Prestatieafspraken 2017-2021

2017-2021
Prestatieafspraken 2017-2021
Dongen
2017-2021
1
Prestatieafspraken 2017-2021
1
Inhoud
1
Inhoud ............................................................................................................................................. 1
2
Inleiding ........................................................................................................................................... 2
3
Verwerking adviezen huurdersbelangenverenigingen.................................................................... 4
4
Volkshuisvestingsopgave ................................................................................................................. 5
4.1
Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep ......................................................... 5
4.2
Verduurzaming van woningen ................................................................................................ 6
4.3
Nieuwbouw en aankoop woningen......................................................................................... 7
4.4
Huisvesting specifieke doelgroepen ........................................................................................ 7
4.5
Sociale voorraad en verkoop ................................................................................................. 10
5
Leefbaarheidsopgave .................................................................................................................... 11
5.1
Armoedebestrijding/Schuldhulpverlening ............................................................................ 11
5.2
Schoon, heel en veilig ............................................................................................................ 11
5.3
Procesafspraken samenwerking............................................................................................ 12
5.4
Niemand aan de kant ............................................................................................................ 12
5.5
Wijkgericht werken ............................................................................................................... 13
6
Financiële paragraaf ...................................................................................................................... 14
6.1.1
6.1 Indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW) ........................................ 14
6.1.2
6.2 Investeringsruimte.................................................................................................. 14
6.1.3
Extra investeringen ........................................................................................................ 15
6.1.4
Projecten ....................................................................................................................... 16
7
Bijlage Aantal woningen aangewezen voor verkoop per postcodegebied ................................... 17
8
Bijlage Huurgrenzen 2016 ............................................................................................................. 17
9
Monitor sociale huurvoorraad ...................................................................................................... 18
10
Advies Huurdersvertegenwoordiging........................................................................................ 19
1
2
Prestatieafspraken 2017-2021
2
Inleiding
Voor u liggen de prestatieafspraken die gemaakt zijn tussen de gemeente Dongen, de
Huurdersbelangenvereniging Dongen en Casade. De HBV Samen Sterk uit Waspik heeft in het traject
een adviserende rol gespeeld. Tot maart 2017 vertegenwoordigde HBV Samen Sterk de huurders uit
’s Gravenmoer. Vanaf april 2017 wordt deze rol door de Huurdersbelangenvereniging Dongen
ingevuld. In de periode 2017-2021 geven we samen met u richting aan de volkshuisvestingsopgave in
de gemeente Dongen. Er is een diversiteit aan opgaven. In de prestatieafspraken komen thema’s aan
de orde die betrekking hebben op de transformatie van de woningvoorraad, de
investeringsmogelijkheden, de wijze waarop Casade, de (lokale) huurdersorganisaties en gemeente
samenwerken aan de realisatie, en de ambities in het leefbaarheidsdomein.
Nieuwe Woningwet
Deze prestatieafspraken zijn de eerste die conform de nieuwe Woningwet tot stand zijn gekomen. In
de nieuwe Woningwet is vastgelegd dat woningcorporaties elk jaar een nieuw bod uitbrengen op de
Woonvisie van de gemeenten waarin zij werkzaam is. Dit bod vormt de basis voor de jaarlijks op te
stellen prestatieafspraken tussen gemeenten, huurdersbelangenvereniging(en) en de corporatie.
In juli 2016 heeft Casade een bod uitgebracht op het woonbeleid van de gemeente Dongen. Over dit
bod heeft Casade vooraf een advies ontvangen van de HBD en HBV Samen sterk. Het bod is tezamen
met deze adviezen aangeboden aan de gemeente Dongen.
Het gesprek over het bod tussen gemeente Dongen, de HBD, HBV Samen sterk en Casade heeft
uiteindelijk geresulteerd in de voorliggende afspraken.
2.1.1.1 Thema’s
Er zijn enkele thema’s die in de wetgeving, het Regionale woonkader, de Woonvisie van de gemeente
en in het beleid van Casade terugkomen. Over deze thema’s zijn afspraken gemaakt. Het gaat dan
om betaalbaarheid, duurzaamheid, huisvesting bijzondere doelgroepen en wonen en zorg.
2.1.1.2 Financiële paragraaf
Nieuw in de prestatieafspraken is een financiële paragraaf. Hierin vindt u de financiële
mogelijkheden die Casade heeft om bijvoorbeeld te investeren. Het investeringsprogramma van
Casade is daarom in deze paragraaf ondergebracht. De financiële paragraaf is de laatste paragraaf
van dit document.
We zijn ervan overtuigd dat we met deze prestatieafspraken een goede invulling geven aan het
woonbeleid in de gemeente Dongen voor de komende jaren.
2
3
Prestatieafspraken 2017-2021
Cyclus prestatieafspraken
De prestatieafspraken worden vanaf heden jaarlijks gemaakt. Hiermee krijgen ze ook een
dynamischer karakter: afspraken kunnen immers jaarlijks bij worden gesteld.
In elk jaar worden onderstaande stappen doorlopen. Een uitgebreide toelichting op dit proces is te
vinden in het document Handreiking Prestatieafspraken, herziene versie, 12 september 2016,
Companen .
3
4
Prestatieafspraken 2017-2021
3
Verwerking adviezen huurdersbelangenverenigingen
Bij de aanbieding van het bod door Casade aan de gemeente Dongen zijn twee adviezen gevoegd. Dit
zijn de opmerkingen die de huurdersbelangenverenigingen hadden bij het bod. Hier geven we aan
hoe we hun opmerkingen hebben verwerkt.
Huurdersbelangenvereniging Dongen (HBD)
Verduurzaming van woningen
Het project Margrietstraat/Kanaalstraat zit op dit moment in de ‘onderzoeksfase’. We bekijken alle
mogelijkheden voor deze woningen. Op basis van dit onderzoek zullen we verdere stappen
voorstellen aan de bewoners.
De afronding van het project Oud-Dongen, waar de Margietstraat en Kanaalstraat bij horen, is niet
gegaan zoals het hoort. We doen ons best om projecten in het vervolg goed af te ronden.
In een gemeente lopen eigenlijk altijd meerdere projecten tegelijk. Om voldoende woningen te
bouwen of te verbeteren is deze gelijktijdigheid noodzakelijk.
