Projectplan MMWA met cijfers

Projectplan
Mens- &
Milieuvriendelijk
Wonen
Almelo
7 oktober 2016
Ali Trommel
Hof van Heden Almelo
Indiëterrein
Inhoud
1.
Het project................................................................................................................. 3
1.1. De projectorganisatie ............................................................................................................ 3
1.2. De doelstelling ....................................................................................................................... 3
1.3. Ontwikkelingen………………………………………………………………………………………………………………….4
2.
Het marketingplan ..................................................................................................... 6
2.1. De vereniging MMWA ........................................................................................................... 6
2.2. Hof van Heden Almelo ........................................................................................................... 6
2.3. De markt ................................................................................................................................ 7
2.3.1 Marktontwikkeling ........................................................................................................... 7
2.3.2 Doelgroepen..................................................................................................................... 8
2.3.3 Concurrentie .................................................................................................................... 8
2.4. SWOT Analyse ........................................................................................................................ 9
2.5. De marketing mix ................................................................................................................. 11
2.5.1 Product ........................................................................................................................... 11
2.5.2 Prijs ................................................................................................................................. 11
2.5.3 Plaats .............................................................................................................................. 11
2.5.4 Promotie......................................................................................................................... 12
2.6. Missie en visie ...................................................................................................................... 13
2.6.1 Onze missie .................................................................................................................... 13
2.6.2 Onze visie ....................................................................................................................... 13
Projectplan vereniging Mens- & Milieuvriendelijk Wonen Almelo – Hof van Heden Almelo- Indiëterrein
1e versie
2
1.
Het project
De vereniging Mens- & Milieuvriendelijk Wonen Almelo (MMWA) is opgericht om
in Almelo een project op te starten voor gemeenschappelijk en energieneutraal
wonen. Omzien naar elkaar, het idee van modern ‘noaberschap’ en
duurzaamheidsaspecten, zoals gebruik van milieuvriendelijke materialen en
toepassen van duurzame energievoorzieningen, zijn zaken die we met dit project
vorm en inhoud willen geven. De vereniging hanteert geen leeftijdscriteria, zodat
iedereen die de doelstellingen onderschrijft een verzoek kan doen om toegelaten
te worden als lid.
MMWA wil enerzijds door diverse energie- en waterbesparende maatregelen het
milieu ontlasten; anderzijds een bijdrage leveren aan de participatiesamenleving.
In de gemeente Almelo is het project een nieuwe ontwikkeling en kan als voorbeeld
en aanjager dienen voor soortgelijke initiatieven.
1.1.
De projectorganisatie
De vereniging is opgericht op 18 december 2014 en staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel
onder nummer 62116878. De rechten en plichten zijn notarieel vastgelegd in de statuten d.d. 18
december 2014.
De vereniging heeft een drieledig bestuur, bestaande uit:
Voorzitter
Secretaris
Penningmeester
1.2.
3
: Trommel, Marinus Reinier
: Van Dijk-Schut, Johanna
: Santema, Gert
De doelstelling
De vereniging Mens- & Milieuvriendelijk Wonen Almelo heeft de volgende doelstelling:
a. Het tot stand brengen van een mens- en milieuvriendelijk woningbouwproject, bestaande uit
ca. 30 wooneenheden dichtbij de binnenstad van Almelo en na realisering het mens- en
milieuvriendelijke bewonen en beheren van dit project;
b. het behartigen van de belangen van de leden als (toekomstige) bewoners, als eigenaren en
huurders van de woningen in het project;
c. het tot stand brengen van een diversiteit aan woonvormen en functies, alsmede een diversiteit
van bewoners naar inkomen en samenstelling van huishouden.
