Taxatie

1
Taxatie
Hoeveel is jouw droomwoning waard?
Een publicatie van
2
Wat lees je in dit eBook?
MEEUWENL A AN 98-100
1021 JL AMSTERDAM
020 303 1160
[email protected]
W W W.EYEOPEN.NL
Sta jij op het punt je eerste eigen woning te kopen?
Als dit een bestaande woning is, dan krijg je binnenkort te
maken met taxatie. Je hebt er weleens van gehoord, maar
wanneer en hoe je zo’n taxatie moet regelen, daar heb je geen
kaas van gegeten. En hoeveel kost zo’n taxatie eigenlijk?
In dit eBook vind je antwoord op al je vragen over taxatie en
wat daar allemaal bij komt kijken. Zo weet je zeker dat je straks
alles op tijd kunt regelen en niets vergeet te vragen.
Veel leesplezier!
3
Inhoud
1. Wat is taxatie?
04
2. Wat doet de taxateur?
08
3. Laten taxeren
11
4. Het taxatierapport
16
5. Taxatiewaarde versus koopsom
18
Handige downloads
4
01.
Wat is een
taxatie?
TA X ATIE
5
Wat is een taxatie?
Taxeren betekent het inschatten van de waarde van een
object, bijvoorbeeld een woning. De hypotheekverstrekker wil de woningwaarde weten voordat hij jou een
hypotheek geeft met deze woning als onderpand.
1.1 Wat is een taxatie?
Bij een taxatie komt een deskundige, de taxateur, de werkelijke
waarde van de woning nauwkeurig inschatten. Hierbij kijkt hij
naar alles wat zichtbaar is in en om de woning. Na de taxatie
krijg je het taxatierapport, waarin de woningwaarde staat en
wordt onderbouwd. Dit taxatierapport kun je voor officiële
doeleinden gebruiken, waarover later meer.
1.2 Niet te verwarren met?
Zoals net besproken is kijkt de taxateur naar alles wat zichtbaar
is in en om de woning, dus niet naar wat er onder de vloer zit,
tussen de muren en in het dak. Dat doet een bouwkundig ingenieur. Voor een bouwtechnische keuring kun je een bouwkundig
ingenieur inschakelen, die specifiek verstand heeft van bouw en
onderhoud.
TA X ATIE
6
Een taxatie is ook niet hetzelfde als een waardebepaling van
een woning. Deze waardebepaling wordt bijvoorbeeld gedaan
door de verkoopmakelaar, als hij de verkoopprijs wil bepalen
van een te verkopen woning. Een taxatie moet worden uitgevoerd door een onafhankelijke partij die niets aan de verkoop of
aankoop van de woning kan verdienen.
1.3 Waarom taxatie?
Een taxatie van een woning kun je om verschillende redenen laten uitvoeren. De taxateur zal altijd vragen naar het doel van de
taxatie. Dit doel bepaalt namelijk voor een deel op welke dingen
hij precies let in en rondom de woning.
Vaak worden taxaties uitgevoerd voor een van de volgende
doeleinden:
Aankoop of verkoop van een woning
Financiering: een taxatierapport is nodig om
een hypotheek af te sluiten
Huur of verhuur van een woning of pand
Verzekeringen
Fiscale taxaties
Successie of nalatenschap
(Boedel)verdeling bij echtscheiding
Overdrachtsbelasting
TA X ATIE
7
Per doel kan de taxatiewaarde flink verschillen. Voor de
opstalverzekering is bijvoorbeeld een inschatting van de herbouwwaarde nodig. Deze zal waarschijnlijk erg afwijken van
de getaxeerde marktwaarde. In het uitzonderlijke geval dat je
woning tot de grond afbrandt, blijft de fundering nog intact.
Omdat de fundering niet herbouwd hoeft te worden, is de taxatiewaarde voor opstalverzekering vaak lager, dan als je wilt weten voor hoeveel geld je de woning te koop zou kunnen zetten.
