Indicatoren voor woningkwaliteit in Vlaanderen

IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
Brussel,augustus2008
SumResearchnv
Waterloolaan90
B-1000Brussel
t+3225127011
f+3225123190
[email protected]
www.sum.be
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
Executivesummary
Een kwalitatieve woonsituatie wordt beschouwd als een basisvereiste in onze
samenleving.InhetVlaamswoonbeleidwerdindeloopvandejarensteedsmeer
belanggehechtaandekwaliteitvanhetwonenenopditmomentvormthetdanook
eenbelangrijkepijlervanhetbeleid.
Ditleiddeertoedatersteeds meeronderzoek wordtgevoerd,doorverschillende
instanties, ieder met zijn eigen doeleinde, indicatoren en methode. Dit kan
aanleidinggeventotonduidelijkheid.
Vanuit de ervaring opgedaan binnen het Kenniscentrum voor Duurzaam
WoonbeleidenhetSteunpuntRuimteenWonen,wordtindezepapereenevaluatie
gemaakt van het recente onderzoek naar de kwaliteit van woningen, de
indicatoren die daarbij werden gebruikt en de mate waarin deze beantwoorden
aandenodenvandeverschillendeactorenengebruikers(zowelonderzoekersals
beleidsactoren). Dit vormt dan ook een sluitstuk op het onderzoek naar de
woningkwaliteit dat gebeurde naar aanleiding van de Woonsurvey en
Woningschouwing2005.
Denadrukwordtgelegdopdekwaliteitvandewoninginstriktezin,alsonderdeel
van de woonkwaliteit. De kwaliteit van de woning kan worden benaderd vanuit
volgende dimensies: de fysische staat van de woning, wooncomfort,
bezettingsgraad, ecologisch wonen, levenslang wonen en tenslotte ook de
tevredenheidmetdewoning.
Op basis van bestaand onderzoek werd nagegaan op welke manier deze
verschillende dimensies kunnen worden geoperationaliseerd naar indicatoren. De
onderzoeken die aan bod komen, zijn: Wonen-Vlaanderen, de Socio-Economische
Enquête 2001, Woonsurvey en Woningschouwing 2005, Huren in Gent en de
inventarisatie van de sociale huisvesting door de VHM. Elk onderzoek heeft zijn
eigen finaliteit, waaruit ook de samenstelling van indicatoren voortvloeit. Een
afweging en vergelijking tussende onderzoekenenhunindicatorendientdanook
tegebeurenvanuitdezeoptiek.
Hetgebruikvanandereindicatoren,logischvoorelkonderzoekafzonderlijk,maakt
het natuurlijk moeilijk, zoniet onmogelijk, om de resultaten met mekaar te
vergelijken. Daarom wordt voorgesteld een set basisindicatoren op te maken,
althans wat betreft de kwaliteit van de woning. Bedoeling is dat deze indicatoren
kunnenwordenberekendopbasisvaneenaantalbasiskenmerken.
De effectieve ontwikkeling van deze basisset behoort niet tot het opzet van deze
paper,maarzalindetoekomstwordenopgenomenbinnenhetWerkpakket3Avan
het Steunpunt (Ontwikkeling van indicatoren). Deze paper formuleert wel een
aantalvoorstellenenwerkpistesvoorelkvandedimensiesvandekwaliteitvande
woning.
Belangrijk aandachtspunt voor elk van de indicatoren is dat voldoende flexibiliteit
mogelijk is. We hebben immers gemerkt dat de situatie wat betreft de woning en
wonen in het algemeen sterk is gewijzigd, dat standaarden evolueren. Dit heeft
natuurlijkookzijnweerslagopdedefinitiesvandeverschillendebegrippen,ende
inhoudelijkeinvullingvanindicatoren.
De fysische staat van woningen werd reeds diverse keren onderzocht. Bij deze
onderzoeken, en dus ook bij de resultaten ervan, zijn hoofdzakelijk twee aspecten
van belang. Enerzijds is er de wijze waarop informatie wordt verzameld, namelijk
viainspectiesofviabevraging.Eeninspectiegeeftuiteraarddemeestobjectieve,
1
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
onderling vergelijkbare gegevens, bij een bevraging wordt de inschatting van de
bewoners over de kwaliteit van de woning (niet steeds evident) geregistreerd.
Anderzijds kan de fysische staat van de woning zowel inwendig als uitwendig
wordenonderzocht.Ondanksdeknelpuntendiezichstellenbijinwendigonderzoek
(hogere kost, hogere non-respons, …), is goed inzicht in de kwaliteit van de
woningen enkel mogelijk door een combinatie van beide. Een belangrijke
aanbeveling is dan ook in de toekomst steeds in- en uitwendige inspectie van de
woningtecombineren.
Een goede indicator voor het wooncomfort dient zich te baseren op een juiste
definitievanhetbegrip,endusenkeldeechtecomfortkenmerkenoptenemen(in
het verleden werden ook elementen over kwaliteit en woninggrootte opgenomen,
maar deze bepalen in feite niet echt het comfort). Een mogelijke piste voor deze
indicator is de SILC-enquête, waarin een aantal kenmerken over de woning aan
bod komen, en die door zijn jaarlijkse herhaling goede garantie geeft op
vergelijkingindetijd.
Voordedimensiesbezettingsgraadvandewoningendealgemenetevredenheid,
zijn reeds goede indicatoren voorhanden, en worden dan ook geen nieuwe
voorstellenwordengeformuleerd.
Voor de laatste dimensies van woonkwaliteit, ecologisch wonen en levenslang
wonenzijnernoggeenindicatorenbeschikbaardiedevolledigedimensieinbeeld
brengen. Het groot aantal op te nemen elementen maakt dit telkens ook enorm
moeilijk.
Wel moet het voor beide dimensies mogelijk zijn een aantal deelaspecten te
bevragen. Met deze kenmerken kunnen dan toch indicatoren worden ontwikkeld,
opbasiswaarvaneeninschattingkanwordengemaaktvandetotaledimensie(zo
werkenindicatorenimmerssteeds).Watbetreftecologischwonenbeperktditzich
dantotdeecologischekwaliteitvandewoningzelf,zoalsisolatie,energiebronnen,
toepassing van ecologische maatregelen. Wat betreft levenslang wonen zijn
kenmerken als de toegankelijkheid van de woning (trappen, drempels, …) en de
aanpasbaarheid (vb.mogelijkheidopallenoodzakelijkefunctiesophetgelijkvloers
tebrengen)vrijeenvoudigtebevragen.
Ook het onderzoeksdesign en de steekproeftrekking kwamen aan bod. Teneinde
meer te weten over alle aspecten van de woningkwaliteit, geniet het kadaster de
voorkeur als gegevensregister om respondenten te selecteren. De keuze hangt
uiteraard af van de onderzoeksfinaliteit, maar in functie van de kwaliteit van de
woning is dit de meest aangewezen manier. Zo komen leegstand en nietgeregistreerdebewoningimmersookinbeeld.Wezijnonsterdegebewustvande
problemendiezichmomenteelstellenmethetgebruikvandekadastralegegevens,
maar in combinatie met andere databanken (zoals adresgegevens) kunnen deze
onvolkomenheden reeds deels worden teruggedreven. Steekproeftrekking op
basisvanhetkadasterzalmoeilijkblijven,maarnietonoverkomelijk.
De dataverzameling zoals in het Nederlandse Woononderzoek, namelijk in
meerdere stappen, is een goede manier om tegemoet te komen aan de lage
respons bij inwendig woningonderzoek. De respondenten kunnen tijdens het
basisonderzoek (een mondelinge bevraging) aangeven of ze bereid zijn mee te
werken aan een vervolgonderzoek, dit kan dan eventueel de interne
woonschouwing betreffen. Men gebruikt deze methode in Nederland ook om
bijkomend gericht onderzoek uit te voeren rond actuele thema’s en eventueel bij
doelgroepen (bijvoorbeeld energiezuinigheid (bij nieuwbouwwoningen) of
levenslangwonen(bijsenioren).
2
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
Inhoud
1
2
Situering
Woningkwaliteitalsdeelvanwoonkwaliteit
4
5
2.1
Watiswoonkwaliteit?
5
2.2
2.2.1
2.2.2
3
Dedimensiesvanwoonkwaliteitenhoezetemeten
Dewoning
Dewoonomgeving
Recentonderzoeknaarwoningkwaliteit
7
7
10
13
3.1
3.1.1
3.1.2
3.1.3
DeKwaliteitsbewakingvandeVlaamseoverheid
Vaststellingvanverwaarlozing
Vaststellingvanongeschikt-ofonbewoonbaarheid
Besluit
14
14
15
15
3.2
3.2.1
3.2.2
Sociaal-EconomischeEnquête2001
Fysischestaatvandewoning
Comfortvandewoning
16
16
17
3.3
WoonsurveyenWoningschouwing2005
19
3.4
3.4.1
3.4.2
3.4.3
3.4.4
3.4.5
HureninGent(2007)
Residueleofniet-reglementairewoningen
Woningenmeteenernstigveiligheidsprobleem
Woningenmeteenernstigkwaliteitsprobleem
Woningenmeteenzekerkwaliteits-encomfortniveau
Besluit
22
22
22
23
24
24
3.5
DeInventarisatievansocialehuisvestingdoordeVHM
25
3.6
4
Relatietussendeindicatoren
Hetonderzoeksdesign
26
28
4.1
Steekproeftrekking
28
4.2
5
6
Onderzoeksopbouw
Besluit
Bibliografie
30
32
34
3
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
1
Situering
Een kwalitatieve woonsituatie wordt beschouwd als een basisvereiste in onze
samenleving. In het Vlaams woonbeleid vormt de kwaliteit van het wonendanook
een belangrijke pijler. Met de Vlaamse Wooncode werd hierin in de tweede helft
van de jaren 1990 een belangrijke stap genomen, en kreeg het beleid rond
woonkwaliteiteendecretalebasis,totophetniveauvanhetlokaal–gemeentelijk–
woonbeleid.
Ditleiddeertoedatersteeds meeronderzoek wordtgevoerd,doorverschillende
instanties, ieder met zijn eigen doeleinde, indicatoren en methode. Dit kan echter
aanleiding geven tot onduidelijkheid. De tijd is gekomen om op basis van de vele
onderzoekservaringen te bekijken wat we nu precies willen weten, en hoe we dit
kunnenmeten.
Met de organisatie en verwerking van de Woonsurvey en de Woningschouwing
2005 beschikken we binnen het Steunpunt over heel wat ervaring en kennis
aangaande het onderzoek van de woonkwaliteit. Deze ervaring kan nu worden
aangewend om een evaluatie te maken van de gevolgde methodiek. Wanneer een
nieuw onderzoek naar de kwaliteit van het woningpatrimonium wordt
georganiseerd, kan hiervan gebruik worden gemaakt om het onderzoekstraject
verderteoptimaliseren.
Doel van deze nota is de huidige onderzoekssituatie op het gebied van
woonkwaliteit te bekijken, en na te gaan of we mogelijks kunnen evolueren naar
een gedragen methode over het meten van kwaliteit. De nadruk wordt gelegd op
de kwaliteit van de woning in strikte zin: de fysische staat en het comfort van de
woning.
Indezepaperzaleerstdewoonkwaliteitansichwordenbesproken,metnamede
definitie ervan en de dimensies die kunnen worden onderscheiden. Op basis van
demeestrecentuitgevoerdeonderzoekenwordtvervolgensverdertoegespitstop
de bestaande indicatoren voor de kwaliteit van de woning zelf. Tenslotte ook het
onderzoeksdesignonderzocht.
4
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
2
Woningkwaliteitalsdeelvanwoonkwaliteit
2.1
Watiswoonkwaliteit?
Prestaties
Verwachtingen
Kwaliteit
Hetbegripkwaliteitkangedefinieerdwordenals‘hetresultaatvanverwachtingen
diedemenssteltenprestatiesdiemenertegenoverkrijgt’(P.C.A.vandenBerg
2006), binnen een vraag- en aanbodmodel. Deze definitie komt uit de wereld van
de marketing. Ze is toepasbaar op kwaliteit van producten, maar echter ook op
anderedomeinen,zoalseenwoningofmeeralgemeen,eenwoonsituatie.Kwaliteit
vanhetwonenheeftduszoweleenobjectievealseensubjectievedimensie.Onder
prestatie wordt het aanbod, de woning, verstaan. Afhankelijk van de
verwachtingen, is er tevredenheid over de situatie. Kwaliteit kan men dan
omschrijvenalsdespanningdieeristussenprestatiesenverwachtingen.