Verkoop van woningen
In de periode tussen het uitbrengen van het bod en ondertekenen van de prestatieafspraken heeft
Casade een nieuw verkoopbeleid opgesteld. De opmerking van de HBV om voorlopig geen woningen
te verkopen, vooral niet in de kleine kernen, hebben wij ter harte genomen. Hoewel wij door blijven
gaan met de verkoop van woningen, is de verkoopvijver in de kleine kernen naar beneden bijgesteld.
Zie verder ook de opmerking naar aanleiding van de vraag van HBV Samen Sterk.
Huurdersbelangenvereniging Samen Sterk
Welke complexen krijgen geen huurverhoging als gevolg van de verduurzaming
Casade streeft ernaar om voor energetische verbeteringen geen huurverhoging te vragen. Hiervoor
hebben we begin 2016 extra geld vrijgemaakt. Een harde garantie kunnen we niet geven.
Nieuwbouw en woningverbetering
Deze zijn opgenomen in de financiële paragraaf
Werkzaamheden `seniorenmakelaar`
De werkzaamheden van deze makelaar zijn beschreven bij de betreffende afspraak
Sociale voorraad en verkoop
De vastgoedstrategie van Casade is er op gericht om een gezond evenwicht te bewaren tussen
doorstroming van bewoners, vernieuwing en differentiatie van de voorraad, verkoop en nieuwbouw
en opbrengsten en investeringen.
In een periode van enkele jaren zal de stroom onttrekkingen aan de voorraad ongeveer gelijk zijn aan
de toevoegingen. Verkopen gaan echter geleidelijk, terwijl het toevoegen van nieuwbouw
schoksgewijs gaat. Op lange termijn dragen we zorg voor het evenwicht van toevoegen en
onttrekken van woningen.
Specificatie verkoop naar 6-cijferig postcodeniveau van te verkopen woningen
We zullen in overleg toelichten welke woningen wij denken dat verkocht gaan worden. We voegen
een dergelijke specificatie echter niet toe aan dit document. We willen voorkomen dat huurders van
gelabelde woningen te identificeren zijn voor derden.
4
5
Prestatieafspraken 2017-2021
4
Volkshuisvestingsopgave
Onderwerp
4.1
Outcome
1. Woningvoorraad die voldoende groot is om
huurders met een inkomen tot modaal (<35.000
euro) te kunnen huisvesten
2. Meer nieuwe verhuringen van betaalbare
woningen
Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor
de doelgroep
Aanleiding
Het aantal woningen met een huur tot de eerste en tweede aftoppingsgrens is de laatste jaren
afgenomen. De vraag ernaar is, mede door veranderd overheidsbeleid, toegenomen.
Afspraken t.a.v. betaalbaarheid
 Casade heeft eind 2018 van haar voorraad van ca 11.000 woningen minimaal 8.800
woningen met een huur tot de hoogste aftoppingsgrens (628,76 euro). Ook in de gemeente
Dongen streven wij naar een verhouding waar ca 80 % van onze voorraad een huur heeft
lager dan de hoogste aftoppingsgrens. Dit houdt in dat wij in de gemeente Dongen circa
1.750 woningen betaalbaar zullen houden. De totale voorraad woningen van Casade in
Dongen is per 31-12-2016: 2157
Afspraken t.a.v. bereikbaarheid
 Casade en de gemeente werken samen om het aanbod van woonruimte uit te breiden. Deze
uitbreiding kan permanent zijn, maar ook tijdelijk op basis van de Wet Doorstroming
Huurmarkt.
 In 2018 wordt door de regio Hart van Brabant een woningmarktonderzoek uitgevoerd. De
gemeente nodigt Casade uit om mee te denken over de opdrachtformulering. Het doel
daarvan is dat er woningmarktcijfers beschikbaar komen waar zowel de gemeente als
Casade achter staan. Op basis van deze cijfers kunnen we ieder beleid opstellen. Onder
andere met betrekking tot de minimale omvang van de kernvoorraad. Mochten er
onvoldoende cijfers uit het genoemde woningmarktonderzoek komen, dan zullen de
gemeente en Casade aansluitend aanvullend onderzoek doen. We streven naar uniforme
gegevensverzameling voor de drie gemeenten waarin Casade werkzaam is.
 Casade en de gemeente verstrekken beide ‘startersleningen’. Casade heeft een bedrag
beschikbaar gesteld van € 1 miljoen voor haar gehele werkgebied (maximaal 40 leningen).
Hiervan zijn in Dongen 2 leningen verstrekt. Casade denkt de komende jaren daarom 2
leningen per jaar te verstrekken in Dongen. De gemeente Dongen verstrekt jaarlijks
gemiddeld 22 leningen om de bereikbaarheid te bevorderen. Eind 2017 wordt de Dongense
opstartlening geëvalueerd (actiepunt Dongense Woonvisie).
 Casade en gemeente blijven in overleg over het bevorderen van de doorstroming.
Doorstroombevorderende maatregelen zullen we bespreken met de gemeente.
 Casade laat in 2017 een klein onderzoek uitvoeren naar het zoeken en verhuren van
woningen. Enerzijds om marktgegevens te genereren, anderzijds om de werking van het
woonruimteverdeelsysteem te evalueren. Casade nodigt gemeente en huurders uit om
hierin te ondersteunen.
Deelnemers
 Casade
 Gemeente Dongen
 SHC/Lokale huurdersorganisaties
5
6
Prestatieafspraken 2017-2021
Onderwerp
4.2
Outcome
We dragen bij aan het betaalbaar houden van
het wonen dankzij energetische maatregelen
aan de woning en bewustwording van huurders
over hun eigen invloed op de energetische
kosten.
Verduurzaming van woningen
Aanleiding
Betaalbaar wonen staat bij Casade en haar huurdersorganisaties hoog op de agenda. Voor de
komende drie jaar is een inflatievolgend huurbeleid afgesproken. Maar de woonlasten worden voor
een gedeelte ook bepaald door de energiekosten. Daar willen we de komende jaren samen met de
gemeenten en huurders in investeren.
Afspraken t.a.v nieuwbouw
 Casade bouwt in de Beljaart minimaal 14 nieuwe nul-op-de-meter-woningen.
