2. Begunstigden

Grondige Studie Vastgoedrecht
Ignace Laplaese
Examen:
*schriftelijk: theorie
*mondeling: (waarss) mpc met voorbereiding bespreken
Te Herhalen:
-opzeg
-aval
-dwingende bepalingen woninghuurwet
-huurwetgeving (integraal)
-handelshuur(beëindiging)/vernieuwing
---------------------------------------------------15/2/08
Wet Breyne
De Wet Breyne tot regeling van de woningbouw en van de verkoop van te bouwen of in
aanbouw zijnde woningen
Doel van de Woningbouwwet
De Belgische Woningbouwwet van 9 juli 1971 (B.S. 11 september 1971), aangepast door de
wet van 3 mei 1993 (B.S. 19 juni 1993), ook - naar zijn initiatiefnemer - de Wet Breyne
genoemd, beoogt de bescherming van particuliere kopers van woningen en appartementen die
hetzij op plan, hetzij in aanbouw worden verkocht en waarbij de koper of bouwheer één of
meerdere stortingen dient te verrichten voor de voltooiing van het bouwwerk.
De wetgever trachtte de misbruiken uit de bouwsector die met de regels van het Burgerlijk
Wetboek moeilijk konden verholpen worden, tegen te gaan door op dwingende wijze een
degelijke informatie van de koper of opdrachtgever op te leggen en financiële waarborgen
voor de goede afloop van het bouwproject te vereisen. Daarbij is ook een zeer belangrijke rol
voor de notaris weggelegd.
De Wet-Breyne krijgt nogal wat kritiek. De huidige Woningbouwwet is op een aantal punten
nogal zeer in het voordeel van de consument opgevat en belemmert op die wijze soms een
door beide partijen gewenste regeling. Nieuwe evenwichten zullen moeten uitgezocht worden
en leiden tot een derde aanpassing van deze toch zeer belangrijke wetgeving.
Het toepassingsgebied van de Wet Breyne
De Woningbouwwet omvat geen algemene regeling van woningbouwovereenkomsten en de
verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. De wet bevat een dwingende
aanvulling op de regels van het Burgerlijk Wetboek.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
1
Deze dwingende regels zijn van toepassing op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang
van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, evenals op iedere overeenkomst
waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen
bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot
beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de
overeenkomst verplïcht is om voor de voltooiing van het gebouw een of meer stortingen te
doen” (art. 1, lid 1 WB).
Vallen dus onder het toepassingsgebied van de wet :
- de algemene aanneming (sleutel op de deur)
- de verkoop van typewoningen
- de projectontwikkeling van eengezins- en meergezinswoningen op plan
doch steeds onder de voorwaarde dat de koper betalingen moet verrichten voor de voltooiing
van de werken.
Het is niet vereist dat de woning de hoofdverblijfplaats van de koper of bouwheer zal vormen.
Het kan evengoed om een tweede verblijf gaan. Het moet wel gaan om de huisvesting van een
gezin. De wet is dan ook niet van toepassing op rusthuizen, tehuizen, kloosters, ziekenhuizen,
gevangenissen,
internaten,
handelsruimten,
industriële
gebouwen,
hotels,
onderwijsinstellingen, e.d.
Enkel overeenkomsten die betrekking hebben op een te bouwen of in aanbouw zijnd gebouw
zijn aan de wet onderworpen. De wet is niet van toepassing op huizen of appartementen die al
volledig voltooid zijn op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst. Tevens is vereist
dat de verkoper of aannemer de verbintenis aangaat om de woon- gelegenheid af te werken.
Over de precieze graad van afwerking waartoe de aannemer of verkoper zich moet verbinden,
is de recente rechtsleer eensgezind. Het geldende criterium is de “normale bewoonbaarheid”.
De wet geldt dus niet voor overeenkomsten die deze graad van afwerking niet beogen, zoals
de verkoop van een onafgewerkt gebouw.
Sinds de wetswijziging van 1993 is de Woningbouwwet eveneens van toepassing op
overeenkomsten die een eigendomsovergang van een bestaand gebouw én een verbintenis tot
verbouwen of uitbreiden inhouden, op voorwaarde dat de werken een bepaalde omvang
hebben, met name indien op het ogenblik van het aangaan van de overeenkomst volgende
cumulatieve voorwaarden vervuld zijn :
1/ de totale prijs is groter dan 80% van de verkoopprijs van het onroerend goed (gebouw en
grond) waaraan de werken zullen worden uitgevoerd en waarvan de eigendom wordt
overgedragen,
2/ de prijs bedraagt minimum 18.600 euro
Het verbouwen dient noodzakelijkerwijze gepaard te gaan met de eigendomsoverdracht van
het gebouw. Beide elementen dienen in eenzelfde overeenkomst aanwezig te zijn. De
Woningbouwwet is dus niet van toepassing op verbouwingen of uitbreidingen van een
bestaande woongelegenheid waarvan de opdrachtgever reeds eigenaar is. Ook hier geldt als
voorwaarde dat de koper betalingen moet verrichten voor de voltooiing van de werken.
Vallen buiten het toepassingsgebied van de Wet Breyne :
1/ Overeenkomsten waarin de Regionale Huisvestings- en Landmaatschappij en hun erkende
maatschappijen, of de gemeenten en intercommunale verenigingen optreden als contractpartij
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
2
2/ Overeenkomsten waarbij de verkrjger of opdrachtgever een persoon is, wiens geregelde
activiteit erin bestaat huizen of appartementen op te richten of te laten oprichten, om ze onder
bezwarende titel te vervreemden. Het gaat om promotoren, aannemers en vastgoedmakelaars.
3/ Studieovereenkomsten indien voldaan is aan vier voorwaarden :
1° de overeenkomst omvat een duidelijke beschrijving van de werken waarop de opdracht
betrekking heeft (aldus wordt vermeden dat de verkoper of aannemer achteraf vermeende
supplementen zou kunnen eisen);
2° de overeenkomst bevat een opgave van de behoeften (zoals budget, bouwstijl, aantal
slaapkamers, uitvoeringstermijn e.d.) van de kandidaat-koper of opdrachtgever;
3° de kostprijs van de overeenkomst bedraagt niet meer dan 2% van de voorziene bouwkost
(enkel de prijs van de constructies; niet die van de grond)
4° de kandidaat-koper of –bouwheer heeft een bedenktijd van zeven dagen vooraleer de
studieovereenkomst definitief van kracht wordt
Bijzondere regels in de Wet Breyne
a) Onmiddellijke overgang van het eigendomsrecht van de grond en de reeds opgerichte
constructies (art. 4)
De eigendom van de grond en van de bestaande opstallen gaat verplicht over op de koper op
het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst. De eigendomsoverdracht voltrekt zich solo
consensu. In het licht van art. 7 W.Breyne zal er wel een onderhandse akte dienen opgesteld te
worden. Afwijkend van het gemeen recht wordt een clausule waardoor de
eigendomsoverdracht wordt uitgesteld tot op het ogenblik van het verlijden van de notariële
akte of van het volledig betalen van de koopprijs voor niet geschreven gehouden (art. 13
W.Breyne).
Het principe van onmiddellijke eigendomsoverdracht geldt tussen de partijen. Voor de
tegenstelbaarheid aan derden is de overschrijving op het hypotheekkantoor vereist.
b) Onmiddellijke natrekking wat betreft de verdere bouwwerken (art. 5)
Van de nog te bouwen constructies wordt de koper of opdrachtgever eigenaar naarmate de
bouwmaterialen in de grond of het gebouw worden geïncorporeerd. Dit is zoals in het gemeen
recht inzake aannemingsovereenkomsten.
c) Overgang van risico (art. 5)
In tegenstelling tot de eigendom, die onmiddellijk overgaat op de koper of opdrachtgever,
gaat het risico van beschadiging of tenietgaan van de zaak (zoals geregeld in art. 1788 en
1789 B.W.) pas over bij de voorlopige oplevering. Partijen kunnen enkel overeenkomen dat
het risico op een later tijdstip zal overgaan, maar niet dat dit eerder het geval zal zijn. De
verkoper of aannemer draagt hoe dan ook het risico tot aan de voorlopige oplevering.
d) Geen beding van wederinkoop (art. 11)
Een beding van wederinkoop verschaft aan de verkoper het recht om gedurende een bepaalde
termijn (van maximaal 5 jaar) het verkochte goed terug te nemen van de koper aan de
oorspronkelijke prijs en mits de koper te vergoeden voor de aankoopkosten en kosten van
noodzakelijke en nuttige herstellingen.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
3
Dergelijk beding mag niet opgenomen worden in een overeenkomst die onder de
Woningbouwwet valt.
e) De tienjarige aansprakelijkheid geldt ook voor de verkoper (art. 6)
Onder de Woningbouwwet geldt de tienjarige aansprakelijkheid ook voor de verkoper, ook al
bouwt die niet zelf (bv. de promotor). Deze tienjarige aansprakelijkheid komt bovenop de
aansprakelijkheidsregelingen die in het gemeen recht verbonden zijn aan een koop- of
aannemingsovereenkomst.
f) de verplichte dubbele oplevering (art. 9)
De oplevering is een eenzijdige rechtshandeling waardoor de bouwheer de werken goedkeurt.
Door de oplevering erkent hij dat de aannemer de werken heeft uitgevoerd zoals
overeengekomen werd. In het gemeen recht gelden geen formaliteiten voor de oplevering. In
de Woningbouwwet is dit wel het geval.
Bovendien bestaat hier een strikt onderscheid tussen de voorlopige en de definitieve
oplevering. De definitieve oplevering kan ten vroegste een jaar na de voorlopige oplevering
plaatsvinden. Het is daarenboven verboden tot de definitieve oplevering van de privatieve
gedeelten van een appartementsgebouw over te gaan, vooraleer de gemeenschappelijke
gedeelten van het gebouw (die het bewoonbaar maken) definitief werden opgeleverd.
Een weigering om tot de oplevering over te gaan dient bij aangetekend schrijven ter kennis
worden gebracht (art. 2, 5 2, derde lid Uitvoeringsbesluit).
De oplevering in het kader van de Wet Breyne vereist in principe een tussen de partijen
tegensprekelijk opgemaakte akte. Op deze regel worden twee uitzonderingen gemaakt:
1/ er wordt een voorlopige oplevering vermoed in geval van bewoning of ingebruikname (art.
2,2, eerste lid Uitvoeringsbesluit). De voorlopige oplevering kan stilzwijgend worden afgeleid
uit het feit dat de bouwheer zijn goed bezet of gebruikt, evenwel tot bewijs van het tegendeel.
2/ er geldt ook een vermoeden van voorlopige of definitieve oplevering indien de koper of
bouwheer het geschreven verzoek van de verkoper of aannemer om de oplevering op een
gestelde datum te doen, zonder gevolg heeft gelaten en indien hij binnen vijftien dagen nadat
hij door de verkoper of aannemer daartoe bij deurwaardersexploot werd aangemaand, op de
daarin gestelde datum, voor de oplevering niet verschenen is (art. 2, § 2, tweede lid
Uitvoeringsbesluit). Deze bepaling is niet van toepassing op de oplevering van
gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw.
De rechtsgevolgen van de oplevering worden niet specifiek geregeld in de Wet Breyne. Het
gemeen recht is derhalve van toepassing. Derhalve impliceert een voorlopige oplevering
slechts de vaststelling dat de werken voltooid zijn. Een voorlopige oplevering is geenszins een
goedkeuring of aanvaarding van de werken. De partijen kunnen echter in hun contract de
draagwijdte en gevolgen van de voorlopige oplevering anders regelen.
De definitieve oplevering houdt in principe de goedkeuring en aanvaarding van de werken in.
De aanvaarding van het werk is het beslissende moment voor de overgang van het risico.
Deze ontheft de aannemer van iedere verantwoordelijkheid van de in het gebouw gemaakte
fouten, onder voorbehoud van verborgen gebreken en van de tienjarige aansprakelijkheid van
artikel 1792 B.W. In de Woningbouwwet gaat het risico evenwel al over vanaf de voorlopige
oplevering, behoudens uitdrukkelijke andere overeenkomst.
De Woningbouwwet koppelt diverse gevolgen aan beide opleveringen:
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
4
— Ten vroegste vanaf de voorlopige oplevering kan het risico overgaan op de kandidaatkoper (art. 5, tweede lid).
— De voorlopige oplevering doet de waarborgtermijn aanvangen die minstens één jaar
bedraagt (art. 9).
— De helft van de door de erkende verkoper of aannemer betaalde waarborg wordt
vrijgemaakt (art. 3, zesde lid Uitvoeringsbesluit). Zo het een niet-erkende aannemer betreft,
eindigt de verbintenis van de borg in zijn geheel bij de voorlopige oplevering (art. 4, vierde
lid Uitvoeringsbesluit).
— De mogelijkheid om de nietigheid van de aannemingsovereenkomst in te roepen vervalt
vanaf de voorlopige oplevering (art. 13, derde lid).
— De definitieve oplevering maakt een einde aan de waarborgtermijn van één jaar voorzien
in artikel 9.
— Bij de definitieve oplevering wordt de tweede helft van de door de erkende aannemers
gestorte borgsom vrijgemaakt (art. 3, zesde lid Uitvoeringsbesluit).
Verplichte vermeldingen en bijlagen (art. 7 en 12)
De wetgever eist dat de overeenkomsten die onder het toepassingsgebied van de
Woningbouwwet vallen, een aantal verplichte vermeldingen (en bijlagen) bevatten, zodat de
verkoper, aannemer of promotor aan zijn precontractuele informatieplicht voldoet. Belangrijk
is dat deze verplichte vermeldingen ook in een belofte tot contracteren dienen te worden
opgenomen. Dit alles heeft tot gevolg dat deze overeenkomsten schriftelijk moeten worden
opgesteld. Volgende gegevens dienen verplicht te worden vermeld in of bijgevoegd bij de
onderhandse akte en de contractbelofte:
1/ identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen;
2/ hetzij de gegevens van de stedenbouwkundige vergunning, hetzij de opschortende
voorwaarde van het verkrijgen van die vergunning en de verplichting van de aanvrager tot het
tijdig meedelen van die vergunning aan de tegenpartij;
3/ hetzij de kennisgeving dat de koper of bouwheer de overeenkomst niet laat afhangen van
het verkrijgen van een financiering, hetzij de opschortende voorwaarde, voor maximaal drie
maanden, van het bekomen door de koper of bouwheer van een financiering van minstens een
bepaald bedrag, tegen de voorwaarden die in de overeenkomst aangegeven worden
4/ een nauwkeurige beschrijving van het voorwerp van de overeenkomst (bij een appartement
: ook de aandelen in de gemene delen)
5/ nauwkeurige plannen en bestekken
6/ de totale prijs met aanduiding van het deel van de prijs dat slaat op de grond, de
betalingswijze en de al dan niet herzienbaarheid van de prijs (in het positieve geval : de wijze
van herziening)
7/ de kennisgeving dat er gewestelijke overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting
bestaan
8/ de aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn, de
schadevergoeding in geval van vertraging in de uitvoering of de levering die minstens met een
normale huurprijs van het afgewerkte goed moet overeenstemmen
9/ de wijze waarop de oplevering zal geschieden
10/ de bevestiging van de partijen dat zij sinds minstens 15 dagen kennis hebben van alle
verplicht te vermelden gegevens en op te geven stukken
11/ in een afzonderlijke paragraaf en in andere lettertekens dan de rest van de overeenkomst :
de integrale tekst van art. 7 en 12 van de Woningbouwwet met de vermelding dat de koper of
bouwheer het recht heeft de nietigheid van de overeenkomst of van een met de wet strijdig
beding kan inroepen bij niet-nakoming van deze bepalingen.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
5
Ook in de authentieke akte moeten al deze gegevens opgenomen worden. In deze akte moet
ook uitdrukkelijk bevestigd worden dat de voorschriften van de art. 7 en 12 van de
Woningbouwwet nageleefd werden.
De prijs (art. 8 en 10)
De prijs is deze die vaststaat op de dag van de ondertekening van de overeenkomst. Het moet
om de totale prijs gaan van de werken die nodig zijn voor een normale bewoonbaarheid van
het te bouwen goed. De betalingsmodaliteiten zijn strikt geregeld en de niet-naleving ervan
wordt met strafsancties beteugeld (art. 14) :
a) Voor het sluiten van de overeenkomst
De verkoper, aannemer of promotor mag geen betaling eisen of aanvaarden vooraleer een
schriftelijke overeenkomst is aangegaan (art. 10). Het deponeren van gelden op een
geblokkeerde bankrekening geldt niet als betaling.
b) Bij het sluiten van de overeenkomst
Bij het sluiten van de overeenkomst kan een voorschot of handgeld worden betaald van
maximum 5 % van de totale prijs (inclusief grondprijs) (art. 10)
c) Bij het verlijden van de notariële akte
Bij het verlijden van de notariële akte kan de betaling worden gevraagd van de grondprijs of
de prijs van het onroerend goed, verhoogd met de prijs van de reeds uitgevoerde werken.
Indien de koper bij het sluiten van de overeenkomst een voorschot of handgeld betaalde, moet
dat in mindering worden gebracht van het te betalen bedrag. Om betaling van de reeds
uitgevoerde werken te vragen, heeft men, sinds de wetswijziging van 1993, bovendien een
goedkeurend attest van een architect nodig (art. 10, derde lid). Dat attest dient bij de akte te
worden gevoegd (art. 10, vierde lid)
De architect dient in elk geval de reeds uitgevoerde werken te controleren, hoe gering die ook
zouden zijn. Zijn taak bestaat erin na te gaan of de werken effectief werden uitgevoerd, of ze
werden uitgevoerd zoals aangegeven in de verkoopovereenkomst en het lastenboek, en ook of
de aangerekende prijs overeenstemt met die van de reeds uitgevoerde werken, berekend op
basis van de overeenkomst. Indien bij het verlijden van de notariële akte enkel de prijs van de
grond wordt gevraagd, dan dient geen architect te worden ingeschakeld.
d) Na het verlijden van de notariële akte
Na het verlijden van de notariële akte of na het sluiten van de onderhandse
aannemingsovereenkomst kan het saldo van de prijs worden opgevraagd naarmate de werken
vorderen (art. 10, laatste lid). De te betalen schijven mogen niet hoger zijn dan de prijs van de
effectief uitgevoerde werken. Daarbij is geen verplichte tussenkomst van de architect vereist
om te bevestigen dat het factuurbedrag effectief overeenstemt met de uitgevoerde werken. Dit
komt enigszins onlogisch over.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
6
Waarborg
Een belangrijke bescherming voor de koper of bouwheer in deze context vloeit voort uit het
feit dat de Woningbouwwet de verkoper, promotor of aannemer verplicht een waarborg te
stellen. De Wet Breyne kent twee soorten waarborgen : deze van de erkende aannemers en
deze van de niet-erkende aannemers. Sinds de wetswijziging van 1993 moet in de authentieke
akte verplicht vermeld worden dat de waarborgregeling werd nageleefd. Een verzaking
daaraan is op die wijze uitgesloten. De waarborg dient dus zeker gesteld te zijn tegen het
tijdstip van het verlijden van de notariële akte. De niet-naleving van deze essentiële vereiste
leidt tot de nietigheid van de hele overeenkomst ab initio.
a) Erkende aannemers
De wetgever biedt de erkende aannemers een gunstiger regeling: hij gaat ervan uit dat zij,
gelet op hun erkenning, blijk geven van voldoende beroepsernst en solvabiliteit. De aannemer
die voldoet aan deze erkenningsregeling voor overheidsopdrachten moet immers een
zekerheid stellen die slechts 5 % van de waarde van het gebouw bedraagt (art. 3 eerste lid
Uitvoeringsbesluit).
De waarborg dient verplicht te worden gesteld bij de Deposito- en Consignatiekas, hetzij in
speciën, hetzij in publieke fondsen, hetzij in de vorm van een solidaire borgtocht. Het bewijs
van de borgstelling dient, op straffe van nietigheid, binnen 30 dagen na de ondertekening van
de overeenkomst te worden verstrekt.
Deze waarborg kan worden aangewend in geval van vertraging in de uitvoering of bij
volledige of gedeeltelijke niet-uitvoering van de overeenkomst die te wijten is aan de
verkoper of aannemer. De koper of opdrachtgever kan in dat geval de sommen voorafnemen
die hem toekomen wegens het geleden nadeel.
Indien de werken volledig en correct zijn uitgevoerd, dan wordt de waarborg bij helften
vrijgegeven. De eerste helft bij de voorlopige oplevering, de tweede bij de definitieve
oplevering
b) Niet-erkende aannemers
Een niet-erkende aannemer”° dient hetzij een voltooiingswaarborg hetzij een
terugbetalingswaarborg te verstrekken. Hij dient hetzij de voltooiing van het huis te
waarborgen, hetzij, bij de ontbinding van het contract wegens niet-voltooiing, de gestorte
bedragen terug te betalen (art. 12). Hij dient dus niet beide te stellen.
Deze waarborg stemt overeen met 100 % van de prijs van het gebouw. Een financiële
instelling moet zich hoofdelijk borg stellen ten opzichte van de koper of bouwheer om hetzij
de sommen die nodig zijn voor de voltooiing van het gebouw voor te schieten, hetzij deze
terug te betalen in geval van onvermogen van de verkoper of aannemer
Terwijl het voor de zekerheidstelling van de erkende aannemer volstaat de vermelding van de
verklaring door de koper dat het bewijs ervan werd voorgelegd, op te nemen in de notariële
akte, dient voor de voltooiingswaarborg een afschrift bij de authentieke akte te worden
gevoegd.
Indien het gaat om een aannemingsovereenkomst, dan moet de aannemer binnen de dertig
dagen na het sluiten van de overeenkomst het bewijs afleveren van de waarborg.
In kader van de voltooiingswaarborg garandeert de bank dat de werken die nodig zijn om het
bouwwerk af te werken, voorgefinancierd kunnen. Door deze waarborg wordt het
economische risico van de koper of bouwheer aanzienlijk beperkt. De koper kan de waarborg
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
7
aanspreken indien de werken lang stilliggen omdat de verkoper of aannemer ze niet meer kan
voorfinancieren. De verbintenis van de financiële instelling eindigt op het ogenblik van de
voorlopige oplevering. Op dat moment wordt de borg volledig vrijgegeven. De koper of
opdrachtgever kan de voltooiingswaarborg niet inroepen indien hij de ontbinding van de
overeenkomst vraagt.
In geval van ontbinding kan hij, voor zover hem een terugbetalingswaarborg werd verstrekt,
aanspraak maken op de terugbetaling van de reeds gestorte bedragen. Werd een
voltooiingswaarborg verstrekt, dan heeft de koper of opdrachtgever dus geen waarborg indien
hij de ontbinding vraagt.
Sancties (art. 13 en 14)
Alle artikelen van de Woningbouwwet zijn van dwingend recht. De niet-naleving ervan wordt
gesanctioneerd met allerlei sancties wat de bescherming van de koper op plan veel steviger
maakt.
a) Twee soorten burgerrechtelijke sancties (art.13)
Overeenkomstig artikel 13, eerste lid van de Woningbouwwet worden de inbreuken op de
artikelen 3 tot 6 en 8 tot 11 WB voor ongeschreven gehouden. Deze bepaling strekt ertoe het
evenwicht tussen de private belangen van de partijen te bewaren.
De koper of bouwheer kan de sanctie van het eerste lid van artikel 13 inroepen tot op het
ogenblik dat de overeenkomst definitief is beëindigd : dit is tot aan de definitieve oplevering
en de volledige betaling van de prijs. Aan deze (relatieve) nietigheid kan worden verzaakt,
maar ze wordt niet automatisch gedekt door het verlijden van de notariële akte of door de
voorlopige oplevering.
Artikel 13, tweede lid schrijft de nietigheid voor van inbreuken op de artikelen 7 en 12 van de
Woningbouwwet. Deze nietigheid is relatief van aard.
De koper of opdrachtgever heeft de keuze tussen de nietigheid van de overeenkomst, dan wel
van het strijdige beding. Die keuze kan door de koper of opdrachtgever in alle vrijheid
worden gedaan. Zo kan de koper of opdrachtgever de nietigheid vragen van een beding van
verzaking aan de waarborg zonder dat de hele overeenkomst voor het overige teniet moet
gaan. Maar hij kan ook bij één inbreuk op de bepalingen van de artikelen 7 en 12 de ganse
overeenkomst laten vernietigen. Vraag is hier wel of dit niet een bijzonder zware sanctie is ten
opzichte van de verkoper of aannemer.
De nietigheidsvordering van artikel 13, tweede lid is beperkt in de tijd. De nietigheid kan niet
meer worden gevorderd na het verlijden van de authentieke akte of, in geval van aanneming,
na de voorlopige oplevering. Deze tijdsbeperking wordt verantwoord door de bekommernis
om juridische situaties die volstrekt rechtsgeldig lijken, niet onbeperkt ter discussie te kunnen
stellen. Ofwel is er een notariële akte, en dan is de verkrijger gewaarschuwd door de notaris,
ofwel is er een voorlopige oplevering, wat betekent dat het gebouw voltooid is, zodat een
sanctionering van de afwezigheid van een voltooiingswaarborg of van onvoldoende
informatie zinloos is geworden.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
8
b) Strafsancties (art. 14)
Hij die rechtstreeks of onrechtstreeks de bepalingen van artikel 10 WB overtreedt door
betalingen te eisen of te aanvaarden, wordt gestraft met gevangenisstraf van acht dagen tot
een maand en met geldboete van 26 euro tot 200 euro of met één van die straffen alleen. De
promotor die bijvoorbeeld vroegtijdig een voorschot heeft ontvangen, maakt een inbreuk op
artikel 10 en is strafbaar ingevolge artikel 14.
Achtergrond: ter bescherming van particuliere kopers bij aankoop van woningen die nog niet
volledig af zijn
Bv. U koopt een woning die half afgewerkt is.
Bv. U koopt grond met bijhorend bouwproject.
Bv. Etrimo: Vroeger was het zo dat de prijs volledig betaald werd vooraf. Etrimo in
casu, ging failliet; de kopers van nog te bouwen appartementen verloren al hun geld.
De wet is van toepassing op alle overeenkomsten van eigendomsoverdracht van een te
bouwen of in aanbouw zijnd huis/appartement (bestemd voor huisvesten en zelfs eventueel
beroepsdoeleinden).
Er moeten 1 of meerdere stortingen gebeuren aan de verkoper voor de voltooiing1 van het
gebouw.
Er is echter geen vereiste waarbij het moet dienen tot hoofdverblijfplaats!
 in ’93, verruiming van het toepassingsgebied: bij aankoop (=eigendomsoverdracht)
van een bestaand gebouw + renovatiecontract voor werken van bepaalde omvang;
minstens 18.600 € + moet >80% van de verkoopprijs van het onroerend goed zelf zijn.
 Geldt niet voor vastgoedmakelaars, projectleiders etc…
CASCO – bouw: je laat iets bouwen tot het winddicht is en nadien bouw je het zelf verder:
valt NIET onder Breyne. Echter, er is sprake van bedrog wanneer bv. Firma X het gebouw
winddicht maakt en nadien ook firma X het terug afmaakt, of zelfs verdergaand een
dochterfirma ervan.
Bescherming: specifieke regels
1. De eigendom van grond en opstallen gaat over op de koper onmiddellijk solo
consensu, maar een geschrift is nodig; anders bedongen wordt voor niet-geschreven
gehouden.
2. Tegenover derden is een overschrijving op het hypotheekkantoor nodig.
3. Er geldt een onmiddellijk recht van natrekking voor de eigenaren van grond op de
bouwwerken die zich op en in de grond bevinden.
4. Er mag niet eerder risico-overdracht zijn dan bij de voorlopige aflevering2; dit is de
verrichting/rechtshandeling waarbij het goed in bezit genomen wordt (waarbij
discussie ontstaat of dit al aanvaarding inhoudt of niet). Het risico mag ook later
1
2
Er moet een normale bewoonbaarheid mogelijk zijn.
Deze dekt de zichtbare gebreken; opmaak van pv van voorlopige oplevering.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
9
overgaan maar dit impliceert een verzekering als aannemer tot aan de voorlopige
oplevering.
5. Geen beding van wederinkoop is toegelaten.
6. 10 jarige aansprakelijkheid geldt ook voor verkopers.
Oplevering
1. voorlopig: het gewone risico gaat reeds hier over op eigen naam. (vanaf hier moet men
dus verzekeren).
Zij impliceert de vaststelling van de voltooiïng van de werken; de definitieve
oplevering kan hierop ten vroegste na een jaar volgen.
2. definitief: De definitieve oplevering houdt in principe de goedkeuring en aanvaarding
van de werken in.
Verplichte vermeldingen en bijlagen (art. 7 en 12)
De wetgever eist dat de overeenkomsten die onder het toepassingsgebied van de
Woningbouwwet vallen, een aantal verplichte vermeldingen (en bijlagen) bevatten, zodat de
verkoper, aannemer of promotor aan zijn precontractuele informatieplicht voldoet. Belangrijk
is dat deze verplichte vermeldingen ook in een belofte tot contracteren dienen te worden
opgenomen. Dit alles heeft tot gevolg dat deze overeenkomsten schriftelijk moeten worden
opgesteld.
Volgende gegevens dienen verplicht te worden vermeld in of bijgevoegd bij de onderhandse
akte en de contractbelofte:
1/ identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen;
2/ hetzij de gegevens van de stedenbouwkundige vergunning, hetzij de opschortende
voorwaarde van het verkrijgen van die vergunning en de verplichting van de aanvrager tot het
tijdig meedelen van die vergunning aan de tegenpartij;
3/ hetzij de kennisgeving dat de koper of bouwheer de overeenkomst niet laat afhangen van
het verkrijgen van een financiering, hetzij de opschortende voorwaarde, voor maximaal drie
maanden, van het bekomen door de koper of bouwheer van een financiering van minstens
een bepaald bedrag, tegen de voorwaarden die in de overeenkomst aangegeven worden
4/ een nauwkeurige beschrijving van het voorwerp van de overeenkomst (bij een
appartement : ook de aandelen in de gemene delen)
5/ nauwkeurige plannen en bestekken
6/ de totale prijs met aanduiding van het deel van de prijs dat slaat op de grond, de
betalingswijze en de al dan niet herzienbaarheid van de prijs (in het positieve geval : de wijze
van herziening) De verkoper mag geen betaling aanvaarden alvorens het contract
gesloten is. Ook indien het gebeurt mag het maximum 5% van de totale prijs inclusief de
bouwgrond zijn. De prijs moet in functie zijn van de stand van de werken en een attest
van een architect is vereist die zegt in welke schijf men valt.
7/ de kennisgeving dat er gewestelijke overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting
bestaan
8/ de aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn, de
schadevergoeding in geval van vertraging in de uitvoering of de levering die minstens met een
normale huurprijs van het afgewerkte goed moet overeenstemmen
9/ de wijze waarop de oplevering zal geschieden
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
10
10/ de bevestiging van de partijen dat zij sinds minstens 15 dagen kennis hebben van alle
verplicht te vermelden gegevens en op te geven stukken
11/ in een afzonderlijke paragraaf en in andere lettertekens dan de rest van de overeenkomst :
de integrale tekst van art. 7 en 12 van de Woningbouwwet met de vermelding dat de koper of
bouwheer het recht heeft de nietigheid van de overeenkomst of van een met de wet strijdig
beding kan inroepen bij niet-nakoming van deze bepalingen.
Ook in de authentieke akte moeten al deze gegevens opgenomen worden.
 waarborgregeling: ingesteld door hij die de bouwwerken uitvoert; de waarborg wordt
volledig teruggegeven bij de voorlopige oplevering.
22/2/08
Project Zonnedorp
->1687m² \ Bodemsaneringsdecreet
*Verkoop van grond & gebouwen aan BVBA
*Oprichten van appartementen & garages
*Huurcontracten: opzeggen om af te breken, rekening houdende met verschillende
huurconctracten van verschillende aanvangs –en einddata
-Men gaat beginnen met alle koopovereenkomsten te sluiten, rekening houdende met de
gebruikstoestand vooraleer je tot het sluiten van het contract overgaat;
-Overeenkomst over het goed
-Overeenkomst over de prijs
! Gezien het gaat over nieuwe gebouwen, kan er geen toepassing zijn van de Wet Breyne; er
gebeurt een eigendomsoverdracht solo consensu tenzij anders bedongen, wat meestal het
geval is.
Wanneer men de eigendom overdraagt met een bodemattest, dan bestaan er geen andere
verplichtingen voor de verkoper. Echter, indien het gaat om een eigendomsoverdracht die
opgenomen is in de VLAREBO-lijst, dan zijn er wel zekere verdere
onderzoeksverplichtingen.
*Post-interventie-dossier:
Wanneer men goederen (ver)koopt waar sinds 1 mei 2001 door aannemers grote
werken, boven de X euro zijn verricht, dan is de veiligheidscoördinator verplicht om
een dergelijk dossier op te stellen waarin hij de werken uitvoerig toelicht.
Sanctie? Wanneer dit niet gebeurt, kan de koper het toch eisen dat het wordt opgesteld;
zo hij dit echter niet doet, kan hij zelf later bij een verdere doorverkoop in de
problemen komen want ook van hem kan hetzelfde dossier in casu later gevraagd
worden wanner hij optreedt als verkoper.
*Plannen/vergunningenregister
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
11
*Fiscaliteit: Het is belangrijk om bij de onderhandse akte al zekere dingen op te nemen die
later in de notariële akte zullen worden opgenomen.
*uit de hand te koop/openbare verkoop;
-uit de hand: verkoper biedt het goed aan, aan een bepaalde prijs
-openbare verkoop: alleen een instelprijs wordt vermeld; d.i. een fractie van de
uiteindelijke prijs die men wil ervoor. De kandidaat-kopers bieden op een gezamenlijk
moment voor o.a. de notaris,…
-vrijwillige openbare verkoop
-gedwongen openbare verkoop (bv. Uitvoerend beslag op OG);
Deze gebeurt telkens onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van
een hoger bod3 binnen de 15 dagen.
Indien dit bod er inderdaad komt, zal er opnieuw een verkoop plaatsvinden;
bijgevolg is een hoger bod dus geen toewijzing aan de nieuwe bieder!!
Opmerking; uitzonderlijke situaties, bijzondere regels; zie bundel.
*Fiscaliteit rond de diverse verkopen;
Registratierechten;
-bedrag van K.I.
-eigendomsbezit/patrimonium van de koper
-gebruik
 Men zal met deze 3 elementen rekening houden om in de registratierechten te
bepalen.
 Let op; er kunnen gunstiger tarieven toegekend worden mits er bepaalde vw’en
voldaan zijn voor beroepsverkopers!
1. specifieke gunstige tarieven
2. OG kopen en terug verkopen binnen de 2 jaar: teruggave van de registratierechten
3. verkoop onder het stelsel van de BTW (BTW= 21% <-> Registratie= 10%)
Bij de onderhandse akte moet men binnen de 4 maanden de authentieke akte verlijden.
Bij de overeenkomst onder opschortende voorwaarde zal er aan een vast recht geregistreerd
worden.
V -------- K
V--------- K
= bij ontbinding in de minne, zal er sprake zijn van 2 x registratierechten
*Appartementsmede-eigendom:
-algemene vergadering, raad van bestuur, beiden aparte RP’en.
3
Dit moet minstens 250 € zijn + 10% van de geboden originele prijs. Maximum bedraagt dit hoger bod 6200 €.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
12
-er kan niet tegelijkertijd een vereniging zijn overkoepelend voor de gebouwen en
tegelijkertijd voor de eigenaars: geen verenigingen en subverenigingen hieromtrent!!
Oplossing?
1. algemene vergadering overkoepelend voor alles; nadeel= omvangrijk
2. opdelen in blokken maar dan wat met de ondergrond?
Principe: opstalrecht maar gelimiteerd tot max 50jr.
!! Het is mogelijk om op grond van het B.W. in het kader van volumepercelen iets te
bezitten onder de grond van iemand anders !!
Bv. Pieters: huis wordt afgesmeten: behoud van grond en hij zou kunnen opteren om
een privatief deel te bekomen in het appartement. Maar om een appartementsmedeeigendom te realiseren moeten de mede-eigenaars investeren in het gehele medeeigendom. P zal 900/1000 afstaan aan eigen grond en krijgt 100/1000. Op bijzondere
wijze kopen op plan (Breyne) want Pieters betaalt onmiddellijk (recht op
voltooiingswaarborg).
29/2/08
In welk artikel van het Gerechtelijk Wetboek wordt het mogelijk gemaakt om in het kader van
openbare verkopingen4 waarbij in de regel een recht van hoger bod moet voorbehouden
worden, toch op de eerste zitdag uitzonderlijk definitief toe te wijzen?
Antw: 1193, 3de lid. GerW.
 De Vrederechter van het kanton waar het goed gelegen is, zal erbij betrokken worden
aangezien hij geacht wordt op de hoogte te zijn van de actuele prijzen.
Verkoopovereenkomst
VERKOOPOVEREENKOMST
AFGESLOTEN TUSSEN:
A.- De verkoper:
$
BTW-nummer :
Telefoonnummer:
Steeds hoofdelijk en ondeelbaar verbonden indien het om meerdere personen gaat.
Die verklaren de (enige) eigenaars te zijn van het hierna beschreven onroerend goed en bevoegd
en bekwaam om dit eigendom te verkopen.
4
Bij bepaalde bijzondere verkopen wordt een openbare verkoop georganiseerd om fraude tegen te gaan.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
13
B.- De koper:
$
BTW-nummer :
Telefoonnummer:
Steeds hoofdelijk en ondeelbaar verbonden indien het om meerdere personen gaat.
Die verklaart bevoegd en bekwaam te zijn om het hierna vermeld eigendom aan te kopen.
DE VERKOPERS VERKLAREN UIT DE HAND TE VERKOPEN aan de kopers, die uitdrukkelijk aanvaarden, voor hen of voor de persoon voor wie zij command mogen verklaren, het volgende onroerend
goed:
**********
De koper verklaart het verkochte eigendom zelf te hebben bezichtigd en het goed te kennen, zodat zij
er geen verdere beschrijving van wensen.
A. ALGEMENE VOORWAARDEN WAARONDER DEZE VERKOOP PLAATSVINDT
Deze verkoop heeft onder meer plaats onder de volgende VERKOOPSVOORWAARDEN die door
beide partijen moeten worden nageleefd:
1. voor vrij en onbelast van alle hypothecaire en andere bezwarende in- en/of overschrijvingen of
kantmeldingen, hoe ook genoemd.
2. in de toestand waarin het eigendom zich bevindt op dit ogenblik, met alle zichtbare en verborgen
gebreken en dus zonder waarborg vanwege de verkoper voor de verborgen gebreken waarvan hij zelf
geen kennis had (behoudens de eventuele tienjarige aansprakelijkheid van de bouwpromotor of
aannemers), zonder waarborg ook voor de verkochte oppervlakte, hoe groot het verschil tussen de
uitgedrukte en de werkelijke oppervlakte ook moge zijn, zelfs indien dit verschil 1/20e overtrof. Dit
verschil kan dus geen aanleiding geven tot wijziging van de hierna vermelde koopprijs of tot
ontbinding van deze overeenkomst. De kadastrale gegevens zijn enkel gegeven als inlichting en de
verkopers waarborgen er de juistheid niet van.
3. met alle erfdienstbaarheden5 en gemeenschappen, waarmee het eigendom zou kunnen bevoor- of
benadeeld zijn.
De verkoper verklaart dienaangaande geen erfdienstbaarheden te hebben gevestigd of toegestaan ten
laste van het hiervoor beschreven eigendom en geen kennis te hebben van erfdienstbaarheden.
4. De koper zal het eigendomsrecht (1) en het genot (2) van het goed bekomen op het ogenblik van
het verlijden van de authentieke6 verkoopakte, mits koopprijs en kosten inmiddels volledig betaald
werden,
1. OFWEL$door het ontvangen van de huurgelden. De verkoper verklaart dat het eigendom geheel
verhuurd is. De koper verklaart in kennis te zijn van de huurvoorwaarden en identiteit van de huurders,
en verbindt er zich toe deze huurovereenkomsten na te leven de verkoper te vrijwaren tegen elk
mogelijk verhaal van de huurder uit dien hoofde, onverminderd de rechten die hij, ingevolge die
overeenkomsten of ingevolge de wet kan doen gelden.
2. OFWEL$door de persoonlijke ingebruikneming. De verkoper verklaart dat het goed vrij van
5
Zakelijke rechten (voordeel of last) die lijdend erf bezwaren ten voordele van het heersend erf. (correctioneel/
wettelijk/ goede huisvader) Ic.Alle voordelen, lasten,(zakelijke rechten) die gekoppeld zijn aan het goed;
tegenwerpelijk aan derden!
6
Als zekerheid dat alles in orde is.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
14
gebruik zal zijn bij de ondertekening van de notariële akte.
3. OFWEL$Het goed is bewoond door de verkoper. Hij zal het goed mogen blijven bewonen tot $,
echter zonder recht noch titel en enkel uit loutere gedoogzaamheid, mits vanaf het verlijden van de
authentieke verkoopakte aan de koper een woonvergoeding te betalen van $ per maand, pro rata
temporis. De verkoper zal het goed ter vrije beschikking stellen van de koper uiterlijk op $. $Partijen
behouden zich het recht voor om een plaatsbeschrijving op te maken op gemeenschappelijke kosten.
5. De koper zal, vanaf de daadwerkelijke ingenottreding, de onroerende voorheffing alsook alle
overige zakelijke en gemeentelijke belastingen moeten dragen en betalen. De verrekening van deze
belastingen tussen koper en verkoper voor het lopend jaar gebeurt in beginsel ter gelegenheid van het
verlijden van de authentieke akte vaststellende de verkoop. De verkoper verklaart dat er, betreffende
het hiervoor beschreven eigendom, thans geen verhaalbelastingen meer verschuldigd zijn die
betrekking hebben op reeds uitgevoerde infrastructuurwerken. De belasting op het waterverbruik blijft
evenwel ten laste van de persoon op wiens naam de facturatie van dat waterverbruik gebeurde.
6. De verkoper verklaart en waarborgt dat het hiervoor beschreven eigendom verzekerd is, en
verbindt er zich toe deze verzekering in stand te houden tot bij het verlijden van de notariële
verkoopakte7. Vanaf het verlijden van de akte zal de koper er zijn eigen zaak van maken.
7. Alle rechten, kosten en erelonen betreffende de verkoopakte, inbegrepen de kosten van eventuele
opmeting en plan, de kosten van statuten en/of verkavelingsakte indien deze nodig zijn of op verzoek
van de kopers worden opgemaakt, en de kosten van de bodemattesten vallen ten laste van de koper.
8. De koper verklaart te weten dat hij geen enkele zekerheid heeft omtrent het definitief karakter van
het huidig kadastraal inkomen van het goed. Hij verklaart ervan op de hoogte te zijn dat herziening
mogelijk is, indien zou blijken dat het niet overeenstemt met de werkelijkheid. Een eventuele
aanpassing van het kadastraal inkomen zal geen aanleiding kunnen geven tot verbreking van de
huidige overeenkomst noch tot het niet-eerbiedigen van de termijn voor het verlijden van de
authentieke verkoopakte.
9. Stookolietank
Of$De verkoper verklaart dat in het verkochte goed noch een ondergrondse noch een bovengrondse
stookolietank aanwezig is.
Of $De verkoper verklaart dat in het verkochte goed een bovengrondse/ondergrondse stookolietank
aanwezig is.
Ofwel$Hij bevestigt dat deze werd gekeurd en dat een gunstig attest werd afgeleverd. Hij verbindt er
zich toe daarvan uiterlijk bij het verlijden van de notariële akte een kopie aan de koper te bezorgen.
Ofwel $Hij verbindt er zich toe deze tank onmiddellijk te laten keuren en uiterlijk bij het verlijden van
de notariële akte een kopie aan de koper te bezorgen.
Ofwel $Hij verklaart dat deze tank niet meer in gebruik is en op reglementaire wijze buiten gebruik
gesteld werd, zoals blijkt uit een attest waarvan de koper erkent een kopie ontvangen te hebben.
10. Postinterventiedossier (KB 25/01/2001):
De verkoper verklaart dat er voor het hoger beschreven eigendom nog geen postinterventiedossier
werd opgesteld, en verklaart dat er aan zelfde eigendom sinds 1 mei 2001 geen werken werden
uitgevoerd door één of meerdere aannemers waarvoor een postinterventiedossier diende te worden
opgesteld.
11. Notariële akte
De notariële akte, die deze overeenkomst zal bevestigen, zal verleden worden op voorstel van de
7
Bij het uitstellen van de eigendomsoverdracht is het zo dat de verkoper inderdaad het risico blijft dragen
voorlopig.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
15
instrumenterende notaris, uiterlijk binnen de $vier maanden na de verwezenlijking van de
opschortende voorwaarden waaronder deze overeenkomst is gesloten.
Partijen, die ervan in kennis zijn dat zij steeds het recht hebben van vrije keuze van notaris en dat het
optreden van meerdere notarissen geen aanleiding geeft tot verhoging van de kosten, hebben hiertoe
aangeduid:
-de verkoper: …
-de koper: …
B. STEDENBOUWKUNDIGE VOORWAARDEN
1.Indien het eigendom in de toekomst mocht onderworpen worden aan gehele of gedeeltelijke
onteigening, lijnrichting betreffende voorbouw of achterbouw, urbanisatievereisten of om het even
welke overheidsbesluiten of reglementen, zal de koper zich moeten schikken naar al die voorschriften,
zonder voor verlies van grond, voor weigering van toelating tot bouwen of welke andere reden ook,
enig verhaal tegen de verkoper te kunnen uitoefenen.
De verkoper verklaart, voor zover hem bekend, dat het hiervoor beschreven eigendom op heden noch
geheel noch ten dele het voorwerp uitmaakt van enige voorlopige of definitieve stedenbouwkundige
beschermingsmaatregel (bescherming als monument, landschap, dorps- of stadsgezicht, ), dat het geen
deel uitmaakt van een bos in de zin van het Bosdecreet, en dat hij er geen kennis van heeft dat met
betrekking tot het goed onteigeningsbesluiten zouden zijn genomen of dat er, steeds voor zover hem
bekend, geen of zelfs maar voorlopige plannen zouden bestaan om het eigendom in de toekomst
geheel of ten dele te onteigenen.
De verkoper verklaart, voor zover hij zelf bouw-, verbouwings- of afbraakwerkzaamheden heeft
verricht aan het hiervoor beschreven eigendom of enige andere handeling of activiteit waarvoor een
vergunning vereist is, hiervoor de nodige vergunningen te hebben bekomen, en verklaart dat voor
zover hem bekend, het hiervoor beschreven eigendom op heden het voorwerp niet uitmaakt van enig
bouwmisdrijf.
$De koper verklaart te weten dat constructies opgericht vóór negenentwintig maart negentienhonderd
tweeënzestig of vóór de definitieve vaststelling van het gewestplan, vermoed worden vergund te zijn.
2.De verkoper vermeldt en informeert, met toepassing van artikel 137 Vlaams Decreet Organisatie
van de Ruimtelijke Ordening (DORO), zoals eveneens blijkt uit de hierbij gevoegde kopie van het
stedenbouwkundig uittreksel:
a) OFWEL dat voor het goed geen stedenbouwkundige vergunning is afgegeven;
OFWEL dat voor het goed volgende stedenbouwkundige vergunning is afgegeven:
$
b) dat de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het goed volgens het plannenregister is:
$
c) OFWEL dat, volgens het hypothecair getuigschrift, voor het goed geen dagvaarding werd
uitgebracht overeenkomstig de artikelen 146 of 149 tot en met 151 DORO;
OFWEL dat, volgens het hypothecair getuigschrift, voor het goed een dagvaarding "$(inhoud
weergeven van de dagvaarding)” werd uitgebracht overeenkomstig de artikelen 146 of 149 tot en met
151 DORO $ waarop nog geen beslissing is gewezen OFWEL$en (indien er reeds een beslissing is)
dat
blijkens
een
beslissing
"$
(inhoud
weergeven
van
de
beslissing)"
;
d) OFWEL dat het goed niet is gelegen in een zone die in een definitief vastgesteld uitvoeringsplan
zou
zijn
aangeduid
als
een
zone
met
voorkooprecht.
OFWEL dat het goed in het definitief vastgesteld ruimtelijk uitvoeringsplan $ (eventuele benaming en
datum) is gelegen in een zone met voorkooprecht.
Schrappen wat niet past :
(enkel indien het goed behoort tot een verkaveling) :
5° dat voor dit goed een verkavelingsvergunning werd afgeleverd door het College van Burgemeester
en Schepenen van de gemeente ……………… op…………………
De verdelingsakte betreffende de gronden, waarvan dit goed deel uitmaakt en waarin de lasten en
voorwaarden die opgelegd zijn bij de verkavelingsvergunning, opgenomen zijn, werd verleden voor
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
16
notaris …………………..…….. op ……………………………………………. De koper verklaart een
kopie van deze akte in zijn bezit te hebben.
Door het enkel feit van de aankoop is de koper in de plaats gesteld in alle rechten en verplichtingen die
uit deze akte voortspruiten. De koper verklaart zich ertoe te verplichten alle beschikkingen van deze
akte na te leven en de naleving ervan eveneens op te leggen aan zijn erfgenamen en rechthebbenden.
Alle akten, inhoudende overdracht of aanwijzing van eigendom, genot of andere rechten, de
huurcontracten inbegrepen, zullen uitdrukkelijk moeten bedingen dat de nieuwe belanghebbenden
kennis hebben van de bedoelde akte en dat deze belanghebbenden in de plaats gesteld zijn in alle
rechten en verplichtingen die eruit volgen.
Door de overhandiging van de kopie van de verdelingsakte erkent de koper geïnformeerd te zijn over
de lasten en voorwaarden die opgelegd zijn bij de verkavelingsvergunning met betrekking tot dit goed.
3.Het artikel 99 van het DORO luidt als volgt :
Ҥ 1. Niemand mag zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning:
1° bouwen, op een grond één of meer vaste inrichtingen plaatsen, een bestaande vaste inrichting of
bestaand bouwwerk afbreken, herbouwen of uitbreiden, met uitzondering van instandhoudings- of
onderhoudswerken die geen betrekking hebben op de stabiliteit;
2° ontbossen in de zin van het bosdecreet van dertien juni negentienhonderd negentig van alle met
bomen begroeide oppervlakten bedoeld in artikel 3, § 1 en § 2 van dat decreet;
3° hoogstammige bomen vellen, alleenstaand, in groeps- of lijnverband, voorzover ze geen deel
uitmaken van met bomen begroeide oppervlakten in de zin van artikel 3, § 1 en § 2, van het bosdecreet
van dertien juni negentienhonderd negentig;
4° het reliëf van de bodem aanmerkelijk wijzigen;
5° een grond gewoonlijk gebruiken, aanleggen of inrichten voor:
a)het opslaan van gebruikte of afgedankte voertuigen, van allerhande materialen, materieel of afval;
b)het parkeren van voertuigen, wagens of aanhangwagens;
c)het plaatsen van één of meer verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt,
zoals woonwagens, kampeerwagens, afgedankte voertuigen, tenten;
d)het plaatsen van één of meer verplaatsbare inrichtingen of rollend materieel die hoofdzakelijk voor
publicitaire doeleinden worden gebruikt;
6° het geheel of gedeeltelijk wijzigen van de hoofdfunctie van een onroerend goed met het oog op een
nieuwe functie, voorzover deze functiewijziging voorkomt op een door de Vlaamse regering op te
stellen lijst van de vergunningsplichtige functiewijzigingen;
7° in een gebouw het aantal woongelegenheden wijzigen die bestemd zijn voor de huisvesting van een
gezin of een alleenstaande, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een
flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubileerde kamer;
8° publiciteitsinrichtingen of uithangborden plaatsen of wijzigen;
9° recreatieve terreinen aanleggen of wijzigen, waaronder een golfterrein, een voetbalterrein, een
tennisveld, een zwembad.
Onder bouwen en plaatsen van vaste inrichtingen, zoals bedoeld in het eerste lid, 1°, wordt verstaan
het oprichten van een gebouw of een constructie of het plaatsen van een inrichting, zelfs uit nietduurzame materialen, in de grond ingebouwd, aan de grond bevestigd of op de grond steunend
omwille van de stabiliteit, en bestemd om ter plaatse te blijven staan, ook al kan het ook uit elkaar
worden genomen, verplaatst of is het volledig ondergronds. Dit behelst ook het functioneel
samenbrengen van materialen waardoor een vaste inrichting of constructie ontstaat, en het
aanbrengen van verhardingen.
Onder instandhoudings- of onderhoudswerken die geen betrekking hebben op de stabiliteit, worden
werken verstaan die het gebruik van het gebouw voor de toekomst ongewijzigd veilig stellen door het
bijwerken, herstellen of vervangen van geërodeerde of versleten materialen of onderdelen. Hieronder
kunnen geen werken begrepen worden die betrekking hebben op de constructieve elementen van het
gebouw, zoals:
1° vervangen van dakgebintes of dragende balken van het dak, met uitzondering van plaatselijke
herstellingen;
2° geheel of gedeeltelijk herbouwen of vervangen van buitenmuren, zelfs met recuperatie van de
bestaande stenen.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
17
Als hoogstammige boom zoals bedoeld in het eerste lid, 3°; wordt beschouwd elke boom die op een
hoogte van 1 meter boven het maaiveld een stamomtrek van 1 meter heeft.
Als aanmerkelijke reliëfwijziging zoals bedoeld in het eerste lid, 4°, wordt onder meer beschouwd elke
aanvulling, ophoging, uitgraving of uitdieping die de aard of functie van het terrein wijzigt.
Onverminderd het eerste lid, 5°, c, is geen stedenbouwkundige vergunning vereist voor het kamperen
met verplaatsbare inrichtingen op een kampeerterrein in de zin van het decreet van drie maart
negentienhonderd drie en negentig houdende het statuut van de terreinen voor openluchtrecreatieve
verblijven.
§ 2. De Vlaamse regering kan de lijst vaststellen van de werken, handelingen en wijzigingen
waarvoor, wegens hun aard en/of omvang, in afwijking van § 1, geen stedenbouwkundige vergunning
vereist is.
§ 3. Een provinciale en een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening kunnen de
vergunningsplichtige werken, handelingen en wijzigingen, genoemd in § 1, aanvullen. Ze kunnen ook
voor de met toepassing van § 2 van vergunning vrijgestelde werken en handelingen de
stedenbouwkundige vergunningsplicht invoeren.”
4.De verkoper verklaart verder dat het eigendom, voor zover hem bekend, geen risicogrond is, zoals
bedoeld in artikel 37 en volgende van het Vlaams Bodemsaneringsdecreet.
De verkoper verklaart dat het eigendom niet werd opgenomen op de inventaris van de leegstaande
en/of verwaarloosde gebouwen, woningen en/of bedrijfsruimten, en dat hem evenmin enig
voornemen daartoe bekend is vanwege de overheid.
Schrappen als dit niet past :
$De verkoper verklaart dat, voor zover hem bekend, betreffende dit eigendom geen voorkooprecht
geldt in hoofde van enige derde (overheid of particulier).
C.PRIJS
Deze verkoop vindt plaats tegen de prijs van $
Deze prijs, waarop hierna vermelde door de koper gestelde waarborg wordt aangerekend, moet betaald
worden bij de ondertekening van de notariële akte.
De koper betaalt op heden een som van $
als waarborg voor de uitvoering van zijn verbintenissen. Deze som zal geblokkeerd worden in het
kantoor van notaris $
op naam van de koper, en zal, met de intresten, vrijgemaakt worden in handen van de verkoper bij het
verlijden van de authentieke verkoopakte. De hoofdsom van deze som geldt dan als voorschot.
Indien de opschortende voorwaarden, die hierna worden opgenomen, zich niet tijdig realiseren, dan
wordt dit bedrag teruggegeven aan de koper.
De intresten die werden verworven op dit bedrag komen steeds toe aan de partij aan wie dit bedrag
uiteindelijk wordt uitbetaald.
$Bovendien verbindt de koper zich ertoe binnen de 10 dagen na het bericht van de notaris dat de
huurder géén gebruik maakt van zijn voorkooprecht een voorschot te betalen van tien procent van de
koopprijs onder aftrok van het betaalde voorschot, welk bedrag ten kantore van de notaris zal
geblokkeerd blijven op een rubriekrekening en aan de verkoper zal uitbetaald worden bij het
ondertekenen van de verkoopakte.
D. OPSCHORTENDE VOORWAARDEN
De verbintenissen die door de koper en verkoper zijn aangegaan bij onderhavige overeenkomst,
worden, wat elk van beide partijen betreft, afhankelijk gemaakt van de tijdige realisatie van de hierna
vermelde opschortende voorwaarden.
Behoudens hierna vermeld specifiek andersluidend beding, zijn partijen elkaar, bij niet-tijdige
realisatie van deze opschortende voorwaarden, niets verschuldigd.
Enkel de partij in wiens voordeel de opschortende voorwaarde werd voorzien, kan zich hierop
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
18
beroepen, of kan, voor zover dit de rechtsgeldigheid van de verkoop niet in het gedrang brengt, eraan
verzaken.
1. Opschortende voorwaarden in voordeel van de koper:
Bodemsaneringsdecreet
Het bekomen, vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn waarbinnen de authentieke
verkoopakte verleden dient te worden, van de vereiste bodemattesten betreffende het hiervoor
beschreven eigendom waaruit blijkt dat voor dit eigendom geen gegevens beschikbaar zijn bij de
OVAM, of waaruit geen bodemverontreiniging
blijkt die aanleiding geeft tot een
saneringsverplichting, evenals het bekomen, via navraag bij de bevoegde stedelijke of gemeentelijke
instanties of op eender welke andere wijze, van de (redelijke) zekerheid dat het hiervoor beschreven
eigendom geen risicogrond is als bedoeld in het Vlaams Bodemsaneringsdecreet.
Hypothecair krediet/Financiering
De verkoop is afgesloten onder de opschortende voorwaarde van het bekomen door de koper van een
attest van een financiële instelling waaruit blijkt dat de koper tegen de gangbare marktvoorwaarden
een financiering kan bekomen, en dit binnen een termijn van …………… weken vanaf heden.
Indien de koper binnen voormelde termijn geen attest overmaakt, hetzij aan de verkoper, hetzij aan de
notaris, wordt deze opschortende voorwaarde als niet vervuld beschouwd en is de overeenkomst
bijgevolg onbestaande. De koper kan steeds schriftelijk voor het verstrijken van de gezegde termijn
verzaken aan deze voorwaarde.
2. Opschortende voorwaarden die geacht worden te zijn overeengekomen in voordeel van beide
partijen:
Verkoop voor vrij en onbelast
Het verkrijgen, indien van toepassing, vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn
waarbinnen de authentieke verkoopakte verleden dient te worden, vanwege de betrokken schuldeisers
van de verkoper van de toezegging dat het eigendom kan worden verkocht voor vrij en onbelast van
om het even welke bezwarende in- of overschrijving of kantmelding, en van de zekerheid dat aan de
door die schuldeisers gestelde voorwaarden kan worden voldaan. De kosten die hiermee verband
houden vallen ten laste van de verkoper.
Schrappen als dit niet past :
Voorkooprechten
De koper bevestigt kennis te hebben van het feit dat het hogerbeschreven goed valt onder toepassing
van de voorkooprechten geregeld in de Vlaamse wooncode/in het Vlaams DORO. Deze overeenkomst
is gesloten onder de opschortende voorwaarde van de niet-uitoefening van het voorkooprecht door de
instanties bedoeld in deze wetgeving. Bijgevolg geven de verkoper en koper aan de notaris van de
verkoper de opdracht om het voorkooprecht te betekenen aan de bevoegde instanties.
E. SANCTIONERING VAN DE OVEREENKOMST
1. Indien een van beide partijen zijn verbintenissen niet nakomt, heeft de andere partij steeds het
recht om, 20 dagen na de neerlegging ter post van de ingebrekestelling van die partij bij aangetekend
schrijven, verstuurd naar diens hoger vermeld adres en binnen zelfde termijn niet gevolgd door de
uitvoering door die partij van diens verbintenissen:
-ofwel de gedwongen naleving van deze verbintenissen in rechte te vervolgen, onverminderd
vergoeding van de gelden schade,
-ofwel de overeenkomst als van rechtswege ontbonden te beschouwen, waarbij partijen zijn
overeengekomen dat de in gebreke blijvende partij in dat geval aan de andere partij een
schadevergoeding verschuldigd is die forfaitair wordt vastgesteld op 10% (tien procent) van de hierna
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
19
vermelde prijs tegen dewelke het hiervoor beschreven eigendom zou worden aangekocht. Indien de
verkoper aldus op deze schadevergoeding aanspraak maakt, zijn partijen op onherroepelijke wijze
overeengekomen dat de door de koper gestelde waarborg bij voorrang bestemd wordt ter voldoening
van deze schadevergoeding en dan ook aan de verkoper toekomt, in voorkomend geval beperkt tot het
bedrag van die schadevergoeding. Indien de koper zich op dit uitdrukkelijk ontbindend beding
beroept, wordt de gestelde waarborg hem op eerste verzoek teruggestort.
2. Indien de koper zijn verbintenissen niet tijdig nakomt, heeft de verkoper van rechtswege en
zonder verplichting tot ingebrekestelling, recht op nalatigheidsintresten die berekend worden van dag
tot dag, op het bedrag van de verkoopprijs, aan een jaarlijkse intrestvoet van 8% (acht procent). Komt
de verkoper zijn verbintenissen niet tijdig na en lijdt de koper hierdoor schade, dan is ook de verkoper
ertoe gehouden de koper hiervoor schadeloos te stellen.
$.BIJZONDERE VOORWAARDEN`
In drie ondertekende exemplaren opgemaakt op $
Te $
Elke partij erkent een getekend exemplaar ontvangen te hebben, het derde exemplaar is bestemd voor
de notaris die deze overeenkomst heeft opgesteld.
De verkoper,
De koper,
Aankoop = handeling van gezamenlijk bestuur
Stel: NV: - Raad van Bestuur
of
- een door de statuten8 aangeduid vertegenwoordiger
! Let op: het is niet noodzakelijk om het doel na te gaan; (procura9 leer)!
Wanneer de verkoopovereenkomst geregeld wordt bij notariële onderhandse akte heeft de
notaris de verplichting om na te gaan of alle belastingen betaald zijn. De administratie heeft
hier 12 dagen de tijd om een antwoord te zenden.
*Principe is meestal deelbaarheid. Echter, hier in casu is sprake van hoofdelijkheid en
ondeelbaarheid; de SE kan zich naar keuze wenden naar de meest vermogende.
*Commandverklaring: de eigenlijke koper is iemand anders. Hij die optreedt doet dit wel in
eigen naam maar voor rekening van een derde die meestal anoniem blijft.
*art 159 Wb. Reg. (procedure kennen)
Afdeling XX : Akten vrijgesteld van het evenredig recht en onderhevig aan het algemeen
vast recht
8
Te bewijzen door een afschrift van de publicatie in het B.S.
Op grond van deze leer worden de handelingen gesteld door het orgaan dat extern de
vertegenwoordigingsmacht heeft, rechtstreeks toegerekend aan de VZW of stichting zonder dat deze de nietnaleving van de beperkingen aan of verdeling van de bestuursbevoegdheden of van beperkingen aan de
algemene vertegenwoordigingsmacht kan opwerpen om zich te onttrekken aan die toerekening (artikel 13, derde
en vierde lid, resp. 34, §§3-4 V&S-wet).
9
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
20
Artikel 159
Worden van het evenredig recht vrijgesteld en aan het algemeen vast recht
onderworpen :
1° de aanwijzing van lastgever, op voorwaarde :
a) dat het vermogen om een lastgever aan te wijzen in de akte van toewijzing of koop
voorbehouden is;
b) dat de aanwijzing bij authentieke akte geschied is;
c) dat zij bij exploot van gerechtsdeurwaarder aan de ontvanger der registratie betekend wordt
of dat de akte ter formaliteit aangeboden wordt uiterlijk op de vijfde werkdag na de dag van
de toewijzing of van het contract.
Bij niet-voldoening aan deze voorwaarden wordt de aanwijzing van lastgever voor de
toepassing van dit wetboek als wederverkoop beschouwd.
Met afwijking van het vorenstaande :
a) moet de aanwijzing van lastgever, bij toewijzingen die wettelijk gedaan zijn onder de
schorsende voorwaarde van ontstentenis van opbod, om van het evenredig recht vrijgesteld te
zijn, gedaan worden vóór de notaris die de toewijzing gedaan heeft of hem betekend worden
uiterlijk op de vijfde werkdag na die waarop de wettelijke termijn voor opbod verstrijkt;
b) moet de aanwijzing van lastgever, in geval van toewijzing ten gevolge van hoger bod op
vrijwillige vervreemding van onroerende goederen, om van het evenredig recht vrijgesteld te
zijn, gedaan worden vóór de notaris die de toewijzing heeft gedaan of hem betekend worden
uiterlijk op de vijfde werkdag na de dag van de toewijzing.
In die gevallen wordt de aanwijzing ingeschreven of vermeld onderaan het proces-verbaal van
toewijzing zonder dat zij aan de ontvanger der registratie behoeft te worden betekend;
2° de toewijzingen naar aanleiding van rouwkoop, van roerende of onroerende goederen,
wanneer zij geen aanleiding geven tot de heffing van een hoger evenredig recht dan datgene
geheven op de vorige toewijzing. In het tegenovergesteld geval wordt laatstbedoeld recht
afgerekend van het bedrag van de belasting waartoe de daarop volgende toewijzing aanleiding
geeft.
Hetzelfde regime is van toepassing op de toewijzingen naar aanleiding van prijsverhoging in
de gevallen waarin het voorbehoud van prijsverhoging geen schorsende voorwaarde uitmaakt;
3° de overeenkomsten die strekken tot de overdracht van het vruchtgebruik op de blote
eigenaar, wanneer het evenredig registratierecht of het successierecht door de blote eigenaar
of door een vorige blote eigenaar, zijn rechtsvoorganger, op de waarde van de volle eigendom
werd voldaan;
4° (opgeheven)
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
21
5° en 6° (opgeheven)
7° de overdragende of aanwijzende overeenkomsten, andere dan de inbrengen onderworpen
aan het in artikel 115bis bepaalde recht, die buitenslands gelegen onroerende goederen tot
voorwerp hebben, zomede de huurcontracten van dergelijke goederen;
8° de overdragende of aanwijzende vervreemdingen onder bezwarende titel, andere dan die
welke aan het in artikel 115bis bepaalde recht onderworpen zijn, van op te richten, in
oprichting zijnde of nieuw opgerichte gebouwen, op voorwaarde dat de belasting over de
toegevoegde waarde opeisbaar is voor de levering van de vervreemde gebouwen; de
vestigingen, overdrachten of wederoverdrachten van de zakelijke rechten bedoeld in artikel 9,
tweede lid, 2°, van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde met betrekking
tot op te richten, in oprichting zijnde of nieuw opgerichte gebouwen, op voorwaarde dat de
belasting over de toegevoegde waarde opeisbaar is op de vestiging of de overdracht van deze
rechten.
De vrijstelling geldt niet voor de grond begrepen in de overeenkomst.
Wanneer de gebouwen samen met de grond waarop zij staan voor een enige prijs worden
vervreemd, wordt het evenredig recht wegens de vervreemding van de grond berekend over
de verkoopwaarde van de grond, geraamd op het tijdstip van de vervreemding, doch met
inachtneming van de staat van de grond vóór de aanvang van het werk. Wanneer de vestiging
of de overdracht van de in het eerste lid bedoelde zakelijke rechten tevens betrekking heeft op
de grond waarop de gebouwen staan en voor een enige prijs gebeurt, wordt het evenredig
recht wegens de vestiging of de overdracht van die rechten op de grond, berekend over de
waarde van die rechten, geraamd op het tijdstip van de vestiging of de overdracht, doch met
inachtneming van de staat van de grond vóór de aanvang van het werk. In die gevallen
worden de gegevens nodig voor de berekening van de rechten opgegeven in een verklaring als
omschreven in artikel 168.
Indien de overeenkomst betrekking heeft op het vruchtgebruik of de blote eigendom van de
grond, wordt de belastbare grondslag bepaald op de wijze vermeld in de artikelen 47 tot 50.
De bepalingen van dit 8° zijn alleen toepasselijk, indien in de akte of in een vóór de registratie
bij de akte te voegen geschrift worden vermeld :
a) de datum van de eerste ingebruikneming of inbezitneming van het gebouw waarop de
overeenkomst betrekking heeft;
b) het kantoor waar de belastingplichtige de aangifte moet indienen voor de heffing van de
belasting over de toegevoegde waarde;
c) wanneer de overeenkomst het werk is van een andere dan in artikel 12, § 2, van het
Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde bedoelde belastingplichtige, de datum
waarop hij kennis heeft gegeven van zijn bedoeling de verrichting te doen met betaling van de
belasting over de toegevoegde waarde.
In geval van onjuistheid van die vermeldingen verbeurt de cedent een boete gelijk aan het
ontdoken recht.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
22
9° de contracten tussen de Algemene Spaar- en Lijfrentekas en de leden van de
landbouwkantoren verleden, met betrekking tot de waarborg door deze laatsten verstrekt;
10° de contracten van onroerende financieringshuur bedoeld in artikel 44, § 3, 2°, b, van het
Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde;
11° de inbreng van goederen in een samenwerkingsverband beheerst, door de wet van 17 juli
1989 betreffende de economische samenwerkingsverbanden of in Europese economische
samenwerkingsverbanden;
12° de teruggave van de onroerende goederen aan de leden van een economisch
samenwerkingsverband of van Europese economische samenwerkingsverbanden die deze
goederen hebben ingebracht, wanneer de teruggave gebeurt tengevolge van de uittreding van
deze leden of de ontbinding van het samenwerkingsverband.
Indien onroerende goederen verkregen worden in andere omstandigheden dan deze voorzien
in het vorige lid, is voor deze verkrijging, hoe zij ook gebeurt, het voor verkopingen bepaalde
recht verschuldigd.
13° ... .
14° de inbrengen van onroerende goederen, andere dan die welke gedeeltelijk of geheel tot
bewoning aangewend worden of bestemd zijn en door een natuurlijke persoon ingebracht
worden, in burgerlijke vennootschappen of handelsvennootschappen met zetel van werkelijke
leiding en statutaire zetel buiten België, of met statutaire zetel in België doch met zetel van
werkelijke leiding op het grondgebied van één van de Lid-Staten van de Europese
Gemeenschap. Deze vrijstelling geldt voor zover de inbreng met maatschappelijke rechten
wordt vergolden. Indien de inbreng zowel in België gelegen onroerende goederen als andere
goederen omvat wordt, niettegenstaande elk strijdig beding, de vergelding die anders dan door
toekenning van maatschappelijke rechten geschiedt, geacht evenredig verdeeld te zijn tussen
de waarde die aan de onroerende goederen is toegekend en die welke aan de andere goederen
is toegekend. In de mate dat de inbreng betrekking heeft op in België gelegen onroerende
goederen wordt hij onderworpen aan het recht voorgeschreven voor verkopingen.
In geval van onjuiste verklaring betreffende de aanwending of de bestemming van het
onroerend goed, worden de bijvoegelijke rechten opeisbaar en verbeurt iedere partij een boete
gelijk aan de rechten.
Algemene Voorwaarden Verkoopovereenkomst ic:
A. Wanneer de hypotheek gelicht wordt zal de notaris de bank aanschrijven om te vragen
hoeveel nog betaald moet worden; dit bedrag zal in de verkoopprijs begrepen worden.
Prijs:
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
23
Stel: u verkoopt voor 100.000€; voorschot10 10% & er is een hypothecaire lening; er moet nog
98.000 € betaald worden. Dit is bijgevolg meer dan de verkoopprijs (108.000€): duidelijk een
probleem. U neemt dus een risico met dat huis te kopen.
Opgelet: Er is een verzekering (gratis) die dekt tot 125.000 € ingeval de koper ondertussen
overlijdt en de erfgenamen de koop (noodgedwongen al dan niet) moeten verderzetten. Dit zal
echter alleen gebeuren wanneer een voorschot is gebeurd van minstens 5%.
Opmerkingen
1. Er is nog een hypothecaire inschrijving tot 30 jaar ook al
vertegenwoordigt zij geen bedrag.
2. Stel: u koopt een appartement aan terwijl u na 15 jaar van de 20,
waarop de lening loopt, al 3/4de van uw lening afbetaald hebt; U
kan de lopende hypothecaire lening gebruiken als waarborg voor
het pas aangeschafte appartement.
3. Beslag wordt ook overgeschreven!
* Pro Rata Temporis (zie Prijs in Verkoopovereenkomst):
-> Een bepaalde prijs/bepaalde voordelen bij de verkoopprijs voegen voor de
berekening van de grondslag van de belastingen wanneer men bv. De bewonder nog 6
maand of 1 jaar in het goed laat wonen, ook al gebeurt dit kostenloos. Wanneer dit bv.
enkel 2 maanden zou bedragen is dit niet nodig.
een
-> Fiscaal: Hij die eigenaar is op 1 januari 200* zal de onroerende voorheffing11 op
goed moeten betalen.
*Antwerpen/Limburg: men gaat ook de infrastructuurwerken zoals daar zijn bv. Heraanleg
van voetpaden etc., verhalen12 grotendeels op de eigenaars van de aanpalende eigendommen.
*Voorkooprecht: men moet het stuk aanbieden aan de begunstigden van het voorkooprecht.
Vanaf het aanbod heeft men 2 maand de tijd om te beslissen of men al dan niet aan de zelfde
voorwaarden het goed koopt en bijgevolg zijn recht laat gelden.
HOOFDSTUK : Recht van voorkoop
Artikel 63
[Het Vlaamse Gewest, de provincies, de gemeenten, de intercommunales, de instellingen die
ressorteren onder het Vlaamse Gewest, de provincies en de gemeenten, alsook de
vennootschappen die een erkenning hebben van die instellingen of besturen] kunnen, ter
verwezenlijking van een ruimtelijk uitvoeringsplan, een recht van voorkoop uitoefenen bij de
10
Het voorschot wordt geblokkeerd op een rubriekrekening (interest voor de verkoper); wanneer de koop niet
zou doorgaan, en dit is niet te wijten aan de koper, dan krijgt hij de interest samen met zijn som terug.
11
Belastbaar jaar valt samen met aanslagjaar.
12
Verhaalbelastingen.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
24
verkoop van een onroerend goed dat gelegen is in die zones die in het definitief vastgestelde
ruimtelijk uitvoeringsplan als zones waar het voorkooprecht geldt, worden aangeduid.
(decreet van 21 november 2003, artikel 23)
[Het Vlaamse Gewest, de provincies, de gemeenten, de intercommunales, de instellingen
die ressorteren onder het Vlaamse Gewest, alsook de vennootschappen die een
erkenning hebben van die instellingen of besturen kunnen, ter verwezenlijking van een
ruimtelijk uitvoeringsplan de Vlaamse Grondenbank verzoeken om in hun naam en
voor hun rekening en binnen de door hen gestelde voorwaarden, het recht van voorkoop
uit te oefenen bij verkoop van onroerende goederen die gelegen zijn in die zones die in
het definitief vastgestelde ruimtelijk uitvoeringsplan als zones waar het recht van
voorkoop geldt, worden aangeduid.]
(decreet van 16 juni 2006, artikel 28 – inwerkingtreding 1/8/2007)
[Elk definitief vastgesteld ruimtelijk uitvoeringsplan bepaalt voor elk van die zones welk
bestuur, intercommunale, instelling of erkende vennootschap begunstigd is met het
voorkooprecht. Indien meerdere instanties begunstigd worden, bepaalt het ruimtelijk
uitvoeringsplan een rangorde.]
(decreet van 21 november 2003, artikel 23)
De eigenaars van de goederen, gelegen binnen de omtrek van de zones waar het
voorkooprecht geldt, worden [ten laatste op de dag van de inwerkingtreding] van het
uitvoeringsplan, bij aangetekend schrijven in hun woonplaats op de hoogte gesteld van dit
feit. [Dit gebeurt op basis van de kadastrale gegevens. De brief vermeldt de adressen van de
instantie of instanties die moeten aangeschreven worden voor een eventueel aanbod van het
voorkooprecht.]
(decreet van 21 november 2003, artikel 23)
Dat recht van voorkoop doet geen afbreuk aan een op 30 juli 1993 bestaand recht van
voorkoop.
Het recht van voorkoop is niet van toepassing op goederen die het voorwerp zijn van een
handelshuurovereenkomst die afgesloten werd voor de inwerkingtreding van dit decreet.
[Het voorkooprecht geldt slechts voor openbare verkopen waarvan de eerste of enige zitdag
gehouden wordt twee maand of meer na de inwerkingtreding van het ruimtelijk
uitvoeringsplan en verkopen uit de hand waarvan de akte wordt verleden vier maand of meer
na de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan.]
(decreet van 21 november 2003, artikel 23)
Het recht van voorkoop vervalt wanneer het niet wordt uitgeoefend binnen een termijn van
vijf jaar, te rekenen vanaf de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
25
[Titel IV, hoofdstukken I en VI, van het decreet van 16 juni 2006 betreffende de
oprichting van de Vlaamse Grondenbank en houdende wijziging van diverse bepalingen
is van toepassing op dit recht van voorkoop.]
(decreet van 16 juni 2006, artikel 28 – inwerkingtreding 1/8/2007)
Artikel 64
Het recht van voorkoop geldt niet in geval van:
1° verkoop van het goed aan de echtgenoot, de samenwonende partner of de kinderen van de
eigenaar;
2° verkoop van het goed aan de echtgenoot, de samenwonende partner of de kinderen van de
mede-eigenaar;
3° verkoop van het goed aan de ascendenten en de verwanten in de zijlijn tot in de tweede
graad van de eigenaar;
4° verkoop van het goed aan een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de
vennoten die ten minste drie vierde van het kapitaal bezitten, in eenzelfde betrekking van
bloedverwantschap, aanverwantschap of samenwoning staan tot de verkoper als vermeld
onder 1°, 2° of 3°;
[5° verkoop van loten in een verkaveling vergund na de inwerkingtreding van het ruimtelijk
uitvoeringsplan, voorzover de verkavelingsvergunning werd aangevraagd door het Vlaamse
Gewest, een provincie, een gemeente, een intercommunale, een instelling die ressorteert onder
het Vlaamse Gewest, de provincie of de gemeente, of een vennootschap die een erkenning
heeft van dergelijke instelling of bestuur.]
(decreet van 21 november 2003, artikel 24)
Artikel 65
Het goed kan slechts verkocht worden nadat de instrumenterende ambtenaar aan de
begunstigden van het recht van voorkoop de gelegenheid heeft gegeven om hun
voorkooprecht uit te oefenen en de verkoper hiervan op de hoogte heeft gesteld.
Artikel 66
§ 1. Bij een openbare verkoop brengt de instrumenterende ambtenaar ten minste één maand
vooraf [de Vlaamse Grondenbank] bij aangetekende brief op de hoogte van plaats, dag en
uur van de verkoop.
(decreet van 16 juni 2006, artikel 29 – inwerkingtreding 1/8/2007)
§ 2. Als de verkoop wordt gehouden zonder voorbehoud van eventuele uitoefening van het
recht van hoger bod, vraagt de instrumenterende ambtenaar bij het einde van de opbieding en
vóór de toewijzing, in het openbaar [aan de begunstigden van het recht van voorkoop of
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
26
aan de Vlaamse Grondenbank indien zij verzocht wordt de beslissing tot uitoefening van
het recht van voorkoop uit te voeren], of zij dat recht wensen uit te oefenen.
(decreet van 16 juni 2006, artikel 29 – inwerkingtreding 1/8/2007)
Willen twee of meer begunstigden hun recht uitoefenen, dan wordt het goed toegewezen aan
die welke de hoogste rangorde heeft.
§ 3. Als de verkoop wordt gehouden onder voorbehoud van eventuele uitoefening van het
recht van hoger bod, is de instrumenterende ambtenaar er niet toe gehouden [aan de
begunstigden van het recht van voorkoop of aan de Vlaamse Grondenbank indien zij
verzocht wordt de beslissing tot uitoefening van het recht van voorkoop uit te voeren] te
vragen of zij hun recht van voorkoop uitoefenen.
(decreet van 16 juni 2006, artikel 29 – inwerkingtreding 1/8/2007)
Als er geen hoger bod wordt gedaan of als de instrumenterende ambtenaar het hoger bod niet
aanneemt, [betekent de instrumenterende ambtenaar het laatste bod aan de Vlaamse
Grondenbank en vraagt hij of de begunstigde van het recht van voorkoop of de Vlaamse
Grondenbank indien zij verzocht wordt de beslissing om het recht van voorkoop uit te
oefenen uit te voeren, het recht van voorkoop wenst uit te oefenen.] Als deze binnen een
termijn van vijftien dagen hun instemming niet aan de instrumenterende ambtenaar hebben
betekend bij aangetekend schrijven of die instemming niet hebben gegeven in een akte van de
instrumenterende ambtenaar, is de toewijzing definitief. Hebben twee of meer begunstigden
de aanvaarding laten betekenen dan geldt de rangorde die werd vastgesteld overeenkomstig
artikel 63, tweede lid.
(decreet van 16 juni 2006, artikel 29 – inwerkingtreding 1/8/2007)
Als er wel een hoger bod is, wordt dit door de instrumenterende ambtenaar aan [de Vlaamse
Grondenbank] en aan de koper meegedeeld. In dat geval gelden opnieuw de bepalingen van
§§ 1 en 2. [De Vlaamse Grondenbank zal deze kennisgeving op haar beurt mededelen
aan de begunstigden van het recht van voorkoop.]
(decreet van 16 juni 2006, artikel 29 – inwerkingtreding 1/8/2007)
Artikel 67
§ 1. Bij een verkoop uit de hand brengt de instrumenterende ambtenaar [de Vlaamse
Grondenbank] bij aangetekende brief op de hoogte van de inhoud van de akte, waarbij alleen
de identiteit van de koper opengelaten wordt. De akte wordt opgesteld onder opschortende
voorwaarde van niet-uitoefening van het recht van voorkoop. Deze kennisgeving geldt als
aanbod van verkoop.
(decreet van 16 juni 2006, artikel 30 – inwerkingtreding 1/8/2007)
§ 2. De overheden, bedoeld in artikel 63, tweede lid, [of de Vlaamse Grondenbank indien
zij verzocht wordt de beslissing om het voorkooprecht uit te oefenen uit te voeren]
brengen de instrumenterende ambtenaar bij aangetekende brief op de hoogte binnen [twee
maanden] na de kennisgeving, bedoeld in § 1, indien ze het aanbod aanvaarden. De verkoop
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
27
komt bij de aanvaarding tot stand onder opschortende voorwaarde van de niet-uitoefening van
het recht van voorkoop door een begunstigde van een hogere rang. De eigenaar en de
instrumenterende ambtenaar worden per aangetekende brief op de hoogte gebracht van de
aanvaarding door één van de begunstigden.
(decreet van 26 april 2000, artikel 11)
(decreet van 16 juni 2006, artikel 30 – inwerkingtreding 1/8/2007)
§ 3. Wordt het voorkooprecht niet uitgeoefend binnen de termijn vermeld in § 2, dan mag de
eigenaar het goed niet uit de hand verkopen tegen een lagere prijs of tegen gunstiger
voorwaarden zonder nieuwe kennisgeving aan [de Vlaamse Grondenbank].
(decreet van 16 juni 2006, artikel 30 – inwerkingtreding 1/8/2007)
§ 4. De instrumenterende ambtenaar voor wie een akte van verkoop uit de hand wordt
verleden met betrekking tot een goed waarop een recht van voorkoop rust, moet binnen één
maand na de registratie ervan, aan [de Vlaamse Grondenbank] de prijs en de voorwaarden
van de verkoop bekendmaken.
(decreet van 16 juni 2006, artikel 30 – inwerkingtreding 1/8/2007)
Artikel 68
[In geval van verkoop met miskenning van het recht van voorkoop heeft elke
begunstigde van het recht van voorkoop of de Vlaamse Grondenbank indien zij verzocht
wordt de beslissing om het recht van voorkoop uit te oefenen uit te voeren, het recht,
ofwel de indeplaatsstelling te vorderen van de koper, ofwel van de verkoper een
schadevergoeding te eisen ten bedrage van 20 percent van de verkoopprijs. Bij
samenloop van begunstigden wordt de rangorde gevolgd die werd vastgesteld
overeenkomstig artikel 63, derde lid.]
(decreet van 16 juni 2006, artikel 31 – inwerkingtreding 1/8/2007)
De vordering moet gelijktijdig tegen de verkoper en de eerste koper worden ingesteld. De
vordering is pas ontvankelijk na inschrijving op de kant van de overschrijving van de betwiste
akte en zo nodig op de kant van de overschrijving van de laatst overgeschreven titel.
De indeplaatsgestelde betaalt aan de koper de prijs terug die deze heeft betaald, en ook de
kosten van de akte. Hij is slechts gebonden aan de verplichtingen die voor de koper
voortvloeien uit de authentieke akte van verkoop en aan de lasten waarin de koper heeft
toegestemd, voorzover die lasten zijn ingeschreven of overgeschreven vóór de inschrijving
van zijn eis.
De vordering tot indeplaatsstelling en de vordering tot schadeloosstelling verjaren, bij
openbare verkoop, na drie maanden vanaf de definitieve toewijzing en bij verkoop uit de
hand, na drie maanden vanaf de kennisgeving [aan de Vlaamse Grondenbank. De Vlaamse
Grondenbank zal op haar beurt deze kennisgeving doorgeven aan de begunstigden van
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
28
het recht van voorkoop]. Bij het uitblijven van die kennisgeving verjaart de vordering na
twee jaar vanaf de overschrijving van de akte.
(decreet van 16 juni 2006, artikel 31 – inwerkingtreding 1/8/2007)
Vlaamse wooncode
Dit recht van voorkoop heeft tot doel de begunstigden ervan in staat te stellen bepaalde
woningen en percelen, bestemd voor woningbouw te verwerven om die vervolgens aan te
wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Wettelijke basis
Begunstigden
Bevoorrechte kopers
Toepassingsgebied - Afbakening
Procedure
Aanbieden bij
Contact
1. Wettelijke basis


Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode (art. 85 tot en met 89),
gewijzigd door het decreet van 18 mei 1999, inzonderheid de artikelen 85, 86, 87 en
88.
Besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de
kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen
(Titel III, hoofdstuk I, art. 27 t.e.m. art. 30).
2. Begunstigden
De begunstigden van het recht van voorkoop zijn de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal
Wonen, de Sociale Huisvestingsmaatschappijen binnen hun werkgebied, de gemeenten op
hun grondgebied en de openbare centra voor maatschappelijk welzijn.
Willen twee of meer begunstigden hun recht van voorkoop uitoefenen, dan wordt het goed
toegewezen in de hierna vermelde volgorde:
1. de Sociale Huisvestingsmaatschappijen
2. de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen
3. de gemeenten/ocmw's
Het voorkooprecht geldt niet als een Sociale Huisvestingsmaatschappij verkoopt.
Bij verkoop van een onroerend goed door een begunstigde van het voorkooprecht, andere dan
een Sociale Huisvestingsmaatschappij, heeft de hoger gerangschikte begunstigde een
voorkooprecht.
3. Bevoorrechte kopers
In geval van een perceel, bestemd voor woningbouw, gelegen in een door de Vlaamse
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
29
Regering te bepalen bijzonder gebied (art. 85, §1, tweede lid, 3°) geldt het voorkooprecht niet
als het goed wordt verkocht aan de echtgenoot, de afstammelingen of aangenomen kinderen
van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen, die voor eigen rekening kopen.
Deze uitzondering geldt dus niet in de andere 3 gevallen waarvoor een voorkooprecht is
voorzien in de VWC (zie punt 5/toepassingsgebied).
4. Toepassingsgebied - afbakening
Het voorkooprecht van de begunstigden geldt uitsluitend als het onroerend goed wordt
verkocht.
De term "verkoop" slaat specifiek en exclusief op het benaamd contract "koop" zoals geregeld
in de artikelen 1582 en volgende van het burgerlijk wetboek. Transacties dewelke niet met het
benaamd contract "koop" gelijk te stellen zijn, vallen derhalve niet onder het voorkooprecht
ook al zijn zij eigendomsoverdragend (zoals een schenking, een ruil, een inbreng in een
vennootschap, enz.).
Het voorkooprecht waarvan sprake in het artikel 85 § 1 VWC geldt in de vier hiernavolgende
gevallen:
In het hele Vlaamse gewest:
1. woningen waaraan de VMSW, de SHM, de gemeenten en de OCMW renovatie-,
verbeterings- of aanpassingswerken hebben uitgevoerd in toepassing van artikel 18, §2
en 90 VWC (art. 85, §1, 1e lid);
2. woningen die niet werden gesloopt binnen de opgelegde termijn (art. 85, §1, 2e lid,
2°);
3. op woningen, die opgenomen zijn op één van de lijsten van de inventaris van
leegstaande, ongeschikte en/of onbewoonbare en verwaarloosde gebouwen en/of
woningen, zoals geregeld in het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen
tot begeleiding van de begroting 1996 (art. 28, §1) en de uitvoeringsbesluiten van 2
april 1996 en 15 juli 1997. Deze lijsten kunnen geraadpleegd worden bij de
inventarisbeheerder. De referenties van deze inventarisbeheerder vindt u terug op het
Geoloket "recht van voorkoop".
In bepaalde delen van het Vlaamse Gewest:
4.
Op percelen, bestemd voor woningbouw, gelegen in een door de Vlaamse Regering te
bepalen bijzonder gebied
(zie Geo-loket en lijst met ministeriële besluiten rechts bovenaan op deze pagina).
5. Procedure
a) Kennisgeving
De aanbieding van het recht van voorkoop door de instrumenterende ambtenaar (meestal de
notaris) die belast is met de verkoop van het goed, gebeurt aan de VLM-Vlaamse
Grondenbank. Hij stuurt hiertoe een kopie op van het ontwerp van de authentieke akte.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
30
Volgens de wijze van verkoop (verkoop uit de hand of openbare verkoping) zal de procedure
van aanbieding en van uitoefening van het recht van voorkoop verschillen.
b) Beslissing tot verwerving
Het voorkooprecht en de verkoop uit de hand
In geval van een verkoop uit de hand, doet de instrumenterende ambtenaar kennisgeving aan
de VLM-Vlaamse Grondenbank van de inhoud van de akte, die opgesteld wordt onder
opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het voorkooprecht (Art. 87, $1).
De begunstigden hebben dan 2 maanden de tijd vanaf het moment van de kennisgeving om
hun voorkooprecht uit te oefenen bij aangetekende brief aan de instrumenterende ambtenaar
(Art.87, §2).
Wordt het voorkooprecht niet uitgeoefend binnen die termijn, dan mag de eigenaar het goed
niet uit de hand verkopen tegen een lagere prijs of tegen gunstigere voorwaarden zonder
nieuwe kennisgeving aan de VLM-Vlaamse Grondenbank (Art.87, §3).
Na verloop van 1 jaar na het aanbod mag het goed niet uit de hand worden verkocht, zelfs
niet tegen de oorspronkelijke voorwaarden, zonder een nieuwe kennisgeving aan de VLMVlaamse Grondenbank (Art.87, §3, 2° alinea).
De instrumenterende ambtenaar voor wie een akte van verkoop uit de hand verleden wordt
met betrekking tot een woning, waarop een voorkooprecht rust, moet binnen 1 maand na de
registratie, aan de VLM-Vlaamse Grondenbank kennis geven van de prijs en van de
voorwaarden van verkoop (Art.87, §4).
Het voorkooprecht en de openbare verkoping
Openbare verkoping met 1 zitdag (zonder hoger bod)
De notaris doet kennisgeving van de plaats en datum van de enige zitdag minstens 30 dagen
op voorhand. De begunstigden van het voorkooprecht dienen aanwezig te zijn op de zitdag
indien zij het voorkooprecht wensen uit te oefenen.
Op het einde van de opbieding en voor de toewijzing vraagt de notaris in het openbaar aan de
begunstigden of zij het recht van voorkoop wensen uit te oefenen.
Openbare verkoping onder voorbehoud van hoger bod
De notaris doet kennisgeving van de openbare verkoping met recht van hoger bod, aan
de VLM-Vlaamse Grondenbank minstens 30 dagen voor de eerste zitdag plaats heeft.
De begunstigde hoeft niet aanwezig te zijn op de 1ste zitdag, aangezien er toch nog een hoger
bod afgewacht dient te worden.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
31
Na deze 1ste zitdag kunnen er zich dan 2 mogelijkheden aanbieden :
1.
Er komt geen hoger bod : de notaris doet kennisgeving van het hoogste bod op de 1ste
zitdag aan de VLM-Vlaamse Grondenbank binnen de 15 dagen. De begunstigde beschikt dan
nog over 15 dagen om zijn voorkooprecht al dan niet uit te oefenen met een aangetekende
brief aan notaris. In totaal beschikt de begunstigde dus in het beste geval over max. 60 dagen
(30 + 15 + 15).
2.
Er komt wel een hoger bod :
Indien er wel een hoger bod is, zal de notaris een 2de zitdag bepalen en hij doet
hiervan minstens 30 dagen op voorhand kennisgeving aan de VLM-Vlaamse
Grondenbank, die het voorkooprecht kunnen uitoefenen op de 2de zitdag.
c) Miskenning (Art.88, §1 Vl. Wc.)
In geval van miskenning van het recht van voorkoop, heeft elke begunstigde het recht om in
de plaats van de koper te worden gesteld. De vordering moet gelijktijdig tegen de verkoper
en de eerste koper worden ingesteld. De vordering is eerst ontvankelijk na inschrijving op de
kant van de overschrijving van de betwiste akte en, eventueel, op de kant van de
overschrijving van de laatst overgeschreven titel.
De indeplaatsgestelde betaalt aan de koper de prijs terug die deze heeft betaald. De verkoper
is gehouden aan de koper de kosten van de akte te vergoeden. De indeplaatsgestelde is slechts
gebonden aan de verplichtingen die voor de koper voortvloeien uit de authentieke akte van
verkoop en aan de lasten waarin de koper heeft toegestemd, voor zover die lasten zijn
ingeschreven of overgeschreven vóór de inschrijving van zijn eis. De vordering tot
indeplaatsstelling verjaart, bij openbare verkoop, na drie maanden vanaf de definitieve
toewijzing en, bij onderhandse verkoop, na drie maanden vanaf de kennisgeving, vermeld in
artikel 87, § 4. Bij gebrek aan deze kennisgeving verjaart de vordering na twee jaar vanaf de
overschrijving van de akte.
Als de rechter de vordering tot indeplaatsstelling inwilligt, geldt het vonnis als titel. Elke
uitspraak op een eis tot indeplaatsstelling wordt ingeschreven achter de inschrijving van de
eis.
Opvolging dossier
Wanneer het recht van voorkoop niet wordt uitgeoefend, wordt de authentieke akte, binnen de
maand na de registratie ervan, overgemaakt aan de VLM-Vlaamse Grondenbank. Zo kan de
VLM-Vlaamse Grondenbank nagaan of de voorwaarden zoals medegedeeld bij de
kennisgeving, inderdaad ook in de akte werden overgenomen.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
32
Registratierechten bij overeenkomsten tot overdracht van eigendomsrechten of
vruchtgebruik op onroerende goederen gelegen in het Vlaams Gewest anno 2008
Basisregel : artikel 44 W.Reg.
Basistarief : 10 % op de overeengekomen waarde (bij verkoop = prijs + eventueel de lasten
die door de verkrijger worden gedragen)
A. Verlaagd tarief van 5% bij
-
kleine landeigendommen (= KLEIN BESCHRIJF)
-
bescheiden woningen
-
beroepskopers
B. Fiscale Gunstmaatregelen;
-aftrekken
-kortingen
-abattementen
-meeneembaarheid
Teruggave bij verkoop binnen de 2 jaar van 3/5de van de betaalde rechten (art. 212 W. Reg.)
Verkoop van kleine landeigendommen en bescheiden woningen
Artikel 53 : welke goederen
Het bij artikel 44 vastgestelde recht wordt tot 5 ten honderd verminderd in geval van verkoop
van de eigendom:
1° van onroerende landgoederen waarvan het kadastraal inkomen een bij koninklijk besluit
vast te stellen maximum niet te boven gaat.
Wordt als landgoed aangezien, het onroerend goed dat hetzij uit voor landbouwbedrijf
aangewende of bestemde gebouwen en gronden, hetzij uit dergelijke gronden alleen bestaat;
******************************
Het maximum kadastraal inkomen, dat bedoeld wordt in artikel 53 van het Wetboek der
Registratierechten, wordt vastgesteld op 323 EUR , wanneer de verkrijging slechts gronden
bevat.
******************************
2° van woningen waarvan het gebouwd of ongebouwd kadastraal inkomen een bij koninklijk
besluit vast te stellen maximum niet overschrijdt.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
33
Als woning wordt aangemerkt het huis of het geheel of het gedeelte van een verdieping van
een gebouw, dat dient of zal dienen tot huisvesting van een gezin of één persoon, met in
voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het huis, het geheel of het gedeelte van
een verdieping worden verkregen. De Koning stelt regels vast voor het bepalen van de
aanhorigheden waarop deze bepaling van toepassing is.
************************************
Wanneer de verkrijging tot voorwerp heeft hetzij een gebouwd onroerend goed, hetzij tegelijk
een gebouwd onroerend goed en gronden, wordt het maximum kadastraal inkomen, dat
bedoeld is in voormeld artikel 53, op 745 EUR vastgesteld.
Wanneer de verkrijging een onroerend goed tot voorwerp heeft dat geheel of gedeeltelijk tot
bewoning is bestemd, wordt het door voorgaande lid vastgestelde bedrag verhoogd, met 100
EUR indien de verkrijger of zijn echtgenoot drie of vier kinderen ten laste hebben, met 200
EUR indien zij er vijf of zes ten laste hebben en met 300 EUR indien zij er zeven of meer ten
laste hebben, op de datum van de akte van verkrijging. De kinderen ten laste die voor
tenminste 66 % getroffen zijn door ontoereikendheid of vermindering van lichamelijke of
geestelijke geschiktheid wegens één of meer aandoeningen, worden voor twee kinderen ten
laste geteld.
Worden beschouwd als kinderen ten laste, in de zin van het tweede lid, de kinderen die deel
uitmaken van het gezin van de verkrijger op de datum van de akte van verkrijging en die,
gedurende het kalenderjaar dat deze datum voorafgaat, persoonlijk geen bestaansmiddelen
hebben genoten waarvan het nettobedrag, bepaald overeenkomstig de artikelen 83 en 85 van
het Wetboek van de inkomstenbelastingen, hoger is dan in artikel 82, § 1 van hetzelfde
wetboek beoogde netto-bedrag.
De in voormeld artikel 53 voorziene verlaging van registratierecht is slechts van toepassing
op de in de verkrijging begrepen gronden, indien het totaal van de kadastrale inkomens van
deze gronden niet meer bedraagt dan 323 EUR .
************************************************************************
Artikel 54 : voorwaarden
- geen vermindering bij de verkoop van een onverdeeld deel (behalve samen met een privatief
in een appartementsmede-eigendom)
- evenmin vermindering, zo de verkrijger of zijn echtgenoot de algeheelheid of een
onverdeeld deel, in volle of blote eigendom, bezit van één of meer onroerende goederen,
waarvan het kadastraal inkomen voor de geheelheid of voor het onverdeeld deel, met dit van
het verkregen onroerend goed, meer bedraagt dan het krachtens het vorig artikel vast te stellen
maximum.
Uitzondering :
a/ er wordt geen rekening gehouden met hetgeen de verkrijger of zijn echtgenoot in blote
eigendom bezit en dat door hen of door één van hen uit de nalatenschap van een
bloedverwant in opgaande lijn werd verkregen.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
34
b/ er wordt evenmin rekening gehouden met de onroerende goederen die de verkrijger of zijn
echtgenoot in volle eigendom bezitten, op voorwaarde dat die goederen in volle of blote
eigendom werden verkregen uit de nalatenschap van een bloedverwant in opgaande lijn van
één van hen, en op voorwaarde dat het kadastraal inkomen van die in volle eigendom bezeten
goederen niet meer bedraagt dan 25 percent van het bedoelde maximum.
- ook geen vermindering voor bescheiden woningen (art. 53, 2°) indien de verkrijger of zijn
echtgenoot reeds, voor het geheel in volle of in blote eigendom, een onroerend goed bezitten
dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd en dat door hen of door een van hen anders
dan uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in de opgaande lijn is verkregen.
EX: Artikel 55 : formele voorwaarden13 + voorwaarden inzake uitbating en bewoning
De in artikel 53 voorziene verlaging is bovendien aan volgende voorwaarden verbonden:
1° Een uittreksel uit de kadastrale legger betreffende het verkregen onroerend goed moet aan
de akte gehecht worden; Het Kadaster zal kijken of het bedrag van het KI al dan niet
herzien moet worden.
2° De akte, of een door de verkrijger gewaarmerkte en ondertekende verklaring onderaan op
de akte moet, uitdrukkelijk vermelden:
a) dat de verkrijger en zijn echtgenoot geen andere onroerende goederen bezitten of dat
zij, voor het geheel of in onverdeeldheid niet één of meer onroerende goederen bezitten
waarvan het kadastraal inkomen, voor het geheel of voor het onverdeelde deel,
samen met dat van het verkregen onroerend goed, meer dan het krachtens artikel 53
vastgestelde maximum bedraagt1415, afgezien van wat ze in blote eigendom bezitten en
hebben verkregen uit de nalatenschap van een bloedverwant in opgaande lijn van één van
hen en afgezien van wat ze in volle eigendom bezitten en uit de nalatenschap van een
bloedverwant in opgaande lijn van één van hen in volle of blote eigendom hebben
verkregen, en op voorwaarde dat het kadastraal inkomen van die in volle eigendom
bezeten goederen niet meer bedraagt dan 25 percent van het bedoelde maximum.
b) in geval van toepassing van artikel 53, 1°, dat de landeigendom uitgebaat zal worden door
de verkrijger, zijn echtgenoot of zijn afstammelingen;
c) in geval van toepassing van artikel 53, 2°, dat de verkrijger of zijn echtgenoot voor het
geheel in volle of in blote eigendom geen onroerend goed bezitten dat geheel of
gedeeltelijk tot bewoning is bestemd en door hen of door één van hen anders dan uit de
nalatenschap van hun bloedverwanten in de opgaande lijn werd verkregen.
d) in geval van toepassing van artikel 53, 2°, dat de verkrijger of zijn echtgenoot zijn
inschrijving in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister op het adres van het
13
Inzake behoud van vermindering van tarief.
745 €.
15
Maar indien u 3 of 4 kinderen ten lasten heeft mag het 845€ zijn; 5 of 6 kinderen 945€ en 7 of 8 kinderen zelfs
1045€.
14
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
35
verkregen onroerend goed zal bekomen.
Toevoeging extra voorwaarde: Binnen de 3 jaar moet de hoofdverblijfplaats gevestigd
worden in het goed en men moet er dan ook minstens 3 jaar in blijven wonen.
 In uw akte moet de clausule die u inroept vermeld worden. + artikel 53 inroepen.
Regularisatie
In geval van niet-nakoming van een van bovenstaande voorwaarden uiterlijk wanneer de akte
ter formaliteit wordt aangeboden, wordt deze akte tegen het gewoon recht geregistreerd;
hetgeen boven het verlaagd recht geheven werd is vatbaar voor teruggaaf, tot beloop van de
acht tienden, mits overlegging van een uittreksel uit de kadastrale legger en een verklaring
ondertekend door de verkrijger, waarin de door voorgaand 2° beoogde vermeldingen
voorkomen.
Artikel 56
Wanneer het kadastraal inkomen van het verkregen onroerend goed nog niet is vastgesteld,
wordt het sub 1° van vorenstaand artikel bedoeld uittreksel uit de kadastrale legger vervangen
door een attest van de controleur van het kadaster houdende dat het kadastraal inkomen van
bewust onroerend goed nog moet vastgesteld worden.
In dit geval, wordt de akte, behoudens de in artikel 58 voorziene teruggaaf, tegen het gewoon
recht geregistreerd.
Artikel 5716 : verkoop van grond voor het bouwen van een woning
Behoudens toepassing van artikel 54 wordt het in artikel 44 vastgestelde recht verminderd tot
5 ten honderd in geval van verkoop van de eigendom van een stuk grond bestemd om er een
woning op te bouwen, op voorwaarde:
1° dat het verkregen goed en het gebouwd onroerend goed aan de bij artikel 53, 2°, gestelde
voorwaarden beantwoorden.
2° dat de akte van verkrijging de bij artikel 55, 2°, geëiste vermeldingen vervat.
In dit geval, wordt de akte tegen het gewoon recht geregistreerd, behoudens de bij artikel 58
voorziene teruggaaf, na voltooiing van het gebouw.
 Je krijgt vermindering door teruggave (mits een attest voor te leggen waarin te lezen
valt dat het K.I. nog niet bekend is) want je kent uiteraard het K.I17. nog niet! Het K.I.
16
17
D.i. uitdrukkelijk in te roepen bij aanschaf van bouwgrond.
Logischerwijze kan er dus ook nog geen sprake zijn van een kadastrale legger.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
36
wordt immers pas betekend wanneer de woning af is. (u krijgt hiervoor 2 maand de
tijd om beroep tegen aan te tekenen.
 U hebt 10% betaald op bouwgrond: indien voldaan aan artikel 54 kan u teruvragen
voor de 5% die u teveel betaald hebt.
Aankoop door beroepskopers
Art. 62
Verlaagd registratierecht van 5%
Enkel voor de verkopingen uit de hand bij authentieke akte
aan personen die hun beroep maken van het kopen en verkopen van onroerende goederen (art.
62 VI. W. Reg.).
voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd tarief :
1. de beroepsverkoper dient een beroepsverklaring te ondertekenen en in te dienen volgens
een bepaalde vorm en op het bevoegde kantoor (art. 63)
2. de beroepsverkoper dient op eigen kosten zekerheid te stellen voor de invordering van de
eventueel nog verschuldigde registratierechten. (art. 70)
3. indien de beroepsverkoper in het buitenland woont, moet hij een in België gevestigde
aansprakelijke vertegenwoordiger aanstellen die hoofdelijk met de beroepsverkoper de
nakoming van de fiscale verplichtingen van de beroepsverkoper op zich neemt.
4. Te vervullen vóór de registratie van de akte van verkrijging tegen het verlaagd tarief.
5. Te bevestigen in de akte van verkrijging of in een verklaring gesteld onderaan de akte of in
een bijgevoegd schrijven, ondertekend door de verkrijger.
Sanctie :
- registratie aan het gewone registratierecht van 10 %
- geen teruggaaf mogelijk
voorwaarden voor het behoud van het verlaagd tarief : art. 64
-vervreemding door wederverkoop
of door een andere overdracht onder bezwarende titel, andere dan inbreng in een
vennootschap
-vastgesteld bij authentieke akte
uiterlijk verleden op 31 december van het 10e jaar na de datum van de akte van
verkrijging
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
37
Sanctie :
-gewone registratierechten van 10 % zijn verschuldigd
7/03/08
Om welke reden wordt in de verkoopovereenkomst die we hierboven bespraken, een
bijzondere clausule over de oppervlakte van het verkochte goed opgenomen?
Antw:
-geleverde goed is groter dan overeengekomen?
-geleverde goed is kleiner dan overeengekomen?
Art. 1616. De verkoper is verplicht het verkochte te leveren in de omvang die bij de
overeenkomst bedongen is, echter met inachtneming van de navolgende bepalingen.
Art. 1617. Indien de verkoop van een onroerend goed geschied is met vermelding van de
omvang, tegen een bepaalde prijs per maat, is de verkoper verplicht aan de koper, indien deze
het eist, de bij de overeenkomst bepaalde grootte te leveren;
En indien hem dit onmogelijk is, of indien de koper het niet eist, moet de verkoper met een
evenredige vermindering van de prijs genoegen nemen.
Art. 1618. Indien daarentegen, in het geval van het vorige artikel, de omvang groter
bevonden wordt dan in het contract is uitgedrukt, heeft de koper de keus om de prijs aan te
vullen of van het contract af te zien, indien de overmaat een twintigste gedeelte bedraagt
van de opgegeven omvang.
Art. 1619. In alle andere gevallen,
Hetzij de koop een zekere en bepaalde zaak betreft,
Hetzij de koop afzonderlijke en afgescheiden erven tot voorwerp heeft,
Hetzij de koop begint met de opgave der maat, of met de aanduiding van de verkochte zaak
gevolgd van de opgave der maat, Levert de uitdrukking van die maat geen grond op tot enige
aanvulling van de prijs ten voordele van de verkoper wegens overmaat, of tot enige
vermindering van de prijs ten voordele van de koper wegens ondermaat, dan voor zover het
verschil tussen de werkelijke maat en die welke in de overeenkomst is uitgedrukt, een
twintigste meer of minder bedraagt, berekend naar de waarde van het geheel der verkochte
zaken, behalve indien het tegendeel bedongen is.
Fiscale Gunstmaatregelen in Vlaanderen
Criterium = ligging van het goed
1. Abattement (artikel 46bis W. Reg.):
de heffingsgrondslag wordt verminderd met 15.000 euro
d.w.z. dat er op de eerste schijf van 15.000 euro geen registratierechten verschuldigd zijn
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
38


