Alleen schriftelijke koopovereenkomst woning bindend voor

Regelingen en voorzieningen
CODE 4.2.1.36
Alleen schriftelijke koopovereenkomst woning bindend voor
particuliere (ver)koper
bronnen
rechtspraak.nl, HR d.d. 9.12.2011 met conclusie procureur-Generaal, LJN: BU7412
Inhoudsindicatie: Cassatie in belang der wet. Koop. Ook aan particuliere verkoper komt jegens
particuliere koper beroep toe op schriftelijkheidsvereiste art. 7:2 lid 1 BW. Medewerking aan schriftelijke
vastlegging kan niet met rechterlijk vonnis worden afgedwongen. Vordering tot schadevergoeding
evenmin toewijsbaar. Beroep op art. 6:2 lid 2 BW alleen onder zeer bijzondere omstandigheden. In dat
geval slechts veroordeling tot schadevergoeding mogelijk.
Arrest
op een vordering tot cassatie in het belang der
wet, ingesteld door de Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden en gericht tegen het
vonnis van de rechtbank Breda van 24 oktober
2007.
koopprijs waarover tussen partijen
overeenstemming was bereikt, en een afspraak
over de levering van het huis. Dit zou, voor
zover niet anders zou worden afgesproken,
feitelijk op 15 november 2006 ter beschikking
van [Y] worden gesteld, en juridisch op 15
november 2007 worden geleverd. De koopprijs
zou op deze laatste datum worden voldaan. [Y]
zou voorts tot 15 november 2007 een
gebruiksvergoeding zijn verschuldigd, terwijl
daarnaast de woonlasten voor zijn rekening
zouden komen.
(iii) Partijen hebben het concept niet
ondertekend omdat [X] op 27 juli 2006 door
tussenkomst van zijn makelaar aan [Y] heeft
laten weten niet in staat te zijn in de periode
van 15 november 2006 tot 15 november 2007
de financiering van een ander huis rond te
krijgen.
(iv) De advocaat van [Y] heeft bij brief van 23
augustus 2006 [X] gesommeerd de van de
makelaar ontvangen concept-koopovereenkomst
binnen vijf dagen alsnog te ondertekenen. Aan
die sommatie heeft [X] geen gehoor gegeven.
(v) De advocaat van [Y] heeft bij brief van 2
oktober 2006 aan [X] bericht dat [Y] afziet van
nakoming van de koopovereenkomst, en heeft
verzocht om vergoeding voor geleden schade
vanwege hogere woonkosten en extra
verhuiskosten ten bedrage van € 12.173,--. [X]
heeft dit geweigerd. Hij beriep zich erop dat de
concept-koopovereenkomst niet is ondertekend,
zodat nog geen rechtens bindende
koopovereenkomst tot stand is gekomen.
1. Het geding in feitelijke instantie
Voor het verloop van het geding in feitelijke
instantie verwijst de Hoge Raad naar het vonnis in
de zaak 174890/HA ZA 07-829 van de rechtbank
Breda van 24 oktober 2007.
Het vonnis van de rechtbank is aan dit arrest
gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen voornoemd vonnis heeft de ProcureurGeneraal bij de Hoge Raad beroep in cassatie
ingesteld in het belang der wet. De voordracht tot
cassatie van de Procureur-Generaal is aan dit
arrest gehecht.
De vordering van de Procureur-Generaal strekt tot
vernietiging van het vonnis van de rechtbank,
zonder dat de vernietiging overigens tot aantasting
van de rechtspositie van de betrokken partijen kan
leiden.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden
uitgegaan.
(i) [X] heeft medio 2006 door tussenkomst van
een makelaar zijn woonhuis (hierna: het huis) te
koop aangeboden. [Y] heeft daarop een bod
gedaan, dat werd geweigerd. Een tweede bod van
[Y] op het huis is door [X] op 19 of 20 juli 2006
aanvaard.
(ii) De makelaar van [X] heeft enkele dagen later
aan beide partijen een concept van de
koopovereenkomst toegezonden ter
ondertekening. Daarin zijn onder meer vermeld de
3.2 [Y] heeft vervolgens in dit geding gevorderd
dat de tussen partijen gesloten
koopovereenkomst wordt ontbonden en dat [X]
wordt veroordeeld tot vergoeding van de door
hem, [Y], geleden schade.
1
CODE 4.2.1.36
Regelingen en voorzieningen
De rechtbank heeft beide vorderingen afgewezen.
Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat
partijen op 20 juli 2006 mondeling
overeenstemming hebben bereikt over de
essentialia van de koop, overwoog de rechtbank
samengevat weergegeven als volgt.
(a) Art. 7:2 BW brengt mee dat de koop van het
huis schriftelijk had moeten worden aangegaan.
Aan dit vormvereiste is echter niet voldaan omdat
de concept-koopovereenkomst niet door partijen is
ondertekend.