 Bij volgende projecten probeert Casade ook nul-op-de-meter-woningen toe te voegen.
Afspraken t.a.v woningverbetering
 Casade is voornemens om in de komende drie jaren ca 40 bestaande woningen duurzaam te
verbeteren (naar label A) in Dongen, voornamelijk in West I.
 Via planmatig onderhoud verduurzaamt Casade haar woningen continu
Afspraken t.a.v. energievoorlichting
 De gemeente ondersteunt via haar communicatiekanalen en het lokale loket de inzet van de
energievoorlichters van Casade. Het doel is om naar behoefte energieadviezen te geven in
Dongen. Daar waar sprake is van energievoorlichting aan particulieren geldt een
overeengekomen uurvergoeding voor de inzet van energievoorlichters. De
energievoorlichters worden opgeleid door Casade en zijn altijd mensen die uit een
uitkeringssituatie komen en tijdelijk in dienst treden van Casade.
Afspraken t.a.v. zonnepanelen
 Casade zal tot 2020 ongeveer 4.000 zonnepanelen aanbrengen op de daken van de
woningen en kantoorgebouwen. We hebben hiervoor nog geen specificatie per gemeente.
Samen met de gemeenten in het werkgebied benutten we alle mogelijkheden om dit
mogelijk te maken (b.v. duurzaamheidsleningen). Ook werken we samen en ondersteunen
we met kennis de lokale energie coöperaties, bijvoorbeeld in het project Groen is goed (te)
doen.
 Voor 1 mei 2017 maken we heldere afspraken over bijdragen van de gemeente Dongen op
het gebied van duurzaamheidsdoelstellingen. Inmiddels is er een fonds opgericht waarin de
gemeente een bijdrage stort.
Samenwerking bij verduurzaming
 De gemeente stelt de toepassing van GPR Gebouw voor Casade beschikbaar voor zover het
gemeentelijk abonnement daartoe ruimte biedt.
 Doelstelling energiesprongen en materiaalgebruik en hierover communiceren met
SHC/Casade
Deelnemers
 Casade
 Gemeente Dongen
 SHC/Lokale huurdersorganisaties
 Lokale energie coöperaties
6
7
Prestatieafspraken 2017-2021
Onderwerp
4.3
Outcome
1. Toevoegen van betaalbare woningen aan de
huurvoorraad
Nieuwbouw en aankoop woningen
Aanleiding
Casade vernieuwt haar voorraad continu. Wij verdelen onze investeringen over de drie gemeenten
waarin wij werkzaam zijn. Hierbij hebben Casade en de gemeente oog voor het betaalbaar houden
van deze nieuwbouw.
Afspraken
 Casade bouwt in de komende jaren 109 nieuwe woningen in de gemeente Dongen. Zie
bijlage voor de precieze aantallen per jaar.
 Casade zal woningen die specifiek voor senioren (met zorg) bestemd zijn, zo veel mogelijk
in de geest van woonkeur bouwen.
 Bij nieuwbouw en woningverbetering past Casade het Politiekeurmerk veilig wonen toe.
Onder de eisen, die dit Keurmerk stelt verstaan we voor de toepassing van deze
overeenkomst:
o Gecertificeerd hang-en-sluitwerk op bereikbare ramen, deuren en lichtkoepels.
o Verlichting bij de buitendeuren.
o Zicht vanuit de hal op iemand die voor de deur staat.
 De gemeente streeft er naar om in overleg met de huurders te investeren in de
woonomgeving op het gebied veiligheid, zoals toetreding tot de wijk, openbare verlichting
en (her-/) inrichting openbaar groen.
Per project wordt dit met Casade afgestemd.
Deelnemers
 Casade
 Gemeente Dongen
Onderwerp
4.4
Outcome
1. Voorraad die voldoende groot en gevarieerd is
voor de doelgroepen vergunninghouders,
zorgvragers en arbeidsmigranten
2. Huurders kunnen zo lang mogelijk zelfstandig
wonen, ook als zich ondersteunings- en
zorgvragen aandienen. Casade en de gemeente
faciliteren de huurder daar waar mogelijk.
Huisvesting specifieke doelgroepen
Aanleiding
We worden geconfronteerd met een grote vraag naar huisvesting voor vergunninghouders,
zorgvragers, arbeidsmigranten en spoedzoekers. Het reguliere woonruimteverdeelsysteem biedt
deze doelgroepen lang niet altijd de oplossing in het vinden van een woning. Bovendien is de druk
op de vrijkomende woonruimte groot omdat we veel woningzoekenden hebben die een woning
willen huren bij Casade. We maken jaarlijks bij de prestatieafspraken afspraken over het aantal te
huisvesten bijzondere doelgroepen.
Afspraken t.a.v. vergunninghouders en arbeidsmigranten
 Casade en de gemeente Dongen werken samen om het aanbod van woonruimte uit te
breiden. Deze uitbreiding kan permanent zijn, maar ook tijdelijk. Deze woonruimte wordt in
7
8
Prestatieafspraken 2017-2021






eerste instantie gebruikt om vergunninghouders door te kunnen laten stromen vanuit
opvangcentra naar reguliere huisvesting. Hiermee wordt de druk op de bestaande
woningvoorraad verkleind;
Om aan de groeiende vraag voor huisvesting van vergunninghouders te kunnen voldoen wil
Casade naast de mogelijkheden binnen de reguliere woonruimteverdeling ook extra
capaciteit toevoegen. Mogelijkheden worden gevonden in bijvoorbeeld voormalige
kantoorgebouwen en zorgcentra. Vaak dient er een bestemmingsplantraject doorlopen te
worden. Casade werkt intensief samen met de gemeente om kansen voor extra huisvesting
te benutten. Daar waar gezamenlijk draagvlak is krijgt het huisvestingsproject hoge
urgentie;
De dialogen met de buurt zijn in samenspraak met de gemeente;
Casade zorgt voor de huisvesting van vergunninghouders terwijl de gemeente zorgdraagt
voor goede begeleiding van vergunninghouders gericht op integratie en toeleiding naar
arbeid. Per project worden hierover afspraken gemaakt;
De gemeenten Dongen, Loon op Zand en Waalwijk maken met Casade afspraken over
huisvesting vergunninghouders, gericht op de uitruil van gezinnen en alleenstaanden, gezien
de kenmerken van de woningvoorraad;
De gemeente Dongen participeert in het Regionaal onderzoek Huisvesting bijzondere
doelgroepen. Zij deelt de uitkomsten van dit onderzoek met Casade om verder beleid vorm
te geven
Van dat onderzoek maakt ook de huisvesting van arbeidsmigranten deel uit. Afhankelijk van
de uitkomsten van het op deze doelgroep gerichte onderzoek maken de gemeente Dongen
en Casade nadere afspraken over het realiseren van (tijdelijke) woonvormen, mogelijk in
combinatie met de huisvesting van andere bijzondere doelgroepen.
