B en W nummer 11 - Gemeente Leiden

Burgemeester en Wethouders
B en W. nr. 13.0688 d.d. 9-7-2013
Onderwerp
Gemeentegarantie bouw 166 woningen door Stichting Boerhaave aan de
Wassenaarseweg (vm. Anatomie)
Besluiten:Behoudens advies van de commissie
1. vanwege het belang van de Stichting Universitaire Woonwijk Boerhaave, gelet op
het publiek belang en het afwezig zijn van garantie op een bij derden aan te gane
lening via het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw het voornemen uit te
spreken op de hoofdsom van de nieuwe lening ad € 15 miljoen voor renovatie en
nieuwbouw van 166 woningen in en naast het voormalig ‘Anatomie’ gebouw aan de
Wassenaarseweg te verstrekken, onder voorwaarde van inbreng van eigen
vermogen van € 6 miljoen en verstrekking van het recht op eerste hypotheek;
2. de garantie aan de Stichting volgens de garantieverordening te verlenen tegen een
door de geldnemer te betalen eenmalige vergoeding van € 25.000;
3. de financiële gevolgen van de vergoeding zoals genoemd onder besluitpunt 2 bij de
eerstvolgende bestuursrapportage in 2013 te verwerken in de begroting;
4. bijgaande brief aan de gemeenteraad, nr.DIV-20138379, waarin verzocht wordt zijn
wensen of bedenkingen over het voorgenomen besluit ter kennis van het college te
brengen, vast te stellen en te versturen.
Perssamenvatting:
De gemeente is van plan gemeentegarantie te verlenen aan de Stichting Universitaire
Woonwijk Boerhaave voor de bouw van 166 woningen in en naast het voormalig leegstaand
universitair onderwijsgebouw ‘Anatomie’ aan de Wassenaarseweg. Boerhaave biedt
huisvesting aan assistenten in opleiding die werken aan wetenschappelijk onderzoek. Het
college vraagt of de gemeenteraad tegen garantieverlening wensen of bedenkingen heeft.
Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden
Gemeente Leiden
Bezoekadres Stadhuis
Stadhuisplein 1
Aan de leden van de gemeenteraad
Postadres Postbus 9100
2300 PC Leiden
Telefoon 071-5165165
E-Mail [email protected]
Website www.leiden.nl/gemeente
Datum
Ons kenmerk
Onderwerp
9 juli 2013
DIV-20138379
Gemeentegarantie voor de bouw van 166 woningen
door Stichting Boerhaave
Contactpersoon P. C. de Vos
Doorkiesnummer 071-5165755
Geachte leden van de gemeenteraad,
1. Inleiding
De Stichting Universitaire Woonwijk Boerhaave (hierna Stichting) gaat 166 woningen bouwen door
herontwikkeling van het leeggekomen gebouw ‘Anatomie’ aan de Wassenaarseweg. De Stichting
richt zich op het huisvesten van personen verbonden aan de universiteit van Leiden. In de praktijk
gaat het vooral om het huisvesten van promovendi uit binnen- en buitenland.
Het plan bestaat uit twee delen: het verbouwen en herindelen van het bestaande gebouw naar
appartementen en aanpalende nieuwbouw met appartementen. De totale stichtingskosten
bedragen € 21.000.000. De financiering vindt op twee manieren plaats: uit eigen middelen en uit
een nog aan te trekken lening. De Stichting heeft aan eigen middelen € 6.000.000 beschikbaar. Na
aftrek van deze eigen middelen is een lening van € 15.000.000 nodig.
De aanvraag, het plan en de gehele financiële onderbouwing hebben wij grondig onderzocht.
Onder het stellen van voorwaarden zijn wij van plan om gemeentegarantie onder recht van 1 e
hypotheek te verlenen. Het verlenen van garantie is een bevoegdheid van het college. Gelet op de
hoogte van het bedrag en het publiek belang horen wij graag of u wensen of bedenkingen over dit
voornemen hebt.
