Sociale koopwoningen - grond

Deel II:
Financiering van
sociale woonprojecten
Overzicht van dit onderdeel
1. Wie realiseert sociaal wonen?
2. Financieringswijzen
3. Procedure om financiering te krijgen
Wie realiseert sociaal wonen?
Wie realiseert sociale woningen?
1. Sociale huisvestingsmaatschappijen
• 99 vennootschappen
• beheren ca. 148.500 huurwoningen
• bouwen jaarlijks:
 1700 – 1800 huurwoningen
 500 – 600 koopwoningen
(2012, VMSW)
Wie realiseert sociale woningen?
2. Lokale besturen
(OCMW’s, gemeenten,
intercommunales)
• beheren ca. 1600 sociale huurwoningen
3. Vlaams Woningfonds
• beheert ca. 800 huurwoningen
4. Privé
(vergunningen met een last)
• gebouwd sinds 2009:
 22 huurwoningen (2 projecten)
 27 koopwoningen (1project)
(2011)
(2011)
Verhuurt ook sociaal …
… maar valt niet onder financieringsbesluit
Sociale verhuurkantoren:
• 52 stuks
• huren in op de privémarkt en verhuren sociaal
• ca. 6400 woningen (2013)
 Financiering elders geregeld
(hier verder niet behandeld)
NIET sociaal in juridische zin
1. Woningen verhuurd door gemeenten en
OCMW’s:
• geen subsidies
• niet volgens sociaal huurbesluit
2. Gemeentelijke kavels/woningen
(onder marktprijs en/of lokale voorrang)
3. Noodwoningen, LOI, opvangcentra, enz.
=> niet of anders gesubsidieerd
(hier niet behandeld)
Wat is een sociale huurwoning?
= verhuurd volgens Sociaal Huurbesluit
voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober
2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter
uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode
•
•
•
•
Doelgroep
Toewijzingsregels
Huurprijs
Nog veel meer …
Wat is een sociale koopwoning?
= verkocht volgens Overdrachtenbesluit
voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 29
september 2006 betreffende de voorwaarden voor de
overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse
Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale
huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de
Vlaamse Wooncode
•
•
•
•
Doelgroep
Toewijzingsregels
Omvang beperkt
Nog veel meer …
Wat is een sociale kavel?
= verkocht volgens Overdrachtenbesluit
voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 29
september 2006 betreffende de voorwaarden voor de
overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse
Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale
huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de
Vlaamse Wooncode
•
•
•
•
Doelgroep
Toewijzingsregels
Max. 500 m²
Nog veel meer …
Financiering
Rechtsbasis
Financieringsbesluit
van 21 december 2012
Besluit van de Vlaamse regering van 21 december
2012 houdende de financiering van verrichtingen in
het kader van sociale woonprojecten en de daaraan
verbonden werkingskosten
BS 15 januari 2013
IW 1 januari 2013
Rechtsbasis voorheen
2 voorgangers voor Financieringsbesluit:
1. NFS2 = Nieuw Financieringsbesluit 2
sociale huur door huisvestingsmaatschappij
2. UP-besluit = Programmatiebesluit
alle andere sociale woonprojecten
Geïntegreerd in één Financieringsbesluit
Vier financieringswijzen
 Subsidie
 Overname kosten
 Voorfinanciering
 Lening met negatieve rente
In jargon …
 Subsidie = “(verwervings)subsidie”
 Overname kosten = “tenlasteneming”
 Voorfinanciering = “prefinanciering”
 Lening met negatieve rente
= “tussenkomst in de leninglast”
Welke financiering?
4 criteria:
1.
2.
3.
4.
Welk soort werken?
Wie voert ze uit?
Wat voor type woning? (huur/koop & kavel)
Waar ligt het project? (soorten gebieden)
Historisch gegroeid en complex
Wie bouwt, bepaalt financiering
1.
2.
3.
4.
5.
Sociale huisvestingsmaatschappijen
Gemeenten en intercommunales
OCMW’s
Vlaams Woningfonds
Privé (grond- en pandendecreet)
6.
(Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen = VMSW –
bouwt normaal niet zelf)
(Initiatiefnemers art. 75 Vlaamse Wooncode – nooit
uitgevoerd)
7.
Welk werk je uitvoert, bepaalt
financiering
•
•
•
•
•
Verwerven van gronden of gebouwen
Infrastructuur aanleggen
Bouwwerken (nieuw of vervanging)
Renovatie
Verbeterings- en aanpassingswerken
Sociale huurwoningen
bouwen
Sociale huurwoningen bouwen
• Iedereen gelijk gefinancierd (behalve privé)
• Lening met negatieve rente
• Alle soorten werken:
•
•
•
•
•
Gronden of gebouwen verwerven
Sloop
Nieuwbouw/vervanging
Renovatie en aanpassingen
Bestaande woningen kopen en verhuren
Lening met negatieve rente
• VMSW geeft lening als was het een lening
op de vrije markt:
• op 33 jaar
• maandelijks kapitaalaflossingen
• Bij elke aflossing:
• rente door VMSW betaald (laat men vallen)
• + 1% van het openstaande kapitaal
= “FS3-lening”
Lening met negatieve rente
Wat dit betekent:
• Minder zware afbetaling in het begin
• Men betaalt niet hele kapitaal terug
• Rest geleend kapitaal terug te betalen
met huurinkomsten
Huurinkomsten (Sociaal Huurbesluit)
Basis per maand = 1/55 jaarinkomen
mogelijk te verminderen:
 woning met lage marktwaarde (max. –130 €)
“patrimoniumkorting”
 per persoon ten laste (17 € in 2013)
“gezinskorting”
Huurinkomsten
• Minimumhuur:
• 114 € indien woning laagste marktwaarde
• 227 € indien woning hoogste marktwaarde
• Maximumhuur = markthuur
Huurinkomsten
Voorbeeld 1 (gezin laag inkomen)
12.666 € netto belastbaar inkomen/55
= 230,29 €
2 kinderen
= 230,29 – (2 x 17) = 196,26 €/maand
Huurinkomsten
Voorbeeld 2 (maximuminkomen alleenstaande)
20.233 €/55
= 367,87 €/maand
Huurinkomsten
Voorbeeld 3 (leefloon)
9616,08 € als alleenstaande/55
= 174,84 €/maand
Lening met negatieve rente beperkt
… tot (theoretische) maximumprijs:
1. grondprijs + kosten
2. bouwkost woning + studiekosten
“theoretisch” ≠ reëel, want beperkt door
maxima in regelgeving
Eventuele rest = lening aan marktvoorwaarden
= “marktconforme lening”
Lening met negatieve rente beperkt
1. max. grondprijs per woning (2013):
Basis 22.000 €
+ in woongebied: + 7.400 €
+ eengezinswoning: + 7.400 €
+ uitgeruste grond: + 18.500 €
x 0,75 (goedkope gemeente)
tot x 1,5 (dure gemeente)
(lijst nog vast te stellen in mei 2013)
rond Brussel min. +10%
Lening met negatieve rente beperkt
2. max. bouwkost woning
=> VMSW-“simulatietabel”
Voorbeeld
•
•
•
•
(project +8 woningen):
eengezinswoning – rijwoningen
3 slaapkamers
116 m² woonoppervlakte
geen garage of carport
=> maximumprijs = 120.664,40 €
(2013)
Nog over financiering sociale huur
• Normaal:
 nooit meer dan echt betaalde prijs
 af te lossen als lening
• Privé die sociale huur bouwt (sociale last):
 altijd maximumprijs (geen kosten aantonen)
 betaald als koopsom na oplevering
Sociale koopwoningen
bouwen
Sociale koopwoningen
Voornamelijk door SHM’s
Soms ook:
• Vlaams Woningfonds mag (maar doet het niet)
• Gemeenten enkel:
 op eigen grond (op 31 dec. 2008)
 in actieprogramma grond- en pandenbeleid
(zeldzaam)
• Privé: in uitvoering van een sociale last
(zeldzaam)
Sociale koopwoningen