Afspraken t.a.v. zorg
Samenwerking
 Casade, huurdersorganisatie en de gemeente (sociaal team) voeren gestructureerd overleg
bij de beleidsvorming op wonen en zorg. We betrekken elkaar en stemmen het beleid
zoveel als mogelijk op elkaar af.
 We delen en bundelen kennis op het gebied van Wmo, dementie, woningaanpassing en
woonomgeving. Medewerkers van Casade, huurdersorganisaties en de gemeente volgen
een gezamenlijk scholingstraject om kennis te vergroten op zorggerelateerde onderwerpen
zoals dementie, psychische aandoeningen en verslavingszorg.
 Het versterken van het sociaal netwerk is naast de woningaanpassing een belangrijke
succesfactor in het streven naar zo lang mogelijk zelfstandig wonen. De gemeente stemt
haar Wmo-doelstellingen af met Casade en andere maatschappelijke partners en vice versa.
We maken afspraken over de rol van de wijkmedewerkers van Casade in het kader van
vroegsignalering.
 Zodra het in gang zijnde regionale onderzoek naar de huisvesting van bijzondere
doelgroepen, waarvan vml. GGz-clienten deel uitmaken, is afgerond en daarover bestuurlijk
in de regio standpunten zijn ingenomen, worden er verdere op de besluitvorming
afgestemde stappen gezet om tot concrete maatregelen te komen.
Doorstroom
 Casade zet vanaf 1 januari 2017 een seniorenmakelaar in die kan bijdragen aan extra
verhuisbewegingen, in eerste instantie gericht op senioren. Deze ‘makelaar’ bezoekt
senioren om te peilen of men verhuisplannen heeft, of die in de toekomst denkt te hebben.
Het bezoek is niet bedoeld om mensen tot verhuizen aan te zetten; veel meer om
ondersteuning aan te bieden als dat nodig is. In de Woonvisie van Dongen wordt deze
makelaar een doorstroommakelaar genoemd.
8
9
Prestatieafspraken 2017-2021


Woningaanpassing
We stellen voor 1 mei 2017 een Wmo-convenant op waarin heldere afspraken staan over
wie welke verantwoordelijkheid heeft in het aanpassen van woningen en de
woonomgeving.
We zorgen dat er geen onduidelijkheid bestaat bij huurders over bij welke organisatie ze
moeten zijn als ze vragen hebben op het terrein van woningaanpassingen. Hiervoor maken
we een gezamenlijk communicatieplan.
Afspraken t.a.v. bijzondere (tijdelijke) begeleidingsvraag
 In de gemeente Waalwijk is in 2015 een project afgerond waarin een aantal mensen met
een begeleidingsvraag tijdelijk woonruimte kreeg aangeboden. Zonder deze pilot dreigden
de mensen dakloos te worden. De pilot is succesvol en voorziet in een behoefte. We willen
deze pilot ook uitbreiden naar de gemeenten Dongen;
Casade stelt in de gemeente Dongen jaarlijks 8 woningen ter beschikking voor mensen met
een urgente woonbehoefte. Het betreft inwoners die tevens een begeleidings- en
ondersteuningsvraag hebben en het aanbod op dit vlak accepteren. Casade zorgt voor de
huisvesting en de gemeente Dongen stelt zich garant voor de invulling van de
ondersteuningsvraag via zorginstanties die de juiste zorg kunnen leveren;
Casade en de gemeente stellen gezamenlijk criteria op waaraan inwoners moeten voldoen
om in aanmerking te komen voor deze regeling. Met het oog hierop delen Casade en de
gemeente cijfers over deze doelgroep.
Vanuit de gemeente ondersteunt het sociaal team.
Afspraken deelname Pilot Platform 31
 Casade, huurdersorganisaties en de gemeenten in haar werkgebied hebben de intentie deel
te nemen aan de pilot van Platform31 over gemengd wonen. We geloven in de
meerwaarde die kan ontstaan als we verschillende doelgroepen onder condities begeleid
laten samenwonen in een complex. We willen ervaring hiermee opdoen en delen binnen
een georganiseerd verband zoals Platform31.
Deelnemers
 Casade
 Gemeente Dongen, sociaal team
 SHC/Lokale huurdersorganisaties
 KBO/Zorgpartners/Welzijnspartijen
 Platform31
9
10
Prestatieafspraken 2017-2021
Onderwerp
4.5
Sociale voorraad en verkoop
Outcome
1. Afspraken over te verkopen woningen en
woningen met een huur boven de tweede
aftoppingsgrens (liberalisatie)
Aanleiding
Corporaties moeten zich vanuit de Woningwet focussen op sociale huurwoningen. Vanaf 2018
kunnen woningen niet zomaar verhuurd worden met een geliberaliseerde huur (‘niet-Daeb’). Ook
de verkoop van woningen wordt verder gereguleerd. In dit kader maken Casade en de gemeente
afspraken.
Afspraken
 Casade verwacht in 2017 ongeveer 17 woningen regulier te verkopen in de gemeente
Dongen. Casade streeft er naar om het aantal sociale huurwoningen in de kleine kernen in
de loop van de tijd ongeveer gelijk te houden.
 Casade, SHC en de gemeente bespreken jaarlijks de mogelijkheden om een beperkt deel van
de voorraad complexgewijs te verkopen, naast de reguliere verkoop. Dit betreft
voornamelijk woningen uit het middeldure/dure segment. Het zal de komende jaren gaan
om totaal 200-300 woningen in het totale werkgebied van Casade.
