6.a. Gemeenteblad Concept Woonvisie - Bestuur

Gemeenteblad
Onderwerp:
Jaar/nummer:
In behandeling bij:
Concept Woonvisie Terschelling
2017 /
Wethouder De Jong
Voorstel
De gemeenteraad wordt gevraagd haar mening te geven over de concept
Woonvisie Terschelling.
Samenvatting
De gemeente heeft een nieuwe Woonvisie in voorbereiding. De Woonvisie
beschrijft wat de knelpunten op de woningmarkt zijn en geeft aan welke
maatregelen nodig zijn om de knelpunten aan te pakken.
Om te borgen dat de oplossingen in lijn zijn met de inzichten van de raad wordt de
concept Woonvisie opiniërend aan de gemeenteraad voorgelegd. Gelijktijdig wordt
inspraak verleend op de concept Woonvisie. Op deze wijze kan de Woonvisie zo
spoedig mogelijk vastgesteld worden. Om de doelstellingen van de Woonvisie te
bereiken wordt daarna een Uitvoeringsprogramma Woonvisie gemaakt. Voor het
Uitvoeringsprogramma kunnen tijdens de inspraakperiode suggesties voor
potentiële woningbouwlocaties ingediend worden.
De opmerkingen van de gemeenteraad en de inspraakreacties worden in de
zomer verwerkt in een nota Inspraak Woonvisie. Zo spoedig mogelijk na het
zomerreces van de gemeenteraad worden de concept Woonvisie en de Nota
Inspraak Woonvisie aan de gemeenteraad ter vaststelling aangeboden.
Hoofddoel van de concept Woonvisie is het realiseren van een betere balans op
de woningmarkt. Om dit te bereiken ligt de prioriteit de eerste jaren bij het
realiseren van starterswoningen en doorstroomwoningen in het lage huur- en
koopsegment en tijdelijke huisvesting voor met name seizoenpersoneel. Hier
liggen de grootste knelpunten. De nieuwbouw moet betaalbaar zijn en blijven en
ruimtelijk passen.
Er is behoefte aan het toevoegen van 135 tot 190 woningen, 6 tot 8 woningen voor
beschermd wonen en ombouw van bestaand vastgoed (zoals de huidige campus)
voor tijdelijke huisvesting van 100 tot 150 personen.
Toelichting
Waarom een nieuwe Woonvisie?
Het huidige Woonplan van de gemeente Terschelling dateert uit 2009 en heeft een
looptijd tot 2016. In de afgelopen jaren is er op de woningmarkt veel veranderd in
de vraag naar en aanbod van woningen en in de wet en regelgeving. Met de
herziening van de Woningwet (2015) is de rolverdeling tussen gemeente,
woningcorporaties en huurders veranderd. Enerzijds wordt van gemeenten
gevraagd om een duidelijke visie te geven en randvoorwaarden te stellen en om
deze vast te leggen in een Woonvisie. Corporaties moeten jaarlijks een bod
uitbrengen op realisatie van onderdelen van de gemeentelijke Woonvisie.
2
Anderzijds moeten vooral andere partijen het wonen ‘maken’: woningcorporaties,
maatschappelijke organisaties, ontwikkelaars/ondernemers en bewoners.
Daarnaast heeft de gemeente Terschelling met de Toekomstvisie TS 25 een koers
voor de toekomst uitgezet, die nu vertaald wordt naar het woonbeleid.
Aanpak en processtappen
Voor het opstellen van deze Woonvisie zijn de volgende stappen gezet:
1. Het uitvoeren van woningmarktonderzoek.
De focus is gelegd op een analyse van beschikbare data, afkomstig van
de gemeente Terschelling, woningcorporatie De Veste, provincie Fryslân
en landelijke bronnen. Er is toegespitst op demografische aspecten,
samenstelling van de woningvoorraad en de tekorten bij specifieke
segmenten op de Terschellinger woningmarkt.
2. Het delen van de voorlopige bevindingen met diverse partners binnen de
woningmarkt.
Er is onder meer gesproken met makelaars, met professionals uit de
zorg, de woningcorporatie, de huurdersvereniging, provincie Fryslân en
Urgenda. Daarnaast is contact gezocht met ondernemers c.q. werkgevers
op het eiland om inzicht te krijgen in de problematiek van huisvesting van
seizoenpersoneel en het aantrekken van nieuw personeel van de vaste
wal.
