Werken voor een sociale huisvestingsmaatschappij

Werken voor een sociale
huisvestingsmaatschappij
“ ‘Goedkoop’ bouwen kan niet meer”
Sociale huisvesting maakte de afgelopen jaren met
5.000 extra woningen een inhaalbeweging. Maar is
er ook een evolutie op vlak van erelonen, architectuur, budgetten en ondersteuning? We wisselden
van gedachten met Mario De Putter (team Vlaamse
Bouwmeester), Steven Verbeke (Volt architecten),
Leo Van Broeck (VBM architecten), Roland Corselis (ondervoorzitter NAV) en Paul Claus, hoofd cel
ontwerpen van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal
Wonen (VMSW), de opvolger van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (VHM).
Dat sociale huisvesting de afgelopen jaren een inhaalbeweging
doormaakte, getuigt Paul Claus, hoofd van de cel ontwerpen
van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW). “We
hebben 5.000 extra woningen kunnen bouwen, maar voldoende
sociale woningen zijn er nog niet”, zegt hij. “Uit een recente
studie van het steunpunt ‘Ruimte en Wonen’ blijkt dat er nog
180.000 gezinnen recht hebben op een sociale woning. Met onze
5,6 procent sociale woningen zitten we nog altijd beduidend lager dan onze buurlanden, maar we mogen niet vergeten dat er
in België en Vlaanderen serieuze inspanningen zijn geleverd op
het vlak van eigendomsverwerving”, vindt Claus. “In die context
is 5,6 procent niet zo weinig. Als we alle 180.000 gezinnen die
woning zouden willen geven, moeten we 60 jaar lang aan het
huidige ritme blijven bouwen. Dat lijkt me een utopie.”
‘Goedkope’ woningen
Rond de tafel zitten een aantal beslagen lui uit de sector, die
door de jaren heen meer of minder met sociale huisvesting te
maken kregen. We peilden bij hen naar de evolutie in de manier
van aanpakken bij sociale huisvesting door de jaren heen. Is er
veel veranderd?
Roland Corselis: ”In de manier van bouwen is er een totaal
nieuwe aanpak gekomen. Toen wij begonnen, sprak men over
‘goedkope’ woningen, en dat was ook zo. Constructief staken
de woningen goed in elkaar, maar het comfort liet soms nogal
te wensen over. Vandaag de dag zijn de woningen optimaal aangepast aan de huidige normen en verwachtingen. Dat zorgt voor
problemen op het vlak van de kostprijs, die steeds de hoogte
ingaat.”
Steven Verbeke: ”Er zijn heel wat randvoorwaarden bijgekomen, wat niet automatisch slecht is. De VMSW is vaak vooruitstrevend, bijvoorbeeld op het vlak van EPB. Ik heb wel de er-
varing dat een architect zich binnen sociale huisvesting door al
die randvoorwaarden en de strikte reglementering moeilijk kan
onderscheiden in de individuele woning, maar meer op de manier waarop je ze combineert, met de ruimtelijke ordening van
het geheel.”
Leo Van Broeck: “Dat klopt. Er zijn ook een aantal aspecten
aan goede architectuur die je niet in een bestek terugvindt. Je
kan helemaal aan de regels voldoen en toch een slecht project
neerzetten. Zo stel ik me toch wat vragen bij de samenstelling
van de jury’s: VMSW-directeurs samen met directies van lokale
maatschappijen, ambtenaren en politici is niet echt wat je noemt
een ideale architectuurjury.”
“En om het over ‘goedkoop’ te hebben: als je het ambitieniveau
van de VMSW bekijkt, kan je met al die normen niet goedkoop
meer bouwen. Bovendien is het doelpubliek van sociale woningen niet hetzelfde als dat van een luxeflat: ze worden intenser
bewoond en dus moet je ze sterker bouwen.”
Roland Corselis: “Je moet ook het veranderende doelpubliek
bekijken: bouwen voor éénoudergezinnen bestond vroeger
haast niet. Moeten we dan nog huizen bouwen met drie - vier
slaapkamers? Ik denk dat er grote uitdagingen liggen in het zoeken van nieuwe concepten, in functie van de haalbare kostprijs.
En vergeet niet dat de bewoners uiteindelijk niet over de grote
budgetten beschikken. Ik vind dat het de verantwoordelijkheid is
van de architect om iets degelijks, comfortabels én betaalbaars
af te leveren in functie van het doelpubliek.”