Uit onderzoek blijkt dat tevredenheid in een referentiekader geplaatst moet
worden. Als kwaliteit een spanning is tussen vraag en aanbod, kan tevredenheid
niet eenvoudig als vraagzijde worden bekeken. In het kader van de middelen en
verwachtingen van de respondent, kan er tevredenheid zijn over de situatie.
Echter die tevredenheid wordt teniet gedaan, indien de mogelijkheden anders
zouden zijn. Desalniettemin vormt tevredenheid een noodzakelijke zijde van
kwaliteit.
Om inzicht te krijgen in woonkwaliteit en wat aan kwaliteit vereist is, heeft men
eerst inzicht nodig in de basisbehoeften die samenhangen met wonen1. er is een
consensus over het feit dat wonen een basisbehoefte is. Tegelijk is er echter
onduidelijkheid over wat deze behoefte precies inhoudt. Het is bijvoorbeeld niet
duidelijkwatderelatieistussenwoonbehoeftenenwoonwensen,dikwijlswordter
zelfsgeenonderscheidgemaakttussenbeide.
Traditioneel werden in Vlaanderen drie aspecten onderscheiden inzake de
kwaliteit van het woningpatrimonium. Er kan daarin een onderscheid gemaakt
wordentusseninternenextern.Heteersteaspect;debouwtechnischekwaliteitis
de structurele en bouwfysische toestand van de woning, zowel de interne als
externe kwaliteit. De twee andere aspecten; de woontechnische kwaliteit
(comfortniveau van de woning) en de bezettingsgraad, zijn kwaliteiten intern de
woning.
Dergelijkebenaderinglaatechteronvoldoendetoeeendiepgaandbeeldtekrijgen
van dekwaliteitvandewoningvoorraadinVlaanderen(Heynen,2001).Delaatste
jaren is er dan ook een opmerkelijke evolutie in de benadering op te merken.
Heynen(1999)waséénvandeeersteinVlaanderendieookdewoonomgevingmee
1
ClaessensB.,VlerickE.,DeDeckerP.(2008),Opzoeknaardebetekenisvanwonen
5
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
opnamalséénvandedimensies,kwalitatiefwonenimpliceertookeenkwalitatieve
woonomgeving. Andere recente ontwikkelingen die mee de inhoud van
woningkwaliteitdoenveranderenzijndevergrijzingenhetgroeiendbesefomtrent
duurzaambouwenenwonen.Inhetbijzonderdedenduurzaamwonen,bouwenen
renoverenenprincipesalslevenslangwonenhunintrede.
Met deze evolutie werd de term ‘woningkwaliteit’ dan ook uitgebreidenwordtnu
gesproken over de woonkwaliteit wanneer men het heeft over de volledige
woonsituatie.
Hetisbelangrijkdathetwoningonderzoekgeregeldteruggekoppeldwordtnaarde
maatschappelijkeevolutieenrealiteit.Wemoetenervanbewustzijndatdeinhoud
van ‘woonkwaliteit’ permanent aan het evolueren is. Zo heeft een toegenomen
kwaliteitsverbetering van het woningpatrimonium ervoor gezorgd dat de
inhoudelijke definities van indicatoren werden bijgestuurd; zoals bijvoorbeeld het
geval was voor het comfortniveau (Woonsurvey en Woonschouwing, Heylen ea,
2007).
Hieronder wordt getracht om woonkwaliteit zo nauwkeurig en volledig mogelijk in
kaarttebrengen,aandehandvandeverschillendedimensies.Onderscheidwordt
gemaakt tussen de woning en de woonomgeving, telkens verder opgedeeld in de
deelaspecten.
Aan de hand van verschillende recente onderzoeken, wordt dan in het volgende
hoofdstuk de operationalisering van de dimensies in indicatoren behandeld, maar
wordt vooral toegespitst op de indicatoren voor de woningkwaliteit (als deel van
dewoonkwaliteit).
6
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
2.2
Dedimensiesvanwoonkwaliteitenhoezetemeten
Zoals hierboven bleek, is het begrip ‘woonkwaliteit’ bijzonder complex, en
bovendien permanent aan evolutie onderhevig. Op basis van eerder onderzoek
kunnen we toch een aantal dimensies onderscheiden. We doen dit zowel voor de
woningzelf,alsvoordewoonomgeving.
2.2.1
Dewoning
2.2.1.1
Fysischekwaliteit
a. extern
De externe fysische kwaliteit kan worden gedefinieerd als de staat van de
structuurvanhetgebouw.Deuitwendigestaatvandewoningheefttemakenmet
de bouwfysische kwaliteit van de gevels, daken en het (buiten)schrijnwerk.
Functionele enconstructievegebreken,maarookmateriaalaantastingkaneen rol
spelen. De intensiteit en de omvang van gebreken moeten daarbij in rekening
wordengebracht.
Sinds 1960 is op regelmatige tijdstippen onderzoek verricht naar de uitwendige
staatvandewoning.Doorheendejarenisereenonderzoeksmethodeuitgewerkt
die de gebreken van de verschillende bouwonderdelen in kaart brengt. De meest
correctegegevenswordenuiteraardbekomenwanneereenobjectieveschouwing
wordtuitgevoerddoorgeschooldeinspecteurs.
Net zoals voor woonkwaliteit, als voor andere dimensies als interne fysische
kwaliteitencomfort,is ereenevolutiezichtbaarindedefinitievandeuitwendige
kwaliteit, aangezien er sprakeisvaneenkwaliteitsverbetering.Binnendehuidige
klasseverdeling, zien we immers dat de meerderheid van de woningen positief
gequoteerdworden.
b. intern
In de eerste plaats betreft dit de kwaliteit van de afwerking van de ruwe
constructie, zoals de vloeren, technische installaties, …. In tweede instantie gaat
het over de staat waarin deze afwerking verkeert. Bijvoorbeeld het al dan niet
aanwezig zijn van isolatie, maar ook de staat waarin deze zich bevindt (vocht,
schimmel, …). Zo is ook de veiligheid van de woning een element van de interne
fysische kwaliteit,gebondenaandestaatvantechnischeinstallaties(gevaarvoor
elektrocutie,brandgevaar,…).
De interne fysische kwaliteit kan beoordeeld worden door technische inspecteurs
ofdoorvragentestellenaandebewoners.Beidenhebbenhunvoor-ennadelen.
Gegevens vanbewonersleverenenigerelevantegegevens,maarwekunnendeze
niet op dezelfde hoogte plaatsen als inspectiegegevens. Het is immers voor de
bewoners niet evident een juiste inschatting te maken van interne fysische
kwaliteitendewerkendienodigzijn.Anderzijds,steltzichbijdeinterneinspectie
hetprobleemvanhogenon-respons.
2.2.1.2
Wooncomfort
Het wooncomfort wordt bepaald door de uitrusting van de woning. Van alle
kwaliteitsdimensies is wooncomfort waarschijnlijk het meest aan evolutie
onderhevig, wat heeft gezorgd voor heel wat verschillende definities en
7
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
benaderingen. De dimensie comfort kent dan ook een uitgebreide traditie. Waar
men zich vroeger beperkte tot sanitair comfort, worden nu meer en meer
uitrustingstoestellen(onderandereelektrischetoestellen)meeopgenomenbinnen
debeschrijvingvanwooncomfort.Tegelijkertijdverdwijnenookelementenuitdeze
beschrijving:bijvoorbeeld de aanwezigheid van een vaste telefoon, of bepaalde
sanitairevoorzieningendieintussenalgemeenaanwezigzijnindewoningen.
Somswordenookandereelementenalsdegroottevandewoning,ofdestaatmee
opgenomen als elementen van het wooncomfort, maar in dat geval kan eigenlijk
niet meer gesproken worden van wooncomfort in de strikte betekenis. Belangrijk
hierbijisdussteedsdejuisteterminologietehanteren,teneindeonduidelijkheiden
onterechtevergelijkingentevermijden.
2.2.1.3
Bezettingsgraad
De bezettingsgraad van de woning zegt al dan niet iets over onderbewoning of
overbewoning. De woning kan structureel of naar comfort in perfecte staat zijn,
maar toch kunnen de woonomstandigheden beneden de kwaliteitsnormen zijn
omwille van overbewoning. Omgekeerd wordt er recent, in het kader van
duurzaam woonbeleid, ook steeds meer van onderbewoning gesproken.
Bezettingsgraad is niet enkel een indicator van kwaliteit, maar geeft ook een
indicatievandebeschikbaarheidenbetaalbaarheidvandewoning.Overbewoning
kanimmerseengevolgzijnvaneentekortaanbetaalbarewoningen.
Het bepalen van de bezettingsgraad van een woning kan op verschillende
manieren en telkens vrij eenvoudig gebeuren, bijvoorbeeld het meten van het
aantal personen per woning, het aantal leefruimtes vergeleken met het aantal
gezinsleden,hetaantalm2woonoppervlakteperbewoner.
Omwille van de internationale vergelijkbaarheid en omdat dit aansluit bij de wijze
waaropmenwoontinVlaanderenwerdin“eenmeetinstrumentvoorhetVlaamse
Woonbeleid” geopteerd voor nog een andere definitie, met name het aantal
slaapkamers vergeleken met het aantal gezinsleden. Deze indicator brengt
bovendien de problematiek die grote gezinnen vaak ondervinden om een gepaste
woningtevinden,duidelijkinbeeld.
Ookdebezettingsgraadvandewoningendeoperationaliseringervan,staatonder
invloedvandeevolutieendeontwikkelingvannieuwewoonconcepten.Zosteltzich
de vraag of het meten van de bezettingsgraad zoals hierboven voorgesteld, wel
voldoende rekening kan houden met deze veranderingen, zoals bijvoorbeeld het
woneninlofts.
2.2.1.4
Levenslangwonen
Levenslang wonen kadert binnen de relatie tussen het type woning en zijn
bewoners,inhetbijzonderdematewaarindewoningvoldoendebeantwoordtaan
despecifiekeeisenvandebewoners.Hetprincipevanlevenslangwonenisdatde
woning (en woonomgeving) zodanig geconstrueerd zijn dat het zich gemakkelijk
aan de veranderende levensomstandigheden aanpast. De realiteit van de
vergrijzingheefttotgevolgdatmeerenmeermensenopzoekzijnnaareenveilige,
comfortabelewoning,waarzehunoudedagrustigkunnendoorbrengen.
In opdracht van de Vlaamse regering ontwierp het Platform Wonen van Ouderen
(1999)deontwerpgidsLevenslangWonen.Volgensdieontwerpgidszijnwoningen
dievoldoenaandecriteriavanlevenslangwonen,woningendiegeschiktzijnvoor
de breedst mogelijke waaier van mensen (groot, klein, jong, oud …). Deze
8
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
woningen zijn levenslange woningen, wat ze onderscheidt van de niet
levensbestendige woningen. Kenmerkend voor een levenslange woning is dat ze
toegankelijk,veiligencomfortabelis.
Het is niet evident dit aspect van de woning te operationaliseren in kwantitatief
onderzoek. Op dit moment zijn mobiliteit en toegankelijkheid eigenlijk de enige
indicatorendieechtwordenopgenomeninwoononderzoek.Ineensurveygaathet
dan om vragen als “Moet u trappen doen binnenshuis?”, “Bevinden de
slaapkamer, de badkamer en het toilet zich gelijkvloers?”, “Moet u trappen doen
om het huis te betreden?” (Woonsurvey 2005), of een uitgebreide bevraging van
de woonsituatie en de (toekomstige) woonwensen in relatie tot mogelijke
(toekomstige)
beperkingen
(Nederlandse
WoonOnderzoek).
Bij
een
woningschouwing kunnen natuurlijk bepaalde kenmerken van de woning worden
onderzocht,zoalsdetoegangtotdewoning,breedtevandeuren,etc.
Aangezien het concept van levenslang wonen vrij recent is, is er ook nog maar
heel weinig onderzoek gebeurd, en werden tot nog toe slechts deelaspecten
bevraagd. Een operationalisering tot een globale indicator ontbreekt vooralsnog,
en lijkt erg moeilijk omwille van het groot aantal elementen die in kaart gebracht
moetenworden.
2.2.1.5
Ecologischwonen
Ecologisch of duurzaam wonen is een erg breed begrip, en wordt gevormd door
een groot aantal diverse factoren. In de huidige context maakt de ecologische
kwaliteitessentieeldeeluitvandekwaliteitvaneenwoning.