Deelnemers
 Casade
 Gemeente Dongen
 SHC
10
11
Prestatieafspraken 2017-2021
5
Leefbaarheidsopgave
Onderwerp
5.1
Armoedebestrijding/Schuldhulpverlening
Outcome
1. Effectieve en efficiënte ketensamenwerking
2. Voorkomen dat huurders onnodig lang in
situatie van armoede of schuldhulpverlening
zitten
Aanleiding
Mede vanwege de langdurige economische crisis is een toenemend aantal huurders nauwelijks in
staat om de huur structureel te voldoen. Het gevolg is langdurige huurachterstand.
Afspraken
 Er wordt een gezamenlijk plan opgesteld voor 1 mei 2017 waarin doelstellingen, resultaten
en maatregelen worden benoemd die de ketensamenwerking bevorderen en bijdragen aan
het doel om minder huurders onnodig lang in een schuldhulpverleningstraject of
armoedesituatie te laten zijn. Het beleidsplan 2015-2018 van de gemeente nemen we
daarin mee als input.
 We nemen voor 1 mei 2017 (preventieve) maatregelen om huisuitzetting zoveel mogelijk te
voorkomen daar waar sprake is van huurachterstanden en armoede.
 We maken voor 1 mei 2017 afspraken over het uitwisselen van informatie, rekening
houdend met de Wet Bescherming Persoonsgegevens.
 We benutten de mogelijkheden om mensen via toeleiding naar arbeid sneller uit het traject
van schuldhulpverlening te laten komen.
Deelnemers
 Casade
 Gemeente Dongen (Sociaal team)
 Dongen Werkt!
 SHC/Lokale huurdersorganisaties
Onderwerp
5.2
Schoon, heel en veilig
Outcome
De inwoners in de wijken waar Casade
voornamelijk bezit heeft ervaren hun
woonomgeving als schoon, heel en veilig.
Aanleiding
Prettig wonen is meer dan alleen een betaalbare en kwalitatief goed onderhouden (huur)woning.
Een fijne woonomgeving met oog voor elkaar, het ontbreken van zwerfafval en onderhouden groen
is eveneens van belang. Huurders moeten zich veilig kunnen voelen in hun eigen huis en
woonomgeving.
Afspraken
 We stimuleren en faciliteren initiatieven van bewoners om het groen in hun eigen
woonomgeving bij te houden.
 We maken jaarlijks financiële afspraken tussen Casade en de gemeente over het
aanbrengen brandgangverlichting.
 We zetten buurtbemiddeling in bij geschillen tussen buren. We maken afspraken over de
financiële vergoedingen hiervan tussen Casade en de gemeente Dongen.
 Bij woningverbeteringstrajecten passen we na overleg met de huurders maatregelen toe die
bijdragen aan het vergroten van het gevoel van veiligheid. Denk hierbij aan videofoon in
appartementen, inbraakwerend hang- en sluitwerk, e.d.
11
12
Prestatieafspraken 2017-2021
Deelnemers
 Casade
 Gemeente Dongen
 SHC/Lokale huurdersorganisaties
Onderwerp
5.3
Procesafspraken samenwerking
Outcome
Er zijn gezamenlijke afspraken over de wijze
waarop Casade, huurdersorganisaties en de
gemeente (College van B&W, ambtenaren en
gemeenteraad) samenwerken
Aanleiding
Met de prestatieafspraken bekrachtigen we een duurzame samenwerking. We vinden het belangrijk
dat we de te behalen resultaten binnen diverse gremia (gemeenteraad, werkorganisatie, College van
B&W, huurdersorganisaties) informatie verschaffen en de dialoog voeren. We maken
samenwerkingsafspraken op verschillende niveaus: wijkteam, vestiging, beleid, bestuur.
Afspraken
 We organiseren in 2017 voor raadsleden, commissieleden en ambtenaren een ‘financiële’
dag. Tijdens deze dag wordt ingegaan op hoe de corporatiesector is georganiseerd en hoe
men de financiële stromen van een corporatie kan beoordelen;
 Binnen de raadsperiode wordt voor een brede doelgroep tenminste een keer in ons
werkgebied een ‘woonconferentie’ georganiseerd door de gemeente en Casade waarin
naast de stand van zaken op de regionale woningmarkt ook specifieke thema’s aan de orde
kunnen komen (b.v. duurzaamheid, huisvesting bijzondere doelgroepen, wonen en zorg).
 Casade en de gemeente/huurdersorganisaties zetten jaarlijks een programma op waarin
bekeken wordt waar gezamenlijke opleidingen, trainingen, workshops en conferenties
mogelijk zijn.
 De jaarplannen van de vestigingen worden afgestemd met die van de gemeente Dongen.
 Er vindt structureel overleg plaats op bestuurlijk niveau tussen HBD, de wethouder de
directeur-bestuurder van Casade en het vastgoedoverleg tussen gemeente en Casade
 Er vindt enkele malen per jaar overleg op ambtelijk niveau plaats, zoals overleg ten behoeve
van de cyclus prestatieafspraken.
Deelnemers
 Casade
 Gemeente Dongen
 SHC/Lokale huurdersorganisaties
Onderwerp
5.4
Niemand aan de kant
Outcome
Mensen met een ondersteuningsvraag kunnen
naar eigen vermogen deelnemen aan de lokale
samenleving.
Aanleiding
Een grote groep mensen heeft al jarenlang een (bijstands)uitkering en staat volgens de classificatie
van Baanbrekers laag op de participatieladder. Zij hebben geen tot nauwelijks sociale contacten.
Recente ervaringen hebben laten zien dat het loont om te investeren in deze mensen. Met enige
mate van persoonlijke aandacht en ondersteuning kunnen zij vrijwilligerswerk verrichten en voor
een aantal kan zelfs betaalde arbeid haalbaar zijn. Hierdoor komen zij uit de uitkeringssituatie.