registratierechten aan 10% -> 1.500 euro korting
registratierechten aan 5% -> 750 euro korting
Kan niet gecombineerd worden met de meeneembaarheid (art. 613 en 212bis W.Reg.)
(EX) Voorwaarden:
- geldt enkel voor natuurlijke personen
- die elk of afzonderlijk zuiver18 aankopen van de geheelheid19 in volle eigendom
- en die op datum van de overeenkomst tot koop elk of gezamenlijk voor de geheelheid geen
eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is
bestemd, en evenmin van een perceel grond stedenbouwkundig bestemd tot woningbouw;
- hun hoofdverblijfplaats20 vestigen op de plaats van het gekochte goed, binnen de 2 jaar
indien het een woning betreft of binnen de 5 jaar indien het een bouwgrond betreft na de
datum van de registratie van de akte.
- verklaringen in de notariële akte opnemen
Sanctie: aanvullende rechten en een boete gelijk aan die aanvullende rechten (praktijk: boete =
½ van de bijrechten)
2. Meeneembaarheid via verrekening (art. 61³ W. Reg.)
Hier wordt eerst de hoofdverblijfplaats verkocht en dan een nieuwe hoofdverblijfplaats
aangekocht. (A1-V1-A2)
Techniek :
het wettelijk aandeel in de rechten die verschuldigd waren op de aankoop van de woning die hem
voorheen tot hoofdverblijfplaats heeft gediend of van de bouwgrond waarop die woning is
opgericht, worden verrekenend met het wettelijk aandeel in de rechten verschuldigd op de
nieuwe aankoop dus enkel het eventuele saldo aan registratierechten moet bij de nieuwe aankoop
betaald worden.
(EX) Voorwaarden:
- geldt enkel voor natuurlijke personen
- die zuiver aankopen een tot bewoning aangewend of bestemd onroerend goed gelegen in het
Vlaams Gewest
18
Bv. Niemand anders heeft een recht van bewoning.
Je mag dus nog geen huis hebben in volle eigendom.
20
D.i. ingeschreven zijn in het bevolkingsregister.
19
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
39
- om er zijn hoofdverblijfplaats te vestigen binnen de 2 jaar (woning) of binnen de 5 jaar
(bouwgrond) na de datum van de registratie van de akte.
- mits de nieuwe aankoop vaste datum21 heeft gekregen binnen 2 jaar te rekenen van de
registratie van
* hetzij de zuivere wederverkoop van de woning die hem voorheen tot
hoofdverblijfplaats heeft gediend,
* hetzij de verdeling van die woning waarbij de natuurlijke persoon al zijn rechten erin
heeft afgestaan,
- de verkochte of verdeelde woning moet eveneens in het Vlaams Gewest gelegen zijn
- mits die persoon op enig ogenblik in de periode van 18 maanden voorafgaand aan de verkoop
of de verdeling, zijn hoofdverblijfplaats heeft gehad in de verkochte of verdeelde woning
- het te verrekenen bedrag kan nooit meer bedragen dan € 12.500,00 en wordt berekend in
verhouding tot de fractie die men bekomt in het nieuw aangekochte goed
- verklaringen in de notariële akte opnemen
 In dit geval mag men dus wel eigenaar zijn van andere onroerende goederen 22.
Sanctie: bijrechten en boete gelijk aan de bijrechten
3. Meeneembaarheid door teruggave (art. 212bis W. Reg.)
Hier wordt eerst een nieuwe hoofdverblijfplaats aangekocht en dan pas de vorige verkocht.
(A1-A2-V1)
Men gaat hier werken via een overbruggingskrediet!
Techniek :
het wettelijk aandeel in de rechten die verschuldigd waren op de aankoop van de verkochte of
verdeelde woning of van de bouwgrond waarop die woning is opgericht, worden teruggegeven
(EX) Voorwaarden:
- geldt enkel voor natuurlijke personen
- in geval van zuivere verkoop of van verdeling waarbij hij al zijn rechten erin heeft afgestaan
- mits hij op enig ogenblik in de periode van 18 maanden voorafgaand aan de zuivere aankoop
van het onroerend goed dat hij als zijn nieuwe hoofdverblijfplaats aanwendt of bestemt, zijn
hoofdverblijfplaats heeft gehad in de wederverkochte of verdeelde woning
21
22
Vereiste van registratie.
Men kan dus bv. Perfect vruchtgebruiker zijn van 20 onroerende goederen.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
40
- mits de verkoop of de verdeling vaste datum heeft gekregen uiterlijk 2 jaar of 5 jaar in geval
van aankoop van een bouwgrond, na de datum van de authentieke akte van de nieuwe
aankoop.
- mits hij er zijn hoofdverblijfplaats heeft gevestigd of zal vestigen binnen de 2 jaar indien het
een woning betreft of binnen de 5 jaar indien het een bouwgrond betreft na de datum van
de registratie van de akte
- het terug te geven bedrag kan nooit meer bedragen dan € 12.500,00 en wordt berekend in
verhouding tot de fractie die men bekomt in het nieuw aangekochte goed
- verklaringen in de notariële akte opnemen
Sanctie: bijrechten en boete gelijk aan de bijrechten
4. Verminderingen
Met 2 of meer samen een onroerend goed kopen met een gunsttarief, maar 1 van de personen
voldoet niet meer aan de voorwaarden; kan de andere dan nog van het gunsttarief genieten?
In de regel worden er betaald;
-bijrechten
-boeten
Tenzij: men vrijwillig het goed aangeeft als zijnde bv niet meer door hem bewoond. Dan wordt
de boete verminderd tot 1/3. Als men overmacht23 weet aan te tonen wordt men NIET beboet!
Stel:
1 persoon voldoet niet aan de voorwaarden voor vermindering omdat hij al een eigendom heeft;
de beide personen zijn gehuwd onder het gemeenschapsstelsel. Samen kopen ze een onroerend
goed.
=> vrouw kan niet genieten van de vermindering <-> gehuwd onder scheiding van de goederen,
dan kan ze wel van de vermindering genieten = ook indien ze ongehuwd waren zou dit het geval
zijn.
Behoud van vermindering:
Stel:
1 van hen verhuist binnen de drie jaar.
=>gemeenschapsstelsel: ja de vermindering blijft
=>scheiding van goederen: ja beiden behouden de vermindering
=>ongehuwden: niet voor wie verhuist24
Abattement:
23
24
Bv. Voor het werk naar het buitenland moeten verhuizen.
Wie verhuist moet op zijn deel bijpassen.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
41
Wel beiden aan de voorwaarden voldoen in de drie situaties!! (dus 1 persoon voldoet niet, dan
geen abattement)
Meeneembaarheid:
In de drie situaties kan men wel genieten van verminderingen als 1 persoon niet meer voldoet.
Samengevat:
Met twee of meer samen kopen maar een voldoet niet (meer) aan de voorwaarden.
Kan de andere dan (nog) genieten ?
Vermindering
1/ genieten :
Gehuwd onder een gemeenschapsstelsel : niet
Gehuwd onder een zuivere scheiding van goederen : wel
Ongehuwden : wel
2/ behoud, als één van beide binnen de 3 jaar verhuist ?
gehuwd onder een gemeenschapsstelsel : ja, beiden
gehuwd onder een zuivere scheiding van goederen : ja, beiden
ongehuwden : niet voor wie verhuist (wie verhuist, moet op zijn deel bijpassen)
Abattement
genieten :
Gehuwd onder een gemeenschapsstelsel : niet
Gehuwd onder een zuivere scheiding van goederen : niet
Ongehuwden : niet
Meeneembaarheid
genieten :
Gehuwd onder een gemeenschapsstelsel : wel
Gehuwd onder een zuivere scheiding van goederen : wel
Ongehuwden : wel
----------------------------------------------
Meerwaardebelasting bij overdracht van
onroerende goederen
In principe worden meerwaarden op de overdracht van onroerende goederen, gerealiseerd in
het kader van het normale beheer van het privé-vermogen, niet getaxeerd. Opdat een
verrichting inzake een onroerend goed binnen het normale beheer van het privé-vermogen zou
vallen, moet het gaan om een handeling die een goed huisvader gewoonlijk stelt om zijn
vermogen te behouden, te doen gaan groeien of winstgevend te maken. Voorbeelden hiervan
zijn de verkoop van een huis of een appartement dat gebouwd of gekocht werd zonder
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
42
speculatie-doeleinden met gelden afkomstig uit een nalatenschap of uit schenking, uit sparen
of door wederbelegging van vrijgekomen gelden.
De meerwaarden op verkopen van onroerende goederen verkregen met het oog op de
wederverkoop ervan door immobiliën- of vastgoedhandelaars, worden belast samen met de
andere inkomsten. Het gaat hier dus om handelaars in onroerende goederen wiens activiteit
bestaat in het aankopen, bouwen, verkopen of verhuren van onroerende goederen.
Onroerende verrichtingen kunnen ook als occasionele of speculatieve winstgevende
verrichtingen beschouwd worden en de winst wordt dan afzonderlijk belast tegen 33% (te
verhogen met de bijkomende gemeentebelasting). Het gaat hier om toevallige winsten die
buiten de uitoefening van een beroepswerkzaamheid behaald zijn en niet kaderen binnen het
normale beheer van het privé-vermogen. Hieronder vallen winsten behaald bij de verkoop van
onroerende goederen die werden aangekocht met het doel te speculeren of ze met winst voort
te verkopen. Voorbeelden hiervan zijn de verkoop van appartementen tijdens of kort na de
voltooiing; aankoop en verkaveling van gronden met verdere verkoop kort na deze
verrichtingen.
Deze tekst handelt over onroerende verrichtingen die kaderen binnen het normale beheer van
het privé-vermogen. Meerwaarden die hierbij gerealiseerd worden, kunnen worden belast
indien de vervreemding van de onroerende goederen plaats heeft binnen bepaalde termijnen
na de verwerving ervan. We moeten een onderscheid maken tussen het regime voor
bebouwde en dat voor onbebouwde onroerende goederen.
1. Bebouwde onroerende goederen
A. Toepassingsgebied
 Gebouwen die onder bezwarende titel (vb. verkoop) zijn verkregen en binnen 5 jaar na
datum van verkrijging onder bezwarende titel worden vervreemd.
 Gebouwen die bij schenking onder levenden zijn verkregen en, binnen 3 jaar na de akte van
schenking en binnen 5 jaar na de datum van de verkrijging onder bezwarende titel worden
vervreemd.
 Gebouwen die binnen de 5 jaar na de datum van de eerste ingebruikname of verhuring
onder bezwarende titel worden vervreemd, wanneer zij door de belastingplichtige werden
opgetrokken op een stuk grond dat hij onder bezwarende titel of bij schenking onder
levenden heeft verkregen, voor zover deze bouwwerken een aanvang hebben genomen
binnen de 5 jaar na de verkrijging van de grond onder bezwarende titel door de
belastingplichtige of door de schenker.
Voor het bepalen van de termijn, geldt de datum van de authentieke akte.
B. Vrijgestelde verrichtingen
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
43
 Het “eigen woonhuis”, nl. de woning waarvoor de belastingplichtige recht heeft op de
woningaftrek. Overdrachten worden enkel vrijgesteld indien de belastingplichtige recht
heeft op de woningaftrek gedurende het ganse tijdperk tussen 1 januari van het jaar dat
voorafgaat aan dat waarin de vervreemding heeft plaatsgevonden en de datum van de
vervreemding.
 Gebouwen die toebehoren aan minderjarigen (al dan niet ontvoogd), aan
onbekwaamverklaarden, geesteszieken e.d.
 Goederen die voor algemeen nut worden onteigend of het voorwerp uitmaken van een
ruilverkaveling.
C. Belastingtarief
De meerwaarde is afzonderlijk belastbaar aan 16,5%, nog te verhogen met de gemeentelijke
opcentiemen.
De meerwaarde dient te worden aangegeven in de aangifte van de personenbelasting.
D. Berekening van de belastbare meerwaarde
De belastbare meerwaarde is het positieve verschil tussen de verkoopprijs en de
verkrijgingsprijs.
1. De verkoopprijs
Dit is de prijs waartegen het goed wordt overgedragen of, indien hoger, de door de registratie
of de BTW-administratie in aanmerking genomen waarde.
Van dit bedrag mogen de uitgaven, gedaan voor de vervreemding (zoals publiciteit,
makelaarsloon) worden afgetrokken.
2. De verkrijgingsprijs
Onder verkrijgingsprijs (a) wordt verstaan:
 de prijs waartegen het goed is verkregen door de belastingplichtige aankoper, of indien
hoger, de schatting door de registratie of BTW
 de prijs waartegen het goed is verkregen door de schenker of, indien hoger, de schatting
door de registratie of BTW
 het totaal van
 de prijs waartegen de grond is verkregen door de verkrijger of de schenker of, indien
hoger, de schatting door de registratie en
 de prijs van het opgetrokken gebouw die tot maatstaf van de heffing van BTW heeft
gediend.
De verkrijgingsprijs wordt vermeerderd met volgende bestanddelen:
1) de kosten van verkrijging of overgang (notaris- en aktekosten, commissieloon
vastgoedmakelaar, opmetingskosten, …) en uitgaven (zoals verkavelingskosten, kosten van
drainering, …) met een minimum van 25% van de verkrijgingsprijs (b).
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
44
2) voor elk volledig jaar dat verlopen is tussen de datum van verkrijging en die van
vervreemding wordt 5% van de verkrijgingsprijs verhoogd met de kosten van verkrijging (dus
5% op a + b) toegevoegd.
Wanneer een gebouw wordt opgetrokken en nadien verkocht, geldt de verhoging met 5%
afzonderlijk voor grond (datum verkrijging grond) en het gebouw (per verlopen jaar tussen de
eerste ingebruikneming of verhuring en de datum van vervreemding).
3) de kosten van werken die:
 door de eigenaar zijn gedragen
 verantwoord worden op factuur
 uitgevoerd tussen de datum van de verkrijging (of eerste ingebruikneming of verhuring bij
nieuwbouw) en die van de vervreemding
 door een geregistreerd aannemer
De verkrijgingsprijs wordt verminderd25 met eventueel verkregen vergoedingen van de
overheid of een verzekeraar voor schade aan het vervreemde gebouw.
Voorbeelden berekening belastbare meerwaarde
Voorbeeld 1. Verkoop bestaande woning
Gebouw aangekocht in juni 2004 voor 150.000 € en verkocht in september 2007 voor 250.000
€. Er werden in de loop van 2006 voor 20.000 € werken uitgevoerd door een geregistreerd
aannemer. Bij de verkoop werd aan de makelaar een commissieloon van 7.500 € betaald.
Verkrijgingsprijs:
+
+
+
150.000 €
37.500 €
187.500 €
28.125 €
20.000 €
235.625 €
(aankoopprijs)
(25% forfaitaire kosten)
(15% want 3 volle jaren verstreken tussen aan- en verkoop)
(facturen van geregistreerde aannemers)
Verkoopprijs:
250.000 €
7.500 € (commissieloon makelaar)
242.500 €
Meerwaarde: 242.500 € - 235.625 € = 6.875 € (Belast aan 16.5%)
Voorbeeld 2. Verkoop nieuwbouw
Aankoop grond in juni 2004 voor 60.000 €. In de loop van het jaar erna wordt er een huis op
gezet van 150.000 €. Het huis wordt voor het eerste26 betrokken in maart 2006. In september
25
Bv. U krijgt fietspad voor uw neus geplant; u bent vergoed geweest: die som gaat men dus aftrekken van de
verkrijgingsprijs.
26
Dit is bewezen door de inschrijving.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
45
2007 wordt het geheel verkocht voor 300.000 €. Er wordt aan de makelaar een commissieloon
betaald van 7.500 €.
Verkrijgingsprijs:
Grond:
60.000 € (basisbedrag)
+
15.000 € (25% forfaitaire kosten)
75.000 €
+
11.250 € (15% want 3 volle jaren verstreken tussen aan- en verkoop)
86.250 €
Gebouw:
150.000 € (basisbedrag)
+
37.500 € (25% forfaitaire kosten)
187.500 €
+
9.375 € (5% want slechts 1 vol jaar verstreken tussen de eerste ingebruikneming en
verkoop)
196.875 €
Totaal: 86.250 € + 196.875 € = 283.125 €
Verkoopprijs:
-
300.000 € (basisbedrag)
7.500 € (commissieloon makelaar)
292.500 €
Belastbare meerwaarde: 292.500 € - 283.125 € = 9.375 € (Belast aan 16.5%)
2. Onbebouwde onroerende goederen
Ook de verkoop van grond binnen bepaalde termijnen na de verwerving ervan, kan aanleiding
geven tot belasting op de meerwaarde.
A. Begrip
Het gaat om gronden, maar ook om een reeds bebouwde onroerende goederen indien de
verkoopwaarde van het gebouw lager is dan 30% van de verkoopprijs van het geheel.
B. Belaste verrichtingen
De meerwaarde wordt belast als ze is verwezenlijkt ter gelegenheid van een overdracht onder
bezwarende titel, bijvoorbeeld een verkoop, ruil, inbreng in vennootschap.
C. Vrijgestelde verrichtingen
Meerwaarden op gronden verkregen bij erfenis, zijn niet belastbaar.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
46
Zijn eveneens niet belastbaar: verkopingen van gronden die geheel of gedeeltelijk toebehoren
aan minderjarigen of onbekwaamverklaarden; onteigeningen of overdrachten in der minne tot
algemeen nut.
D. Termijnen – belastingtarief
De meerwaarde wordt belast
 tegen 33% (nog te verhogen met de gemeentelijke opcentiemen) als de aankoop geen volle
vijf jaar vóór de verkoop plaatsvond.
 Tegen 16,5% (nog te verhogen met de gemeentelijke opcentiemen) als de aankoop vijf jaar
of meer vóór de verkoop plaatsvond, maar niet meer dan acht.
Goederen verkregen bij schenking onder levenden en vervreemd binnen drie jaar na de akte
van schenking en binnen de acht jaar na verkrijging onder bezwarende titel door de schenker
vallen ook onder voorvermeld regime.
De meerwaarde is dus vrij van belasting als:
 de termijn tussen aan- en verkoop van een grond langer is27 dan acht jaar;
 de termijn tussen de schenking van de grond en de verkoop ervan tenminste drie jaar
bedraagt of als de grond meer dan acht jaar nadat deze door de schenker werd verkregen,
wordt verkocht.
De termijn vangt aan op de datum van de authentieke akte waarbij de verkrijging (schenking)
wordt vastgesteld of, als er geen authentieke akte werd opgemaakt, de datum van registratie
van enigerlei akte of geschrift waarbij de verkrijging is vastgesteld.
E. Berekening van de belastbare meerwaarde
De meerwaarde is het verschil tussen de ontvangen nettoverkoopprijs en de oorspronkelijke
aankoopprijs.
1. De nettoverkoopprijs
Dit is de prijs waartegen de grond wordt overgedragen of, indien zij meer bedraagt, de
verkoopwaarde die tot maatstaf van heffing van de registratierechten heeft gediend.
Dit bedrag wordt verminderd met alle bewezen uitgaven of lasten gedaan of gedragen
ingevolge de vervreemding (zoals publiciteit, makelaarsloon).
2. De oorspronkelijke aankoopprijs
Dit is de prijs waartegen het goed onder bezwarende titel werd verkregen door de
belastingplichtige of de schenker of, indien ze meer bedraagt de verkoopswaarde die tot
maatstaf van heffing van de registratierechten heeft gediend (a).
Deze prijs mag vermeerderd worden met:
27
Dus niet bij exact 8 jaar.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
47
1) de kosten van verkrijging of overgang (notaris- en aktekosten, commissieloon
vastgoedmakelaar, opmetingskosten, …) en uitgaven (kosten van drainering, nivellering,
verkaveling, bestrating, riolering, …) met een minimum van 25% van de oorspronkelijke
aankoopprijs (b).
2) voor elk volledig jaar dat verlopen is tussen de datum van verkrijging en die van
vervreemding van de grond, wordt 5% van de met de kosten verhoogde aankoopprijs (dus 5%
op a + b) toegevoegd.
Voorbeelden berekening belastbare meerwaarde
Voorbeeld 1
Aankoop van een grond op 1 juni 2004 voor 60.000 €. Verkoop van die grond op 5 juli 2007
voor 90.000 €. De verkoper maakte publiciteit voor een bedrag van 1.500 €.
Nettoverkoopprijs:
90.000 € (verkoopprijs)
1.500 € (publiciteitskosten)
88.500 €
Oorspronkelijke aankoopprijs:
60.000 € (aankoopprijs)
+
15.000 € (25% forfaitaire kosten)
75.000 €
+
11.250 € (15% want 3 volle jaren verstreken tussen aan- en verkoop)
86.250 €
Meerwaarde belastbaar aan 33% (te verhogen met de gemeentebelasting):
88.500 € - 86.250 € = 2.250 €
Voorbeeld 2
Aankoop van een grond op 15 maart 2002 voor 60.000 €. De koper schenkt de grond aan zijn
kind op 12 september 2004. Deze laatste verkoopt de grond op 15 mei 2007, via een
immobiliënmakelaar (commissieloon van 5.500 €), voor 110.000 €.
Nettoverkoopprijs:
110.000 € (verkoopprijs)
5.500 € (commissieloon)
104.500 €
Oorspronkelijke aankoopprijs:
60.000 € (aankoopprijs)
+
15.000 € (25% forfaitaire kosten)
75.000 €
+
18.750 € (25% want 5 volle jaren verstreken tussen aan- en verkoop)
93.750 €
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
48
Meerwaarde van 10.750 € (104.500 € - 93.750 €) belast aan 16,5% (te verhogen met de
gemeentelijke opcentiemen), want meerwaarde verwezenlijkt binnen de drie jaar na de
schenking en verkocht maar dan vijf jaar na de verwerving door de schenker.
Voorbeeld 3
Zelfde gegevens als voorbeeld 2, maar het kind verkoop de grond op 20 oktober 2007. Dan de
is de meerwaarde niet belastbaar omdat de vervreemding gebeurde méér dan 3 jaar na
de schenking.
---------------------------------------------
Appartementsmede-eigendom
Cass: 3/6/2004: Mede-eigenaars van een gebouw behorend tot een groep van gebouwen
kunnen geen vereniging vormen die afgezonderd is van de vereniging van de mede-eigenaars
van de gebouwen van die groep en die aldus een afzonderlijke rechtspersoonlijkheid zou
kunnen verkrijgen om in rechte op te treden.
V. Beslissing van het Hof
1. Eerste middel
Overwegende dat het Burgerlijk Wetboek onder Boek II, titel II,
hoofdstuk III een “Afdeling II. Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of
groepen van gebouwen” bevat ;
Dat artikel 577-3, eerste lid, van dit wetboek bepaalt dat de beginselen
met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in artikel 577-2,
§9, en de bepalingen van voormelde afdeling van toepassing zijn op ieder
gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen
verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd
privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende
bestanddelen bevatten ;
Overwegende dat het middel aanvoert dat die wetsbepaling in die zin
moet worden uitgelegd dat, anders dan het bestreden vonnis oordeelt, in het
geval van een groep van gebouwen de bepalingen van de voormelde afdeling
toepasselijk zijn op de groep van gebouwen alleen en niet eveneens op elk
gebouw van de groep afzonderlijk ;
Dat het op grond daarvan aanvoert dat de verweerster sub 1 niet de
rechtspersoonlijkheid heeft om in rechte op te treden ;
Overwegende dat artikel 577-5, §1, eerste lid, van het Burgerlijk
Wetboek bepaalt onder welke voorwaarde de vereniging van mede-eigenaars
rechtspersoonlijkheid verkrijgt ; dat het tweede lid van dit artikel bepaalt dat
zij de benaming draagt : “vereniging van mede-eigenaars”, gevolgd door de
vermeldingen betreffende de ligging van het gebouw of de groep van
gebouwen ;
Dat in het eerste lid van die paragraaf, die ook het geval van een groep
van gebouwen regelt, sprake is van de vereniging in het enkelvoud gesteld ; dat
in het tweede lid van die paragraaf sprake is van de ligging van de groep van
gebouwen en niet van elk gebouw afzonderlijk ;
3 JUNI 2004 C.01.0507.N/20
Dat het laatste lid van die paragraaf bepaalt dat, in het geval van een
groep van gebouwen, de basisakte moet bepalen in welk gebouw de zetel van
de vereniging gevestigd is ;
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
49
Dat de tekst van die paragraaf er reeds op wijst dat, in het geval van een
groep van gebouwen, artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, in die zin moet
worden uitgelegd dat de bepalingen van Boek II, titel II, hoofdstuk III,
“Afdeling II. Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van
gebouwen”, toepassing vinden op de groep van gebouwen en niet op elk
gebouw van de groep afzonderlijk ;
Overwegende dat ook de doelstelling van de wetgever met het invoeren
van een vereniging van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid ertoe strekt
op juridisch vlak, niet alleen de betrekkingen tussen de mede-eigenaars
onderling te vereenvoudigen, maar ook die van de derden met de medeeigenaars;
Dat het strijdt met die doelstelling dat derden die tegen mede-eigenaars
van een groep van gebouwen een geding aanspannen, eerst zouden moeten
nagaan of dit kadert in de belangen van een bepaald gebouw van de groep of
van enkele gebouwen van de groep of enkel van de groep ;
Dat het de doelstelling van de wetgever niet is dat mede-eigenaars van
een gebouw behorend tot een groep van gebouwen een vereniging kunnen
vormen die afgezonderd is van de vereniging van de mede-eigenaars van de
gebouwen van die groep en die aldus ook een afzonderlijke
rechtspersoonlijkheid zouden kunnen verkrijgen om in rechte op te treden ;
Overwegende dat uit het voorgaande volgt dat de bepalingen van artikel
577-5, §1, eerste lid, dat rechtspersoonlijkheid verleent aan een vereniging van
mede-eigenaars van een gedwongen mede-eigendom en van artikel 577-9, §1,
dat bepaalt dat de vereniging van mede-eigenaars bevoegd is om in rechte op te
treden als eiser en als verweerder, toepassing vinden op de vereniging van
mede-eigenaars van een groep van gebouwen en niet op een vereniging van
mede-eigenaars van een gebouw van een groep ;
3 JUNI 2004 C.01.0507.N/21
Overwegende dat het bestreden vonnis vaststelt dat de verweerster sub
1, een vereniging van mede-eigenaars is van een gebouw dat deel uitmaakt van
een groep van gebouwen en oordeelt dat ze in rechte kan optreden als eiser ;
Dat het bestreden vonnis aldus artikel 577-3, eerste lid, van het
Burgerlijk Wetboek schendt ;
Dat het middel in zoverre gegrond is ;
2. Overige grieven
Overwegende dat de overige grieven niet tot ruimere cassatie kunnen
leiden ;
OM DIE REDENEN,
HET HOF,
Vernietigt het bestreden vonnis, behalve in zoverre dit het hoger beroep
ontvankelijk verklaart ;
Bij appartementsmede-eigendom is het zo dat specifiekere regels mogelijk zijn op voorwaarde
dat ze strenger zijn dan de wettelijke.
->De helft van de mede-eigenaars moet aanwezig zijn.
->Ten minste de helft van de aandelen in de gemene delen moeten aanwezig zijn.
!!Depannage-regeling indien het quorum niet bereikt wordt:
-minstens 15 dagen tussen laten
-Syndicus zal oproepen en zeggen dat er in ieder geval beslist zal worden,
niettegenstaande eventuele tekorten in het quorum
-er zal moeten vermeld worden dat het reeds gaat om de 2de zitting
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
50
Statutair doel?
 behoud en beheer van het gebouw
o werkkapitaal
o reservekapitaal
(tekst bundel) ic: Kan je bij groepen van gebouwen onderliggende verenigingen van medeeigenaars creëren?
Er zijn twee strekkingen;
 pro: 1 algemene vergadering: te log en te onpraktisch, het is beter om per blok te werken
 contra (TIMMERMANS): (Cassatie heeft dit gevolgd)
o ‘Tekstargument’; De tekst had het over ‘vereniging’ en niet over
‘verenigingen’. Er is eveneens sprake van de ligging van de ‘groep van
gebouwen’ en niet van ‘elk gebouw afzonderlijk’.
o Art 577-5, §1, °2, laatste lid; De basisakte moet spreken over welk
verenigingen er actief zijn.
 Vredegerecht: onontvankelijk wegens gebrek aan rechtspersoonlijkheid
 Rechtbank van eerste aanleg: oordeelde dat het wel kon
 Cassatie: Vond dat dit moest gezien worden in het kader van efficiënter
bestuur;
A. RP maakt net dat derden beter weten wie aan te spreken.
B. Men kan zelf beter optreden tegen 3e
-Bij onverdeeldheid28 tussen al die gebouwen is het voor een 3e moeilijk om uit
te maken wie bevoegd is.
-1 onverdeeldheid = 1 algemene vergadering;
Deze algemene vergadering mag wel bepaalde zaken toekennen of bepalen
voor onderscheiden blokken, maar alleen de algemene vergadering is bevoegd
om beslissingen te nemen.
Oplossing:
Men gaat de grond fysiek opsplitsen in verschillende percelen!
-Blok A heeft eigen grond
-Blok B heeft eigen grond
-…
Wat met de gemeenschappelijke garage onder blok A & B?
Stel:
-verschillende blokken; 1 blok beslist tot aanleg van een tuindak; gevolg: ander blok heeft er
een esthetisch belang bij!
-Ingang parking loopt onder blok A en uitgang parking bij blok B: erfdienstbaarheden moeten
geregeld worden!
28
Cfr. Uniciteit van mede-eigendom bij groepen van gebouwen (zie tekst bundel).
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
51
Men gaat dus bijgevolg onderscheiden statuten opmaken voor de verschillende blokken, die
op elkaar afgestemd zijn. Belangrijk hierbij is dat iedereen instemt want er wordt geraakt aan
de zakelijke rechten, dus unanimiteit is nodig29!
Bv. U heeft 20/1000ste van de grond en de vergadering verklaart zich op een
bepaald moment slechts bevoegd voor een bepaald blok: u verliest dus grond…
Let wel: de interne lastenverdeling is niet tegenwerpelijk aan derden! Bij een eventuele
veroordeling wordt men dus allemaal geviseerd.
Voorwaarden rechtspersoonlijkheid
-het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van
minstens 1 kavel
-de basisakte en het reglement van mede-eigendom moeten overgeschreven zijn
op het hypotheekkantoor
14/03/08
Volumepercelen
-Kan je opstalrechten hebben onder de grond?
-(oplossing via eigendomsrecht mogelijk?)
-Kan je op een bestaand gebouw een ander opstalrecht hebben?
-Wat met de ondergrond?
Als eigenaar van een perceel kan je regelen wie eigenaar wordt van de ondergrond;
 juridische verhoudingen regelen tussen de eigenaar(s) van de grond en de
eigenaar(s) van de ondergrond:
 erfdienstbaarheden regelen om bv. Buiten te geraken
 mandelige muur
 afspraken over gebruik bij wege van erfdienstbaarheid
A. bv. Geen wapenarsenaal aanleggen
B. geen handelszaak uitbaten
 Funderingen organiseren
A. ! minder problemen bij het verlenen van opstalrecht30 (max 50 jaar)
of erfpacht (minstens 27 en max 99 jr.)
B. Buiten eigendomsrecht en erfdienstbaarheid zijn al de andere slechts
tijdelijke zakelijke rechten
Recht van natrekking
AFDELING I. - RECHT VAN NATREKKING BETREFFENDE ONROERENDE ZAKEN.
Art. 552. De eigendom van de grond bevat in zich de eigendom van hetgeen op en onder de
grond
is.
De eigenaar mag op de grond naar goeddunken planten en bouwen, behoudens de in de titel
29
30
Bijgevolg heeft men ook stemrecht ook al gaat het niet om het eigen gebouw!
Men wordt eigenaar van de gebouwen.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
52
Erfdienstbaarheden
of
grondlasten
gestelde
uitzonderingen.
Onder de grond mag hij naar goeddunken bouwen en graven en uit die gravingen alle
voortbrengsels halen die zij kunnen opleveren, behoudens de beperkingen voortvloeiende uit
de wetten en verordeningen betreffende de mijnen en uit de wetten en verordeningen van
politie.
Art. 553. Alle gebouwen, beplantingen en werken op of onder de grond van een erf, worden
vermoed door de eigenaar, op zijn kosten, te zijn tot stand gebracht en hem toe te behoren,
tenzij het tegenovergestelde bewezen is; onverminderd de eigendom die een derde door
verjaring mocht verkrijgen of hebben verkregen, hetzij van een ondergrondse ruimte onder
eens anders gebouw, hetzij van enig ander gedeelte van het gebouw.
Art. 554. De eigenaar van de grond, die gebouwen, beplantingen en werken met hem niet
toebehorende materialen heeft tot stand gebracht, moet de waarde van deze materialen
betalen; hij kan ook tot schadevergoeding worden veroordeeld indien daartoe reden is; maar
de eigenaar van de materialen heeft niet het recht ze weg te nemen.
Art. 555. Indien de beplantingen, gebouwen en werken zijn tot stand gebracht door een derde
met zijn eigen materialen, heeft de eigenaar van het erf het recht die voor zich te behouden,
ofwel
de
derde
te
verplichten
ze
weg
te
nemen.
Indien de eigenaar van het erf de wegruiming vordert van de beplantingen en gebouwen,
geschiedt deze op kosten van degene door wie zij zijn tot stand gebracht, zonder enige
vergoeding voor hem; hij kan zelfs, indien daartoe reden is, veroordeeld worden tot
schadevergoeding wegens het nadeel dat de eigenaar van het erf mocht hebben geleden.
Indien de eigenaar verkiest die beplantingen en gebouwen te behouden, moet hij de waarde
van de materialen en het arbeidsloon vergoeden, zonder dat de min of meer belangrijke
vermeerdering der waarde, die het erf kan hebben verkregen, in aanmerking komt. Indien
echter de beplantingen, gebouwen en werken zijn tot stand gebracht door een derde, onder
wie het goed is uitgewonnen en die niet tot teruggave van de vruchten is veroordeeld, daar hij
te goeder trouw was, dan kan de eigenaar de wegruiming van die werken, beplantingen en
gebouwen niet vorderen; maar hij heeft de keus om, ofwel de waarde van de materialen en het
arbeidsloon te vergoeden, ofwel een bedrag te betalen dat gelijk is aan de door het erf
verkregen meerwaarde.

Men gaat overeenkomsten sluiten tussen verschillende verenigingen31 van medeeigenaars
VLAAMSE REGISTRATIERECHTEN : GEEN EVENREDIGE VERKOOPRECHTEN MEER BIJ
MINNELIJKE ONTBINDING VAN EEN ONDERHANDSE VERKOOPOVEREENKOMST
Voorafgaandelijke opmerking
Op burgerrechtelijk vlak staat het partijen vrij om de overeenkomst, in onderling akkoord, te
ontbinden of de overeenkomst te wijzigen (bijvoorbeeld door de kopende partij te wijzigen). De
nieuwe Vlaamse regelgeving heeft tot gevolg dat dit burgerrechtelijk principe ook wordt
doorgetrokken op het vlak van de registratierechten : indien partijen in onderling akkoord de
31
1. Algemene Vergadering voor de gebouwen boven de grond / 2. Algemene Vergadering voor de gebouwen
onder de grond
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
53
overeenkomst wensen te ontbinden of te vernietigen (om daarna eventueel een nieuw gewijzigd
akkoord af te sluiten), dan kan dit zonder betaling van evenredige verkooprechten op voorwaarde
dat de overeenkomst tot minnelijke ontbinding dateert van minder dan 1 jaar na datum van de
onderhandse verkoopovereenkomst3233.
Voorwaarde is wel dat de verkoopovereenkomst nog niet bij authentieke akte werd vastgesteld.
De nieuwe regeling geldt niet enkel voor zuivere verkoopovereenkomsten, doch is van toepassing op
het merendeel van de overeenkomsten omschreven in art. 44 W.Reg. Enkel de inbrengen van een
woning door een natuurlijke persoon en de overeenkomsten die werden afgesloten onder het tarief
van toepassing op beroepsverkopers zijn uitdrukkelijk uitgesloten uit de nieuwe regeling.
De regelgeving is enkel van toepassing op in Vlaanderen gelegen onroerende goederen.
Hypothese 1 : compromis onder opschortende voorwaarde (die nog niet is vervuld)
Vooraf
Een compromis onder opschortende voorwaarde is niet verplicht registreerbaar. Deze
overeenkomst moet slechts ter registratie worden aangeboden binnen een termijn van 4 maanden
volgend op het ogenblik van vervulling van de voorwaarde. In de periode ‘hangende de
voorwaarde’ zijn er geen evenredige verkooprechten verschuldigd.
Ook de overeenkomst tot minnelijke ontbinding van een compromis onder opschortende
voorwaarde is niet verplicht registreerbaar. Bij spontane aanbieding ter registratie is ofwel het
algemeen vast recht van toepassing, ofwel het nieuw vast recht van 10 euro, afhankelijk van de
datum van de overeenkomst.
1.1.
Compromis wordt ter registratie aangeboden samen met de overeenkomst tot minnelijke
ontbinding
- Compromis : niet verplicht registreerbaar ; algemeen vast recht van 25 euro indien
ter registratie aangeboden (art. 16 W.Reg.).
Er werd ons echter meegedeeld dat in de administratieve circulaire waarschijnlijk zal
worden gepleit voor een registratie aan 10 euro bij gelijktijdige aanbieding van een
onderhandse verkoopovereenkomst ‘hangende de voorwaarde’ samen met de
overeenkomst tot minnelijke ontbinding.
- Overeenkomst minnelijke ontbinding : nieuw vast recht van 10 euro indien deze
overeenkomst dateert van minder dan 1 jaar vanaf de datum van de onderhandse
overeenkomst (art. 76, 2° W.Reg. – Vlaamse Gewest). De datum van registratie
van deze overeenkomst tot minnelijke ontbinding doet dus niets ter zake.
Indien de overeenkomst dateert van meer dan 1 jaar na datum van de compromis
zal het algemeen vast recht van 25 euro verschuldigd zijn (art. 11, 2e en 3e lid
W.Reg.).
1.2.
Compromis werd reeds eerder geregistreerd en later wordt de overeenkomst tot
minnelijke ontbinding ter registratie aangeboden
32
Het is de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst die bepalend is en niet de datum van vervulling
van een eventuele opschortende voorwaarde die in de overeenkomst was voorzien.
33
Later dan 1 jaar, wel betalen; dan heeft men echter de mogelijkheid om binnen de 2 jaar teruggave te vragen.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
54
N.B. Compromis werd eerder geregistreerd aan het algemeen vast recht van 25 euro
(art. 16 W.Reg.)
- Overeenkomst minnelijke ontbinding : nieuw vast recht van 10 euro van toepassing
indien deze overeenkomst dateert van minder dan 1 jaar vanaf de datum van de
onderhandse overeenkomst (art. 76, 2° W.Reg. – Vlaamse Gewest) 34. De datum
van registratie van deze overeenkomst tot minnelijke ontbinding doet dus niets ter
zake.
Indien de overeenkomst wordt aangeboden buiten de termijn van 1 jaar zal het
algemeen vast recht van 25 euro verschuldigd zijn (art. 11, 2e en 3e lid W.Reg.)
Hypothese 2 : compromis zonder opschortende voorwaarde (of waarvan de opschortende voorwaarde
reeds is vervuld)
Onderhypothese 2.1 : de onderhandse overeenkomst bevat een beding van uitgestelde
eigendomsoverdracht
Vooraf
De overeenkomst tot minnelijke ontbinding is niet wederoverdragend en dus niet verplicht
registreerbaar indien de initiële verkoopovereenkomst een beding van uitgestelde
eigendomsoverdracht bevat35. Indien de minnelijke ontbinding echter spontaan ter registratie wordt
aangeboden wordt deze overeenkomst, afhankelijk van haar datum, geregistreerd aan het nieuw
vast recht van 10 euro of aan het algemeen vast recht van 25 euro en niet aan het evenredig
verkooprecht.
2.1.1. Compromis wordt tijdig36 ter registratie aangeboden samen met de overeenkomst tot
minnelijke ontbinding
- Compromis : vast recht van 10 euro (art. 76, 1° W.Reg. – Vlaamse Gewest)
- Overeenkomst minnelijke ontbinding : vast recht van 10 euro (art. 76, 2° W.Reg. –
Vlaamse Gewest)
2.1.2. Compromis wordt laattijdig ter registratie aangeboden samen met de overeenkomst tot
minnelijke ontbinding
-
Compromis : volgens de tekst van het decreet is het evenredig verkooprecht
verschuldigd maar is er eventueel latere teruggave mogelijk indien een
verzoekschrift wordt ingediend binnen 2 jaar (art. 209, 1e lid, 2°bis W.Reg. –
Vlaamse Gewest ). Dit betekent dus dat de onderhandse overeenkomst niet tijdig
moet geregistreerd zijn om van de nieuwe regeling te kunnen genieten, maar bij
laattijdige registratie kan, volgens de strikte toepassing van het nieuwe decreet,
34
Hieromtrent zal een verklaring pro fisco moeten worden opgenomen in het ter registratie aangeboden
document (art. 168 W.Reg.)
35
M. DONNAY, “Droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe. Principes généraux », in Rép. Not., T.
XV, L. V, Brussel, Larcier, 1990, nr. 218, 211 ; F. WERDEFROY, Registratierechten 2006-2007, Mechelen,
Kluwer, nr. 261, 226.
36
In het oorspronkelijk ontwerp : binnen de termijn van 4 maanden (te rekenen vanaf het ogenblik van de
vervulling van een eventuele opschortende voorwaarde). In de definitieve tekst van het decreet : de initiële
overeenkomst mag niet ouder zijn dan 1 jaar (nu wel de overeenkomst zelf, ook al is ze onder
opschortende voorwaarde aangegaan; de datum van vervulling van de voorwaarde speelt geen rol meer)
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
55
enkel gebruik gemaakt worden van de teruggaveregeling en niet van de
onmiddellijke registratie aan 10 euro.
Er werd ons echter meegedeeld dat aan de ontvangers instructie zal worden gegeven om
in geval van laattijdige maar gelijktijdige aanbieding ter registratie de compromis een
schuldvergelijking toe te passen en de compromis te registreren aan het algemeen vast recht
van 25 euro indien op datzelfde ogenblik de teruggave op basis van art. 209, 1e lid, 2°bis
W.Reg.-Vlaamse Gewest wordt gevraagd (en kan worden bekomen, d.w.z. dat de minnelijke
ontbinding moet dateren van binnen het jaar na de onderhandse verkoopovereenkomst). U
kan dus best het verzoekschrift tot teruggave mee indienen op het ogenblik van registratie van
de compromis en de minnelijke ontbinding. Door de schuldvergelijking is ook geen boete
verschuldigd wegens laattijdige registratie.
- Overeenkomst minnelijke ontbinding : vast recht van 10 euro indien deze
overeenkomst dateert van minder dan 1 jaar vanaf de datum van de onderhandse
overeenkomst (art. 76, 2° W.Reg. – Vlaamse Gewest). Ook hier weer doet de
datum van registratie van de minnelijke ontbinding niets ter zake.
Indien de overeenkomst wordt afgesloten na de termijn van 1 jaar zal het algemeen
vast recht van 25 euro verschuldigd zijn (art. 11, 2e en 3e lid W.Reg.) doch in deze
hypothese zal de onderhandse overeenkomst steeds geregistreerd worden aan het
evenredig verkooprecht zonder mogelijkheid tot teruggave.
2.1.3. Compromis werd reeds eerder ter registratie aangeboden
N.B. Compromis werd eerder geregistreerd aan het evenredig verkooprecht (eventueel
met betaling van boete indien laattijdig)
- Overeenkomst minnelijke ontbinding : nieuw vast recht van 10 euro van toepassing
indien deze overeenkomst werd afgesloten binnen de termijn van 1 jaar na de
compromis37 (art. 76, 2° W.Reg. – Vlaamse Gewest) en dit ongeacht de datum van
registratie van deze overeenkomst.
Indien de overeenkomst wordt afgesloten na de termijn van 1 jaar zal, in deze
hypothese, het algemeen vast recht van 25 euro verschuldigd zijn (art. 11, 2e en 3e
lid W.Reg.) doch er is dan geen mogelijkheid meer tot teruggave van evenredige
rechten betaald op de compromis.
-
Verzoekschrift tot teruggave van evenredige rechten betaald op de compromis
indien de overeenkomst tot minnelijke ontbinding dateert van minder dan 1 jaar
vanaf de datum van de onderhandse overeenkomst (art. 209, 1e lid, 2°bis W.Reg. –
Vlaamse Gewest). De teruggave gebeurt onder aftrekking van het algemeen vast
recht (art. 209, laatste lid W.Reg.)
Onderhypothese 2.2. : de onderhandse overeenkomst bevat geen beding van uitgestelde
eigendomsoverdracht zodat de eigendom onmiddellijk is overgegaan op de koper
Vooraf
Omtrent het voldoen aan de voorwaarde van art. 76, 2° W.Reg. moet een aanvullende verklaring (verklaring
pro fisco) worden opgenomen in het ter registratie aangeboden document (art. 168 W.Reg.)
37
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
56
Indien de onderhandse verkoopovereenkomst eigendomsoverdragend is, heeft de minnelijke
ontbinding tot gevolg dat het eigendomsrecht terug moet overgedragen worden door de koper aan
de verkoper. Deze eigendomsoverdragende overeenkomst (de minnelijke ontbinding) is verplicht
registreerbaar (art. 19, 2° W.Reg.).
2.2.1
Compromis wordt tijdig38 ter registratie aangeboden samen met de overeenkomst tot
minnelijke ontbinding
- Compromis : vast recht van 10 euro (art. 76, 1° W.Reg. – Vlaamse Gewest)
- Overeenkomst minnelijke ontbinding : registratie aan het vast recht van 10 euro
(art. 76, 2° W.Reg. – Vlaamse Gewest)
2.2.2.
Compromis wordt laattijdig ter registratie aangeboden samen met de overeenkomst tot
minnelijke ontbinding
-
Compromis : volgens de letter van het nieuwe decreet is het evenredig
verkooprecht verschuldigd maar is eventueel latere teruggave mogelijk indien er
binnen 2 jaar een verzoekschrift wordt ingediend (art. 209, 1e lid, 2°bis W.Reg. –
Vlaamse Gewest).
Dit betekent dus dat de onderhandse overeenkomst niet tijdig moet geregistreerd
zijn om van de nieuwe regeling te kunnen genieten, maar bij laattijdige registratie
kan op basis van de tekst van het nieuwe decreet enkel gebruik gemaakt worden
van de teruggaveregeling en niet van de onmiddellijke registratie aan 10 euro.
Er werd ons echter meegedeeld dat aan de ontvangers instructie zal worden gegeven om
in geval van laattijdige maar gelijktijdige aanbieding ter registratie de compromis door
schuldvergelijking toch onmiddellijk te registreren aan het algemeen vast recht van 25 euro
indien op datzelfde ogenblik de teruggave op basis van art. 209, 1 e lid, 2°bis W.Reg.-Vlaamse
Gewest wordt gevraagd (en kan worden bekomen, d.w.z. dat de minnelijke ontbinding moet
dateren van binnen het jaar na de onderhandse verkoopovereenkomst). U kan dus best het
verzoekschrift tot teruggave mee indienen op het ogenblik van registratie van de compromis
en de minnelijke ontbinding. Door de schuldvergelijking is ook geen boete verschuldigd
wegens laattijdige registratie.
-
Overeenkomst minnelijke ontbinding : vast recht van 10 euro indien de
overeenkomst tot minnelijke ontbinding werd afgesloten binnen de termijn van 1
jaar na de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst39 (art. 76, 2° W.Reg. –
Vlaamse Gewest).
Indien de overeenkomst tot minnelijke ontbinding dateert van na de termijn van 1
jaar volgend op de afsluiting van de compromis, is het evenredig verkooprecht
verschuldigd (want eigendomsoverdragend indien in compromis geen beding van
uitgestelde eigendomsoverdracht werd voorzien) en is er geen mogelijkheid tot
38
In het oorspronkelijk ontwerp : binnen de termijn van 4 maanden (te rekenen vanaf het ogenblik van de
vervulling van een eventuele opschortende voorwaarde). In de definitieve tekst van het decreet : de initiële
overeenkomst mag niet ouder zijn dan 1 jaar (nu wel de overeenkomst zelf, ook al is ze onder
opschortende voorwaarde aangegaan; de datum van vervulling van de voorwaarde speelt geen rol meer)
39
Omtrent het voldoen aan de voorwaarde van art. 76, 2° W.Reg. moet een aanvullende verklaring (verklaring
pro fisco) worden opgenomen in het ter registratie aangeboden document (art. 168 W.Reg.)
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
57
teruggave. Bij laattijdige registratie van deze minnelijke overeenkomst is tevens
een boete verschuldigd.
2.2.3. Compromis werd reeds eerder ter registratie aangeboden
N.B. Compromis werd eerder geregistreerd aan het evenredig verkooprecht (eventueel
met betaling van boete indien laattijdig)
- Overeenkomst minnelijke ontbinding : nieuw vast recht van 10 euro van toepassing
indien deze overeenkomst werd afgesloten binnen de termijn van 1 jaar na de
compromis (art. 76, 2° W.Reg. – Vlaamse Gewest) en dit ongeacht de datum van
registratie van deze overeenkomst.
Indien de overeenkomst tot minnelijke ontbinding dateert van na de termijn van 1
jaar volgend op de afsluiting van de compromis, is het evenredig verkooprecht
verschuldigd (want eigendomsoverdragend indien in compromis geen beding van
uitgestelde eigendomsoverdracht werd voorzien) en is er geen mogelijkheid tot
teruggave. Bij laattijdige registratie van deze minnelijke overeenkomst is tevens
een boete verschuldigd.
- Verzoekschrift tot teruggave van evenredige rechten betaald op de compromis
indien deze overeenkomst dateert van minder dan 1 jaar vanaf de datum van de
onderhandse overeenkomst (art. 209, 1e lid, 2°bis W.Reg. – Vlaamse Gewest). Er
is geen teruggave van de boete. De teruggave gebeurt onder aftrekking van het
algemeen vast recht (art. 209, laatste lid W.Reg.)
Inwerkingtreding
Overeenkomsten tot minnelijke ontbinding of tot vaststelling van de vervulling van een ontbindende
voorwaarde die verplicht registreerbaar zijn omdat ze eigendomsoverdragend zijn40 die vanaf 1
november 2007 worden afgesloten kunnen worden geregistreerd aan het nieuwe vaste recht van 10
euro mits deze ontbindende overeenkomst dateert van minder dan 1 jaar na de onderhandse
verkoopovereenkomst41. Dit heeft tot gevolg dat de nieuwe regeling van toepassing kan zijn op
onderhandse verkoopovereenkomsten (waarvan de authentieke akte nog niet is verleden) die
dateren van na 1 november 2006 (op voorwaarde dat de overeenkomst tot minnelijke ontbinding
dateert van binnen het jaar na datum van de onderhandse verkoopovereenkomst).
Overeenkomsten tot minnelijke ontbinding die niet verplicht registreerbaar zijn42 kunnen aan het
vast recht van 10 euro worden geregistreerd indien ze na 31 oktober 2006 (spontaan) ter registratie
worden aangeboden en dit ongeacht de datum van de overeenkomst tot minnelijke ontbinding.
Voorwaarde is wel dat deze overeenkomst dateert van binnen het jaar na datum van de onderhandse
overeenkomst).
40
Enkel in de hypothese dat de onderhandse verkoopovereenkomst niet voorziet in een beding van uitgestelde
eigendomsoverdracht (zie onderhypothese 2.2.).
41
De datum van de onderhandse overeenkomst is bepalend en niet de datum van de vervulling van een eventuele
opschortende voorwaarde.
42
Omdat ze niet eigendomsoverdragend zijn als in de onderhandse verkoopovereenkomst een beding van
uitgestelde eigendomsoverdracht werd bedongen (zie onderhypothese 2.1.).
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
58
Hilde Pelgroms
31 oktober 2007
Toevoeging :
Het Vlaams Decreet van 23 november 2007 houdende invoering van een bijzonder vast recht voor
minnelijke ontbinding of vernietiging van koopovereenkomsten is op 3 januari 2008 in het Belgisch
Staatsblad gepubliceerd en is retroactief in werking getreden op 1 november 2007.
In bovenstaande tekst werd in de voetnoten de enige wijziging die door het Decreet aan het ontwerp
nog werd aangebracht, in vet aangegeven.
----------Het gebeurt veel dat men als fysieke persoon koopt maar dat men dit in zijn BVBA wil
opnemen. Elke overeenkomst die definitief is hieromtrent moet verplicht geregistreerd
worden.
Opl:
Men gaat een beding inlassen dat de overeenkomst niet definitief is, bv. Opschortende
voorwaarde die nog niet vervuld is.
=>geen opschortende vw? =onmiddellijk
=>wel opschortende vw? =4 maand na het vervullen van de voorwaarde
Bv.
2 januari 2008
2 mei 2008
Geval 1: Eigendomsoverdracht gebeurt onmiddellijk: 14/03/2008 beslist koper om niet
meer te kopen. => in de minne ontbinden
Uitz: In Brussel en Wallonië: zowiezo registratierechten betalen bij ontbinding
+ nu nog eens bij eigendomsoverdracht nog eens registreren.
Geval 2: Men gaat overeenkomsten met wederkerige opeenvolgende opties sluiten:
-1ste optie: als u niet betaalt binnen de 3 maand43 (AANKOOPBELOFTE)
43
Als de optie dus niet gelicht wordt binnen de 3 maand heeft de verkoper de mogelijkheid om na 3 maanden te
veranderen van koper.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
59
-2de optie: dan krijg ik de kans om het aan iemand anders te verkopen
(VERKOOPBELOFTE)
Op deze overeenkomst moeten er geen registratierechten betaald worden,
Maar als men bv. Minnelijke ontbinding vraagt kan men
schadevergoeding eisen.
-----------------------------Bijzonder beding inzake appartementsmede-eigendom
a) De verkoper verklaart dat het goed deel uitmaakt van het appartementsgebouw, genaamd
“Residentie XXX”, waarvoor de basisakte (statuten) werd opgemaakt door meester YYY, destijds
notaris te ZZZ, op 16 juni 1997.
De koper verklaart zich te onderwerpen aan de bepalingen van de basisakte44, het reglement van
medeëigendom en het reglement van inwendige orde, waarvan de verkoper hem op dit ogenblik een
exemplaar overhandigt.
De koper verklaart zich eveneens te onderwerpen aan de beslissingen die op regelmatige wijze werden
genomen door de algemene vergadering.
b) De koper zal vanaf de ondertekening van de notariële verkoopakte dragen en betalen zijn bijdrage
in de gewone45 en periodieke gemeenschappelijke lasten (werkkapitaal) en in de buitengewone46
gemeenschappelijke lasten (reservefonds47) van deze residentie, waaronder de kosten van behoud,
onderhoud, herstelling en vernieuwing, zelfs deze waartoe de algemene vergadering vóór heden of
vanaf heden tot de datum van het verlijden van de notariële akte heeft besloten, maar waarvan de
betaling pas na het verlijden van de notariële akte opeisbaar wordt, voor zover ze bij het
ondertekenen van deze overeenkomst nog niet uitgevoerd werden. Indien deze werken op heden
reeds uitgevoerd zijn, doch nog niet aangerekend werden, komen de desbetreffende kosten wel nog ten
laste van de verkoper.
Het aandeel van de verkoper in het reservefonds blijft eigendom van de vereniging van
medeëigendom.
Schrappen wat niet past :
$De verkoper verklaart verder dat er bij zijn weten geen beslissingen tot verbouwing, herstelling of
vernieuwing aan de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw getroffen werden door de
laatste algemene vergaderingen.
$De verkoper verklaart dat de algemene vergadering van de medeëigenaars van $ de volgende
beslissingen heeft genomen in verband met verbouwing, herstelling of vernieuwing van de
gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw: $
De verkoper verklaart dat er vóór heden geen beslissingen werden genomen door de algemene
vergadering met betrekking tot de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen.
De verkoper verklaart dat er op dit ogenblik door de vereniging van medeëigenaars geen vaststaande
bedragen verschuldigd zijn tengevolge van geschillen.
b) De verkoper verbindt zich ertoe op de algemene vergadering die zal plaatshebben tussen heden en
het verlijden van de notariële verkoopakte, zijn stem uit te brengen volgens de richtlijnen van de
koper.
44
Privatieve delen / gemene delen
Bv. Verwarming van de gemene delen, onderhoud, etc..
46
Grotere occasionele werken, herstel lift, etc… (in de regel via offertes)
47
Behoort definitief toe aan de vereniging van mede-eigenaars.
45
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
60
c)
Schrappen wat niet past :
d)$De verkoper verklaart dat de syndicus van het gebouw is : $
$De verkoper verklaart dat er geen syndicus werd aangesteld.
Bv.
Er wordt beslist om binnen 8 maanden de lift te vervangen. Eén van de eigenaars
verkoopt zijn appartement. De notaris zal in 575°11 zien dat het aan de syndicus moet
nagevraagd worden of er zo’n buitengewone kost bestaat. Maar eigenlijk is dit te laat
want de koper wordt er nadien mee geconfronteerd. In het kader van de meerwaarden
is het maar logisch dat de koper betaalt in het geval de werken nog uitgevoerd moeten
worden.
Indien zij reeds uitgevoerd zijn maar nog niet betaald, is het normaal dat de verkoper
dit betaalt en dan eventueel doorrekent in zijn verkoopprijs.
 Dit geldt niet alleen voor de werken maar ook voor bv. Geschillen.
Cass. 5/10/00
Syndicus is bevoegd orgaan om de vereniging van mede-eigenaars te vertegenwoordigen in
gerechtelijke procedures. Hij is de enige titularis van het vorderingsrecht. Heeft hij eigen
volmacht? Men moet hem niet mandateren want hij is een orgaan.
Is een voorafgaande beslissing nodig?
Dit is niet zo duidelijk in de rechtsleer. In principe is het de vereniging van mede-eigenaars
die bevoegd is om een beslissing te nemen tot het aangaan van dergelijke procedures.
Bewijsplicht? Mandaat ad litem van de advocaat? Er zijn uitzonderingen waarvoor de
syndicus geen toestemming nodig heeft.
1. bewarende maatregelen & daden van voorlopig beheer
2. beheer van het vermogen van de vereniging van de mede-eigenaars
bv. –iemand die niet betaalt
-dak sijpelt door: hij kan naar kortgedingrechter stappen omdat het
bewarende maatregelen zijn
E
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
V
Ignace Laplaese
61
ADV
In deze relatie moet de advocaat nagaan of de E wel voldoende
gevolmachtigd is; zoniet kan de vereniging van de medeeigenaars problemen maken.