Steven Verbeke: “De prijzen van de woningen zijn ongeveer
overal hetzelfde, maar de huurprijzen zijn regionaal zeer verschillend. Het publiek dat in Gent in sociale woningen komt, zal helemaal anders zijn dan in Oudenaarde bijvoorbeeld. Dit betekent
dat de uiteindelijke financiële balans van een project maar voor
een deel in handen van de architect ligt.”
Mario De Putter: “Ik zou daar willen aan toevoegen dat je niet de
DIMENSION 21
Mario De Putter, Paul Claus, Roland Corselis
goedkoopste woning moet bouwen, wel de beste woning voor
de goedkoopste prijs. Men mag zich daarbij niet enkel fixeren
op de bouwkost, je hebt ook nog de steeds toenemende energiekosten, die volledig ten laste vallen van de huurder. Om het
extreem te stellen: een niet-geïsoleerde woning zal goedkoop
zijn en een lagere huurprijs hebben, maar de energiekosten zullen steeds hoger worden. Da’s dus ook iets om in beschouwing
te nemen.”
Leo Van Broeck: “Een aantal jaren geleden hebben heel wat
aannemers hun tanden gebroken op sociale huisvestingsprojecten, misschien omdat ze te ambitieus waren. Daar zijn zelfs faillissementen van gekomen. Als je de lastenboeken vandaag de dag
bekijkt … die zijn honderden pagina’s dik!”
Paul Claus: “We zijn het er allemaal over eens dat er zeer kwalitatief gebouwd wordt binnen sociale huisvesting. Die hoge kwaliteitsnorm wordt nu in vraag gesteld omdat de vrije huurmarkt er
vrij belabberd aan toe is ten opzichte van de sociale huurmarkt.
Je krijgt dus de kritiek dat de sociale huurmarkt eigenlijk kwalitatief te goed is. Is dat nog wel logisch, vraagt men zich af.”
Is de kritiek op de jurering terecht?
Mario De Putter: “Het is inderdaad moeilijk om kwaliteit in
normen en wetten te gieten, zoals meneer Van Broeck terecht
aangeeft. Wat wel kan, is dat men van bij het begin duidelijke
projectambities naar voren brengt. Je moet de lat hoog durven
leggen. Duurzaamheid is daar één element van, ruimtelijke inbedding een ander. Het formuleren van die ambities moet je bij
het begin van het project duidelijk maken, later heeft dat geen
zin meer. En als dat duidelijk is van bij het begin, moet de jury
enkel zorgen voor de toetsing daarvan. Welk ontwerp beantwoordt het best aan hetgeen de bouwheer vooropstelt?”
Leo Van Broeck: “Ik zie dat veel maatschappijen een beetje holderdebolder aan een project beginnen. Bij de eerste PPS zat in
22 DIMENSION
geen enkele fase van de procedure een kwaliteitsjury. Daar is
nooit over architectuur en stedenbouw gepraat, enkel over de
kostprijs. Enkele projecten zijn daardoor niet om aan te zien.
Men had inderdaad de projectdefinitie bij aanvang duidelijker
moeten maken. De Vlaamse Bouwmeester zou op dat vlak in
meer projecten betrokken moeten worden.”
Paul Claus: “Onze maatschappijen zijn zelfstandige entiteiten
en beslissen zelf welke procedure ze volgen. Ik vind niet dat
je voor alle projecten een beroep moet doen op de Vlaamse
Bouwmeester. Het lijkt me wel evident dat hij voor complexe
projecten wordt ingeroepen. Het is wel nodig dat er steeds een
diversiteit van experten in de jury zit. Ik heb ook de indruk dat
voor openbare procedures steeds meer onze hulp en die van de
Bouwmeester wordt ingeroepen.”
Is er onder druk van de budgetten nog plaats voor vernieuwing en architectuur binnen sociale huisvesting?
Mario De Putter: “De ruimte wordt steeds beperkter, waardoor
architecten verplicht worden om na te denken over hoe ze hun
projecten tot stand brengen. Ook zijn er steeds meer actoren,
waardoor de eisen hoger gaan liggen. Er is ook vraag naar een
goede inbedding in de stedelijke context, in de sociaal-maatschappelijke context … De kwaliteit moet dus wel toenemen.”