Afspraken
 Casade realiseert jaarlijks via SROI (Social Return On Investments) en andere vormen van
12
13
Prestatieafspraken 2017-2021
samenwerking zoals De Rode Loper, Dongen Werkt! en de Kansenfabriek dat minimaal
zeven mensen met een (bijstands)uitkering betaald werk krijgen voor de duur van minimaal
een half jaar. In Dongen zullen we minimaal twee mensen met een bijstandsuitkering aan
het werk helpen. Omdat dit de gemeente geld bespaart, gaan de gemeente en Casade in
overleg om Casade hiervoor een prestatiebeloning te verstrekken.: no cure no pay.
Deelnemers
 Casade
 Gemeente Dongen
 Dongen Werkt!
 Aannemers Casade
Onderwerp
5.5
Wijkgericht werken
Outcome
Het ondersteunen van mensen met een lichte
(zorg)vraag zonder het overnemen van hun regie
en verantwoordelijkheid.
Aanleiding
Vanaf 2015 heeft de gemeente een nieuwe taak en rol in het sociale domein. Hiervoor wordt het
nog belangrijker om de robuuste zorgzame samenleving vorm te geven. Het concept van
‘Wijkgericht werken’ kan onze inwoners ondersteunen bij enkelvoudige problemen en kan daarbij
de opdracht hebben om deze ondersteuning zo kort mogelijk te houden. Tevens kan wijkgericht
werken een belangrijke rol hebben bij de vroegsignalering op deelterreinen zoals
schuldenproblematiek, eenzaamheid, dementie, et cetera. Op basis van de Wmo-doelstellingen van
de gemeente Dongen willen we afspraken maken over de ondersteuning aan inwoners in Dongen in
het kader van wijkgericht werken.
Afspraken
Casade, huurdersorganisaties en de gemeente Dongen maken de volgende afspraak:
 Voor 1 juni 2017 zijn concrete afspraken gemaakt en doelstellingen geformuleerd over de
wijze waarop het concept van wijkgericht werken kan bijdragen aan de realisatie van de
doelstellingen uit de Wmo van de gemeente Dongen, schuldenproblematiek, eenzaamheid,
dementie, et cetera. Dit kan leiden tot een jaarlijks ontwikkelingsprogramma ‘wijkgericht
werken’.
Deelnemers
 Casade
 Gemeente Dongen
 SHC/Huurdersorganisaties
13
14
Prestatieafspraken 2017-2021
6
Financiële paragraaf
In deze financiële paragraaf geeft Casade enerzijds inzicht in haar investeringsvolume in de
gemeenten waarin zij werkzaam is en anderzijds inzicht in het vastgoedprogramma voor de periode
tot en met 2021 en de bijbehorende investeringen.
6.1.1 6.1 Indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW)
Elk jaar krijgen gemeenten en corporaties een overzicht van het Rijk waarin is aangegeven wat de
theoretische investeringsruimte van de corporaties in de gemeente is. Dit is de Indicatieve
bestedingsruimte woningcorporaties. Deze geeft de totale financieringscapaciteit van een corporatie
over een hele lange tijd. Voor een uitleg wordt verwezen naar de Kamerbrief over indicatieve
bestedingsruimte woningcorporaties, van 21 juni 2016.
6.1.2 6.2 Investeringsruimte
Liever dan een theoretische financieringsruimte, geeft Casade inzicht in haar werkelijke
investeringsruimte. Van belang voor de huurdersvertegenwoordiging en de gemeenten waarin
Casade werkzaam is, is daarin de verdeling van onze investeringsruimte per gemeente. Op de langere
termijn moet daarin een verdeling ontstaan die eerlijk is voor elke gemeente.
Casade voert een financieel beleid dat gericht is op financiële continuïteit op de lange termijn. De
basis van dit beleid is dat wij onze schuldenlast in de loop van de tijd stabiel houden en zeker niet
laten groeien. Een grotere schuldenlast levert teveel risico op.
Onze maximale investeringsruimte bestaat uit de netto opbrengst uit de operationele activiteiten
(cashflow operationele activiteiten) en de verkoopopbrengst (ontvangsten cashflow
(des)investeringen). We zetten deze maximale ruimte zoveel mogelijk in ten behoeve van onze
woningvoorraad.
Tabel: schulden en cashflows Casade, bedragen x €1.000
2017
2018
Schulden
langlopende schulden
412.358 408.486
2019
2020
2021
399.834
395.534
392.761
cashflow operationele activiteiten
totaal ontvangsten
totaal uitgaven
cashflow operationele activiteiten
76.476
-62.533
13.943
77.299
-63.513
13.786
78.395
-65.344
13.051
80.106
-62.306
17.800
82.276
-66.967
15.309
Cashflow (des)investeringen
totaal ontvangsten
totaal uitgaven
10.330
-24.036
10.135
-20.050
10.696
-20.895
10.359
-23.859
10.590
-23.126
Maximale investeringsruimte
24.273
23.921
23.747
28.159
25.899
14
15
Prestatieafspraken 2017-2021
6.1.2.1 Voorbeeld maximale investeringsruimte
Casade ontvangt in 2017 €76.476.000 aan huur. Zij geeft in totaal €62.533.000 uit aan onderhoud,
belastingen, personeel, et cetera. Er blijft dan €13.943.000 over. Dat is het netto opbrengst uit de
operationele activiteiten.
Casade ontvangt in dat jaar €10.330.000 uit (met name) verkoop van woningen.
De optelsom van €13.943.000 en €10.330.000 is €24.273.000. Dat is de maximale investeringsruimte.
In 2017 heeft Casade begroot om €24.036.000 uit te geven aan investeringen. Er is dus nog een
ruimte van ongeveer €200.000 om te investeren.
6.1.3 Extra investeringen
Een jaar geleden constateerden we dat we financieel gezond zijn, ook op langere termijn, en dat er
ruimte is voor extra investeringen. Jaren van verbeteren van de bedrijfsvoering, besparen op
bedrijfskosten en lage rente maken het mogelijk een impuls te geven aan ons maatschappelijk
presteren. Per jaar zullen we de komende jaren ongeveer €5 miljoen extra investeren.
Samen met de huurdersorganisatie hebben we gekeken hoe we deze extra financiële ruimte het best
kunnen besteden. Daarbij zijn vanzelfsprekend alleen mogelijkheden voorgelegd die passen bij onze
doelstellingen. Uiteindelijk is de keuze gevallen op de volgende (kwaliteits)maatregelen: beperken
van de jaarlijkse huurverhoging, langer thuis wonen met zorg, duurzaamheid en huisvesting van
urgente doelgroepen. Deze bedragen zijn inmiddels verwerkt in onderstaande begroting.