3. Voor het toetsen van de resultaten van het onderzoek en de eerste
conclusies is op 20 en 21 december 2016 een tweedaagse
georganiseerd.
Uitgenodigd waren burgers, waaronder specifieke doelgroepen zoals
starters, de indieners van een TS 25 ‘’Ja, ik doe mee kaart’’,
Recreatieplatform en vertegenwoordigers van aannemers, ontwikkelende
bouwbedrijven, lokale ontwikkelaars, makelaars en lokale zorgverleners.
4. Op 11 januari 2017 zijn het college en de gemeenteraad over de
voortgang van het opstellen van de Woonvisie geïnformeerd.
Er zijn voorlopige bevindingen gedeeld en er is gesproken over mogelijke
oplossingen voor de gesignaleerde knelpunten.
5. Buurtschappen en buurtverenigingen zijn verzocht om, tijdens de
inspraakprocedure, potentiële woningbouwlocaties aan te dragen.
Hoofdlijnen concept Woonvisie
Hoofddoel van de Woonvisie is het realiseren van een betere balans op de
Woningmarkt. Om dit te bereiken ligt de prioriteit de eerste jaren bij het toevoegen
van starterswoningen, tijdelijke huisvesting en doorstroomwoningen in het lage
huur- en koopsegment. Het lage segment omvat voor starters woonruimte tot
maximaal € 200.000 v.o.n.. Voor doorstromers betreft het woningen tot maximaal
€ 250.000 v.o.n.. In het huursegment gaat het om sociale huurwoningen en, door
marktpartijen te realiseren, huurwoningen tussen € 600 en € 900.
Uitzondering hierop vormen de locaties Dellewal en B&Y/Groene Strand.
Planvorming voor deze locaties is al langgeleden gestart en beoogd voor
woningbouw in het duurdere segment.
Het onderbouwen van de benodigde toevoegingen aan de woningvoorraad is door
de schaalgrootte en de specifieke markt lastig. Daarom is gewerkt met
bandbreedtes: er is behoefte aan toevoeging van minimaal 135 tot maximaal 190
woningen. Dit moet starters/jongeren een kans geven en doorstroming mogelijk
maken.
3
Voor tijdelijke huisvesting moeten aparte voorzieningen gecreëerd worden. De
gemeente gaat actief proberen om voor 100 tot 150 personen tijdelijke huisvesting
te laten realiseren zonder gebruik van de reguliere woningvoorraad, bijvoorbeeld
door ombouw van de vrijkomende campus. Deze woonruimte kan benut worden
door seizoenpersoneel, maar ook door derde en vierdejaars studenten van het
MIWB.
Voor mensen die het nodig hebben moet er een woonplek met zorg zijn.
Onderzocht gaat worden of vroegsignalering door een wooncoach bij kan dragen
aan het langer thuis kunnen wonen of het tijdig doorstromen naar een passende
woning.
In een gespannen woningmarkt als Terschelling is het noodzakelijk om woningen
betaalbaar te houden en goed te blijven aansluiten bij de vraag.
Beleid kan dan ook niet zonder het stellen en handhaven van regels, monitoring
van de effecten en goed samenspel tussen gemeente, woningcorporatie,
ontwikkelaars en bewoners.
Behoud van een hoge beeldkwaliteit is voor Terschelling economisch van belang.
Nieuwe woningen moeten dan ook getuigen van zorgvuldig ruimtegebruik en
architectonische inpassing.
Gezien de prioriteit voor het goedkope segment worden voor deze woningen op
het gebied van duurzaam bouwen geen hogere ambities nagestreefd dan de
bestaande regels. Bij deze woningen is gekozen voor betaalbaarheid boven
duurzaamheid.
Aanvullende maatregelen
In de Woonvisie zijn per thema acties geformuleerd. Aanvullend daarop zijn in
Bijlage 2 een groot aantal potentiële maatregelen genoemd die genomen kunnen
worden. Een deel daarvan kan na vaststelling van de Woonvisie in gang gezet
worden, een deel vergt nadere besluitvorming.