Het verstrekken van gemeentegarantie is geen automatisme. In de financiële verordening is
vastgelegd dat het garantie alleen mogelijk is als er:
a. een aanzienlijk publiek belang mee gemoeid is,
b. er geen andere borging of voorliggende voorziening aanwezig is en
c. als er een sluitende exploitatie is en beperkte financiële risico’s zijn.
Hierna gaan wij eerst in op het plan, vervolgens op de publieke belangen, dan op het afwezig zijn
van andere borging en vervolgens op onze financiële beoordeling van de aanvraag.
2. Het plan
Het gebouw Anatomie van de Universiteit is leeggekomen. Bij de zoektocht naar een goede
herbestemming kwam de Universiteit van Leiden uit bij huisvesting van assistenten in opleiding,
een groeiende activiteit waar het woningaanbod bij achterblijft. Het college van bestuur van de
Universiteit gaat de grond en het gebouw op gunstige voorwaarden aan de Stichting Boerhaave in
erfpacht uitgeven. Het voorgenomen plan ondersteunt de Universiteit in haar strategische
doelstelling om een aantrekkelijke werkgever te zijn voor jong wetenschappelijk talent. Het succes
daarvan weerspiegelt zich onder meer in onze stad als kennisstad. Het door twee architecten (een
voor de bestaande bouw en een voor de nieuwbouw) ontwikkelde bouwplan past in het
planologisch kader. Naar verwachting start de bouw van de 166 woningen eind 2013.
3. Overwegingen van publiek belang
a. Algemeen
De Stichting Boerhaave is opgericht op 28 november 1953 en heeft tot doel het bevorderen van de
huisvesting van personen verbonden aan de Rijksuniversiteit Leiden. Haar woningbezit verhuurt
ze aan wetenschappelijk, technisch en administratief personeel van de universiteit. In de praktijk
zijn dat veelal assistenten in opleiding, promovendi, die meestal vier jaar werken aan
wetenschappelijk onderzoek. De Stichting heeft nu 184 verhuureenheden, waaronder 154
woningen, 26 garages en 4 bedrijfsruimten. De complexen staan aan de Boerhaavelaan, de
Haarlemmerstraat, de Van Swietenstraat en de Mariënpoelstraat.
b. Beleidsoverwegingen
Het maatschappelijk belang van dit project is groot. Leiden is een kennisstad, een Stad van
Ontdekkingen. Leiden is een aantrekkelijke woonstad door haar centrale ligging in de Randstad,
haar historische binnenstad met veel monumenten en grachten, haar culturele aanbod en de vele
kennisinstellingen. Leiden wil deze sterke kanten nog meer naar buiten brengen door zich te
promoten als “Stad van Ontdekkingen”, met als pijlers internationale kennisstad en
cultuurhistorische binnenstad. Dit betekent dat de vraag naar woningen altijd groot zal zijn én dat
Leiden zich vooral wil richten op de kenniswerkers. Om de stad aantrekkelijk te houden is er veel
nodig, o.a. het opleiden en huisvesten van mensen die intensief bezig zijn met kennisvergroting.
De nota Wonen 2020 stelt als een van de doelen daarom vast dat een werkgroep (van de Task
Force Studentenhuisvesting) onderzoek moet doen naar huisvestingsmogelijkheden voor
buitenlandse studenten, assistenten in opleiding en promovendi (RV 12.0111, besluitpunt 2, onder
j). Hoewel het onderzoek nog niet gereed is, is al wel duidelijk dat er een stijgende vraag is waar
het woningaanbod bij achterblijft.
De nota Wonen geeft nog meer beleidsrichting voor dit plan. Ze ziet als een belangrijke vorm van
duurzaamheid hergebruik van structureel leegstaand vastgoed. Historisch erfgoed blijft door een
nieuwe functie behouden, terwijl schaarse grond en ruimte elders niet hoeft te worden opgeofferd
aan nieuwe woningbouw. Het aanvaarde amendement A3 vraagt extra aandacht voor
verduurzaming van de bestaande en toekomstige woningvoorraad. Met deze herbestemming van
dit voormalig universitaire onderwijsgebouw wordt invulling gegeven aan dit streven. Bovendien
brengt wonen meer levendigheid en functiemenging met zich mee. Dat is goed voor het gehele Bio
Science Park.
