algemeen kwaliteitskader meergezinswoningen

ALGEMEEN KWALITEITSKADER
MEERGEZINSWONINGEN
goedgekeurd door college van burgemeester
en schepenen op 01/07/2016
Verplichtend karakter
Aanbevelingen
Vergunningsplicht
Volgens art. 4.2.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening mag niemand zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning een woning
opsplitsen of in een gebouw het aantal woongelegenheden die hoofdzakelijk bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande
wijzigen, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubileerde kamer;
Toepassingsgebied
Een gebouw of woning opdelen tot meergezinswoning, nieuwbouwmeergezinswoningen, wijziging van het aantal woongelegenheden in een
bestaande meergezinswoning, …
Niet van toepassing op: zorgwoningen; hotelinrichtingen, gastenkamers, … in het kader van toerisme; kamers, slaapzalen,.. die deel uitmaken van
gebouwen die worden aangewend als collectieve verblijfplaats zoals bejaardentehuizen, verpleeginrichtingen, internaten, kindertehuizen, kloosters,
verblijven voor seizoensarbeiders; kamerwoningen; sociale woningbouwprojecten van de door de Vlaamse overheid erkende sociale
huisvestingsmaatschappijen.
Behoudens andersluidende bepalingen opgenomen in verkavelingen, BPA’s of RUP’s
Behoudens in beschermd stads- of dorpsgezicht of bij gebouwen opgenomen in de lijst van het bouwkundig erfgoed opgemaakt door het SintLucasarchief.
Medewerking architect
De medewerking van een architect is niet verplicht
indien voor de opsplitsing tot meergezinswoning noch
de oplossing van een constructieprobleem met zich
meebrengt, noch de stabiliteit van het gebouw wijzigt.
art. 4 van het Besluit van de Vlaamse Regering van
23/05/2003 tot bepaling van de handelingen die
vrijgesteld zijn van de medewerking van de architect.
Samenstelling dossier
De samenstelling van het dossier
is wettelijk bepaald door de
Vlaamse Regering.
Indien voldaan is aan art. 4 volstaat een eenvoudige dossiersamenstelling. Dit betekent dat
het aanvraagdossier niet hoeft opgesteld te worden door een architect.
Maar voor een leek is het niet evident om zo’n dossier samen te stellen. Dit blijkt uit de
kwaliteit van de stedenbouwkundige aanvragen bij de dienst ruimtelijke ordening. Plannen
zijn vaak onleesbaar, er wordt weinig aandacht geschonken aan kwalitatieve aspecten.
Vandaar de aanbeveling om de medewerking van een architect aan te moedigen. Dit komt de
kwaliteit van de woningen alleen maar ten goede.
Ook voor de advisering van de brandweer bij meergezinswoningen is de opmaak van
plannen met de medewerking van een architect aangewezen.
De plannen van het aanvraagformulier kunnen aangevuld worden met volgende aandachtspunten:
 Aangewezen om volgende oppervlaktes aan te duiden op de plannen van de verbouwde toestand:
o vermelding bruto-vloeroppervlakte van de wooneenheid
o vermelding oppervlakte van de buitenruimte
o vermelding netto-vloeroppervlakte per woonlokaal

Een doorsnede van de constructie bijvoegen dat voldoende informatie bevat over het volume van de
ontworpen woongelegenheden (plafondhoogte, hoogte onder dak, trappen, e.a.) en materiaal gebruik. Zo
krijgt beoordelaar ook een zicht op de geluidsisolatie en brandveiligheid.