1.4 Taxatie voor financiering
Als jij een woning koopt waarvoor je een hypotheek gaat afsluiten, dan heb je een taxatierapport van de woning nodig. De
hypotheekverstrekker wil dit taxatierapport inzien om te beoordelen of en hoeveel geld hij jou wil uitlenen met deze woning
als onderpand. Dit wordt taxatie voor financiering genoemd.
Op basis van de woningwaarde in het taxatierapport, bepaalt
de bank hoeveel hypotheek ze wil verstrekken op de woning.
1.5 Verplicht of niet?
Meestal is een taxatierapport verplicht om een hypotheek af te
sluiten, maar dat is niet altijd zo. Bijvoorbeeld als je een nieuwbouwwoning koopt. Als je zelf, in eigen beheer, een woning laat
bouwen met een architect en aannemer, vraagt de hypotheekverstrekker wel om een taxatierapport.
TA X ATIE
8
03.
Wat doet de
taxateur?
TA X ATIE
9
Wat doet de taxateur?
Dat de taxateur de woning heel nauwkeurig komt inspecteren, is inmiddels duidelijk. Maar waar let hij nou precies
op bij zo’n taxatie?
Om een zo goed mogelijke inschatting van de woningwaarde te
doen, kijkt de taxateur eigenlijk naar alles wat van invloed is op
de woningwaarde.
De woningwaarde hangt van heel veel dingen af, zoals:
Locatie en ligging
Grootte, aard en inrichting van het terrein of de opstal;
eigenlijk alles wat bij de woning hoort
Is de woning verhuurd of niet?
Is er sprake van erfpacht of eigendom van de ondergrond?
Bereikbaarheid van de woning
Eigen parkeergelegenheid, parkeergelegenheid dicht bij?
Staat van onderhoud en installatietechnische kwaliteit
(staat van elektra en CV ketel)
Situatie van de huizenmarkt
Energielabel
TA X ATIE
10
3.1 Locatie
Het allerbelangrijkste voor de woningwaarde, is de locatie. Dat
aan een huis op het Zeeuwse platteland een ander prijskaartje
hangt dan een Amsterdams grachtenpand, dat wist je waarschijnlijk al. Maar ook de ligging van de woning aan een drukke weg of
vrij uitzicht, doen veel met de waarde.
3.2 Oppervlak
Natuurlijk is het aantal vierkante meters ook bepalend voor de
woningwaarde. Tijdens de taxatie meet de taxateur de ruimtes
precies na om te checken wat het werkelijke aantal vierkante
meters van de woning is. Dit gebeurt volgens de Nederlandse
Norm NEN 2580.
3.3 Staat van onderhoud, energielabel en ligging
Verder zijn de staat van onderhoud en de energiezuinigheid van
de woning belangrijk, net als een balkon of tuin en de ligging
daarvan ten opzichte van de zon.
TA X ATIE
11
04.
Laten taxeren
TA X ATIE
12
Laten taxeren
Zoals je net hebt gelezen, is de taxatie nodig om de
hypotheek aan te vragen bij de hypotheekverstrekker.
Wanneer is het dan tijd om de taxatie te gaan regelen
en hoe pak je dat aan?
4.1 Wanneer laat je taxeren?
Nadat je met de verkoper van de woning een prijs overeengekomen bent, teken je het koopcontract van de woning. Daarna
regel je de taxatie voor je nieuwe woning.
Koop jij een woning zonder aankoopmakelaar? Dan kun je ervoor kiezen
een aankooptaxatie te laten doen vóórdat je een bod uitbrengt. Deze taxatie
helpt je bepalen hoeveel je voor de
woning wilt betalen. In sommige gevallen kun je dit taxatierapport ook
gebruiken voor je hypotheekaanvraag.
Dan moet het alleen wel voldoen aan
de voorwaarden van jouw hypotheekverstrekker, waarover later meer.
