Tot op dit moment is het document niet in te zien

RAADSVOORSTEL 09.0002
Rv. nr. : 09.0002
B&W-besluit d.d.: 9-12-2008
B&W-besluit nr.: 08.1200
Naam programma +onderdeel:
Stedelijke ontwikkeling, grondzaken.
Onderwerp:
Kaders voor ontwikkeling van de locatie Nieuweroord (Rijnsburgerweg 124).
Aanleiding:
De gemeente Leiden verhuurt Rijnsburgerweg 124 (Nieuweroord) aan het Centraal Orgaan Opvang
Asielzoekers (COA) t.b.v. een asielzoekerscentrum. Per 8 september 2009 eindigt de
huurovereenkomst met het COA. De afgegeven gebruiksvergunning verloopt als het huurcontract
afloopt. Het complex komt dan leeg.
Doel:
De locatie Nieuweroord is een uitstekende locatie voor marktconform wonen met aandacht voor
levensloopbestendigheid en (commerciële) zorgvoorzieningen.
Kader:
Verkoop gemeentelijk vastgoed, de locatie Nieuweroord staat aangegeven op de derde lijst van te
verkopen vastgoed (B&W 07.0456). De bevoegdheid voor verkoop van gemeentelijk vastgoed, ligt bij
het college van Burgemeester en wethouders. De raad wordt gevraagd om in te stemmen met de
kaders die worden meegegeven aan de verkopende partij.
Overwegingen:
Voorgesteld wordt de locatie Nieuweroord (Rijnsburgerweg 124) te verkopen op basis van de in de
besluiten 1a tot en met 1m genoemde ontwikkelkaders.
De verkoop geschiedt op basis van een indicatieve ontwikkelwaarde, welke als ondergrens dient om
tot gunning over te kunnen gaan. Om de marktpositie van de gemeente niet te ondermijnen worden in
dit voorstel geen cijfers genoemd over de verwachte opbrengst.
De wens is om onroerend goed in de markt te zetten onder regie van de gemeente, waarbij de
gemeente zich beperkt tot haar publiekrechtelijke taken. Het doel is een marktgericht
ontwikkelingsplan te genereren. In het verleden is bij aankoop uitgegaan van herontwikkeling ten
behoeve van ontwikkeling van circa 100 appartementen. De verplichting om sociale woningbouw toe
te voegen aan het ontwerp heeft een negatieve invloed op de grondwaarde. In de ontwikkelkaders
wordt geen verplichting van sociale woningbouw meegegeven aangezien de locatie uitermate geschikt
voor marktgerichte woningbouw in een parkachtige setting. Wel wordt in de stedenbouwkundige
randvoorwaarden een inspanningsverplichting opgenomen dat circa 20% van het aantal woningen die
gerealiseerd worden, worden aangeboden aan starters die gerelateerd zijn aan universitair gerichte
doelgroepen (te denken valt aan “pas afgestudeerden, Assistenten in Opleiding”). Het
bebouwingsoppervlak op de locatie blijft beperkt vanwege de wens van de buurt om de bebouwing te
realiseren in een parkachtige setting zodat niet de hele ontwikkelingslocatie wordt volgebouwd.
1
Naast de in de besluiten opgenomen kaders die betrekking hebben op welke type woningen worden
toegestaan, wordt de potentiële ontwikkelaar ook gevraagd aan te geven of en hoe hij kan voldoen
aan de overige vastgestelde gemeentelijke kaders en beleidswensen.
Het ontwikkelkader dient als uitgangspunt voor het ontwerp van Nieuweroord welke meegenomen
wordt in de voorontwerpfase van het nog te maken bestemmingsplan.
Te zijner tijd zal de beoogde koper met een uitgewerkt plan en een beeld kwaliteitsplan komen dat zal
moeten passen binnen de bovengenoemd ontwikkelkader. Dit plan zal aan u voorgelegd worden ter
goedkeuring. Na goedkeuring van dit plan zullen wij direct beginnen met de start van de noodzakelijke
bestemmingsplanprocedure.
Financiën:
De verkoop geschiedt op basis van een indicatieve ontwikkelwaarde, welke als ondergrens dient om
tot gunning over te kunnen gaan. Om de marktpositie van de gemeente niet te ondermijnen worden in
dit voorstel geen cijfers genoemd over de verwachte opbrengst.
Evaluatie:
Niet van toepassing.
RAADSBESLUIT
De raad van de gemeente Leiden:
Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (raadsvoorstel 09.0002 van 2009), mede gezien
het advies van de commissie
BESLUIT:
1.