Steven Verbeke: “Binnen in de woning is de rol van de architect
zodanig strikt bepaald, dat je beperkt bent. Er is weinig ruimte
voor variatie. Er wordt te weinig onderscheid gemaakt tussen het
doel en het middel: de beschrijving van een woning is geen doel
op zich, maar een middel. Een zekere soepelheid van de maatschappijen zou interessant zijn.”
Leo Van Broeck: “Ik kan dat alleen maar bijtreden. Volgens mij
zou het veel beter zijn de achterliggende doelstelling van een
bepaalde regel te expliciteren, bijvoorbeeld ‘kunnen studeren’.
Ik pleit ook voor een soepele toepassing van de normen, zonder
aan kwaliteit in te boeten.”
Paul Claus: ”Ik denk niet dat onze normen te streng zijn. Wat
mij meer stoort, is dat de creativiteit van de architecten soms
beperkt wordt door een niet-creatieve verkaveling. Goede en
duurzame architectuur begint bij een duurzame stedenbouw.
Creatief omgaan met verdichting bijvoorbeeld begint bij stedenbouw, daarna moet de architect zorgen voor een verdere
creatieve invulling. Dat zien we op het terrein nog te weinig.”
Mario De Putter: “In Vlaanderen is het heel moeilijk om over
een masterplan te beginnen. Er is geld voor het bouwen en voor
een uitgebreide studie, maar niet voor een doordacht plan over
“Goede en duurzame architectuur begint bij een duurzame stedenbouw” Paul
Claus, VMSW
hoe het gebouw op de site staat. Men moet vermijden dat men
met ingrepen van vandaag de toekomst van de bewoners én de
buren gaat hypothekeren. In scholenbouw uit zich dat ook: er
bestaan heelder sites met verschillende schoolcomplexe, maar
zonder oog voor het groter geheel. Het is eigenlijk zoals de Vlaming bouwt: een huis, een achterkeuken, een tuinhuis, een hondenhok … Daar moeten we vanaf. We moeten beginnen denken
op een groter schaalniveau en op langere termijn.”
Roland Corselis: “Daar schuilt een grote uitdaging in voor de
stedenbouwkundige ambtenaar in elke gemeente. En daar zit
ook het gevaar: elke gemeente gaat op de eigen manier beginnen bouwen. Daar heb ik veel schrik voor: de ene gemeente zal
het perfect doen, maar andere …”
Is het ereloon dat de architect ontvangt binnen sociale
huisvestingsprojecten te laag?
Roland Corselis: “Ten eerste: je moet wat onderhandelen over
wat je extra kunt krijgen. Twee: het is algemeen geweten dat het
ereloon niet hoog ligt. Er zijn pogingen gedaan om dat vast te
leggen, maar dat is er om allerlei redenen niet gekomen. Maar
als je regelmatig werkt voor de VMSW, is het ereloon redelijk.
Door een repetitief effect kan je na een zekere tijd vlotter en
sneller gaan werken. Maar gaat het om een eenmalige opdracht,
dan heb je als architect inderdaad een probleem.”
Leo Van Broeck: “Het lijkt me een goed idee om aan architecten te vragen om gedurende twee jaar voor hun sociale huisvestingsprojecten hun tijdsbesteding bij te houden. Relateer dit
aan de bouwkost en aan de gebouwde oppervlakte en je kan
een aantal forfaitaire barema’s opstellen. Je mag er dan wel van
uitgaan dat het gemiddeld ereloon per uur minstens 75 euro per
uur moet bedragen. Een metselaar kost nu bruto gemiddeld 40
à 45 euro per uur; advocaten kosten nu gemiddeld 100 euro per
Steven Verbeke en Roland Corselis
uur. Architecten bengelen gemiddeld onderaan als je uurlonen
van de vrije beroepers vergelijkt. Wij hebben met ons bureau
beslist om niet meer voor de huidige voorwaarden te werken
voor de VMSW. Onlangs hebben wij daarom nog een selectie
publiekelijk geweigerd. En binnen PPS onderhandelen wij ons
ereloon zelf.”
Steven Verbeke: “Het ereloon is ook in privé-woningbouw te
laag. Hebben wij misschien gewoon het verkeerde beroep gekozen?”