Investeringen
Dongen
Nieuwbouw huur
2017
-8.877
-8.877
2018
-7.606
-7.606
2019
-1.381
-1.381
2020
0
0
2021
0
0
Loon op Zand
Nieuwbouw huur
-762
-762
-1.255
-1.255
-1.588
-1.588
-7.021
-7.021
0
0
Waalwijk
Nieuwbouw huur
Woningverbetering
-6.614
-2.020
-4.594
-5.201
-1.434
-3.767
-1.465
-1.465
0
0
0
0
0
0
0
Nog niet bekend
Energetische verbeteringen
Nieuwbouw huur
Woningverbetering
Huisvesting vergunninghouders
MVA tdv*
-7.786
-5.558
0
0
-1.000
-1.228
-5.989
-4.689
0
0
-1.000
-300
-16.458
-4.791
-7.406
-2.961
-1.000
-300
-16.837
-4.910
-7.592
-3.035
-1.000
-300
-23.125
-2.206
-17.508
-3.111
0
-300
-24.039**
-20.051
-20.892
-23.858
-23.125
37%
3%
28%
32%
38%
6%
26%
30%
7%
8%
7%
79%
0%
29%
0%
71%
0%
0%
0%
100%
Eindtotaal
Verdeling naar gemeente
Dongen
Loon op Zand
Waalwijk
Onbepaald
*Investeringen ten bate van de interne organisatie
** dit bedrag komt is hetzelfde als -24.036 uit de tabel op de vorige pagina. Het verschil komt door
afronding.
15
16
Prestatieafspraken 2017-2021
Zoals hierboven beschreven kan Casade elk jaar ongeveer €25 miljoen investeren. In de begroting
2017 heeft zij onderstaande investeringen opgenomen. Projecten waarover al contracten zijn
afgesloten (harde projecten), worden toegerekend naar gemeenten. De overige projecten zijn
opgenomen bij “Nog niet bekend”.
De opgenomen bedragen zijn investeringskasstromen. Voor de bouw van 46 eengezinswoningen in
de Beljaart moet Casade in 2016 al investeren. En daarna in 2017 ook.
We zien dat in 2017 37% van de investeringsruimte is toegerekend naar harde projecten in de
gemeente Dongen. Ten opzichte van de andere gemeenten in het werkgebied van Casade dus een
zeer groot aandeel.
Met de drie gemeenten waarin Casade werkzaam is, moet worden gezocht naar een juiste
verhouding van het investeringsvolume per gemeente. Ter indicatie: als we kijken naar het aantal
woningen dat Casade heeft in de verschillende gemeenten, dan zou de verhouding Loon op Zand –
Dongen – Waalwijk ongeveer gelijk zijn aan 20% - 20% - 60%.
6.1.4 Projecten
De hieronder opgesomde projecten, zijn de projecten zoals die in de Begroting 2017 van Casade zijn
opgenomen. We laten deze cijfers zien, zodat alle getallen in deze prestatieafspraken op elkaar
afstemmen en terug te vinden zijn in officiële documenten. Het project Beljaart fase 3 is inmiddels
(april 2017)‘hard’.
In de loop van de tijd is het mogelijk dat sommige projecten in aard en/of omvang veranderen.
Regelmatig overleg met en regelmatige verantwoording aan partners voorkomt dat we met elkaar
voor verrassingen komen te staan.
Jaar
Project
Plaats
Aantal
Harde projecten*
2017 Beljaart fase 2a
2017 Beljaart fase 3
Dongen
Dongen
46 Nieuwbouw
21 Nieuwbouw
Zachte projecten
2017 Beljaart fase 3
2018(?) De Hoogt
Dongen
Dongen
21 Nieuwbouw
21 Nieuwbouw
Wijk- en woningverbetering**
2017-2019 West 1
Dongen
2018 Margrietstraat/Kanaalstraat Dongen
n.n.b.
n.n.b.
*De investeringen in de harde projecten zijn opgenomen in het investeringsoverzicht op pagina 15.
** Bij deze projecten zijn we met de voorbereiding bezig. Omdat we nog niet hebben
gecommuniceerd met bewoners (en de plannen dus nog niet definitief zijn), nemen we hier geen
getallen op.
16
17
Prestatieafspraken 2017-2021
7
Bijlage Aantal woningen aangewezen voor verkoop per postcodegebied
De woningwet geeft aan dat het aanwijzen van woningen die voor verkoop in aanmerking komen op
postcodeniveau moeten worden weergegeven. Casade is voornemens om in haar werkgebied
jaarlijks gemiddeld zeventig woningen uit de bestaande voorraad te verkopen. De onderstaande
tabel is modelmatig tot stand gekomen.
Plaats/postcode
aantal gelabeld
Dongen
5101
5102
5103
5104
Dongen-Vaart
5106
‘s Gravenmoer
5109
Totaal
8
aantal verwachte
verkopen
251
54
55
80
62
3
3
21
21
275
1
17
2016
409,92 euro
508,50 euro
586,68 euro
628,76 euro
710,68 euro
2017
414,02
513,59
592,55
635,05
710,68
3
4
5
4
0
Bijlage Huurgrenzen 2016
Kwaliteitsgrens
Huurgrens Casade
Aftoppingsgrens laag
Aftoppingsgrens hoog
Maximale huurgrens
17
18
Prestatieafspraken 2017-2021
9
Monitor sociale huurvoorraad
We monitoren hoe de sociale woningvoorraad in de gemeente Dongen per saldo ontwikkelt en
vullen daartoe jaarlijks de onderstaande schema’s in voor de gemeente als geheel en per plaats.
Tabel 1: samenstelling sociale voorraad naar grootte en type (aantal woningen)
jaar
grootte
type
<90m2
>90m2
eengezinswo appartemente appartementen
ningen
n met lift
zonder lift
2016 1413
694
1373
375
359
2017
2018
2019
2020
2021
Casade bezit 50 onzelfstandige eenheden in Dongen.