4. Beoordeling van de aanvraag op financiële gronden, geen andere borging
Gemeentegarantie wordt ingezet:
voor een voorziening die van publiek belang is;
als de geldnemer geen aanspraak kan maken op een waarborgfonds of andere
voorliggende voorziening;
als sprake is van een sluitende exploitatie na renovatie/nieuwbouw;
als meerdere banken aangeven zonder garantie geen lening te willen verstrekken;
nadat eigen middelen zijn ingezet;
als het businessplan degelijk in elkaar zit;
-
als alle risicobeperkende maatregelen getroffen zijn;
als overwogen is of een gemeentelijk toezichthouder moet worden aangesteld.
De Stichting is geen woningcorporatie, maar een zogenaamde Niet-Winstbeogende Instelling
(N.W.I.). Ze kan daarom geen beroep doen op het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw
(WSW).
Wij hebben diverse financiële stukken grondig geanalyseerd. Hiervoor is financieel advies
verkregen van het Servicepunt 71. Hiervan zijn de hoofdpunten:
1. De jaarrekeningen geven positieve exploitatieresultaten te zien. Er zijn geen leningen of
schulden en er is een positief rekeningresultaat van jaarlijks tussen de € drie en vijf ton. Ook
het aangeleverde meerjarenperspectief op hoofdlijnen geeft de verwachting van positieve
exploitatiesaldi voor de komende jaren.
2. De vermogenspositie van de Stichting is geanalyseerd aan de hand van de door de
accountant goedgekeurde jaarrekening 2011, de conceptjaarrekening over 2012 en de
meerjarenbegroting 2014 – 2016.

Hieruit blijkt dat de Stichting goed aan haar korte termijn verplichtingen kan voldoen.

Het vermogen van de Stichting goed is om bij calamiteiten langlopende schulden af te
lossen met eigen middelen. Het eigen vermogen is € 6 miljoen. Het bezit van Boerhaave
is niet belast met leningen en dus ook niet met hypotheek.
3. Beoordeling van de effecten van het nieuwe huurprijsbeleid van het kabinet Rutte 2 door drie
scenario’s door te rekenen. Geen van de scenario’s leidt tot aanpassing van de voorgenomen
exploitatie.
Op financiële gronden concluderen wij dat garantstelling een risicoverhoging van de gemeentelijke
garantieportefeuille met zich meebrengt, maar dat de analyse van de stukken van de Stichting
toch aanleiding geeft tot een positief besluit (onder hieronder genoemde voorwaarden) over
garantstelling aan de Stichting. Die voorwaarden zijn:
 Inbreng van € 6 miljoen aan eigen middelen.

Vestiging van eerste hypotheekrecht op de lening waarvoor de gemeente Leiden garant
staat bij de Stichting.
Hierdoor wordt het materiële risico van de garantstelling voor de gemeente sterk verminderd. Als
de Stichting niet meer (tijdig) voldoet aan zijn verplichtingen, kan de gemeente als eerste
aanspraak maken op verkoopopbrengsten van het onderpand. De inbreng van eigen middelen
levert een buffer op voor eventuele waardedaling van het object. Dit valt overigens niet te
verwachten bij huurwoningen waar veel vraag naar is, die betaalbaar zijn en waarvan de
verkoopwaarde sterk bepaald wordt door de lopende huurinkomsten. Het is niet nodig om
gemeentelijk toezicht in het bestuur van Boerhaave te bedingen, zoals bij andere
garantieverleningen, omdat hierin al meerdere gemeentelijke vertegenwoordigers zitting hebben.
5.
Verzoek om wensen en bedenkingen
Begin 2011 heeft de raad de nieuwe financiële verordening vastgesteld. Hierin is opgenomen dat
wij op grond van artikel 169 van de Gemeentewet een garantiebesluit, van welke omvang dan ook,
aan de raad kunnen voorleggen om wensen en bedenkingen kenbaar te maken. De omvang van
het garantiebedrag en het gemoeide publiek belang maken het wenselijk uw eventuele wensen of
bedenkingen aan ons voor te leggen.