Zij tracht dit doel onder meer te bereiken door:
a. Het zoeken naar investeerders/beleggers voor het realiseren/financieren van het project op
het Indiëterrein, het mede doen ontwerpen van bouwplannen, het doen uitvoeren van die
plannen en het doen beheren van de gestichte woningen;
b. Het verstrekken van informatie aan leden;
c. Het uitoefenen van controle tijdens de bouw van de woningen;
Projectplan vereniging Mens- & Milieuvriendelijk Wonen Almelo – Hof van Heden Almelo- Indiëterrein
1e versie
d. Het voeren van overleg met projectontwikkelaar(s), overheidsorganen, woningcorporaties en
anderen;
e. Het gezamenlijk verrichten van inkopen;
f. Het gezamenlijk doen verrichten van onderhoud (gebouw en tuin);
g. Het gezamenlijk onderbrengen van verzekeringen en hypotheken en het treffen van andere
regelingen voor gemeenschappelijke rekening;
h. Het aangaan van samenwerking met derden en het verwerven van subsidies.
Dit alles in de ruimste zin van het woord, met inachtneming van het mens- en milieuvriendelijke aspect
en zonder dat de vereniging een en ander bedrijfsmatig gaat verrichten.
1.3.
Ontwikkelingen
Een aantal leden heeft zich al sinds 2010 verdiept in de mogelijkheden van gemeenschappelijk wonen
in Almelo. Dit initiatiefgroepje heeft diverse locaties onderzocht, onder andere het terrein aan de
Ootmarsumsestraat in Almelo, een locatie die in bezit is van de woningcorporatie ‘Beter Wonen’. Op
deze locatie was het plan een mens- en milieuvriendelijk woonproject te realiseren waarin naast
koopwoningen ook woningen voor (sociale) huur opgenomen zouden worden. Het mislukken van de
onderhandelingen over de grondprijs en het gewijzigde rijksbeleid ten aanzien van woningcorporaties
waren uiteindelijk de oorzaak van het niet doorgaan van het project op deze locatie.
Op aanwijzen van de gemeente Almelo is het initiatiefgroepje vervolgens de locatie KrikkenstraatHagenpark gaan onderzoeken als mogelijke plek voor gemeenschappelijk wonen. Er zijn gesprekken
geweest met de eigenaar van de grond, de woningcorporatie ‘Sint Joseph’. Ook met deze
woningcorporatie kon niet tot overeenstemming worden gekomen over de aankoop van de grond.
Op 18 december 2014 heeft het initiatiefgroepje een vereniging opgericht, die inmiddels 23 leden en
15 belangstellenden telt. De leden hebben een bestuur gekozen, bestaande uit drie leden: voorzitter,
secretaris en penningmeester. Daarnaast zijn er werkgroepen gevormd, bemenst door leden die op
deelgebieden specifieke kennis en ervaring meebrengen. Met het huidige ledenaantal zijn nu al 23
wooneenheden bezet. De vereniging gaat door met actief leden werven voor de overige
wooneenheden.
De vereniging heeft op basis van consent een keuze gemaakt voor een architect, die ideeën-schetsen
heeft gemaakt voor de locatie op het Indiëterrein, een voormalig bedrijfsterrein van de textielfabriek
van Ten Cate. De bestaande stoftoren heeft de status van cultureel erfgoed en wordt geïntegreerd in
de plannen. De provincie Overijssel heeft een subsidie van € 25.000,- toegekend voor
procesondersteuning Collectief Particulier Opdrachtgeverschap.
Er is ook contact gezocht met marktpartijen om te
bezien in hoeverre daar ondersteuning kan worden
verkregen bij het uitwerken van ons plan. Er zijn
onderhandelingen met Ter Steege Bouw Vastgoed
Rijssen als eigenaar van de grond. Een belangrijk
aspect is het vinden van een partij die bereid is te
investeren in een aantal woningen voor verhuur aan
leden van de vereniging.
Projectplan vereniging Mens- & Milieuvriendelijk Wonen Almelo – Hof van Heden Almelo- Indiëterrein
1e versie
4
Bij de ontwikkelingen zijn, naast de historie (industriële gebouwen en de stoftoren), ook
omgevingsfactoren bepalend, zoals de jachthaven en de plannen van de gemeente Almelo het water
terug te brengen in de stad. Er is overleg om zaken af te stemmen en te zoeken naar verbindingen,
zodat de ideeën in overeenstemming zijn met elkaar. Hierbij valt te denken aan het delen en
gezamenlijk benutten van apparatuur, ruimtes en voorzieningen in de directe omgeving van de locatie,
vervoer, en het gebruik maken van elkaars kennis en mogelijkheden.