Gefinancierd met subsidie:
 70% of 35% van (theoretische) prijs van de grond
 25% of 20% van (theoretische) bouwkosten
Rest = te dekken door verkoopprijs
Sociale koopwoningen
Gebied waar project ligt van belang:
• Woonvernieuwingsgebied
statistische sector
• Woningbouwgebied
• In bestaande woonkern (infrastructuur))
hogere subsidies
indeling uit 1998
=> Ruimtelijke versnippering tegengaan
Sociale koopwoningen - grond
Subsidie grond berekend in 3 stappen
1. prijs = prijs aankoop + kosten
2. verminderen met een constante =
“theoretische grondwaarde”
 woonvernieuwingsgebied: 44,24€/m²
 elders: 77,41€/m² (2013)
Resultaat = basis voor subsidie
(2013)
Sociale koopwoningen - grond
Subsidie grond berekend in 3 stappen
3. Subsidie van gereduceerde prijs:
 woonvernieuwingsgebied of
woningbouwgebied: 70%
 elders: 35%
Sociale koopwoningen - grond
Voorbeeld: perceel van 3000 m²
 in woningbouwgebied
 niet in bestaande woonkern
 (niet uitgerust) 130 €/m²
1. prijs = 390.000 €
2. verminderen: 77,41€/m² = 232.230€
= 157.770€
3. 70% van 157.770€ = 110.439€
(anders 35% = 55.219,50€)
Sociale koopwoningen - woning
Subsidie bouw woning – 2 tarieven
1. 25%
van echt betaalde kosten
a. woonvernieuwingsgebied/bestaande
woonkern
b. min. 70% woningen vervanging of renovatie
c. min. 70% rijwoningen
2. 20%
van echt betaalde kosten
 indien maar 2 criteria
Sociale koopwoningen - woning
Max. bouwkost woning
=> VMSW-“simulatietabel”
Voorbeeld
•
•
•
•
(project +8 woningen):
eengezinswoning – rijwoningen
3 slaapkamers
129 m² woonoppervlakte
geen garage of carport
=> maximumprijs = 136.830,61€
(2013)
Sociale koopwoningen - woning
Voorbeeld
•
•
•
•
(project +8 woningen):
eengezinswoning – rijwoningen
3 slaapkamers
129 m² woonoppervlakte
geen garage of carport
max. 136.830,61€ (2013)
waarvan 20% subsidie = 27.366,12€
Sociale koopwoningen - verkoop
Gem. prijs voor sociale koper in 2012:
•
•
•
•
•
Antwerpen:
Limburg:
Oost-Vlaanderen:
Vlaams-Brabant:
West-Vlaanderen:
164.583,35€
171.641,75€
166.369,36€
184.721,51€
170.235,84€
(opm: appt. en eengezinswoningen samen)
Andere verrichtingen
Verwervingen
• Kansen benutten => koop moet snel gaan
• Nog geen projectconcept
=>”Bulletlening”
Verwervingen
Bulletlening op 10 jaar:
• Jaarlijks enkel rente aflossen
• Kapitaal aan het eind van de looptijd
• Om te zetten in
Lening met negatieve rente
(sociale huur)
Subsidie
(sociale koop/kavel)
Verwervingen
Doel: beslissen na aankoop over soort
project
Liefst binnen 5 jaar
Rente op de helft kapitaal cadeau voor
max. 5 jaar
Infrastructuur
= wegen, aansluitingen, enz.
Evt. woonomgeving, gemeenschapsvoorzieningen
2 financieringswijzen:
1. VMSW neemt kosten op zich
(“tenlasteneming”)
2. Subsidie
Basis = reële kost, maar max. 20.978€ per woning
(2013)
Infrastructuur
Basis subsidie/ kostenovername
= reële kost
1. 100%:
• Bestaande woonkern of
• Gemengd 1/3 tot 2/3 koop en rest huur
2. 80%: overige koopprojecten
3. 60%:
•
•
Kavels
Renovatieproject
Renovatie van sociale huurwoningen
Zoals bouw sociale huur:
• Lening met negatieve rente
• Maximum financierbaar:
80% prijs nieuwe woning
Opgelet: geen hogere huurprijs!
