Samenvatting AFM Leidraad Vervroegd Aflossen

Samenvatting AFM Leidraad Vervroegd Aflossen
Geachte lezer,
Op maandag 20 maart 2017 verschenen berichten in de media over vervroegd aflossen van hypotheken en
de boete die de banken (hypotheekverstrekkers) hiervoor in rekening brengen.
Op de website van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) is over dit onderwerp een leidraad opgesteld:
klik hier voor de leidraad vervroegd aflossen (AFM)
Europese Richtlijn
Op 14 juli 2016 is de Europese Richtlijn voor hypotheken (beter bekend onder de naam Mortgage Credit
Directive of MCD) geïmplementeerd in de wet- en regelgeving voor de financiële ondernemingen.
Hypotheekverstrekkers hebben zich sinds die datum te houden aan deze richtlijnen en de AFM ziet erop
toe dat deze richtlijnen worden nageleefd.
Uitgangspunt: financieel nadeel voor de hypotheekverstrekker
Bij het vervroegd aflossen van de hypotheek (geheel of gedeeltelijk) mag de hypotheekverstrekker een
bedrag in rekening brengen. Dit wordt doorgaans de boete of boeterente genoemd. Sinds de nieuwe
Europese richtlijn mag de hypotheekverstrekker niet meer in rekening brengen dan het financieel nadeel
dat de hypotheekverstrekker ondervindt vanwege het vervroegd aflossen.
voorbeeld
Met de hypotheekverstrekker is afgesproken dat de rente gedurende 10 jaar vast staat tegen 5% per jaar.
Na 5 jaar wilt u de hypotheek aflossen. De hypotheekverstrekker loopt hierdoor 5 jaar rente-inkomsten mis.
Maar hij kan het geld weer uitlenen aan een ander. Als de rente op het moment van opnieuw uitlenen maar
3% is heeft de hypotheekverstrekker dus een financieel nadeel van 2%.
voorbeeld met bedragen
De hypotheek is € 100.000. Rente is 5% voor 10 jaar vast. Na 5 jaar wordt vervroegd afgelost. De rente
bedraagt nu 3%. De hypotheekverstrekker mist rente-inkomsten van €. 100.000 x 5% = € 5.000 per jaar.
Voor de resterende 5 jaar is dat 5 x € 5.000,- = € 25.000.
De hypotheekverstrekker kan het bedrag opnieuw uitlenen tegen 3% en ontvangt dan € 100.000 x 3% =
€. 3.000,- per jaar. In 5 jaar tijd is dat 5 x € 3.000,- = € 15.000.
Het financieel nadeel voor de hypotheekverstrekker is € 25.000 - € 15.000 = € 10.000.
(Omdat de het renteverlies nu ineens (contant) moet worden afgerekend en niet verspreid over de komende
5 jaren moet dit renteverlies contant gemaakt worden en is de boete daardoor lager: € 9.275,-)
Raadsheeren B.V.
maart 2017
p. 1 van 3
Samenvatting AFM Leidraad Vervroegd Aflossen
Berekening van het financieel nadeel
1. Boetevrij deel
In de hypotheekvoorwaarden staat vermeld welk percentage van de hypotheek jaarlijks boetevrij
afgelost mag worden, bijvoorbeeld 10% van de (oorspronkelijke) hoofdsom. In bovenstaand voorbeeld
moet de boete dan niet berekend worden over € 100.000, maar over € 90.000.
Bovendien moet er rekening mee worden gehouden of het boetevrije percentage wordt gerekend over
de gehele hypotheek of per leningdeel.
2. Vergelijkingsrente
De hypotheekverstrekker kan het vervroegd afgeloste bedrag opnieuw uitlenen. Daarvoor geldt de
actuele rente op het moment van de boeteberekening (feitelijk de datum waarop de berekening wordt
aangevraagd, niet de datum waarop dit verzoek wordt behandeld, want dan kan de rente alweer
gestegen of gedaald zijn).
De actuele rente is het percentage van de resterende rentevast periode (RVP). In bovenstaand
voorbeeld het rentetarief van 5 jaar en niet van de oorspronkelijke 10 jaar.