Hoogachtend,
Burgemeester en Wethouders van Leiden,
de Secretaris,
de Burgemeester,
Bijlage:
Aanvraag gemeentegarantie d.d. 28 juni 2013 van de Stichting Universitaire woonwijk Boerhaave.
MEMO
Aan:
Peter de Vos
Van:
Peter Kanbier
CC:
Datum:
Doorkiesnummer:
Betreft:
Opmerkingen:
Gerard Heijnen, John Olivier, Hans Smit
02-07-2013
7164
Spoed financieel advies inzake project Boerhaave
Concept versie 0.1
Beste Peter,
Op verzoek van de gemeende Leiden hierbij het spoedadvies betreffende te project
Boerhaave. Aangezien het een spoedadvies betreft, welke is opgesteld in een kort
tijdsbestek, is de financiële positie van de aanvrager en de business-case in minder detail
onderzocht, dan bij een regulier advies het geval zou zijn geweest. Tevens zijn er meer
aannames gedaan dan gebruikelijk is bij een regulier advies. De aannames zijn in de tekst
benoemd, evenals de risico’s in relatie tot de aannames.
Waarom gemeentegarantie?
Het totale project is begroot op € 21.000.000,-. De Stichting Boerhaave wil hiervoor
(gedeeltelijke) financiering gaan aantrekken.
De Stichting Boerhaave zal € 6.000.000,- uit eigen middelen betalen. Er worden voor dit
project verder geen subsidies verstrekt door gemeente of het Rijk.
Voor de resterende € 15.000.000,- wil de Stichting Boerhaave een lening met gemeente
garantie aantrekken. Het rendement van het project levert over een periode van 50 jaar een
negatief rendement op (de onrendabele top). De hoogte van het negatieve rendement is
afhankelijk van de gekozen prijsstelling van huurprijs en bedraagt tussen € 6.500.000,- tot €
8.900.000,-. Externe financiers zijn niet geïnteresseerd in investeringen met een negatief
rendement, waardoor een gemeentegarantie noodzakelijk is.
Om een aantal redenen is de Stichting Boerhaave géén “toegelaten instelling”. Het gevolg
hiervan is dat garantstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) niet
mogelijk is. Daarom doet de Stichting Boerhaave een beroep op de gemeente Leiden om
garant te staan voor de betaling van rente en aflossing op de bovenvermelde lening van €
15.000.000,-.
De financiële positie van de Stichting Boerhaave
Aan de hand van door de Stichting Boerhaave aangeleverde documenten: de jaarrekening
2011, de concept jaarrekening 2012 en de meerjarenbegroting 2013 – 2018 (exclusief de
nieuwe investering), is een beoordeling gemaakt van de huidige financiële positie van de
Stichting Boerhaave. Hiervan zijn de hoofdpunten:
 De jaarrekeningen 2010, 2011 en 2012 (concept) laten positieve
exploitatieresultaten van respectievelijk € 294.000, € 338.000 en € 479.000 zien.
Ook het aangeleverde meerjarenperspectief op hoofdlijnen (2013-2018) geeft de
verwachtingen van positieve en stijgende exploitatiesaldi voor de komende jaren.
 De vermogenspositie van de Stichting Boerhaave is geanalyseerd aan de hand van de
(jaarrekening 2010 en 2011. 2011 en 2012 (concept) en de beschikbaar gestelde
meerjarenbegroting 2013 – 2018;
o De Stichting Boerhaave heeft een Eigen Vermogen van € 6.600.000 en geen
langlopende schulden.
o De activa is grotendeels afgeschreven en vertegenwoordigd een substantieel
hogere waarde dan de boekhoudkundige waarde in de jaarrekening.
