financiële regeling

ikbouwbetaalbaar
particulier opdrachtgeverschap voor starters
bereikbaar met financiële steun
voor de gemeente budgettair neutraal
 Beelden
 Landelijke financiële regeling
 Betaalbare woning
 Ontwikkelings en beheersexploitatie
 Ervaringen
 Ervaring in Oud- Beijerland
©
Gerard van Evert
Expert betaalbaarheid
wethouder P.van Leenen
Almere 2009
Particulier opdrachtgeverschap
“mensen maken de stad”
Kavels totaal
715
Kavels totaal
715
bewoond
530
Kavels totaal
715
bewoond
530
In bouw
95
Kavels totaal
715
bewoond
530
In bouw
95
In verkoop en ontwikkeling in 2016
90
inkomen
27000
inkomen
leencapaciteit
27000
126.000
inkomen
27000
leencapaciteit
126.000
verwervingskosten
180.000
inkomen
27000
leencapaciteit
126.000
verwervingskosten
180.000
IbbA
30%
inkomen
27000
leencapaciteit
126.000
verwervingskosten
180.000
IbbA
marktwaarde
30%
plus 9%
196.000
 Beelden
 Landelijke financiële regeling
 Betaalbare woning
 Ontwikkelings en beheersexploitatie
 Ervaringen
Ikbouwbetaalbaar
landelijke financiële regeling
betaalbare woning in PO
betaalbare woning in PO
Eengezinswoning
€176.500 v.o.n.
=
€ 180.000 max financiering NHG
landelijke financiële regeling
woning € 180.000
geen steun
Eerste hypotheek met NHG garantie
Bereikbaar met inkomen vanaf € 43.000
inkomen
GEEN STEUN
43.000
180.000
landelijke financiële regeling
starterslening
Gewoonlijk steun tot 20%
landelijke financiële regeling
starterslening ikbouwbetaalbaar
Starterslening
Hogere steun plus
Winstdeling bij verkoop
landelijke financiële regeling
starterslening ikbouwbetaalbaar
Met een starterslening van maximaal € 55.000
neemt de bereikbaarheid toe.
De woning wordt bereikbaar vanaf € 30.000
inkomen
Eerste hypotheek
Circa 30.000
125.000 ( 30%)
Circa 35.000
146.000 ( 20%)
Starterslening
bij inkomenstijging : minder steun
 Koper krijgt drie jaar 100% korting rente en




aflossing
Na 3 - 6 -10 en 15 jaar wordt inkomen
getoetst
Als de koper in inkomen stijgt krijgt hij
minder rentekorting
Actuele normen NHG
Scheef wonen kan niet
Starterslening ikbouwbetaalbaar
verhuizen = aflossen & winstdelen
 Als de koper verhuist wordt de woning verkocht
en worden leningen eerste en starterslening
“afgelost”
 Bij waardestijging wordt de genoten rentekorting
terugbetaald tot 50% waardestijging
 Bij waardedaling is verlies evt gedekt door NHG
 Beelden
 Landelijke financiële regeling
 Betaalbare woning
 Ontwikkelings en beheersexploitatie
 Ervaringen
Betaalbare IbbA woning
=
kavel+bouwplan+proces
betaalbaar = woning 180.000
Totaal verkrijgingskosten woning IbbA
Betaalbare kavel
Betaalbaar bouwplan
Inclusief btw, architect, leges,
op één kavel
40.600
124.000
Keuken en extra’s
3.000
Verplichte bouwbegeleiding ( 3400 min
subsidie 2000)
1.400
Aansluitkosten energie water warmte
7.500
Totaal vrij op naam
Te financieren deel bouwrente,
leningkosten
Totaal verkrijgingskosten
176.500
3500
180.000
betaalbare bouwplannen
één complete eengezinswoning voor
bouwkosten 124.000
?
in Roosendaal
betaalbare bouwplannen
één complete eengezinswoning voor
bouwkosten 124.000
?
Vraag het de markt
!
in Roosendaal
Resultaat:
een catalogus met bouwplannen
47
48
49
De catalogus met bouwplannen
Catalogus bouwplannen :
 inspiratie
 bevordert kavelverkoop
 garantie voor kopers
Garantie:





prijs
afwerkingsniveau
energieprestatie EPC 0,4
bouwtijd en afbouw
funderen collectief
in Roosendaal
Betaalbaar proces
• proces
– Verplicht bouwbegeleider assisteert
kavelkoper
– Gelijktijdig ontwikkelen
– Collectief heien
– Gelijktijdig bouwen
Collectief bouwen en heien
 Beelden
 Landelijke financiële regeling
 Betaalbare woning
 Ontwikkelings en beheersexploitatie
 Ervaringen
financiële regeling
 Ontwikkelingsexploitatie
Ontwikkelen woning
 Beheersexploitatie
financiële hulp met regeling
Financieel beheer
Kosten,opbrengsten en risico’s
exploitatie
 Ontwikkelingsexploitatie
Ontwikkelen woning
Kostendekkend
 Beheersexploitatie
financiële hulp met regeling
Financieel beheer
Kosten,opbrengsten en risico’s
Risicostorting tlv grondexploitatie
 Beelden
 Landelijke financiële regeling
 Betaalbare woning
 Ontwikkelings- en beheersexploitatie
 Ervaringen
ervaringen
– Almere gestart jan 2009
 Landelijke regeling begin 2013
– Nijmegen gestart jan 2013
 opgeleverd 2015
– Oud- Beijerland
 verkoopmanifestatie 36 kavels maart 2015
- Den Haag
 maart 2016 raadsbesluit
 start uitgifte in 2016
ervaringen
– Oud- Beijerland
WETHOUDER
P.van Leenen
Ik bouw betaalbaar in Oud-Beijerland
• 36 woningen
• Inkomen tot € 37.000
• Starterslening maximaal € 45.000
Aanleiding
Voor starters is het moeilijk om aan een passende woning te
komen.
Door:
1. Het tekort aan voor starters geschikte of gewenste
woningen in Oud-Beijerland
2. De aangescherpte financieringsmogelijkheden bij banken
Hierdoor:
• Behoefte aan stimuleringsmaatregelen voor starters op de
woningmarkt
Vervolg
• In gesprek geraakt met expertteam eigen bouw
• Bezoek college en raad aan Almere op 19 maart 2013
• Offerte opgevraagd aan expertteam eigen bouw
Advies op maat door expertteam
Een op Oud-Beijerland toegesneden advies met drie
elementen:
1. De doelgroep en de financiële steun
2. De locaties en de daarbij passende voorwaarden
3. De financiële effecten van de regeling
Ondersteuning expertteam
• Producten, contracten en gegevens die beschikbaar
worden gesteld
– Op basis hiervan worden eigen producten ontwikkeld
• Adviezen aan projectleider Oud-Beijerland
• Regelmatig afstemming over verschillende fases
Effect grondexploitatie
Ik bouw betaalbaar versus sociale huur- of koopwoningen.
Kavelprijs sociale woningbouw incl. btw (120 m2)
Plus kosten ivm ibb:
Risico storting starterslening
Opslag bouwbegeleiding
Ontwikkelingskosten ibb incl. btw
Totaal kavelprijs
€ 23.000
€ 6.000
€ 2.000
€ 4.100
€ 35.100
Kosten organisatie ibb gedekt door de ontwikkelingskosten.
Het proces
• December 2014 Uitvraag bouwboek
• 6 architecten/bouwers in bouwboek (2 in de
uitvoering)
• Begin 2015 marketingcampagne
• 21 maart 2015 informatiedag (600 bezoekers wv
ongeveer 200 potentiële gegadigden)
• 55 inschrijvingen
• 36 woningen naar de 1e 36 tijdens de loting
• 19 teleurgestelde inschrijvers
Twee architecten, toch variatie
Belasting gemeentelijke organisatie
• Starters zijn onbekend op de woningmarkt en op het
gebied van eigen bouw en financiering.
• Eerste woning spannend, daarom veel vragen.
• De gemeentelijke organisatie is ook onbekend met materie,
dus veel tijd nodig om regeling eigen te maken om vragen
te kunnen beantwoorden.
• Zoveel mogelijk informatie gebundeld:
– Via website
– Nieuwsbrieven
• Toch nog heel veel vragen, ervaring is dat er niet goed
gelezen wordt.
• Daarom meer capaciteit nodig dan vooraf geraamd.
• Wel heel erg leuk project om te doen!!
Waar staan we nu?
• Bouwplannen zijn ontwikkeld onder begeleiding van
bouwbegeleiders
• Alle bouwvergunningen zijn verleend
• Start bouw week 17, 25-29 april a.s.
• Verwachting oplevering, vóór de kerst 2016
Ervaringen kavelkopers
• Enthousiast over de regeling.
• Geweldige ervaring om eigen woning samen te
stellen.
• Leuk om samen met je buren dit project aan te gaan.
Advies aan andere gemeenten
• Mooie regeling om een eigen woning voor starters
mogelijk te maken.
• Wel afhankelijk van bouwers, zijn zij bereid om
goedkope bouwplannen te maken.
• Afhankelijk van wet- en regelgeving. Steeds meer
eigen middelen nodig voor aankoop eigen woning.
Dat is lastig voor deze doelgroep.
• Een succesvol project met potentie om te herhalen.
Einde