(b) De gestelde mondelinge koopovereenkomst is
dus nietig op de voet van art. 3:39 BW omdat het
vormvereiste niet alleen in het belang van de
koper is gesteld, maar ook in dat van de verkoper
en van eventuele andere gegadigden.
(c) Een eventuele vordering - die overigens niet is
ingesteld - om [X] te verplichten mee te werken
aan het opmaken van een schriftelijke
koopovereenkomst is niet toewijsbaar omdat deze
niet past in het wettelijk systeem. Met de
nietigheid van de uitsluitend mondeling gesloten
koopovereenkomst is onverenigbaar dat een
verkoper in beginsel zou zijn gehouden
medewerking te verlenen aan de totstandkoming
van de overeenkomst door het opmaken of
ondertekenen van de daarvoor vereiste akte.
Daarbij komt dat de door [Y] bepleite uitleg van
art. 7:2 onverenigbaar is met het feit dat het in
deze bepaling gestelde schriftelijkheidsvereiste de
rechtszekerheid dient.
(d) Tussen partijen is dus geen rechtsgeldige
koopovereenkomst tot stand gekomen. Daarom
kan de gestelde overeenkomst niet worden
ontbonden en is ook de vordering van [Y] tot
schadevergoeding niet toewijsbaar.
(e) De vordering tot schadevergoeding is subsidiair
gebaseerd op de grond dat het [X] niet vrijstond
de onderhandelingen over de koop af te breken
zonder [Y] schadeloos te stellen. Ook op deze
grondslag is de vordering niet toewijsbaar omdat
het wettelijk systeem daaraan in de weg staat. Met
de nietigheid van alle rechtshandelingen die
partijen in de precontractuele fase hebben verricht,
is niet te verenigen dat een partij aan deze
rechtshandelingen het gerechtvaardigde
vertrouwen zou mogen ontlenen dat de koop tot
stand zal komen, en op grond daarvan de
wederpartij zou kunnen verplichten tot het betalen
van schadevergoeding.
onjuiste rechtsopvatting omdat de rechtbank ten
onrechte niet heeft geoordeeld dat een verkoper
in beginsel aan een mondelinge overeenkomst is
gebonden in die zin dat hij is gehouden tot
medewerking aan het tot stand brengen van de
schriftelijke koopovereenkomst. De tweede
klacht van het middel is gericht tegen de
hiervoor in 3.2 onder (d) en (e) weergegeven
oordelen en houdt in dat de rechtbank haar
oordeel ten onrechte niet heeft genuanceerd.
Een strikte benadering van de uit art. 7:2 in
verbinding met art. 3:39 BW voortvloeiende
nietigheid is niet op haar plaats in het geval de
verkoper een professional is. Bovendien brengt
de rechtbank niet tot uitdrukking dat onder
bijzondere omstandigheden een beroep van de
verkoper op nietigheid van de mondelinge
koopovereenkomst naar maatstaven van
redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan
zijn, en aanleiding kan bestaan hem tot
schadevergoeding te veroordelen.
3.3 De Procureur-Generaal heeft gevorderd dat dit
vonnis, waartegen geen gewoon rechtsmiddel is
ingesteld, in het belang der wet zal worden
vernietigd, zonder dat dit tot aantasting van de
rechtspositie van de betrokken partijen leidt. Het
daartoe aangevoerde middel houdt, kort
samengevat, in de eerste plaats als klacht in dat
het hiervoor in 3.2 onder (b) en (c) weergegeven
oordeel van de rechtbank blijk geeft van een
3.6 Aan de parlementaire geschiedenis van art.
7:2 vallen aanwijzingen in uiteenlopende zin te
ontlenen.
3.4 Het gaat in deze zaak om de vraag hoe art.
7:2 lid 1 BW moet worden uitgelegd indien
mondeling overeen-stemming is bereikt over de
verkoop van een tot bewoning bestemde
onroerende zaak of bestanddeel daarvan
(hierna: woonhuis) aan een koper die een
natuurlijk persoon is die niet handelt in de
uitoefening van een beroep of bedrijf (hierna:
een particuliere koper), maar de verkoper
weigert zijn medewerking te verlenen aan het
opmaken en ondertekenen van een koopakte.
3.5 In art. 7:2 lid 1 is in algemene
bewoordingen bepaald - kort gezegd - dat de
koop van een woonhuis schriftelijk wordt
aangegaan indien de koper een particulier is.
Deze regel brengt mee dat de mondelinge
overeenstemming de particuliere koper niet
bindt zolang die overeenstemming niet
schriftelijk is vastgelegd. De formulering van
deze regel beperkt zulks niet tot het geval dat
de koper weigert zijn medewerking te verlenen
aan het opmaken en ondertekenen van de
koopakte; naar de letter bestrijkt de bepaling
mede het geval dat de verkoper daaraan niet wil
meewerken. De formulering van de wet is echter
niet steeds beslissend voor de uitleg daarvan,
ook niet als deze wet van recente datum is.