De locatie Nieuweroord (Rijnsburgerweg 124) te verkopen op basis van het volgende
ontwikkelkader:
a. het herontwikkelen van het perceel;
b. een sloopverplichting van het bestaande opstal;
c.
een bebouwingskavel conform tekening;
d. Een ontwikkelverplichting ten behoeve van woningen voor levensloopbestendigheid
op basis van 2 sterren volgens de regionale prestatieafspraken Wonen-Zorg-Welzijn
e. een verplichting om blijvend circa 20% van het aantal woningen te bouwen gericht op
starters en aan te bieden aan Universitair gerichte doelgroepen (te denken valt aan
“pas afgestudeerden, Assistenten in Opleiding”);
f.
een ontwikkel- en beheerverplichting van de openbare ruimte van het perceel;
g. bouwverplichting voor koper bij verkoop van minimaal 60% van de te bouwen
woningen. De gemeente houdt het recht voor om 1 jaar na afgeven van de
bouwvergunning de koopovereenkomst te ontbinden, zonder de verplichting kosten
en/of schade te vergoeden, indien de bouw niet aangevangen is. De oplevering door
de ontwikkelaar dient te geschieden maximaal 2,5 jaar na start bouw. Op het moment
dat de ontwikkelaar langer over de bouw doet dan 2,5 jaar is de gemeente gerechtigd
per werkdag een boete op te leggen aan de ontwikkelaar van €1.000,=;
2
h. bebouwbare oppervlakte van maximaal 35% van de bebouwingskavel, circa 1,29 ha.
(zie bijlage), met een minimum van 100 woningen;
i.
een basis bouwhoogte van maximaal 15 meter, met accenten tot maximaal 36 meter;
j.
in de plint wordt de mogelijkheid geboden om (commerciële) ruimte ten behoeve van
zorg gerelateerde dienstverlening te realiseren;
k.
parkeervoorzieningen te realiseren volgens de categorie “rest bebouwde kom” van de
CROW richtlijnen, dat wil zeggen 1,5 parkeerplaats per goedkope woning, 1,8
parkeerplaats per middeldure woning en 2,0 parkeerplaats per dure woning, hiervan
maximaal aantal parkeerplaatsen op maaiveld overeenkomstig met huidige aantal (60
stuks) en de rest inpanding
l.
ontsluiting van het perceel via bestaande route, te weten via Rijnsburgerweg
eventueel uit te breiden met een ontsluiting via de Blauwe Vogelweg;
m. openbare fietsroute tussen Rijnsburgerweg en de Wassenaarseweg;
n. tevens worden eisen meegegeven ten aanzien van het ontwerp:
-
het ontwerp dient te passen in een parkachtige setting;
-
het nieuw te realiseren opstal herstelt de eenheid tussen Nieuweroord en
het bos van Bosman, welke een openbaar karakter behoud.
Gedaan in de openbare raadsvergadering van 10 februari 2009,
de Griffier,
de Voorzitter,
Dit voorstel is op 10 februari 2009 ongewijzigd vastgesteld.
3
TECHNISCHE INFORMATIE
Opsteller:
Organisatieonderdeel:
Telefoon:
E-mail:
Jelle Klapwijk
Vastgoedontwikkeling en grondzaken
5165284
[email protected]
Verantwoordelijk portefeuillehouder:
Wethouder Ruimtelijke ordening, Binnenstad en Publiekszaken
Communicatie:
Bijgevoegde informatie:
4
ADVIES PRESIDIUM
Doel:
Behandelingsvoorstel:
Opmerkingen/aandachtspunten:
5
B&W.nr. 08.1200, d.d. 9 december 2008
B&W-Aanbiedingsformulier
Onderwerp
Verkoopprocedure met Toetsingscriteria Nieuweroord
BESLUITEN
Behoudens advies van de commissie
1. een Openbare Verkoopprocedure met Toetsingscriteria te organiseren op basis van de bij punt
2 genoemd ontwikkelkader, met als inzet de verkoop van de locatie Nieuweroord
(Rijnsburgerweg 124), conform de richtlijnen van het project Verkoop Gemeentelijk Vastgoed;
2. voor de ontwikkeling van het Complex Nieuweroord, Rijnsburgerweg 124, het volgende
ontwikkelkader vast te stellen:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
j.
k.
l.
m.
n.
