegen op te komen,
zelfs via de rechter. De vordering waarbij de eigenaar zijn zaak terugeist of opeist, wordt
revindicatie genoemd.
© NEVI
pag.: 2 van 6
code: INP-CON-kre-017-bl.doc versie 1
Dat de eigenaar van een (on)roerende zaak in beginsel eigenaar is van alle bestanddelen,
wordt geregeld in art. 5:3 BW. Art. 3:4 BW geeft als omschrijving van een bestanddeel dat
het een onderdeel van een zaak is. De eigenaar van een machine of auto is van rechtswege tevens eigenaar van alle daarmee verbonden onderdelen. Van rechtswege wil
zeggen: automatisch, er is geen juridische handeling voor vereist. Hetzelfde geldt als het
gaat om de eigendom van een onroerende zaak, zoals een bedrijfsgebouw. De eigenaar
van het bedrijfsgebouw is van rechtswege eigenaar van alle bestanddelen die ‘aard of
nagel vast’ zijn verbonden met het bedrijfsgebouw. De eigenaar van een bedrijfsgebouw
wordt dus ook eigenaar van een ingemetselde kluis van een huurder.
Het eigendomsrecht heeft alleen betrekking op geïndividualiseerde zaken. Dat zijn zaken
waarvan duidelijk is van wie ze zijn of voor wie ze bestemd zijn. Geïndividualiseerde zaken
staan tegenover soortzaken. Soortzaken zijn zaken die louter naar soort, kwaliteit, gewicht
en hoeveelheid bepaald zijn. Op welke manier individualisatie van soortzaken dient te
geschieden, hangt af van de feitelijke omstandigheden. Soms is afzondering voldoende,
bijvoorbeeld bij kolen of granen. Bij andere soortzaken is nader specificeren of registreren
nodig door nummering, certificering of etikettering. Bijvoorbeeld bij een partij pc’s, auto’s of
effecten.
praktijkvoorbeeld
Granen, aardappelen, vloeistoffen, ijzer en effecten zijn soortzaken. We kunnen niet
zonder meer eigenaar zijn van dit soort zaken. Van soortzaken kunnen we pas na een
zekere individualisatie eigenaar zijn.
De kist Chateauneuf du Pape 1996 bij de slijter waarop ‘verkocht aan de heer Van Dijk’
staat, is een geïndividualiseerde zaak.
Beperkingen van het eigendomsrecht
Uit de omschrijving van art. 5:1 BW zouden we kunnen afleiden dat de eigenaar de vrijheid
heeft naar eigen goeddunken te handelen met zaken die zijn eigendom zijn. Dit is niet zo.
Er zijn beperkingen aan het gebruik van rechten die aan eigendom zijn verbonden. Hoewel
de eigenaar in beginsel vrij is om te doen met zijn zaak wat hem goeddunkt, zijn er
krachtens art. 5:1 lid 2 BW drie manieren om het eigendom te beperken.
Beperkingen door rechten van anderen
De eerste manier waarop de vrijheid van een eigenaar om met zijn eigendom om te gaan
kan worden beperkt, is doordat de eigenaar zijn rechten afstaat aan een ander.
Beperkingen door wettelijke voorschriften
De overheid kan als publiekrechtelijk gezagdrager wetten uitvaardigen die meebrengen dat
de eigenaar zijn zaak niet meer naar eigen goeddunken mag gebruiken. Zo is degene die
op zijn perceel een huis of bedrijfspand wil bouwen krachtens de Wet op de ruimtelijke
ordening gebonden aan het bestemmingsplan en aan gemeentelijke bouwvoorschriften.
Daarnaast geldt dat bedrijven worden geconfronteerd met de Wet milieubeheer. Veel
bedrijven kunnen immers door hun ondernemingsactiviteiten overlast bezorgen aan
anderen (geluidshinder en stankoverlast) of schade toebrengen aan het milieu (vervuiling
van oppervlaktewater of lucht). Voor ondernemingsactiviteiten die overlast of schade
kunnen veroorzaken, moeten bedrijven krachtens de Wet milieubeheer over een
vergunning beschikken. Zo’n vergunning wordt onder bepaalde voorwaarden verleend door
de overheid.