Normen en prijzen
Bouw- en ontwerp: “ABC”
Zie www.vmsw.be > professionelen > ABC
Algemene handleiding werken
Bouwtechnische richtlijnen
Concept- en ontwerponderrichtingen
Prijsnormen
Gekoppeld aan bouw- en ontwerprichtlijnen
• “Simulatietabel” (minister en VMSW)
• Bouw
• “Prijsplafonds” Financieringsbesluit
(jaarlijks geïndexeerd)
• Grond & infrastructuur
• werkingskosten
Ondersteuning
• VMSW geeft informatie over hoe en wat
Procedure
Rechtsbasis
Procedurebesluit Wonen
van 25 oktober 2013
Besluit van de Vlaamse Regering van 25 oktober 2013
houdende de procedure voor de planning, de
programmatie en de realisatie van woonprojecten
BS 14 januari 2014
IW 1 januari 2014
Wat is het Procedurebesluit Wonen?
Regelt toekenning van financiering voor
sociale woonprojecten:
• selectie
• prioriteiten
• wie er beslist en adviseert
Inhoud deel Procedure
1. Waarom een nieuw Procedurebesluit?
2. Procedure in overzicht
3. Rol gemeente in procedure
4. Praktisch
Waarom een nieuwe Procedure?
Evaluatie van
Subsidiekanalen:
•
•
•
•
complex
traag
ondoorzichtig
onzeker
Waarom een nieuwe Procedure?
• Procedure mag projecten niet vertragen
• Financiële zekerheid voor project
• Projecten continu programmeerbaar
Tegelijk:
niet te sterk afwijken van bestaande
procedures
Waarom een nieuwe Procedure?
Sociale woningbouw is gesubsidieerd:
• Wat en hoeveel financierbaar?
=> Financieringsbesluit Wonen 21 dec. 2012
vanaf 1 jan. 2013
• Hoe laten financieren?
=> Procedurebesluit Wonen 25 okt. 2013
vanaf 1 jan. 2014
Overzicht procedure
Beleidstoets
Meerjaren
planning
Korte-
termijnplanning
Jaarbudget
Overzicht procedure
Beleidstoets
Meerjaren
planning
Korte-
termijnplanning
Rol voor:
• initiatiefnemer
• gemeente
• gewest
Jaarbudget
Overzicht procedure
Beleidstoets
Meerjaren
planning
Korte-
termijnplanning
Beoordelingscommissie beslist
−
−
−
−
−
VMSW
Wonen-Vlaanderen
SHM
VWF
VVSG
Jaarbudget
Overzicht procedure
Beleidstoets
Meerjarenplanning
Korte-
termijnplanning
Jaarbudget
Voorwaarde
Voorontwerp
goedgekeurd
door VMSW
Uitvoeringsdossier
goedgekeurd door
VMSW
Overzicht procedure
Beleidstoets
Meerjarenplanning
Korte-
termijnplanning
Criteria
− Financieel kader
− Samenhang verrichtingen
− (Beleidskader indien project gewijzigd)
Jaarbudget
Overzicht procedure
Beleidstoets
Meerjarenplanning
Korte-
termijnplanning
Jaarbudget
Gevolg
Financiering
binnen 3 jaar
Financiering
binnen 4 maand
Overzicht procedure
Beleidstoets
Meerjaren
planning
Korte-
termijnplanning
Jaarbudget
VMSW beslist:
Nodig:
• vergunning
• zakelijk recht op grond
Gunningsdossier goedgekeurd
= groen licht om aanbesteding
te gunnen
Projectportaal = ruggegraat
https://projectportaal.vmsw.be/
Projectportaal = ruggegraat
Projectportaal =
− Projectdatabank
− Stand in procedure
− Ondersteunt programmatieproces
Start = project aanmelden
Aan te melden:
• sociale woonprojecten
• projecten “bescheiden wonen” (SHM’s)
• (“projecten met sociaal karakter”)
Projecten en verrichtingen
Projecten bestaan uit verrichtingen:
•
•
•
•
verwerving
infrastructuur, sloop
bouw
renovatie, verbeteringen
Start = project aanmelden
Aanmelding in Projectportaal:
•
•
•
•
•
•
Locatie
Jaar waarin uitvoering is gepland
Raming
Initiatiefnemer
Aantal woningen (kavels)
Financieringswijze
=> voor elke verrichting in een project
Beleidstoets = per project
Gemeenten op
woonoverleg
WonenVlaanderen
• projectgegevens
• behoeften/wachtlijst
• bindend sociaal objectief
• gewestelijk beleid (in MB,
o.a. bindend sociaal
objectief)
Beleidstoets per project
Woonoverleg bespreekt (I):
• aanmeldingsgegevens
• woningen (kavels):
 aantallen
 eengezinswoning of
appartement of
duowoning
 woningtype (gezinstype)
Beleidstoets per project
Woonoverleg bespreekt (II):
• Infrastructuur:
•
•
•
•
Stedenbouwkundige studie nodig?