De toevoegingen en maatregelen moeten gezamenlijk meer balans op de
woningmarkt geven.
Historie
In januari 2017 is de gemeenteraad geïnformeerd over de voortgang van de
Woonvisie.
Op 18 april 2017 is de raad door middel van een memo geïnformeerd over de
aangepaste planning en het vervolgproces.
Juridische gevolgen/fatale termijnen/handhaving
De Woonvisie is het toetsingskader voor woningbouwinitiatieven en de basis voor:
1. Het maken van afdwingbare (prestatie) afspraken met woningcorporatie
De Veste en huurdersvereniging De Brandaris;
2. Het maken van afspraken met marktpartijen over nieuwbouw van
woningen;
3. Het maken van nieuwe afspraken over woningbouwruimte met de
provincie Fryslân;
4. Het maken van een uitvoeringsprogramma.
5. De gemeentelijke uitgangspunten voor het heroriëntatieproces van de
Veste.
4
De nieuwe Woonvisie kan niet voor 1 juli 2017 vastgesteld worden. Als gevolg
hiervan is er op 1 juli nog geen juridische basis voor het maken van afdwingbare
prestatieafspraken en hoeft de Veste formeel geen bod voor 2018 uit te brengen.
Keuze voor vaststelling door de gemeenteraad
Er is geen wettelijke grondslag voor het opstellen van een Woonvisie. Dit maakt
dat de bevoegdheid tot het vaststellen van de Woonvisie niet wettelijk is geregeld.
Gezien de politieke relevantie van het thema wonen, het kader stellend karakter
van de Woonvisie en de constatering dat een aantal voorgestelde oplossingen en
maatregelen tot de bevoegdheid van de raad behoren vindt het college het van
belang de raad te betrekken bij de verdere meningsvorming en de Woonvisie vast
te laten stellen door de gemeenteraad.
Inspraak
In de Inspraakverordening 2017 is opgenomen dat elk bestuursorgaan ten aanzien
van zijn eigen bevoegdheden besluit of inspraak wordt verleend bij de
voorbereiding van een beleidsvoornemen, welke inspraakprocedure gevolgd wordt
en welke vorm van inspraak gegeven wordt. Doordat de bevoegdheid tot het
vaststellen van een Woonvisie niet bij wet is geregeld kan het college besluiten tot
het verlenen van inspraak.
De opmerkingen van de raadscommissie worden verwerkt in de concept
Woonvisie. De aangepaste concept Woonvisie wordt door het college in de
inspraak gebracht. De ontvangen inspraakreacties worden opgenomen en van
een reactie voorzien in een Nota Inspraak Woonvisie. In deze Nota wordt
aangegeven op welke onderdelen aanpassingen in de concept Woonvisie
voorgesteld worden.
De concept Woonvisie en de Nota Inspraak Woonvisie worden vervolgens ter
vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden.
Na vaststelling door de raad worden de aanpassingen verwerkt in de Woonvisie.
Belang voor toerisme/samenleving/economie
Het nu en in de toekomst bieden van voldoende en financieel passende
huisvesting aan met name de beroepsbevolking is voor de leefbaarheid en de
economie van het eiland van groot belang.
Ook het behoud van een hoge beeldkwaliteit is voor Terschelling economisch van
belang. Nieuwe woningen moeten dan ook passen binnen het ruimtelijk kader, de
Welstandsnota of een voor de locatie op te stellen beeldkwaliteitsplan.
Communicatie/interactiviteit
Partijen en burgers waarmee gesproken is worden geattendeerd op de
mogelijkheid tot het indienen van een inspraakreactie. Woningstichting de Veste,
Huurdersvereniging de Brandaris, Recreatieplatform, Buurtschappen en
Buurtverenigingen krijgen de concept Woonvisie toegezonden. De
inspraakreacties worden opgenomen en van reactie voorzien in de Nota Inspraak
Woonvisie. De Nota wordt aan de indieners van een inspraakreactie gezonden.
Advies van de raadscommissie
PM
Ter inzage liggende stukken
-
Concept Woonvisie Terschelling
5
Datum behandeling in B&W + ondertekening
Terschelling, 9 mei 2017.
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Terschelling,
H.M. de Jong,
secretaris/directeur
J.B. Wassink,
burgemeester