3.6.1 Aan de ene kant maakt de onderhavige
bepaling onderdeel uit van een wettelijke
regeling die strekt tot bescherming van de koper
van onroerende zaken (Kamerstukken II 19921993, 23 095, nr. 3, blz. 2; Inleidende
2
Regelingen en voorzieningen
opmerkingen in de memorie van toelichting bij art.
I). Daarmee strookt dat in de toelichting van de
onderhavige bepaling in deze memorie wordt
gesproken van "de te beschermen consumentkoper" (t.a.p. blz. 6).
Die strekking biedt steun aan de uitleg dat alleen
de particuliere koper, en dus niet ook de verkoper,
een beroep toekomt op het schriftelijkheidsvereiste
van art. 7:2 lid 1.
CODE 4.2.1.36
wetswijziging in die zin zou zijn verslechterd dat
voordien de verkoper jegens hem was gebonden
zodra wilsovereenstemming over de beoogde
overeenkomst was bereikt, terwijl deze zich na
invoering van art. 7:2 aan de rechtsgevolgen
van een mondeling bereikte
wilsovereenstemming kan onttrekken zolang
geen schriftelijke vastlegging daarvan heeft
plaatsgevonden. Dat staat op gespannen voet
met de consumentenbeschermende strekking
van de onderhavige bepaling. Deze consequentie
is daarom alleen aanvaardbaar als ook de
verkoper een particulier is. Zou dit anders zijn
dan zou bovendien de professionele verkoper
van een woonhuis in een betere positie verkeren
tegenover een particuliere koper, dan tegenover
een koper die deze hoedanigheid niet bezit. Als
art. 7:2 zijn bescherming tot alle verkopers zou
uitstrekken, zou de professionele verkoper
immers tegenover een particuliere koper pas zijn
gebonden wanneer schriftelijke vastlegging van
de koopovereenkomst heeft plaatsgevonden,
terwijl hij tegenover een professionele koper al
kan zijn gebonden wanneer tussen partijen
overeenstemming is bereikt over alle essentialia
van de koopovereenkomst.
3.6.2 Aan de andere kant bevat de
wetsgeschiedenis een aanwijzing dat niet alleen de
particuliere koper, maar ook de verkoper zich op
de eis van een schriftelijke koopovereenkomst mag
beroepen. In de memorie van antwoord is naar
aanleiding van een vraag in het voorlopig verslag
opgemerkt (Kamerstukken II 1995-1996, 23 095,
nr. 5, blz. 13):
"Zolang het vormvereiste van een schriftelijke
koopovereenkomst nog niet is vervuld, is de
overeenkomst niet rechtsgeldig tot stand
gekomen. De sanctie op het niet voldoen aan dit
vormvereiste, (...), is namelijk nietigheid van de
koop, overeenkomstig de hoofdregel van artikel 39
van Boek 3. Het vormvereiste wordt immers niet
alleen in het belang van de koper gesteld, maar
ook in dat van de verkoper en dat van eventuele
andere gegadigden (...). Dit brengt echter niet met
zich mee dat de verkoper zich na het bereiken van
mondelinge overeenstemming met de koper
zonder meer zou mogen terugtrekken. Denkbaar is
immers dat op de verkoper een verplichting rust
tot medewerking aan het tot stand brengen van de
koop door het opmaken van de daarvoor vereiste
akte."
3.8 Alles afwegend is de Hoge Raad van oordeel
dat de hiervoor in 3.4 geformuleerde vraag,
mede gelet op art. 3:39 BW, als volgt moet
worden beantwoord. Indien mondeling
overeenstemming is bereikt over de verkoop van
een woonhuis aan een particuliere koper en de
verkoper weigert zijn medewerking te verlenen
aan het opmaken en ondertekenen van een
koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij
een particulier is, zich erop beroepen dat aan
deze mondelinge overeenstemming geen
rechtsgevolg toekomt.
In een latere fase van de parlementaire
behandeling heeft de minister, in het kader van de
beantwoording van vragen van de vaste commissie
voor Justitie, het standpunt dat het
schriftelijkheidsvereiste mede het belang van de
verkoper dient, herhaald (Kamerstukken II, 20002001, 20 095 nr. 10, blz. 20).
3.6.3 Over de vraag of art. 7:2 ook de verkoper
beschermt zijn, nadat deze bepaling kracht van
wet had verkregen, in de Tweede Kamer nog
aanvullende vragen gesteld. Aan de beantwoording
daarvan door de minister komt voor de uitleg van
deze bepaling echter geen bijzondere betekenis toe
aangezien deze uitlating van de minister geen
onderdeel heeft uitgemaakt van de
totstandkomingsgeschiedenis van de wet.