o Er is een grote hoeveelheid liquide middelen aanwezig (€ 5.700.000,-)
De huidige financiële positie van de Stichting Boerhaave is positief en vormt een stabiele
basis voor het project tot renovatie/nieuwbouw van het “Anatomiegebouw”
De Business-case
De business-case is in detail doorgerekend door een Register Accountant (Ron Wassing). De
doorrekening heeft plaatsgevonden op basis van gangbare normen zoals: De normen die het
WSW hanteert, eigen historische informatie, inflatie- en huurstijging cijfers verstrekt
woningstichting “Ons Doel” en de onderhoudsnorm van de “Anatomie” afgestemd met de
manager vastgoed & ontwikkeling van “Ons Doel”. Voor dit advies is de business-case niet
inhoudelijk niet beoordeeld op haalbaarheid en risico’s. Aanzien de business-case is
opgesteld door een Register Accountant kan ervan uit gegaan worden dat deze een
getrouwe weergave geeft van de te verwachte werkelijkheid. Uit de beknopte actualisatie
van business-case (e- mail d.d. 27-6-2013 van de secretaris van de Stichting Boerhaave) zijn
wel een aantal aspecten te benoemen welke voor het risico, dat de gemeente Leiden loopt
bij garantieverstrekking, van belang zijn:

Voor een relatief kleine stichting is dit een groot project, met grote financiële risico’s
tijdens de bouwperiode. Dit betreft een algemeen financieel risico de
oorzaken/specifieke risico’s die aanwezig zijn tijdens de bouwperiode zijn niet
beoordeeld in dit advies.
Een goede projectorganisatie is van belang om het financiële risico te beperken. De
Stichting Boerhaave is voornemens om de begeleiding te laten plaatsvinden door de
voormalige directeur van de afdeling Vast Goed van de Universiteit Leiden. Tevens is
de stichting Boerhaave voornemens een ervaren bouwkundig adviesbureau in te
huren. Het advies is om de eis van een professioneel projectmanagement op te
nemen in het collegevoorstel.

De huurprijs is bepalend voor het rendement van investering. De optie van 100%
maximale huur (optie 1) levert een negatief rendement op van € 6.500.000,-. De
meest ongunstige optie, de volledige uitwerking van de plannen van Rutten II (optie
3), levert een negatief rendement op van € 8.900.000,-. Van alle drie de opties in
business case geeft de Register Accountant aan dat de omvang van het negatieve
rendement niet tot onhaalbaarheid leidt. Het negatieve rendement zal in 2015 ten
laste van het resultaat van de stichting worden gebracht (afwaardering van de
activa).
De gemeente Leiden krijgt het recht van eerste hypotheek op het onroerend goed.
De waarde het onroerend goed wordt bepaald door de bedrijfswaarde (de
stichtingskosten verminderd met het negatieve rendement). De waarde komt uit
tussen de € 14.500.000,- en € 12.100.000,-. De waarde is lager dan het
gegarandeerde bedrag (€ 15.000.000,-). Om het risico te beperken kan de gemeente
aanvullende zekerheden verlangen. Naast het nieuwe project heeft de stichting ook
ander onbezwaard onroerend goed in bezit. Het advies is om op dit onroerend goed
het recht van eerste hypotheek te verkrijgen voor, indien mogelijk, een waarde van
€ 2.900.000, (Lening € 15.000.000 minus de “ongunstigste” bedrijfswaarde van €
12.100.000,-).
Bijkomend voordeel van het recht van eerste hypotheek voor de gemeente Leiden is
dat de gemeente Leiden, door het recht van hypotheek, ook inspraak heeft in
toekomstige activiteiten. Indien er het voornemen is om de panden te vervreemden
of slopen, dan dient het college hiervoor toestemming te geven.