“Wat specifiek sociale woningbouw betreft: de ‘oude’ contracten waren gemaakt op basis van het aantal woningen, de huidige
contracten zijn anders omdat de projecten niet meer zo groot
zijn als vroeger. De nieuwe procedure is op zich beter in die zin
dat je nu een percentage ontvangt op het aanbestedingsbedrag.
Maar we merken nu dat sociale huisvestingsmaatschappijen zelf
mogen beslissen of ze dat toepassen of niet. De meerderheid
wil dat niet toepassen, en dat vind ik niet serieus. Men gaat in
de richting dat een architect een beperkte service zal geven zoals bepaalde veiligheidscoördinatoren: men zet een handtekening en men maakt een rekening op. Dezelfde evolutie krijg je
trouwens bij wedstrijden. Kan de VMSW geen soort deontologie
opstellen?”
Paul Claus: “We hebben geprobeerd iets te doen aan de barema’s. Er is een overleg geweest met architecten die veel in de
huisvestingssector werken. Daaruit is het Barema 2006 ontstaan.
Dat de maatschappijen ons daar niet in volgen, is een terugkerend verhaal. Er wordt tegenwoordig meer kwaliteit geleverd,
net door een betere procedure, en dat moet je beter betalen.
Maar er zijn maatschappijen die toch teruggrijpen naar barema
98. De maatschappijen zijn trouwens zelf weer bezig met een
forfait van barema’s op te stellen. Soms worden de barema’s vrijgelaten. Op de duur zit je met vier verschillende systemen ...”
Mario De Putter: “Uit een studie blijkt dat de voormalige deontologische norm de laagste was in Europa. Daartegenover staat
het takenpakket en de verantwoordelijkheden van de architect.
Dat is dan weer niet het laagste in Europa. Ik pleit er niet voor om
het ereloon op zich te verhogen. Wat wij willen duidelijk maken,
is dat kwalitatief hoogstaande architectuur in een evenwichtige
verhouding staat tot een goed ereloon, en dat is ook in het belang van de bouwheer! Men denkt te veel op korte termijn en
neemt vaak alleen de bouwkost in aanmerking. Over de beheerskosten en eventuele afbraakkosten wordt niet nagedacht. Als je
dat ook in beschouwing neemt en je berekent procentueel het
ereloon van de architect, dan zul je zien dat dat echt miniem is,
minder dan één procent. Waarover zijn we dan in feite bezig? Als
we duurzame projecten willen maken, moeten we meer investeren, niet alleen in het formuleren van de opdracht, maar ook in
de studie. Als je bijvoorbeeld vooraf geen energiebesparende
maatregelen opneemt, wat kan je dan achteraf nog voorzien?”
DIMENSION 23
Moet over het ereloon onderhandeld kunnen worden?
Mario De Putter: ”Absoluut. Ik denk dat het Frans model een
schitterend voorbeeld is. Daar bestaat één barema waarop men
dan een factor toepast, zowel positief als negatief, in functie van
de specificiteit van de opdracht. Er wordt met andere woorden
een onderhandelingsmarge gesteld.”
Hoe ervaren jullie als architecten de ondersteuning vanuit de VMSW en de lokale huisvestingsmaatschappijen?
Roland Corselis: “Ik vind die heel goed. Ik geef jonge architecten zelfs de raad om de documenten van de VMSW te bestuderen. Als je net uit het onderwijs komt, ken je van die praktische
zaken immers weinig. Je kunt een pak ervaring cadeau krijgen.
Van de architecten-inspecteurs die op de werf komen kan je als
ontwerper bijvoorbeeld veel bijleren.”
Paul Claus: “Wij proberen ook in de ondersteuning kwaliteit te
brengen. Daarin evolueren we van een controlerend agentschap
naar een adviserend agentschap. Alleen kan de dialoog hier en
daar beter. Elke actor heeft zijn expertise en die moeten we in
wederzijds respect erkennen.” «
24 DIMENSION
Leo Van Broeck en Mario De Putter
Tekst: Pieter De Groote - © Foto’s: Marc Scheepers
Deelnemers aan dit debat:
- Mario De Putter, team Vlaamse Bouwmeester
- Steven Verbeke, Volt architecten
- Leo Van Broeck, VBM architecten
- Roland Corselis, ondervoorzitter NAV
- Paul Claus, hoofd cel ontwerpen van de Vlaamse
Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW)