Dit document

Wijzigingen sociale huur: Tijdelijke contracten,
onderbezetting en aanpak domicilie- en sociale
fraude
Joris Deleenheer
1 Sociale woningen: optimaal gebruiken voor hen die er het meest
nood aan hebben
De Vlaamse regering wil het huren van een sociale huurwoning voor personen die niet meer tot
de doelgroep van de sociale huisvesting behoren, niet langer mogelijk maken. Op die manier
worden de schaarse sociale woningen enkel voorbehouden voor zij die dit het meeste nodig
hebben, en voor zolang ze er nood aan hebben. Personen en gezinnen die niet langer aan de
woonbehoeftigheidsvoorwaarden voldoen, dienen bijgevolg de woning te verlaten.
Het ontwerp van decreet voert een aantal maatregelen in om de doelstellingen te bereiken:

Tijdelijke huurcontracten op basis van inkomen

Onderbezetting als opzeggingsgrond

Aanpak domicilie- en sociale fraude
Dit document bespreekt kort deze twee wijzigingen.
Betaalbaar kunnen wonen is zeer actueel en voor elke gemeente belangrijk. In de toekomst zal
het zoeken naar betaalbaar wonen nog urgenter worden. Zo verscherpt de vluchtelingencrisis,
die de lokale besturen voor grote uitdagingen plaatst, zeker op het vlak van huisvesting, deze
problematiek nog. De lokale besturen ondersteunen elke maatregel die betaalbaar wonen
mogelijk maakt. VVSG vindt dat, gelet op de lange wachtlijsten en het potentieel aantal
rechthebbenden op een sociale woning, even goed moet ingezet worden op het realiseren van
een groter sociaal woningpatrimonium.
2 Tijdelijke huurcontracten op basis van inkomen
Het ontwerpdecreet voert (voor de nieuwe huurcontracten van sociale woningen ) tijdelijke
huurcontracten van negen jaar in, telkens verlengbaar met drie jaar. Een te hoog inkomen zal
leiden tot de opzeg van de sociale woning, indien het rekenkundig gemiddelde van het inkomen
van de laatste drie jaren gelijk of groter is dan 125% van de inkomensgrens. Indien dit
rekenkundig gemiddelde minder dan 125% bedraagt, wordt het contract verlengd met 3 jaar
waarbij telkens dezelfde controle gebeurd. De opzeggingstermijn gaat in na 8 jaar en zes
maanden, zodat laatste dag van opzeggingstermijn samenvalt met vervaldag van de
huurovereenkomst.
28 juni 2016 - 1/5
Op deze algemene regel zijn een aantal uitzonderingen. De huurder kan vragen de opzeg in te
trekken in drie gevallen:

als het huidig inkomen (op basis van extrapolatie van drie opeenvolgende
maanden) onder die 125% zit

als de sociale huurder pensioen heeft aangevraagd en daardoor onder de 125%
zal zitten