Draagwijdte van art. 577-8 §4, °6 B.W.

Hoedanigheid om in rechte op te treden in hoofde van de vereniging van de medeeigenaars als verweerder op een vordering, ingesteld ogv 1384, lid 1 B.W. bv.
Dakgoot valt op wagen van een 3e , wie moet hij aanspreken?
Uiteenlopende standpunten
-alle eigenaars aanspreken?
-alleen diegene die de zaak in bewaring heeft? (taak van vereniging van medeeigenaars om het goed beheer te verzorgen)
-> als men dit orgaan zou aanspreken, welk vermogen aanspreken?
(de vereniging heeft geen eigen vermogen)
Vordering tot vernietiging of wijziging van beslissingen van de AV
(art 577-9) B.W.
In principe kan dit binnen de drie maand vanaf de kennisname van de beslissing (doch in de
regel, regelmatige oproepingen hebben een onmiddellijke kennisname bij de beslissing zelf
tot gevolg)
Voorwaarden:
-de onregelmatigheid moet invloed hebben gehad op de beslissing
-hij die ze inroept moet daarbij ook belang hebben
Cass 1/04/2004
De algemene vergadering van mede-eigenaars heeft slechts de bevoegdheid om te beslissen
over werken betreffende die gedeelten van gebouwen waarvan vastgesteld is dat ze niet
privatief zijn; het enkele feit dat werken noodzakelijk zijn om te verhinderen dat privatieve
gedeelten schade zouden veroorzaken aan gemene delen of die nadelig zouden beïnvloeden is
niet van aard om de algemene vergadering bevoegdheid te verlenen om te beslissen zelf
werken te laten uitvoeren aan die privatieve gedeelten.
 Privatieve genotsrechten op gemene delen kunnen een oplossing bieden!
Bv. Terras, buitenkant gebouw: als privatief beschreven
IV. Beslissing van het Hof
1. Eerste middel
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
62
1.1. Eerste onderdeel
Overwegende dat, krachtens artikel 577-7, §1, 1°, b, van het Burgerlijk
Wetboek, de algemene vergadering, behoudens strengere bepalingen in het
reglement van mede-eigendom, bij meerderheid van drie vierden van de
stemmen beslist over alle werken betreffende de gemeenschappelijke
gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen en dat
krachtens artikel 577-7, §1, 2°, e, van het Burgerlijk Wetboek de algemene
vergadering bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen beslist over alle
daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen ;
Dat artikel 577-3, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat bij
ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, de gedeelten van gebouwen
of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder
hen bestemd zijn, geacht worden gemeenschappelijk te zijn ;
Dat uit deze wetsbepalingen volgt dat de algemene vergadering van
mede-eigenaars slechts de bevoegdheid heeft om te beslissen over werken
betreffende die gedeelten van gebouwen waarvan vastgesteld is dat ze niet
privatief zijn ;
Dat het enkele feit dat werken noodzakelijk zijn om te verhinderen dat
privatieve gedeelten schade zouden veroorzaken aan gemene delen of die
nadelig zouden beïnvloeden, niet van aard is om de algemene vergadering
bevoegdheid te verlene n om te beslissen zelf werken te laten uitvoeren aan die
privatieve gedeelten ;
Dat dit niet afdoet aan het recht van de algemene vergadering om van
de eigenaar van privatieve delen te eisen dat hij de nodige werken uitvoert om
te vermijden dat schade ontstaat aan de gemeenschappelijke gedeelten of om
dergelijke schade te herstellen ;
Overwegende dat de appèlrechters vaststellen dat :
1. rekening houdend met de bepalingen van de basisakte en met het feit
dat de terrassen, leuningen en hun borstweringen veelal exclusief door de
1 APRIL 2004 C.02.0016.N/23
eigenaar van het bijhorend appartement worden gebruikt, kunnen deze als
privatief worden aangezien ;
2. die terrassen, leuningen en borstweringen anderzijds in feite als
gemeenschappelijk moeten worden beschouwd, aangezien de staat van een
terras ook impact heeft op de andere appartementen en de terrassen deel
uitmaken van een groter gemeenschappelijk geheel, zijnde de gevel ;
3. de waterinfiltraties via de terrassen ongetwijfeld schade kunnen
aanrichten in andere lager gelegen appartementen en zelfs eventueel de
ruwbouw van het gehele gebouw aantasten en dergelijke waterinfiltraties
veeleer met de structuur en de stevigheid van het gebouw te maken hebben dan
met het onderhoud van de terrassen ;
4. de leuningen en borstweringen bovendien het globale voorkomen en
esthetiek van het gebouw bepalen ;
5. de problematiek van de waterinfiltraties bijgevolg het privatieve
overstijgt ;
6. de eerste rechter terecht heeft gesteld dat het feit dat bepaalde delen
van appartementen in een flatgebouw privatief zijn, de algemene vergadering
er niet van kan weerhouden om autonoom over de vervanging c.q. herstelling
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
63
van deze delen te beslissen wanneer de gestelde kwestie een constructief
karakter vertoont dat het privatieve overstijgt ;
Overwegende dat het bestreden vonnis op grond van deze vaststellingen
besluit dat de beslissing van de algemene vergadering van 9 juni 1998 om
herstellingswerken, meer bepaald waterdichtingswerken, te laten uitvoeren aan
de terrassen op een rechtmatige wijze werd genomen en kadert binnen de
bevoegdheid van de Vereniging van mede-eigenaars van het gebouw
Residentie Leeuwerik ;
Dat het bestreden vonnis aldus de artikelen 577-7, §1, 1°, b, en 577-7,
§1, 2°, e, van het Burgerlijk Wetboek schendt ;
Dat het onderdeel in zoverre gegrond is ;
IC: waterinsijpeling: men plant werken aan de terrassen en gevels maar 1 van de eigenaars
verzette zich hiertegen aangezien het gaat om een ‘privatief’ deel. Nu gaat men ervoor zorgen
dat de externe zaken van het gebouw toch gemeenschappelijk zijn en toch ervoor zorgen dat
privatief gebruik mogelijk is zonder dat iedereen op je terras kan.
Men gaat een privatief genotsrecht geven aan de eigenaar die paalt aan een terras. Eigendom
is gemeenschappelijk dus hij kan geen exclusieve eigenaar zijn.
11/04/08
De rechtspositie van de eigenaar van een verhuurd onroerend goed
A. GEMEEN RECHT
-garages
-opslagruimtes
-2de verblijf
-kantoorruimte
-kot
 cruciaal voor eerbiediging huur?
A. Opnemen in authentieke akte, of
B. Huurovereenkomst vaste datum geven door te registreren
C. 1 partij overlijdt
 Uitzondering: Uitzettingsbeding
1. solo consensu
2. dan onderhandse akte
3. dan notariële akte48
4. dan pas registratie door overschrijving op hypotheekkantoor
48
Geeft vaste datum tenzij de onderhandse akte reeds geregistreerd werd.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
64
Gevolgen van Vaste datum?
Cass: Tegenstelbaarheid van het zakelijk49 recht aan andere titularissen van zakelijke
rechten
<-> Dit geldt niet om uw positie ten opzichte van uw vorderingsrecht te bewijzen. Daar
gebruikt men vaste datum.
! Overschrijving heeft wel zijn belang wanneer het gaat om een huur van langer dan 9 jaar. De
tegenwerpelijkheid tov 3en van de loutere termijn vereist een overschrijving op het
hypotheekkantoor.

Wat met mondelinge overeenkomsten? Geen vaste datum
De nieuwe eigenaar moet dus geen opzegtermijnen respecteren
Art. 1736 B.W.: 1 maand
=>Regel: huur moet vaste datum krijgen voor de verkoop<=
Bij openbare verkoop in het kader van uitvoerend beslag op onroerend goed: 1575 Ger.W.
-> overschrijving van het beslagexploot: huur moet ervóór al vaste datum gekregen hebben
-> overschrijving van het bevel tot uitvoerend beslag: dan moet de huur zelfs voor het
bevel vaste datum krijgen.

Bij huur van langer dan 9 jaar: ook reeds voor het bevel
B. WONINGHUUR
a) huur met vaste datum
->huur moet vaste datum hebben vooraleer de eigendomsoverdracht vaste datum heeft
!Uitzettingsbeding is niet mogelijk!
Opzegmogelijkheid
1. Huur van 9 jaar
a. Grote renovaties: kosten moeten een bepaald bedrag te boven
gaan; opzeg op het einde van 3/6/9 met 6 maand opzegtermijn50
b. Persoonlijk/… betrekken: mag te allen tijde, opzegtermijn 6
maand
c. Ongemotiveerd maar met vergoeding: op het einde van elke 3jarige periode;
i. 1ste 3-jarige periode: 9 maand huurprijs
ii. 2de 3-jarige periode: 6 maand huurprijs
2. Huur van minder dan 9 jaar: max 3 jaar.
49
Huur? Neen./eigendom? Ja.
Bij woningen met meerdere woonentiteiten kan je te allen tijde opzeggen voor allemaal op 1 zelfde moment,
met termijn van 6 maand, met uitzondering van het eerste jaar.
50
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
65
a. Alleen in onderling akkoord kan men opzeggen: 1 van de
partijen moet opzeggen met 3 maand termijn, anders is er
stilzwijgende verlenging
 Opzeg gaat in op de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de
opzeg werd gegeven.
b) huur zonder vaste datum met een huurder die al 6 maanden het goed betrekt
 huurder mag opstappen wanneer hij wil
 verhuurder moet 2 maand in acht nemen
o De koper zal de huur moeten eerbiedigen maar kan te allen tijde opzeggen met
een termijn van 3 maand na het verlijden van de akte.
c) huur zonder vaste datum

geen opzegtermijnen
C. HANDELSHUUR
a) -huur met vaste datum
b) -huur zonder vaste datum maar met huurder die het goed al 6 maand betrekt
Zelfde bescherming
1. geen uitzettingsbeding:
Men moet uitdrukkelijk contractueel bedongen hebben dat de verhuurder kan opzeggen op het
einde van elke 3-jarige periode:
-om zelf handel te drijven: 1 jaar opzegtermijn, aangetekend
2. wel uitzettingsbeding:
-persoonlijke ingebruikname
-verbouwingswerken
-bestemming wijzigen naar niet-handel
-grove tekortkoming
- voortijdige opzegging dr huurder : na iedere 3jarige periode, 6 mnd vooraf
opzeggen
- voortijdige opzegging dr verhuurder : na iedere 3jr periode, 1 jr vooraf opzeggen
(bedongen)
c) -huur zonder vaste datum en nog geen 6 maanden betrokken
-> GEEN eerbiediging vereist
d) -huur zonder vaste datum en langer dan 6 maanden betrokken
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
66

Bij uitvoerend beslag:
o Cass: 19/07/2003: de koper op beslag <-> koper van het handelshuurpand; ook
al zit men er al langer dan 6 maand: niet te eerbiedigen dus
D. PACHT

Eerbiediging door de koper in alle gevallen!:
o –vaste datum
o –zonder vaste datum
Men kan alleen opzeggen als men zelf een landbouwexploitatie uitvoert. Enkel op het einde
van de 9-jarige periode kan men in de eerste twee pachtperiodes opzeggen met een
minimumtermijn van 2 jaar en maximum 4 jaar. Na de 3e pachtperiode kan men te allen tijde
opzeggen wanneer men een minimumtermijn van 3 jaar en een maximumtermijn van 4 jaar in
acht neemt.
Voor bouwgronden & industriële gronden: te allen tijde met 3 maand opzeg
Samengevat:
De rechtspositie van de nieuwe eigenaar bij de aankoop
van een verhuurd goed
1/ De huur naar gemeen recht
Alle rechten en verplichtingen inzake de huur gaan over op de nieuwe eigenaar indien de huur
vaste datum heeft, behoudens wanneer een beding tot uitzetting bij verkoop is opgenomen in
de huurovereenkomst (art. 1743 B.W.)
De opzegtermijn voor de huur van onbepaalde duur bedraagt één maand (art. 1736 B.W.),
behoudens andersluidende overeenkomst. (Zie evenwel art. 1758 B.W. voor het gemeubeld
appartement)
Wanneer moet de huurovereenkomst vaste datum hebben ?
Vooraleer de overdrachtsakte zelf vaste datum kreeg, dus : voor het verlijden van de notariële
verkoopakte of voordat de onderhandse verkoopovereenkomst geregistreerd werd (indien dit
gebeurde voor het verlijden van de notariële akte)
Cass. : overschrijving op het hypotheekkantoor is geen vereiste voor tegenwerpelijkheid aan
de huurder, vermits de huurder geen concurrerend recht heeft met de eigenaar (huur =
vorderingsrecht <-> eigendom = zakelijk recht)
Deze overschrijving is wel een vereiste om de termijn tegenwerpelijk te maken aan de koper
in geval van een huur voor langer dan 9 jaar. Is de overschrijving van dergelijke huurakte niet
gebeurd, dan moet de koper slechts de lopende 9 jaar de huur eerbiedigen.
Bijzondere regeling ingeval van openbare verkoop ingevolge uitvoerend onroerend beslag :
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
67
Art. 1575 Ger.W. : de huurovereenkomst moet vaste datum hebben voor de overschrijving
van het bevel of van het beslagexploot om tegenwerpelijk te zijn aan de koper (ook aan de
ingeschreven en overgeschreven schuldeisers en de beslaglegger).
Betreft het een huur van langer dan 9 jaar, dan is deze niet tegenwerpelijk indien de huur werd
toegestaan na de betekening van het bevel aan de schuldenaar, ook al is dit bevel niet
overgeschreven.
Wat met de mondelinge huur ?
Deze kan geen vaste datum hebben, dus geen tegenwerpelijkheid aan de koper (geen te
respecteren opzegtermijnen). Opgelet : de verkoper heeft vrijwaringsplicht t.a.v. de huurder
en kan dus best opleggen aan de koper dat hij de huur moet eerbiedigen, om zelf niet door de
huurder aangesproken te worden in vrijwaring
2/ De woninghuur
Art. 9 Woninghuurwet : 3 hypothesen
1°/ de huur heeft vaste datum vooraleer de eigendomsoverdracht vaste datum heeft :
eerbiediging vereist (zelfs indien een uitzettingsbeding in de huurovereenkomst opgenomen
werd)
(uiteraard is beëindiging in onderling akkoord tussen verhuurder en huurder steeds mogelijk)
Opzegmogelijkheden voor de verhuurder-koper:
a/ huur van bepaalde duur (max. 3 jaar): enkel bij het einde van de huur voor elk der partijen,
mits een opzegtermijn van 3 maanden (art. 3 §6 B.W.)
b/ huur van 9 jaar of van onbepaalde duur : opzegtermijn van 6 maanden in 3 gevallen, nl.
1e mogelijkheid : te alle tijde met het oog op persoonlijke bewoning (ook voor naaste
verwanten) (art. 3 §2)
2e mogelijkheid : bij het verstrijken van de eerste en tweede driejarige periode wegens
wederopbouw, grote verbouwing of grote renovatie (art. 3 §3)
(opmerking : te alle tijde opzeg mogelijk als de werken plaatsvinden aan een gebouw met
meerdere woongelegenheden, met een opzegtermijn van 6 maanden, maar niet tijdens het
eerste jaar van de huur)
3e mogelijkheid : bij het verstrijken van de eerste en tweede driejarige periode zonder
motivering, maar met vergoeding (9 of 6 maand huur) (art. 3 §4)
(opgelet : de opzegtermijn loopt vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de
opzeggingsbrief)
2°/ de huur heeft geen vaste datum maar de huurder betrekt het goed al minstens 6 maanden :
eerbiediging vereist
maar : te alle tijde opzeg mogelijk in de voormelde gevallen van art. 3§§2, 3 en 4 B.W.
met een opzegtermijn van 3 maanden betekend binnen de 3 maanden na het verlijden van de
notariële akte van verkoop
3)/ de huur heeft geen vaste datum en de huurder betrekt het goed nog geen 6 maanden :
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
68
geen eerbiediging vereist, geen opzeg nodig
3/ De handelshuur
Art. 12 Wet op de handelshuur : hypothesen
1°/ de huur heeft vaste datum vooraleer de eigendomsoverdracht vaste datum heeft, of de
huur heeft geen vaste datum maar de huurder heeft het goed al minstens 6 maanden in
gebruik :
eerbiediging vereist (zelfs indien een uitzettingsbeding in de huurovereenkomst opgenomen
werd)
(uiteraard is ook hier beëindiging in onderling akkoord tussen verhuurder en huurder steeds
mogelijk: hier is de minnelijke beëindiging slechts geldig voor zover ze door een notaris of de
vrederechter geakteerd werd)
Opzegmogelijkheden voor de verhuurder-koper:
a) er is geen uitzettingsbeding opgenomen in de overeenkomst : het contract moet volledig
gerespecteerd worden, en opzegging is dus slechts mogelijk – zoals voor elke
handelsverhuurder - als aan volgende cumulatieve voorwaarden voldaan is (art. 3, lid 5
Handelshuurwet) :
1e/ uitdrukkelijk contractueel bedongen opzeggingsrecht voor de verhuurder tegen het einde
van elke driejarige periode
2e/ : om zelf een handel uit te oefenen in het goed (of om dit te laten doen door de in de wet
bepaalde personen)
3e/ opzegtermijn van één jaar, bij aangetekende brief of deurwaardersexploot, met vermelding
van de reden, op straffe van nietigheid
b) er is een uitzettingsbeding opgenomen in de overeenkomst : bijzondere opzegmogelijkheid
in art. 12 Handelshuurwet voor de nieuwe eigenaar binnen de 3 maanden nadat de
eigendomsoverdracht vaste datum kreeg (door verlijden van de notariële akte of door eerdere
registratie van de onderhandse akte van verkoop), en met een opzegtermijn van minstens één
jaar, om volgende redenen :
1e mogelijkheid : met het oog op persoonlijke ingebruikname (ook voor naaste verwanten)
(art. 16, 1°)
2e mogelijkheid : om de bestemming te wijzigen naar een niet-handelsbestemming (art. 16,
2°)
3e mogelijkheid : bij wederopbouw of grondige verbouwing (art. 16, 3°)
4e mogelijkheid : grove tekortkomingen vanwege de huurder (art. 16, 4°)
2°/ de huur heeft geen vaste datum en de huurder heeft het goed nog geen 6 maanden in
gebruik :
geen eerbiediging vereist, geen opzeg nodig
Quid ingeval van openbare verkoop ingevolge uitvoerend onroerend beslag ?
Cass. 19 juli 2003 : art. 1575 Ger.W. geldt ten volle : de koper na beslag is niet gelijk te
stellen met de verkrijger bedoeld in art. 12 Handelshuurwet
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
69
Dus : als de huur geen vaste datum heeft voor de overschrijving van bevel of beslagexploot,
dan is uitzetting door de verwerver mogelijk en is geen opzeg nodig.
4/ De pacht
Volledige eerbiediging van de pacht in alle gevallen, ook de mondelinge pacht (art. 55
Pachtwet)
(opgelet : de pachter heeft ook een voorkooprecht)
De opzegmogelijkheden zijn eerder beperkt :
In de regel : met volgende opzegtermijnen :
- bij het einde van de eerste en tweede pachtperiode (van minimum 9 jaar elk) : met een
opzegtermijn van tenminste 2 jaar en ten hoogste 4 jaar voor de einddatum, enkel
wegens ernstige redenen opgenomen in art. 7 Pachtwet (in hoofdzaak voor eigen
exploitatie als landbouwer of door zijn naaste familie)
- na de tweede pachtperiode : te allen tijde, enkel voor eigen exploitatie als landbouwer
of door zijn naaste familie, met een opzegtermijn van tenminste 3 jaar en hoogstens 4
jaar (art. 8 Pachtwet)
Bij uitzondering : voor bouwgronden en industriegronden (mits naleving van enkele
bijzondere voorwaarden, zie art. 6 Pachtwet) is te alle tijde opzeg mogelijk met een
opzegtermijn van 3 maanden, die voor verlenging mogelijk is om de pachter toe te laten de
wassende vruchten te oogsten (zie art. 11 Pachtwet en ook art. 12, 2 voor de formaliteiten!).
Quid ingeval van openbare verkoop ingevolge uitvoerend onroerend beslag ?
Art. 55 Pachtwet primeert op art. 1575 Ger.W. : elke pacht, ook die zonder vaste datum, moet
gerespecteerd worden door de koper op beslag
HUUROVEREENKOMST VOOR
KANTOORRUIMTE
TUSSEN:
De naamloze vennootschap XXX vastgoedbevak naar Belgisch recht, met maatschappelijke zetel te
Brussel, xxxlaan 10 ingeschreven in het Rechtspersonenregister (R.P.R.) onder het nummer
0444.444.444, gedeeltelijk B.T.W.-plichtig onder nummer B.T.W. BE 444.444.444
Voor de doeleinden van deze huurovereenkomst vertegenwoordigd door de heer Jan Janssens, Chief
Operating Officer, en mevrouw Ann Peeters, Corporate Legal Officer, op grond van een volmacht die
hen bij notariële akte van 23 december 2004 werd verleend,
Hierna genoemd «de Verhuurder»,
EN:
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
70
De naamloze vennootschap YYY,
Met maatschappelijke zetel te Berchem, yyystraat 20,
ingeschreven in het Rechtspersonenregister (R.P.R.) onder het nummer 0477.777.777 en
B.T.W.plichtig onder het nummer 477.777.777
Voor de doeleinden van deze huurovereenkomst vertegenwoordigd door de heer Marc Morrens en de
heer Piet Pieters, bestuurders, die krachtens art. 21 van de statuten van de vennootschap bevoegd zijn
om de vennootschap te verbinden en benoemd werden in de functie van bestuurder bij beslissing van
de algemene vergadering van 13 mei 2006, gepubliceerd in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad
van 7 juni erna.
Hierna genoemd <<de Huurder>>,
De Verhuurder en de Huurder worden hierna samen “de Partijen” en afzonderlijk een “Partij”
genoemd.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
71
Deze huurovereenkomst, met inbegrip van de bijzondere en algemene voorwaarden hierna, vormt
samen met alle aangehechte bijlagen huidige huurovereenkomst (de “Huurovereenkomst”).
Indien de bijzondere voorwaarden zouden afwijken van de algemene voorwaarden, wordt
uitdrukkelijk overeengekomen dat de bijzondere voorwaarden primeren.
Voor alle aangelegenheden die niet uitdrukkelijk worden geregeld in de algemene noch in de
bijzondere voorwaarden, verklaren de Partijen te verwijzen naar de wet en de gebruiken inzake
huurovereenkomsten voor onroerend goed..
A.
Bijzondere voorwaarden
1.
Voorwerp van de Huurovereenkomst
(cf. artikel 1 van de algemene voorwaarden)
De Verhuurder verhuurt aan de Huurder, die aanvaardt, in het gebouw ‘ZZZZ Building’ gelegen te
Berchem, ZZZZstraat 30:


Een kantoorruimte op het linkergedeelte van de 4de verdieping,
4 binnenparkeerplaatsen in de kelderverdieping -1 (plaats nader te bepalen)
zoals deze ruimtes voorkomen op de plattegronden die als bijlagen aan de Huurovereenkomst werden
gehecht en die er integraal deel van uitmaken.
De verhouding, in termen van aandelen, van de voornoemde ruimtes binnen het hele gebouw komt
neer op:
710/10.000sten voor de kantoorruimte (DC)
128/10.000sten voor 4 binnenparkeerplaatsen (DC)
366,5/7.250sten voor de kantoorruimte (DC onderhoud, schoonmaak)
2.
Bestemming van de gehuurde ruimtes
(cf. artikel 2 van de algemene voorwaarden)
De verhuurde ruimtes worden geacht uitsluitend te worden gebruikt als kantoorruimte en
parkeerplaatsen.
3.
Duur van de Huurovereenkomst
De Huurovereenkomst wordt gesloten voor een periode van negen opeenvolgende jaren die ingaat op
01/05/2008 om 0 uur en van rechtswege verstrijkt op 30/04/2017 om middernacht. Geen enkele partij
kan zich beroepen op de stilzwijgende verlenging.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
72
Elke partij kan deze Huurovereenkomst beëindigen op het einde van het zesde jaar, mits naleving van
een voorafgaande opzegtermijn van twaalf maanden, met dien verstande dat de opzeg bij ter post
aangetekend schrijven dient te worden verstuurd naar de andere partij ten minste twaalf maanden voor
het einde van het zesde jaar.
De hierboven bepaalde duur is een wezenlijk onderdeel van deze Huurovereenkomst.
*Bij Woninghuur kan men de stilzwijgende verlenging NIET uitsluiten.
Woninghuur:
a. VH:
-persoonlijk gebruik, te allen tijde, 6 maand
-verbouwingen, bij verstrijken van 1ste of 2de 3-jarige periode, 6 maand
-ad nutum, bij verstrijken van 1ste of 2de 3-jarige periode, 6 maand + vergoeding
=> ic zou dit 6 maand + 6 maand vergoeding moeten zijn.
b. H:
-te allen tijde, met 3 maand opzeg
!!Wanneer dit binnen de 1ste 3-jarige periode gebeurt, is er een vergoeding aan de VH
verschuldigd
-binnen 1ste jaar: 3 maand
-binnen 2de jaar: 2 maand
-binnen 3de jaar: 1 maand
4.
Huurprijs
(cf. de artikelen 3 en 4 van de algemene voorwaarden)
De basishuur per jaar:
voor de kantoorruimte
voor 4 binnenparkeerplaatsen
TOTAAL
30.120,00 €
4.464.00 €
34.584,00 €
De huur wordt per trimester en vooraf betaald, en voor het eerst pro rata temporis, op de datum van
inwerkingtreding van de Huurovereenkomst.
De huur wordt geïndexeerd overeenkomstig de bepalingen voorzien in artikel 4 van de algemene
voorwaarden. Voor de toepassing van de in voornoemd artikel opgenomen formule voor het aanpassen
van de huur, is de basisindex de index der consumptieprijzen [basis 96], vandaag de
gezondheidsindex, van de maand voorafgaand aan de maand waarin deze Huurovereenkomst wordt
gesloten, te weten de index van de maand maart 2007.
De eerste indexatie gebeurt per 1/05/2008.
*Ook bij Woninghuur wordt gewaagd van indexatie: dit is een dwingend recht in het belang van
de verhuurder. Men kan tot 3 maand teruggaan voor toch tot indexatie over te gaan. Deze drie
maanden zijn een vervaltermijn. Men kan het ten vroegste vragen op de verjaardag van het
contract.
De indexering is de periodische aanpassing van de huurprijs aan de kosten van
levensonderhoud.
De huurprijs kan elk jaar op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van het contract
geïndexeerd
worden.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
73
De geïndexeerde huurprijs is berekend met de formule: basishuurprijs x nieuwe index /
aanvangsindex.
De basishuurprijs mag nooit de door de huurder verschuldigde kosten en lasten bevatten.
De aanvangsindex is die van de maand die voorafgaat aan de ondertekening van de
overeenkomst (voor alle contracten die in werking traden na het jaar 1983).
De nieuwe index is de consumptieprijsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag
van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (dus NIET de verjaardag van de
ondertekening tenzij beide data gelijk zijn).
Uitzonderlijke huurvoorwaarden:
De huurder geniet van een uitzonderlijke jaarlijkse huurvermindering van 2.008,00 €/jaar
gedurende de hele duur van de huurovereenkomst.
Deze bijkomende huurverminderingen gelden niet voor de binnenparkeerplaatsen, lasten, taksen ed.,
gezien deze op de gehuurde oppervlakte van toepassing zijn vanaf de ingebruikname, ten laatste
ingang van de huurovereenkomst.
5.
Bedrag van de waarborg
(cf.. artikel 5 van de algemene voorwaarden)
Het bedrag van de waarborg wordt vastgesteld op één semester van de basishuur per jaar, of voluit
geschreven: zeventien duizend tweehonderd tweeënnegentig euro (17.292,00 €).
De huurwaarborg.
Indien de huurder volgens het contract een waarborg moet stellen die bestaat uit een som geld
(dus niet als de waarborg bestaat uit aandelen, kasbons, goud,…), mag de waarborg
maximum twee maanden huur bedragen. De beperking tot twee maanden huur is enkel geldig
waneer de huurder de waarborg ineens volledig betaalt.
Deze waarborg moet bij een financiële instelling op een geïndividualiseerde rekening op naam
van de huurder worden geplaatst; de interest wordt gekapitaliseerd en de verhuurder verkrijgt
een voorrecht (d.w.z. dat hij voorgaat op andere schuldeisers) op het saldo van de rekening voor
elke schuldvordering voortvloeiend uit de gehele of gedeeltelijke niet-nakoming door de huurder
van zijn verplichtingen.
Zo heeft de verhuurder bijv. een voorrecht voor de gelden die hij moet ontvangen voor
beschadigingen (aangericht door de huurder) of de niet-betaling door de huurder.
Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat deze te plaatsen op de
hierboven bepaalde wijze (geïndividualiseerde rekening), is hij de huurder de gemiddelde
marktrente op het bedrag van de waarborg verschuldigd vanaf de overhandiging ervan.
Deze interest wordt gekapitaliseerd.
Vanaf de dag waarop de huurder de verhuurder aanmaant de verplichting na te komen die hem
bij het tweede lid wordt opgelegd, zijn evenwel de wettelijke intresten (momenteel 7%) op het
bedrag van de waarborg verschuldigd.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
74
Over de waarborgrekening, zowel wat de hoofdsom als de interesten betreft, kan worden
beschikt ten bate van de huurder of van de verhuurder. De manier waarop erover kan beschikt
worden verschilt naargelang ze al dan niet akkoord zijn over de deblokkering.
Als huurder en verhuurder akkoord zijn over de deblokkering, kunnen zij over het bedrag op de
rekening beschikken als zij hun schriftelijk akkoord, opgemaakt ten vroegste na beëindiging van
de huurovereenkomst, voorleggen.
Als zij niet tot een akkoord komen, moeten ze naar de rechter. De huurder (of verhuurder) kan
op voorlegging van (een afschrift van) de rechterlijke beslissing over de rekening beschikken.
!!! Opmerking : Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg die hij in schijven aan de
bank betaalt, dan mag de huurwaarborg drie maanden huur bedragen. Ook huurcontracten die
voor 18 mei 2007 werden afgesloten, behouden de huurwaarborg van drie maanden huur.
6
Heffingen - Contributies - Biidraaen - Belastingen / Provisies
(cf. artikel 8 van de algemene voorwaarden)
Als provisie voor de betaling van de belastingen en heffingen te zijnen laste verbindt de Huurder zich
ertoe elk trimester - op 1 januari, 1 april, 1 juli en 1 oktober - een voorschot te betalen ten belope van
627,50 €/trimester, dat zal worden verrekend met de effectieve verschuldigde belastingen en
heffingen.
7.
Huurlasten
(cf. artikel 9 van de algemene voorwaarden)
De deelname van de Huurder in de huurlasten wordt berekend op basis van de vastgestelde
verhouding, in termen van aandelen, van de gehuurde ruimtes binnen het hele gebouw zoals voorzien
in artikel 1 van de bijzondere voorwaarden.
De lasten worden afzonderlijk aan de Huurder aangerekend vanaf de datum van inwerkingtreding van
de Huurovereenkomst of, indien de Huurder het goed betrekt vóór de datum van inwerkingtreding van
de Huurovereenkomst, vanaf de datum waarop deze zijn intrede neemt in de gehuurde ruimtes, na
ondertekening van de huurovereenkomst, na de plaatsbeschrijving en van zodra de huurder het bewijs
levert van de vestiging van een onherroepelijke waarborg ten belope van 6 maanden huur ten gunste
van de verhuurder volgens de voorwaarden van de basishuurovereenkomst.
*In de woninghuurwet is het niet mogelijk om de belastingen ten laste van de huurder te leggen
(art. 5 Woninghuurwet). Huurlasten daarentegen kunnen wel ten laste van de huurder gelegd
worden. De gemeente kan administratieve boetes uitschrijven wanneer de kostprijs en
huurlasten niet vermeld worden.
8.
Plaatsbeschrijving
(cf. artikel 13 van de algemene voorwaarden)
De plaatsbeschrijving van huurintrede wordt in der minne opgemaakt door de heer MMMMM,
landmeter-expert onroerende goederen van het expertisebureau LLLLLL, voor de Verhuurder, en de
heer RRRRRRRR, landmeter-expert onroerende goederen, voor de Huurder.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
75
De Partijen geven uitdrukkelijk en onherroepelijk volmacht aan de hierboven aangestelde landmetersexperts onroerende goederen en belasten hen met de opdracht die wordt beschreven in artikel 13 van
de algemene voorwaarden, met dien verstande dat de ruimtes als landschapskantoren (d.i. zonder
binnenscheidingswanden) worden verhuurd en beschreven.
*In de Woninghuurwet gebeurt deze altijd op tegenspraak; 
Art. 1731. <W 29-12-1983, art. 5>
§ 1. Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de
huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt
op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen
kan
worden
geleverd.
§ 2. Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is
opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving,
ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet
gegaan of beschadigd.
Stel: Schade op het einde. Men gaat de zaak voor de vrederechter brengen of kortgedingrechter
om een deskundige aan te stellen. Het is dus aan te raden aan huurders om de huurwaarborg
terug te krijgen dat men meewerkt.
9.
Werkingsfonds
Om de betaling van de lasten die in deze Huurovereenkomst worden vastgesteld te dekken, verbindt de
Huurder zich ertoe op de datum van inwerkingtreding van de overeenkomst, of op de datum waarop
hij zijn intrede neemt in de betrokken ruimtes indien deze dag voorafgaat aan de datum van
inwerkingtreding, een vast bedrag te betalen dat zal worden aangewend als werkingsfonds en waarvan
het saldo op het einde van de Huurovereenkomst zal worden teruggegeven. Dit bedrag zal geen
interesten voortbrengen en bedraagt 1.957,80 €.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
76
Er wordt overeengekomen dat dit werkingsfonds op verzoek van de ene of de andere partij opnieuw
zal worden overgemaakt en/of worden verhoogd of verlaagd indien het verschil met het gemiddelde
van de reële lasten tijdens de voorgaande vier trimesters meer dan 10% bedraagt.
10.
Nummer van de financiële rekeningen
001-0000002-03 van de Verhuurder, voor het betalen van de huur
001-0000003-04 van de Beheerder, voor het betalen van de lasten, belastingen en heffingen.
11
Facturatieadres
Elk verzoek tot betaling van de huur, lasten, belastingen en heffingen moet aan de Huurder worden
gericht op volgend adres:
***
***
***
12.
Werken
De kantooroppervlaktes worden gehuurd als landschapskantoren in de staat waarin ze zich thans
bevinden, zonder dat de verhuurder aanpassingen dient te doen, met uitzondering van volgende
werkzaamheden uitgevoerd binnen een zo kort mogelijke redelijke timing en voor rekening van de
verhuurder:

Het plaatsen van een nieuw tapijt (1 uniforme kleur te kiezen door de huurder uit een vast aanbod
T4 antistatisch tapijt);

Het plaatsen van een kitchenette (voor een maximum bedrag van 2.000,00 €, BTW en
coördinatiefee 10% inclusief);

Het schilderen van alle vaste wanden en kolommen;