Schets ideeën
5
Projectplan vereniging Mens- & Milieuvriendelijk Wonen Almelo – Hof van Heden Almelo- Indiëterrein
1e versie
2. Het Marketingplan
2.1.
De vereniging MMWA
Onderneming
Handelsnaam
Inschrijvingsnummer KvK
Rechtsvorm
Datum inschrijving KvK
Verantwoordelijk voor administratie
Vergunningen
Subsidies
2.2.
Mens- & Milieuvriendelijk Wonen Almelo (MMWA)
62116878
Vereniging
19-12-2014
secretaris
Wel vereist, (nog) niet verkregen;
De provincie Overijssel heeft een CPO-subsidie toegekend
voor procesbegeleiding
Hof van Heden Almelo
De vereniging Mens- & Milieuvriendelijk Wonen Almelo wil op het Indiëterrein een energie
opleverend, gemeenschappelijk-wonen-project realiseren, met de werknaam ‘Hof van Heden Almelo’.
Dit project bestaat uit ca. 30 wooneenheden met gemeenschappelijke ruimtes. Naast aandacht voor
privacy bieden de gemeenschappelijke ruimten mogelijkheden voor bewoners om elkaar te kunnen
treffen (ontmoetingsruimte, gezamenlijke (moes)tuin) en/of andere activiteiten doen (een klus- en
hobbyruimte, gezamenlijk gebruik van wasmachines, etc). Er worden duurzame materialen en
systemen gebruikt, zoals zonnepanelen en waterbesparende voorzieningen (helofytensysteem). Ook
wordt gebruik gemaakt van elektrische deelauto’s.
De leden ontwikkelen samen met de architect en projectontwikkelaar/aannemer een bijzondere
woon- en leefomgeving voor alle generaties, waarin wordt samengewoond
met mensen die eenzelfde leefstijl hebben. Deze interactieve werkwijze,
de voorwaarden van duurzaam bouwen en aandacht voor sociale aspecten
maken dat dit woonproject vernieuwend is en een voorbeeldfunctie zal
hebben voor de stad Almelo en de regio Twente.
Ook worden projecten bezocht die al enige jaren bestaan of in ontwikkeling
zijn, zoals in Zwolle, Zutphen, Lent en Hoofddorp.
Aquaradius
Hoofddorp
Zwolle Meanderhof
Lent Iewan
Projectplan vereniging Mens- & Milieuvriendelijk Wonen Almelo – Hof van Heden Almelo- Indiëterrein
1e versie
6
2.3.
De markt
In Nederland bestaan al meerdere projecten voor gemeenschappelijk wonen, veelal gericht op
ouderen. De maatschappelijke ontwikkelingen, met name de transitie van verzorgingsstaat naar
participatiesamenleving werken deze initiatieven in de hand. Het sociale aspect is bij alle projecten
aanwezig, maar ook zie je steeds meer dat duurzaamheid belangrijk wordt. Zeker ook gezien de
toenemende aandacht voor milieuproblemen en energiegebruik, die om oplossingen vragen.
De participatiesamenleving betreft alle generaties; in de wijken en buurten moet deze dan ook
gezamenlijk vorm worden gegeven. Gemeenschappelijk wonen ontwikkelt zich daarom ook tot een
samenlevingsvorm voor alle leeftijdsgroepen. De projecten die bezocht werden, geven alle aan dat er
een steeds grotere behoefte aan deze woonvormen bestaat en dat er vaak met wachtlijsten wordt
gewerkt.
In Almelo (en Twente) is een dergelijk project nog niet gerealiseerd. Er bestaat veel belangstelling voor
het project Hof van Heden Almelo. Er is hard aan gewerkt om er bekendheid aan te geven en dit is
zeker niet voor niets geweest. Mensen melden zich aan, omdat ze willen wonen in een energie neutrale
woning en samen met medebewoners maatregelen willen treffen ten gunste van het milieu. Ook wil
men graag wonen met andere gelijkgestemde mensen en het idee van modern ‘noaberschap’
vormgeven. Het huidige aantal leden is ruim voldoende om verantwoord te kunnen gaan bouwen. We
richten ons de komende tijd met onze wervingscampagnes vooral op jongeren, door ook voorzieningen
in onze plannen op te nemen die belangrijk zijn voor deze leeftijdsgroep. Andere woonprojecten
hebben de ervaring dat jongeren pas in een latere fase aanhaken.