Duurzaamwonenheeftondermeerbetrekkingopdeenergetischekwaliteitvande
woning (isolatie, energie-efficiëntie, energiebronnen, installaties, …), de
akoestische kwaliteit (isolatie ten aanzien van geluid), waterhuishouding (vb.
hergebruik van regenwater) en het duurzaam gebruik van materialen voor bouw
en renovatie. Maar duurzaam wonen gaat ook verder dan de woning zelf, en
betreftookhetruimtegebruikendelocatievandewoning.
Het is een uitdaging, omwille van de hoge complexiteit en de gebrekkige
éénduidigheidopdit moment,omhiervoorwerkbareindicatorensamentestellen.
Omwille van het groot aantal elementen is een indicator die ‘duurzaam wonen’ is
zijn complexiteit volledig omvat, vrijwel onmogelijk samen te stellen. Gezien de
maatschappelijke relevantie is een dergelijke indicator echter noodzakelijk. Een
aantalelementenkunnenechterwelwordengemetenofbevraagd.
Een andere mogelijkheid is de energie audit. Particulieren zullen in de toekomst
een audit moeten laten uitvoeren door een erkend deskundige. Die
energiecertificatenkunneneenbronvaninformatiezijn.
2.2.1.6
Tevredenheidmetdewoning
Naast deze verschillende dimensies die de prestaties van de woning in beeld
brengenisernatuurlijkookdetevredenheidmetdewoning.Dezetevredenheidis
de resultante van een toetsing van de prestaties van de woning tegenover de
verwachtingen van de bewoner. In diverse onderzoeken in Vlaanderen (surveys)
wordtdetevredenheidoverdewoningmeeopgenomen,dezeindicatorkandusvrij
vlotwordengerealiseerd.
9
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
Naast de algemene tevredenheid over de woning, en de verschillende
deelelementen van de woning, brengen ook de verhuiswens en de verhuisintentie
detevredenheidvanmetdewoninginbeeld.
Dezeindicatorisperdefinitiesubjectief,engeeftdusgeeneenduidigantwoordop
dewoningkwaliteit.Hetbetrefteenappreciatieoverdewoning,diekadertbinnen
hetreferentiekadervandebewoner.Eenwoningdiezichobjectiefingoedestaat
bevindt, kan door de bewoner zelf eerder negatief worden ingeschat, afhankelijk
vanzijnmiddelenenverwachtingen,ofomgekeerd.
2.2.2
Dewoonomgeving
Dekwaliteitvandewoonomgevingisvanzelfsprekendeenbelangrijkaspectvande
woonkwaliteit, en situeert zich binnen het begrip ‘leefbaarheid’. In het algemeen
kunnen vier dimensies van leefbaarheid worden onderscheiden: de fysieke
kwaliteit, de sociale kwaliteit, de (on)veiligheid en het voorzieningenniveau (nota
mei 2001 Expert group on the urban Environment, towards a local sustainability
profile-EuropeanCommonIndicators’).
In “Een meetinstrument voor het Vlaamse woonbeleid” werden de fysieke en de
sociale kwaliteit van de woonomgeving, uiteindelijk niet mee opgenomen, omwille
van de moeilijkheid om hierover objectieve date te verzamelen. Ook in deze paper
bevestigen we deze optie, maar nemen we beide dimensies hieronder toch kort
meevoordevolledigheid.
Omdat het meten van de kwaliteit van de woonomgeving niet eenvoudig is, wordt
doorgaanswelgebruikgemaaktvaneentevredenheidsmeting.
2.2.2.1
Voorzieningen
Voorwatdevoorzieningenbetreft,gaathetomdekwaliteitendebereikbaarheid
van voorzieningen en diensten op alle relevante domeinen, zoals handel,
tewerkstelling,onderwijs,huisvesting,administratie,welzijnengezondheid,jeugd,
cultuur…
In een survey kan de aanwezigheid van voorzieningen eenvoudig worden
bevraagd:
−
bepaaldevoorzieningaanwezigofvoldoendeaanwezig
−
bepaaldevoorzieningbinneneenbepaaldafstandofwandelafstand
Sowieso wordt daarmee een subjectief antwoord verkregen, dat wordt beïnvloed
doordeverwachtingenvanderespondent(bv.eenstadbewonerdieverhuistnaar
het platteland zal heel andere verwachtingen hebben tav de nabijheid van
voorzieningendaneenplattelandsbewoner).Alternatiefvansubjectievebevraging
iseenabsolutemetingviahetGIS-systeem,doordeaanwezigheidvanenafstand
totvoorzieningennategaan:openbaarvervoer,groenhandel,openbarediensten,
medische diensten, onderwijs, … Dit impliceert dat een uitgebreid GIS-systeem
beschikbaar is waarin al deze elementen en hun locaties zijn opgenomen. De
Ruimtemonitor,diewordtontwikkeldbinnenhetSteunpuntRuimteenWonen,biedt
hieropperspectieven.Indergelijksysteemwordenkwalitatieveelementenoverde
voorzieningenendebereikbaarheidervanwelgenegeerd.
10
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
2.2.2.2
Veiligheid
Veiligheid in de woonomgeving kan zowel betrekking hebben op (on)veiligheid
omwillevanmisdaadofcriminaliteitalsopdeverkeersveiligheid.Deperceptievan
(on)veiligheid; heeft een grote impact op de beleving van de leefbaarheid van de
woonomgeving. Het gaat hier vaak om het subjectieve veiligheidsgevoel. Voor de
dimensie veiligheid is het wenselijk onderscheid te maken tussen de effectieve
veiligheid (het voorkomen van bepaalde misdrijven en verkeersongevallen in de
woonomgeving)enhetveiligheidsgevoel.
Voor het eerste aspect, de effectieve veiligheid, zijn de misdaad- en
verkeersstatistieken de aangewezen data, helaas is de kwaliteit ervan
ontoereikend. Mogelijks kan dit worden opgevangen door het bevragen of men
weetheeftvanhetvoorkomenvanbepaaldemisdrijven/vandalisme/criminaliteiten
het voorkomen van verkeersongelukken in de buurt of woonomgeving, hoewel dit
uiteraardgeenvolstrektobjectieveinformatieaanlevert.
Het (subjectieve) veiligheidsgevoel wordt eveneens gemeten via bevraging, door
vragenals“Inwelkematevoeltveiliguzichopstraat(overdagen/of’snachts)?”.
2.2.2.3
Algemenetevredenheid
De meest eenvoudige manier om de kwaliteit van de woonomgeving in beeld te
brengen is door een tevredenheidsmeting via een eenvoudige bevraging over het
aandeel bewoners dat zeer tevreden, tevreden, neutraal, ontevreden of zeer
ontevreden is over de woonomgeving. Dit kan zowel de gehele woonomgeving
betreffenofelementenervan.
Alternatievebevragingenzijntevensmogelijk,Vb.:LeefbaarheidsmonitorGent:
−
ikvoelmezeergoedindezebuurt
−
indezebuurtvoelikmeergthuis
−
uitdezebuurtgaiknietzogauwweg
−
ikbeneenbeetjetrotsopdezebuurt
−
ikzounergensanderswillenwonen
−
...
2.2.2.4
Fysiekeensocialekwaliteit
Een objectieve opname van de fysieke woonomgevingkandoorbijeenschouwing,
maar de woonomgeving is dermate complex en wordt door zoveel elementen
bepaald(groen,aanwezigheidvanvuil,verloedering,…),dienietsteedseenvoudig
meetbaarzijn,dathetmoeilijkishiervooreenobjectieveindicatorteontwikkelen.
Diverse elementen van de woonomgeving kunnen wel in kaart worden gebracht
doormiddelvaneenbevraging,watnatuurlijksteedsvoorenigesubjectiviteitinde
resultaten zorgt. Er kunnen vragen worden gesteld over de aanwezigheid van
groen,vuil,vernielingen,destaatvanwegen,fietspadenenvoetpaden,etc.
Wat betreft de sociale kwaliteit van de woonomgeving is het wenselijk de sociale
contacteninkaarttebrengenalsookdematevanbuurtbinding.Socialerelatiesen
dekwaliteitenfrequentieervanbepalenmeeinwelkematemenzichgoedvoeltin
zijnomgeving.
11
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
−
Tevredenheid (en/of het voorkomen van) over (relaties met) buren,
familie,vriendenenkennissen
−
Deelnameaanactiviteiten/lidmaatschapvanlokalevereniging
12
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
3
Recentonderzoeknaarwoningkwaliteit
Zoals reeds gesteld is het de bedoeling van deze paper om aan de hand van
bestaande onderzoekservaringen een evaluatie te maken van de bestaande
indicatoren voor wonen in Vlaanderen en de eventuele nood aan bijkomende of
meertoereikendeindicatoren.
Deze paper concentreert zich echter op de indicatoren voor de kwaliteit van de
woning zelf, meer bepaald de fysische kwaliteit (intern en extern) en het
wooncomfort.Enkeldezeindicatorengevenreedsvoldoendestoftotreflectie.
Het bepalen van een definitie of methode voor woningkwaliteit is, zoals hierboven
reedsbleek,helemaalnietvanzelfsprekend.Belangrijkisdatvoldoendeflexibiliteit
wordt gehanteerd en dat geregeld wordt teruggekoppeld naar de
maatschappelijkeevolutieenrealiteit.
Eeneerste,beleidsmatigeinvalshoekisdeaanpakdieontwikkeldwerdinhetkader
van de Vlaamse wooncode., met name de OngeschiktenOnbewoonbaarverklaring
vaneenwoning,alsookhetonderzoeknaardeverwaarlozinginhetkadervanhet
heffingsdecreet leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen. De
VlaamseWooncodeisgerichtophetbewakenvaneenminimalewoningkwaliteit.De
metingvandewoningkwaliteitwordtuitgevoerdinfunctievanhetbewakenvande
onderkant van de woningmark, en spitst zich daar dan ook specifiek op toe. De
methodediewerdontwikkeldkanevenwelalsbasisdienenvooranderonderzoek,
dit was ondermeer het geval voor de technische inspectie van het kenniscentrum
voorduurzaamwoonbeleid,alsookhetonderzoek‘HureninGent’.
Hetonderzoek‘HureninGent’vertrektvoorhetbepalenvaneentoekomstvisieen
de bijhorende kwaliteitsmeting vanuit het kader van duurzaamheid en de
verweving van duurzaamheidsprincipes met de belangrijkste stedelijke activiteiten
van de stad, waaronder ookwonen. Menmaaktonderscheidtusseneconomische,
sociale, fysiek-ecologische en institutionele duurzaamheid. Op basis van de
invalshoek van duurzaamheid, en dus vanuit de aandacht voor behoeften en
behoeftevoorziening, werden de verschillende dimensies van woningkwaliteit
bepaald. De kwaliteit van de woning wordt gewaarborgd ten eerste in een
minimale uitrusting, in een minimale bouwtechnische kwaliteit en in voldoende
kwalitatieveinstallaties.Elkewoningmoetvoldoenaandeelementaireveiligheids-,
gezondheid- en kwaliteitseisen. Ten tweede, zijn er voldoende comfortabele
woningendievoldoenaandespecifiekerewoonwensen.
De Volks- en Woningtellingen en de Socio—Economische Enquête 2001 vormen
reeds meerdere decennia een belangrijke informatiebron over de woningmarkt.
Het gaat omeenenquête,metdusallemogelijkhedenenbeperkingendie datmet
zichmeebrengt.Deindicatorendiedaarwerdenontwikkeld,vormendebasisvoor
talvanonderzoek,enbiedenookdemogelijkheid totherhalingendusvergelijking
indetijd.
De Woonsurvey 2005 bouwt verder op de indicatoren van de SEE 2001. Maar
vooral metdeWoningschouwing 2005werdeennieuweweg ingeslagen,meteen
heleboel waardevolle gegevens als resultaat, maar omwille van het pionierswerk
waarschijnlijknogverderteoptimaliseren.
Een ander belangrijk onderzoek is dat van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij
(VHM) (nu VMSW). De VHM heeft een uitgebreide inventarisatie-oefening van de
haar woningpatrimonium achter de rug. De methode die werd gehanteerd voor
deze oefening blijkt nogal intensief te zijn en dit heeft een grote impact op
hanteerbaarheidvandemethode.
13
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
Zoalswezullenzien,vertrektelkonderzoeknatuurlijkvanuitzijneigenfinaliteit,en
kiest of ontwikkelt indicatoren die daar het best bij aansluiten. Dit kan gaan van
puur wetenschappelijk onderzoek tot een beleidsmatige invalshoek, met als doel
specifieke maatregelen te koppelen aan de resultaten. Een afweging tussen de
onderzoekenenhunindicatorendientdanooktegebeurenvanuitdezeoptiek.