De oppervlakte opkuisen (ie. vloer, radiatoromkastingen, plinten en venstertabletten).
De huurder neemt de bestaande inrichting (binnenwanden, ingebouwde kasten, netwerkbekabeling,
ed...) integraal over van de huidige huurder « HHHHHH» voor zover deze hiermee akkoord gaat.
13.
Vervroegde toegang
De huurder zal toegang hebben tot de gehuurde ruimtes om zijn privatieve werken uit te voeren, vanaf
1 maart 2008:
- op voorwaarde van de ondertekening van deze huurovereenkomst,
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
77
- op voorwaarde dat de huurder het bewijs levert van het opstellen van een onherroepelijke
waarborg ten gunste van de verhuurder, volgens artikel 5 van de bijzondere voorwaarden van
deze huurovereenkomst,
- na de plaatsbeschrijving van huurintrede.
Vanaf 1 maart 2008 zullen de voorwaarden van deze huurovereenkomst dus van toepassing zijn,
met uitzondering van de betaling van de huur.
De algemene lasten en de onroerende voorheffing worden verschuldigd door de huurder vanaf 1
maart 2008.
De huur wordt verschuldigd door de huurder vanaf 1 mei 2008.
14.
Flexibiliteit
a. Uitbreiden binnen gans de portefeuille : de verhuurder geeft aan de huurder steeds de
mogelijkheid om uit te breiden of naar een grotere ruimte te gaan binnen het beschikbare patrimonium
van de verhuurder op voorwaarde dat (1) deze ruimte beschikbaar is en dat (2) de verhoging in
oppervlakte minstens 25% is.
b. Inkrimpen : Ingeval de huurder zijn gehuurde oppervlaktes geheel of gedeeltelijk wenst in te
krimpen, kunnen beide partijen op zoek gaan naar een kandidaat-huurder volgens de voorwaarden van
de verhuurder. In elk geval blijft de huurder gehouden tot de volledige uitvoering van de voorwaarden
van de huurovereenkomst en addenda tot de eventuele vervroegde beëindiging bij wederzijds akkoord.
De huurvoorwaarden voor deze uitbreidingsmogelijkheden worden op het ogenblik van de uitbreiding
besproken en zijn volgens de marktvoorwaarden van dat ogenblik.
Er wordt uitdrukkelijk bepaald dat huidig artikel “intuitu personae” is aangegaan tussen de huurder en
verhuurder, wat laatstgenoemde betreft.
Dit artikel vervalt dan ook in geval van overdracht van, of toekenning van enig zakelijk recht op het
onroerend goed, voorwerp van deze overeenkomst.
15.
Afwijkingen van de algemene voorwaarden
Er werden geen wijzigingen aangebracht aan de algemene voorwaarden.
16.
Pro fisco
Met het oog op de registratie van deze Huurovereenkomst en zonder dat hieraan burgerlijke gevolgen
tussen de Partijen worden gekoppeld, worden de lasten geraamd op 10% van de jaarlijkse huur.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
78
B.
Algemene voorwaarden
Artikel 1 - Voorwerp van de Huurovereenkomst
De Verhuurder verhuurt aan de Huurder, die aanvaardt, de in de bijzondere voorwaarden beschreven
ruimtes. De Huurder kent deze ruimtes perfect en vraagt daarvan geen uitvoeriger beschrijving.
Wordt in de bijzondere voorwaarden verwezen naar een opmetingsstaat, dan heeft deze staat alleen
indicatieve waarde.
De ruimtes worden verhuurd met alle erfdienstbaarheden die ze genieten of waarmee ze zijn bezwaard,
waarbij de Huurder de eventuele erfdienstbaarheden geniet of moet dragen.
De parkeerplaatsen mogen worden gewijzigd door de Verhuurder of door de door hem aangestelde
beheerder teneinde de parkeerplaatsen van de Huurder of van andere huurders te groeperen.
*De ruimtes die verhuurd worden moeten beschreven worden. Daarnaast moeten de
kwaliteitsnormen waar aan voldaan wordt vermeld worden.
Artikel 2 - Bestemming van de gehuurde ruimtes
De Huurder verbindt er zich uitdrukkelijk toe om zich voor de volledige duur van de
Huurovereenkomst te schikken naar de bestemming zoals gedefinieerd in de bijzondere voorwaarden,
hetgeen een wezenlijk onderdeel van de Huurovereenkomst vormt.
Zonder het voorafgaandelijk en schriftelijk akkoord van de Verhuurder mag de Huurder deze
bestemming niet wijzigen.
In geen geval mogen de gehuurde ruimtes worden bestemd voor bewoning noch voor de uitoefening
van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het
publiek, zelfs niet als demonstratielokalen. Bijgevolg is en kan de wet van 30 april 1951 op de
handelshuurovereenkomsten niet en nooit toegepast worden op deze Huurovereenkomst.
De parkeerplaatsen zijn uitsluitend bestemd voor voertuigen, auto’s en kleine bestelwagens. Het is ten
strengste verboden er goederen op te slaan of er het onderhoud van een voertuig te verrichten.
De Huurder moet zelf instaan voor het verkrijgen (wijzigen, verlengen...) van de vereiste
administratieve vergunningen voor de bezetting en/of de uitbating van alle of een deel van de
gehuurde ruimtes.
Het niet bekomen van eender welke vergunning houdt geenszins een opschorting in van enige
verplichting van de Huurder wordt.
*Bij woninghuur moet het tot hoofdverblijfplaats dienen. Wanneer men de facto duidelijk de
bestemming wijzigt en de verhuurder dit kon weten, gaat men aannemen dat er impliciet,
zonder tegenprotest van de verhuurder, toestemming door de verhuurder werd gegeven.
Artikel 3 – Huur
De huur moet voorafgaandelijk aan elk trimester worden betaald - op 1januari, 1 april, 1juli en 1
oktober van elk jaar -, door storting op de rekening van de Verhuurder die wordt aangegeven in de
bijzondere voorwaarden of op gelijk welke rekening waarvan de Verhuurder het nummer aan de
Huurder zal meedelen.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
79
De huur is opeisbaar enkel en alleen door het verstrijken van de termijn, die zal gelden als
ingebrekestelling.
Artikel 4 - Aanpassen van de huur
De in deze Huurovereenkomst vermelde huurprijs is representatief voor een koopkracht die gekoppeld
is aan de index der consumptieprijzen. Deze index wordt maandelijks gepubliceerd door het Ministerie
van Economische Zaken en wordt nu ‘gezondheidsindex’ genoemd.
Overeenkomstig de schommelingen van de index wordt de huurprijs jaarlijks aangepast op de
verjaardag van de datum van inwerkingtreding van de Huurovereenkomst, volgens de onderstaande
formule. De huurprijs mag nooit lager zijn dan de basishuur per jaar.
basishuur x nieuwe index
= aangepaste huurprijs
basisindex
De huur kan in geen geval minder bedragen dan de vorige huurprijs.
De Huurder zal de huur ambtshalve aanpassen aan de prijzenindex, zonder dat hij daartoe een bericht
van de Verhuurder moet ontvangen.
Wordt de index afgeschaft, dan wordt het bedrag van de huur gekoppeld aan eender welk stelsel dat de
index zou vervangen en dat als basis zou dienen om de ambtenaren te betalen.
Bij gebrek aan een dergelijk stelsel zal de Verhuurder het recht hebben zich te beroepen op de stijging
van de levensduurte.
Indien de Partijen in het laatste geval geen akkoord bereiken over de aanpassing van de huur, wordt de
aanpassing soeverein en zonder mogelijkheid van verhaal bepaald door een expert onroerende
goederen, hiertoe aangesteld op verzoek van de Vrederechter van het kanton waar de gehuurde ruimtes
gelegen zijn.
Aangezien deze aanpassing van rechtswege moet plaatsvinden, erkent de Huurder dat hij er nooit van
uit mag gaan dat wanneer de Verhuurder één of meer jaarlijkse indexeringen niet opvraagt, de
Verhuurder er uit dien hoofde van afziet de verschuldigde indexeringen of elke toekomstige
indexering op te vragen.
Artikel 5 – Waarborg
Als waarborg van de goede en volledige uitvoering van zijn verplichtingen, verbindt de Huurder zich
ertoe bij de ondertekening van deze Huurovereenkomst en in elk geval vóór hij zijn intrede neemt in
de ruimtes, de waarborg te vestigen zoals bepaald in de bijzondere voorwaarden, overeenkomstig het
model dat bij deze Huurovereenkomst is gehecht om er integraal deel van uit te maken. Deze waarborg
zal aan de Huurder worden teruggegeven na het verstrijken van de laatste termijn van deze
Huurovereenkomst en nadat de Verhuurder de goede en volledige uitvoering van al de verplichtingen
van de Huurder heeft vastgesteld, na aftrek van de eventueel verschuldigde bedragen. Er wordt
uitdrukkelijk overeengekomen dat de Verhuurder zich kan verzetten tegen de feitelijke intrede in de
gehuurde ruimtes zolang de waarborg niet is gesteld. Niettemin blijft de huur opeisbaar vanaf de in de
bijzondere voorwaarden bepaalde datum. In geen geval kan de Huurder de waarborg aanwenden voor
betaling van de huur of van eender welke lasten.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
80
Deze waarborg wordt automatisch en van rechtswege aangepast in verhouding tot de stijging van de
huurprijs telkens wanneer deze stijging 10% bedraagt in vergelijking met de basishuur.
De Huurder kan deze waarborg vestigen in de vorm van een onherroepelijke bankwaarborg die wordt
verleend tegen de voorwaarden en door een financiële instelling met ten minste één vestiging of een
vaste correspondent in België die de Verhuurder vooraf erkent.
In elk geval moet deze tekst bepalen dat de bankwaarborg wordt gevestigd voor een periode die ten
vroegste drie maanden na het einde van de Huurovereenkomst verstrijkt.
Artikel 6 - Nalatigheidsinteresten en schadeloosstelling
De hierna genoemde bedragen brengen van rechtswege en zonder ingebrekestelling, louter door het
verstrijken van de termijn, interesten voort tegen 12% per jaar, onverminderd alle andere rechten van
de Verhuurder en in het bijzonder diens recht om de gerechtelijke ontbinding van de
Huurovereenkomst te vorderen:
- de huur die niet betaald is op de vervaldag;
- het werkingsfonds bedoeld in artikel 9 van de algemene voorwaarden en de facturen voor de lasten
die niet betaald zijn op de vervaldag van de factuur;
- de provisie voor de belastingen en heffingen bedoeld in artikel 6 van de bijzondere voorwaarden,
alsook voor de belastingen en heffingen bedoeld in artikel 9 van de algemene voorwaarden, die niet
betaald zijn op de vervaldag van het verzoek tot betaling gericht aan de huurder.
Indien de betalingsachterstand oploopt tot meer dan 15 dagen, is de Huurder bovendien van
rechtswege en zonder ingebrekestelling een bedrag verschuldigd gelijk aan 10% van de openstaande
bedragen als forfaitaire en niet-herleidbare schadeloosstelling.
Artikel 7 - Overdracht – Onderverhuring
Indien de Verhuurder hiervoor vooraf zijn schriftelijke goedkeuring verleent, mag de Huurder deze
Huurovereenkomst volledig overdragen of de ruimtes die het voorwerp zijn van dit contract volledig
of ten dele onderverhuren. Indien de Verhuurder de overdracht of onderverhuring toestaat, zijn de
Huurder, de onderhuurder, de overdrager en de cessionaris hoofdelijk en ondeelbaar gebonden jegens
de Verhuurder voor alle verplichtingen die voortvloeien uit deze Huurovereenkomst en uit het
reglement van interne orde. De Huurder zal er uitdrukkelijk toe overgaan een soortgelijke verbintenis
t.a.v. de Verhuurder te laten ondertekenen door de onderhuurder of de cessionaris. In geval van
overdracht van deze Huurovereenkomst kan de Huurder niettemin aan de Verhuurder vragen van deze
verplichting te worden ontslagen. Laatstgenoemde kan dit niet weigeren indien de nieuwe huurder
onmiskenbare waarborgen inzake solvabiliteit en eerbaarheid biedt die ten minste overeenstemmen
met de waarborgen reeds verstrekt door de Huurder.
*In de Woninghuurwet is het niet toegelaten om volledig onder te verhuren. Ook overdracht is
in beginsel uitgesloten maar men kan hier van afwijken. Men kan als verhuurder bedingen dat
de oorspronkelijke eigenaar-overdrager gehouden blijft tot bijdrage in de lasten
Artikel 8 – Heffingen - Contributies – Bijdragen
Alle contributies, taksen of belastingen van eender welke aard - gewone of buitengewone, permanente
of tijdelijke - waarmee de gehuurde ruimtes vandaag of in de toekomst worden belast door de Staat, de
Provincie, de Gemeente, het Gewest, de Agglomeratie of eender welke andere Overheid, moeten door
de Huurder worden betaald. Hij moet daarvan de nodige betalingsbewijzen kunnen voorleggen, zodra
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
81
ze aan hem worden betekend en dit onverminderd de verplichting om de provisie te betalen zoals
bepaald in de bijzondere voorwaarden en met aftrek van die provisie.
De Verhuurder of zijn beheerder kan het bedrag en het tijdstip van de provisies ten laste van de
Huurder wijzigen om een gegronde reden.
Bovendien is de Huurder gehouden de Verhuurder een schadevergoeding te betalen voor elk nadeel
dat deze laatste zou oplopen wanneer de Huurder de door hem verschuldigde bedragen laattijdig
betaalt.
Indien de onroerende voorheffing krachtens een bindende wet ten laste van de Verhuurder zou vallen,
behoudt deze laatste zich het recht voor de economische voorwaarden van de Huurovereenkomst te
herzien.
Indien het gebouw, waar de gehuurde ruimtes deel van uitmaken, zou worden bezwaard met een
heffing of belasting tengevolge van de activiteit van de Huurder, zal deze laatste het verschuldigde
bedrag volledig betalen.
Indien de huurprijzen in de toekomst onderhevig zouden worden aan BTW, zal de Huurder zowel de
huur als BTW betalen.
Artikel 9 – Lasten
A.
Gemeenschappelijke lasten van het gebouw
Bovenop de hierboven vastgestelde huur, zal de Huurder aan de beheerder van het gebouw, tot
ontlasting van de Verhuurder, zijn aandeel betalen in de gemeenschappelijke lasten van het gebouw,
waartoe alle algemene kosten behoren.
Deze kosten en lasten hebben met name betrekking op:
- de onderhoudscontracten en de herstellingen om de perfecte werking te waarborgen van de
technische installaties van airconditioning, liften, elektrische en elektromechanische systemen,
controlesystemen alsmede periodiek onderhoud van brandbeveiligingssystemen;
- de verwarming en de distributie van warm en koud water;
- het gas-, water- en elektriciteitsverbruik, het gebruik van de telefoon in de gemene delen, het
plaatsen van de water-, gas- en elektriciteitsmeters, de abonnementen en de huur van deze meters
voor de gemene delen;
- de geautomatiseerde besturing en de controle van energievoorzieningen, de beveiliging van de
toegang;
- het onderhoud en de reiniging van het gebouw, diens directe omgeving, de gemene delen met
inbegrip van de reiniging van de voor-, achter- en zijgevels en van de ramen aan de buitenkant, zelfs
van de privatieve ruimtes, de mechanische rolluiken, de ingangen, de doorgangen, met inbegrip van
de kosten voor verbruik van water, gas en elektriciteit die voor dit onderhoud worden gebruikt;
- de werking van het gebouw, zoals bijvoorbeeld de verlichting in de gemene delen en het personeel
dat in dienst wordt genomen met het oog op de goede werking van het gebouw;
- de premies die de Verhuurder betaalt voor de verzekeringen van het gebouw, zoals bepaald in artikel
12 van de hierna vermelde voorwaarden, alsook de met de verzekeraars overeengekomen
franchise(s);
- de herstellingen van gemeenschappelijke goederen, met inbegrip van herstellingen die niet ten
laste
van de huurder vallen en herstellingen tengevolge van de ouderdom en de normale slijtage;
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
82
*normale slijtage is normaal voor de verhuurder
- het ereloon van de beheerder.
De B.T.W en de belastingen op deze kosten of uitgaven maken eveneens deel uit van de
gemeenschappelijke lasten.
Deze opsomming van de gemeenschappelijke lasten is indicatief en niet limitatief.
De deelname van de Huurder in deze kosten zal in verhouding staan tot diens aandeel, zoals voorzien
in de bijzondere voorwaarden. Deze aandelen kunnen om billijke redenen worden gewijzigd op grond
van een beslissing van de Verhuurder. Nadat de Verhuurder de Huurder deze beslissing heeft
meegedeeld, krijgt de Huurder een maand de kans om de beslissing van de Verhuurder aan te vechten.
De Verhuurder kan om billijke redenen het ereloon van de beheerder aanpassen.
De gemeenschappelijke lasten worden per trimester betaald volgens de bepalingen van deze
Huurovereenkomst, onverminderd hetgeen hierna is vastgesteld.
B.
Individuele lasten
De abonnementen voor de distributie van water, gas, elektriciteit, alsmede de abonnementen voor
telefoon, fax of andere zijn ten laste van de Huurder, alsook de daarbij gepaard gaande kosten (zoals
de aansluiting en de huur van de meters, de verbruikskosten enzovoort).
Facultatief
Indien de opsplitsing van een verdieping ertoe leidt dat sommige privatieve delen gemene delen
worden, worden de lasten betreffende deze gemene delen uitsluitend gedragen door de huurders van de
verdieping die er gebruik van maken. Het onderhoud van deze gemene delen behoort van rechtswege
niet tot de taken van de beheerder, tenzij alle belanghebbende Partijen daarover op voorhand een
akkoord sluiten.
C.
Afrekening van de gemeenschappelijke lasten
Op het einde van elk trimester of in voorkomend geval op het einde van elk jaar maakt de beheerder
van het gebouw een afrekening op van de gemeenschappelijke lasten, die hij vervolgens meedeelt aan
de Huurder. Zodra hij de afrekening ontvangt, betaalt de Huurder zijn bijdrage aan de beheerder.
De bewijsstukken betreffende de kosten die de Verhuurder of de beheerder heeft gemaakt, liggen ter
beschikking van de Huurder bij de beheerder van het gebouw.
De Verhuurder of zijn beheerder mag het bedrag en de periodiciteit van de provisies die de Huurder
verschuldigd is, wijzigen mits opgave van de reden van deze wijziging.
Artikel 10- Gebruik van de ruimtes
De Huurder verbindt zich ertoe de plaatsen als een ‘goede huisvader’ te gebruiken en zich te schikken,
met betrekking tot het gebruik van de gehuurde ruimtes en andere delen van het gebouw, naar de
bepalingen van artikel 11 hierna.
Bovendien zal de Huurder zich elke verplichting, oplegging of aanbeveling die uitgaat van om het
even welke overheidsinstantie en die verband houdt met de bezetting en/of de uitbating van de
gehuurde ruimtes (bijvoorbeeld het mobiliteitsplan, ...) onmiddellijk naleven.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
83
De maximaal toegelaten belasting op de vloeren, met inbegrip van het gewicht van de
binnenscheidingswanden, mag niet hoger zijn dan 300 kg/m2, tenzij anders bepaald in het reglement
van interne orde.
De Huurder draagt het risico en de kosten inzake de plaatsing, de installatie en het gebruik van de
uitrustingen inzake telefonie en communicatie, alsook van radio- en televisietoestellen en van andere
technische apparaten in de gehuurde ruimtes. De Huurder is hiervoor volledig en exclusief
aansprakelijk.
Indien voor de plaatsing van de voornoemde toestellen werken uitgevoerd moeten worden aan de
buitenkant of in de gemene delen van het gebouw, moet de Huurder de voorafgaande en schriftelijke
toestemming van de Verhuurder vragen. Bij het gebruiken van de voornoemde toestellen moet de
Huurder ervoor zorgen dat hij het genot van de andere huurders niet verstoort. De kosten van deze
werken zijn uitsluitend ten laste van de Huurder.
Overeenkomstig de veiligheidsreglementen mogen de branddeuren nooit worden geblokkeerd, in
openstaande stand.
Artikel 11 - Reglement van interne orde
De Huurder verbindt zich ertoe de bepalingen van het bijgevoegde reglement van interne orde na te
leven, alsook de veiligheidsvoorschriften die van toepassing zijn voor het gebouw. Hij verklaart
daarvan kennis te hebben genomen en ze te aanvaarden.
De Verhuurder of zijn beheerder mogen dit reglement eenzijdig wijzigen om gegronde redenen.
In het algemeen erkent de Huurder kennis te hebben genomen van het feit dat de technische installaties
inzake comfort uitsluitend zullen werken op werkdagen en tijdens de normale kantooruren. Extra
kosten voor verbruik buiten deze uren vallen uitsluitend ten laste van de Huurder.
Artikel 12 - Verzekeringen en afstand van verhaal
Teneinde een veelvuldigheid van verhaal te voorkomen, worden alle verzekeringspolissen met
betrekking tot het gebouw door de Verhuurder worden afgesloten.
De verzekeringspremies die daarop betrekking hebben, worden verdeeld overeenkomstig de aandelen
waarvan sprake in artikel 1 van de bijzondere voorwaarden.
Ongeacht de oorzaak van de schade is elke franchise in voornoemde polissen ten laste van de Huurder.
De Huurder moet op zijn kosten alle roerende goederen aanwezig in de gehuurde ruimtes ten minste
verzekeren tegen de risico’s van brand, explosie en waterschade. Indien de Verhuurder dat vraagt, zal
hij een kopie van de polis ontvangen.
De Huurder zal de kosten dragen van elke aanvullende premie die zal verschuldigd zijn uit hoofde van
zijn activiteit en meer in het algemeen uit zijn handelingen.
In de polis(sen) van de Huurder moet gestipuleerd worden dat de verzekering van de Huurder niet
zomaar kan beëindigd worden, tenzij de Verhuurder hiervan één maand op voorhand in kennis wordt
gesteld.
De Partijen doen onderling afstand van alle verhaal dat zij eventueel tegen elkaar zouden kunnen
uitoefenen, alsook tegen de eigenaar, de erfpachter, de huurder, de onderhuurder, de cedent, de
cessionaris, de bewoner of ingebruiknemer, de beheerder en de bewaker van het gebouw alsmede
tegen de personen in hun dienst en hun gevolmachtigden, met betrekking tot elke vorm van schade die
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
84
ze zouden lijden tengevolge van gebeurtenissen zoals brand, waterschade of ongelukken. Bovendien
zullen zij een dergelijke afstand van verhaal opnemen in hun verzekeringspolis en door elke
onderhuurder of bewoner of ingebruiknemer in hun respectieve verzekeringspolissen. Desalniettemin
behouden zij elk verhaal tegen de persoon die een ernstige of opzettelijke fout begaat die aan de
oorzaak ligt van deze schadegevallen.
Artikel 13 – Plaatsbeschrijving
De ruimtes worden verhuurd in de staat waarin ze zich bevinden en die de Huurder goed kent. Deze
laatste verklaart de plaatsen te hebben bezocht en grondig te hebben bekeken.
De Partijen komen overeen dat voorafgaand aan de intrede van de Huurder een plaatsbeschrijving
tegensprekelijk en op kosten van de partijen zal worden opgemaakt. Deze plaatsbeschrijving zal
integraal deel uitmaken van deze huurovereenkomst.
Indien, na het opstellen van de plaatsbeschrijving bij huurintrede, belangrijke wijzigingen worden
aangebracht aan de gehuurde ruimtes, kan elke Partij vragen dat een bijkomende plaatsbeschrijving
tegensprekelijk en op kosten van de partijen wordt opgemaakt. Bij het beëindigen van deze
huurovereenkomst geeft de Huurder de ruimtes terug in de staat waarin hij ze heeft ontvangen,
beschreven in de gedetailleerde plaatsbeschrijving bij huurintrede. Uitzondering wordt gemaakt voor
hetgeen door normale slijtage, ouderdom of overmacht is versleten of schade heeft opgelopen waarbij
rekening wordt gehouden met de plaatsbeschrijvingen die bij de aanvang en eventueel in de loop van
de huurovereenkomst werden opgesteld, zoals hierboven bepaald.
Een plaatsbeschrijving bij huuruittrede wordt uiterlijk op de laatste dag van de huurovereenkomst
opgemaakt, nadat de Huurder de ruimtes volledig heeft ontruimd. Teneinde de plaatsbeschrijving bij
huuruittrede op te maken, moeten de Partijen hun expert ten laatste veertien dagen voor het einde van
de huurovereenkomst hebben aangewezen, in onderling overleg of bij gebrek aan akkoord op verzoek
van de meest gerede partij aan de Vrederechter.
De opdracht van de expert bestaat erin het bedrag te bepalen van de aan de Verhuurder verschuldigde
vergoedingen, met inbegrip van de vergoeding voor huurderving gedurende de periode van
herinstaatstelling, , overeenkomstig de wetten en gebruiken terzake.
De werken tot herinstaatstelling moeten door de Huurder worden uitgevoerd vóór het verstrijken van
het huurcontract. Blijft hij in gebreke, dan is de Huurder, onverminderd zijn andere verplichtingen, een
vergoeding van één maand huur verschuldigd voor de offerteaanvragen, vermeerderd met de termijn
die de experts nodig achten om de werken te laten uitvoeren. Deze maand huur stemt overeen met de
huur zoals die toegepast wordt op het einde van de huurovereenkomst en met de lasten en belastingen,
per ondeelbare periode van één maand ingebruikname die volgt op de herinstaatstelling van de
gehuurde ruimtes.
De herstellingswerken omvatten tevens de signalisatieborden in de gemene delen en de gehuurde
ruimtes.
Wordt de huurovereenkomst beëindigd in het nadeel van de Huurder op grond van een feit dat
hem ten laste kan worden gelegd, dan wordt hij geacht aansprakelijk te zijn voor alle schade
alsook normale slijtage, veroorzaakt in de loop van de huurovereenkomst.
*In de regel is normale slijtage voor de verhuurder
Er wordt uitdrukkelijk bepaald dat schade tengevolge van het plaatsen, wijzigen en verwijderen van de
binnenscheidingswanden niet als normale slijtage wordt beschouwd.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
85
De plaatsbeschrijving(en) van de expert(s) gekozen door de Partijen of aangesteld door de rechter,
binden de Partijen definitief, waarbij uitdrukkelijk afstand wordt gedaan van alle beroep of verzet.
Bij het vertrek van de Huurder en vooraleer de eindafrekening wordt opgemaakt, moet de Huurder aan
de Verhuurder het bewijs leveren dat hij de bedragen verschuldigd aan overheids- of privébedrijven
heeft betaald, bedragen waarvoor de Verhuurder als schuldenaar zou kunnen worden aanzien.
Artikel 14 - Onderhoud en herstellingen
De Huurder zal als een goede huisvader het genot hebben van de gehuurde ruimtes. Hij zal de
gehuurde ruimtes met de grootste zorg onderhouden en herstellen. De onderhouds- en
herstellingswerken zullen op regelmatige basis worden uitgevoerd zodat de ruimtes in een zeer goede
staat behouden blijven en als dusdanig overkomen.
Meer in het bijzonder zal de Huurder onmiddellijk en op zijn kosten gebroken ruiten laten vervangen,
ook wanneer dit het gevolg is van diefstal, vandalisme, storm of een ander geval van overmacht.
De Huurder verbindt zich er eveneens toe alle waterleidingen, afsluitkranen, afvoerpijpen, sanitaire
installaties en dergelijke meer in zeer goede staat te onderhouden en zo nodig te herstellen. Hij moet
deze beschermen tegen vorst of verkeerd gebruik en moet erop toezien, onder zijn
verantwoordelijkheid, dat het sanitair, de riolen en leidingen nooit verstopt raken tengevolge van een
handeling door hemzelf uitgevoerd of door personen voor wie hij verantwoordelijk is.
In geval de wettelijke voorschriften toegepast op het gebouw of op de activiteit van de Huurder
gewijzigd worden, zullen de kosten van de eventueel vereiste verbouwings- en inrichtingswerken
volledig ten laste van de Huurder vallen, voor zover deze de activiteit en de privatieve delen van de
Huurder betreffen en, voor zover deze de gemene delen betreffen, in verhouding tot de aandelen
bepaald in de bijzondere voorwaarden. Indien tengevolge van de activiteit van één enkele huurder in
het gebouw verbouwings- en inrichtingswerken vereist zijn in de gemene delen, dan zullen de kosten
van die werken uitsluitend ten laste van de betrokken huurder zijn.
Leeft de Huurder de verplichtingen, opgesomd in dit artikel, niet na, dan heeft de Verhuurder het recht
deze werken te laten uitvoeren op kosten en op risico van de Huurder, onverminderd andere rechten en
verhaalmiddelen.
De Huurder aanvaardt dat eender welke werken, herstellings- of aanpassingswerken die noodzakelijk
zijn tijdens de duur van de huurovereenkomst uitgevoerd worden, zelfs al zouden ze meer dan veertig
dagen duren en ongeacht of ze plaatsvinden in de gemene delen of in de gehuurde ruimtes en zonder
dat hij aanspraak kan maken op een vergoeding of een vermindering van de huur.
Ruwbouwwerken en grove herstellingen, bedoeld in de artikelen 605 en 606 van het Burgerlijk
Wetboek, blijven ten laste van de Verhuurder, voor zover ze niet te wijten zijn aan een handeling, een
fout of een nalatigheid van de Huurder.
De Huurder moet de Verhuurder onmiddellijk en per aangetekend schrijven op de hoogte brengen van
elke herstelling ten laste van de Verhuurder. Blijft de Huurder in gebreke, dan kan hij zelf
verantwoordelijk worden gesteld voor de schade en gevolgen die daaruit voortvloeien.
De Huurder kan geen verhaal uitoefenen tegen de Verhuurder in de gevallen bepaald in artikel 1721
van het Burgerlijk Wetboek en in geval van accidentele stilstand of slechte werking van de toestellen
aanwezig in de gehuurde ruimtes of van gebreken in deze ruimtes, behalve indien bewezen wordt dat
de Verhuurder ondanks verwittiging nagelaten heeft zo snel mogelijk al het mogelijke te doen om
dergelijke problemen te verhelpen.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
86
Artikel 15 - Wijzigen van de ruimtes
Zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van de Verhuurder mag de Huurder geen werken
uitvoeren in de gehuurde ruimtes en mag hij deze evenmin herinrichten, verfraaien of er
binnenscheidingswanden aanbrengen.
De aangebrachte wijzigingen moeten in alle omstandigheden en te allen tijde beantwoorden aan alle
wettelijke en administratieve voorschriften ter zake, alsook aan de strengste criteria op het gebied van
veiligheid en hygiëne.
Alle wijzigingen en verbeteringen die de Huurder aanbrengt, zelfs met de toestemming van de
Verhuurder, zullen volledig of gedeeltelijk, zonder vergoeding en in goede staat verworven zijn door
de Verhuurder, tenzij deze laatste er bij het verstrjk6n van de huurovereenkomst de voorkeur aan geeft
de ruimtes in hun oorspronkelijke staat te laten herstellen op kosten van de Huurder.
Artikel 16 - Ontheffing van aansprakelijkheid van de Verhuurder en zijn rechthebbenden
De Huurder moet instaan voor de bewaking en de doeltreffende bescherming van de Gehuurde
ruimtes. Hij ontheft de Verhuurder en zijn rechthebbenden uitdrukkelijk van elke aansprakelijkheid
indien in de gehuurde ruimtes een diefstal wordt gepleegd.
Indien een administratieve of gerechtelijke procedure wordt ingesteld tegen de Verhuurder omwille
van de activiteit of de aanwezigheid van de Huurder in de gehuwde ruimtes, zal de Huurder het
opnemen voor de Verhuurder en elke hieruit eventueel voortvloeiende vergoeding op zich nemen.
Artikel 17 – Faillissement
In geval van faillissement van de Huurder heeft de Verhuurder, indien hij dat wenst het recht een einde
te stellen aan de huurovereenkomst door een aangetekend schrijven te versturen binnen de maand die
volgt op de dag waarop hij in kennis werd gesteld van het faillissement en met een opzeggingstermijn
van ten minste 7 dagen.
In dit geval is de Huurder een forfaitaire en niet-verminderbare vergoeding voor wederverhuring
verschuldigd, overeenstemmend met zes maanden huur, lasten en bijdragen in de heffingen, bovenop
de huur, de lasten en de heffingen voor het lopende trimester. Deze vergoeding is eveneens
verschuldigd indien de curator de huurovereenkomst beëindigt.
Artikel 18- Verplichting tot kennisgeving van de Huurder
De Huurder is verplicht de Verhuurder onmiddellijk ter keimis te stellen van elke wijziging van zijn
statuten, faillissement of minnelijk schikking of gerechtelijk akkoord, bankroet, fusie, opname,
splitsing of vereffening.
Artikel 19 - Verstrijken van het contract – Bezoekrecht
Nadat hij door hen werd verwittigd, zal de Huurder te allen tijde aan de Verhuurder en zijn
aangestelden toegang verlenen tot de gehuurde ruimtes, zodat zij zich ervan kunnen vergewissen dat
de bepalingen van de huurovereenkomst en het reglement van interne orde worden nageleefd en de
gehuurde ruimtes in goede staat worden onderhouden en dat zij controlebezoeken kunnen verrichten
om zo nodig de vereiste herstellingen en onderhoudswerken te laten uitvoeren.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
87
De Verhuurder moet de Huurder ten minste 48 uur vooraf telefonisch, via e-mail, fax of per post
kennis geven van elk bezoek.
Tijdens de laatste zes maanden waarin hij de plaatsen in gebruik neemt en in geval van verkoop van
het gebouw zal de Huurder bovendien toelaten dat de gehuurde ruimtes tenminste drie dagen per week
kunnen worden bezocht; de Partijen leggen deze bezoekdagen onderling vast.
Eventuele borden of affiches mogen aangebracht worden op de plaatsen die de Verhuurder aanwijst,
zonder dat dit de activiteit van de Huurder hindert.
Artikel 20 - Gerechtelijke ontbinding
In geval de huur en/of lasten gedurende meer dan 1 trimester niet worden betaald of indien de in
artikel 5 van de algemene voorwaarden bepaalde waarborg niet wordt gevestigd en indien de Huurder
na ingebrekestelling per aangetekend schrijven gedurende meer dan 8 dagen geen gevolg heeft
gegeven, heeft de Verhuurder het recht de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst te
vragen. De Partijen komen immers uitdrukkelijk overeen dat bovenvermelde feiten als ernstige
tekortkomingen van de Huurder worden beschouwd.
Indien de huurovereenkomst op verzoek van de Verhuurder wordt ontbonden wegens een fout van de
Huurder, moet deze laatste alle kosten, voorschotten en gerechtskosten dragen die voortvloeien uit
deze ontbinding, met inbegrip van de interesten. Tot de bij vonnis bepaalde datum van ontbinding,
moet hij voorts, bovenop de huur die hij tot op die datum verschuldigd is, een vergoeding voor
wederverhuring betalen die overeenstemt met de huur vermeerderd met het aandeel van de Huurder in
de gemeenschappelijke lasten, de heffingen, belastingen en verzekeringen over een periode van 1
semester.
In het bijzonder wordt de aandacht van de Huurder gevestigd op het feit dat dit artikel hem in geen
geval het recht verleent de huurovereenkomst te verbreken door de voornoemde vergoeding te betalen.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
88
Artikel 21 – Onteigening
In geval van onteigening ter algemenen nutte wordt de huurovereenkomst beëindigd op de datum
waarop de onteigenende overheid eigenaar van de ruimtes wordt.
De schadevergoeding die de Huurder van de onteigenende overheid zou kunnen eisen, kan in geen
geval in mindering worden gebracht van het bedrag van de schadevergoeding waarop de Verhuurder
recht heeft. De Huurder kan geen enkele schadevergoeding vorderen van de Verhuurder en moet zijn
rechten jegens de onteigenende overheid doen gelden in het kader van een afzonderlijk geding.
De Verhuurder moet de Huurder zo snel mogelijk op de hoogte brengen van elke
onteigeningsprocedure en het verloop ervan.
Artikel 22 - Akkoord van de Verhuurder
In de gevallen waarin de wet of de huurovereenkomst voorziet dat de Verhuurder zijn akkoord moet
verlenen, zal de Huurder de noodzakelijke uitgaven op zich nemen (bv.: ereloon architect, ingenieur,
andere consultants) waarvan de Verhuurder kan aantonen dat hij ze heeft gemaakt teneinde gevolg te
kunnen geven aan het verzoek van de Huurder.
Alvorens deze uitgaven te maken zal de Verhuurder daarvan een opgave bezorgen aan de Huurder.
Artikel 23 - Registratie en kosten van de huurovereenkomst
De beheerder van het gebouw moet huurovereenkomst laten registreren voor rekening van de Huurder.
Alle kosten die daaruit voortvloeien, worden gedragen door de Huurder en zullen hem worden
aangerekend in de lastenafrekening van het trimester dat volgt op de registratie.
Uitsluitend met het oog op het innen van de registratierechten ramen de Partijen de kosten die
krachtens deze huurovereenkomst ten laste van de Huurder vallen op 10% van de jaarlijkse huur.
*De verhuurder moet in de Woninghuurwet binnen de 2 maanden de registratie uitvoeren.
Anders kan de huur te allen tijde worden opgezegd.
-onbepaalde duur: 0.2% op de huur & lasten voor 10 jaar
-bepaalde duur: 0.2% op de huur en lasten
Artikel 24— Keuze van maatschappelijke of administratieve zetel
De Huurder verklaart in de gehuurde ruimtes als maatschappelijke of administratieve zetel te kiezen
voor de duur van de huurovereenkomst en voor alles wat daaruit voorvloeit, tenzij hij de Verhuurder
per aangetekend schrijven een andere maatschappelijke of administratieve zetel aangeeft die verplicht
in België moet liggen (of. Art. 35 Ger W.)
De Verhuurder heeft zijn maatschappelijke zetel op hierboven vermeld adres.
Eens de huurovereenkomst eindigt, mag de Huurder zijn maatschappelijke zetel niet behouden in de
gehuurde ruimtes. Hij zal uiterlijk binnen de maand die volgt op de datum van beëindiging de nodige
stappen ondernemen om zijn zetel te verplaatsen.
Artikel 25 - Overhandigen van de sleutels
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
89
Na instemming van 1 of 2 experts, belast met de plaatsbeschrijving van huurintrede, en nadat de
Huurder aan alle voorwaarden van deze huurovereenkomst heeft voldaan (o.a. het vestigen van de
huurwaarborg, het afsluiten van een verzekeringspolis, het betalen van de huur en de lasten ...), zullen
de sleutels worden overhandigd aan de Huurder en kan deze beschikken over de gehuurde ruimtes.
Artikel 26 - Toepasselijk recht - Toekenning van bevoegdheid
Deze huurovereenkomst valt onder het Belgisch recht. De Vrederechter van het kanton waarin het
gehuurde goed ligt is als enige bevoegd om kennis te nemen van de geschillen met betrekking tot deze
huurovereenkomst.
Artikel 27 - Geldigheid van de bepalingen
De geldigheid van deze huurovereenkomst komt niet in het gedrang door de nietigheid van een van de
bovenstaande artikels of van een deel van een artikel.
In deze hypothese wordt het artikel of het deel van dit artikel geacht niet te zijn geschreven.
*
**
Opgemaakt te Brussel op 30 juni 2007, in drie originele exemplaren waarvan één bestemd voor de
registratie. Elke Partij verklaart een exemplaar te hebben ontvangen.
DE HUURDER
DE VERHUURDER
Bijlagen:
1.
Plattegrond(en)
2.
Reglement van interne orde
3.
Model Huurgarantie
Cassatie 22/04/2005
Er moest in hoger beroep een schadevergoeding betaald worden wegens laattijdige opzegging;
Cassatie verbreekt dit niet! De regel is nl. dat bij huur voor korte duur 1 verlenging toegestaan
is maar deze mag niet langer zijn dan 3 jaar in totaal met de eerste termijn. Bij niet-tijdige
opzegging wordt er geacht een huur aangegaan te zijn van 9 jaar.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
90
Ic. Het ging over een 1-jarig huurcontract: de bedoeling was om te verlengen met 1 jaar. De
Verhuurder zegt het contract op omdat zijn dochter het goed wenst te bewonen. Men had
overeengekomen om op te zeggen met 3 maand ipv 1 maand. Men zegt op met 6 maand om
redenen van bewoning van zijn kind. Wanneer men de redenen niet naleeft, ic. het goed
binnen het jaar betrekken en er 2 jaar ononderbroken verblijven, dan kan men
schadevergoeding vragen. De huurder had dit ook gedaan nadat de vrederechter beslist had
dat de opzeg nietig was. Cassatie gaat hierop in door te stellen dat de opzegging niet nietig is
maar dat er toch zowiezo een schadevergoeding moet betaald worden.
Mogelijkheden bij niet geldige opzeg
-niets doen
-ontbinding vorderen met schadevergoeding
-tegenopzeg geven van 1 maand51
25/04/2008
Knelpunten Wet Breyne (ZIE TEKST SOAMES MAES)
Art. 12: nietigheden kunnen bij de voorlopige oplevering gedekt worden.
Art. 13: Waarborg: wanneer de OK niet beantwoordt aan de wet = nietigheid, of naargelang
het geval, enkel het beding is nietig.
 Deze waarborg dient gesteld te worden vóór het verlijden van de authentieke
akte
 In geval van aanneming dient dit zelfs vóór de voorlopige oplevering
Het is uiterst belangrijk in samenhang met artikel 13 te lezen dat artikel 12 nageleefd wordt.
Art. 14: Strafsancties
Normaal is het zo dat men maximum 5% van de totale prijs in waarborg mag geven, maar het
is mogelijk dat men bv. Een hoger bedrag stort, dan wel op een derdenrekening.
Vraag is nu wat moet gebeuren als de verkoper de waarborgregeling omzeilt om de verkoop
op te splitsen in een verkoop van de grond enerzijds en een aannemingsovereenkomst
anderzijds.

Koppelverkoop: je neemt bouwverplichting op u door al de grond te kopen en later te
bouwen: dit valt niet onder de Wet Breyne. Nadien moet uiteraard de aanneming wel
voldoen aan de Wet Breyne.
Er kan een onderscheid gemaakt worden tussen de waarborgen;
51
Dit om dubbele huur te vermijden.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
91
-terugbetalingswaarborg: bij WP52:>ontbinding
-voltooiingswaarborg: kosten om het goed voltooid te krijgen
Het is zo dat de waarborg moet voldaan worden binnen de 30 dagen na de overeenkomst. Na
verloop van deze 30 dagen kan u anders de nietigheid van de overeenkomst vragen.
Oplevering:
-1. Voorlopige oplevering
Hier moet minstens 1 jaar tussen zitten53
-2. Definitieve oplevering
! De beide opleveringen zijn pas bewezen mits schriftelijk en tegensprekelijk opgemaakte
akte !
Er kan bedongen worden dat de voorlopige oplevering reeds een aanvaarding inhoudt. Dit
impliceert dat alle zichtbare gebreken vermeld moeten worden tegen dan.
Opgelet: Er heerst onduidelijkheid over het feit wie nu precies beschermd wordt door de 10jarige aansprakelijkheid van de architect.
Vruchtgebruik
HOOFDSTUK I. - VRUCHTGEBRUIK.
Art. 578. Vruchtgebruik is het recht om van een zaak waarvan een ander de eigendom heeft, het genot te hebben,
zoals de eigenaar zelf, maar onder verplichting om de zaak zelf in stand te houden.
Art. 579. Vruchtgebruik wordt gevestigd door de wet of door de wil van de mens.
Art. 580. Vruchtgebruik kan worden gevestigd, of zuiver en eenvoudig, of voor een bepaalde tijd, of onder een
voorwaarde.
Art. 581. Het kan worden gevestigd op alle soorten van roerende of onroerende goederen.
AFDELING I. - RECHTEN VAN DE VRUCHTGEBRUIKER.
Art. 582. De vruchtgebruiker heeft recht op het genot van alle soorten van vruchten, hetzij natuurlijke vruchten,
hetzij vruchten van nijverheid, hetzij burgerlijke vruchten, die door de zaak waarvan hij het vruchtgebruik heeft,
kunnen worden voortgebracht.
Art. 583. Natuurlijke vruchten zijn die welke de aarde uit zichzelf voortbrengt. Eveneens zijn natuurlijke
vruchten de voortbrengsels van dieren en hun jongen.
Vruchten van nijverheid van een erf zijn die welke men door bebouwing verkrijgt.
Art. 584. Burgerlijke vruchten zijn huishuren, interesten van opeisbare geldsommen, rentetermijnen.
Pachten van landerijen worden eveneens bij de burgerlijke vruchten ingedeeld.
Art. 585. Natuurlijke vruchten en vruchten van nijverheid die bij de aanvang van het vruchtgebruik nog tak- of
wortelvast zijn, behoren de vruchtgebruiker toe.
Die welke zich bij het eindigen van het vruchtgebruik in dezelfde toestand bevinden, behoren de eigenaar toe,
zonder dat, van de ene of van de andere zijde, vergoeding verschuldigd is voor de bewerking en het zaad, maar
ook onverminderd het gedeelte van de vruchten dat de deelpachter mocht toekomen, indien er bij het begin of bij
het einde van het vruchtgebruik een deelpachter was.
Art. 586. Burgerlijke vruchten worden geacht van dag tot dag te worden verkregen en behoren de
vruchtgebruiker toe, naar evenredigheid van de duur van zijn vruchtgebruik. Deze regel geldt zowel voor
pachten van landerijen als voor huishuren en andere burgerlijke vruchten.
52
53
Het goed gaat terug naar de bouwpromotor; als hij failliet is zal dit naar de curator gaan.
K.B. 31/10/1979.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
92
Art. 587. Indien aan het vruchtgebruik zaken zijn onderworpen die men niet kan gebruiken zonder ze te
verbruiken, zoals geld, graan of drank, dan heeft de vruchtgebruiker het recht ze te gebruiken, onder verplichting
echter om bij het einde van het vruchtgebruik een gelijke hoeveelheid zaken van dezelfde hoedanigheid en
waarde, of de geschatte waarde, terug te geven.
Art. 588. Het vruchtgebruik van een lijfrente geeft eveneens aan de vruchtgebruiker, tijdens de duur van zijn
vruchtgebruik, het recht op de rentetermijnen te ontvangen, zonder dat hij tot enige teruggave is gehouden.
Art. 589. Indien aan het vruchtgebruik zaken zijn onderworpen die, zonder dadelijk verbruikt te worden, allengs
door het gebruik verslijten, zoals linnen of huisraad, dan heeft de vruchtgebruiker het recht zich van die zaken te
bedienen voor het gebruik waarvoor zij bestemd zijn, en is hij slechts gehouden ze bij het einde van het
vruchtgebruik terug te geven in de staat waarin zij zich bevinden, voor zover zij niet door zijn kwade trouw of
zijn schuld schade hebben geleden.
Art. 590. Indien aan het vruchtgebruik schaarbossen zijn onderworpen, moet de vruchtgebruiker de orde en de
hoeveelheid van de kappingen in acht nemen, overeenkomstig de bedrijfsregeling of het vaste gebruik van de
eigenaars, zonder vergoeding echter voor de vruchtgebruiker of voor zijn erfgenamen wegens de gewone
kappingen van schaarhout, van uitgespaard hout of van stamhout, die hij gedurende zijn vruchtgebruik niet zou
hebben gedaan.
Bomen die men uit een kwekerij kan trekken zonder deze te beschadigen, behoren ook tot het vruchtgebruik,
maar alleen onder verplichting voor de vruchtgebruiker om zich, wat betreft de vervanging, naar de plaatselijke
gebruiken te gedragen.
Art. 591. Verder heeft de vruchtgebruiker, steeds met inachtneming van de tijdstippen en het gebruik van de
vorige eigenaars, het genot van de partijen bos van hoogstammig hout die waren onderworpen aan geregelde
kappingen, hetzij deze op gezette tijden gedaan worden over een zekere uitgestrektheid grond, ofwel bestaan uit
een zekere hoeveelheid bomen, zonder onderscheid over de gehele uitgestrektheid van het eigendom genomen.
Art. 592. In alle andere gevallen moet de vruchtgebruiker de hoogstammige bomen onaangeroerd laten; hij mag
alleen de bij ongeval uitgerukte of afgebroken bomen gebruiken om de herstellingen te doen waartoe hij
gehouden is; te dien einde mag hij zelfs bomen laten omhakken, indien het nodig is, doch onder verplichting om
samen met de eigenaar de noodzakelijkheid daarvan te doen vaststellen.
Art. 593. Hij mag uit de bossen staken nemen voor de wijngaarden; hij mag ook van de bomen nemen hetgeen
zij jaarlijks of op gezette tijden voortbrengen; een en ander met inachtneming van het gebruik van het gewest of
de gewoonte van de eigenaars.
Art. 594. Dode fruitbomen, alsook fruitbomen die bij ongeval zijn uitgerukt of afgebroken, behoren de
vruchtgebruiker toe, onder verplichting om ze door andere te vervangen.
Art. 595. <W 14-07-1976, art. IV, 7> De vruchtgebruiker kan persoonlijk de vruchten genieten, hij kan
verpachten, of zelfs zijn recht verkopen of afstaan om niet.
Verhuring door de vruchtgebruiker alleen voor langer dan negen jaren is, ingeval het vruchtgebruik ophoudt, ten
aanzien van de blote eigenaar slechts verbindend voor de tijd die nog overblijft hetzij van de eerste periode van
negen jaren, indien partijen zich nog daarin bevinden, hetzij van de tweede periode, en zo verder, op zulke wijze
dat de huurder enkel recht heeft op het genot gedurende de gehele periode van negen jaren, waarin hij zich
bevindt.
Verhuring voor negen jaren of minder, door de vruchtgebruiker toegestaan of vernieuwd, meer dan drie jaren
voor het eindigen van de lopende huur wanneer het landeigendommen betreft, en meer dan twee jaar voor
hetzelfde tijdstip wanneer het huizen betreft, heeft geen gevolg, tenzij de uitvoering voor het einde van het
vruchtgebruik begonnen is.
Art. 596. De vruchtgebruiker heeft het genot van de vermeerdering die het goed waarvan hij het vruchtgebruik
heeft, door aanspoeling verkrijgt.
Art. 597. Hij geniet de rechten van erfdienstbaarheid, van overgang en, in het algemeen, alle rechten waarvan de
eigenaar het genot kan hebben, en hij heeft dit genot zoals de eigenaar zelf.
Art. 598. Hij heeft ook, op dezelfde wijze als de eigenaar, het genot van de mijnen en groeven die reeds bij de
aanvang van het vruchtgebruik in ontginning zijn; indien het echter een ontginning betreft die niet kan
geschieden zonder een concessie, kan de vruchtgebruiker daarvan het genot niet hebben dan nadat de Koning
hem daartoe verlof heeft verleend.
Hij heeft geen recht op nog niet geopende mijnen en groeven, noch op veenderijen waarvan de ontginning nog
niet is begonnen, noch op een schat die gedurende het vruchtgebruik mocht worden gevonden.
Art. 599. De eigenaar mag noch door zijn daad, noch op enige andere wijze aan de rechten van de
vruchtgebruiker afbreuk doen.
Zijnerzijds kan de vruchtgebruiker, bij het eindigen van het vruchtgebruik, geen vergoeding vorderen voor
verbeteringen die hij zou beweren te hebben aangebracht, al mocht de waarde van de zaak hierdoor zijn
vermeerderd.
Evenwel mag hij of mogen zijn erfgenamen de spiegels, schilderijen en andere versieringen die hij heeft doen
aanbrengen, wegnemen, onder verplichting om de plaatsen in hun vorige staat te herstellen.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
93
AFDELING II. - VERPLICHTINGEN VAN DE VRUCHTGEBRUIKER.
Art. 600. De vruchtgebruiker neemt de zaken in de staat waarin zij zich bevinden; hij kan echter in het genot
daarvan niet treden dan nadat hij, in tegenwoordigheid van de eigenaar of deze behoorlijk opgeroepen zijnde,
een boedelbeschrijving van de roerende goederen en een staat van de onroerende goederen die aan het
vruchtgebruik onderworpen zijn, heeft doen opmaken.
Art. 601. Hij stelt borg om als een goed huisvader te genieten, tenzij hij van borgstelling is ontslagen door de
akte waarbij het vruchtgebruik is gevestigd; ouders die het wettelijk vruchtgebruik hebben van het goed van hun
kinderen, en zij die onder voorbehoud van vruchtgebruik hebben verkocht of geschonken, zijn evenwel niet tot
borgstelling gehouden.
Art. 602. Indien de vruchtgebruiker geen borg vindt, worden de onroerende goederen verpacht of onder
sekwester gesteld;
De onder het vruchtgebruik begrepen geldsommen worden belegd;
De eetwaren worden verkocht en de prijs die zij opbrengen, wordt eveneens belegd;
De interesten van die geldsommen en de pachten behoren in dit geval de vruchtgebruiker toe.
Art. 603. Bij gebreke van borgstelling door de vruchtgebruiker, kan de eigenaar eisen dat de roerende goederen
die door het gebruik vergaan, verkocht worden om de prijs daarvan, evenals die van de eetwaren, te beleggen;
alsdan heeft de vruchtgebruiker gedurende zijn vruchtgebruik, het genot van de interest; nochtans kan de
vruchtgebruiker vorderen en kunnen de rechters naar gelang van de omstandigheden bevelen, dat hem een
gedeelte van de roerende goederen die tot zijn gebruik noodzakelijk zijn, zal worden gelaten, onder een door
hem onder eed gedane belofte en onder verplichting om deze goederen bij het tenietgaan van het vruchtgebruik
weer op te leveren.
Art. 604. Door de vertraging in het stellen van een borg worden de vruchtgebruiker de vruchten waarop hij kan
recht hebben, niet ontnomen; deze zijn hem verschuldigd vanaf het ogenblik waarop het vruchtgebruik begonnen
is.
Art. 605. De vruchtgebruiker is slechts verplicht de herstellingen tot onderhoud te doen.
De grove herstellingen blijven ten laste van de eigenaar, behalve indien zij veroorzaakt zijn door het verzuimen
van herstellingen tot onderhoud sinds de aanvang van het vruchtgebruik; in welk geval de vruchtgebruiker ook
daartoe verplicht is.
Art. 606. Grove herstellingen zijn die van zware muren en van gewelven, de vernieuwing van balken en van
gehele daken;
Eveneens de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in hun geheel.
Alle andere herstellingen zijn herstellingen tot onderhoud.
Art. 607. Noch de eigenaar, noch de vruchtgebruiker is gehouden hetgeen door ouderdom ingestort of door
toeval vernield is, opnieuw te doen opbouwen.
Art. 608. De vruchtgebruiker is, gedurende zijn genot, gehouden alle jaarlijkse lasten van het erf te dragen, zoals
belastingen en andere die volgens het gebruik als lasten van de vruchten worden beschouwd.
Art. 609. Wat de lasten betreft waarmee het eigendom gedurende het vruchtgebruik kan worden bezwaard,
dragen vruchtgebruiker en eigenaar daartoe bij als volgt :
De eigenaar is verplicht deze te betalen en de vruchtgebruiker wordt hem de interest daarvan schuldig.
Indien de vruchtgebruiker de lasten voorgeschoten heeft, kan hij, bij het eindigen van het vruchtgebruik, het
kapitaal terugvorderen.
Art. 610. Het door een erflater gemaakte legaat van een lijfrente of van een uitkering tot onderhoud moet door de
algemene legataris van het vruchtgebruik voldaan worden voor het geheel, en door de legataris onder algemene
titel van het vruchtgebruik, naar evenredigheid van zijn genot, zonder dat zij op enige terugvordering aanspraak
kunnen maken.
Art. 611. De vruchtgebruiker onder bijzondere titel is niet gehouden tot betaling van de schulden waarvoor het
erf met hypotheek is bezwaard; indien hij wordt genoodzaakt deze te betalen, heeft hij zijn verhaal op de
eigenaar, behoudens hetgeen bepaald is bij artikel 1020, in de titel Schenkingen onder de levenden en
testamenten.
Art. 612. De algemene vruchtgebruiker of de vruchtgebruiker onder algemene titel moet met de eigenaar in de
betaling van de schulden bijdragen als volgt :
Men schat de waarde van het erf dat aan het vruchtgebruik is onderworpen; men bepaalt vervolgens, naar
evenredigheid van deze waarde, de bijdrage in de schulden.
Indien de vruchtgebruiker de som waarvoor het erf moet bijdragen, wil voorschieten, wordt hem, bij het eindigen
van het vruchtgebruik, het kapitaal zonder enig interest teruggegeven.
Indien de vruchtgebruiker dit voorschot niet wil doen, heeft de eigenaar de keus om, ofwel deze som te betalen,
in welk geval de vruchtgebruiker hem de interest daarvan gedurende het vruchtgebruik schuldig wordt, ofwel
een gedeelte van de aan het vruchtgebruik onderworpen goederen tot het verschuldigde bedrag te doen verkopen.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
94
Art. 613. De vruchtgebruiker is alleen gehouden tot de kosten van rechtsgedingen die het genot betreffen, en tot
het voldoen aan de overige veroordelingen waartoe die gedingen aanleiding kunnen geven.
Art. 614. Wanneer een derde persoon zich gedurende het vruchtgebruik schuldig maakt aan enige
bezitsaanmatiging op het erf, of de rechten van de eigenaar op andere wijze krenkt, is de vruchtgebruiker
gehouden hem daarvan kennis te geven; bij gebreke hiervan, is hij aansprakelijk voor iedere schade die daaruit
voor de eigenaar kan ontstaan, op dezelfde wijze als hij het zou zijn voor beschadigingen door hem zelf
veroorzaakt.
Art. 615. Wanneer het vruchtgebruik slechts op één dier is gevestigd en dit buiten de schuld van de
vruchtgebruiker komt te sterven, is deze niet verplicht een ander in de plaats te geven, noch de geschatte waarde
ervan te betalen.
Art. 616. Wanneer een kudde waarop vruchtgebruik is gevestigd, door ongeval of ziekte en buiten de schuld van
de vruchtgebruiker geheel teniet gaat, moet deze aan de eigenaar alleen de huiden of de waarde ervan
verantwoorden.
Wanneer de kudde niet geheel teniet gaat, is de vruchtgebruiker gehouden het getal der gestorven dieren uit de
jongen te vervangen.
AFDELING III. - HOE VRUCHTGEBRUIK EINDIGT.
Art. 617. Vruchtgebruik eindigt :
Door de (...) dood van de vruchtgebruiker;
Door het verstrijken van de tijd waarvoor het is verleend; <W 15-12-1949, art. 28>
Door vermenging of vereniging van de beide hoedanigheden van vruchtgebruiker en van eigenaar in dezelfde
persoon;
Door het niet uitoefenen van het recht gedurende dertig jaren;
Door het geheel tenietgaan van de zaak waarop het vruchtgebruik is gevestigd.
Art. 618. Vruchtgebruik kan ook eindigen door het misbruik dat de vruchtgebruiker maakt van zijn genot, hetzij
door het erf te beschadigen, hetzij door het bij gebrek aan onderhoud te laten vervallen.
De schuldeisers van de vruchtgebruiker kunnen in de geschillen tussenkomen, tot behoud van hun rechten; zij
kunnen herstel van de gepleegde beschadigingen en waarborgen voor de toekomst aanbieden.
De rechters kunnen, al naar de ernst van de omstandigheden, hetzij het gehele verval van het recht van
vruchtgebruik uitspreken, hetzij bevelen dat de eigenaar niet opnieuw in het genot zal treden van de zaak waarop
het vruchtgebruik gevestigd is, dan onder verplichting om aan de vruchtgebruiker of aan zijn rechthebbenden
jaarlijks een bepaalde som te betalen, tot op het ogenblik waarop het vruchtgebruik had moeten eindigen.
Art. 619. Vruchtgebruik dat aan andere dan aan bijzondere personen wordt verleend, duurt slechts dertig jaren.
Art. 620. Vruchtgebruik verleend totdat een derde persoon een bepaalde leeftijd zal hebben bereikt, blijft tot dan
voortduren, al is de derde persoon voor de gestelde leeftijd overleden.
Art. 621. De verkoop van de aan vruchtgebruik onderworpen zaak wijzigt geenszins het recht van de
vruchtgebruiker; hij behoudt het genot van zijn vruchtgebruik, indien hij daarvan niet uitdrukkelijk afstand heeft
gedaan.
Art. 622. De schuldeisers van de vruchtgebruiker kunnen de afstand doen vernietigen, die deze tot hun nadeel
mocht hebben gedaan.
Art. 623. Wanneer slechts een gedeelte van de aan vruchtgebruik onderworpen zaak teniet gaat, blijft het
vruchtgebruik bestaan op hetgeen over is.
Art. 624. Wanneer het vruchtgebruik slechts op een gebouw is gevestigd en dit gebouw door brand of door een
ander ongeval vernield wordt of door ouderdom instort, heeft de vruchtgebruiker geen recht van genot op de
grond of op de materialen.
Wanneer het vruchtgebruik was gevestigd op een erf waarvan het gebouw deel uitmaakte, heeft de
vruchtgebruiker het genot van de grond en van de materialen.
 Schema:
Einde door:
-overlijden
-verstrijken termijn
-zowiezo na 30 jaar
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
95
Daarna keert het goed van rechtwege terug naar de blote eigenaar die nu de volle eigendom
bekomt op het goed.
(TEKST VERHOEYEN)
*Vennootschap: vruchtgebruik, fysieke persoon blote eigendom.
*Ouders: vruchtgebruik, kinderen blote eigendom
!Maar. art. 9 Wb.Succ.: We gaan dit als een bijzonder legaat
kwalificeren en dus moet er wel een hoeveelheid
successierechten op betaald worden!
Echter: Dit is een weerlegbaar vermoeden;
Ouders kunnen perfect handgift doen (aan 3%
schenkingsrechten). Dan koopt u zogezegd toch in eigen
naam.