Het herontwikkelen van het perceel
Een bebouwingskavel conform tekening
Een ontwikkelverplichting ten behoeve van woningen
met aandacht voor levensloopbestendigheid
Een verplichting om circa 20% van het aantal woningen te bouwen gericht op starters
en aan te bieden aan Universitair gerichte doelgroepen (te denken valt aan “pas
afgestudeerden, Assistenten in Opleiding”)
Een ontwikkelmogelijkheid voor (commerciële) zorgvoorzieningen
Een ontwikkel- en beheerverplichting van de openbare ruimte van het
perceel
Bouwverplichting voor koper bij verkoop van minimaal 60% van de te bouwen
woningen. De gemeente houdt het recht voor om 1 jaar na afgeven van de
bouwvergunning de koopovereenkomst te ontbinden, zonder de verplichting kosten
en/of schade te vergoeden, indien de bouw niet aangevangen is. De oplevering door
de ontwikkelaar dient te geschieden maximaal 2,5 jaar na start van de bouw. Op het
moment dat de ontwikkelaar langer over de bouw doet dan 2,5 jaar is de gemeente
gerechtigd per werkdag een boete op te leggen aan de ontwikkelaar van €1.000,=
Bebouwbare oppervlakte van maximaal 25% van de bebouwingskavel, circa
1,29 ha. (zie bijlage)
Een basis bouwhoogte van maximaal 15 meter, met accenten tot maximaal 30 meter
In de plint wordt de mogelijkheid geboden om (commerciële) ruimte ten behoeve van
zorg gerelateerde dienstverlening te realiseren
Parkeervoorzieningen volgens categorie “rest bebouwde kom” van de CROW
richtlijnen inpandig te realiseren. Maximaal aantal parkeerplaatsen op maaiveld
overeenkomstig met huidige aantal (60 stuks)
Ontsluiting van het perceel via bestaande route, te weten via Rijnsburgerweg
eventueel uit te breiden met een ontsluiting via de Blauwe Vogelweg
Openbare fietsroute tussen Rijnsburgerweg en de Wassenaarseweg
Tevens worden eisen meegegeven ten aanzien van het ontwerp:
- het ontwerp dient te passen in een parkachtige setting
- het nieuw te realiseren opstal herstelt de eenheid tussen Nieuweroord en het bos
van Bosman, welke een openbaar karakter behoud;
6
3. De bijgaande brief aan de gemeenteraad met betrekking tot de verkoopprocedure . Complex
Nieuweroord, Rijnsburgerweg 124 vast te stellen.
Samenvatting
De gemeente Leiden verhuurt Nieuweroord (Rijnsburgerweg 124) aan het COA
t.b.v. een asielzoekerscentrum. Per 8 september 2009 eindigt de
huurovereenkomst met het COA.Voorgesteld wordt een verkoop van de locatie
Nieuweroord op basis van een Openbare Verkoopprocedure met
Toetsingscriteria te organiseren met als inzet verkoop van de locatie
Nieuweroord met een ontwikkelverplichting ten behoeve van
woningen met aandacht voor levensloopbestendigheid en (commerciële)
zorgvoorzieningen.
7
Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden
Gemeente Leiden
Bezoekadres Stadhuis
Stadhuisplein 1
Postadres Postbus 9100
2300 PC Leiden
Telefoon 071-5165165
E-Mail [email protected]
Website www.leiden.nl/gemeente
Aan de gemeenteraad van de gemeente Leiden
Datum 24 november 2008
Ons kenmerk
Onderwerp Randvoorwaarden verkoop Nieuweroord
Contactpersoon Walter van den Bergh
Doorkiesnummer 5682
Geachte Raad,
Hierbij geven wij u ter kennisname het besluit dat wij 2 december genomen hebben inzake de
randvoorwaarden bij de verkoop van de locatie Rijnsburgerweg 124, beter bekend als
Nieuweroord.
De gemeente Leiden verhuurt Rijnsburgerweg 124 (Nieuweroord) aan het COA t.b.v. een
asielzoekerscentrum. Per 8 september 2009 eindigt de huurovereenkomst met het COA. De
afgegeven gebruiksvergunning verloopt als het huurcontract afloopt. Het complex komt dan leeg.