Wie legt infrastructuur aan?
Overdracht infrastructuur aan gemeente
Gemeenschapsvoorzieningen nodig?
Beleidstoets per project
Woonoverleg bespreekt (III):
• verhouding met
 behoefte en wachtlijst
 bindend sociaal objectief
Beleidstoets per project
Mededeling op woonoverleg vooraf:
• verkoop van huurwoningen
• renovatieplanning
Beleidstoets per project
Geen beleidstoets, wel
mededeling op woonoverleg achteraf:
• verwerving
• dringende renovaties
• kleine renovaties (< 5000€/woning)
• renovaties uit renovatieplanning
• niet-residentiële ruimten
Beleidstoets na woonoverleg
Gemeente maakt verslag:
• binnen 14 dagen
• te versturen naar actoren
• in te voeren in Projectportaal
Beleidstoets na woonoverleg
Wonen-Vlaanderen geeft advies:
• op woonoverleg of binnen 21 dagen
• in te voeren in het Projectportaal
• basis = decretaal beleidskader (MB)
Advies door provinciale buitendienst
Advies Wonen-Vlaanderen
positief
negatief
• Programmeerbaar
(projectenlijst)
• naar selectie voor
meerjarenplanning
• aanpassen en nieuw
woonoverleg
• of: beroep bij topman
Wonen-Vlaanderen
Uitvoeringsprogramma
• jaarlijks overzicht over verrichtingen die
financiering krijgen van jaarbudget
• rapport aan minister
Wat moet een gemeente doen?
Toegang Projectportaal aanvragen
Wat moet een gemeente doen?
Verslagen woonoverleg uploaden
verslag
invoeren
Wat moet een gemeente doen?
Verslagen woonoverleg uploaden
• Gemeente
selecteren
• Datum
invoeren
• Bestand
ophalen
Wat kan een gemeente doen?
Projecten opvolgen
Naar overzicht in
uw gemeente
Wat kan een gemeente doen?
Projecten opvolgen
Selecteer een
project
Wat kan een gemeente doen?
Projecten opvolgen
Projectgegevens
Wat kan een gemeente doen?
Projectgegevens
Praktisch: woonoverleg
Projecten:
• op een UP (uitvoeringsprogramma) = OK
• Voorontwerp of uitvoeringsdossier
klaar:
=> best op eerstvolgend overleg
bespreken
Praktisch: woonoverleg
Projecten:
• Deel noodzakelijke gegevens (SHM):
=> bij Aanmeldingen in Projectportaal
• Model projectfiche in de maak
Wat is verbeterd?
1. Duidelijker in welke fase een project zit
…en ook waar het obstakel zit…
… en hoe dat op te lossen!
Wat is verbeterd?
2. Sneller zekerheid over geld voor projecten
3x per jaar
beoordelingscommissie
Meerjarenplanning
= zekerheid
voor 3 jaar
Wat is verbeterd?
3. wenselijkheid en technisch-financiële
kwaliteit gescheiden
Wat is verbeterd?
4. Gewest (minister) stuurt via beleidskader
(sterker inhoudelijk)
Wat is verbeterd?
5. Meer gegevens verplicht op het
woonoverleg
=> betere afstemming mogelijk op
lokaal woonbeleid
Woonoverleg
• geeft richting voor nieuwe projecten/
aanmeldingen
• toetst aan het lokale woonbeleid
• afstemming
• prioriteiten
= lokaal beleidsinstrument