Richtlijn administratie:
Als de schenking gebeurd is voor de koopovereenkomst, dan
alleen is het mogelijk om 9% te omzeilen. In de praktijk is het
echter veelal zo dat er eerst een OK is, dan pas schenking en
koop.
 Nadelen:
-Conventionele Terugkeer: ontbindende vw: schenking
kosteloos doen terugkeren
-Wettelijke Terugkeer: successierechten te betalen op het goed
dat ze zelf geschonken hebben. Bij gesplitste aankoop echter
kan er geen conventionele terugkeer zijn!
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
96
9/05/08
Het Vlaams Bodemdecreet:
Wijzigingen voor de notariële praktijk
 INLEIDING
STRUCTUUR van de uiteenzetting:
1. Terminologie en Definities
2. Het begrip ‘overdracht van grond’
3. Het begrip ‘saneringsplichtige’
4. Overdracht van gronden
5. Diverse bepalingen
 1. Terminologie en Definities
 ARTIKEL 2: DEFINITIES
◦
‘GROND’: De bodem of de opstallen die zich op of in de bodem bevinden,
met uitzondering van de opstallen die door de Vlaamse Regering worden
bepaald (art. 2, 9°)

Zie art. 4 VLAREBOBO: o.m. scheidingsmuren en omheiningen,
reclameborden en zuilen, antennes en masten, infrastructuur
nutsvoorzieningen, …

LET OP: GEEN UITZONDERING MEER VOOR HET
APPARTEMENTENRECHT => voortaan ook bodemattest bij
overdracht appartement !!!
 1. Terminologie en Definities
◦
‘RISICOGROND’: Grond waarop een risico-inrichting gevestigd is of was
(art. 2, 13°)
◦
‘RISICO-INRICHTING’: fabrieken, werkplaatsen, opslagplaatsen, machines,
installaties, toestellen en handelingen die een verhoogd risico op
bodemverontreiniging kunnen inhouden en die voorkomen op een lijst die de
Vlaamse regering opstelt (art. 2, 14°)

Lijst: zie bijlage 1 VLAREBOBO
 1. Terminologie en Definities
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
97
◦
‘OVERDRACHT VAN GROND’ (art. 2, 18°) en ‘OVEREENKOMSTEN
BETREFFENDE OVERDRACHT VAN GRONDEN’ (art. 2, 19°):
Zie volgend hoofdstuk
◦
‘BODEMSANERING’ (art. 2, 21°)
Vanaf de fase: opstellen bodemsaneringsproject, m.a.w. Beschrijvend
Bodemonderzoek (BBO) is, anders dan voorheen, nog geen ‘bodemsanering’
 1. Terminologie en Definities
◦
‘RECHTSVOORGANGER’: ENKEL van toepassing op
RECHTSPERSONEN (= rechtstreekse of onrechtstreekse voorganger van de
actuele rechtspersoon, na wettelijke rechtsopvolging ingevolge fusie, splitsing,
…) (art. 2, 27°)
◦
‘GEMANDATEERDE’: diegene die op grond van een lastgeving of een
gerechtelijke beslissing (bijv. curator, hyp. SE) bevoegd is om handelingen te
stellen m.b.t. het onroerend vermogen van de aangewezen persoon (art. 2, 28°)
 1. Terminologie en Definities
◦
‘GRONDENINFORMATIEREGISTER’ (GIR)
(art. 5)
◦
Voorheen: ‘Register van de verontreinigde gronden’
◦
Beheerder: OVAM
◦
Inhoud: de gegevens die aan OVAM in het kader van het Bodemdecreet
worden bezorgd over de gronden
◦
Raadpleging: o.m. via Bodemattest
 1. Terminologie en Definities
◦
‘Lijst van risico-inrichtingen’ (art. 6)
 Nieuwe BIJLAGE 1 van VLAREBOBO
 Tijdelijke inrichtingen en verplaatsbare inrichtingen als vermeld in
Milieuvergunnings-decreet zijn GEEN risico-inrichtingen (art. 21
VLAREBOBO) (ONGEWIJZIGD)
 Lijst is uitgebreider en meer gedetailleerd als voordien (nieuwe
rubrieken o.m.: 1.3, 4.1.1 en 23.2.3) (niet meer opgenomen:
biotechnologie: 51)
 1. Terminologie en Definities
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
98
 ‘Gemeentelijke inventaris’ (art. 7)
 Inventaris van de risicogronden die op het grondgebied van de
gemeente gelegen zijn.
 Verplichting voor elke Vlaamse gemeente
 Informatie is beschikbaar voor eenieder op eenvoudig schriftelijk
verzoek, gericht aan de gemeente (art. 26 VLAREBOBO)
 Opname grond in de inventaris => verplichte melding door gemeente
aan OVAM => vermelding in GIR => informatie ook beschikbaar via
BODEMATTEST
 2. Het begrip ‘overdracht van grond’
 Het begrip OVERDRACHT VAN GROND
 OVERDRACHT ONDER LEVENDEN van het
EIGENDOMSRECHT op een grond
(art. 2, 18° a)
Ongewijzigd:
◦
dus voor alle EIGENDOMSOVERDRAGENDE
rechtshandelingen onder levenden, zoals: koop, ruil,
inbetalinggeving, schenking onder levenden, inbreng in
vennootschap, …
◦
Dus NIET voor EIGENDOMSAANWIJZENDE
rechtshandelingen: werkelijke verdelingen
 2. Het begrip ‘overdracht van grond’
2. Het VESTIGEN ONDER LEVENDEN van,
alsook het OVERDRAGEN ONDER LEVENDEN
of het BEËINDIGEN ONDER LEVENDEN van een ALDUS (onder
levenden) GEVESTIGD:
- recht van VRUCHTGEBRUIK
- ERFPACHT
- OPSTALRECHT
op een grond (art. 2, 18° b en e)
◦
Let op:
dus NIET: het overdragen of beëindigen onder levenden van
een vruchtgebruik (erfpacht, opstalrecht) dat NIET onder
levenden werd gevestigd
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
99
◦
Gewijzigd:
- dus NIET of NIET MEER: ANDERE zakelijke rechten zoals
erfdienstbaarheid, recht van gebruik en bewoning
 2. Het begrip ‘overdracht van grond’
◦
Gewijzigd (vervolg):
- dus OOK NIET MEER: alle PERSOONLIJKE
gebruiksrechten zoals huur (ongeacht de termijn, zelfs op
risicogronden), handelshuur, pacht, bruikleen, leasing, …
LET OP
Uitzondering: art. 177 § 1 (overgangsbepaling):
“Het beëindigen van de persoonlijke gebruiksrechten die
werden aangegaan na 30 september 1996 en waarbij het
aangaan van deze gebruiksrechten cf. de op dat ogenblik van
kracht zijnde bepalingen … als een ‘overdracht van gronden’
werd beschouwd, behoudt zijn kwalificatie als een overdracht
van gronden, VOOR ZOVER de op dat ogenblik van kracht
zijnde bepalingen betreffende de overdracht van gronden
werden nageleefd op het ogenblik van het aangaan van deze
gebruiksrechten.”
 2. Het begrip ‘overdracht van grond’
2. Het AANGAAN, het OVERDRAGEN ONDER LEVENDEN of het
BEËINDIGEN van een CONCESSIE op een grond (art. 2, 18° c en e)
CONCESSIE: administratieve rechtshandeling waarbij de overheid aan een derde (particulier
of publiekrechtelijk orgaan) het recht verleent:
- hetzij een gedeelte van het openbaar domein op exclusieve wijze in gebruik te nemen,
- hetzij tijdelijk een openbare dienst te beheren
NIEUW: de DUUR van de concessie is NIET MEER van belang !
 2. Het begrip ‘overdracht van grond’
 UITBREIDING van het begrip:
Worden OOK beschouwd als een ‘overdracht van grond’
a. ONTBINDING van een rechtspersoon (art. 2, 18 d) waardoor
het eigendomsrecht op een grond wordt overgedragen of een
recht als bedoeld onder 2 of 3 op een grond ten einde komt
(NIEUW)
b. Overgang of overdracht van een recht als bedoeld in 1, 2 of 3
ingevolge van FUSIE, SPLITSING of hiermee
GELIJKGESTELDE VERRICHTING, dan wel ingevolge
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
100
INBRENG of OVERDRACHT ALGEMEENHEID of
BEDRIJFSTAK (art. 2, 18 f en g)
(NIEUW: in voorkomend geval ENKEL kijken naar de
vennootschap waarvan het vermogen overgaat !)
 2. Het begrip ‘overdracht van grond’
(vervolg: UITBREIDING van het begrip ‘overdracht van grond’:)
a. Het OPSTELLEN van de STATUTEN van een
appartementsgebouw of het acteren van de instemming van de
mede-eigenaars tot het ONTTREKKEN van de mede-eigendom
aan het appartementenrecht (bij eenzijdige wilsuiting) (art. 2,
18° h)
 2. Het begrip ‘overdracht van grond’
B. BEPERKING van het begrip:
Worden NIET beschouwd als een ‘overdracht van grond’:
a. INBRENG in het GEMEENSCHAPPELIJK
HUWELIJKSVERMOGEN (art. 2, 18° tweede lid a)
b. Een ‘overdracht van grond’ die betrekking heeft op
NUTSLEIDINGEN en aanhorigheden (art. 2, 18° tweede lid b)
(NIEUW)
 2. Het begrip ‘overdracht van grond’
 Het begrip ‘OVEREENKOMST’ betreffende de overdracht van gronden
ELKE OVEREENKOMST met als voorwerp een ‘overdracht van grond’ in de zin van art. 2,
18°
Alsook bij UITBREIDING (art. 2, 19°) een aantal rechtshandelingen die in wezen geen
‘overeenkomst’ zijn maar hieraan gelijkgesteld worden:
 2. Het begrip ‘overdracht van grond’
a. Uitbreiding m.b.t. RECHTSPERSONEN:
1. INBRENG in een rechtspersoon van het eigendomsrecht van
een grond, dan wel van een onder levenden gevestigd
vruchtgebruik, recht van erfpacht of van opstal op een grond, of
van een concessie op een grond (art. 2, 19° a)
2. VOORSTEL van fusie, splitsing, inbreng of overdracht van een
algemeenheid of van een bedrijfstak, mits door die
voorgenomen rechtshandeling een dergelijk (zie 1) recht zal
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
101
overgaan of worden overgedragen (art. 2, 19° b en c) (NIEUW:
in voorkomend geval ENKEL kijken naar de vennootschap
waarvan het vermogen zal overgaan !)
 2. Het begrip ‘overdracht van grond’
a. Uitbreiding m.b.t. het APPARTEMENTENRECHT:
Het OPSTELLEN van de STATUTEN van een appartementsgebouw of het acteren
van de instemming van de mede-eigenaars tot het ONTTREKKEN van de mede-eigendom
aan het appartementenrecht bij eenzijdige wilsuiting (art. 2, 19° d)
Merk op: Dit is dus zowel een ‘overdracht van gronden’ (art 2, 18° h) als een
‘overeenkomst betreffende overdracht van gronden’ (art 2, 19° d)
 3. Het begrip ‘saneringsplichtige’
 Het ORIENTEREND BODEMONDERZOEK
◦
WANNEER VEREIST ?
1. Bij OVERDRACHT v/e RISICOGROND
op initiatief en kosten van de OVERDRAGER of GEMANDATEERDE (art 29)
UITZ.: APPARTEMENTSGEBOUW (zie verder)
1. Bij ONTEIGENING v/e RISICOGROND
op initiatief en kosten van de ONTEIGENENDE OVERHEID (art 31)
1. Bij SLUITING v/e RISICO-INRICHTING
op initiatief en kosten van de EXPLOITANT (art 32)
 3. Het begrip ‘saneringsplichtige’
 Het ORIENTEREND BODEMONDERZOEK (vervolg)
4. PERIODIEKE ONDERZOEKSPLICHT
op kosten van de EXPLOITANT van de RISICO-INRICHTING volgens periodiek
schema overheid (art 33)
1. Bij FAILLISSEMENT v/e RISICO-INRICHTING
op initiatief van de CURATOR (art 34)
+ vooraf: MELDING faillissement aan OVAM < 30 dagen na vonnis faillietverklaring (art
123, § 1) (SR-sanctie !)
1. Bij VEREFFENING v/e RISICO-INRICHTING
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
102
op initiatief van de VEREFFENAAR (art 35)
+ vooraf: MELDING invereffingstelling aan OVAM < 30 dagen na in-vereffening-stelling
(art 123, § 2) (SR-sanctie !)
 3. Het begrip ‘saneringsplichtige’
 Het ORIENTEREND BODEMONDERZOEK (vervolg)
ALGEMENE UITZONDERING
(art 64 t/m 67 VLAREBOBO)
1. GEEN NIEUW OBO meer noodzakelijk
als na laatste OBO
◦
GEEN RISICO-INRICHTING meer op de grond
◦
BESTEMMING grond niet gewijzigd naar type met strengere
bodemsaneringsnorm
◦
RUIMTELIJKE OMSCHRIJVING (kadaster) ongewijzigd
EN
EN
Merk op: (NIEUW)
GEEN VEREISTE MEER dat grond NIET WERD OPGENOMEN in het Register van
Verontreinigde Gronden
 3. Het begrip ‘saneringsplichtige’
 Het ORIENTEREND BODEMONDERZOEK (vervolg)
ALGEMENE UITZONDERING (vervolg)
1. GEEN NIEUW OBO meer noodzakelijk
als na laatste OBO
WEL RISICO-INRICHTING op de grond
MAAR
◦
Laatste OBO is MINDER dan 1 JAAR OUD (NIEUW)
◦
GEEN schadegeval op de grond
EN
EN
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
103
◦
RUIMTELIJKE OMSCHRIJVING (kadaster) ongewijzigd
 3. Het begrip ‘saneringsplichtige’
 Het ORIENTEREND BODEMONDERZOEK (vervolg)
ALGEMENE UITZONDERING (vervolg)
1. BEPERKT AANVULLEND OBO noodzakelijk
als in de gevallen 1 of 2:
◦
RUIMTELIJKE OMSCHRIJVING grond (kadaster) WEL
gewijzigd
 3. Het begrip ‘saneringsplichtige’
 Het ORIENTEREND BODEMONDERZOEK (vervolg)
ALGEMENE UITZONDERING (vervolg)
1. BUNDELING en AANVULLING beschikbare gegevens volstaat
als na laatste OBO WEL RISICO-INRICHTING , maar:
◦
Ofwel BBO van minder dan 1 jaar oud
◦
Ofwel Bodemsanering in uitvoering
◦
Ofwel eindverklaring OVAM na bodemsanering van minder
dan 1 jaar oud
 3. Het begrip ‘saneringsplichtige’
 Het ORIENTEREND BODEMONDERZOEK (vervolg)
SPECIFIEKE UITZONDERING: (NIEUW)
de OVERDRACHT van RISICOGROND bij GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM (art 58
t/m 60 VLAREBOBO)
NIEUW PRINCIPE: GEEN OBO (meer) noodzakelijk bij overdracht van een
privatief of gemeenschappelijk deel
inzonderheid als er in de gemeenschappelijke delen een RISICO-INRICHTING gevestigd
IS die uitsluitend bestemd is ten behoeve is van de mede-eigendom (art 60
VLAREBOBO)
TYPE-VOORBEELD:
een appartementsgebouw met een (of meer) stookolietank(s) met een (gezamenlijke)
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
104
opslagcapaciteit van méér dan 20.000 liter, bestemd voor de gemeenschappelijke centrale
verwarming
 3. Het begrip ‘saneringsplichtige’
 Het ORIENTEREND BODEMONDERZOEK (vervolg)
TENZIJ (1): WEL OBO noodzakelijk
bij overdracht van een privatief op initiatief en op kosten van de overdrager / gemandateerde
ALS (art 58 VLAREBOBO)

er in DAT PRIVATIEF een RISICO-INRICHTING gevestigd IS of
WAS

er in de GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN een RISICOINRICHTING gevestigd IS of WAS die uitsluitend bestemd is ten
behoeve is van DAT PRIVATIEF
OF
TYPE-VOORBEELD:
overdracht van een benzinestation, gelegen op het gelijkvloers van een
appartementsgebouw
 3. Het begrip ‘saneringsplichtige’
 Het ORIENTEREND BODEMONDERZOEK (vervolg)
TENZIJ (2): ÉÉNMALIG OBO noodzakelijk
op initiatief en op kosten van de vereniging van mede-eigenaars vóór 31 december 2014
ALS (art 59 VLAREBOBO)
◦
er VÓÓR de vestiging van de gedwongen mede-eigendom op
de grond een RISICO-INRICHTING gevestigd WAS
◦
er in de GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN een RISICOINRICHTING gevestigd WAS die uitsluitend bestemd WAS
ten behoeve van de MEDE-EIGENDOM
OF
 3. Het begrip ‘saneringsplichtige’
 Het ORIENTEREND BODEMONDERZOEK (vervolg)

Als vóór 31 december 2014 reeds een overdracht plaatsvindt v/e
privatief of gemeenschappelijk deel: Vereniging der mede-eigenaars
moet ONMIDDELLIJK OBO laten uitvoeren op haar kosten !
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
105
TYPE-VOORBEELD:
een appartementsgebouw, opgericht op een risicogrond (eerste hypothese) of dat voorheen
(gezamenlijk) verwarmd werd met stookolie (tank(s) van méér dan 20.000 li) maar waar werd
overgeschakeld naar individuele verwarming met verwijdering van de stookolietank(s).
 3. Het begrip ‘saneringsplichtige’
 De SANERINGSPLICHTIGE
◦
BEGRIPSOMSCHRIJVING
De persoon die, op eigen kosten, moet overgaan tot het doen opmaken van het BBO en
die, in voorkomend geval, instaat voor het uitvoeren van de bodemsanering (art 11 en 22)
Kan, in voorkomend geval, die kosten (trachten te) verhalen op de daarvoor
AANSPRAKELIJKE persoon maar staat dus wel in voor de (vóór-)financiering
 3. Het begrip ‘saneringsplichtige’
 De SANERINGSPLICHTIGE (vervolg)
◦
WIE is saneringsplichtig ?
NIEUW getrapt systeem:
vorige sluit steeds de volgende uit
1. De EXPLOITANT van de vergunnings- of meldingsplichtige
inrichting die gevestigd is op de grond waar de bodemverontreiniging
TOT STAND KWAM (art 11, 1° en 22, 1°)
 3. Het begrip ‘saneringsplichtige’
 De SANERINGSPLICHTIGE (vervolg)
2. Er is geen exploitant of de exploitant is vrijgesteld (zie verder):
De GEBRUIKER van de grond waar de bodemverontreiniging TOT
STAND KWAM (art 11, 2° en 22, 2°)
3. Er is geen exploitant/gebruiker of de exploitant/gebruiker is vrijgesteld
(zie verder):
De EIGENAAR van de grond waar de bodemverontreiniging TOT
STAND KWAM (art 11, 3° en 22, 3°)
4. 3. Het begrip ‘saneringsplichtige’
 De SANERINGSPLICHTIGE (vervolg)
◦
VRIJSTELLING van saneringsplicht
(zg. statuut van ‘onschuldige bezitter’)
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
106
Beoordeling gebeurt door OVAM
1. De EXPLOITANT / GEBRUIKER (art 12 § 1 en 23 § 1)
a. Heeft de bodemverontreiniging NIET ZELF VEROORZAAKT
(noch zijn RECHTSVOORGANGER)
EN
a. De bodemverontreiniging is tot stand gekomen VÓÓR HET
TIJDSTIP waarop hij (of zijn RECHTSVOORGANGER) de
grond in exploitatie/ gebruik heeft gekregen
 3. Het begrip ‘saneringsplichtige’
 De SANERINGSPLICHTIGE (vervolg)
2. De EIGENAAR (art 12 § 2 en 23 § 2)
a. Heeft de bodemverontreiniging NIET ZELF VEROORZAAKT
(noch zijn RECHTSVOORGANGER)
EN
a. De bodemverontreiniging is tot stand gekomen VÓÓR HET
TIJDSTIP waarop hij (of zijn RECHTSVOORGANGER)
eigenaar werd van de grond
EN
a. Was NIET OP DE HOOGTE en behoorde niet op de hoogte te
zijn van de bodemverontreiniging toen hij eigenaar werd van de
grond (= zg. ‘kennisvoorwaarde’)
EN
a. (enkel voor NIEUWE bodemverontreiniging) sinds 1 januari
1993 was er GEEN RISICO-INRICHTING gevestigd op de
grond
 3. Het begrip ‘saneringsplichtige’
 De SANERINGSPLICHTIGE (vervolg)
De EIGENAAR (vervolg)
Uitzondering: VERZACHTING bij HISTORISCHE verontreiniging (dus ontstaan
vóór 29/10/1995)
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
107
Bij verwerving van een historisch verontreinigde grond vóór 1 januari 1993:
‘kennisvoorwaarde’ (c) SPEELT NIET indien de eigenaar de grond sinds de verwerving
ENKEL voor PARTICULIER GEBRUIK heeft aangewend.
 3. Het begrip ‘saneringsplichtige’
 De SANERINGSPLICHTIGE (vervolg)
MERK OP: (NIEUW)
◦
Beoordeling ‘kennisvoorwaarde’ op basis van de criteria,
aangegeven in het VLAREBOBO (art. 50) o.m. de
vermeldingen of aanwijzigen in de aankoopakte en de ervaring
of beroepskennis van de eigenaar.
◦
Principiële (maar soms slechts tijdelijke: art 54)
overdraagbaarheid van rechtswege van de kwalificatie van
‘onschuldige bezitter’ (art 53 VLAREBOBO) mits de verwerver
NIET de EIGENAAR is van de grond, de verontreiniging niet
zelf veroorzaakt heeft, en geen eigenaar of gebruiker was van de
grond (noch zijn RECHTSVOORGANGER) bij het tot stand
komen van de verontreiniging.
 4. Overdracht van gronden
 Regeling aangaande het BODEMATTEST
◦
WANNEER ?

Telkens er een ‘OVEREENKOMST’ betreffende de overdracht van
gronden (begrip: zie hoger) zal worden gesloten

Attest moet worden aangevraagd en bekomen, en de inhoud ervan moet
worden meegedeeld aan de verwerver, VÓÓR HET SLUITEN van de
overeenkomst (art 101 § 1) (ONGEWIJZIGD!)
=> problematiek OPSCHORTENDE VOORWAARDE
 4. Overdracht van gronden
 Regeling aangaande het BODEMATTEST (vervolg)
◦
NA TE LEVEN FORMALITEITEN

In ONDERHANDSE AKTE: overname INHOUD bodemattest (art
101 § 2) (ONGEWIJZIGD)

In AUTHENTIEKE AKTE:
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
108
1. VERKLARING overdrager/gemandateerde dat de verwerver
vóór het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht
v/d inhoud v/h bodemattest (ONGEWIJZIGD)
2. Overname INHOUD bodemattest (art 101 § 3)
(ONGEWIJZIGD)
3. (NIEUW)
VERKLARING van de instrumenterende ambtenaar DAT
de bepalingen van art 101 werden nageleefd (art 117)
 4. Overdracht van gronden
 Regeling aangaande het BODEMATTEST (vervolg)
◦
SANCTIONERING REGELING:

VERWERVER (dus niet meer OVAM: NIEUW) kan NIETIGHEID
vorderen van de overdracht die plaatsvond zonder dat de bepalingen
van art 101 werden nageleefd (art 116 § 1) (ONGEWIJZIGD !)

NIETIGHEID kan NIET MEER worden ingeroepen als:
1. Verwerver is in bezit gesteld van bodemattest (meest recente of
inhoud ervan = inhoud meest recente bodemattest)
EN
1. Verwerver laat verzaking aan nietigheidvordering
UITDRUKKELIJK opnemen in EEN (dus niet meer ‘de’:
NIEUW) authentieke akte
 4. Overdracht van gronden
 Regeling aangaande het BODEMATTEST (vervolg)
◦
STRAFBEPALINGEN:
“Art. 173: Met een gevangenisstraf van één maand tot vijf jaar en met een geldboete
van 100 euro tot 10 miljoen euro (thans reeds te vermenigvuldigen met een factor 5,5: dus van
550 euro tot 55 miljoen euro !) of met één van deze straffen alleen, wordt gestraft:
1. De persoon (dus bijv. de notaris) die de maatregelen of
voorschriften vastgesteld bij of krachtens dit decreet overtreedt
(NIEUW)
2. De persoon die de verplichting tot het aanvragen van een
bodemattest en de mededeling van de inhoud ervan aan de
verwerver voor het sluiten van een overeenkomst betreffende
de overdracht van gronden, niet naleeft (NIEUW)
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
109
(…)”
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN
◦
WANNEER IS DE HIERNA VOLGENDE REGELING (art 102-115)
VAN TOEPASSING?
Telkens er een ‘OVERDRACHT VAN EEN RISICO-GROND’ (begrippen: zie
hoger) plaats zal vinden, ongeacht de oorzaak van die overdracht !
Bijv.: éénzijdige beëindiging door de vruchtgebruiker van een onder levenden
gevestigd vruchtgebruik op een risicogrond: is GEEN OVEREENKOMST betreffende de
overdracht van grond MAAR WEL een overdracht van een risicogrond => Bodemattest is
NIET VAN TOEPASSING maar procedure art 102-115 WEL!
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN (vervolg)
◦
STRUCTUUR OVERDRACHTSPROCEDURE

FASE 1: OBO + MELDING OVERDRACHT OVAM
=> Indien AANMANING OVAM inz. BBO

FASE 2: ev. kwalificatie “onschuldige bezitter”
=> Indien GEEN “onschuldige bezitter”

FASE 3: BBO
=> Indien SANERINGSVERPLICHTING
•
Fase 4: (voorbereiding) BODEMSANERING
Pas NADIEN: OVERDRACHT KAN PLAATSVINDEN !
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN (vervolg)
◦
FASE 1 v/d PROCEDURE

OBO (Oriënterend Bodemonderzoek) (art 102)
- door en op kosten overdrager/gemandateerde
- voor alg./spec. uitzonderingen: zie hoger
- OVAM levert na ontvangst OBO automatisch
(< 60 dagen) BODEMATTEST af dat geldt als
conformiteitsattest OBO (art. 56 VLAREBOBO)
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
110

MELDING voorgenomen OVERDRACHT aan OVAM (art 103),
aangetekend, via standaardformulier OVAM, samen met OBO (art 141
VLAREBOBO)
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN (vervolg)
FASE 1 v/d PROCEDURE (vervolg)
MERK OP: Ook indien GEEN NIEUW OBO moet worden opgesteld (bijv. bestaand OBO
van minder dan 1 jaar, …): toch steeds: MELDING OVERDRACHT ! (cf. art 141, 5°
VLAREBOBO)
Quid bij overdracht appartement waarvoor geen OBO nodig is ?
Blijft ‘overdracht risicogrond’ dus wellicht OOK meldingsplicht (inz. wgs controle OVAM
op reden niet-uitvoering OBO ?)
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN (vervolg)
◦
NA FASE 1 v/d PROCEDURE
Verloop termijn Fase 1: 60 DAGEN (art 104 / 109)
LET OP:
Als melding overdracht vlgs OVAM onontvankelijk is => meldt dit binnen 60 dagen
aan overdrager/ gemandateerde => termijn Fase 1 wordt gestuit tot ontvangst ontvankelijke
melding overdracht ! (art 142 VLAREBOBO)
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN (vervolg)
NA FASE 1 v/d PROCEDURE (vervolg)

OFWEL GEEN AANMANING OVAM
=> overdracht kan plaatsvinden, maar OVAM kan later alsnog bepalingen
Bodemdecreet inzake bodemsanering toepassen (bijv. jegens verwerver) (art 104 § 1 / 109 §
1)
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN (vervolg)
NA FASE 1 v/d PROCEDURE (vervolg)
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
111

OFWEL WEL AANMANING OVAM
=> FASE 2
◦
Aanmaning gebeurt steeds aan OVERDRAGER/
GEMANDATEERDE
◦
i.e.: aanmaning tot uitvoering BBO (Beschrijvend
Bodemonderzoek)
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN (vervolg)
◦
FASE 2 v/d PROCEDURE
d.i. procedure “ONSCHULDIG BEZIT”

OFWEL: GEEN beroep op, of GEEN GESLAAGDE procedure
“ONSCHULDIG BEZIT”
=> FASE 3
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN (vervolg)
◦
FASE 2 v/d PROCEDURE (vervolg)

OFWEL: WEL geslaagde procedure “ONSCHULDIG BEZIT”
◦
Uit motivatie overdrager/gemandateerde (over te maken aan
OVAM < 90 d na hun aanmaning tot het verrichten BBO: art 51
en 52 VLAREBOBO) of uit stukken dossier grond blijkt dat
overdrager NIET SANERINGSPLICHTIG is (zie hoger)
◦
OVAM oordeelt binnen 60 dagen over overgemaakte motivatie
(art. 143 en 144 VLAREBOBO)
=> Overdracht kan plaatsvinden
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN (vervolg)
◦
FASE 3 v/d PROCEDURE
BBO (Beschrijvend Bodemonderzoek)
◦
door en op kosten saneringsplichtige overdrager/
gemandateerde (art 13 en 24)
◦
< 60 dagen na ontvangst BBO (art 39 § 1):
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
112

OVAM levert conformiteitsattest af (of weigert dit)

OVAM oordeelt of BODEMSANERING al dan niet
noodzakelijk is, en of de bodemverontreiniging
HISTORISCH / NIEUW /GEMENGD is (art 40)
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN (vervolg)
◦
NA FASE 3 v/d PROCEDURE

OFWEL GEEN Bodemsanering noodzakelijk
=> overdracht kan plaatsvinden

OFWEL WEL bodemsanering noodzakelijk
=> FASE 4
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN (vervolg)
◦
FASE 4 v/d PROCEDURE
Door en op kosten van saneringsplichtige overdrager / gemandateerde:
1. Indiening Bodemsaneringsproject
2. Bekomen conformiteitsattest OVAM (na max. 90 dagen indiening
volledig project (art 50))
3. Aangaan verbintenis jegens OVAM tot uitvoering van verdere
bodemsanering en eventuele nazorg
4. Stellen financiële waarborgen tot uitvoering van de verbintenis jegens
OVAM
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN (vervolg)
◦
NA HET VOLGEN v/d PROCEDURE

overdracht kan plaatsvinden
DUS (zoals vroeger) eventueel vóór het daadwerkelijk uitvoeren van het
bodemsaneringsproject
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
113

Als overdracht blijkt uit een notariële akte:
notaris moet in de akte vermelden DAT de bepalingen v/h
bodemdecreet inzake OVERDRACHT VAN GRONDEN (HFDST
VIII) werden nageleefd (art 117) (NIEUW: ‘dat’ i.pl.v. ‘of’ !)
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN (vervolg)
SANCTIONERING REGELING:
1. NIETIGHEIDSVORDERING VERWERVER:

VERWERVER (dus niet meer OVAM: NIEUW) kan NIETIGHEID
vorderen van de overdracht die plaatsvond zonder dat de bepalingen
inzake overdracht van RISICOGRONDEN werden nageleefd (art 116 §
2) (ONGEWIJZIGD !)

NIEUW en ZEER BELANGRIJK (art 116 § 2):
NIETIGHEID kan NIET MEER worden ingeroepen als:
1. Na de overdracht werd de PROCEDURE alsnog nageleefd
EN
1. Verwerver laat verzaking aan nietigheidvordering
UITDRUKKELIJK opnemen in EEN authentieke akte
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN (vervolg)
SANCTIONERING REGELING (vervolg):
1. NIET-TEGENSTELBAARHEID jegens OVAM:

OVERDRACHT van RISICOGRONDEN ZONDER naleving
procedure = NIET TEGENSTELBAAR aan OVAM (art 116 § 3)
(NIEUW)
OVAM kan dus blijven handelen alsof de overdracht gewoon niet heeft
plaatsgehad !

De voordien bestaande NIETIGHEIDSVORDERING ivv OVAM werd
opgeheven.
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN (vervolg)
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
114
◦
STRAFBEPALINGEN:
“Art. 173: Met een gevangenisstraf van één maand tot vijf jaar en met een geldboete
van 100 euro tot 10 miljoen euro (thans reeds te vermenigvuldigen met een factor 5,5: dus van
550 euro tot 55 miljoen euro !) of met één van deze straffen alleen, wordt gestraft:
(…)
1. de persoon die de verplichting om een oriënterend
bodemonderzoek, beschrijvend bodemonderzoek (of
waterbodemonderzoek) niet naleeft (ZOALS VOORHEEN)
2. de persoon die de verplichting om bodemsanering of de
andere maatregelen opgelegd krachtens dit decreet uit te
voeren, niet naleeft (ONGEWIJZIGD)
(…)”
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN (vervolg)
BIJZONDERE DEELPROCEDURES:
1. OBO en BBO samen in één verslag (art 44 en 45)

Bijv. overdrager heeft kennis van verontreiniging en is
saneringsplichtig => versnelling procedure

Conformiteitsattest OVAM kan ook gedeeltelijk zijn (enkel aspect
OBO: art. 74 VLAREBOBO)
2. OVERNAME uitvoering verplichtingen (art 114)

Betreft alle (of een deel van de) FASEN (1 t/m 4) van de
PROCEDURE

Voorafgaande MELDING aan OVAM (art. 147 VLAREBOBO)

Door de VERWERVER of door een DERDE, in onderlinge akkoord
met de overdrager (art. 147 1° en 3° VLAREBOBO)

Door de PERSOON die beschikt over een RECHTSGELDIGE TITEL
om de overdracht te doen uitvoeren (art. 147 2° VLAREBOBO)
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN (vervolg)
BIJZONDERE DEELPROCEDURES (vervolg):
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
115
1. VERSNELDE overdrachtsprocedure (art 115)

Voorafgaande MELDING aan OVAM

Procedure IDEM als hoger t/m FASE 3

GROTE VERSCHIL met gewone procedure:
- VERWERVER zal op zijn kosten bodemsanering uitvoeren !
- overdracht kan reeds plaatsvinden VOOR INDIENING en
CONFORMVERKLARING bodemsaneringsproject

Te voegen bij BBO:
- kostenraming bodemsanering en ev. nazorg
- ‘second opinion’ bodemsaneringsdeskundige (v/d verwerver) m.b.t.
OBO, BBO en kostenraming

< 60 dagen: conformiteitsattest OVAM m.b.t. versnelde procedure

FASE 4 = verplichting VERWERVER tot:
- aangaan verbintenis jegens OVAM tot opstellen en uitvoeren
bodemsaneringsproject
- stellen financiële zekerheden daartoe
=> Overdracht kan plaatsvinden
 4. Overdracht van gronden
 De OVERDRACHT van RISICOGRONDEN (vervolg)
BIJZONDERE DEELPROCEDURES (vervolg):
1. Overdrachtsprocedure bij OPENBARE VERKOPINGEN

UITGANGSPUNT: In verkoopsvoorwaarden wordt bepaald dat
VERWERVER zelf zal instaan voor uitvoering deel FASE 4 (inz.
verplichtingen volgend op conformverklaring bodemsanerings-project)
of, bij versnelde procedure, vanaf verplichting opstellen
bodemsaneringsproject (volledige FASE 4)

Overdracht kan reeds plaatsvinden ALS wordt opgenomen in de
verkoopsvoorwaarden: ONTBINDENDE VOORWAARDE m.b.t. de
verkoop v/d risicogrond indien verwerver niet binnen een termijn van
45 dagen na datum van de overdracht die verplichtingen heeft vervuld !
(art. 148 VLAREBOBO)

5. Diverse bepalingen
 DIVERSE BEPALINGEN die het notariaat aanbelangen
1. Algemeen voorrecht en wettelijke hypotheek
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
116

UITGANGSPUNT:
OVAM is ambtshalve opgetreden wegens inertie persoon die verplicht
is tot het doen opmaken/ uitvoeren van een OBO, BBO, site-onderzoek,
bodemsanering (art 156)

Gevolg:
OVAM moet kosten verhalen op persoon die de kosten moest dragen
(art 160)

5. Diverse bepalingen
 DIVERSE BEPALINGEN die het notariaat aanbelangen (vervolg)
Algemeen voorrecht en wettelijke hypotheek (vervolg)

WAARBORG OVAM: (NIEUW)

ALGEMEEN VOORRECHT op alle ROERENDE goederen
van de persoon, die de kosten moest dragen (art 161 § 1) (voor
de rang: zie art. 161 § 2)

WETTELIJKE HYPOTHEEK op alle daarvoor vatbare
goederen van de persoon die de kosten moet dragen (in
Vlaanderen gelegen of geregistreerd) (art. 161 § 1) (art 19,
tweede lid Faill.W. NIET toep.: inschrijving mogelijk ook na
staking betalingen, zelfs méér dan 15 d. na ontstaan recht op
wettelijk hypotheek)
 5. Diverse bepalingen
 DIVERSE BEPALINGEN die het notariaat aanbelangen (vervolg)
2. Aangepaste RETRIBUTIES (art. 162-163)
o.a. kostprijs BODEMATTEST:

ALGEMEEN BASISTARIEF:
30 euro per kadastraal perceel (NIEUW)

SPECIFIEK BASISTARIEF: (NIEUW)
120 euro per DEEL v/e kadastraal perceel
(dus: goedkoper volledig perceel dan deel van perceel)

INDEXATIE BASISTARIEVEN: (NIEUW)
2-jaarlijkse indexaanpassing (telkens vanaf 1 jan)
 5. Diverse bepalingen
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
117
 DIVERSE BEPALINGEN die het notariaat aanbelangen (vervolg)
3. OVERGANGSBEPALINGEN (art. 175-178)

Voorziene IN WERKING TREDING:
1 juni 2008 (zowel Bodemdecreet als VLAREBOBO)
(art. 236 VLAREBOBO)

Opheffing Bodemsaneringsdecreet en VLAREBO
(art. 176 Bodemdecreet en 225 VLAREBOBO)

Lopende procedures blijven onderworpen aan vroegere
regelgeving en vroegere beslissingen OVAM blijven gelden
(art. 177 § 2 en 3 Bodemdecreet en 227 ev VLAREBOBO)
16/05/2008
Vruchtgebruik  Blote Eigendom
-Bij blote eigendom moeten alle eigenaars akkoord zijn om te verkopen.
-Bij vruchtgebruik is er sprake van een tijdelijk, zakelijk recht dat levenslang kan worden
bedongen en waarbij de attributen van het eigendomsrecht zich op het einde terug bij de
eigenaar voegen. Er vindt m.a.w. geen overdracht plaats. Nut hiervan is dat men zeker is van
het genot van het goed zonder dat er sprake kan zijn van het betalen van successierechten.
!!Art. 9 WbSucc.: geen belasting ovw dat de eigenaar zelfs reeds betaald heeft.
Er is ook vaak sprake van een beding van conventionele terugkeer: bij het voldoen van de
voorwaarde gaat het goed terug naar de schenker:
Artikel 9
De roerende of onroerende goederen, verkregen ten bezwarenden titel voor het
vruchtgebruik door de overledene en voor de blote eigendom door een derde, alsmede de
effecten aan toonder of op naam, ingeschreven voor het vruchtgebruik op naam van de
overledene en voor de blote eigendom op naam van een derde worden, voor de heffing van
het uit hoofde van de nalatenschap van de overledene eisbaar successierecht en recht van
overgang bij overlijden, geacht in volle eigendom in dezes nalatenschap voorhanden te zijn
en door de derde als legaat te zijn verkregen, tenzij het bewezen wordt dat de verkrijging
of de inschrijving niet een bedekte bevoordeling ten behoeve van de derde is.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
118
*De verhouding van vruchtgebruik <-> blote eigendom komt vaak voor tussen private
personen en een RP.
-> de RP zal VG-er zijn
-> de private persoon zal B.E. zijn
Hierbij is sprake van een opgesplitste financiering.
 De VG-er betaalt een deel;
o De RP kan dit aftrekken.
o De RP kan ook BTW recupereren, OVW DAT HET GOED 15 JAAR IN
GEBRUIK IS GEWEEST.
 De BE betaalt een deel.
Bij het einde van het vruchtgebruik zal er sprake zijn van een kostenloze aanwas bij de blote
eigendom.
<-> Gebeurlijk kan er wel sprake zijn van een vergoeding, nl. als er bv. Een bijgebouw
geplaatst is, en de vruchtgebruiker gedurende het vruchtgebruik bijgevolg eigenaar was maar
dit bij het einde van het vruchtgebruik in volle eigendom aan de huidige blote eigenaar zal
toekomen.
Stel:
De ouders herbouwen een huis, maar bezitten ‘slechts’ het vruchtgebruik en de kinderen
hebben de blote eigendom.
Opl?
Samen de constructie bekostigen, net als ze samen de aankoop bekostigd hebben.
De vruchtgebruiker heeft een accessoir opstalrecht5455, bij het zakelijk recht van
vruchtgebruik.
Men zal dus moeten maken dat het nieuw gezette bijgebouw in verhouding wordt betaald om
fiscale taxatie te vermijden.

Waarom geen verhuring ipv vruchtgebruik?
-huur: periodiek betalen
-vruchtgebruik: alles in 1 keer betalen.(hier krijgt de eigenaar dus meteen zijn geld terug)
De fiscus daarentegen heeft liever huur: beroepsmatige huur wordt belast als onroerend
inkomen.
*Men kan vroegtijdig verzaken aan het vruchtgebruik. Dit is éénzijdig mogelijk mits betaling
van een vast recht. Dit is echter niet altijd mogelijk, gezien sommige registratiekantoren
herkwalificeren als schenking.
Kangoeroewoningen:
54
55
Dit geeft hem het recht om eigenaar te zijn van een opstal op grond van iemand anders.
Bv. Richt een garage op.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
119
A.
Ouder schenkt woning aan kind maar wil zelf nog een
vruchtgebruik op enkele vertrekken om er nog te wonen. (= zakelijk
recht) (tegenwerpelijk tegen 3en te goeder trouw)
B.
In het andere geval is er sprake van een persoonlijk recht van
gebruik en bewoning. Dit is minder voordelig voor de ouders maar wel
voor het kind.(persoonlijk vorderingsrecht)
A. Men kan hier aan verzaken: bij beslag & verkoop kunnen de ouders uitgezet worden.
B. Hier kan men bij beslag en verkoop niet uitgezet worden.
*Onroerende inkomsten: voor de vruchtgebruiker
Stel:
RP betaalt veel te hoge prijs voor het VG; gekwalificeerd als een voordeel van alle aard:
belast tegen 300% in de vennootschap.
Voor de berekening van het vruchtgebruik gaat men kijken naar de netto-huuropbrengsten van
het goed. Als er een rechtmatige, financiële of economische behoefte is tot vruchtgebruik ipv
huur moet de fiscus dit respecteren.
Het Burgerlijk Wetboek bepaalt welke kosten trouwens ten laste komen, suppletief, van de
vruchtgebruiker en welke van de eigenaar: art. 605 B.W.
Art. 605. De vruchtgebruiker is slechts verplicht de herstellingen tot onderhoud te doen.
De grove herstellingen blijven ten laste van de eigenaar, behalve indien zij veroorzaakt
zijn door het verzuimen van herstellingen tot onderhoud sinds de aanvang van het
vruchtgebruik; in welk geval de vruchtgebruiker ook daartoe verplicht is.
Erfpacht
99>27 jr.: recht om op andermans grond gebouwen te bezitten.
!Grond kan men niet afschrijven!
->burgerrechtelijk: Nogal veel openbare besturen bezitten zeer veel bouwgrond; zij willen
hun bouwgrond niet kwijt maar willen burgers wel toelaten te bouwen.
->Opstalrecht: 0.2%
->Koop: 10%
Als je het verschil hiervan
kapitaliseert, heb je een enorm
fiscaal voordeel.
Ex:

Particuliere sector: art 10 WIB ‘92
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
120
Art. 10. § 1. De bedragen verkregen bij vestiging of overdracht van een recht van
erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten, omvatten de erfpacht- of
opstalvergoeding en alle andere voordelen verkregen door de overdrager.
De waarde van de verkregen voordelen is gelijk aan de waarde die daaraan wordt
toegekend voor de heffing van het registratierecht op de overeenkomst van erfpacht of
van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten, waarin die voordelen worden
bedongen.
Die bedragen zijn inkomsten van het jaar waarin ze worden betaald of
toegekend, zelfs indien ze betrekking hebben op de gehele duur van het recht van
erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten, of op een deel
daarvan.
§ 2. De in § 1 vermelde inkomsten omvatten niet de bedragen die worden verkregen
voor het verlenen van het recht van gebruik van gebouwde onroerende goederen
ingevolge een niet opzegbare overeenkomst van erfpacht of van opstal of van een
gelijkaardig onroerend recht, op voorwaarde dat :
1° de bij overeenkomst bepaalde termijnen het de eigenaar mogelijk maken het in het
gebouw belegde kapitaal of, als het een bestaand gebouw betreft, de verkoopwaarde
ervan volledig weer samen te stellen en de rentelast en andere kosten van de verrichting
te dekken;
2° de eigendom van het gebouw bij het einde van de overeenkomst van rechtswege op
de gebruiker overgaat of de overeenkomst een aankoopoptie voor de gebruiker bevat.
! Opgelet: de Erfpachter wordt geen eigenaar van wat er al staat! <-> opstalrecht: men wordt
eigenaar van alles.
Vervroegd beëindigen
 Notariële akte die het erfpacht vestigt regelt best ook wat er gebeurt als het eindigt.
 Als je tegen de OK in, schadevergoeding vraagt, dan wordt dit als koop
gekwalificeerd.
 Men regelt daarnaast best ook:
o Ontbindende voorwaarde: vanaf dat een bepaalde situatie zich voordoet wordt
de OK ontbonden.
o Uitdrukkelijk ontbindend beding: bij wanprestatie
Opstalrecht
Cassatie: 19/05/1988
Overwegende dat vermits iedere afstand van het recht van natrekking de vestiging van een
recht van opstal impliceert (Cass., 19 mei 1988, R.W., 1988-89, 572) de stilzwijgende
verzaking moet worden bevestigd in een op het hypotheekkantoor over te schrijven notariële
akte, teneinde dit recht van opstal tegenwerpelijk te maken aan derden te goeder trouw;
Maximum duur: 50 jaar; hernieuwbaar.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
121

Accessoire opstalrechten: maximumtermijn geldt niet: wel accessorium sequitur
principale
->
Tegenwerpelijkheid:
-tussen partijen: solo consensu
-t.o.v. 3en: overschrijving op hypotheekkantoor
Vraag: is fiscus hier een 3e? Neen.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
122
HERHALING BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN
Ex: Dwingende bepalingen Woninghuurwet en Wet Breyne kennen
Aval
Artikel B3/Art.25
De betaling van de cheque kan zowel voor zijn geheel bedrag als voor een gedeelte daarvan
door een borgtocht (aval) worden verzekerd.
Deze borgtocht kan door een derde, behalve door de betrokkene, of zelfs door iemand wiens
handtekening op de cheque voorkomt, worden gegeven.
Artikel B3/Art.26
Het aval wordt op de cheque of op een verlengstuk gesteld.
Het kan eveneens bij afzonderlijke akte worden gegeven op voorwaarde dat de plaats waar het
is tot stand gekomen, erop vermeld wordt.
Het wordt uitgedrukt door de woorden "goed voor aval", of door enige andere daarmee
gelijkstaande uitdrukking; het wordt door de avalgever ondertekend.
De enkele handtekening van de avalgever, gesteld op de voorzijde van de cheque, geldt als
aval, behalve wanneer de handtekening die is van de trekker.
In het aval moet worden vermeld voor wie het is gegeven. Bij gebreke hiervan wordt het
geacht voor de trekker te zijn gegeven.
-------------------Het tweede lid is aan de eenvormige wet toegevoegd
krachtens art. 13 Bijlage II.
Artikel B3/Art.27
De avalgever is op dezelfde wijze verbonden als degene voor wie het aval is gegeven.
Zijn verbintenis is geldig, zelfs indien wegens een andere oorzaak dan een vormgebrek de
door hem gewaarborgde verbintenis nietig is.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
123
Door te betalen verkrijgt de avalgever de rechten welke krachtens de cheque kunnen worden
uitgeoefend tegen degene voor wie het aval is gegeven en tegen degenen die tegenover deze
laatste krachtens de cheque verbonden zijn.
Beschrijving v/h goed
p.114
- noodzakelijkheid van duidelijke aanwijzing v/h verhuurde goed
- plaatsbeschrijving : opgemaakt
o tijdens tijd niet in gebruik
o bij > 1 jaar huur : tijdens gebruik in de eerste maand
o bij < 1 jaar huur : tijdens gebruik in de 1e 15 dagen
- inventaris v/d huisraad : moet op tegenspraak gemaakt worden
- Reglement van mede-eigendom bij gedwongen mede-eigendom bij gebouwen of
groepen v gebouwen : op authentieke akte !
DE HUURPRIJS
p. 115
Omschrijving
- = wezenlijk bestanddeel. Zonder huur : bruikleen
- moet bepaald / bepaalbaar zijn door objectieve gegevens (in contract)
- door partijen bepaald. Kan niet door rechter (wel herzien). Kan nt eenzijdig dr 1
partij.
- moet ernstig zijn ! (anders simulatie van andere ovk, - schenking,…- )
- indexering mogelijk indien bedongen. Indexmodaliteit is v dwingend recht. Slechts
1 x /jr.
basishuurprijs x nieuwe indexcijfer
___________________________
aanvangsindexcijfer
Kosten en lasten
- mbt eigendomsrecht : gedragen door de verhuurder – eigenaar (bv. Onroerende
voorheffing)
- mbt gebruik : gedragen door de huurder (bv. Verwarming, water, gas,...)
Moeten :
- gelijk zijn aan de werkelijke uitgaven
- in afzonderlijke rekening
- door overgelegde stukken gestaafd
3. Geldigheidsvoorwaarden
119
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
p.
Ignace Laplaese
124
essentiële voorwaarden eigen aan ieder contract :
toestemming, bekwaamheid, geldig voorwerp en geoorloofde oorzaak
4. Bewijs
120
p.
SCHRIFTELIJKE HUUROVEREENKOMST
Geschrift :
- authentiek : voor huur > 9 jaar
- onderhands
Registratie : moet binnen de 4 maand na ondertekening
MONDELINGE HUUROVEREENKOMST
 2 problemen :
o hoe bestaan bewijzen?
o Hoe modaliteiten bewijzen?
Bewijs v bestaan
p. 122
Art. 1715 BW :
- raakt openbare orde niet
- van toepassing op de niet-uitgevoerde huur (bij wel uitvoering : regels v
gemene recht)
 NIET : dr getuigen en vermoedens (wel indien geschrift teniet is gegaan dr
overmacht)
 WEL : gedingsbeslissende eed & bekentenis

bekentenis : uitdrukkelijk & ondubbelzinnig !
o gerechtelijke
o buitengerechtelijke
eed : kan opgedragen worden aan hem die de huur ontkent
interpretatie : regels v/h gemene recht : nagaan wat gemeenschappelijke bedoeling v
contracterende partijen is geweest + leemten aanvullen ahv wil v/d
partijen, billijkheid
Bewijs v modaliteiten
 gemene recht van toepassing = eiser draagt bewijslast en dient gewone
bewijsregelen te volgen