3.1
DeKwaliteitsbewakingvandeVlaamseoverheid
Meerinfo:
Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap (1998), Afdeling Woonbeleid, Nieuwe
kwaliteitsnormen voor woningen, De Vlaamse Wooncode en het kamerdecreet,
Brussel
Een eerste invalshoek is de aanpak die ontwikkeld werd in het kader van de
Vlaamsewooncodeenhetheffingsdecreetleegstandenverkrottingvangebouwen
en/of
woningen,
met
name
respectievelijk
de
Ongeschikt
en
Onbewoonbaarverklaringenhetonderzoeknaardeverwaarlozing.
Het uitgangspunt van de Vlaamse Wooncode is dat iedereen recht heeft op
menswaardig wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning,
vangoedekwaliteit,ineenbehoorlijkeomgeving,tegeneenbetaalbareprijsenmet
woonzekerheidwordenbevorderd.Art.5steltdatelkewoningmoetvoldoenaande
elementaire veiligheids-, gezondheids-, en woonkwaliteitsvereisen. De Vlaamse
Wooncodeisgerichtophetbewakenvaneenminimalewoningkwaliteit.
De Vlaamse overheid heeft twee entiteiten die als taak de controle van de
woningkwaliteit hebben: Wonen-Vlaanderen voor wat betreft de administratieve
procedure, en de wooninspectie van het agentschap Inspectie RWO voor wat
betreft
het
strafrechtelijke
luik.
Beide
diensten
kunnen
ongeschiktheid/onbewoonbaarheid constateren en adviseren. Wonen-Vlaanderen
iseveneensbevoegdvoordevaststellingvanverwaarlozingenleegstand.
Hiertoe wordt op het terrein de kwaliteit van het woningpatrimonium
gecontroleerd en zowel uit- als inwendige inspecties uitgevoerd, elk met een
anderefinaliteit:hetaldannietvaststellenvanverwaarlozingbijdeuitwendigeen
ongeschikt- of onbewoonbaarheid bij de inwendige inspectie. Voor de uitvoering
van deze inspecties wordt gewerkt met een gestructureerde checklist (technisch
verslag).
3.1.1
Vaststellingvanverwaarlozing
Een gebouw is verwaarloosd wanneer -ongeacht of het dienst doet als woning-
ernstige, zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan de
buitenzijde.
De checklist van het technisch verslag, dat voor elk onderzocht pand wordt
opgemaakt,bevateenlijstvanmogelijkegebrekenentekenenvanverval;uiterlijke
kenmerken van het buitenomhulsel van het gebouw. Dus enkel waarneembare
aspectenzijnvaninvloed.
Het onderzoek gebeurt op basis van de woningelementen dak, gevel en
buitenschrijnwerk.Voordeverschillendedeelelementendienttelkensdegraadvan
verwaarlozing (1 tot 3) te worden ingevuld. De aard van de verwaarlozing en de
omvang ervan zijn bepalend voor de ernst. Dit houdt in dat sommige gebreken,
ongeacht hun omvang, niet getolereerd worden. Daarentegen hebben andere
14
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
minder storende aspecten pas een weerslag wanneer zij in omvang beduidend
groterzijn.
Dekwalificatie“verwaarlozing”wordtbekomenalsmeneentotalequoteringkrijgt
van 18 strafpunten of meer. Een gebrek van categorie I telt voor 1 punt, van
categorieIIvoor3puntenenvancategorieIIIvoor9punten.
3.1.2
Vaststellingvanongeschikt-ofonbewoonbaarheid
Net als bij de vaststelling van verwaarlozing wordt gebruik gemaakt van het
technischverslag.Deinspectiegebeurtwelaandebinnenzijdevandewoning.
Ineersteinstantiewordthetgebouwwaarindewoningzichbevindt,beoordeeld.
Het betreft het omhulsel (dak en buitenmuren), de binnenstructuur (dragende
binnenmuren en draagvloeren) en de technische installaties (elektriciteit en gas-
ofstookolie-installatie).
Vervolgenskomtdewoningzelfaanbod.Ookhierwordthetonderscheidgemaakt
tussen het omhulsel, binnen structuur en installatiesencomforteisen,maarisde
inspectiegedetailleerder.
Voor het omhulsel wordt gekeken naar dak of plafonds, buitenmuren, ramen en
deurenendeonderste(draag)vloeren.Watbetreftdebinnenstructuurwordende
kelders, binnenwanden, tussenvloeren en trappen, overlopen en borstweringen
onderzocht. Voor de installatie en comforteisen tenslotte zijn dit elektriciteit,
sanitair,keuken,verwarming;licht,luchtkwaliteitentoegankelijkheid.
De eindbeoordeling van de woning brengt de scores voor het gebouw en de
afzonderlijkewoningsamen.Indien15ofmeerpuntenwordenbehaald,wordthet
conformiteitsattest geweigerd en adviseert de gewestelijke ambtenaar de woning
ongeschikt te verklaren. Op basis van de score op het eerste deel over het
volledige gebouw, kunnen ook dezelfde maatregelen genomen worden voor het
gansegebouw.
3.1.3
Besluit
De kwaliteitsbewaking van de Vlaamse overheidisindeeersteplaatsbedoeldals
juridisch instrument, met name om te kunnen vaststellen of een woning
verwaarloosd, ongeschikt of niet conform is. Het werd ontwikkeld om eigenaars
vanslechtehuurwoningentekunnendwingenaanpassingenaandewoningdoorte
voeren.
Het betreft dus een beleidsinstrument dat ertoe moet bijdragen dat de kwaliteit
vanhetVlaamsewoningpatrimoniumverbetert,doorintegrijpenophetslechtste
segment van de woningmarkt. Hoewel het gegevens verzamelt over de kwaliteit
van de woningen, heeft het geen echte onderzoeksdoelstelling, de inspecties
gebeurenimmersnietopbasisvaneenrepresentatievesteekproef.Opdiemanier
kandusgeenbeeldgevormdwordenvandealgemenekwaliteitvandewoningenin
Vlaanderen.
Demethodediewerdontwikkeldkanevenwelalsbasisdienenvooronderzoek,dit
wasondermeerhetgevalvoordetechnischeinspectievanhetkenniscentrumvoor
duurzaam woonbeleid, voor de kwaliteitsindicator van de SEE 2001, alsook voor
hetonderzoek‘HureninGent’.
15
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
3.2
Sociaal-EconomischeEnquête2001
Meerinfo:
Vanneste D., Thomas I., Laureysen I. (2004), Fysische staat van de woning, in:
RuimteenPlanning,jg.24,nr.4
Vanneste D., Thomas I., Goossens L. (2007), Woning en woonomgeving in België,
Sociaal-Economische Enquête 2001, Monografieën, nr 2, FOD Economie, KMO,
MiddenstandenEnergie,FederaalWetenschapsbeleid
Met de Belgische Volks- en Woningtellingen en de Socio-Economische Enquête
2001 wordt reeds enkele decennia informatie verzameld over de woningen. Op
basisvandezedatawerdenenkeleindicatorenoverdewoonkwaliteitontwikkeld.
3.2.1
Fysischestaatvandewoning
NaaraanleidingvandeSocio-EconomischeEnquêtewerddoordeauteursvande
huisvestingsmonografie (2007) een indicator ontwikkeld die, op basis van zes
vragen over de staat van de woning, de fysische staat van de woning in beeld
brengt. Dezelfde vragen werden opgenomen in de vragenlijst van de Woonsurvey
2005,metalsdoeldeindicatortekunnenherbereken.
Debetreffendevragenzijn:
Ingoedestaat
elektrischeinstallatie
binnenmuren
buitenmuren
ramen
dakgoot
dak
Kleineherstellingen Groteherstellingen
nodig
nodig
De constructie van deze indicator is gebaseerd op het technisch verslag voor de
vaststellingvan deongeschiktheidvaneenwoningvolgens deVlaamseWooncode.
De weging van de woningonderdelen uit bovenstaand vragenblok voor de
samenstelling van indicator verloopt volgens het gewicht dat deze onderdelen
krijgeninhettechnischverslag.
Tabel 1.1. Weging van de onderdelen uit de SEE 2001 o.b.v. technische fiche
VlaamseWooncode
Onderdelen
Wegingvoordesynthese-indexSEE2001
elektrischeinstallatie
2,2
binnenmuren
1,7
buitenmuren
1,7
ramen
1,0
dakgoot
1,0
dak
2,4
Totaal
10,0
Bron:Vannestee.a.2004.
16
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
Aangezien niet enkel grote, maar ook naar kleine herstellingen worden
geregistreerd, dient de weging dit onderscheid ook te verwerken: voor de kleine
herstellingen wordt dezelfde weging gebruikt, maar wordt het resultaat gedeeld
doordrie.Eenkleineherstellingwordtopdiemanieralsdriekeerminderernstig
beschouwddaneengroteherstelling.
Deindelinginviercategorieën-goede,matige,slechteenzeerslechtewoningen-
gebeurt op basis van deze berekening. Een goede woning is een woning waarbij
geen enkele herstelling aan de bevraagde onderdelen nodig is (score 0). Het
onderscheidtusseneenmatigeenslechtewoningwordtbepaaldopbasisvanwat
indetechnischefichealseenongeschiktewoningwordtbeschouwd,uitgedruktin
strafpunten. Het aantal strafpunten voor een ongeschikte woning bedraagt 2, op
de schaal tot 10. Het onderscheid tussen een slechte en zeer slechte woning
wordtvastgelegdop6,66enkomtongeveerovereenmet4groteherstellingenop
eentotaalvan6bevraagdeonderdelen.
De grens tussen een matige en een slechte woning werd zo bepaald dat een
slechte of zeer slechte woning overeenstemt met een woning die volgens het
technischverslagals“ongeschikt”wordtbeoordeeld.
Ondanks deze analogie met het technisch verslag, zijn beide resultaten niet
volledig vergelijkbaar. Bij het technisch verslag gebeurt het onderzoek immers
dooreeninspecteur,degeconstrueerdeindicatorbaseertzichopdeantwoorden
vandebewoners.Hetbegripongeschiktgeeftinbeidesystemendusniethelemaal
dezelfdekwaliteitsindicatie,enbovendienwordennietdezelfdedatagebruikt.
Specifiek aan deze indicator, die vrij snel en eenvoudig kan worden berekend, is
dat zowel de in- als de uitwendige kwaliteit van de woning in rekening wordt
gebracht. Daardoor wordt een vrij globaal beeld bekomen op de kwaliteit van de
woning.anderzijdsishetdaardoormoeilijkderesultatentevergelijkenmetandere
indicatoren, die vaak ofwel de inwendige, ofwel de uitwendige kwaliteit in beeld
brengen.
Indien men deze indicator gebruikt in onderzoek en daaruit (beleids-)conclusies
wilformulerenishetessentieelrekeningtehoudenmetdeachtergrondvandeze
indicator. Hij baseert zich immers op een bevraging en verwerkt dus de
interpretatievandebewoneroverdestaatvandewoning.Dezeindicatorkandan
ookgeenobjectiefbeeldgevenoverdestaatvandewoningen.Hetisimmersvoor
debewonersnietevidenteenjuisteinschattingtemakenvandewerkendienodig
zijn aan de woning, en evenmin van de omvang en de graad van de voorkomende
problemen. Bovendien zijn er ook kenmerken van de bewoner, die het
referentiekader mee bepalen. Zo beoordelen huurders en eigenaars hun woning
vanuit een andere achtergrond (‘belevingsaanpassing’), wat dus uiteraard
gevolgenheeftvoorderesultatenvaneenindicatoralsdeze.
3.2.2
Comfortvandewoning
Lange tijd werd courant de indicator omtrent groot vs klein wooncomfort
gehanteerd, zoals deze werd geconstrueerd naar aanleiding van de Volks- en
Woningtellingen:
-
Klein comfort: stromend water binnen woning + wc met waterspoeling +
badkamerofstortbad
-
Middelmatigcomfort:kleincomfort+centraleverwarming
17
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
-
Groot comfort: middelmatig comfort + keuken + telefoonaansluiting + 1
auto
Dezeindicatorblijktnuevenwelnietlangeractueeltezijn(vb.eentelefoonwordt
beschouwd als een comfortelement, terwijl op dit moment vele huishoudens niet
langerovereenvastetelefoonlijnbeschikken).
Bij de verwerking van de SEE 2001 werd ervoor geopteerd deze oude
comfortindicator te verlaten en een nieuwe samen te stellen op basis van een
aantalvragenuitdeenquête:
-
Kwaliteit ontoereikend: zonder toilet of zonder badkamer met bad en/of
stortbadofminstens4groteherstellingennodig
-
Basiskwaliteit:toilet en badkamer met bad en/of stortbad aanwezig en
hoogstens3groteherstellingennodig
-
Goede kwaliteit: idem basiskwaliteit, centrale verwarming, aparte keuken
vanminstens4m2ofkeuken,geïntegreerdineenanderekameren2tot6
ingerichtewoonvertrekken.