De economische crisis had lange tijd een ongunstig effect op het realiseren van het project. De
gemeente Almelo heeft onvoldoende financiële ruimte om ondersteuning te bieden aan nieuwe
initiatieven, hoewel men zeer positief staat ten opzichte van de plannen; de provincie Overijssel heeft
slechts een potje voor het financieren van procesbegeleiding van CPO-projecten tot een maximum van
€ 25.000,-; de woningcorporaties kunnen slechts beperkt bouwen voor sociale huur; de woningmarkt
heeft zeer belemmerend gewerkt voor verkoop van huizen, waardoor mensen zeer aarzelend waren
om aan het project mee te doen.
Nu de economie weer lijkt aan te trekken, is de verwachting dat er meer mogelijkheden zullen zijn om
de investering rond te krijgen. De overheid vraagt meer eigen initiatief van burgers en met de
realisering van het project wordt hier uitstekend aan voldaan.
2.3.1 Marktontwikkeling
Het economische herstel lijkt zich gestaag door te zetten. De woningmarkt ontwikkelt zich gunstiger
waarmee de verwachting gerechtvaardigd is dat de huizenbezitters hun huidige woning weer tegen
een betere prijs kunnen verkopen.
De grote vluchtelingenstroom doet de vraag naar sociale huurwoningen enorm toenemen en wellicht
zullen de woningcorporaties hun bestand in dit segment willen vergroten. Een andere ontwikkeling is
de toename van coöperaties voor o.a. energie en zorg. Deze organisatievorm zal mogelijk ook een
oplossing kunnen bieden voor het meenemen van een aantal sociale huurwoningen in de Hof van
Heden Almelo. De vraag naar dit segment bestaat ook onder de leden van MMWA.
Projectplan vereniging Mens- & Milieuvriendelijk Wonen Almelo – Hof van Heden Almelo- Indiëterrein
1e versie
7
2.3.2 Doelgroepen
Mensen die de doelstelling van de vereniging onderschrijven, kunnen lid worden van de vereniging.
Leeftijd en inkomen zijn in principe geen criteria. Wel zoeken we naar een goede mix, zodat de
bewonerssamenstelling zoveel mogelijk een afspiegeling vormt van de samenleving.
2.3.3 Concurrentie
De Hof van Heden Almelo is een uniek project in Almelo, maar ook in Twente. Er zijn geen vergelijkbare
initiatieven en we ondervinden tot op heden geen concurrentie. Integendeel: het is een veel belovend
woonproject en een gat in de markt!
8
Projectplan vereniging Mens- & Milieuvriendelijk Wonen Almelo – Hof van Heden Almelo- Indiëterrein
1e versie
2.4.
SWOT Analyse
Sterke punten
Zwakke punten
De Hof van Heden Almelo biedt de mogelijkheid
om een uniek stukje Almelo een nieuwe functie te
geven, gebruik makend van de historie van het
gebied en de aanwezige groene en bouwkundige
elementen.
Besluitvorming vindt plaats in de ledenvergadering op
basis van consent. Het tijdsaspect kan een vertragende
factor zijn, maar de kwaliteit van de besluiten kan dit
tijdsverlies ook weer tenietdoen.
De leden zijn gedreven mensen en maken gebruik
van elkaars kennis en vaardigheden.
Gedurende de projectfase leert men elkaar al goed
kennen en worden gezamenlijk beslissingen
genomen. Hierdoor worden besluiten gedragen
door de leden en bieden ze belangrijke input voor
de architect en projectontwikkelaar/aannemer.
Duurzaamheidsaspecten spelen een belangrijke
rol, zowel bij het gebruik van en omgaan met
materialen als het ontwerpen en inrichten van
systemen die het milieu ontlasten nu en in de
toekomst.