© NEVI
pag.: 3 van 6
code: INP-CON-kre-017-bl.doc versie 1
Beperkingen door regels van het ongeschreven recht
Bij de categorie ongeschreven recht kunnen we onderscheid maken tussen onrechtmatig
handelen en misbruik van bevoegdheden van het eigendomsrecht. Een vorm van onrechtmatig handelen is hinder. Een beperking van het gebruiksrecht van de eigenaar kan
gelegen zijn in het verbod om aan een derde hinder toe te brengen. Men mag een ander
niet hinderen als men van zijn eigendomsrecht gebruik maakt. Hinder betekent dat de
eigenaar bij de uitoefening van zijn gebruiksrechten in de vorm van lawaai, stank, gassen,
trillingen, enzovoort, bij een derde overmatige en onredelijke overlast veroorzaakt. Misbruik
van het eigendomsrecht kan zich voordoen als de eigenaar van zijn bevoegdheden gebruik
maakt met als enige doel een ander te benadelen.
Verkrijging van het eigendom
De eigendomsvraag is voor de inkooppraktijk van belang vanwege het feit dat het overdragen van eigendom wezenlijk is voor de koop van zaken. Ook in een ander opzicht is de
eigendomsvraag van belang, namelijk omdat een eigenaar ongewild de eigendom van zijn
zaak kan verliezen. De inkoper moet daarop bedacht zijn en hij zal zich tegen een ongewild
verlies moeten wapenen. Ook als een leverancier failliet gaat, speelt eigendom van zaken
een centrale rol. Een faillissement is namelijk een algeheel beslag op het vermogen,
inclusief de eigendommen van de failliet. Voor beantwoording van de vraag of een zaak in
de failliete boedel valt, is het van belang wie de eigenaar van die zaak is.
Er zijn verschillende manieren waarop de eigendom kan worden verkregen. We bespreken
hier zaakvorming, natrekking, vermenging en overdracht. Andere wijzen van eigendomsverkrijging zijn toe-eigening, vinderschap, schatvinding, vruchtrekking, verjaring en aanwas.
Zaakvorming
In het algemeen kunnen we over zaakvorming stellen dat diegene die iets maakt eigenaar
is of wordt van datgene wat hij heeft gemaakt. Van zaakvorming is sprake als uit een of
meer zaken een op zichzelf staande zaak wordt gemaakt. De wettelijke hoofdregel van
zaakvorming is te vinden in art. 5:16 BW: een fabrikant die van zijn eigen grondstoffen
en/of halffabricaten eindproducten vervaardigt, verwerft daarvan ook de eigendom. Het is
evident dat de eigenaar van de eigen oorspronkelijke grondstoffen ook de eigendom
verwerft van de nieuwe zaak.
praktijkvoorbeeld
Bruijnzeel maakt een keuken van hout en kunststoffen waarvan zij het eigendom heeft.
Er wordt dus een op zichzelf staande zaak gemaakt (art 5:16 BW). Niemand zal het
eigendom van Bruijnzeel over die keuken kunnen en/of willen betwisten.
Niet evident is wie eigenaar wordt als een fabrikant nieuwe zaken vormt c.q. maakt uit
roerende zaken die haar niet in eigendom toebehoren. Bijvoorbeeld omdat ze nog
eigendom zijn van de leverancier. Toch zegt art 5:16 lid 2 BW dat de vervaardiger
desalniettemin eigenaar wordt van de nieuwe zaak. Met andere woorden: de eigenaar van
de oorspronkelijke zaken, bijvoorbeeld de leverancier van de grondstoffen, verliest de
eigendom door zaaksvorming. Er is slechts één uitzondering op deze regel, namelijk
wanneer de kosten van de vorming van de nieuwe zaak lager zijn dan de prijs van de
grondstoffen.
© NEVI
pag.: 4 van 6
code: INP-CON-kre-017-bl.doc versie 1
Natrekking
Natrekking kan betrekking hebben op roerende en onroerende zaken. De hoofdregel is dat
de eigenaar van de hoofdzaak ook eigenaar is van de bestanddelen van die zaak
(art. 5:3 BW). Bij natrekking van roerende zaken is de hoofdregel dat een bestanddeel dat
een geheel vormt met een hoofdzaak, eigendom is van de eigenaar van die hoofdzaak (art.
5:14 BW). Volgens dit artikel is een hoofdzaak de zaak die een grotere waarde heeft dan
de andere daarmee verbonden zaken of de zaak die ‘volgens de verkeersopvattingen’ als
hoofdzaak wordt beschouwd.
praktijkvoorbeeld
In een oude auto wordt een nieuwe motor geplaatst die veel duurder is dan de auto zelf.