- bewijs > 375 euro : door notariële akte of onderhands geschrift, bekentenis, eed
- bewijs < 375 euro : alle bewijsmiddelen
- bewijs tegen handelaars : alle bewijsmiddelen
Bewijs v mondelinge wijzigingen aan huurcontract : regels v gemene recht =
geschrift,
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
125
bekentenis v partij die betwist,
de eed.
5. Duur – opzegging – verlenging
p.126
DUUR
Principe v/d wilsautonomie : partijen bepalen vrij de duur van de ovk : bepaalde of
onbepaalde duur
Beperkingen à de wilsautonomie :
- altijddurende contracten : NIET (O.O.)
- wet – minimumduur voor woninghuur, handelshuur & pacht
Geschreven huur voor bepaalde huur : eindigt wanneer termijn verstreken (zonder
opzegging)
Huur voor onbepaalde tijd : geacht te zijn per maand (eveneens bij mondelinge huur!)
OPM. : gemeubeld appartement : een stilzwijgende termijn op grond v/d vervaldag
v/d huurprijs
- aangegaan per jaar, indien tegen zoveel per jaar…
OPZEGGING
 steeds vereist - uitz. : bij schriftelijke huur met bepaalde tijd.
Vorm : Wet : geen speciale vormvereisten (best met bewijs)
Wie?
o Door









o Aan


Verhuurder
Lasthebber v verhuurder
De voogd voor een goed v/e minderjarige
Alle verhuurders indien er meerdere zijn
De nieuwe eigenaar
De huurder
Indien meerdere huurders : alle huurders
Erfgenamen (huur eindigt niet door overlijden!)
Voor bewoonde gezinswoning : beide echtgenoten
Indien er meerdere huurders zijn, alle huurders
Bij gezinswoning : toch aan beide echtgenoten afzonderlijk
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
126


Erfgenamen v/d overleden huurder
Personen niet-erfgenamen die huis zijn blijven bewonen.
Termijn
Duur : partijen komen de duur overeen
 uitz. : - duur van de opzeggingstermijn bij woninghuur en
pacht van
dwingend recht
- bij handelshuur : bij iedere 3jaarlijkse periode
WETTELIJKE EN CONVENTIONELE VERLENGING
p. 130
Wettelijke : bij woninghuur & pacht : bij gn opzegging v rechtswege verlengd
Conventionele
o wilsautonomie : partijen kunnen na einde contract, contract verlengen
o optie voor conventionele verlenging : indien huurder wenst recht huur te
verlengen
Stilzwijgende wederverhuring
= na einde huur bepaalde duur het goed zonder verzet v/d verhuurder blijven
bewonen.
Voorwaarden :
 Een beëindigde huur voor bepaalde duur
 Instemming v/d verhuurder
 Huurder is detentor gebleven
 Detentie duurt tijdlang
 Blijvende detentie door verhuurder gekend
 Detentie is ondubbelzinnig
 Vanwege verhuurder GN verzet
o Opzegging
o Aanmaning
o Verhuring à 3e
o Clausule waarin stilzwijgende wederverhuring
uitgesloten
 Bekwaamheid
Gevolgen : voorwaarden en modaliteiten v oorspronkelijke contract blijven
behouden
- schuldvernieuwing : verplichtingen v/d borg vervallen n.a.v. de
wederverhuring
Regels zijn NIET v dwingend recht
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
127
6. Verbintenissen van de verhuurder
132
p.
LEVERING
Toebehoren : moeten ook geleverd worden !
Staat : Verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud
te leveren.
Indien niet in goede staat, het nodige doen om dit te verhelpen (bv. Behangsel
vernieuwen,
opnieuw verven, schouwen vegen, parket laten schaven, laten ontsmetten,...)
 afwijkende bedingen mogelijk voor de zichtbare staat!
- belang plaatsbeschrijving
Datum v levering : op overeengekomen datum. Gewoonlijk aanvangsdatum v huur
Aanvaarding : dekt de zichtbare gebreken
Sancties :
o ontstentenis v levering – ontbinding – schadevergoeding
o uitvoering v werken om het goed in goede staat te brengen – dwingen
ONDERHOUD
p.135
Omvang
o goed in goede staat te onderhouden zodat het kan dienen tot gebruik
waartoe verhuurd
o alle herstellingen doen nodig zijn (behalve : ten laste v/d huurder) : slaat op
beschadiging. Zowel dringende als niet-dringende herstellingen, grove
herstellingen en andere.
Wel :








aan dak, goten, muur en schoorsteen
vloeren en trappen herstellen
ruimen v putten en sekreten
onderhoud v omheiningen en afsluitingen
onderhouden v water, gas en elektriciteitsleidingen
herstellen v raamkozijnen
lift en centrale verwarmingen herstellen
herstellingen die noodzakelijk zijn wegens ouderdom of overmacht
enz…




de huurherstellingen (tenzij door ouderdom of overmacht)
herbouw (tenzij door oorzaak waarvoor hij moet instaan)
verfraaiingen waartoe de huurder zou beslissen
aanpassingswerken om aan nieuwe reglementering te voldoen
Niet :
OPM. : huurder moet verhuurder op de hoogte brengen. Moet handelen als een goede
huisvader.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
128
Dringende herstellingen
p.137
 Huurder moet die gedogen : Uitz. :
 werken ter voorbereiding van een nieuwe huur
 verbeteringen bv. Modernisering v verwarming, herleggen
parket…
 veranderingen bv. Optrekken bijgebouw, verlaging
plafond…
 Sancties :
 vergoeding wegens stoornis door verhuurder
o < 40 dagen : gn vergoeding
o > 40 dagen : huurvermindering naar evenredigheid
(vanaf 1e dag, niet 41ste dag !!!)
 vergoeding v alle schade bv. Beschadiging aan meubels
 ontbinding v huurcontract : indien onbewoonbaar
OPM : contractuele bedingen ivm herstellingen moeten duidelijk zijn. Indien twijfel :
tegen de
verhuurder uitgelegd !
Sancties : indien onderhoudsverbintenis niet nakomen :
o dwanguitvoering vorderen
o eisen v schadevergoeding
o enac inroepen
o ontbinding vragen
VRIJWARING
p.139
Voor eigen daden  bij koop : verhuurder moet zich onthouden v elke daad welke de
huurder zou
kunnen storen
Stoornissen :
 feitelijke stoornissen
 vormverandering v/h verhuurde goed : NT :
o geen veranderingen aanbrengen die gebruik
onmogelijk maken
o geen werken v persoonlijke smaak uitvoeren
o geen niet-dringende herstellingen uitvoeren
 veranderingen aan het aanpalende onroerend goed (indien
verhuurder ook eigenaar aanpalende goed)
 betreden v/h verhuurde goed : om zich van de staat en onderhoud te
vergewissen : MAG ! Mr : niet om het even wanneer MR ! mag
wegens nuttige reden verhuurde goed betreden. (bv. Nieuwe
huurders laten bezichtigen, geen nood à dringende herstellingen,…)
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
129

herstellingen door de verhuurder uitgevoerd
OPM : partijen mogen afwijken v regels, maar niet volledig uitsluiten !
Sancties :
 bij uitvoering in natura : stoornis doen ophouden
 bij uitvoering bij equivalent : toekenning schadevergoeding
Voor daden van derden
p. 142
 verhuurder staat enkel in voor rechtsstoornissen, niet voor feitelijke
stoornissen !
 bij feitelijke stoornis : huurder moet zelf 3e dagvaarden via
o instellen reïntegranda
o eis in schadevergoeding
 GEEN rechtsstoornis :
 door overheid bevolen wettige werken
 door buur uitgevoerde bouwwerken
 gebruiksstoornis door medehuurders
 plichten voor beide partijen :
 huurder : verhuurder in vrijwaring roepen
 verhuurder : aanspraak v 3e weerleggen en stoornis doen ophouden
Gebreken v/h verhuurde goed
p.145
Voor alle gebreken v/h verhuurde goed, die het gebruik daarvan verhinderen,
ook al kende de verhuurder die niet bij aanvang huur.
 gebrek moet v/d zaak zelf voorkomen – evt. gedeelde aansprakelijkheid
 niet voor zichtbare gebreken !
bv. Vochtigheid, waterinsijpeling, slecht gebouwde schoorsteen die niet trekt,
voortdurend defecte lift, slechte reuk in het gebouw door constructiefout, defecte
waterinstallatie, ongedierte,…
Sancties :
 enac
 schadevergoeding wegens gebruiksvermindering
(huurprijsvermindering)
 ontbinding v/d huur + evt. schadevergoeding
 herstelling op kosten verhuurder vorderen
 schadevergoeding voor alle geleden schade buiten de
gebruiksvermindering
OPM : gebreken v verhuurde zaak en dwaling mogen NT gelijktijdig ingesteld
worden !
 gebrek : leidt tot ontbinding + met schadevergoeding
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
130

dwaling : nietigheid + evt. schadevergoeding
RECHTEN V/D VERHUURDER
p.147
- dringende herstellingen uitvoeren (om goed te behouden)
- bezoekrecht uitoefenen
- zekerheden doen gelden
ZEKERHEDEN V/D VERHUURDER
p.148
Zekerheden v/h gemene recht : waarborg ter goeder uitvoering v/d VB
Voorrecht v/d verhuurder of verpachter
7. Verbintenissen van de huurder
149
p.
STOFFERINGSPLICHT
 huurder moet goed v genoegzaam huisraad voorzien
 alleen bij huur onroerende goederen (zoals woninghuur, handelshuur en pand!) en
niet alle onroerende goederen
 voldoende huisraad
 voortdurende VB : zolang huurprijs verschuldigd is !
Sanctie : evt. ontbinding huurcontract
BETALING VAN DE HUURPRIJS
p.151
Betaling v/d huurprijs
 contractueel bedongen bedrag
 Indexering : 1 x / jaar toegelaten, ten vroegste op de verjaardag van de
inwerkingtreding v/d
huurovereenkomst
 vervaldagen : contractueel vastgelegd
 plaats zoals overeengekomen OF plaats moment v aangaan verbintenis OF
woonplaats
schuldenaar
 kosten v betaling : ten laste v/d huurder
 vorm : contractueel bepaald
Betaling v/d kosten en lasten
Huurder moet à verhuurder terugbetalen :
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
131
-
mbt genot en gebruik
die contractueel ten laste v/d huurder gelegd worden
 moeten gelijk zijn aan werkelijke uitgaven + in afzonderlijke rekening
Sancties :
o enac : tekortkoming moet voldoende ernstig zijn!
o vordering in betaling van verschuldigde achterstallen : voor de verjaring :
 achterstallig huurgeld : 5 jaar
 indexaanpassing huurprijs : 1 jaar
 kosten en lasten : 5 jaar
o andere : ontbinding + schadevergoeding
o vordering v/d huurder voor het te veel betaalde (5 jr.) : nt v toepassing op
pacht
GEBRUIK
ALS
EEN
GOEDE
HUISVADER
p.155
Dubbele verplichting :
 gebruik als goede huisvader : huurherstellingen (bv. Gebroken
ruiten, geroeste sleutels, verstopte lavabo…)
Sanctie : uitvoering in natura, schadevergoeding
 gebruik volgens bestemming
Sanctie : ontbinding + schadevergoeding, dwanguitvoering (in
natura of bij equivalent)
TERUGGAVE VAN HET VERHUURDE GOED
p.158
Huurder is detentor. Moet goed teruggeven op einde.
o persoonlijke contractuele vordering tg huurder
o revindicatio tg 3en
 volledige teruggave
 in de staat waarin huurder goed ontving (plaatsbeschrijving !) behoudens normale
slijtage
Sanctie :
o niet teruggave : aan rechter vragen huurder uitzetten
o teruggave in slechte staat : eisen in goede staat hersteld + schadevergoeding
Bouwwerken en beplantingen
 Huurder heeft het recht niet. Kan contractueel geregeld zijn, obv
wilsautonomie.
Bij overtreding kan verhuurder :
 afbraak vorderen met herstelling in oorspronkelijke staat
 schadevergoeding vragen
 ontbinding v/d huur vorderen
Onderhoudskosten
 partijen kunnen daarover vrij beslissen
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
132
Principe : indien niets overeengekomen : huurder kan alle werken gedaan voor
behoud v
bestemming terugvorderen v verhuurder
AANSPRAKELIJKHEID VOOR BRAND
p.162
Principe : aansprakelijk, tenzij bewijzen brand ontstaan buiten schuld
o aansprakelijkheid reikt niet verder dan voorwerp contract
o niet wanneer verhuurder samen met huurder een recht v voortdurend genot
Bij verschillende huurders : staan allen in voor brand
Sancties :
- indien mogelijk, herstellen v schade in natura
- indien niet mogelijk te herstellen : schadevergoeding
o geleden verlies
o gederfde winst
RECHTEN VAN DE HUURDER
p.164
- gehuurde goed gebruiken
- van het goed genieten
NIET :
- recht op jacht- en visvangst die dominiale rechten zijn
- houtkappingen
- niet-periodieke opbrengsten
8. Huuroverdracht – onderhuur
166
p.

-
-
huuroverdracht :
o slaat op alle rechten v/h huurcontract, gedeeltelijke huuroverdracht is nt
mogelijk
o kan door verhuurder toegestaan worden, meestal door huurder
onderhuur :
o geheel of gedeeltelijk
o slaat op deel v goed of op volledige : verschillende onderhuurders mogelijk
o alleen door huurder toegestaan
RECHT OM OVER TE DRAGEN OF ONDER TE VERHUREN
= huurder mag onderverhuren en zelfs zijn huur overdragen indien dit recht hem niet ontzegd
is
 beperking : indien niet hoofdverblijfplaats huurder kan hij niet
onderverhuren als hoofdverblijfplaats.
OPM : partijen kunnen afwijken van dit recht
Sancties
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
133
Verhuurder mag vorderen :
o dwanguitvoering (= 3e uitzetten en huurder in zaak betrekken)
o uitvoering bij equivalent (= Schadevergoeding à huurder vragen)
o ontbinding vragen
Bijzondere bepalingen voor : woninghuur, handelshuur & pacht
GEVOLGEN V/D HUUROVERDRACHT
p.168
Van zodra men het eens zijn, ook al heeft contract nog geen uitvoering.
Tussen overdrager en overnemer
o contract v overdracht
o toepassing v/d beginselen v/d overdracht v schuldvordering :
 overdrager : goed leveren + vrijwaringsplicht
 overnemer : prijs betalen
o de overdrager wordt geen verhuurder!
Tussen verhuurder en overdrager
o overdrager blijft als huurder gebonden : verhuurder kan hem voor alle
huurverbintenissen blijven aanspreken. (enkel in geval v novatie v VB
ontlast)
o overdrager kan de huurrechten niet meer opvorderen
Tussen verhuurder en overnemer
o rechten v/d overnemer : van verhuurder : vrijwaring & onderhoud
o rechten v/d verhuurder
GEVOLGEN V/D ONDERHUUR
p.171
Tussen verhuurder en hoofdverhuurder : onderhuur verandert niets
Tussen hoofdhuurder en onderhuurder : onderhuur brengt een nieuw contract tot
stand. Hoofdhuurder kan maar rechten afstaan die hij zelf heeft. Gevolg : duur v
onderhuur zal deze v hoofdhuur niet kunnen overschrijden.
Tussen de verhuurder en de onderhuurder : gn contractuele band. Verhuurder heeft
gn rechtstreekse vordering tg onderhuurder
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
134
9. Verkoop van het gehuurde goed
p.173
Als verhuurder verhuurde goed verkoopt kan huurder niet uit goed gezet worden. (tenzij
anders bedongen)
WETTELIJKE TEGENWERPBAARHEID
 Zijn tegenwerpbaar : authentieke huur en huur met vaste dagtekening
 ook : ruil, schenking, afstand v vruchtgebruik, de verkoop v/e gedeelte v/e
onroerend goed
 Huurcontract moet vaste datum hebben voor sluiten v contract
Om tegenwerpbaar te zijn : ingeschreven in hypotheekkantoor.
CONVENTIONELE TEGENWERPBAARHEID
p.175
Kan in koopcontract vermeld worden dat koper huurcontract moet eerbiedigen, zelfs indien
dit niet tegenwerpbaar is.
GEVOLGEN V/D TEGENWERPBAARHEID V/D HUUR
- koper moet huurcontract eerbiedigen
- tijdstip waarop de rechten en verplichtingen overgaan op de koper
- uitzettingsrecht : is er NIET, behalve wanneer huurder zich dat recht heeft
voorbehouden
! in geval v gedwongen verkoop gelden bijzondere regels
10. Einde van de huur
177
einde bij :
-
verstrijken termijn
wederzijdse opzegging
eenzijdige opzegging bij onbepaalde duur
wanprestatie
tenietgaan verhuurde goed
NIET bij :
-
overlijden 1 v/d partijen (tenzij intuitu personae)
verhuurder wenst zelf te gebruiken
faillissement huurder
verhuurder verkoopt verhuurde goed
p.
ONTBINDING
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
135
 bij niet-nakoming v verplichtingen
enac mogelijk bij niet-uitvoering.
 ex nunc (= vanaf instellen rechtsvordering)
 ex tunc (= vroeger tijdstip)
Contractuele verplichtingen van voor ontbinding blijven bestaan !
VERGAAN V/H GOED
p.179
Vergaan v gehuurde goed brengt einde mee v huurcontract
-
door toeval : van rechtswege ontbonden
ingevolge schuld
-
materieel (bv. Door brand, aardbeving, overstroming,…)
juridisch (bv. Onbewoonbaarverklaring)
-
geheel : wanneer het gebruik volgens de overeengekomen bestemming onmogelijk
geworden is, alhoewel het goed mss niet volledig materieel vergaan is.
Gedeeltelijk : wanneer een deel v/h gehuurde goed niet meer behouden kan
worden zonder overdreven kosten, en daardoor aan de overeengekomen
bestemming onttrokken wordt.
 feitenrechter !
-
 verhuurder moet herstellen, niet verbouwen !
Gevolgen
 Geheel vergaan : ontbinding v rechtswege (dr rechter uitgesproken!)
 Gedeeltelijk vergaan : huurder heeft keuze ts prijsvermindering OF ontbinding
Schadevergoeding
 door toeval / overmacht : ontbinding of prijsvermindering ZONDER
schadevergoeding
 door schuld huurder / verhuurder : ontbinding MET schadevergoeding
ONTEIGENING TEN ALGEMENE NUTTE
- Vorm v juridisch vergaan : verhuurder kan onmogelijk rustig genot verschaffen
- Huurder heeft persoonlijk recht op vergoeding dr onteigende overheid
11. Huur van roerende goederen
182
niet in BW : regels van huishuur :
uitz. :
 bewijs huur
 stofferingsplicht
 voorrecht v/d verhuurder (enkel op onroerende goederen)
 duur contract
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
p.
136


noodzaak v opzegging
stilzwijgende huurvernieuwing
12. Woninghuur
184
p.
ALGEMEEN KADER : van dwingend recht (behalve als men er anders over beschikt)
Toepassingsgebied
 hoofdverblijfplaats (ook roerende goederen als hoofdverblijfplaats) : effectief &
gewoonlijk
verblijven
bewijs : alle middelen v recht
 niet : indien rechtspersoon huurt !
Uitz.: rechtspersonen die goed huren om aan minder gegoede personen onder te
verhuren:
 gemeente
 OCMW
 VZW
 Instelling v openbaar nut
 Vennootschap met sociaal oogmerk
e
 niet : op 2 verblijven, garages, vakantieverblijven, kantoorruimtes,…
 NIET : overeenkomst ondergeschikt is aan een hoofdovereenkomst, die betrekking
heeft op de
functie of de bedrijvigheid v/d huurder bv. Huur conciërgewoning (is
ondergeschikt aan
arbeidsovereenkomst)
 Toestemming v/d verhuurder : uitdrukkelijk of stilzwijgend
STAAT V/H GEHUURDE ONROEREND GOED EN DE
RENOVATIEHUUROVEREENKOMST
p.186
Levering in goede staat : verhuurder moet goed in alle opzichten in goede staat v
onderhoud leveren
Elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid
 gemeenrechtelijke verplichting v levering in goede staat : v dwingend
recht
 Indien niet voldaan de vereisten : huurder heeft keuze
 uitvoering eisen v/d werken + in afwachting v/d werken
huurprijsvermindering
 ontbinding v/d huurovereenkomst vragen met schadevergoeding
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
137
Renovatiehuurovereenkomst
Enige situatie waarin partijen v elementaire vereisten v staat gehuurde goed kunnen
afwijken
 voorwaarden : verhuurder moet als tegenprestatie zich verbinden tot 1 of meer v/d
volgende:
o afzien v recht aan huurovereenkomst een einde te maken
o afzien v recht de herziening v huurprijs te vragen
o huurprijs verlagen of kwijtschelden
! OPM : Indien werken voor te beantwoorden elementaire vereisten v veiligheid,
gezondheid en bewoonbaarheid :
 werken precies in renovatiehuurovereenkomst omschreven
 redelijke termijn (nt korter dan noodzakelijk om werken uit te
voeren)
 geen huurgelden verschuldigd zijn tijdens duur werken
 moet schriftelijk opgesteld zijn
DUUR EN OPZEGGING
p.188
Duur woninghuur
Principe : elke huurovereenkomst wordt geacht te zijn voor 9 jaar. (dwingend recht!)
 indien < 9 jaar, en > 3 jaar: van rechtswege verlengd tot 9 jaar
 indien toestemming tot hoofdverblijfplaats : vanaf dag toestemming
Uitz. :
 < of = 3 jaar
 > 9 jaar
 levenslange huurovereenkomsten
Beëindiging bij verstrijken 9-jarige periode
o 6 maand voor vervaldag door 1 v beiden opzegging wordt betekend.
o Gn opzeg : onder dezelfde voorwaarden voor 3 jaar verlengd
Vroegtijdige beëindiging door verhuurder
 Opzegtermijn : vangt aan 1e dag v maand volgend op maand v opzeg
1. persoonlijk en werkelijk betrekken : = door
 zijn afstammelingen
 zijn aangenomen kinderen
 bloedverwanten in opgaande lijn
 echtgenoot
 afstammelingen echtgenoot
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
138
 bloedverwanten in opgaande lijn v/d echtgenoot
 aangenomen kinderen
 bloedverwanten in zijnlijn
 bloedverwanten in zijlijn v echtgenoot tot 3e graad
 opzeggingstermijn : 6 maand tegenopzegging dr huurder is mogelijk (
termijn 1mnd)
 moet binnen 1 jaar na verstrijken opzegging bewoond zijn voor ten minste 2
jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven
 sanctie : vergoeding v 18 maand huur
2. bouwen, verbouwen of renoveren
 opzeggingstermijn v 6 mnd
voorwaarden mbt deze werken :
1. eerbiediging v/d bestemming v/h goed
2. werken aan het door huurder bewoonde gedeelte
3. werken kosten meer dan 3 jr huur
4. verhuurder moet huurder kennisgeven
a. v bouwvergunning
b. omstandig bestek
c. beschrijving v/d werkzaamheden
 tegenopzeg mogelijk (termijn 1 mnd)
 Sanctie : vergoeding gelijk aan 18 maand huur
3. zonder motivering met betaling v vergoeding
o opzeggingstermijn v 6 maand
o een vergoeding gelijk aan :
 9 mnd bij opzegging tegen einde 1e driejarige periode
 6 mnd bij opzegging tegen einde 2e driejarige periode
 beding mogelijk om deze mogelijkheid te beperken.
Opzegging door huurder
p.193
 Op ieder tijdstip beëindigen – opzeggingstermijn v 3 maand (niet
motiveren)
Te lopen vanaf 1e v/d maand die volgt op maand v opzegging
 Vergoedingen :
 bij opzegging :
 1e jaar : 3 mnd huur
 2e jaar : 2 mnd huur
 3e jaar : 1 mnd huur
 tegenopzegging : als huurder tegenopzeg van 1 mnd : gn
vergoeding
Huur > 9 jaar
 mogelijk indien geschrift – moet in authentieke akte.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
139
 bij einde : 6 mnd voor einde opzeg – anders verlengd voor 3 jaar onder zelfde
voorwaarden !
Huur v korte duur (= < 3jr)
p.195
 moet schriftelijk. Is een substantiële vormvereiste en geen wettelijk vermoeden
 vaste duur, onmogelijk op te zegen. beëindigen met onderlinge toestemming
 Verlenging : slechts 1 x schriftelijk ! (totale huur mag niet > 3 jaar!!)
Levenslange huur
- onderhands geschrift volstaat (voor tegenwerpbaar : op hypotheekkantoor!)
- eindigt van rechtswege bij overlijden v huurder
- opzeggingsmogelijkheden voor verhuurder zijn uitgesloten (tenzij partijen anders
overeengekomen) voor huurder niet.
Verlenging wegens buitengewone omstandigheden
p. 197
=
wanneer huurovereenkomst eindigt, kan huurder die bewijs levert van
buitengewone
omstandigheden om een verlenging verzoeken
buitengewone omstandigheden :
 bepaalde toestanden
 persoonlijk karakter v/d omstandigheden
vb. zwangerschap, plotse werkloosheid, ziekte, zware heelkundige
ingreep…
o 1 mnd voor vervaldag gevraagd via aangetekende brief
o partijen bepalen onderling voorwaarden e.d.
o evt tussenkomst rechter. Kan evt. verhoging v/d huurprijs toestaan
o na 1e verlenging slechts 1 aanvraag om hernieuwing. Nieuwe
omstandigheden leiden niet tot 3e verlenging
HUURPRIJS – KOSTEN EN LASTEN
p.198
Principe : partijen bepalen huurprijs (principe v/d wilsautonomie)
 uitz. : opeenvolgende huurovereenkomsten met verschillende huurders < 3
jaar,
eerste 9 jaar gn prijsverandering, enkel indexering.
 onroerende voorheffing betreffende gehuurde goed kan NT ten laste v
huurder w gelegd
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
140
proportioneel aangepaste huurprijs =
basishuurP bij begin 9-jarige periode X indexcijfer v/d maand voorafgaand à die v/h
sluiten v/d nieuwe overeenkomst
_________________________________________________________________
indexcijfer v/d maand voorafgaand à die v/h sluiten v/d huurovereenkomst bij het
begin v/d 9-jarige periode
Indexatie :
o jaarlijks op de verjaardag v inwerkingtreding ovk
o op schriftelijk verzoek belanghebbende partij
o werkt slechts terug tot 3 maand voorafgaan aan verzoek
Basishuurprijs x nieuwe index
________________________
aanvangsindex
Herziening v/d huurprijs , de kosten en de lasten
p.200
Huurprijs
 mogelijk tss 6e en 9e maand voor verstrijken v 3-jarige periode
  indexatie !!! bij herziening : nieuwe basisprijs
2 mogelijkheden :
o partijen komen overeen voor verstrijken 3-jarige periode : geldt vanaf
nieuwe periode
o gn overeenstemming : vordering bij rechter (doet uitspraak nr billijkheid)
Kosten en lasten
 iedere partij kan dit te allen tijde aan vrederechter vragen
 uitz. :


levenslange huur : partijen kunnen afzien van dit recht
renovatieovereenkomst : verhuurder kan af zien v dit recht
WAARBORG
p.202
 Contracterende partijen beslissen zelf of ze waarborg geven of niet ! Enkel bij
waarborg in som bij woninghuur, regelen v dwingend recht
Mr : mag nt > 3 maand huur !
 op een geïndividualiseerde rekening op naam huurder : interest w gekapitaliseerd
en verhuurder krijgt voorrecht op actief v de rekening vr elke schuldvordering dr nietnakoming verplichtingen huurder
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
141
OVERDRACHT VAN HUUR EN ONDERHUUR
p.203
-
Verbod v overdracht, behoudens schriftelijke en voorafgaande toestemming v/d
verhuurder
Verbod v volledige onderverhuring (dwingend recht)
Gedeeltelijk onderverhuring : voorwaarde : resterende gedeelte blijft
hoofdverblijfplaats
Geldigheidsvereisten :
o huurder : hoofdverblijfplaats
o huurder nt hoofdverblijfplaats kan nt onderverhuren aan iemand vr
hoofdverblijfplaats
o onderverhuring slecht op deel, overige : hoofdverblijfplaats huurder
o verhuurder moet akkoord gaan (ook mondeling of stilzwijgend)
o hoofdverblijfplaats : als hoofdverblijfplaats of met andere bestemming
Gevolgen :
o gehuurde goed is NIET hoofdverblijfplaats v/d onderhuurder : gemene
recht
o gehuurde goed is WEL hoofdverblijfplaats v/d onderhuurder :
woninghuurwet
 duur onderhuur : woninghuurwet. 1 beperking : mag resterende
looptijd v
huurovk niet overschrijden !
 beëindiging hoofdhuur :
 door verhuurder : huurder moet 15e dag na ontvangst
opzegging
afschrift à onderhuurder
 door huurder : à onderhuurder opzeggingstermijn v ten
minste 3mnd +
afschrift aan verhuurder + vergoeding v 3 mnd
à onderhuurder
 AS huurder : huurder is AS voor gevolgen die voortvloeien uit nietnaleving
OVERDRACHT V/H GEHUURDE GOED
p.206
- huurovk MET vaste dagtekening voor de overdracht : Overnemer moet huur
eerbiedigen . uitzettingsbeding heeft gn uitwerking !
- Huurovk ZONDER vaste dagtekening voor de overdracht : huurder al > 6mnd :
overnemer kan ovk te allen tijde eindigen :
 Voor eigen gebruik
 Om werken uit te voeren
 Zonder motivering met vergoeding
Huurder < 6 mnd : huurder wordt niet beschermd
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
142
UITHUISZETTING
p.207
Bescherming v/d huurder – natuurlijke personen
Belgische GW : humanisering v uithuiszetting dr minnelijke schikking & tussenkomst
OCMW
1. Minnelijke schikking
Voor woninghuur : verplicht à rechter voorleggen
Bij gn poging tot minnelijke schikking : gn sanctie
2. Tussenkomst OCMW
Wet legt tussenkomst OCMW voor bij elke vordering tot uithuiszetting
 voor woninghuur en handelshuur
 enkel vr natuurlijke pers. (gn rechtspersoon)
 bij woonplaats / verblijfplaats
Verplichte verwittiging v OCMW
OCMW v woonplaats / verblijfplaats huurder
Huurder kan verzet kenbaar maken bij OCMW binnen 2 dagen
Betekening v/h vonnis – verplichte verwittiging v/d huurder
Goederen zullen op openbare weg w gezet. Indien openbare weg belemmeren,
op zijn kosten worden weggehaald door gemeente en 6mnd worden bewaard.
(tenzij goederen bederf, of schadelijk vr gezondheid…)
Uitvoering v vonnis tot uithuiszetting
Nt na 1 mnd na vonnis ! 5 werkdagen ervoor op de hoogte !
Uitz. :
- goed verlaten
- partijen termijn akkoord
- wanneer rechter termijn verlengt of inkort
13. Handelshuur
212
p.
BEGRIP & TOEPASSINGSGEBIED
5 cumulatieve voorwaarden : (Ex.!)
- huurovereenkomst
- v/e onroerend goed
- voor uitoefenen v/e kleinhandel of bedrijf ambachtsman (nt : postorderbedrijven,
rondreizende kleinhandelaars, groothandel, dienstverlenende beroepen)
- hoofdberoep
- bestemming stilzwijgend of uitdrukkelijk aangegaan bij sluiten ovk
 bewijs dr alle middelen v recht
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
143
 algemene regels v huur gelden
 regels v handelshuur NT van toepassing op :
o huur < 1 jaar
o huur onroerende goederen die v grondbelasting zijn ontslagen
o huur toegestaan dr voorlopige bewindvoerders v andermans goederen
o huur v onroerende goederen met een gering inkomen
o huur v onroerende goederen ten algemene nutte onteigend of verkregen
 v dwingend recht
BIJZONDERE BEPALINGEN V/D HANDELSHUURWET
p. 213
Duur handelshuur
 mag niet korter zijn dan 9 jaar! (vanaf datum werkelijke terbeschikkingstelling v/h goed
(nt vanaf ctr!) : is
v dwingend recht = indien < 9 jr : v rechtswege verlengd tot 9 jr. Langer mag
 uitgebreid tot bijlokalen.
Uitz. :
- onderhuur : nt langer dan hoofdhuur
- voortijdige opzegging dr huurder : na iedere 3jarige periode, 6 mnd vooraf
opzeggen
- voortijdige opzegging dr verhuurder : na iedere 3jr periode, 1 jr vooraf opzeggen
(bedongen)
Huurhernieuwing
Recht om huur te hernieuwen om dezelfde handel voort te zetten, voor 9 jr. Max. 3
hernieuwingen
 kan < 9 jr :
o in gemeen akkoord v/d partijen
o bij minderjarigheid verhuurders
 Aanvraag : in enkele gevallen recht op vergoeding indien verhuurder weigert.
Hernieuwing moet
dr huurder formeel gevraagd w : per deurwaardersexploot of
aangetekende brief (ten vroegste 18 mnd en ten laatste 15 mnd na voor
beëindigen lopende huur)
 Houding verhuurder : beding om hernieuwing te weigeren is mogelijk
o aanvraag geldig : verhuurder heeft 3 mdn om standpunt in te nemen
 gaat in op vraag en aanvaardt : gn probleem
 antwoordtermijn verstrijken : huurhernieuwing start onder
voorwaarden huurder
 verhuurder stelt andere voorwaarden : binnen 3mnd bij
deurwaardersexpl
 weigert hernieuwing : moet gemotiveerd zijn!
 Eigen gebruik
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
144
 Uitsluiting v handelsbestemming
 Sloping en wederopbouw goed
 Grove tekortkomingen
 Aanbod hogere huurprijs door 3e
 Afwezigheid wettig belang bij huurder
 Redenen v wet
 ongemotiveerde weigering : uitkering v 3 jr huur
o aanvraag ongeldig
 Vergoeding wegens uitzetting : Indien huurder te kennen heeft gegeven wil
vernieuwing en toch
uitzetting, recht op vergoeding !
o vervroegde beëindiging huur
o verkoop gehuurde goed + opzegging verkrijger
o gevallen bij weigering aanvraag hernieuwing (zie wet)
Bedrag forfaitair bepaald.
 Indien binnen 6 mnd na verlaten voornemen niet uitgevoerd + moet
2 jaar volhouden (bv eigen gebruik) : vergoeding v 3 jaar huur !
NT : gewichtige reden
Huurprijs
 Partijen mogen bij aanvang zelf bepalen
 Huurprijsherziening mogelijk : bij einde 3jr periode (à vrederechter vragen : uitspraak nr
billijkheid
Verbouwingswerken door huurder
 Indien dienstig voor onderneming en kosten niet meer dan 3jr huur
 verhuurder moet op de hoogte worden gebracht + heeft steeds toegang tot werken
Onderhuur en overdracht v handelshuur
 onderhuur en overdracht zijn mogelijk