Tabel 2: samenstelling sociale voorraad naar huurprijsklasse (aantal woningen)
t/m
€409,92 €508,50 €586,68 €628,76 meer
totaal
€409,92
t/m
t/m
t/m
t/m
dan
€508,50 €586,68 €628, 76 €710,68 €710,68
2016 DAEB
332
669
527
267
286
2087
niet-DAEB
1
19
20
2017
2018
2019
2020
2021
De prijzen zijn prijspeil 2016 en worden jaarlijks aangepast, volgens de parameters van de
Rijksoverheid
Tabel 3. omvang sociale voorraad (aantal woningen)
jaar
toevoegingen
onttrekkingen
saldo
nieuwbouw overig* verkoop overig**
2016 0
4
-16
-12
2017
2018
2019
2020
2021
* b.v. aankoop, tranformatie
** b.v. liberalisatie, samenvoeging, sloop
18
10 Advies Huurdersvertegenwoordiging
HBD
Huurders
Belangenvereniging
Dongen
Clausule bij Bod 2017 voor de Gemeente Dongen
Geachte Casade,
Hierbij enkele opmerkingen die wij als huurdersorganisatie graag duidelijker in het bod naar de
gemeente Dongen willen vastleggen. We willen dan ook dat er met deze clausule rekening gehouden
wordt en dat het aangepast wordt voordat het naar de gemeente Dongen gaat.
Ik zal per pagina deze opmerkingen weergeven :
Pag. 5 Verduurzaming van woningen
Voornemens voor verduurzaming van 100 woningen in West. Hier zijn wij als
Huurdersbelangenvereniging Dongen niet op tegen.
Maar LET OP! Het project : Oud- Dongen is nog niet klaar. We hebben het dan over de woningen
Kanaalstraat 41 t/m 59, 74 t/m 86 en de Margrietstraat 6 t/m 18 in Dongen.
De eerste brieven dateren van mei/juni 2006. Wij als huurdersbelangenvereniging vinden dat er voor
de huurders van bovenstaande woningen duidelijkheid moet komen, aangezien de huurders nu al 10
jaar in onzekerheid zijn wat er met hun woning gaat gebeuren.
Ook vinden wij als Huurdersbelangenvereniging dat eerst de oude projecten afwerkt moeten worden
voordat er aan nieuwe projecten gestart kan worden.
Pag. 8 Sociale voorraad en verkoop.
Wij, HBD Huurders Belangenvereniging Dongen, willen adviseren aan Casade met de verkoop van
sociale woningen tijdelijk te stoppen zolang er nog wachtlijsten zijn voor woningen.
De komende tijd komt er meer druk op de wachtlijsten door de aanwas voor Statushouders die
geplaats moeten worden in de Gemeente Dongen. De overheid heeft de laatste jaren doorgevoerd
dat mensen langer thuis moeten blijven wonen en niet als in de voorgaande jaren in een instelling
opgenomen worden. Dit betekent dat ouderen, mensen uit de GGZ en uit de verstandelijke en
lichamelijke zorg langer thuis moeten wonen of terug in de maatschappij gaan wonen. Voor al deze
mensen moeten er ook een woning zijn. Zolang er vele mensen op een woning in Dongen reageren
vinden wij het niet verstandig om huizen uit het huuraanbod in de Gemeente Dongen te verkopen.
De bouw van de geplande woningen in de gemeente Dongen zijn niet voldoende om de wachtlijsten
in Dongen korter te maken.
In de kleine kernen Dongenvaart en ’s Gravenmoer staan er een aantal woningen op de verkooplijst
van Casade. Het aantal woningen is daar als toch al zeer beperkt. Wij zijn er op tegen dat er
woningen verkocht worden in een kleine kern en vooral omdat er niets voor terug gebouwd wordt.
Wij kunnen hier niet mee akkoord gaan en vinden dat dit veranderd moet worden in het huidige bod
voor de gemeente Dongen.
Met Vriendelijke Groeten,
Huurdersbelangenvereniging Dongen
Renate Boomaars , Joke Verlaan,
Harry Muskens en Ria van den Berg
19
Geachte Casade,
Hierbij enkele opmerkingen die wij als huurdersorganisatie graag duidelijker in het bod naar de
gemeente Waalwijk/Dongen willen vastleggen.
Ik zal per pagina deze opmerkingen weergeven.
VOLKSHUISVESTINGSOPGAVE
Pagina 6
Afspraken t.a.v. zonnepanelen bolletje 3
Hier zouden wij duidelijk willen hebben welke complexen geen huurverhoging krijgen als gevolg van
de verduurzaming
Nieuwbouw en aankoop
Afspraken bolletje 1
Duidelijk aangeven welke woningen verbeterd gaan worden en waar er nieuwbouw gebeurd.
Pagina 7
Afspraken t.a.v. zorg
Doorstroom bolletje 1
Duidelijk aangeven wat de doorstoommakelaar gaat doen
Pagina 8
Sociale voorraad en verkoop
Afspraken bolletje 2
Als er woningen verkocht worden ook zorgen dat hetzelfde aantal woningen gegarandeerd terug
komen in hetzelfde gebied als voorbeeld geef ik er worden 6 woningen verkocht in waspik dan ook 6
woningen terug bouwen / verhuren in waspik zodat er geen verlies van woningen ontstaat dit telt
natuurlijk voor elke wijk waar huizen verkocht worden.
20
Afspraken bolletje 3
Duidelijk aangeven welke woningen het worden als dit bekend is of vastleggen dat er ieder half jaar
een update komt over stand van zaken.
Bijlage aantal woningen aangewezen voor verkoop per postcodegebied
Pagina 14
Hier willen wij heel graag vermeld zien niet alleen de cijfers maar ook de lettercombinatie want nu is
het maar gokken welke woningen in aanmerking komen
En wij niet kunnen zien of er ook daadwerkelijk hetzelfde aantal huurwoningen blijft bestaan in een
bepaald postcodegebied
Met vriendelijke groeten,
Peter Bosmans
Voorzitter
21
Ondergetekenden maken met elkaar de voorgaande prestatieafspraken
Renate Boomaars
Voorzitter
Huurdersbelangenvereniging
Dongen
Bea van Beers
wethouder gemeente
Dongen
22
Roel van Gurp
directeurbestuurder Casade