De auto wordt dan toch als hoofdzaak beschouwd.
Het begrip bestanddeel kunnen we als volgt omschrijven: een onderdeel van een zaak, dat
daarmee onlosmakelijk is verbonden, en dat volgens verkeersopvattingen als bestanddeel
wordt beschouwd. Criterium om een zaak als onlosmakelijk te beschouwen, is of deze
‘aard en nagel vast’ met een hoofdzaak is verbonden en niet zonder beschadiging van
betekenis daarvan kan worden afgescheiden (art. 3:4 BW).
Opgelet: door natrekking wordt de eigendom bij de ene partij vergroot, terwijl bij de andere
partij de eigendom wordt verkleind. Als ik als inkoper onderdelen koop en deze verwerk tot
een nieuwe zaak, ben ik door zaaksvorming eigenaar geworden van die onderdelen, ook
als ik het eigendom nog niet had verworven (bijvoorbeeld omdat ik ze nog niet conform
mijn contract had betaald en er door de leverancier eigendomsvoorbehoud was bedongen).
Dan blijft overigens de verplichting bestaan de koopprijs te betalen.
De inkoper moet bij opdrachten tot uitbesteding, waarbij ook onderdelen door de inkoper
worden toegeleverd aan de opdrachtnemer, er op bedacht zijn dat de eigendom van die
onderdelen overgaat naar de opdrachtnemer (want hij maakt een zaak, die pas mijn
eigendom wordt na eigendomsoverdracht van die nieuw gemaakte zaak).
Vermenging
In principe zijn de regels van natrekking ook die van vermenging (art. 5:15 BW). Van
vermenging is sprake als roerende zaken tot één zaak worden verenigd of samensmelten.
Het doet zich voor bij soortzaken, zaken die alleen naar soort, kwaliteit, gewicht en
hoeveelheid zijn bepaald. Krachtens art. 5:15 BW in samenhang met art. 5:14 BW kan de
vermenging ofwel samensmelting leiden tot een van de volgende twee mogelijkheden:
• Als een van beide zaken zich door haar kwaliteit en/of hoeveelheid onderscheidt als
hoofdzaak, dan verwerft de eigenaar van de hoofdzaak ook de eigendom van de
daarmee verenigde partij. Hij wordt dus eigenaar van de totale partij (art. 5:14 lid 1 BW).
Deze variant noemen we ook wel absorptie.
• Als geen van beide zaken zich door kwaliteit en/of hoeveelheid onderscheidt als hoofdzaak ontstaat mede-eigendom voor een evenredig deel (art. 5:14 lid 2 BW). Dat wil
zeggen: als zaak X1, waarvan mijnheer Alfa eigenaar is, en zaak X2, waarvan mevrouw
Beta eigenaar is, worden samengevoegd, waarbij X1 en X2 van dezelfde kwaliteit en
hoeveelheid zijn, dan worden mijnheer Alfa en mevrouw Beta beiden eigenaar van het
geheel.
© NEVI
pag.: 5 van 6
code: INP-CON-kre-017-bl.doc versie 1
Voor de toepassing van de regels bij vermenging is het niet van belang door welke oorzaak
(toevallig of door toedoen) de vermenging is ontstaan. Het is aan te bevelen om in
contracten waarbij sprake is van vermenging een clausule op te nemen dat het geheel
eigendom wordt van de koper.
Overdracht
De meest voorkomende vorm waarop men eigendom verkrijgt, is de overdracht. Overdracht is het ‘in de macht brengen van de zaak’. Eenvoudiger gezegd: het afleveren of
geven van een zaak. In de handelspraktijk wordt vaak gedacht dat door het sluiten van de
koopovereenkomst de koper de eigendom verkrijgt. Juridisch is deze veronderstelling niet
juist. De koopovereenkomst schept voor de verkoper slechts de verplichting om de eigendom van de gekochte zaken in eigendom over te dragen en af te leveren (art. 7:9 BW).
Een van de hoofdregels van het goederenrecht is dat alle soorten van goederen in beginsel
overdraagbaar zijn (art. 3:83 BW). Of het nu gaat om roerende zaken (niet-registergoederen), onroerende zaken (registergoederen) of vermogensrechten, al deze goederen
zijn in beginsel vatbaar voor overdracht. Overdracht betekent in feite een door de
betrokken partijen te effectueren eigendomsovergang van een goed. De betrokken partijen
bij de overdracht zijn de vervreemder (degene die de goederen overdraagt) en de verkrijger
(degene die de goederen ontvangt).