Voorgesteld wordt de locatie Nieuweroord (Rijnsburgerweg 124) te verkopen op basis van het
volgende ontwikkelkader:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
Het herontwikkelen van het perceel
Een bebouwingskavel conform tekening
Een ontwikkelverplichting ten behoeve van
woningen met aandacht voor levensloopbestendigheid
Een verplichting om circa 20% van het aantal woningen te bouwen gericht op starters
en aan te bieden aan Universitair gerichte doelgroepen (te denken valt aan “pas
afgestudeerden, Assistenten in Opleiding”)
Een ontwikkelmogelijkheid voor (commerciële) zorgvoorzieningen
Een ontwikkel- en beheerverplichting van de openbare ruimte van
het perceel
Bouwverplichting voor koper bij verkoop van minimaal 60% van de te bouwen
woningen. De gemeente houdt het recht voor om 1 jaar na afgeven van de
bouwvergunning de koopovereenkomst te ontbinden, zonder de verplichting kosten
en/of schade te vergoeden, indien de bouw niet aangevangen is. De oplevering door
de ontwikkelaar dient te geschieden maximaal 2,5 jaar na start bouw. Op het moment
dat de ontwikkelaar langer over de bouw doet dan 2,5 jaar is de gemeente gerechtigd
per werkdag een boete op te leggen aan de ontwikkelaar van €1.000,=
Bebouwbare oppervlakte van maximaal 25% van de
bebouwingskavel, circa 1,29 ha. (zie bijlage)
Een basis bouwhoogte van maximaal 15 meter, met accenten tot maximaal 30 meter
8
j.
k.
l.
m.
n.
In de plint wordt de mogelijkheid geboden om (commerciële) ruimte ten behoeve van
zorg gerelateerde dienstverlening te realiseren
Parkeervoorzieningen volgens categorie “rest bebouwde kom” van de CROW
richtlijnen inpandig te realiseren. Maximaal aantal parkeerplaatsen op maaiveld
overeenkomstig met huidige aantal (60 stuks)
Ontsluiting van het perceel via bestaande route, te weten via Rijnsburgerweg
eventueel uit te breiden met een ontsluiting via de Blauwe Vogelweg
Openbare fietsroute tussen Rijnsburgerweg en de Wassenaarseweg
Tevens worden eisen meegegeven ten aanzien van het ontwerp:
- het ontwerp dient te passen in een parkachtige setting
- het nieuw te realiseren opstal herstelt de eenheid tussen Nieuweroord en het bos
van Bosman, welke een openbaar karakter behoud;
De verkoop geschiedt op basis van een indicatieve ontwikkelwaarde, welke als ondergrens dient
om tot gunning over te kunnen gaan. Om de marktpositie van de gemeente niet te ondermijnen
worden in dit voorstel geen cijfers genoemd over de verwachte opbrengst.
De wens is om onroerend goed in de markt te zetten onder regie van de gemeente, waarbij de
gemeente zich beperkt tot haar publiekrechtelijke taken. Het doel is een marktgericht
ontwikkelingsplan te genereren. In het verleden is bij aankoop uitgegaan van herontwikkeling ten
behoeve van ontwikkeling van circa 100 appartementen. De verplichting om sociale woningbouw
toe te voegen aan het ontwerp heeft een negatieve invloed op de grondwaarde. In de
ontwikkelkaders wordt geen verplichting van sociale woningbouw meegegeven aangezien de
locatie uitermate geschikt voor marktgerichte woningbouw in een parkachtige setting. Wel wordt in
de stedenbouwkundige randvoorwaarden een inspanningsverplichting opgenomen dat circa 20%
van het aantal woningen die gerealiseerd worden, worden aangeboden aan starters die
gerelateerd zijn aan universitair gerichte doelgroepen (te denken valt aan “pas afgestudeerden,
Assistenten in Opleiding”). Het bebouwingsoppervlak op de locatie blijft beperkt vanwege de wens
van de buurt om de bebouwing te realiseren in een parkachtige setting zodat niet de hele
ontwikkelingslocatie wordt volgebouwd.
Naast de hierboven genoemde kaders die betrekking hebben op welke type woningen worden
toegestaan, wordt de potentiële ontwikkelaar ook gevraagd aan te geven of en hoe hij kan voldoen
aan de overige vastgestelde gemeentelijke kaders en beleidswensen.
Het ontwikkelkader dient als uitgangspunt voor het ontwerp van Nieuweroord welke meegenomen
wordt in de voorontwerpfase van het nog te maken bestemmingsplan.
9
Te zijner tijd zal de beoogde koper met een uitgewerkt plan en een beeld kwaliteitsplan komen dat
zal moeten passen binnen de bovengenoemd ontwikkelkader. Dit plan zal aan u voorgelegd
worden ter goedkeuring. Na goedkeuring van dit plan zullen wij direct beginnen met de start van de
noodzakelijke bestemmingsplanprocedure.
In de veronderstelling u hierbij voldoende geïnformeerd te hebben,
Hoogachtend,
Burgemeester en Wethouders van Leiden,
de Secretaris,
de Burgemeester,
bijlage: uitgifte tekening
10