-
Goede kwaliteit en ruim: idem goede kwaliteit en 7 of 8 ingerichte
woonvertrekken
-
Zeer goede kwaliteit: Idem goede kwaliteit, 9 of meer ingerichte
woonvertrekken,volledigeofgedeeltelijkedubbelebeglazingengeengrote
herstellingennodig
Hoewel men deze indicator ontwikkelde als nieuwe comfortindicator werd in de
klasse-omschrijving de term ‘kwaliteit’ gebruikt. Op basis van de gebruikte
woningkenmerken dekt deze terminologie ook beter de lading dan ‘comfort’. In
feite betreft dit eerder een algemene kwaliteitsbeoordeling, waarin zowel
comfortelementen,maarookdefysischestaatendegroottevandewoning,zitten
vervat.
Dat de grootte van de woning werd opgenomen als een comfort- of
kwaliteitskenmerk, kan wel enkele vraagtekens oproepen. Dit zegt immers niet
noodzakelijkietsoverhetcomfort.Eenkleinerewoningwordtnamelijkbeschouwd
alseenmindercomfortabelewoning,maarditisechternietperdefinitiehetgeval.
Bovendien dient dit dan te worden afgewogen ten aanzien van het aantal
bewonersvandewoning.
Net als de indicator voor de fysische staat van de woning is deze indicator vrij
makkelijk te bevragen en te berekenen. Maar ook hier spelen de nadelen van een
bevragingendesubjectiviteitvandeantwoordenvandebewoners.
In de toekomst zullen in België geen enquêtes meer georganiseerd worden zoals
de SEE 2001. Indicatoren over de staat van de woningen en het wooncomfort
zullen dus op een andere manier verzameld moeten worden. Een mogelijkheid
daarvoor vormt de SILC-enquête, waarin verschillende aspecten van de woning
aanbodkomen.
18
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
3.3
WoonsurveyenWoningschouwing2005
Meerinfo:
Heylen K., Le Roy ,M., Vanden Broucke, S., Vandekerckhove B. & S. Winters S.
(2007), Wonen in Vlaanderen. De resultaten van de Woonsurvey 2005 en de
Uitwendige Woningschouwing 2005, Brussel: Departement Ruimtelijke Ordening,
WoonbeleidenOnroerendErfgoed,afdelingwoonbeleid.
In de Woonsurvey 2005 werden een heleboel vragen gesteld over de woning, de
kwaliteit en het comfort. Om de uniformiteit en vergelijkbaarheid te garanderen
werden op basis van deze data geen nieuwe indicatoren ontwikkeld, maar werd
gebruik gemaakt van bovenstaande indicatoren van de SEE 2001: fysische staat
vandewoningencomfortvandewoning.
Voor de Woningschouwing 2005 daarentegen werd wel werk gemaakt van de
ontwikkeling van een nieuwe methodiek voor de bepaling van de uitwendige
kwaliteitvandewoningen.
Bij de voorbereiding van het onderzoek werd vertrokken van het uitwendig
kwaliteitsonderzoek uit 1994/95. Voorwaarde was immers dat de resultaten van
beide onderzoeken vergelijkbaar zouden zijn. De uitwendige kwaliteit van de
woningwordtinbeideonderzoekenviavolgendeclassificatieuitgedrukt:
-
geengebreken:geennoemenswaardigegebreken
-
kleinherstel:dewoningheeftlichtegebreken
-
lichte renovatie: de woning heeft slechts één zwaar gebrek, of meerdere
zwaregebrekendochvanbeperkteaard.
-
uitgebreide renovatie: een woning met uitgebreide zware gebreken van
verschillendeaardenaanmeerdereelementen.Eenzwarerenovatieisin
eendergelijkgevalfinancieelnogverantwoord.
-
te vervangen: een woning met zodanig grote gebreken dat ze hetzij
onverbeterbaar is, hetzij verbeterbaar of herstelbaar, doch in die mate
dat de kostprijs van de herstellingswerken in een onredelijke verhouding
staattotdetotalewaardevanhetgebouwnavolledigerenovatie
In 1994/95 werd het eindresultaat van de woning bepaald door de inspecteur,
dezediendeeeneindevaluatietemakenvandeuitwendigekwaliteitvandewoning,
nadat eenheel aantalafzonderlijkekenmerkenwerdenbeoordeeld.Dezemethode
impliceertdatheteindoordeeloverdekwaliteitvandewoningnietobjectiefis,en
wordtbeïnvloeddoorhetreferentiekadervandeinspecteur.
In 2005 werd er bewust voor gekozen op een andere wijze te werk te gaan,
waarbijdeobjectiviteitvanderesultatengegarandeerdis.Hoewelgebruiktwordt
gemaaktvandezelfdekwaliteitsklassen,kunnen enmogenderesultatenvanbeide
inspecties dan ook niet worden vergeleken. Wel werd in 2005 eveneens aan de
onderzoekers gevraagd een persoonlijke eindevaluatie van de woning te maken.
Dezegegevenskunnenwelwordenaangewendvooreenvergelijkingindetijd.
Voor de constructie van de indicator voor de uitwendige kwaliteit van de woning
wordt rekening gehouden met tal van elementen. Ook hiervoor werd beroep
gedaan op het technisch verslag van Wonen-Vlaanderen. De onderzochte
woningelementenzijn:dak,gevelenbuitenschrijnwerk.Devoorkomendegebreken
19
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
worden telkens gescreend op intensiteit (beginstadium, gevorderd, eindstadium)
enopomvang(incidenteel,plaatselijk,regelmatig,aanzienlijk,algemeen).Tenslotte
wordtookrekeninggehoudenmetdeaardvanhetgebrek,dieelkanderswegenin
het eindoordeel: functionele gebreken (ernstig), constructieve (ernstig),
materiaalaantasting(serieus),esthetische(gering).
De wijze waarop de inspectie gebeurt, is uiteraard bepalend voor het
eindresultaat.Enkeleaspectendienendanookgoedgekendtezijnvooreengoede
interpretatievanderesultaten:
-
De beoordeling is uitwendig, wat impliceert dat uitsluitend de uiterlijke
kenmerken van het pand worden beoordeeld. De keuring is een
momentopname.
-
De vaststellingen beperken zich tot de schadeaandezeelementendiede
onderzoeker daadwerkelijk kan zien. Wanneer bij de uitwendige controle
geen
functionele,
constructieve,
esthetische
gebreken
of
materiaalaantasting worden vastgesteld, zal er in het technisch verslag
hieromtrentnietswordengenoteerd.
-
De beoordelingvandegebouwengebeurtin principe vanafhetopenbaar
domein. Enkel die gevels of delen van het gebouw die duidelijk
waarneembaarzijneneenweerslaghebbenopdeopenbareomgevingen
het straatbeeld zullen beoordeeld worden. Dit impliceert dat bij gesloten
bebouwing vaak enkel de voorgevel beoordeeld wordt. Hoekhuizen
daarentegenhebbeneengroterevisueleimpact(2tot3gevels,eventueel
eenachtergevel)enwordenbijgevolgbeoordeeldovermeerderegevels.
-
De aard, de omvang endeintensiteitvan degebreken zijnbepalendvoor
de ernst ervan. Dit houdt in dat sommige gebreken qua intensiteit
zwaarder zullen doorwegen in de eindbeoordeling dan andere gebreken
met dezelfde omvang. Daarentegen hebben andere aspecten pas een
weerslag in de eindbeoordeling wanneer zij in omvang beduidend groter
zijn.
Besluit
SedertdeWoningschouwing2005beschikkenwenuovereensterkonderbouwde
en objectieve methodologie om de uitwendige kwaliteit van de woningen te
onderzoeken.
Aangezien dit de eerste keer was dat deze methode werd toegepast, is het
belangrijkeenevaluatietemaken,methetoogopeeneventueleherhalingvanhet
onderzoek in de toekomst. Eventueel kan de methodologie dan verder worden
verfijnd.
Het onderzoek was erg tijdsintensief omwille van het grote aantal woningen die
dooreeninspecteurdiendentewordenonderzocht.Daarbijgebeurdeeengrondig
nazicht van alle zichtbare woningonderdelen, en werden de eventuele gebreken
duidelijk omschreven. Daarnaast werden nog tal van andere kenmerken van de
woning en de woonomgeving genoteerd. Eens de inspectie achter de rug, en de
data ingevoerd in de databank; worden de resultaten echter zeer snel bekomen:
alle berekeningen gebeuren geautomatiseerd in het computersysteem, en
genererenzoweldetussen-alsheteindresultaat.
Bij het onderzoeksopzet en de voorbereidingen werd duidelijk de keuze gemaakt
voor een uitwendige inspectie, wat dus impliceert dat de resultaten enkel
informatiebezorgenoverdeuitwendigesituatievandewoningen.Tochisachteraf
duidelijk gebleken dat velen, zowel in de onderzoekswereld, als in het beleid, wat
op hun honger bleven zitten. Immers, de resultaten zeggen enkel over een
20
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
deelaspect van de woonkwaliteit, een globaal inzicht in de kwaliteit van de
woningen blijft ontbreken. Bijkomende gegevens werden wel bekomen uit de
Woonsurvey,maardezezijnnietobjectief.
Ook bij het onderzoek van 1994/95 stelde zich dit probleem, want ook toen
gebeurde enkel een uitwendige inspectie. Om hierop enigszins een antwoord te
formuleren,werdtoeneencoëfficiëntberekend,diederelatietussendein-ende
uitwendigekwaliteitvandewoningweergeeft.Concreetbetekentditdathetaantal
woningen (geëxtrapoleerd naar de volledige woningvoorraad) die volgens het
uitwendigonderzoek‘slecht’waren,werdvermenigvuldigdmet1,17.Hetbekomen
aantalbetreftdateenramingvanhettotaalaantalslechtewoningen(zowelin-als
uitwendig). Deze correctiefactor, de verhouding tussen het aandeel inwendig
slechte en het aandeel uitwendig slechte woningen, werd berekend op basis van
een onderzoek uit 1978, enkel voor de provincie Oost-Vlaanderen, en is dus niet
meerbruikbaarindehuidigesituatie.
Sommige actoren wensen opnieuw over dergelijke correctiefactor te kunnen
beschikken. Vooralsnog zijn er echter geen data beschikbaar over zowel in- als
uitwendige kwaliteit om dergelijke berekening uit te voeren. Bovendien is de
woningmarkt dermatecomplex datwedevraagkunnen stellenofhetaprioriwel
mogelijk is dergelijke factor toe te passen: idealiter zouden er dan verschillende
factoren moeten worden opgesteld voor de verschillende segmenten van de
woningmarkt,maarookbijvoorbeeldvoorstedelijkenbuitengebied,etc.
Deenigemanieromdeprangendelacunevandekennisvandeinwendigekwaliteit
vandewoningenwegtewerken,isduseenobjectiefonderzoeknaardeinwendige
kwaliteit van de woningen, volgens een gelijkaardige methodologie als (en
gecombineerdmet)deuitwendigeschouwing.
Ondanks de sterk onderbouwde en objectieve methodologie, is het toch pas
wanneer het volledige onderzoek is afgerond, dat nog bijkomende conclusies
kunnenwordengenomenoverhetuitgewerkteparcoursendegemaaktekeuzes.
De resultaten van het onderzoek voor heel Vlaanderen maken duidelijk dat de
gekozen classificatie leidt tot een erg scheve frequentieverdeling. Het overgrote
deel van de woning wordt namelijk positief gequoteerd: 84% van de woningen is
zonder gebreken, 9,4% valt onder de categorie ‘klein herstel’. De laatste
categorieën, zware renovatie en te vervangen, vertegenwoordigen respectievelijk
slechts 0,8% en 0,2% van deVlaamsewoningen. Devraagdringt zichdanookop
of de verdeling in deze 5 klassen nog wel actueel is. Wellicht is het voor een
vervolgonderzoek meer aangewezen de classificatie te herwerken, zodat een
betere differentiëring wordt bekomen. De meeste woningen verkeren immers in
vrij goede staat, maar waarschijnlijk kan daarin beter gedifferentieerd worden.
Daarnaast is er slechts een verwaarloosbaar te vervangen woningen, en is het
misschien aangewezen om aan de onderkant bredere klassen te definiëren.
Uiteraard met behoud van de mogelijkheden tot vergelijking met de
Woningschouwing2005.