Overdracht v gehuurde goed
 Met vaste datum zonder uitzettingsbeding : huurder kan NT uitgezet worden
 Met vaste datum en uitzettingsbeding:
- verkrijger moet opzeggen binnen 3 mnd
- opzegging moet reden vermelden
- opzeggingstermijn : ten minste 1 jr
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
145
 Zonder vaste datum
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
===================================================================
Bijlage 1
Bijkomende Verkoopovereenkomst Onroerend Goed
VERKOOPOVEREENKOMST
TUSSEN DE ONDERGETEKENDEN :
#
(Te vermelden :
* voor natuurlijke personen : naam, voornamen, beroep, geboorteplaats, geboortedatum,
rijksregister nummer, woonplaats, en desgevallend huwelijksvermogensstelsel, administratieve
beslissing / rechterlijke machtiging / vertegenwoordiging;
* voor rechtspersonen : rechtsvorm, naam, zetel, inschrijvingsnummer RPR
(rechtspersonenregister), vertegenwoordiging).
Telefoonnummer : #.
E-mail adres : #.
BTW-nummer : #.
Hierna "verkoper" genoemd.
EN
#
(Te vermelden :
* voor natuurlijke personen : naam, voornamen, beroep, geboorteplaats, geboortedatum,
rijksregister nummer, woonplaats, en desgevallend huwelijksvermogensstelsel, administratieve
beslissing / rechterlijke machtiging / vertegenwoordiging;
* voor rechtspersonen : rechtsvorm, naam, zetel, inschrijvingsnummer RPR
(rechtspersonenregister), vertegenwoordiging);
* bij gesplitste aankoop vruchtgebruik / blote eigendom (omwille van fiscale motieven) : te
vermelden (incl. van de duur van het vruchtgebruik).
Telefoonnummer : #.
E-mail adres : #.
BTW-nummer : #.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
146
Hierna "koper" genoemd.
WORDT OVEREENGEKOMEN WAT VOLGT:
De verkoper verklaart bij deze te verkopen onder de gewone waarborg van daad en recht en
om afgeleverd te worden voor vrij, zuiver en onbelast van alle hypothecaire in- en overschrijvingen of
andere welkdanige lasten (dit wil zeggen middels aanwending van de prijs ter zuivering van het goed
door de instrumenterende notaris, hiertoe gelast door partijen) aan de koper, handelend voor eigen
rekening of voor command, die verklaart in koop te aanvaarden, het hierna beschreven onroerend goed
in volle eigendom.
BEDING VAN AANWAS ( gebruikelijk bij aankoop door ongehuwden. Wat volgt is
een beding in met optie in volle eigendom of in vruchtgebruik, wat de meeste mogelijkheden
oplevert. Steeds vooraf te bespreken met de notaris) :
Om hun samenwonen te organiseren en de langstlevende te beschermen bij het overlijden
van één van hen komen de kopers overeen een bijzondere onverdeeldheid tussen hen in het leven
te roepen voor het bij deze aangekochte goed, dat als een doelvermogen wordt aanzien.
De kopers komen met name overeen dat, bij het overlijden van de eerststervende onder hen
en zonder terugwerkende kracht, de volle eigendom van het deel van de eerststervende in het
goed zal aanwassen bij het deel van de overlevende, doch enkel op voorwaarde dat deze laatste
hiervoor uitdrukkelijk, op de wijze en binnen de termijn hierna gepreciseerd, opteert na het
overlijden van de eerststervende. Aldus staat elk van de kopers, onder voormelde voorwaarde, de
volle eigendom van zijn deel af aan de andere onder de opschortende voorwaarde van zijn
vooroverlijden; als tegenprestatie voor deze afstand verkrijgt de overdrager een kans om de volle
eigendom van het deel van de andere te verkrijgen, indien hij het langst leeft.
Deze overeenkomst is wederkerig toegestaan en aanvaard ten bezwarenden titel, als
kanscontract, onder de hierna volgende modaliteiten en voorwaarden :
1) De langstlevende van de beide kopers dient zijn wil om het bovenvermeld recht van
aanwas uit te oefenen uitdrukkelijk kenbaar maken door middel van een verklaring afgelegd bij
notariële akte binnen een termijn van vier maanden na het overlijden van de eerststervende van
de kopers. Deze termijn geldt als vervaltermijn. Bij ontstentenis van uitdrukkelijke
wilsuitdrukking op voormelde wijze en binnen voormelde termijn zal de langstlevende van de
kopers geacht worden onherroepelijk te hebben verzaakt aan het voordeel van het recht van
aanwas.
In deze verklaring zal de langstlevende van de kopers mogen opteren om het aanwasbeding
te beperken tot het levenslang vruchtgebruik van het deel van de eerststervende in het goed. In
dat geval moeten alle bepalingen van dit beding van aanwas waar sprake is van “de volle
eigendom” gelezen worden als “het levenslang vruchtgebruik” en dient de eerste zin van artikel
6) te worden aangevuld met de volgende woorden “, in verhouding tot de waarde van het
vruchtgebruik, voorwerp van de aanwas, rekening houdende met de meest recente sterftetabellen
op het ogenblik van het overlijden van de eerststervende.”
2) Beide partijen schatten voor zichzelf de kans om te overleven gelijk.
3) Deze overeenkomst is tussen de kopers afgesloten voor een periode van twee jaar te
rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte. Ze wordt nadien automatisch, uit hoofde van
de wilsuiting van partijen heden vastgesteld, verlengd met opeenvolgende periodes van twee
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
147
jaar, tenzij één der kopers na de beëindiging van de samenwoning zijn wil te kennen geeft aan de
andere om ze niet te verlengen, hetgeen dient te gebeuren bij verklaring voor notaris door één
van hen gedaan minstens drie maanden vóór het einde van de lopende tweejarige periode. Een
eensluidende uitgifte hiervan wordt per aangetekend schrijven verstuurd aan de andere koper.
Deze overeenkomst wordt tevens van rechtswege beëindigd indien de kopers met elkaar in
het huwelijk treden, behoudens uitdrukkelijke bevestiging ervan bij notariële akte te verlijden
vóór de afsluiting van het huwelijk.
Tenslotte kunnen partijen op elk ogenblik gezamenlijk deze overeenkomst wijzigen of het
einde van deze overeenkomst laten vaststellen bij notariële akte onderworpen aan de formaliteit
van overschrijving op het hypotheekkantoor, waardoor zij zich weer in een gewone
onverdeeldheid bevinden, desgevallend gekoppeld aan het verbod om de uit
onverdeeldheidtreding te vorderen gedurende maximum vijf jaar zoals bepaald in artikel 815 van
het Burgerlijk Wetboek.
4) De aanwas heeft eveneens betrekking op alle eventuele bouwwerken, verbouwingen of
veranderingen die op of aan het goed zouden uitgevoerd worden. Bij gebrek aan tegenbewijs
wordt de stilzwijgende instemming van de beide partijen hieromtrent vermoed.
5) De langstlevende van beide kopers in wiens voordeel de aanwas tot stand komt zal aan de
erfgenamen of rechtsopvolgers van de eerststervende geen enkele vergoeding verschuldigd zijn
uit hoofde van deze overeenkomst, gezien het hier om een kanscontract gaat. Het bezwarend
karakter van deze overeenkomst wordt onderstreept door het oogmerk van elke deelgenoot om te
worden beschermd voor het geval hij de langstlevende zou zijn.
6) Er wordt bedongen dat de langstlevende van beide kopers alle financieringen en
openstaande bedragen dient verder te betalen, aangegaan met het oog op de gezamenlijke
aankoop, eventuele bebouwing, verbouwing of verandering, na aanwending van eventuele
schuldsaldoverzekeringen. De kopers erkennen door ondergetekende notaris te zijn gewezen
op het belang van de keuze van de begunstigde van deze verzekeringen.
7) Zolang deze overeenkomst van kracht blijft tussen de kopers kunnen zij het goed niet
vervreemden, noch ten bezwarenden titel, noch om niet, de verdeling of veiling ervan niet
vragen, het goed niet hypothekeren en er geen enkele erfdienstbaarheid op toestaan, tenzij met
wederzijds akkoord.
Tevens hebben de kopers, zolang deze overeenkomst van kracht blijft tussen hen, het
gezamenlijk genot van het goed op last gezamenlijk de lasten ervan te dragen, elk in verhouding
tot zijn eigendomsrechten, onverminderd de eventuele toepassing van artikel 1477 § 3 van het
Burgerlijk Wetboek dat wettelijk samenwonenden oplegt bij te dragen in de lasten van het
samenleven naar evenredigheid van hun mogelijkheden.
Indien het samenwonen ophoudt te bestaan en slechts één van de kopers het goed blijft
bewonen zal hij of zij aan de andere koper een woonstvergoeding moeten betalen gelijk aan de
helft van de normale huurwaarde van het goed. Behoudens overeenkomst tussen partijen zal deze
vergoeding bepaald worden door een deskundige die op verzoek van de meest gerede partij
wordt aangeduid door de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg van de ligging van het
goed. De deskundige wordt vrijgesteld van alle formaliteiten; zijn kostenstaat zal door beide
partijen worden gedragen, ieder voor de helft.
8) De kopers verklaren te weten dat er naar aanleiding van de in artikel 1) vermelde akte
door de langstlevende registratierechten zullen verschuldigd zijn op de waarde van de volle
eigendom van de onverdeelde rechten van de eerststervende in het goed, wat doorgaans tot een
hogere taxatie leidt dan de ingevolge een verkrijging via erfenis verschuldigde successierechten
(waarvoor er zelfs vrijstelling kan zijn).
9) De bepalingen vervat in de artikelen 3) en 7) gelden in ieder geval met ingang vanaf
heden en zolang deze overeenkomst van kracht blijft tussen de kopers, teneinde een
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
148
rechtsgeldige overeenkomst tot stand te kunnen brengen tussen hen, dit wil zeggen onafhankelijk
van het al dan niet uitoefenen van de optie vervat in artikel 1) door de langstlevende hunner.
10) Een eventuele nietigheid van een bepaling van dit beding van aanwas betreft enkel die
specifieke bepaling, die in dat geval voor niet geschreven moet worden gehouden, maar kan,
volgens de uitdrukkelijke wil van partijen, niet de nietigheid van het volledige beding van
aanwas voor gevolg hebben.
BESCHRIJVING VAN HET VERKOCHTE GOED
Gemeente # - Afdeling #.
Clausule voor APPARTEMENTEN :
In een appartementsgebouw op en met grond, genaamd "Residentie #", gelegen #,
gekadastreerd of het geweest zijnde sectie # nummer # met een grondoppervlakte van # :
1. Het appartement nummer # gelegen op de # verdieping, omvattende volgens de
basisakte :
a) in privatieve en uitsluitende eigendom : #
b) in gedwongen mede-eigendom en onverdeeldheid : #/#sten in de gemeenschappelijke delen,
waaronder de grond.
2. De garage/#autostaanplaats nummer # gelegen op de # verdieping, omvattende volgens
de basisakte :
a) in privatieve en uitsluitende eigendom : de eigenlijke garage/#staanplaats;
b) in gedwongen mede-eigendom en onverdeeldheid : #/#sten in de gemeenschappeljike delen,
waaronder de grond.
3. De kelder nummer # gelegen op de # verdieping, omvattende volgens de basisakte :
a) in privatieve en uitsluitende eigendom : de kelder met zijn toegangsdeur;
b) in gedwongen mede-eigendom en onverdeeldheid : #/#sten in de gemeenschappelijke delen,
waaronder de grond.
Zoals het goed nader beschreven staat in de basisakte verleden voor notaris # te # op #.
Clausule voor BOUWGRONDEN :
Een perceel BOUWGROND gelegen aan de #straat, ter plaatse genaamd “#”, gekadastreerd
sectie # nummer # voor een oppervlakte van #.
Clausule voor (gewone) GRONDEN :
Een perceel #GROND (bos / landbouwgrond / industriegrond / tuin / weiland) gelegen aan /
achter / in de omgeving van de #straat, ter plaatse genaamd “#”, gekadastreerd sectie # nummer # voor
een oppervlakte van #.
Clausule inzake de OPMETING :
a) indien er een METINGSPLAN bestaat van het goed :
Zoals dit goed staat afgebeeld #onder lot # op een metingsplan opgesteld door landmeter # te #
op #, waarvan de koper erkent een kopie te hebben ontvangen.
#Dit plan werd gehecht aan een akte verleden voor notaris # te # op #.
b) indien er geen METINGSPLAN bestaat van het goed :
Het goed werd niet opgemeten. Het staat de koper vrij op zijn kosten de meting te laten
verrichten, voor of na het verlijden van de authentieke akte. De koper is op de hoogte van het feit
dat, met het oog op de rechtszekerheid en tegenwerpelijk aan derden, best een plan met proces-
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
149
verbaal van opmeting en afpaling wordt opgesteld door een landmeter teneinde aan de
authentieke akte te worden gehecht en samen met deze akte te worden overgeschreven op het
hypotheekkantoor.
Roerende goederen.
In onderhavige verkoop zijn geen roerende goederen begrepen. De verkoper zal dan ook
vóór het verlijden van de notariële verkoopakte alle roerende goederen uit het verkochte goed
verwijderen ; indien hij dit nalaat, zal de koper, hetzij de goederen zonder vergoeding behouden,
hetzij het recht hebben de roerende goederen uit het verkochte goed te laten verwijderen op
kosten van de verkoper.
OF
Maken deel uit van de verkoop en zijn derhalve vervat in de hierna vermelde verkoopprijs
de roerende goederen die opgesomd zijn in de aan onderhavige overeenkomst gehechte lijst en
die pro fisco geschat worden op # euro.
VERKOOPSVOORWAARDEN
1. Overdracht van eigendom & risico’s - Ingenottreding.
a) Overdracht van eigendom en risico's.
De koper zal het eigendomsrecht hebben van het verkochte goed vanaf het verlijden van de
notariële akte. De overdracht van de risico's gebeurt tevens bij de notariële akte.
b) Ingenottreding.
OFWEL (indien het verkochte goed vrij zal zijn bij de akte):
De verkoper verklaart dat het verkochte goed vrij is van elk gebruik en elke bezettting
welkdanig. Indien hij het zelf nog in gebruik heeft verbindt hij er zich toe het vrij te maken van
elk gebruik en elke bezetting welkdanig ten laatste op de dag voorafgaandelijk aan de dag der
ondertekening van de notariële akte. Derhalve zal de koper het genot en het vrije gebruik hebben
van het verkochte goed vanaf de dag der ondertekening van de notariële akte.
OFWEL (indien het verkochte goed nog kosteloos mag bewoond worden door de verkoper
na de ondertekening van de akte):
De verkoper heeft het recht het goed verder kosteloos te bewonen tot #.
Hij het goed op voormelde datum ter beschikking stellen van de koper, bij gebreke waarvan
de koper hem en degenen die er met hem verblijven kan doen uitdrijven door een
gerechtsdeurwaarder, op zicht van de grosse van de notariële verkoopakte die de notaris zal
afleveren op eerste verzoek.
De verkoper verbindt zich ertoe het goed te bewonen als een goed huisvader, en zijn
aansprakelijkheid als bewoner te laten verzekeren bij een in België erkende
verzekeringsmaatschappij. Hij zal aan de koper op eerste verzoek het bewijs van de verzekering
voorleggen.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
150
OFWEL (indien het verkochte goed, mits betaling van een bezettingsvergoeding, nog mag
bewoond worden door de verkoper na de ondertekening van de akte):
De verkoper heeft het recht het goed verder te bewonen tot #.
Hij zal het goed op voormelde datum ter beschikking stellen van de koper, bij gebreke
waarvan de koper hem en degenen die er met hem verblijven kan doen uitdrijven door een
gerechtsdeurwaarder, op zicht van de grosse van de notariële verkoopakte die de notaris zal
afleveren op eerste verzoek.
De verkoper verbindt zich ertoe het goed te bewonen als een goed huisvader, en zijn
aansprakelijkheid als bewoner te laten verzekeren bij een in België erkende
verzekeringsmaatschappij. Hij zal aan de koper op eerste verzoek het bewijs van de verzekering
voorleggen.
De verkoper verbindt zich tot het betalen van een maandelijkse bezettingsvergoeding van #
euro, berekend pro rata temporis (per dag) vanaf de dag van de ondertekening van de notariële
verkoopakte tot de dag waarop het goed vrijgemaakt wordt. Deze som dient de eerste van iedere
maand gestort te worden op de bankrekening van de koper met het nummer #.
OFWEL (indien het verkochte goed verhuurd is):
De koper zal het genot hebben van het verkochte goed vanaf de dag der ondertekening van
de notariële akte, door het innen van de huur- of pachtgelden, berekend pro rata temporis (per
dag) voor de maand waarin deze akte ondertekend wordt. De verkoper zal op dat ogenblik alle
mogelijke huurwaarborgen overdragen aan de koper.
Vanaf de dag der ondertekening van de notariële akte is de koper gesubrogeerd in de rechten
en plichten van de verkoper ten opzichte van de huurders of pachters. Deze clausule doet
evenwel afbreuk doet aan de rechten verleend door de wet aan de koper van een verhuurd goed,
met dien verstande dat voor overeenkomsten onderworpen aan de woninghuurwet de koper wel
steeds zal moeten handelen tegenover de huurder in de veronderstelling dat een eventuele
schriftelijke huurovereenkomst geregistreerd is (aangezien de verhuurder verplicht is tot
registratie te laten overgaan), onverminderd de rechten van de huurder.
2. Staat van het goed.
Het goed wordt verkocht:
- in de staat waarin het zich thans bevindt, zonder waarborg van oppervlakte al bedraagt het
verschil één/twintigste of meer;
- met alle rechten en vorderingen die kunnen voortvloeien uit de tienjarige aansprakelijkheid
van architecten en aannemers;
- met alle zichtbare en verborgen gebreken;
- met alle heersende en lijdende, zichtbare en onzichtbare, durende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden;
- met alle rechten en plichten inzake onder- of bovengrondse leidingen.
De verkoper verklaart :
- dat er bij zijn weten geen verborgen gebreken bestaan;
- dat het goed bij zijn weten niet met erfdienstbaarheden is bezwaard en dat hij er
persoonlijk geen heeft toegestaan (#behalve deze vermeld in zijn eigendomstitel, waarvan de
koper erkent kopie te hebben ontvangen #en, voor het geval een goed wordt verkocht
onderworpen aan het stelsel der mede-eigendom, deze vermeld in de basisakte en eventuele
wijzigende basisakten. De koper wordt gesubrogeerd in de rechten en verplichtingen vervat in
deze bepalingen, voor zover nog van toepassing en betrekking hebbende op het verkochte
goed, zonder dat onderhavige clausule meer rechten kan verlenen aan derden dan deze
voortspruitende uit regelmatige en niet-verjaarde titels of uit de wet);
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
151
- dat er bij zijn weten geen onder- of bovengrondse leidingen zijn ten behoeve van
derden.
3. Belastingen en lasten.
Alle belastingen met betrekking tot het verkochte goed zullen door de koper betaald worden
vanaf de datum van de notariële akte.
De verkoper verklaart dat er geen verhaalbelastingen verschuldigd zijn; indien dit toch het
geval zou zijn zal hij deze zelf dienen te betalen.
De koper zal zijn aandeel in de onroerende voorheffing voor het lopende jaar bij de notariële
akte betalen aan de verkoper, op basis van het laatste aanslagbiljet in het bezit van de verkoper.
De verkoper houdt zich het recht voor een eventueel supplement, na ontvangst van het
aanslagbiljet voor het lopende jaar, nadien op te vragen.
4. Verzekeringen.
De verkoper verbindt zich ertoe om het verkochte goed verzekerd te houden tegen brand en
andere risico's tot bij de ondertekening van de notariële akte, datum vanaf dewelke de koper alle
nodige maatregelen zal moeten treffen om voorschreven goed te verzekeren indien hij wenst
verzekerd te zijn en de verkoper zijn polis zal mogen opzeggen. Indien er een collectieve
verzekeringspolis is afgesloten zal de koper daarvan zijn bijdrage leveren vanaf de ondertekening
van de authentieke akte.
5. Nutsvoorzieningen.
De koper zal het nodige doen om alle eventueel bestaande contracten betreffende water-,
gas- en elektriciteitsvoorziening of enige andere distributiedienst, zoals televisie, over te nemen,
indien hij zulks wenst. Hij stelt deze diensten op de hoogte van zijn aankoop.
6. Afsluitingen op de grenslijn.
Het goed wordt verkocht met alle rechten en verplichtingen inzake eventuele gemene
muren, hagen of andere afsluitingen, die de scheiding uitmaken tussen het verkochte goed en de
aanpalende eigendommen.
7. Stedenbouw.
De verkoper verklaart :
* dat het goed bij zijn weten op heden geenszins het voorwerp uitmaakt van een
ruilverkaveling of van een geplande onteigening;
* dat het goed is gelegen in een #gebied volgens het # (plan);
* desgevallend : dat er voor het goed volgende vergunningen zijn afgeleverd: #.
Clausule voor BOUWGRONDEN :
De verkoper verklaart dat het verkochte goed in aanmerking komt als bouwgrond :
#OFWEL verkavelingsvergunning : ingevolge verkavelingsvergunning, afgeleverd voor #
loten door het college van burgemeester en schepenen van de Stad/#Gemeente # op #, na vooraf-
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
152
gaandelijke goedkeuring door de diensten van stedenbouw op #, onder de verwijzing #, onder de
voorwaarden vermeld op de vergunning en de bijlagen # en #, en deze vermeld op het
verkavelingsplan.
De verkavelingsakte werd verleden voor notaris # te # op #, overgeschreven op het #
hypotheekkantoor te # op # onder formaliteit nummer #.
De koper verklaart een afschrift ontvangen te hebben van voormelde verkavelingsakte met
bijlagen zijnde de verkavelingsvergunning en -plan, en de stedenbouwkundige voorschriften. Hij
zal desbetreffende gesubrogeerd zijn in de rechten en verplichtingen van de verkoper.
De verkoper verklaart dat deze verkaveling niet vervallen is.
#OFWEL stedenbouwkundig attest : ingevolge stedenbouwkundig attest afgeleverd door
het college van burgemeester en schepenen van de gemeente # op #, met verwijzing #, naar de
referte van stedenbouw en onder de voorwaarden erop vermeld.
De koper verklaart in het bezit te zijn van een eensluidend afschrift van gemeld attest en
hiervan een volledig kennis te hebben. Hij zal desbetreffende gesubrogeerd zijn in de rechten en
verplichtingen van de verkoper. Hij is ervan op de hoogte dat dit stedenbouwkundig attest slechts
een beperkte geldigheidsduur heeft; indien er binnen deze geldigheidsduur geen
stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd conform de voorschriften van dit attest zal
de koper zich bij eventuele latere weigering van vergunning niet kunnen verhalen op de
verkoper.
Clausule voor GEBOUWEN :
De verkoper verklaart voor alle vergunningsplichtige werken die hij gebeurlijk heeft
uitgevoerd of laten uitvoeren aan het hierbij verkochte goed de vereiste ver-gunningen te hebben
verkregen en verbindt zich ertoe hiervan desgevallend, uiterlijk bij de ondertekening van de
authentieke akte, een kopie te overhandigen aan de koper. Hij verklaart bovendien, te goeder
trouw, geen kennis te hebben van onwettige constructies die dateren van vóór hij eigenaar was.
OFWEL : De koper verklaart er van op de hoogte te zijn dat voor de opgerichte
constructies niet de vereiste vergunningen verkregen werden. De koper zal de verkoper of de
instrumenterende notaris in geen enkel opzicht kunnen aanspreken in dit verband aangezien
hij met kennis van zaken koopt na te zijn ingelicht over de risico's verbonden aan de aankoop
van constructies die zonder vergunning zijn opgericht, zowel op burgerlijk als op
strafrechtelijk vlak.
Clausule bij VERDELING VAN EEN GOED :
Indien het goed voorkomt uit de verdeling van een groter geheel waarvoor geen
verkavelingsvergunning werd afgeleverd, verklaren partijen op de hoogte te zijn van het feit
dat de instrumenterende notaris een plan van het bij deze verkochte goed zal dienen over te
maken aan het gemeentebestuur en eventuele opmerkingen in de akte zal opnemen.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
153
Desgevallend verklaren zij dat de bestemming van het goed, zoals die in de brief aan de
gemeente dient te worden opgenomen, de volgende is : #.
8. Gewestelijke wetgeving.
Clausule voor goederen gelegen in het BRUSSELS GEWEST:
a) Ruimtelijke ordening
De verkoper verklaart dat voor het goed, voorwerp dezer, geen stedenbouwkundige
vergunning werd verleend noch een stedenbouwkundig attest dat laat voorzien dat een
dergelijke vergunning zou kunnen verkregen worden en dat geen verzekering kan worden
gegeven omtrent de mogelijkheid om op het goed één van de werken en handelingen bedoeld
in artikel 98 paragraaf één van het Brussels wetboek van ruimtelijke ordening te verrichten.
Bijgevolg mag geen van de werken en handelingen waarvan sprake verricht worden op het
goed waarop deze overeenkomst betrekking heeft, zolang de stedenbouwkundige vergunning
niet is verkregen.
b) Bodemsanering
* INDIEN GEEN VERVUILENDE ACTIVITEIT :
De verkoper verklaart dat bij zijn weten :
- op het verkochte perceel geen risicoactiviteit uitgeoefend wordt of werd die opgenomen is in de lijst der risicoactiviteiten zoals vastgesteld bij besluit van de Brusselse
hoofdstedelijke regering van 9 december 2004 ;
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
154
- het goed niet aangetast is door bodemverontreiniging die schade kan berokkenen
aan de koper of aan derden, of die aanleiding kan geven tot een saneringsverplichting, tot gebruiksbeperkingen of tot andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen.
Onderhavige verkoop wordt afgesloten onder de opschortende voorwaarde dat het
Brussels Instituut voor Milieubeheer uiterlijk op de uiterste datum vastgesteld voor de
ondertekening van de notariële verkoopakte schriftelijk bevestigt dat het verkochte goed niet
opgenomen is in het ontwerp van inventaris van de verontreinigde bodems en de bodems
waarvoor sterke aanwijzingen van verontreiniging bestaan.
* INDIEN WEL VERVUILENDE ACTIVITEIT :
De verkoper verklaart :
- dat op het goed een risicoactiviteit uitgeoefend wordt of werd die opgenomen is in de
lijst der risicoactiviteiten zoals vastgesteld bij besluit van de Brusselse hoofdstedelijke
regering van 9 december 2004, met name #.
- dat de procedure zoals uiteengezet in de ordonnantie van 13 mei 2004 betreffende
het beheer van verontreinigde bodems volledig werd nageleefd en dat met name :
-- een verkennend bodemonderzoek werd uitgevoerd door #;
-- de resultaten van het onderzoek op # werden overgemaakt aan het Brussels Instituut voor
Milieubeheer;
(eventueel)
-- een risicostudie werd uitgevoerd door #
-- de resultaten van de risicostudie op # werden overgemaakt aan het Brussels Instituut voor
Milieubeheer;
(eventueel)
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
155
-- een saneringsvoorstel # werd opgesteld door #
-- het saneringsvoorstel op # werd overgemaakt aan het Brussels Instituut voor Milieubeheer
;
-- de sanering werd uitgevoerd.
(eventueel)
De koper verklaart kennis te hebben van het restrictieve gebruik en/of de maatregelen voor
het onder controle houden, indijken en/of het verminderen of geleidelijk wegwerken van de
verontreiniging opgelegd door het Brussels Instituut voor Milieubeheer. Hij verbindt er zich
toe de opgelegde maatregelen in acht te nemen.
Clausule voor goederen gelegen in het VLAAMS GEWEST:
a) Ruimtelijke ordening
De koper verklaart ervan op de hoogte te zijn dat geen werken of handelingen
waarvan sprake in artikel 99 van het Vlaams decreet houdende organisatie van de ruimtelijke
ordening mogen worden opgericht op het goed, waarop deze overeenkomst betrekking heeft,
zolang geen stedenbouwkundige vergunning is verkregen.
Dit artikel luidt als volgt :
§ 1. Niemand mag zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning:
1° bouwen, op een grond één of meer vaste inrichtingen plaatsen, een bestaande vaste inrichting of bestaand
bouwwerk afbreken, herbouwen, verbouwen of uitbreiden, met uitzondering van instandhoudings- of
onderhoudswerken die geen betrekking hebben op de stabiliteit;
2° ontbossen in de zin van het bosdecreet van 13 juni 1990 van alle met bomen begroeide oppervlakten bedoeld
in artikel 3, §1 en § 2, van dat decreet;
3° hoogstammige bomen vellen, alleenstaand, in groeps- of lijnverband, voorzover ze geen deel uitmaken van
met bomen begroeide oppervlakten in de zin van artikel 3, § 1 en § 2, van het bosdecreet van 13 juni 1990;
4° het reliëf van de bodem aanmerkelijk wijzigen;
5° een grond gewoonlijk gebruiken, aanleggen of inrichten voor :
a) het opslaan van gebruikte of afgedankte voertuigen, van allerhande materialen, materieel of afval;
b) het parkeren van voertuigen, wagens of aanhangwagens;
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
156
c) het plaatsen van één of meer verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt, zoals
woonwagens, kampeerwagens, afgedankte voertuigen, tenten;
d) het plaatsen van één of meer verplaatsbare inrichtingen of rollend materieel die hoofdzakelijk voor
publicitaire doeleinden worden gebruikt;
6° het geheel of gedeeltelijk wijzigen van de hoofdfunctie van een onroerend bebouwd goed met het oog op een
nieuwe functie, voorzover deze functiewijziging voorkomt op een door de Vlaamse regering op te stellen lijst van de
vergunningsplichtige functiewijzigingen;
7° in een gebouw het aantal woongelegenheden wijzigen die bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of
een alleenstaande, ongeacht of het gaat om een eensgezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of
een al dan niet gemeubileerde kamer;
8° publiciteitsinrichtingen of uithangborden plaatsen of wijzigen;
9° recreatieve terreinen aanleggen of wijzigen, waaronder een golfterrein, een voetbalterrein, een tennisveld,
een zwembad.
Onder bouwen en plaatsen van vaste inrichtingen, zoals bedoeld in het eerste lid, 1°;, wordt verstaan het
oprichten van een gebouw of een constructie of het plaatsen van een inrichting, zelfs uit niet-duurzame materialen, in
de grond ingebouwd, aan de grond bevestigd of op de grond steunend omwille van de stabiliteit, en bestemd om ter
plaatse te blijven staan, ook al kan het ook uit elkaar worden genomen, verplaatst of is het volledig ondergronds. Dit
behelst ook het functioneel samenbrengen van materialen waardoor een vaste inrichting of constructie ontstaat, en
het aanbrengen van verhardingen.
Onder instandhoudings- of onderhoudswerken die geen betrekking hebben op de stabiliteit, worden werken
verstaan die het gebruik van het gebouw voor de toekomst ongewijzigd veilig stellen door het bijwerken, herstellen of
vervangen van geërodeerde of versleten materialen of onderdelen.
Hieronder kunnen geen werken begrepen worden die betrekking hebben op de constructieve elementen van het
gebouw, zoals :
1° vervangen van dakgebintes of dragende balken van het dak, met uitzondering van plaatselijke herstellingen;
2° geheel of gedeeltelijk herbouwen of vervangen van buitenmuren, zelfs met recuperatie van de bestaande
stenen.
Als hoogstammige boom zoals bedoeld in het eerste lid, 3° wordt beschouwd elke boom die op een hoogte van 1
meter boven het maaiveld een stamomtrek van 1 meter heeft.
Als aanmerkelijke reliëfwijziging zoals bedoeld in het eerste lid, 4°wordt onder meer beschouwd elke
aanvulling, ophoging, uitgraving of uitdieping die de aard of functie van het terrein wijzigt.
Onverminderd het eerste lid, 5°c), is geen stedenbouwkundige vergunning vereist voor het kamperen met
verplaatsbare inrichtingen op een kampeerterrein in de zin van het decreet van 3 maart 1993 houdende het statuut
van de terreinen voor openluchtrecreatieve verblijven.
§ 2. De Vlaamse regering kan de lijst vaststellen van de werken, handelingen en wijzigingen waarvoor, wegens
hun aard en/of omvang, in afwijking van § 1, geen stedenbouwkundige vergunning vereist is.
§ 3. Een provinciale en een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening kunnen de vergunningsplichtige
werken, handelingen en wijzigingen, genoemd in § 1, aanvullen. Ze kunnen ook voor de met toepassing van § 2 van
vergunning vrijgestelde werken en handelingen de stedenbouwkundige vergunningsplicht invoeren."
b) Bodemsanering
Overeenkomstig het Vlaams Decreet van 22 februari 1995 betreffende de bodemsanering verklaart de verkoper dat er, bij zijn weten, in het bij deze verkochte goed (voor
zover het goederen betreft onderworpen aan het stelsel van de mede-eigendom, in de
privatieve kavel die wordt verkocht of in de gemeenschappelijke bestanddelen verbonden aan
deze privatieve kavel), geen inrichting gevestigd is of was en geen activiteit wordt of werd
uitgevoerd die opgenomen is in de lijst van de inrichtingen en activiteiten die
bodemverontreiniging kunnen veroorzaken (lijst opgenomen als bijlage 1 bij het Vlaams
Reglement betreffende de bodemsanering van 5 maart 1996).
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
157
Partijen verklaren op de hoogte te zijn van het feit dat een oriënterend
bodemonderzoek VEREIST IS in de gevallen dat in of op het bij deze verkochte goed (bij
mede-eigendom : in de privatieve kavel die wordt verkocht of in de gemeenschappelijke bestanddelen verbonden aan deze privatieve kavel), een activiteit gevestigd is of was en/of een
activiteit uitgeoefend wordt of werd zoals opgesomd in de lijst bedoeld in artikel 3, § 1 van
het bodemsaneringsdecreet, zijnde de VLAREBO-lijst, TENZIJ dit onderzoek reeds minder
dan twee jaar geleden zou uitgevoerd zijn en er geen bijkomende vervuilende activiteiten
hebben plaatsgevonden.
Dienaangaande verklaart de verkoper met betrekking tot het verkochte goed :
OFWEL : geen weet te hebben van bodemverontreiniging die schade kan berokkenen
aan de koper of aan derden, of die aanleiding kan geven tot een saneringsverplichting, tot gebruiksbeperkingen of tot andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen.
Voor zover voorgaande verklaring door de verkoper te goeder trouw afgelegd werd, neemt de
koper de risico's van eventuele bodemverontreiniging en de schade zowel als de kosten die
daaruit kunnen voortvloeien op zich, en verklaart hij dat de verkoper hiervoor tot geen
vrijwaring zal gehouden zijn.
OFWEL : dat een oriënterend bodemonderzoek vereist is dan wel verdere maatregelen,
zodat deze verkoop geschiedt onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een
bodemattest dat de overdracht van het goed toelaat. De verkoper dient hiervoor zodra mogelijk
het nodige te doen op zijn kosten (of op kosten van de mede-eigendom indien zulks mogelijks
zou blijken, dit alles zonder tussenkomst van de koper noch verhaal tegen deze laatste om welke
reden ook).
Clausule voor goederen gelegen in het WAALS GEWEST:
a) Ruimtelijke ordening
De verkoper verklaart dat voor het goed, voorwerp dezer, geen stedenbouwkundige vergunning werd verleend noch een stedenbouwkundig attest dat de mogelijkheid laat voorzien
om op het goed werken of handelingen te verrichten of in stand te houden zoals bedoeld in
artikel 84 § 1, en, desgevallend, in artikel 84 § 2 alinea 1 van de "Code wallon de l'aménagement du Territoire, de l'Urbanisme et du Patrimoine", besluit van de Executieve van het Waals
Gewest van 14 mei 1984, en diverse wijzigingen, hierna de "Code wallon", en dat bijgevolg
geen verzekering kan worden gegeven omtrent de mogelijkheid om op het goed dergelijke
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
158
werken en handelingen te verrichten of in stand te houden. Er wordt bovendien aan herinnerd
dat geen van de werken en handelingen bedoeld in artikel 84 § 1, en, desgevallend, in artikel
84 § 2 alinea 1 van de Code wallon mag verricht worden op het goed zolang de stedenbouwkundige vergunning niet is verkregen.
b) Bodemsanering
De verkoper verklaart met betrekking tot het verkochte goed :
OFWEL : geen weet te hebben van bodemverontreiniging die schade kan berokkenen
aan de koper of aan derden, of die aanleiding kan geven tot een saneringsverplichting, tot gebruiksbeperkingen of tot andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen.
Voor zover voorgaande verklaring door de verkoper te goeder trouw afgelegd werd, neemt de
koper de risico's van eventuele bodemverontreiniging en de schade zowel als de kosten die
daaruit kunnen voortvloeien op zich, en verklaart hij dat de verkoper hiervoor tot geen
vrijwaring zal gehouden zijn.
OFWEL : dat, gelet op het feit dat er activiteiten op het goed hebben plaatsgevonden of
plaatsvinden (te weten #) dan wel gelet op de ligging van het goed (te weten #) er, vanaf de
inwerkingtreding van het Waals decreet van 1 april 2004 betreffende de sanering van
verontreinigde gronden, bepaalde saneringsmaatregelen kunnen worden opgelegd,
waaromtrent partijen het volgende overeenkomen : #.
9. Mede-eigendom – Gemeenschappelijke lasten – Basisakte – Syndicus.
(SCHRAPPEN INDIEN NIET VAN TOEPASSING)
1) Mede-eigendom
Overeenkomstig artikel 577-11 paragraaf 1 van het Burgelijk Wetboek zal de
instrumenterende notaris aan de syndicus van het gebouw verzoeken hem een staat af te leveren
van :
1° de kosten van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing
waartoe de algemene vergadering vóór de datum van de overdracht heeft besloten, maar waarvan
de betaling pas nadien opeisbaar wordt;
2° de eventuele kosten verbonden aan het verkrijgen van de gemeenschappelijke
gedeelten, waartoe de algemene vergadering vóór de datum van de overdracht heeft besloten,
maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt;
3° de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten
gevolge van geschillen ontstaan vóór de datum van de overdracht, maar waarvan de betaling pas
nadien opeisbaar wordt.
Met "datum van de overdracht" bedoelen partijen de datum van de ondertekening van de
notariële akte, met dien verstande dat alle beslissingen die door de algemene vergadering der
mede-eigenaars zouden worden genomen tussen de ondertekening van deze
verkoopovereenkomst en de ondertekening van de notariële akte uitsluitend voor rekening van
de koper zijn. De verkoper geeft bij deze volmacht aan de koper om deel te nemen aan alle
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
159
algemene vergaderingen die vanaf heden zouden plaatsvinden, en om er deel te nemen aan de
stemming. Hij zal de koper minstens acht dagen op voorhand verwittigen van dag, plaats en uur
van de desbetreffende algemene vergadering.
De bedragen sub 1°, 2° en 3° zullen worden gedragen door de koper, terwijl het aandeel
van de verkoper in het reservefonds eigendom blijft van de vereniging der mede-eigenaars, dit
alles ingevolge de wet.
De koper erkent een kopie te hebben ontvangen van het proces-verbaal van de laatste
vergadering der mede-eigenaars; hij is gesubrogeerd in de rechten en verplichtingen van de
verkoper die eruit voortvloeien.
2) Gemeenschappelijke lasten
Zonder afbreuk te doen aan de voormelde bepalingen zullen de gemeenschappelijke
(periodieke) lasten door de koper betaald worden vanaf het ogenblik van zijn ingenottreding.
3) Basisakte
De koper verklaart in het bezit te zijn van een kopie van de voormelde basisakte, die
bijgevolg geacht wordt hier volledig te zijn overgenomen.
De koper is gesubrogeerd in alle rechten en verplichtingen die bepaald zijn in de
basisakte en die verband houden met het bij deze verkochte goed en in alle rechten en verplichtingen die eruit voortvloeien. Hij is, onder meer, gesubrogeerd in alle rechten en
verplichtingen die voortvloeien uit de door de algemene vergaderingen der mede-eigenaars
regelmatig besliste wijzigingen, die in de boeken en processen-verbaal van deze vergaderingen
bewaard worden.
4) Syndicus
De verkoper verklaart dat de hierna genoemde persoon of vennootschap syndicus is van
het gebouw : # te # (tel. #).
10. Stookolietank.
De verkoper zal, ten zijne laste, indien er in het verkochte goed een stookolietank aanwezig
is waarvoor, volgens de toepasselijke regionale wetgeving, controle verplicht is, een
conformiteitsattest voorleggen aan de instrumenterende notaris, en dit uiterlijk bij het verlijden
van de authentieke akte.
11. Notariële akte.
De partijen die weten dat zij ieder het recht hebben, zonder bijkomende kosten, hun notaris
aan te stellen, hebben voor het opstellen van de authentieke akte aangesteld als instrumenterende
notaris, te weten:
- de verkoper: #
- de koper: #
De notariële akte zal verleden worden op een datum vastgesteld door de instrumenterende
notaris op verzoek van de koper binnen de #vier maanden te rekenen vanaf heden.
12. Kosten.
Alle kosten, rechten en erelonen van de notariële akte zijn ten laste van de koper; te zijnen
laste zijn eveneens de kosten van opmeting en afpaling alsmede een bijdrage in de verkavelingsof basisakte (indien van toepassing).
De eventuele kosten van de aanvraag van een stedenbouwkundig attest en van een
oriënterend bodemonderzoek zijn lastens de verkoper.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
160
13. Prijs.
Deze verkoop wordt toegestaan en aanvaard voor de prijs van # EUR (€ #,#).
De prijs is betaalbaar bij het ondertekenen van de authentieke akte (onder aftrek van het
bedrag waarvan hierna sprake), bij middel van een cheque uitgeschreven door een in België
gevestigde bank of door haar gecertificeerd maximum vijf dagen vóór de ondertekening van de
akte.
De koper overhandigt hierbij aan de verkoper een cheque getrokken op rekening nummer #
op naam van notaris # voor een bedrag van # euro (€ #,#) als waarborg voor de uitvoering van
zijn verbintenissen. De notaris-bewaarnemer zal de gelden plaatsen op een rubriekrekening,
geopend op naam van de koper, tot bij de ondertekening van de authentieke akte. Op dat
ogenblik zullen deze gelden worden aanzien als een voorschot op de prijs, waarbij de interesten
toekomen aan de verkoper. Indien de opschortende voorwaarden vermeld in deze overeenkomst
niet gerealiseerd worden mag dit bedrag door de notaris-bewaarnemer worden terugbetaald aan
de koper, met inbegrip van de interesten.
BTW-OPTIE (bij verkoop van nieuwbouw)
De verkoper verklaart dat het zijn voornemen is huidige verkoop te laten plaatsvinden onder
het regime van de BTW, voor zover de door de wet voorziene voorwaarden dit toelaten. De
koper verklaart dit te aanvaarden en te weten dat in voorkomend geval, de BTW (thans 21 %) zal
verschuldigd zijn op de waarde van de constructies, geschat op # EUR en de registratierechten op
de waarde van de grond, geschat op # EUR.
14. Verklaringen van de verkoper.
De verkoper verklaart :
1) dat het goed met geen enkel conventioneel voorkoop- of voorkeurrecht of recht van
wederinkoop is bezwaard, en dat hij evenmin een optie of genotsrecht heeft toegestaan met
betrekking tot het bij deze verkochte goed buiten hetgeen desgevallend hoger in deze
overeenkomst is gemeld;
2) dat hij geen kennis heeft gekregen dat betreffende het goed, voorwerp van huidige
verkoop, beschermingsmaatregelen zouden zijn ontworpen of getroffen, overeenkomstig de
wetgeving op de monumenten, stads- en dorpsgezichten of landschappen en dat hem tot op
heden geen stedenbouwkundige voorschriften, onteigenings- of ruilverkavelingsberichten
werden betekend;
3) dat het verkochte goed geen bos bevat, en dat de bepalingen van het bosdecreet derhalve
niet van toepassing zijn op deze verkoop;
4) dat hij geen kennis heeft van geschillen met architecten, aannemers, buren of derden met
betrekking tot het bij deze verkochte goed;
5) dat hij geen verzoek tot collectieve schuldenregeling heeft ingediend overeenkomstig de
wet van 5 juli 1998, noch onderworpen is aan enige andere beschikkingsbeperking;
6) dat er voor het goed geen postinterventiedossier werd opgesteld of moest worden opgesteld.
15. Opschortende voorwaarden.
a. Voor zover het goederen betreft gelegen in het VLAAMSE GEWEST waarvoor de
aflevering van een bodemattest vereist is wordt onderhavige overeenkomst afgesloten onder de
opschortende voorwaarde dat er uiterlijk bij de ondertekening van de authentieke akte een
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
161
bodemattest wordt voorgelegd, af te leveren door de Ovam met betrekking tot voormeld
eigendom, waaruit blijkt dat :
- hetzij voor dit goed geen gegevens beschikbaar zijn in het register van de verontreinigde
gronden omdat er geen gegevens beschikbaar zijn bij de Ovam;
- hetzij voor dit goed geen bodemverontreiniging werd vastgesteld of de normen niet zijn
overschreden zodat er conform het bodemsaneringsdecreet niet tot bodemsanering dient te
worden overgegaan.
De inhoud van het afgeleverde bodemattest moet geacht worden integraal deel uit te maken
van deze overeenkomst van zodra het wordt afgeleverd aan de instrumenterende notaris.
Partijen geven de instrumenterende notaris opdracht om de vereiste bodemattesten aan te
vragen op kosten van de koper.
De overdracht wordt geacht te hebben plaatsgevonden op het ogenblik dat er een
bodemattest wordt afgeleverd dat aan hogervermelde inhoud beantwoordt.
Voor zoveel als nodig verleent de koper hierbij volmacht aan de medewerkers van de
instrumenterende notaris, met bevoegdheid afzonderlijk op te treden, om te verzaken aan de
nietigheidsvordering voorzien in artikel 36 van het bodemsaneringsdecreet. De verkoper
aanvaardt deze volmacht, zich sterkmakend voor genoemde lasthebbers, waardoor ze
onherroepelijk wordt.
b. De verkoop wordt afgesloten onder opschortende voorwaarde dat er geen hypothecaire
inschrijvingen, noch bevelen, beslagen of fiscale notificaties bestaan of worden betekend aan de
verkoper of aan de instrumenterende notaris voor een bedrag hoger dan de verkoopprijs. Indien
dit toch het geval zou zijn kan de koper de verkoop als niet-bestaande beschouwen indien de
desbetreffende schuldeisers niet uiterlijk acht dagen vóór de uiterste datum van de authentieke
akte opheffing of doorhaling zouden hebben gegeven van hun in- of overschrijving, bevel of
notificatie. Deze opschortende voorwaarde is bedongen in het belang van de koper, die de enige
is die zich erop kan beroepen.
c. Indien het verkochte goed onderworpen is aan de bepalingen van de pachtwet wordt
deze verkoop gesloten onder de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het recht
van voorkoop van de pachter. De instrumenterende notaris wordt desgevallend gelast en
gemachtigd met de aanbieding van het desbetreffende voorkooprecht.
d. Partijen zijn op de hoogte van het feit dat de Belgische wetten, doch vooral de
gewestelijke decreten en ordonnanties verschillende voorkooprechten hebben tot stand
gebracht. Indien onderhavige verkoop aan een voorkooprecht zou onderworpen zijn, dan
wordt hij afgesloten onder de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het
voorkooprecht door de instantie die zich hierop zou kunnen beroepen. De instrumenterende
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
162
notaris wordt desgevallend gelast en gemachtigd met de aanbieding van het desbetreffende
voorkooprecht.
e. Deze verkoop wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de koper binnen de
#zes weken te rekenen vanaf heden een hypothecair krediet verkrijgt voor een bedrag van
minstens #75 % van de verkoopprijs, aan de normale markvoorwaarden.
De koper verbindt zich ertoe dit krediet binnen de twee weken aan te vragen en zich
normaal in te zetten om het ook effectief te verkrijgen.
Indien het krediet geweigerd wordt, wat door een gemotiveerd schrijven van de
kredietverstrekker zal moeten aangetoond worden, zal de koper aan de verkoper, bij wijze van
forfaitaire schadevergoeding wegens de tijdelijke onbeschikbaarheid van het goed, een half per
duizend (0,05 %) van de verkoopprijs moeten betalen per volledige dag tussen de datum van de
ondertekening van deze overeenkomst en de datum van het aangetekend schrijven waarbij de
koper de verkoper op de hoogte brengt van de weigering van het krediet. In voorkomend geval,
en behoudens betwisting van de weigering door de verkoper, wordt de notaris-bewaarnemer van
de waarborgsom (waarvan hierboven sprake) gemachtigd deze vergoeding van gemelde
waarborgsom af te houden en het saldo aan de koper terug te betalen.
Bij gebrek aan mededeling van weigering van het krediet binnen de voormelde termijn van
#zes weken te rekenen vanaf heden wordt het krediet geacht te zijn toegestaan en deze
voorwaarde geacht te zijn gerealiseerd.
16. Sancties.
Ingeval van vertraging in betaling zal er door de koper een nalatigheidsinterest verschuldigd
zijn op de nog verschuldigde koopprijs van 10 procent 's jaars.
In geval van niet-naleving door één der partijen van de bij deze aangegane verbintenissen en
na ingebrekestelling bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot, welk zonder gevolg
gelaten werd gedurende een periode van 15 dagen, zal deze koop van rechtswege ontbonden zijn.
In dit geval zal een som gelijk aan tien procent van de verkoopprijs aan de niet-ingebreke
gebleven partij toekomen ten titel van schadevergoeding, onder aftrek of na terugbetaling van de
door de koper gestorte voorschotten.
De partijen behouden zich nochtans het recht voor de gedwongen uitvoering van deze
overeenkomst te vervolgen.
17. Verzekering in geval van overlijden bij ongeval van de koper (enkel van toepassing
indien de verkoopovereenkomst wordt ondertekend in aanwezigheid van de notaris of een
medewerker met betaling van een waarborgsom van 5 %).
De koper erkent dat notaris # te #, die de verkoopsovereenkomst heeft opgesteld, hem op de
hoogte gebracht heeft van een ongevallen-verzekering onderschreven bij de C.V. Verzekeringen
van het Notariaat ingevolge een polis op naam van de notaris en waarvan de hoofdkenmerken
hierna weergegeven worden:
- de verzekering is kosteloos voor de koper;
- verzekerd risico: overlijden door ongeval;
- verzekerde personen: kopers natuurlijke personen;
- verzekerd kapitaal: bedrag van de koopprijs vermeerderd met de kosten, rechten en
erelonen van de overdracht, onder aftrek van de bedragen die reeds betaald werden voor dat het
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
163
risico zich voordeed en met uitsluiting van de bijkomende rechten en boeten als gevolg aan een
door het bestuur van de registratie vastgestelde meerwaarde;
- algemene beperking: 125.000 EUR per gebeurtenis die aanleiding geeft tot de waarborg,
welk ook het aantal afgesloten verkoopsovereenkomsten zij;
- duur van de dekking: vanaf het ondertekenen van de verkoopsovereenkomst tot aan de
ondertekening van de authentieke akte van aankoop met een maximum duur van vier maanden
na ondertekening van de verkoopsovereenkomst of de verwezenlijking van de schorsende
voorwaarden die in de verkoopsovereenkomst zouden voorkomen.
Indien het overlijden zich voordoet in deze periode van vier maanden, moet de authentieke
akte verleden worden binnen de vier maanden die op het overlijden volgen.
Opgemaakt in zoveel exemplaren als partijen en waarvan elk der partijen verklaart
één exemplaar te hebben ontvangen te # op #.
DESGEVALLEND :
Ter bevestiging van het feit dat onderhavige verkoopovereenkomst op hogervermelde datum
werd ondertekend in aanwezigheid van notaris Michiels, notaris Stroeykens of één van de
medewerkers wordt hierna de stempel van het notariskantoor aangebracht met vermelding van de
datum.
Een afzonderlijke kwijting is overhandigd aan de koper voor de betaling van de
waarborgsom hierboven vermeld.
===================================================================
Bijlage 2
HOOFDSTUK III. - MEDEEIGENDOM.
AFDELING I. - (GEWONE MEDEEIGENDOM EN GEDWONGEN
MEDEEIGENDOM IN HET ALGEMEEN.) <Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 1;
Inwerkingtreding : 01-08-1995>
Art. 577-2. <Ingevoegd bij W 08-07-1924, art. 1> (Voormalig artikel 577bis) § 1. Bij
ontstentenis van overeenkomsten en van bijzondere bepalingen, wordt de eigendom van een
zaak die onverdeeld aan verscheidene personen toebehoort, geregeld als volgt :
§ 2. De onverdeelde aandelen worden vermoed gelijk te zijn.
§ 3. De medeëigenaar heeft deel in de rechten en draagt bij in de lasten van de eigendom
naar verhouding van zijn aandeel.
§ 4. De medeëigenaar kan over zijn aandeel beschikken en het met zakelijke rechten
bezwaren.
§ 5. De medeëigenaar heeft recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke
zaak, overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks met het recht van zijn deelgenoten
verenigbaar is.
Daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer kan hij wettig verrichten.
§ 6. Andere daden van beheer alsmede daden van beschikking moeten, om geldig te zijn,
met medewerking van alle medeëigenaars geschieden. Evenwel kan een der medeëigenaars de
overige noodzaken deel te nemen aan daden van beheer waarvan de rechter de
noodzakelijkheid erkent.
§ 7. Ieder medeëigenaar draagt bij in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook
in de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende de gemeenschappelijke
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
164
zaak.
§ 8. De verdeling van de gemeenschappelijke zaak is onderworpen aan regels, die bepaald
zijn in de titel Erfenissen.
§ 9. (Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik
van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn
echter niet vatbaar voor verdeling.
Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke
rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het
onafscheidbaar is.
De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud,
herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de
respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om
te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze
kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de
waarde en het nut als criteria ook combineren.
De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht.) <W 1994-06-30/34, art. 1, 002;
Inwerkingtreding : 01-08-1995>
§ 10. In het geval van § 9 staat het elke medeëigenaar vrij op zijn kosten aan de
gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet
wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet.
§ 11. (...) <W 1994-06-30/34, art. 1, 002; Inwerkingtreding : 01-08-1995>
AFDELING II. - (GEDWONGEN MEDEEIGENDOM VAN GEBOUWEN OF
GROEPEN VAN GEBOUWEN.) <Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2;
Inwerkingtreding : 01-08-1995>
Onderafdeling I. - Algemene bepalingen.
Art. 577-3. <Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> De
beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9,
en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van
gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens
kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke
onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van
toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle medeëigenaars
instemmen met die afwijking.
Ieder gebouw of groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet
worden beheerst door een basisakte en een reglement van medeëigendom.
Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of
gronden die tot het gebruik van alle medeëigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn,
geacht gemeenschappelijk te zijn.
Art. 577-4. <Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> § 1.
De basisakte en het reglement van medeëigendom, die de statuten van het gebouw of van de
groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten
het voorwerp zijn van een authentieke akte.
De basisakte moet de beschrijving bevatten van het onroerend geheel, van de privatieve en
de gemeenschappelijke gedeelten en de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke
gedeelten dat aan ieder privatief deel is verbonden, daarbij rekening houdend met de
respectieve waarde ervan.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
165
Het reglement van medeëigendom moet bevatten :
1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere medeëigenaar betreffende de
privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten;
2° de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten;
3° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de
algemene vergadering;
4° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van diens bevoegdheid en de duur
van zijn mandaat.
§ 2. Indien beslist werd een reglement van orde op te stellen, dan kan dat reglement bij
onderhandse akte worden opgemaakt.
§ 3. Ieder beding van de statuten dat het recht beperkt van de medeëigenaar om het beheer
van zijn kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven
gehouden.
Onderafdeling II. - Rechtspersoonlijkheid van de vereniging van medeëigenaars.
Art. 577-5. <Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> § 1.
De vereniging van medeëigenaars verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee
voorwaarden vervuld zijn :
1° het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste
een kavel;
2° de overschrijving van de basisakte en van het reglement van medeëigendom op het
hypotheekkantoor. De plannen van het gebouw kunnen daarbij in de vorm van een door de
notaris voor eensluidend verklaard afschrift als bijlage worden gevoegd.
Zij draagt de benaming : " vereniging van medeëigenaars ", gevolgd door de vermeldingen
betreffende de ligging van het gebouw of de groep van gebouwen.
Zij heeft haar zetel in het gebouw. Indien het over een groep van gebouwen gaat, moet de
basisakte bepalen in welk gebouw de zetel van de vereniging gevestigd is.
§ 2. Indien de statuten niet of niet tijdig werden overgeschreven, kan de vereniging van
medeëigenaars zich ten aanzien van derden niet op haar rechtspersoonlijkheid beroepen; deze
zijn echter wel gerechtigd ze in te roepen tegen de vereniging.
§ 3. De vereniging van medeëigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende
goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud
en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen.
§ 4. Onverminderd artikel 577-9, § 5, kan de tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de
vereniging van medeëigenaars wordt veroordeeld, worden gedaan op het vermogen van iedere
medeëigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten.
Onderafdeling III. - Beheer van het gebouw of van de groep van gebouwen.
Art. 577-6. <Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> § 1.
Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de
beraadslagingen.
In geval van verdeling van het eigendomsrecht van een kavel, of wanneer dit het voorwerp is
van een gewone onverdeeldheid, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene
vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die dat
recht zal uitoefenen.
§ 2. Onverminderd artikel 577-8, § 4, 1°, kan de algemene vergadering bijeengeroepen
worden op verzoek van één of meer medeëigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen
in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
166
§ 3. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beraadslaagt de
algemene vergadering alleen dan rechtsgeldig wanneer meer dan de helft van de
medeëigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de
aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten.
Indien dat quorum niet werd bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken
van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het
aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van medeëigendom waarvan ze
houder zijn.
§ 4. Iedere medeëigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn
aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten.
§ 5. Iedere medeëigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet
lid van de algemene vergadering.
Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal
stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde
medeëigenaars beschikken.
De syndicus kan niet als lasthebber van een medeëigenaar tussenkomen op een algemene
vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij medeëigenaar is, om in die hoedanigheid
deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering.
§ 6. De beslissingen van de algemene vergadering worden bij volstrekte meerderheid van
stemmen van de aanwezige of de vertegenwoordigde medeeigenaars genomen, tenzij wanneer
de wet of de statuten een gekwalificeerde meerderheid of de éénparigheid vereisen.
§ 7. Een persoon die door de vereniging van medeëigenaars als lasthebber is aangesteld of
die door haar is tewerkgesteld, kan noch persoonlijk, noch bij volmacht, deelnemen aan de
beraadslagingen en de stemmingen die betrekking hebben op de hem toevertrouwde taak.
Art. 577-7. <Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> § 1.
Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene
vergadering :
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het
beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die
waarover de syndicus kan beslissen;
c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de
syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer;
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de
verdeling van de lasten van de medeëigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte
in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk
te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.
§ 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de
plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw
ervan, indien daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de medeëigenaar, de bewoner of de derde, die
aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de medeëigenaars verplicht in geval van
heropbouw of herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
167
medeëigendom.
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars beslist over elke
wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom, alsmede over elke beslissing
van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.
Art. 577-8. <Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> § 1.
Wanneer de syndicus niet in het reglement van medeëigendom aangesteld werd, wordt hij
benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van
de rechter, op verzoek van iedere medeëigenaar.
Indien hij is aangesteld in het reglement van medeëigendom, neemt zijn mandaat van
rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering.
Het mandaat van de syndicus kan in geen geval vijf jaar te boven gaan, maar kan worden
verlengd.
Onder voorbehoud van een uitrdukkelijke beslissing van de algemene vergadering, kan hij
geen verbintenissen aangaanvoor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat.
§ 2. Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt
binnen acht dagen na die aanstelling of benoeming, op onveranderlijke wijze en zodanig dat
het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van
de vereniging van medeëigenaars gevestigd is.
Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de
voornamen, het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een
vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam en firma, alsmede haar maatschappelijke zetel. Het
uittreksel moet worden aangevuld met alle andere aanwijzingen die het iedere
belanghebbende mogelijk maken onverwijld met de syndicus in contact te treden, met name
de plaats waar, op de zetel van de vereniging van medeëigenaars, het reglement van orde en
het register met de beslissingen van de algemene vergadering kunnen worden geraadpleegd.
De aanplakking van het uittreksel moet geschieden door toedoen van de syndicus.
§ 3. Indien de betekening niet kan worden gedaan overeenkomstig artikel 35 van het
Gerechtelijk Wetboek, geschiedt zij overeenkomstig artikel 38 van dit Wetboek.
De aangetekende brief bedoeld in artikel 38, § 1, derde lid, moet dan aan de woonplaats van
de syndicus worden gericht.
§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt
toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :
1° de algemene vergadering bijeen te roepen op de door het reglement van medeëigendom
vastgestelde dagen of telkens als er dringend in het belang van de medeëigendom een
beslissing moet worden genomen;
2° de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren in het register bedoeld in artikel
577-10, § 3;
3° deze beslissingen uit te voeren en te laten uitvoeren;
4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;
5° het vermogen van de vereniging van medeëigenaars te beheren;
6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de
gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen;
7° de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, § 1, over te leggen binnen vijftien
dagen te rekenen van het verzoek van de notaris;
8° aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht,
maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen
mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met
betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de
vergadering worden medegedeeld.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
168
(9° alle documenten aangaande het gebouw in mede-eigendom, de boekhouding en de activa
die hij beheerde, over te dragen aan zijn opvolger.) <W 2005-12-14/35, art. 2, 004;
Inwerkingtreding : 07-01-2006>
§ 5. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet
overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een
beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.
§ 6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien
zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor
welbepaalde doeleinden.
§ 7. Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die
hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen.
De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen.
Onderafdeling IV. - Rechtsvorderingen. - Openbaarheid. - Tegenstelbaarheid en overdracht.
Art. 577-9. <Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> § 1.
De vereniging van medeëigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als
verweerder.
Iedere medeëigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn
kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere medeëigenaars
inlicht.
§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of
onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip
waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen. De medeëigenaar die op
regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen
op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd.
§ 3. Iedere medeëigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze
laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een
door voornoemd medeëigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus
verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.
§ 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan
iedere medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de
vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke
gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij
nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering
zich zonder gegronde reden daartegen verzet.
§ 5. Vanaf het instellen van een van de vorderingen bedoeld in de §§ 3 en 4, en voor zover
zijn eis niet afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade
die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing.
§ 6. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen :
1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die
verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw
aangebrachte wijzigingen;
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel
veroorzaakt, evenals de berekning ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is
geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.
§ 7. Wanneer een minderheid van de medeëigenaars de algemene vergadering op
onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
169
meerderheid, kan iedere benadeelde medeëigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat
deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste
beslissing neemt.
Art. 577-10. <Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> § 1.
De bepalingen van de statuten kunnen rechtstreeks worden tegengesteld door degenen aan wie
ze kunnen worden tegengesteld en die houder zijn van een zakelijk of persoonlijk recht op het
gebouw in medeëigendom.
§ 2. Het reglement van orde wordt, binnen een maand na de opstelling ervan, op de zetel van
de vereniging van medeëigenaars neergelegd, op initiatief van de syndicus of, wanneer deze
nog niet benoemd is, op initiatief van de opsteller ervan.
De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van orde bij, telkens wanneer de algemene
vergadering tot een wijziging besluit.
Het reglement van orde kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende
geraadpleegd worden.
§ 3. De beslissingen van de algemene vergadering worden in een register opgetekend, dat
zich bevindt op de zetel van de vereniging van medeëigenaars.
Dit register kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd
worden.
§ 4. Iedere bepaling van het reglement van orde en iedere beslissing van de algemene
vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar
zijn.
Zij zijn tevens tegenstelbaar aan een ieder die houder is van een zakelijk of een persoonlijk
recht op het onroerend goed in medeëigendom en aan een ieder die houder is van een
toelating tot bewoning, zulks onder volgende voorwaarden :
1° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor het verlenen van
het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht door de verlener
wordt gedaan op het tijdstip van de verlening van het recht, van het bestaan van het reglement
van orde en van het register bedoeld in § 3, of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die
hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief; de verlener is
aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van medeëigenaars en de houder van het zakelijk
of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van
de kennisgeving;
2° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen, na het verlenen van het
persoonlijk recht of na het ontslaan van het zakelijk recht, door de kennisgeving die hem
wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief.
Die kennisgeving hoeft niet te worden gedaan aan degenen die in de algemene vergadering
stemrecht hebben.
Ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de
algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om de vernietiging of
wijziging verzoeken van elke bepaling van het reglement van orde of van elke beslissing van
de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van het recht, indien deze hem een
persoonlijk nadeel berokkent.
De vordering moet binnen drie maanden na de kennisgeving van de beslissing worden
ingesteld.
Alvorens recht te doen, kan de rechter op verzoek van de aanvrager de schorsing van de
betwiste bepaling of beslissing bevelen.
Art. 577-11. <Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> § 1.
In geval van eigendomsoverdracht van een kavel, is de optredende notaris gehouden, bij ter
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
170
post aangetekende brief, aan de syndicus van de vereniging van medeëigenaars een staat te
vragen van :
1° de kosten van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe
de algemene vergadering voor de datum van de overdracht heeft besloten, maar waarvan de
betaling pas nadien opeisbaar wordt;
2° de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke gedeelten, waartoe de
algemene vergadering voor de datum van de overdracht heeft besloten, maar waarvan de
betaling pas nadien opeisbaar wordt;
3° de door de vereniging van medeëigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten
gevolge van geschillen ontstaan voor de datum van de overdracht, maar waarvan de betaling
pas nadien opeisbaar wordt.
De notaris stelt de partijen daarvan in kennis.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt de notaris de
partijen in kennis van diens verzuim.
Onverminderd andersluidende overeenkomst tussen partijen betreffende de bijdrage in de
schuld, draagt de nieuwe eigenaar het bedrag van die schulden en van de gewone lasten vanaf
de datum van de overdracht.
§ 2. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel :
1° is de uittredende medeëigenaar schuldeiser van de vereniging van medeëigenaars voor het
gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke
hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke gedeelten; de afrekening
wordt door de syndicus opgesteld;
2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.
Onder " werkkapitaal " wordt verstaan de som van de voorschotten betaald door de
medeëigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de
verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke gedeelten, de beheerskosten
en de uitgaven voor de huisbewaarder.
Onder " reservekapitaal " wordt verstaan de som van de periodieke inbrengen van gelden
bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing
van het verwarmingssysteem, de reparatie of de vernieuwing van een lift of het leggen van
een nieuwe dakbedekking.
Onderafdeling V. - Ontbinding en vereffening.
Art. 577-12. <Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> De
vereniging van medeëigenaars is ontbonden vanaf het ogenblik dat, om welke reden ook, de
onverdeeldheid ophoudt te bestaan.
De enkele vernietiging, zelfs volledig, van het gebouw of van de groep van gebouwen heeft
niet de ontbinding van de vereniging tot gevolg.
De algemene vergadering van medeëigenaars kan de vereniging alleen ontbinden bij
eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars. Deze beslissing wordt bij authentieke akte
vastgesteld.
De rechter spreekt de ontbinding van de vereniging van medeëigenaars uit, op verzoek van
iedere belanghebbende die een gegronde reden kan aanvoeren.
Art. 577-13. <Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> § 1.
De vereniging van medeëigenaars wordt, na haar ontbinding, geacht voort te bestaan voor
haar vereffening.
Alle stukken uitgaande van een ontbonden vereniging van medeëigenaars vermelden dat zij
in vereffening is.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
171
§ 2. Voor zover niet anders is bepaald in de statuten of in een overeenkomst, bepaalt de
algemene vergadering van medeëigenaars de wijze van vereffening en wijst zij één of meer
vereffenaars aan.
Indien de algemene vergadering nalaat die prsonen aan te wijzen, wordt de syndicus belast
met de vereffening van de vereniging.
§ 3. De artikelen 181 tot 188 en 195 van de gecoördineerde wetten op de
handelsvennootschappen zijn van toepassing op de vereffening van de vereniging van
medeëigenaars.
§ 4. De afsluiting van de vereffening wordt bij een notariële akte vastgelegd, die
overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor.
De akte bevat :
1° de plaats, door de algemene vergadering aangewezen, waar de boeken en bescheiden van
de vereniging van medeëigenaars gedurende ten minste vijf jaar moeten worden bewaard;
2° de maatregelen, genomen voor de consignatie van de gelden en waarden die aan
schuldeisers of aan medeëigenaars toekomen en die hen niet konden worden overhandigd.
§ 5. Alle rechtsvorderingen tegen de medeëigenaars, de verenigingen van medeëigenaars, de
syndicus en de vereffenaars verjaren door verloop van vijf jaar te rekenen vanaf de
overschrijving voorgeschreven in § 4.
Grondige Studie Vastgoedrecht 2007-2008
Ignace Laplaese
172