TA X ATIE
13
4.2 Wie doet de taxatie?
De taxatie moet worden uitgevoerd door een onafhankelijk en
beëdigd taxateur. Makelaars zijn vaak ook taxateurs. De aankoop- en verkoopmakelaars van de woning zijn natuurlijk niet
meer onpartijdig. Dus moet een derde makelaar, die niets kan
verdienen aan de aan- of verkoop van de woning, de taxatie
uitvoeren. Wel moet de taxateur de directe omgeving van de
woning goed kennen om de waarde goed te kunnen bepalen.
Daarom wordt de taxatie meestal uitgevoerd door een makelaar
uit de buurt.
4.3 Hoe regel je de taxatie?
Als je een woning koopt met hulp van een aankoopmakelaar,
dan regelt de makelaar ook een taxateur die de taxatie komt
doen.
Koop je zonder aankoopmakelaar? Dan
zul je zelf een taxateur moeten vinden.
Even googelen dus...
TA X ATIE
14
4.4 Waar moet de taxatie aan voldoen?
De taxatie laat je uitvoeren omdat je hypotheekverstrekker een
taxatierapport wil hebben voor jouw hypotheekaanvraag. Het is
dus essentieel dat dit taxatierapport voldoet aan de voorwaarden van jouw hypotheekverstrekker. Drie eisen gelden sowieso:
1. Check in ieder geval of de taxateur ingeschreven staat
in een register voor makelaars en taxateurs:
VastgoedCert
of
SCVM
Banken accepteren eigenlijk alleen taxateurs die bij een
van deze twee geregistreerd zijn. Bespreek daarnaast
goed met je hypotheekadviseur welke voorwaarden
jouw hypotheekverstrekker stelt aan de taxateur.
2. Wil jij een hypotheek afsluiten met
Nationale Hypotheek Garantie? (NHG)
Dan moet de
taxateur zijn aangesloten bij een door de NHG erkende
taxateursinstantie.
3. Het taxatierapport moet worden gevalideerd door
een validatie-instituut die wordt vermeld op de site van
De Stichting Taxaties en Validaties (STenV).
Dit validatie-instituut bekijkt het taxatierapport en
ziet erop toe dat dit volgens de richtlijnen is opgesteld.
Zo weet je zeker dat jij en je hypotheekverstrekker een
helder, objectief en betrouwbaar taxatierapport van
de woning krijgen, waarin wordt onderbouwd hoe de
woningwaarde tot stand is gekomen.
TA X ATIE
15
4.5 Wat kost een taxatie?
Er geldt geen standaardprijs voor een taxatie, maar reken erop
dat je tussen de € 300 en € 400 kwijt bent voor een aankooptaxatie. Hier zitten de kosten voor verschotten en kadasterkosten
nog niet bij.
Kosten voor verschotten zijn kosten die de taxateur maakt
omdat hij extra tijd moet investeren in een onderzoek naar
bepaalde dingen die van invloed zijn op de woningwaarde.
Bijvoorbeeld verder onderzoek naar de staat van het dak,
als daar een lekkage is geweest.
Kadasterkosten zijn kosten voor het opvragen van bepaalde
documenten bij het kadaster, bijvoorbeeld of er boetes openstaan voor (aan)bouw zonder vergunning of wanneer de
erfpachtperiode afloopt.
Wist je dat je de kosten voor een taxatie, als je die laat uitvoeren om een
hypotheek te krijgen, aftrekbaar zijn
van de inkomstenbelasting?
4.6 Hoe lang duurt het om te laten taxeren?
Het hangt ervan af hoe snel de taxateur in jouw woning kan
langskomen, meestal lukt dat binnen een of twee werkdagen.
Reken erop dat je een week na het moment dat je een taxateur
benadert, het taxatierapport binnen hebt.
TA X ATIE
16
05.
Taxatierapport
TA X ATIE
17
Taxatierapport
Nadat de taxateur de woning heeft geïnspecteerd en
opgemeten, gaat hij aan de slag met het taxatierapport.
Hij documenteert alle informatie die hij tijdens de inspectie
heeft verzameld, in een taxatierapport. Hierin noemt hij de
waarde van de woning en onderbouwt deze waarde aan de
hand van zijn bevindingen.
!
Een taxatie is mensenwerk, dus
het kan zo zijn dat de ene taxateur
op een andere woningwaarde uitkomt
dan een andere taxateur. Maar dit mag
en kan nooit een groot verschil
in waarde zijn!
Een link naar het taxatierapport wordt opgestuurd naar je
hypotheekadviseur en naar jou.
Als de hypotheekadviseur jouw hypotheekaanvraag in orde gaat
maken, levert hij het taxatierapport van je woning aan bij de
hypotheekverstrekker. De hypotheekverstrekker bekijkt hoeveel
geld hij aan jou wil uitlenen, met deze woning als onderpand.
TA X ATIE
18
06.
Taxatiewaarde
versus
koopsom
TA X ATIE
19
Taxatiewaarde versus koopsom
Natuurlijk wil de bank jou geen hypotheek geven
voor een woning die dat geld helemaal niet waard is.
Hier komt de woningwaarde dus in beeld!
Jouw hypotheekverstrekker neemt de taxatiewaarde van jouw
nieuwe woning mee in jouw hypotheekaanvraag. De hypotheekverstrekker rekent voor jouw hypotheek met de laagste van
deze twee bedragen: de koopsom die jij overeen bent gekomen
met de verkoper en de woningwaarde in het taxatierapport.
6.1 Koopsom hoger dan taxatiewaarde
Is de koopsom die jij bent overeengekomen hoger dan de taxatiewaarde van de woning? Dan heb je pech, want de bank gaat
uit van de lagere taxatiewaarde voor de berekening van jouw
hypotheek. Het overige geld wat je nodig hebt kun je niet lenen,
maar moet je zelf inleggen met eigen geld.
TA X ATIE
20
6.2 Koopsom lager dan taxatiewaarde
Andersom kan het ook: als jij met de verkoper een prijs overeen
bent gekomen die lager ligt dan de taxatiewaarde, heb je een
goede deal gesloten! Je maximale hypotheek wordt natuurlijk
wel gebaseerd op het laagste bedrag, dus in dat geval de koopsom. Wel kan het een gunstig effect hebben op je hypotheekrente, als de taxatiewaarde hoger ligt dan de koopsom.
6.3Hypotheekrente
Koop je een woning voor minder geld dan de taxatiewaarde?
Dan wil de bank jou wellicht een lagere hypotheekrente geven,
omdat zij minder risico loopt. Voor de bank is het aantrekkelijk
om geld uit te lenen met een onderpand dat meer waard is dan
het geleende bedrag. Dit rentevoordeel geldt alleen als je een
hypotheek afsluit zonder Nationale Hypotheek Garantie.
Stel: je koopt een huis voor € 300.000 dat wordt getaxeerd op € 320.000. Dan heb jij ten opzichte van de
getaxeerde marktwaarde een kleinere schuld, namelijk
€ 20.000 minder. De bank loopt dus minder risico over
de € 300.000 die zij jou uitleent, met deze woning als
onderpand, dan als zij jou dit bedrag uitleent voor een
woning die exact € 300.000 waard zou zijn. Sluit je een
hypotheek zonder NHG af? Dan is de bank in zo’n geval
wellicht bereid jou een rentevoordeel te bieden.
TA X ATIE
Handige downloads
Als het goed is, ben je nu weer een stap dichterbij jouw droomwoning! Wil je meer weten over alles wat er komt kijken bij het
afsluiten van een hypotheek? Check dan ook deze eBooks:
eBook
eBook
“Tekenen voor je
droomwoning”
“Zo sluit je jouw
hypotheek af”
Ontvang jij binnenkort het
Bij het afsluiten van een
voorlopig koopcontract voor
hypotheek komt nogal wat
je woning? In dit eBook vind
kijken. Lees welke stappen
je alle ins & outs, zodat je
je gaat doorlopen en waar
weet waar je voor tekent.
je op moet letten.
Download gratis!
Download gratis!
21