Om de beoogde overgang van het goed uit het vermogen van de vervreemder in dat van
de verkrijger te effectueren, bepaalt art. 3:84 lid 1 BW dat aan drie vereisten moet zijn
voldaan, wil er sprake zijn van een geldige overdracht van goederen. Deze zijn:
• Er moet een rechtsgeldige titel zijn.
• De overdrager moet beschikkingsbevoegd zijn.
• Er moet een leveringshandeling hebben plaatsgevonden.
Een rechtsgeldige titel betekent dat er een geldige reden of oorzaak voor de overdracht
moet zijn. Bijvoorbeeld een koopovereenkomst, een schenkingsovereenkomst, een ruilovereenkomst, een legaat (= vorm van schenking in een testament) of een rechterlijk bevel.
Een per abuis aan de verkeerde persoon overgedragen zaak maakt de ontvanger géén
eigenaar van die zaak.
Niet alleen moet aan iedere overdracht een rechtsverhouding ten grondslag liggen die de
overdracht rechtvaardigt, deze rechtsverhouding ofwel titel moet ook rechtsgeldig zijn.
Ontbreekt een rechtsgeldige titel, dan is de overdracht krachteloos. De titel moet op het
moment van de overdracht rechtsgeldig zijn én na de overdracht rechtsgeldig blijven.
Wordt de titel nadat de overdracht is geëffectueerd vernietigd door bijvoorbeeld een
wilsgebrek, of vervalt de titel door het vervullen van een ontbindende voorwaarde, dan
ontvalt achteraf met terugwerkende kracht de titel en de daarop gestoelde levering en
daardoor uiteindelijk ook de gehele overdracht. De overdracht is dan met terugwerkende
kracht nietig, oftewel: krachteloos, ongeldig. In dat geval is achteraf gezien de verkrijger
nooit eigenaar geworden, maar is de vervreemder steeds eigenaar gebleven.
© NEVI
pag.: 6 van 6
code: INP-CON-kre-017-bl.doc versie 1
Beschikkingsbevoegdheid (art.3:84 BW) betekent dat de vervreemder die de goederen wil
overdragen, ook in juridisch opzicht daartoe moet zijn gerechtigd. Als het gaat om zaken,
dan is in beginsel de eigenaar of diens vertegenwoordiger bevoegd daarover te
beschikken. Het is echter geenszins zo dat alleen en uitsluitend de eigenaar beschikkingsbevoegd is. Zo is bij een faillissement van de eigenaar deze eigenaar beschikkingsonbevoegd en een ander, de curator, beschikkingsbevoegd. Het vereiste van beschikkingsbevoegdheid is een direct uitvloeisel van de hoofdregel dat niemand meer rechten kan
overdragen dan degene die hij zelf heeft.
Op het vereiste dat de vervreemder beschikkingsbevoegd dient te zijn, bestaat een belangrijke uitzondering bij de overdracht van roerende zaken. Namelijk: een verkrijger te goeder
trouw kan worden beschermd bij het verkrijgen van een roerende zaak uit handen van een
beschikkingsonbevoegde vervreemder, mits wordt voldaan aan een aantal extra voorwaarden. Ondanks het feit dat niet is voldaan aan het vereiste van beschikkingsbevoegdheid kan deze derde toch de eigendom verkrijgen.
De derde voorwaarde die noodzakelijk is voor een rechtsgeldige overdracht is de levering
(artt. 3:83 en 84 BW). De levering bestaat uit een uitvoeringshandeling, de feitelijke
overgave van de zaak, of uit formaliteiten die tot doel hebben de overdracht te effectueren.
Het gaat er daarbij om dat kenbaar wordt dat het goed - een zaak of een vorderingsrecht uit het vermogen van de vervreemder in het vermogen van de verkrijger overgaat, wat ook
kenbaar voor derden moet zijn. De leveringshandelingen verschillen al naar gelang de
soort goederen die worden overgedragen.
Bij roerende zaken kunnen we onderscheid maken tussen roerende zaken die registergoederen zijn en roerende zaken die dat niet zijn. Roerende registergoederen zijn grote
schepen en vliegtuigen. Voor overdracht van deze goederen is inschrijving in een openbaar
register vereist.