Dit wordt de vergelijkingsrente genoemd. Indien de hypotheekverstekkeer geen RVP aanbiedt die
overeenkomt met de resterende RVP, dan moet de hypotheekverstrekker het tarief van de
dichtstbijzijnde langere RVP gebruiken.
voorbeeld
De RVP is 10 jaar. Er wordt na 6 jaar vervroegd afgelost. De hypotheekverstrekker biedt de volgende
RVP's en bijbehorende tarieven:
2 jaar
5 jaar
7 jaar
1,85%
2,05%
2,15%
De resterende RVP is 4 jaar. De dichtstbijzijnde langere RVP is 5 jaar. De vergelijkingsrente voor de
boeteberekening moet dan 2,05% zijn.
3. Loan to Value
Voor het bepalen van de hypotheekrente houdt de hypotheekverstrekker rekening met de verhouding
tussen de lening en de waarde van de woning. Dat wordt Loan to Value (afgekort LTV) genoemd. Een
hypotheek van € 250.000 met een waarde van € 250.000 heeft een LTV van 100%.
Door aflossing van de hypotheek (annuïtair of lineair) daalt de lening en dus ook de LTV. Hierdoor kan
een opslag in de rente vervallen en valt de lening in een lager tarief. Bij het berekenen van de boete
mag daarmee geen rekening worden gehouden (dat zou nadelig zijn , maar moet de
hypotheekverstrekker uitgaan van de LTV bij het afsluiten van de hypotheek.
Raadsheeren B.V.
maart 2017
p. 2 van 3
Samenvatting AFM Leidraad Vervroegd Aflossen
4. Aflossing d.m.v. een spaarpolis of spaarrekening eigen woning (SEW)
Bij annuïtaire of lineaire aflossing wordt gedurende de looptijd afgelost. Boete wordt berekent over het
actuele hypotheeksaldo op het moment van vervroegd aflossen.
Bij een Spaarhypotheek of Bankspaarhypotheek wordt voor de aflossing gespaard in een polis of op een
rekening. Daarmee wordt achteraf afgelost.
De nieuwe Europese richtlijn schrijft voor dat hypotheekverstrekkers bij het berekenen van boete
rekening moeten houden met de opgebouwde waarde in de spaarpolis of op de SEW.
voorbeeld
Een spaarhypotheek bedraagt € 120.000. De waarde van de spaarpolis op het moment van vervroegde
aflossing bedraagt € 35.000. De boete moet dan berekend worden over € 120.000 - € 35.000 = € 85.000.
Volledige of gedeeltelijke aflossing, renteafkoop, rentemiddeling
In bovenstaande voorbeelden wordt uitgegaan van het volledig aflossen van de hypotheek. Bijvoorbeeld bij
het oversluiten van een hypotheek. Bij verkoop van de woning wordt doorgaans geen boete in rekening
gebracht.
Maar ook bij gedeeltelijke aflossing kan boete worden berekend, met name als meer wordt afgelost dan
het boetevrije deel (doorgaans 10% van de hoofdsom).
Ten slotte wordt ook boete berekend bij het tussentijds wijzigingen van de RVP (ook wel renteafkoop
genoemd). Ook hierbij zijn de hypotheekverstrekkers gebonden aan bovenstaande richtlijnen.
Heeft u teveel boete betaald?
Of u teveel boete betaald heeft kan niet altijd eenvoudig worden vastgesteld. Daarvoor moet een
berekening worden verstrekt door de hypotheekverstrekker waaruit blijkt of op correcte wijze rekening
gehouden is met bovenstaande richtlijnen. Niet alle hypotheekverstrekkers voegen deze berekening bij een
offerte en vermelden soms alleen het boetebedrag.
En zelfs met de berekening moet gekeken worden naar de hypotheekvoorwaarden (voor het boetevrije
percentage) en de rentetarieven op het moment van de aanvraag van de berekening/offerte.
Richtlijn van de AFM
De AFM heeft op 20 maart 2017 met de hypotheekverstrekkers afgesproken dat zij voor alle boetes die na
14 juli 2016 zijn opgelegd de berekening gaat controleren. Hiervan krijgt u vanzelf bericht.
Ook als de boete niet te hoog was en de hypotheekverstrekker de richtlijnen gevolgd heeft. Als teveel
boete berekend is krijgt u een compensatie. De AFM zal blijven onderzoeken of de hypotheekverstrekkers
de normen naleven. Zo niet, dan kan de AFM handhavend optreden.
Raadsheeren B.V.
maart 2017
p. 3 van 3