Uit de business- case blijkt dat de lening dient te worden afgesloten voor een
langere periode (+/- 50 jaar is nodig om de lening te kunnen aflossen, dit is niet
inhoudelijk beoordeeld door Servicepunt71). In de toelichting op de business-case
zijn twee opties benoemd:
o Een fixe lening met een looptijd van 50 jaar (in theorie een lening waarbij de
totale aflossing aan het einde van de looptijd plaatsvindt), waarbij toch
rekening is gehouden met tussentijdse aflossingen. Elke 10 jaar vindt een
aflossing plaats.
o Lineaire lening, 20 jaar vast, € 7 miljoen, aangevuld met een bullit lening van
€ 8 miljoen. Na verlopen looptijden zouden herfinancieringen moeten plaats
vinden.
Bij beide lening wordt vermeld dat aflossing eens in de 10 jaar plaatsvindt.
Aangezien de gemeente Leiden garant staat voor de rente en aflossing, loopt de
gemeente risico over het schuldrestant, op het moment dat de stichting eventueel in
financiële problemen komt. Een aflossing eens in de 10 jaar is dus risico verhogend
voor de gemeente Leiden. Voor de beperking van het risico van de gemeente is het
van belang dat er zoveel mogelijk van de positieve cashflow wordt gebruikt om de
lening af te lossen. In de business-case wordt voor de liquide middelen een norm
gehanteerd van € 900.000,-. Het advies is om de stichting aan te sporen om jaarlijks
af te lossen op de lening, bijvoorbeeld door het verplicht te stellen om de liquide
middelen, welke aan het einde van het boekjaar boven de € 1.000.000,- uitkomen,
het volgende boekjaar aan te wenden om de lening af te lossen.
Overwegende het voorgaande;
 dat de Stichting Boerhaave door een garantstelling in staat is haar bezit uit te
breiden ten gunste van haar doelgroep;
 dat de door de registeraccountant opgestelde business-case door Servicepunt71 niet
inhoudelijk is beoordeeld op risico’s voor de gemeente Leiden;
 dat de beoordeling van de risico’s heeft plaatsgevonden op basis van een beknopte
actualisatie van de business-case (E- mail d.d. 27-6-2013 van de Secretaris van de
Stichting Boerhaave);
 dat de lening constructie niet is beoordeeld op basis van haalbaarheid middels een
cashflowprognose;
 dat, indien gewenst, voor een meer gedetailleerde en volledige beoordeling van de
risico’s nader onderzoek van de business-case nodig is;
 dat de huidige financiële positie van de Stichting Boerhaave een goede basis biedt
voor de uitvoering van het project;







dat een professionele projectbegeleiding afgedwongen dient te worden om de
algemene financiële risico’s te beperken;
dat zekerheid in de vorm van het recht van eerste hypotheek op het onroerend goed
van het project bedongen dienen te worden;
dat extra zekerheden in de vorm van het recht van eerste hypotheek op andere
panden van de stichting bedongen dienen te worden;
dat als voorwaarde wordt gesteld dat jaarlijks op de lening afgelost wordt, om
hiermee het risico, dat de gemeente Leiden loopt, te beperken;
dat toekomstig kabinetsbeleid (het huidige kabinetsbeleid richt zich nadrukkelijk op
de woningcorporaties) mogelijk een risico verhogende uitwerking kan hebben;
dat het risico van de garantstelling door grote omvang van project, het hoge
gegarandeerde bedrag en de lange looptijd aanzienlijk is;
dat dit risico wordt beperkt omdat de gemeente Leiden als voorwaarde voor de
garantstelling een recht van eerste hypotheek bedingt voor een waarde hoger dan
het gegarandeerde bedrag.
Op basis van de informatie die mij beschikbaar is gesteld (de jaarrekeningen, de
meerjarenbegroting zonder de geplande investeringen, de e-mail met de beknopte
actualisatie van de business-case en de garantieaanvraag) kan worden geconcludeerd
dat garantstelling een risicoverhoging van de garantieportefeuille met zich meebrengt
voor de gemeente Leiden. De huidige inzichten, verkregen uit de analyse op hoofdlijnen
van de aangeleverde stukken, geven vooralsnog (ervan uitgaande dat de business-case
geen andere grote risico’s met zich meebrengt) aanleiding voor een positief financieel
advies voor garantstelling onder de genoemde voorwaarden.