21
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
3.4
HureninGent(2007)
Meerinfo:
CentrumvoorDuurzameOntwikkelingenCentrumvoorLokalePolitiek,Universiteit
Gent (2007), i.o.v. de Stad Gent, Huren in Gent, Methodologische nota bij het
onderzoek naar de kwaliteit en betaalbaarheid van de private huurwoningen in
Gent2007
CentrumvoorDuurzameOntwikkelingenCentrumvoorLokalePolitiek,Universiteit
Gent (2008), i.o.v. de Stad Gent, Huren in Gent, Resultaten van het onderzoek
naardekwaliteitenbetaalbaarheidvandeprivatehuurwoningeninGent2007
Het onderzoek naar de private huurmarkt in Gent verliep via twee sporen:
enerzijds werden 372 willekeurig geselecteerde woningen onderworpen aan een
objectieve interne en externe schouwing waarbij de kwaliteit, veiligheid, comfort
enuitrustingvandewoningwerdenvastgesteld.Paralleldaaraanliepeensurvey
waarbijdehuurdersvandezelfdewoningeneenreeksvragenwerdenvoorgelegd
overhunwoning,hungezinssituatie,inkomen,dehuur,relatiemetdeverhuurder
etc.
3.4.1
Residueleofniet-reglementairewoningen
BijdeopmaakvandechecklistvoordewoningschouwingvanHureninGentwerd
gebruik gemaakt van het technisch verslag van het Wonen-Vlaanderen. De
checklist bevat vergelijkbare en/of vereenvoudigde criteria als het technisch
verslag van RWO en er werd naar gestreefd aan ieder criteria eenvergelijkbaar
gewichtmeetegeven.Deresultatenwerdeneveneensuitgedruktinstrafpunten.
Indiendewoningschouwingmeerdan18 strafpuntenscoort,OF indiener éénof
meerdere aspecten van veiligheid negatief scoort, dan wordt de woning als
residueelofniet-reglementairbeschouwd.
De kwaliteit van de woningen werd in kaart gebracht aan de hand van 3
indicatoren:
-
woningenmeteenernstigveiligheidsprobleem
-
woningenmeteenernstigkwaliteitsprobleem
-
woningenmeteenzekerkwaliteitsniveau
3.4.2
Woningenmeteenernstigveiligheidsprobleem
In de woningschouwing van Huren in Gent werd de veiligheid van de private
huurwoningen getoetst op 3 criteria, waarbij telkens wordt nagegaan of er een
indicatieisvooreenernstigrisicooponveiligheidvoor:
-
ontploffing bij de gas- of stookolie-installatie (bijvoorbeeld ketel,
gasgeiser,radiator)
-
CO-vergiftiging
-
elektrocutie
Allewoningenmetéénofmeerdereindicatiesvooronveiligheidwerdenbeoordeeld
als“meteenernstigveiligheidsprobleem”.
22
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
3.4.3
Woningenmeteenernstigkwaliteitsprobleem
De verschillende kwaliteitselementen werden tijdens de woningschouwing van
Huren in Gent door de inspecteur in één beoordeling over de woning
gesynthetiseerd:zeerlagekwaliteit–eerderlagekwaliteit–nochhoge,nochlage
kwaliteit–eerderhogekwaliteit–zeerhogekwaliteit.
Woningen met de beoordeling zeer lage kwaliteit en eerder lage kwaliteit worden
geteldals“meteenernstigkwaliteitsprobleem”.
Tijdensdewoningschouwingwerddewoningkwaliteitnogopverschillendeandere
elementenonderzocht.
Zo werden ondermeer de stabiliteit en de afwerking van de gebouwstructuur
beoordeeld, zowel van de binnenkant als de buitenkant van de woning. Op die
manierkreegéndestabiliteiténdeafwerkingvandewoningtweebeoordelingen
op het einde van de woningschouwing: één gebaseerd op de waarneming van de
binnenkantenéénaandehandvaneenopnamevanafdestraatkant2.Naderhand
werden beide beoordelingen gesynthetiseerd in één cijfer voor de stabiliteit, en
éénvoordeafwerking,zodateenduidelijkbeeldontstaatoverdeglobalekwaliteit
vandestabiliteitendeafwerkingvandewoning.Deopnamevandevoorkomende
gebrekengebeurdevolgensvolgendecategorieën:
-
zondergebreken:geennoemenswaardigeproblemen,primastaat
-
lichte gebreken: er zijn opknapwerken nodig, maar beperkt, en geen
structurele werken. Bijvoorbeeld een afgeschoven dakpan, loshangende
regenpijp,herbehangen,…
-
zware gebreken (beperkt): sommige elementen hebben een grondige
opknapbeurtofreparatienodig.Bijvoorbeeldvervangingvandakgoot,…
-
zware gebreken (uitgebreid): structurele werken noodzakelijk,
bijvoorbeeld bij een sterk doorhangende structuur moet het dakgebinte
volledigvernieuwdworden.
-
niettebeoordelen
Ookvochtproblemenwerdenopgenomen,opbasisvantweevaststellingen:
1. wat is de omvang van het probleem, aan de hand van de waarneembare
afzetting op het oppervlak (muur, dak, vloer): geen schade – beperkte
schade(0-1m²)-ernstigeschade(>1m²)
2. watishettypevochtschadenaargelangdeoorzaak:opstijgendgrondvocht,
condensatievocht, insijpelend vocht door muren, vloeren en plafonds,
insijpelendvochtdoordaken.
De resultaten werden gesynthetiseerd in één oordeel volgens volgende
categorieën:
-
geenschade:nergenswerdenigevochtschadevastgesteld
-
beperkte schade: er werden tot twee types vochtschade vastgesteld,
waarvanhoogstenséénvanmeerdan1m²
-
uitgebreide schade: er werden tot twee types vastgesteld waardoor er
grote schade is (elk >1m²) OF er werden 3 à 4 types vastgesteld met
beperktereomvang
2
externestabiliteit:muren,dakstructuurenschouwen;internestabiliteit:murenenvloeren
externetoestandvandeafwerking:muren,dakbedekking,dakgootenbuitenschrijnwerk;internetoestandvande
afwerking:muren,vloeren,plafondsenbinnenschrijnwerk
23
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
-
zeeruitgebreideschade:erwerdenmeertweetypesvastgesteld,telkens
metuitgebreideomvang.
3.4.4
Woningenmeteenzekerkwaliteits-encomfortniveau
Tenslotte werd ook een definitie opgesteld van een woningen die voldoet aan een
aantal kwaliteits- en comforteisen, die eveneens kan worden afgetoetst op basis
van vaststellingen in de woningschouwing. Het comfort van een woning wordt
bepaaldaandehandvan9criteria:
4criteriaovercomfortenuitrustingvandewoning:
1. Er is een “goede keuken”: ingemaakte keuken met minimum 1m aanrecht,
warm water, een dampkap en beoordeeld als ‘gemiddeld’ of ‘goed’ van
kwaliteit.
2. Eriseen“goedebadkamer”:eenaparteruimtemetvasteverwarming,bad
of douche en een lavabo. Er moet tevens minstens één toilet in de woning
zijn.
3. Dewoningisuitgerustmetcentraleverwarming
4. Dewoningheeft(deels)dubbelebeglazing
4criteriaoverbouwtechnischekwaliteit
5. Erisgeenzwaarstabiliteitsgebrek,nochbeperkt,nochuitgebreid
6. Erisgeenzwaarafwerkingsgebrek,nochbeperkt,nochuitgebreid
7. Er is geen enkele indicatie voor onveiligheid van brand/ontploffing, COvergiftigingofelektrocutie
8. Erismaximaaleenbeperktevochtschadeindewoningaanwezig
1criteriumoverbuitenruimte
9. Dewoningheefteenbuitenruimte(tuin,koerofterras)
Een goede woning voldoet aan deze negen comfort- en kwaliteitscriteria. Het zijn
daaromgeenminimumnormen,maarwelwatalgemeenalspositiefaaneenwoning
wordtbeschouwd.
In tegenstelling tot de comfortindicator van de SEE 2001 bevindt deze indicator
zich dichter bij de oorspronkelijke definitie van comfort, omdat in de SEE 2001-
indicatorookdefysischestaatendegroottevandewoningisopgenomen.
3.4.5
Besluit
Het onderzoek naar de private huurmarkt in Gent is vrij uniek binnen de recente
onderzoeken naar woningkwaliteit , omdat het, anders dan de Woningschouwing,
op een objectieve wijze gegevens verzamelt over de uitwendige én de inwendige
kwaliteitvandewoning.Decombinatiemeteensurveybiedtdaarenbovennogheel
watbijkomendeonderzoeksmogelijkheden.
Natuurlijk impliceert deze onderzoeksaanpak dat dit een heel intensieve methode
is:telkenswordtterplaatsegegaanvooreenin-enuitwendigeinspectieenvoor
een interview. Bijkomend nadeel is dat door de combinatie met een interne
schouwingdenon-responshogerwordt.
In de benadering van woonkwaliteit wordt in dit onderzoek een brede scope
gehanteerd,metergveelaandachtvoordeaspectenveiligheidengezondheid.
24
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
3.5
DeInventarisatievansocialehuisvestingdoordeVHM
Meerinfo:
VHM(2000),ProjectInventarisatiePatrimonium,infomap,februari2000
De VHM (inmiddels VMSW) heeft een inventarisatie van het patrimonium van de
VlaamseHuisvestingsmaatschappijenuitgevoerd.Deopzetvandezeinventariswas
vooraldenoodzakelijkeofpotentiëlerenovatiekosteninbeeldbrengen.Omhieraan
tevoldoenwerdvanalledeelelementenvandewoningdestaat,hettypegebreken
en het type herstellingswerken opgenomen. Op deze wijze komen we tot een heel
uitvoerige inventarisatie. Bovendien wordt de staat van de woning uitgedrukt in
eenexactekostprijsbegroting,zowelvoordeexternealsvoordeinternestaat.Dit
is eenheidsprijs (offerte) * hoeveelheid (meting). Deze methode is sterk
verschillendvandezeindeandereonderzoeken.
Watbetreftdeexternekwaliteitwordenvolgendeelementenonderzocht:
−
Bovenbouw: Gevel, Bouwsteen, Rook en
Structuurelementengewapendbeton/staal/hout
verluchtingskanalen,
−
Dakwerken: Hellend dak, Plat dak, Daklichtopeningen, Dakranden en
kroonlijsten,Dakwaterafvoer
−
Gevelsluiting: Buitenramen en deuren, Buitenbeglazing en vulelementen,
Poorten en luiken, Gevelbekleding, Gevelbezettingen, Buitentrappen en
balustraden
−
Omgevingswerken:Buitenverhardingen,Buitenconstructiesenafsluitingen
Voordeinternekwaliteitbetrefthetvolgendeelementen:
−
Binnenpleisterwerken
−
Binnenvloerafwerkingen
−
Sanitair:toestellen,toebehoren,warmwatervoorzieningen
−
Verwarming
Vooralledeelelementenwerdnagegaanwelkematerialenwerdengebruiktenvoor
welk aandeel van dit deelelement. Het type gebrek , alsook het aandeel van het
deelelement dat beschadigd is werd opgenomen en tenslotte het type van
herstellingsactiviteit.
Bij deze inventarisatie werden enorm veel elementen opgenomen, wat een
uitgebreidbeeldbiedtophetsocialehuurpatrimonium.Hetonderzoekwasdaarom
zeerintensief,envraagteengroteinvestering(tijdengeld),wathetuitvoerenvan
eenupdatewelwatindewegstaat.
Het uitdrukken van het eindresultaat als een kostenraming is uniek binnen alle
onderzoeken naar woningkwaliteit, wat vergelijking van de resultaten onmogelijk
maakt. Bovendien is deze raming sterk afhankelijk van de gehanteerde
eenheidsprijzendieeensterkeevolutiekunnenondergaan.
Vergelijking van dit onderzoek met andere onderzoeken is vrij moeilijk, bovendien
zien we dat omwille van de omvang van deze inventarisatieoefening, een
actualisatiereedsheelmoeilijkblijkt.
25
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
3.6
Relatietussendeindicatoren
Hoewel er toch een zekere overeenkomst bestaat tussen de methodes voor het
meten van de woningkwaliteit via schouwing en de berekening van indicatoren
(zoweldeWoningschouwing2005alsHureninGentbaserenzichophettechnisch
verslag van het Wonen-Vlaanderen), zien we vaak verschillen in de
onderzoeksresultaten.
De resultaten van de Woningschouwing 2005 kunnen worden vergeleken met de
vaststelling van verwaarlozing door Wonen-Vlaanderen, beide onderzoeken
gebeuren immers louter uitwendig. De finaliteit van beide onderzoeken is echter
sterk verschillend. Een globaal beeld op de woningkwaliteit, zelfs binnen het
segment van de slechte woningen, wordt niet bekomen, aangezien niet wordt
uitgegaanvaneensteekproef,maarvanklachten.
BijdeverwerkingvandeWoningschouwingwerdevenweleenoefeninggedaanom
de resultaten van beide onderzoeken toch met mekaar in verband te brengen.
Concreetwerd deberekeningvanhetaantalstrafpunteninhettechnischverslag
uitgevoerd voor alle in de Woningschouwing opgenomen woningen. Op diemanier
kon voor elke woning worden bepaald of ze al dan niet als verwaarloosbaar zou
worden beoordeeld. Het betreft hier echter een ruwe schatting, aangezien niet
alleelementenopexactdezelfdewijzewerdengeïnspecteerd.
Deraminggeeftalsresultaatdat1,6%vanhettotaalaantaldomiciliewoningenals
verwaarloosd kan worden beschouwd. Op basis van de Woningschouwing 2005
werd 1,0% van de domiciliewoningen als uitwendig ‘slecht’ beoordeeld (zware
renovatie of te vervangen). Het geraamd aantal verwaarloosdewoningenligtdus
hoger dan hetaantaluitwendig‘slechtewoningen’.Een slechtewoningis immers
eenwoningdievolledigtevervangenis,ofwaarverscheidenezwaregebrekenaan
voorkomen. Verwaarlozing wijst eerder op een toestand die storend is in het
straatbeeld en soms ook gevaarlijk is voor voorbijgangers. We kunnen deze
verschillende resultaten dus in deeersteplaatsverklarendoor eenverschillende
definitieenmoetenookwelrekeninghoudenmetdefoutenmargediedezeraming
metzichmeebrengt.
IndeWoningschouwingwordtbijhettoekennenvaneenwoningaaneenbepaalde
kwaliteitsklasseookeenspecifiekuitgangspuntgehanteerd:hetgaatnamelijkover
de noodzakelijke herstellingswerken. In de andere onderzoeken worden de
gebrekenbeoordeeldophunimpactophetcomfortvandebewoners.Eenbepaald
gebrek kan de woonsituatie en het comfortervaren sterk in het gedrang brengen
(en dus negatief scoren bij Wonen-Vlaanderen en Huren in Gent), maar slechts
een beperkte herstelling vragen. Dergelijk gebrek wordt in de Woningschouwing
bijgevolgalsweinigproblematischgequoteerd.
Het onderzoek ‘Huren in Gent’ leidde tot het resultaat dat 36% van alle private
huurwoningen in het Gentse stadscentrum “residueel” is. Het verschil met het
resultaat van de Woningschouwing (1,4% slechte woningen in de private
huursector) is bijzonder groot, maar kan verklaard worden door een aantal
factoren. De belangrijkste is opnieuw de sterk verschillende definitie van de
indicatoren. Het bepalen of een woning al dan niet residueel is, gebeurtopbasis
van zowel interne als externe kenmerken van de woning, bij de Woningschouwing
2005 werden enkel externe elementenopgenomen.Datdekwaliteitvan woningen
lagerblijktwanneerzowelin-alsuitwendigwordtonderzocht,isreedsmeerdere
malen aangetoond, dit was ook de reden dat in het AROHM-onderzoek van
1994/1995 gebruikt werd gemaakt van een correctiefactor. Bovendien wordt in
Huren in Gent veel gewicht gegeven aan de interne woningkenmerken, zo is de
26
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
woning reeds residueel wanneer minstens één van de aspecten van veiligheid
negatief scoort. De Woningschouwing is heel wat strenger: om in de klassen
‘zware renovatie’ of ‘te vervangen’ terecht te komen, moet de woning al
verschillende zware gebreken hebben. Deze categorieën bevatten dus echt de
allerslechtstewoningen, dieofwelnietmeerhersteldkunnen worden,ofwelwaar
eenrenovatienognetdemoeitewaardis.Hetisdusduidelijkdatdedefinitievan
‘residuele’woningenveelruimeris.
Een andere factor die kan leiden tot verschillende resultatenisdesteekproef.In
HureninGentwerdvertrokkeninhetkadaster,indeWoningschouwing2005van
het Rijksregister. Hierna komen beide werkwijzen nog uitgebreider aan bod.
BelangrijkvoordeinterpretatievanbeideresultatenisdatindeWoningschouwing
2005 enkel de officieel bewoonde woningen werden onderzocht. Leegstaande en
niet-officieel bewoonde woningen (studenten, niet-legale personen, etc.), vaak
woningenvanslechterekwaliteit,zijndusnietopgenomen.Ditwaswelhetgevalin
HureninGent.
De overeenkomst tussen de “residuele” woningen en de ongeschikte en
onbewoonbare woningen (Vlaamse wooninspectie) is wel groter. Toch blijft,
omwillevaneenaantalfactoren,hetaandeelresiduelehuurwoningenslechtseen
schattingvanhetaandeelongeschikteenonbewoonbarewoningen:
−
inHureninGentwerdeneenaantalabstractiesgemaaktvangebreken(het
technischverslagvanWonen-Vlaanderenisgedetailleerder)
−
overbewoningspeeltgeenrol
−
enkele criteria uit het technisch verslag werden in de Woningschouwing
2007nietbeoordeeld
27
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
4
Hetonderzoeksdesign
4.1
Steekproeftrekking
De vraag uit welk gegevensregister de respondenten worden geselecteerd gaat
gepaard met de vraag over welke gezinnen/woningen een uitspraak kan worden
gedaan. De steekproef in 2005 voor de Woningschouwing werd, net als de survey
1994/1995,getrokkenopbasisvanhetRijksregister,waardoorenkeldebewoonde
woningen werden onderzocht. Leegstaand en verkrotting zijn dus niet in het
onderzoek opgenomen, net als de niet-officieel, maar soms weleffectiefbewoonde
woningen. De voornaamste motivatie hiervoor was, naast de gebrekkige
gegevenskwaliteit uit andere databanken, dat dit ook de enige databank is waaruit
wegegevensoverdebewonerskunnenhalen.
Het onderzoek Huren in Gent vertrekt vanuit het kadaster om de steekproef uit te
trekken.Dedatavanhetrijksregisterzijneenpaknauwkeurigerdanhetkadaster,
maarvoorhetonderzoeknaardeprivatehuurmarktwerdgevreesddatdeuitvalte
grootzouzijn.
In het ideale scenario kunnen we gebruik maken van een gekoppeld databestand
waarbij rijksregister en kadasterdata aan elkaar gekoppeld zijn en kunnen we dus
uit beide gegevensbronnen putten om de steekproef samen te stellen. Bovendien
zou deze koppeling het reeds mogelijk maken dat er rechtstreeks op de
gegevensbronnenindicatorenwordenontwikkeld.
Maar helaas kunnen we hierover (nog) niet beschikken. Beiden databanken waar
we wel over kunnen beschikken (rijksregister en kadaster) zijn opgesteld voor
administratievedoeleinden.Zehebbenbijgevolgallebeivoor-ennadelen:
Kadaster
De administratie van het kadaster houdt een databank bij van de gebouwde en
ongebouwde eigendommen van het grondgebied. De essentiële opdracht is de
samenstellingendeuitbatingvandepatrimonialedocumentatie.
Het is een register met fiches (artikels) waarbij de percelen per gemeente of
kadastraleafdelingvaneengemeentegegroepeerdzijnonderdenaam,voornaam,
eventueel zakelijk recht, adres, enz. van een eigenaar of een groep personen die
gezamenlijkeeneigendomsrechteropuitoefenen.Naastdeaard(functie!)geeftdit
register onder andere ook informatie omtrent de ligging van het perceel, de
oppervlakteenhetkadastraalinkomen.
Bovendien is de informatie per adres zo‘correct’alsdoordedataleveranciersen
controleurs wordt doorgegeven, na bijvoorbeeld verkoop, bouwactiviteiten en
herbestemming zoals de opsplitsing van een woning in kamers, de samenvoeging
van twee woningen (en adressen) of de vestiging van een niet-woonfunctie in een
woonpandenviceversa.Deliggingvanhetperceeliseenadres,samengestelduit
een straatnaam en huisnummer: straatnamen komen nog in diverse schrijfwijze
voor, soms bij benadering (hoofd- of bijadres) en de huisnummering heeft een
eigensystematiek(vb.sub-ofbusnummers/letters)enzijnnogvaakonvolledig.
Maar het grote voordeel van het Kadaster is dat dit het enige volledig
gebiedsdekkend databestand is van het grondgebied en dus alle percelen
registreertvanBelgië.Dushetbevatookallewoonpercelen,deeengezinswoningen
enmeergezinswoningen.
28
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
HetRijksregister
Volgens de wet van 8 augustus 1998 is het Rijksregister een systeem voor
informatieverwerkingdatinstaatvoordeopneming,memorisatieendemededeling
vandeinformatiesbetreffendedeidentificatievandenatuurlijkepersonen.
Alle inwoners zijn ingeschreven volgens hoofdverblijfplaats of het domicilieadres.
Het rijksregister is zeer nauwkeurig voor een goede steekproef uit de
woonadressen. Dit betekent wel dat leegstaande woningen, maar ook nietgedomicilieerde bewoning zoals de ‘huisvesting’ van studenten, illegalenoftweede
verblijvenbuitenbeschouwingblijven.
Tabel:VoornaamstevoorennadelenvanRijksregisterenKadaster
Rijksregister
Kadaster
Voordelen Identificatievandebewoner
Leegstaande woningen en
ismogelijk
niet-gedomicilieerde
bewoning
komenerookinvoor
Uniekregistratienummer
bevat een aantal bijkomende
Ook informatie over de
data (opp. van perceel en
samenstelling van het gezin,
bebouwing)
burgerlijkestaat,beroep
Nadelen
Adres kan net zo goed een
Vele opgesplitste woningen
collectieve woongelegenheid zijn komenermaaréénmaalinvoor
(appartement,rusthuis)
geen identificatie van de
Leegstaande
woningen bewoner mogelijk, enkel van de
komenernietinvoor
eigenaar
Voorwaarde: ingeschreven
inhetbevolkingsregister
Per persoon en niet per
huishouden
slechtadressenbestand
Voor het onderzoek Huren in Gent heeft men onderzocht hoe men dit euvel kon
vermijden. Omwille van de onderzoeksdoelstellingen kon men zich niet baseren op
het rijksregister. Men is dan ook vertrokken van het kadaster. De aard van het
perceel (de functie) heeft men gebruikt om de ‘woningen’ op te sporen: huis,
handel/huis, deel van een appartementsgebouw en building. Het Kadaster biedt
evenwelgeenuitsluitseloverwiehetpandbewoont.
Voor dit onderzoek heeft men dan ook de kadastergegevens getoetst aan de
terreinopname voor een aantal straten. Hieruit werden de volgende conclusies
overde‘kadasteradressen’getrokken:
-
“Een eerste vaststelling was dat quasi alle woningen gelegen zijn op een
perceel met de kadastrale notatie huis, handel/huis, building en deel van een
appartementsgebouw (aard van het perceel) zodat dit een nauwkeurige
afbakeningbiedtvanallewoonadressen”
-
“Een tweede vaststelling was dat men op het terrein meer (sub)adressen
noteerde dan het Kadaster aangaf. Een kadasteradres blijkt, althans in Gent,
feitelijk veel meer woonentiteiten (huisbellen) te omvatten dan kadastraal
29
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
geregistreerd is. De één op veel relatie kwam uit op 141%: op 869 adressen
teldemen1.243woonentiteiten.”
-
“Een derde vaststelling is dan uiteraarddatbijeensteekproeftrekkingviahet
percelenbestandvanhetKadasterdemeergezinswoningenminderkanshebben
omgetrokkenteworden.”
Daarom heeft men een derde bron te onderzocht om een performante steekproef
opte bouwen,hetzgn.CRAB-bestand.HetCentraalReferentieAdressenBestand
(CRAB)iseenproductvanGIS-Vlaanderen(AGIV).
InfeitewerddesteekproefopgemaaktopbasisvantweebronnenKadaster(aard
vanhetperceel)enCRAB(metéénopéénofveelrelatieopeenperceel)enverrijkt
methetRijksregister(endusaantalinwonersperadres).