9
De
mogelijkheden
van
ontmoeting
en
‘noaberschap’ , ook in relatie tot de buurt, zijn
belangrijke voorwaarden om een betrokken
gemeenschap te zijn en het welzijn te bevorderen.
Het project speelt in op de participatiesamenleving
en dient als voorbeeld voor andere
burgerinitiatieven.
De architect en de projectontwikkelaar/aannemer
werken uitstekend samen en vormen een sterke
combinatie die creatieve ideeën kunnen
verwezenlijken vanuit en in overleg met de leden.
Projectplan vereniging Mens- & Milieuvriendelijk Wonen Almelo – Hof van Heden Almelo- Indiëterrein
1e versie
Kansen
Bedreigingen
Het project wordt door de gemeente,
investeerders en architect zeer interessant
gevonden. Het is vernieuwend in de gemeente
Almelo en in Twente.
Het project is nieuw in de gemeente Almelo en
men kan in onze gemeente niet terugvallen op
eerdere ervaringen. Elders in Nederland zijn al
wel soortgelijke initiatieven verwezenlijkt,
maar omstandigheden waren destijds
Duurzaamheid staat hoog op de agenda van de gunstiger, met name het economische klimaat,
overheden. Gebruik van duurzame materialen het overheidsbeleid en de participatie van
en systemen vraagt minder grondstoffen, is woningcorporaties.
mindervervuilend, is herbruikbaar en biedt
een langere levensduur. De circulaire De financiële positie van de gemeente Almelo
economie is ons uitgangspunt.
biedt geen mogelijkheden voor financiële
ondersteuning. De provincie Overijssel biedt
Mensvriendelijk wonen heeft tot gevolg dat slechts CPO-subsidie voor procesbegeleiding.
mensen zich veiliger voelen en werkt positief
uit op het welzijn. Hierdoor wordt minder snel De ontwikkelingen op de huizenmarkt hebben
een beroep gedaan op professionele een ongunstig effect gehad op de prijzen van
ondersteuning.
de huidige woningen van leden.
De economie trekt aan, waardoor er meer
ruimte ontstaat voor financiële ondersteuning
van het project. Er zijn subsidiemogelijkheden
voor duurzaamheidsvoorzieningen en –
maatregelen.
Projectplan vereniging Mens- & Milieuvriendelijk Wonen Almelo – Hof van Heden Almelo- Indiëterrein
1e versie
10
2.5.
De marketing mix
2.5.1 Product
De Hof van Heden Almelo biedt een gemeenschappelijke woonomgeving aan mensen die een bijdrage
willen leveren aan het milieu en op een sociale manier met elkaar willen samenleven. De meerwaarde
wordt onder meer gehaald uit het zelfvoorzienende karakter, waardoor er minder een beroep wordt
gedaan op professionele voorzieningen. Dit is in overeenstemming met de ideeën van de
participatiemaatschappij.
De vereniging streeft naar energie neutraal wonen. Zij wil dit bereiken door te investeren in duurzame
(bouw)materialen en systemen en gezamenlijk gebruik te maken van apparaten en auto’s.
De architectuur maakt onderdeel uit van de (historische) omgeving. Hierdoor ontstaat een
interessante invulling van de binnenstad voor bezoekers en (buurt)bewoners.
11
2.5.2 Prijs
De voorlopige raming van de totale kosten van het te bouwen complex van 30 appartementen
bedraagt circa € 7.500.000 . Dit is inclusief de kosten voor het verwerven van de grond. De gemiddelde
koopprijs van een appartement zal variëren van € 175.000 tot € 300.000. De huurprijzen zijn ook
afhankelijk van de grootte van het appartement en zullen liggen tussen € 700 en € 1.100 per maand
exclusief servicekosten.
De woningen verschillen van grootte en inrichting en zijn geschikt voor diverse inkomens- en
leeftijdsgroepen. De kosten zijn geraamd op basis van kengetallen.
2.5.3 Plaats
De locatie van de Hof van Heden Almelo is op het Indiëterrein rond de stoftoren en er wordt rekening
gehouden met de historische, industriële omgeving.
Alleen leden van de vereniging kunnen een woning in het project kopen of huren. In het huishoudelijk
reglement wordt de verdeling geregeld.
Projectplan vereniging Mens- & Milieuvriendelijk Wonen Almelo – Hof van Heden Almelo- Indiëterrein
1e versie
2.5.4 Promotie
Website
Sinds januari 2016 is de website operationeel.
Facebook
Sinds juni 2015 is informatie te vinden op een
faceboek-pagina.
Nieuwsbrief leden en infobulletin instanties en
belangstellenden
Sinds de oprichting van de vereniging gaat
minimaal 4 maal per jaar een nieuwsbrief uit
naar de leden. Daarnaast verschijnt er een
informatiebulletin
voor
instanties
en
belangstellenden.
Folder en reclamemateriaal
Sinds juni 2015 is er een folder van de vereniging
m.b.t. het woonproject en wordt gebruik
gemaakt van diverse reclamematerialen
Media
Er wordt regelmatig gepubliceerd over de
plannen voor het woonproject in de
verschillende media.
12
2.6.
Missie en visie
Projectplan vereniging Mens- & Milieuvriendelijk Wonen Almelo – Hof van Heden Almelo- Indiëterrein
1e versie
2.6.1 Onze missie
De vereniging MMWA wil in Almelo met het project Hof van Heden Almelo een duurzame,
energieneutrale, woonomgeving realiseren voor gelijkgestemde mensen. De leden vinden het
belangrijk om een bijdrage te leveren aan het verbeteren van het milieu en willen een sociale
gemeenschap vormen. Door gebruik te maken van elkaars kennis, vaardigheden en mogelijkheden,
voelen mensen zich gewaardeerd en gerespecteerd. Door het creëren van mogelijkheden voor
ontmoeting zal er minder snel sprake zijn van eenzaamheid. Zelfstandigheid, eigen
verantwoordelijkheid en welzijn zijn belangrijke waarden die binnen het project gerealiseerd worden.
Het project bestaat uit plusminus 30 woningen, waarvan een gedeelte koop en een gedeelte (sociale)
huur.
2.6.2 Onze visie
Het woonproject Hof van Heden Almelo biedt een woon- en leefomgeving aan mensen die ervoor
kiezen om met elkaar te werken aan duurzaamheid en modern ‘noaberschap’. De situering op het
Indiëterrein rond de stoftoren, maar ook de nabijheid van de levendigheid van de binnenstad vormen
een boeiend gegeven.
De (technische) mogelijkheden voor (her)gebruik van duurzame materialen en systemen ontwikkelen
zich snel. Bij de bouw worden de nieuwste ontwikkelingen zoveel mogelijk toegepast. Het project zal
minimaal energie neutraal worden opgeleverd, met de mogelijkheid zelfs extra energie te leveren.
De overheid verwacht van burgers dat ze zoveel mogelijk zelf hun problemen oplossen. De Hof van
Heden biedt een omgeving waar bewoners bijvoorbeeld gezamenlijk zorg in kunnen kopen of
materiële zaken kunnen aanschaffen. Doordat de woningen levensloopbestendig zijn gebouwd, kan
men meestal in de eigen omgeving blijven wonen, ook wanneer men beperkingen heeft.
Samenleven met meerdere generaties biedt grote voordelen. Jongeren en ouderen kunnen gebruik
maken van ieders specifieke mogelijkheden, kennis en ervaring. Een goede mix is belangrijk, maar dat
zullen bewoners met elkaar moeten bepalen. Door te werken met een toelatingscommissie wil de
vereniging bewerkstelligen dat de gewenste samenstelling gewaarborgd blijft.
De Hof van Heden Almelo stelt de bewoners in staat om zo lang mogelijk zelfstandig en naar eigen
wens te functioneren, zodanig dat een ieder zo goed mogelijk tot zijn recht komt. Het project maakt
uitdrukkelijk onderdeel uit van de samenleving en is niet alleen naar binnen gericht. Buurtbewoners
wordt de mogelijkheid geboden ook gebruik te maken van bepaalde faciliteiten.
Projectplan vereniging Mens- & Milieuvriendelijk Wonen Almelo – Hof van Heden Almelo- Indiëterrein
1e versie
13