Aanduiding van tellers voor nutsvoorzieningen en verwarmingsketel (dient bereikbaar te zijn voor alle
bewoners).
ALGEMEEN KWALITEITSKADER
MEERGEZINSWONINGEN
Verplichtend karakter
Woonkwaliteitsnormen
Aanbevelingen
Iedere woning moet rechtstreeks toegankelijk zijn van op de openbare weg, dus niet via een andere wooneenheid of andermans eigendom. Toegang
via een gemeenschappelijk hal is toegestaan.
Iedere wooneenheid dient te beschikken over 1 bel en 1 aparte brievenbus.
De verschillende criteria waaraan een kwalitatieve woningopsplitsing dient te voldoen komen hieronder aan bod:
a.
Leefruimte (zit- en eetruimte) en keuken, al dan niet in één
ruimte geïntegreerd
Vrije hoogte ≥ 2,50m
De leefruimte moet rechtstreeks licht en buitenlucht
ontvangen door tenminste één te openen verticaal venster of
dakvlakraam. (dakvlakramen dienen laag ingeplant te zijn
waardoor er rechtstreeks zicht mogelijk is)
Niet rechtstreeks verlichte en verluchte kookruimten kunnen enkel toegestaan
worden mits zij voorzien zijn van een efficiënt verluchtingssysteem en niet
afgescheiden zijn van een rechtstreeks verlichte leefruimte.
Oppervlaktenorm rechtstreekse buitenverlichting:
 min. 1/8 vloeroppervlakte
 min. 1m²
b.
Slaapruimte(n): iedere wooneenheid dient minstens 1
afzonderlijke slaapruimte te beschikken.
Vrije hoogte ≥ 2,50m
De slaapruimte(n) moet(en) rechtstreeks licht en buitenlucht
ontvangen door tenminste één te openen verticaal venster of
dakvlakraam. (dakvlakramen dienen laag ingeplant te zijn
waardoor er rechtstreeks zicht mogelijk is)
Aanbevolen oppervlakte voor slaapruimten:
ste
1 slaapkamer ≥ 12 m²
de
2 en volgende slaapkamers ≥ 9 m²
Oppervlaktenorm rechtstreekse buitenverlichting:
 min. 1/12 vloeroppervlakte
 min. 1m²
c.
Bergruimte: een afzonderlijke berging/wasplaats in de
woongelegenheid zelf, op de gelijkvloerse verdieping of in de
kelder.
p.2/5
Grootte van de bergruimte wordt in functie van het aantal slaapkamers bekeken:
1 slaapkamer:
≥ 3 m²
≥ 2 slaapkamers
≥ 5 m²
ALGEMEEN KWALITEITSKADER
MEERGEZINSWONINGEN
Afvalberging moet voorzien worden in de woongelegenheid
zelf of op het perceel waarop de meergezinswoning zich
bevindt. (Afvalberging kan eventueel samen met bergruimte
voorzien worden).
Een afgesloten en voldoende verluchte ruimte voor het opslaan van huishoudelijk
afval met een oppervlakte van min. 1 m² in of buiten het gebouw. Het is belangrijk
dat er voldoende ruimte is om het afval te kunnen sorteren. Opslagruimte voor
huishoudelijk afval kan individueel of gemeenschappelijk voorzien worden
d.
Badkamer, minimaal bestaande uit wastafel en douche en/of
bad (voorzien van stromend koud en warm water), gelegen in
de woongelegenheid en die niet rechtstreeks uitgeeft in een
leefruimte of een kookruimte.
De badkamer moet voorzien zijn van voldoende verluchting in overeenstemming
met de ventilatienormen.
e.
Een toilet met waterspoeling (al dan niet geïntegreerd in de
badkamer), gelegen in de woongelegenheid en die niet
rechtstreeks uitgeeft in een leefruimte, een kookruimte of
slaapruimte.
De toiletruimte moet voorzien zijn van voldoende verluchting in overeenstemming
met de ventilatienormen.
f.
Een private buitenruimte:
 Minstens 1 buitenruimte heeft een totale oppervlakte van
6m², waarvan alle zijden een breedte van minimum
120cm hebben.
 Evenredigheid met verdeling van de vloeroppervlakte van
de woning ten opzichte van de beschikbare buitenruimte
is aangeraden.
De aanwezigheid van een private buitenruimte draagt sterk bij tot de
woonkwaliteit. Private buitenruimten bestaan in verschillende soorten: tuinen,
terrassen, dakterrassen, patio’s en koeren. De kwaliteit van de buitenruimte wordt
o.a. bepaald door de oppervlakte en de bruikbaarheid van de buitenruimte, door
de relatie tussen de buitenruimte en de leefruimte(s) van de woning, door de
bezonning en de privacy en door het uitzicht dat men heeft vanuit de buitenruimte.
Een visuele relatie van de woonvertrekken (zit- en eetruimte, keuken, slaapkamer)
met de privé buitenruimte is aangewezen. Rechtstreeks bereikbaar vanuit de
woongelegenheid is een pluspunt.
Indien buitenruimte niet privaat kan voorzien worden, is er de mogelijkheid om met
deze minimum oppervlakte een gemeenschappelijke buitenruimte te creëren, mits
bereikbaar via de gemeenschappelijke delen
g.
1-1,5 parkeerplaatsen per woongelegenheid dient voorzien
te worden op het eigen perceel, al dan niet in het gebouw
geïntegreerd of ondergronds. (afhankelijk van omvang van
het project, ligging, …)
Afmetingen: minimale afmeting van verplicht te realiseren parkeerplaats (LxB):
− garage of box: 5,25 m x 2,75 m x 2,00 m (= vrije hoogte)
− autostaanplaats: 5 m x 2,50 m x 2,00 m (= vrije hoogte)
Behoudens andersluidende bepalingen
verkavelingen, BPA’s of RUP’s
Parkeerpoorten en inritten:
Maximum 1/2 van de gevelbreedte mag gebruikt worden als garagepoort of inrit
opgenomen
p.3/5
in
ALGEMEEN KWALITEITSKADER
MEERGEZINSWONINGEN
Behoudens in beschermd stads- of dorpsgezicht of bij
gebouwen opgenomen in de lijst van het bouwkundig erfgoed
opgemaakt door het Sint-Lucasarchief.
h.
Fietsenbergruimte
In de meergezinswoning zelf of op het perceel waarop de
meergezinswoning zich bevindt, moet een individuele of
collectieve overdekte ruimte ingericht worden voor het stallen
van
(brom)fietsen.
Qua
normering
wordt
1
(brom)fietsparkeerplaats per slaapkamer gerekend.
naar een individuele of collectieve garage of parkeerplaats.
In totaal mag niet meer dan 10 m van de gevelbreedte worden ingenomen door
inritten of garagepoorten.
De breedte van de garagepoort of collectieve in- en uitrit moet minimaal 3 m
bedragen.
Fietsenberging kan gemeenschappelijk voorzien worden in het gebouw of in de
tuin. Deze berging wordt het beste voorzien op een makkelijk bereikbare plek
waarbij:

De loopafstand van een fietsenberging
meergezinswoning maximum 30 m bedraagt.

Ondergrondse fietsenbergingen alleen worden toegelaten op de eerste
ondergrondse verdieping. Indien de kelderverdieping wordt gebruikt als
fietsenberging, mag de toegangshelling maximaal 15% bedragen.
tot
de
ingang
van
de
OPPERVLAKTE NORM:
Een bestaande ééngezinswoning of gebouw opdelen in meerdere
woongelegenheden kan niet worden toegestaan indien de totale
bruto vloeroppervlakte van dit pand minder dan 250m² bedraagt.
Richtoppervlakte(n) zijn steeds afhankelijk van ligging van de
woning: centrum/periferie.
Het is belangrijk dat een woning voldoende groot is. De
beschikbare oppervlakte in een woning heeft immers een grote
invloed op de woonkwaliteit en meer bepaald op de bruikbaarheid,
het comfort en de flexibiliteit van de woning.
De gewenste grootte van een woning is echter afhankelijk van het
type gezin (alleenstaande, koppel, gezin met kinderen, …) dat in
deze woning zal wonen.
p.4/5
Doelstelling: het vrijwaren of beschermen van bestaande ééngezinswoningen van
opdeling en het optimaliseren van de bestaande woonmarkt. Het bestaande
aanbod van ééngezinswoningen moet maximaal behouden blijven. Daarom moet
in sommige gevallen het opdelen van woningen voorkomen worden.
Richtoppervlakte:
Aantal slaapkamers
1
2
3
4
5
Min. netto vloeropp.
62 m²
86 m²
114 m²
138 m²
160 m²
ALGEMEEN KWALITEITSKADER
MEERGEZINSWONINGEN
Totale bruto-vloeroppervlakte van een woonentiteit:
De totale bruto-vloeroppervlakte van de woning is de som van de oppervlakten
van elke bewoonbare verdieping die zich maximum 1m onder het maaiveld
bevindt. De oppervlakte wordt gemeten langs de buitenomtrek van de opgaande
scheidingsconstructies die de woning omhullen. Enkel die vloeroppervlakte met
een vrije hoogte van 2,50m wordt in rekening gebracht. Deze hoogte wordt
gemeten tussen de bovenkant van de afgewerkte vloer en de onderzijde van de
verdiepingen die erboven gelegen zijn. Vrijstaande achterbouwen zijn niet
inbegrepen.
Netto-vloeroppervlakte van een woonlokaal:
De oppervlakte gemeten tussen de muren, zonder de constructiedikte van de
wanden. Enkel die vloeroppervlakte met een vrije hoogte van minimum 2,50m
wordt in rekening gebracht. Deze hoogte wordt gemeten tussen de bovenkant van
de afgewerkte vloer en de onderzijde van de verdiepingen die erboven gelegen
zijn. Voor hellende plafonds wordt enkel de vloeroppervlakte vanaf de hoogte
2,00m in tekening gebracht.
p.5/5