Ditgafheneenbruikbaarbeeldvanallewoonadressen,erwasevenwelnogsteeds
geenaccuratekennisoverdebewoner.Maareenonderzoekophetniveauvanalle
woningenwasopdezewijzewelmogelijk
Besluit
Alle onderzoek omtrent de woningkwaliteit in Vlaanderen toont aan dat de
kwaliteitsproblemenzichvooralaandeonderzijdevanwewoningmarktbevindenen
dat deze zich bovendien grotendeels op de private huurmarkt bevinden. Hetisnet
in dit marktsegment dat zich het grootste aandeel niet-gedomicilieerde bewoning
bevindt.
EenanderbelangrijkpijnpuntbinnenhetonderzoeknaardeVlaamsewoonmarkt,is
degebrekkigekennisoverleegstand.
IndienmenmeerwiltewetenkomenoverdewoningkwaliteitinVlaanderenenalle
aspectenvandewoningmarktdanmoetenweonderzoekenhoeweopbasisvaneen
volledig woningbestand een voldoende betrouwbare steekproef kunnen opbouwen
om ook leegstand en niet-geregistreerde bewoning in beeld te brengen. Dit kan
moeilijker zijn en bijgevolg kan de surveykost hierdoor wat hoger liggen, maar dit
behoortnietonoverkomelijktezijn.
4.2
Onderzoeksopbouw
De data over de woningkwaliteit kan op verschillende wijzen verzameld worden.
Het is duidelijk gebleken dat naast bevraging en externe schouwing ook een
interneschouwingaangewezenis.Ditbetekentdatdeenquêteurdoordebewoner
wordt rondgeleid doorheen gans de woning, waarbij hij toegang vraagt tot alle
kamersennazichthoudtopdeinstallaties.Dezemaniervandataverzamelengaat
vaakgepaardmeteenhogerenon-respons.
Indienwedeinternetechnischegegevenswillenbevragen(telefonisch,schriftelijk
of face-to-face), dan bestaat het probleem van onbetrouwbare gegevens; voor
zoverdebewonernietinstaatisdetechnischekanttebeoordelen.
Eenmethodeomeentehogenon-responstevermijdenentochcorrectegegevens
tebekomen,bestaaterintewerkenmetverschillendemodules.Wehalenhiervoor
onzeinspiratiebijhetWoonOnderzoekNederland.
In het WoonOnderzoek Nederland werd gebruik gemaakt van modules in de
steekproef. Eerst werden de respondenten geselecteerd voor het survey
onderzoek. Bij afname van de survey werd gevraagd of ze bereid waren mee te
30
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
werken aan de interne schouwing. Het blijkt dat ongeveer 80% van de
respondenten hiermee instemde. Omdat veel gegevens van deze respondenten al
bekend zijn, is het mogelijk om bij specifiek vervolgonderzoek bepaalde
doelgroepengerichttebenaderen.
Doordezemethodekanbovendien derepresentativiteitgenuanceerdworden.Om
een goede representativiteit tewaarborgenishetbelangrijkeengoedeverdeling
van de kenmerken van de respondenten te bereiken. Voor de eerste steekproef
zullen de achtergrondkenmerken van de bewoners in de respons vergeleken
worden met de achtergrondkenmerken van alle bewoners in het
onderzoeksgebied.Ditgeldtookvoordetweedesteekproef;deinterneschouwing.
Door het Survey onderzoek is er informatie aanwezig over de non respons, dat
vergeleken kan worden met alle woningen in het onderzoeksgebied. Hoe meer de
kenmerken overeenstemmen, des te betrouwbaarder de resultaten van het
onderzoek.
31
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
5
Besluit
Voorliggende nota vormt een sluitstuk op het onderzoek naar de woningkwaliteit
dat gebeurde naar aanleiding van de Woonsurvey en Woningschouwing 2005. Dit
onderzoek,dekennisdiedaarmeeisopgedaan,enookdekennisdiewehalenuit
ander onderzoek naar de woningkwaliteit, heeft ons toegelaten een evaluatie te
makenvandebestaandeindicatorenvoorwoningkwaliteitendematewaarindeze
beantwoorden aan de noden van de verschillende actoren en gebruikers (zowel
onderzoekersalsbeleidsactoren).
Datkwaliteitvanhetwonenveelmeerisdandekwaliteitvandewoningopzich,is
al verschillende keren aangetoond. Tochhebbenwe onsindezepaper,envooral
bijhetbesprekenvandeverschillendeindicatoren,geconcentreerdopdekwaliteit
vandewoningzelf,metnamedefysischestaatenhetwooncomfort.
Het overzicht van de indicatoren uit recent onderzoek toont duidelijk dat vaak
verschillendeindicatorenwordengebruikt.Ditisuiteraardtebegrijpenvanuitde
steeds andere finaliteit van elk onderzoek, maar dit maakt het natuurlijk moeilijk,
zoniet onmogelijk, om de resultaten met mekaar te vergelijken. Een mogelijkheid
om hieraan te verhelpen is de opmaak van een set basisindicatoren, met nadruk
op de technische kant van de woningkwaliteit. Hiervoor zijn een aantal
basiskenmerken voldoende, en telkens kunnen de onderzoekers ervoor opteren
nog andere elementen mee op te nemen, naargelang de specifieke noden. Op die
manier is toch reeds een vergelijking mogelijk op basis van deze beperkte set,
hoewelhetgebruikervannatuurlijknietafdwingbaaris.
Het bepalen van deze basisindicatoren kan worden opgenomen binnen het
Werkpakket 3A van het Steunpunt (Ontwikkeling van indicatoren). We beperken
ons evenwel tot de kwaliteit van de woning zelf. Voor de verschillende dimensies
zullen bestaande indicatoren indien nodig worden geoptimaliseerd, en indien er
nog geen beschikbaar zijn, nieuwe indicatoren ontwikkeld. Uiteraard moeten alle
indicatoren voldoende flexibel zijn, geregeld teruggekoppeld worden naar de
veranderende realiteit, en de mogelijkheid bestaan de definities, invulling en/of
klassebepalingeneventueelteherwerken.
Watbetreftdefysischestaatvandewoningbesluitenweopnieuwdateengoede
indicator zowel de externe als de interne kwaliteit in beeld brengt, en beide op
basis van objectieve inspectiegegevens. De vraag om ook intern onderzoek naar
dewoningkwaliteittekunnenuitvoeren,blijftduséénvandemeestprangende.In
afwachting van dergelijk grootschalig gecombineerd onderzoek is het
gecombineerd gebruik van de indicator voor de uitwendige kwaliteit van de
Woningschouwing 2005 en een indicator op basis van bevraging voor de
inwendige kwaliteit, het meest aangewezen. In Werkpakket 3A zal hierop verder
wordengewerkt.
Een goede indicator voor het wooncomfort dient zich te baseren op een juiste
definitie van het begrip, en dus enkel de echte comfortkenmerken op te nemen
(geenelementenoverkwaliteitenwoninggrootte).Hetmeestvanalleindicatoren,
is de definitie van wooncomfort onderhevig aan evolutie, en zal dus ook de
indicator mogelijks aangepast worden. Een mogelijke piste voor deze indicator is
de SILC-enquête, waarin een aantal kenmerken over de woning aan bod komen,
endiedoorzijnjaarlijkseherhalinggoedegarantiegeeftopvergelijkingindetijd.
InWerkpakket3Azalhiervooreenvoorstelwordengeformuleerd.
32
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
Voordedimensiesbezettingsgraadvandewoningendealgemenetevredenheid,
zijn reeds goede indicatoren voorhanden, en zullen dus ook geen nieuwe
voorstellenwordengedaan.
Voor de laatste dimensies van woonkwaliteit, ecologisch wonen en levenslang
wonenzijnernoggeenindicatorenbeschikbaardiedevolledigedimensieinbeeld
brengen. Het groot aantal op te nemen elementen maakt dit ook enorm moeilijk.
Niettemin kunnen voor beide dimensies een aantal aspecten wel vrij eenvoudig
worden bevraagd in een survey. Voor ecologisch wonen denken we bijvoorbeeld
aan aspecten van duurzaamheid aan de woning zelf, zoals isolatie,
energiebronnen, toepassing van ecologische maatregelen (zoals zonnepanelen,
zonneboiler,regenwaterput,…).Opbasisvandezekenmerkenkantochreedseen
indicator worden ontwikkeld, waarvoor voorstellen zullen worden gedaan in
Werkpakket 3A. Elementen over de omgeving (ruimtegebruik / locatiekeuze) zijn
veelmoeilijkertemeten,enzullenvoorlopigbuitenbeschouwingwordengelaten.
Hetzelfde geldt voor levenslang wonen, waar het mogelijk moet zijn om een
indicatorteconstruerenopbasisvanmakkelijkbevraagbarekenmerken,zoalsde
toegankelijkheidvandewoning(trappen,drempels,…)endeaanpasbaarheid(vb.
mogelijkheid op alle noodzakelijke functies op het gelijkvloers te brengen). Ook
hiervoorverwijzenwenaarWerkpakket3A.
Wat betreft het onderzoeksdesign en de steekproeftrekking moeten we besluiten
dat teneinde meer te weten over alle aspecten van de woningkwaliteit, het
kadasterdevoorkeurgenietalsgegevensregisteromrespondententeselecteren.
De keuze hangt uiteraard af van de onderzoeksfinaliteit, maar in functie van de
kwaliteit van de woning is dit de meest aangewezen manier. Zo komen leegstand
enniet-geregistreerdebewoningimmersookinbeeld.Wezijnonsterdegebewust
van de problemen die zich momenteel stellen met het gebruik van de kadastrale
gegevens, maar in combinatie met andere databanken (zoals adresgegevens)
kunnen deze onvolkomenheden reeds deels worden teruggedreven.
Steekproeftrekking op basis van het kadaster zal moeilijk blijven, maar niet
onoverkomelijk.
De dataverzameling zoals in het Nederlandse Woononderzoek, namelijk in
meerdere stappen, is een goede manier om tegemoet te komen aan de lage
respons bij inwendig woningonderzoek. De respondenten kunnen tijdens het
basisonderzoek (een mondelinge bevraging) aangeven of ze bereid zijn mee te
werken aan een vervolgonderzoek, dit kan dan eventueel de interne
woonschouwing betreffen. Men gebruikt deze methode in Nederland ook om
bijkomend gericht onderzoek uit te voeren rond actuele thema’s en eventueel bij
doelgroepen (bijvoorbeeld energiezuinigheid (bij nieuwbouwwoningen) of
levenslangwonen(bijsenioren).
33
SumResearch/IndicatorenvoorwoningkwaliteitinVlaanderen
6
Bibliografie
CentrumvoorDuurzameOntwikkelingenCentrumvoorLokalePolitiek,Universiteit
Gent (2007), i.o.v. de Stad Gent, Huren in Gent, Methodologische nota bij het
onderzoek naar de kwaliteit en betaalbaarheid van de private huurwoningen in
Gent2007
CentrumvoorDuurzameOntwikkelingenCentrumvoorLokalePolitiek,Universiteit
Gent (2008), i.o.v. de Stad Gent, Huren in Gent, Resultaten van het onderzoek
naardekwaliteitenbetaalbaarheidvandeprivatehuurwoningeninGent2007
Heylen K., Le Roy ,M., Vanden Broucke, S., Vandekerckhove B. & S. Winters S.
(2007), Wonen in Vlaanderen. De resultaten van de Woonsurvey 2005 en de
Uitwendige Woningschouwing 2005, Brussel: Departement Ruimtelijke Ordening,
WoonbeleidenOnroerendErfgoed,afdelingwoonbeleid.
Heynen H. (2001), Ontwikkeling van een gedifferentieerde methode voor het
bepalen van de kwaliteit van woningen, Onderzoeksgroep voor Stedelijkheid en
Architectuur,KULeuven
Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap (1996), AROHM, Een uitwendig
onderzoeknaardekwaliteitvandewoningeninVlaanderen,verslagvandesurvey
1994/1995,Brussel
Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap (1998), Afdeling Woonbeleid, Nieuwe
kwaliteitsnormen voor woningen, De Vlaamse Wooncode en het kamerdecreet,
Brussel
Steunpunt Ruimte en Wonen (2007), Een meetinstrument voor het Vlaamse
Woonbeleid
Vanneste D., Thomas I., Laureysen I. (2004), Fysische staat van de woning, in:
RuimteenPlanning,jg.24,nr.4
Vanneste D., Thomas I., Goossens L. (2007), Woning en woonomgeving in België,
Sociaal-Economische Enquête 2001, Monografieën, nr 2, FOD Economie, KMO,
MiddenstandenEnergie,FederaalWetenschapsbeleid
VHM(2000),ProjectInventarisatiePatrimonium,infomap,februari2000
34