andere billijke redenen die te maken hebben met woonbehoeftigheid
De sociale huurder kan ook in beroep gaan als de verhuurder niet ingaat op vraag van huurder
In de praktijk
Volgens de laatst gekende cijfers heeft ongeveer 8,3% van de huurders een inkomen hoger dan
de inkomensgrens. Iets minder dan vier procent (5 368 huurders) heeft een inkomen dat meer
dan 125% van de inkomensgrens bedraagt.
Volgens cijfers van VMSW staan er eind 2014 120 504 kandidaat-huurders op de wachtlijst. Per
jaar gebeuren er ongeveer tienduizend toewijzingen. In 2014 bedroeg de gemiddelde wachttijd
voordat een kandidaat-huurder een sociale woning toegewezen krijgt 1 125 dagen.
Een grotere doorstroom realiseren in de sociale woningen door de huurders met de hoogste
inkomens op te zeggen, is een maatregel die, volgens de cijfers, per jaar kan zorgen voor een
groter aantal toewijzingen van iets meer dan vijfduizend sociale woningen. De eerste effecten
zijn logischerwijze pas te verwachten negen jaar na het in werking treden van deze maatregel.
Maar tegelijk zijn er voor VVSG een aantal punten die de nodige aandacht vragen van de
beleidsmakers bij het invoeren van tijdelijke contracten.
1) Financiële gezondheid sociale huisvestingsmaatschappijen
De verplichte doorstroming van de ‘financieel sterkere huurders’ binnen de sociale huisvesting
zorgt ervoor dat de sociale huisvestingsmaatschappijen de huurders verliezen die de hoogste
huren betalen. Dit ondergraaft potentieel voor een deel de financiële leefbaarheid van die
maatschappijen. De gewestelijke sociale correctie compenseert de lage inkomsten van de
huisvestingsmaatschappijen onvoldoende. De steden en gemeenten willen er zorg voor dragen
dat hun inwoners betaalbaar, kwaliteitsvol en duurzaam kunnen wonen. Eén van de
belangrijkste partners in deze opdracht zijn de sociale huisvestingsmaatschappijen. Zij staan in
voor het realiseren, beheren en verhuren of verkopen van het grootste aandeel sociale
woningen in de gemeenten. Steden en gemeenten hebben er dus alle belang bij dat sociale
huisvestingsmaatschappijen over voldoende mogelijkheden beschikken om hun opdracht te
vervullen. Cruciaal hierbij is dat zij financieel economisch gezond zijn en dat zij de capaciteit
hebben om in de gemeenten deskundig en professioneel sociale woonprojecten te realiseren
en te beheren.
28 juni 2016 - 2/5
2) ‘Sociale mix’ gaat potentieel achteruit
De verplichte doorstroming van de ‘financieel sterkere huurders’ heeft potentieel ook een effect
op de sociale mix binnen de sociale huisvesting, en dan specifiek in de grotere sociale
woonwijken. Hogere inkomens hebben vaak een meer stabiele inkomenssituatie en
werksituatie. Dit draagt bij tot een meer gediversifieerde en leefbare buurt, wat een belangrijk
element is om lokaal een draagvlak te behouden voor sociale huisvesting. Dit dreigt nu verloren
te gaan.
3) Vermijden ‘werkloosheidsval’
De verhoging van de toepasselijke inkomensgrens met 25% moet werkloosheidsvallen
vermijden. OCMW’s zetten vandaag sterk in op (economische) activering van hun cliënten, met
de bedoeling dat zij een hoger inkomen verwerven. Dit hoger inkomen moet hen toelaten om
meer zelfredzaam te zijn. Er is potentieel risico dat sociale huurders angstvallig hun inkomen
zullen in de gaten houden uit vrees dat het huurcontract zal opgezegd worden. Dit zou hen
immers verplichten om (in de meeste gevallen) een woning te zoeken op de krappe private
huurmarkt, waar de huur voor een gelijkaardige woning vaak hoger zal liggen.
Een groter verloop zorgt overigens niet voor extra sociale woningen, wat de prioriteit zou moeten
zijn. Een alternatief om voor doorstroming te zorgen zou een aangepaste huurprijsberekening
kunnen zijn. In de huidige berekening wordt de huurprijs altijd afgetopt. Wonen in een sociale
huurwoning is hierdoor (bijna) altijd voordeliger dan het huren van een gelijkwaardige woning
op de private markt. Dit zet mensen er dus niet toe aan te verhuizen. Mocht de huurprijs van de
sociale woning op termijn, en onder voorwaarden, effectief concurrentieel met of zelfs wat
duurder worden dan de private markt, zullen mensen sneller geneigd worden te verhuizen.
Dergelijke maatregel laat huurders zelf de keuze om al dan niet te blijven wonen in de sociale
woning of op zoek te gaan naar een goedkopere en even kwaliteitsvolle woning op de private
markt. Bovendien is dergelijke werkwijze ook niet financieel nadelig voor de sociale
huisvestingsmaatschappijen.
De lokale besturen vragen dan ook:
1. Dat Vlaanderen, gemeenten, sociale huisvestingsmaatschappijen en de sociale
verhuurkantoren blijvend inspanningen leveren voor meer sociaal verhuurde woningen
2. Monitoring en evaluatie van de impact van tijdelijke huurcontracten (evengoed naar
bovenstaande aandachtspunten). De ervaringen in Brussel en Wallonië die al werken met
tijdelijke contracten kunnen hierbij helpen.
3. Nagaan of een aangepaste huurprijsberekening (ook) een bijdrage kan leveren aan het
realiseren van betaalbaar wonen voor iedereen.
28 juni 2016 - 3/5
3 Onderbezetting als opzeggingsgrond
Het ontwerpdecreet voorziet – voor de nieuwe contracten- onderbezetting van de woning
eveneens als een opzeggingsgrond. Een sociale woning wordt als onderbezet beschouwd als
het verschil tussen enerzijds het aantal slaapkamers van de woning en anderzijds de som van
het aantal huurders, het aantal minderjarige kinderen en het aantal gemelde personen in die
woning groter is dan één. De verhuurder kan de opzeg geven als de huurder tweemaal een
valabel aanbod van een aangepaste woning weigert. De aangeboden woning moet voldoen aan
een aantal voorwaarden:

geen onderbezetting

woning ligt in een straal van vijf kilometer van de onderbezette woning

de aangepaste woning mag maximaal 15% duurder zijn.
Deze criteria zijn logisch, hoewel er omzichtig zal moeten omgesprongen worden met de
aanbieding van een woning binnen een straal van vijf kilometer. In Vlaanderen kan dit voor het
betrokken gezin een verhuis betekenen naar een andere (deel)gemeente.
Een mogelijk risico bij de invoering van deze maatregel is dat de kleinere woningen ingenomen
worden door huidige sociale huurders. Dit maakt dat alleenstaanden en koppels op de wachtlijst
waarschijnlijk langer op een sociale huurwoning zullen moeten wachten.
Deze maatregel houdt voor de sociale huisvestingsmaatschappijen een opdracht in om een
gevarieerd aanbod in elke wijk te voorzien, zodat bij onderbezetting mensen kunnen blijven
wonen in dezelfde buurt. Vanuit de opdracht die de gemeente heeft als regisseur van het lokaal
woonbeleid en doordat elk nieuw sociaal woonproject op het lokaal woonoverleg moet
besproken worden, heeft ook de gemeente een belangrijke stem in de verdere ontwikkeling van
het lokale patrimonium.
4 Domicilie- en sociale fraude beteugelen.
Ook al werden de voorbije jaren al diverse beleidsinitiatieven genomen om domiciliefraude beter
te bestrijden (o.a. data-uitwisseling met Kruispuntbank Sociale Zekerheid, toekenning
bevoegdheid inspecteur van gerechtelijke politie aan toezichthouders en wooninspecteurs,
oprichting cel domiciliefraude bij toezichthouder), versterkt de voorgestelde regelgeving de strijd
tegen domiciliefraude. De uitwisseling van gegevens tussen Inspectie RWO en de sociale
huisvestingsmaatschappijen en tussen Inspectie RWO en de lokale, regionale en federale
overheden worden verder gefaciliteerd. Zo zullen wooninspecteurs en toezichthouders
occasioneel en per dossier gegevens aan andere toezichthoudende ambtenaren en aan de
sociale verhuurder mogen geven al ze dat nodig achten. Het betreft geen elektronische
systematische en georganiseerde gegevensstroom. Ook de administratieve sanctionering van
domiciliefraude wordt bijgestuurd, zodat ook wanneer de situatie op zich geregulariseerd is, een
sanctie (boete tussen 25 en 5000 euro) mogelijk blijft. Bijkomend wordt bepaald dat een sociale
huurder
die
een
28 juni 2016 - 4/5
persoon
duurzaam
laat
inwonen
die
niet
voldoet
aan
de
toetredingsvoorwaarden of die aanleiding geeft tot een onaangepaste woning, ook kan worden
bestraft.
Fraude kan natuurlijk niet ongestraft blijven. Ook de lokale besturen zijn partner in deze strijd,
met respect voor de persoonlijke levenssfeer, het beroepsgeheim en de finaliteit van ieders
werking. Het is logisch dat lokale besturen (gemeente, OCMW, lokale politie) in de wettelijk
toegestane situaties en op basis van de geijkte procedures hun medewerking verlenen aan
een gerechtelijk onderzoek, ook in zaken van sociale fraude.
De VVSG wijst daarnaast op het ontbreken van het wettelijk kader om mensen aan te moedigen
om samen te gaan wonen. Zo verminderen de uitkeringen vaak als mensen gaan samenwonen.
Zo wordt bijvoorbeeld het leefloon herleid van categorie alleenstaande naar categorie
samenwonende als twee alleenstaanden gaan samenwonen. Als twee alleenstaande sociale
huurders gaan samenwonen, moet één partner zijn woonrecht (tijdelijk) opgeven. In een aantal
gevallen kunnen koppels (volgens het Kaderbesluit Sociale Huur) niet samenwonen (omdat de
woning anders overbezet of zelfs overbewoond zou zijn) en voor nieuw samengestelde (eerder
grote) gezinnen is er weinig kans op toewijzing wegens een beperkt aanbod. Een andere reden
is de angst voor een beslag als één van beiden schulden heeft opgebouwd. Dit zijn enkele
voorbeelden die mensen niet stimuleren om samen te gaan wonen en soms mensen zelfs eerder
aanmoedigt om (schijnbaar) apart te wonen.
Nochtans is het maatschappelijk veel interessanter om samenwonen te bevorderen, al is het
maar omdat samenwonen de kans op armoede vermindert. Lokale besturen ervaren dat het niet
benadelen van mensen die samenwonen domiciliefraude vermindert. Het ontmoedigen van
samenwoning duwt mensen vaak in een richting die maatschappelijk niet gewenst is: zwartwerk,
huisvesting op postbusadressen, fictieve alleenwoonst, …
VVSG vraagt aan de verschillende bevoegde overheden om na te denken over maatregelen
waardoor samenwonen, zeker van de laagste inkomensgroepen, niet wordt benadeeld.
28 juni 2016 - 5/5