3.9 Het voorgaande brengt mee dat de
particuliere verkoper of koper die, in het geval
als omschreven in art. 7:2 lid 1, weigert zijn
medewerking te verlenen aan schriftelijke
vastlegging van de met zijn wederpartij bereikte
wilsovereenstemming met betrekking tot de
koop en verkoop van een woonhuis, daartoe niet
door een rechterlijk vonnis kan worden
gedwongen omdat uit de wet volgt dat hij niet
tot zodanige medewerking is verplicht (vgl. art.
3:296 lid 1 BW). Voor toewijzing van een
vordering tot schadevergoeding is om dezelfde
reden geen ruimte.
3.7 Bij de uitleg van de onderhavige bepaling moet
worden meegewogen dat, indien wordt
aangenomen dat ook de verkoper zich op de daarin
gestelde eis van een schriftelijk aangegane
overeenkomst mag beroepen, de positie van de
particuliere koper door de onderhavige
3.10 Niettemin kan onder zeer bijzondere
omstandigheden worden geoordeeld dat een
beroep op het ontbreken van een schriftelijke
vastlegging van de bereikte
wilsovereenstemming naar maatstaven van
redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is
3
CODE 4.2.1.36
Regelingen en voorzieningen
(art. 6:2 lid 2 BW). Als zodanige omstandigheden
kunnen in beginsel niet gelden dat de verkoper
alsnog een hoger bod ontvangt van een derde, of
dat de koper alsnog de voorkeur geeft aan de
aankoop van een ander woonhuis, omdat de eis
van schriftelijke vastlegging van de bereikte
wilsovereenstemming hun nu juist de ruimte geeft
alsnog ervan af te zien de beoogde
koopovereenkomst te sluiten.
Opmerking verdient ten slotte dat, onder de hier
bedoelde zeer bijzondere omstandigheden, de
weigerende partij niet ertoe kan worden
veroordeeld alsnog haar medewerking te verlenen
aan schriftelijke vastlegging van de bereikte
wilsovereenstemming, maar slechts kan worden
veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar
wederpartij door deze weigering lijdt. Daarvoor is
dan niet nodig dat tevens de vorenbedoelde
schriftelijke vastlegging plaatsvindt.
Conclusie
VORDERING CASSATIE IN BELANG DER WET
(zaaknummer: CW 2629)
Parketdatum: 24 augustus 2011
Aan de Hoge Raad der Nederlanden
Hierbij wordt voor cassatie in belang der wet
voorgedragen het vonnis, dat de rechtbank
Breda op 24 oktober 2007 heeft uitgesproken.
Dat vonnis ziet op het geval dat tussen twee
echtparen - hierna te noemen X c.s.,
respectievelijk Y c.s. - mondeling
overeenstemming over de verkoop van een
woning was bereikt maar het niet komt tot
ondertekening van een akte, waarin de bereikte
overeenstemming is vastgelegd, zoals
voorgeschreven in lid 1 van artikel 7:2 BW. De
centrale vraag die in het vonnis wordt
beoordeeld, is in hoeverre er voor de
verkopende partij, het echtpaar X c.s.,
gebondenheid voortvloeit uit de mondelinge
overeenkomst. Deze vraag vormt in de
rechtspraktijk een omstreden vraag. Het vonnis
is te vinden bij rechtspraak.nl onder het nummer
LJN: BB6668.
Tegen dit vonnis is niet een regulier
cassatieberoep ingesteld.
3.11 Het vorenoverwogene leidt ertoe dat het
middel in zijn beide onderdelen geen doel treft
omdat de verkoper een particulier is en de
aanwezigheid van zeer bijzondere omstandigheden
als hiervoor in 3.10 bedoeld, is gesteld noch
gebleken.
4. Beslissing
De Hoge Raad verwerpt het beroep.
Deze beschikking is gegeven door de vicepresident J.B. Fleers als voorzitter en de
raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, F.B.
Bakels, W.D.H. Asser en G. Snijders, en in het
openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van
Oven op 9 december 2011.
1. Feiten en procesverloop
1.1 De feiten, voor zover te dezen van belang,
laten zich kort als volgt samenvatten:
(i) X c.s. bieden midden 2006 via een makelaar
hun woning te koop aan. Een tweede bod van Y
c.s. op de woning wordt door X c.s. op 19 of 20
juli 2006 aanvaard.
(ii) De makelaar heeft enkele dagen later aan
beide partijen ter ondertekening een concept
van de koopovereenkomst toegezonden. Daarin
zijn onder meer opgenomen de koopprijs,
waarover overeenstemming was bereikt, en een
afspraak over de levering van de woning. Deze
zal, voor zover niet anders nader wordt
afgesproken, feitelijk reeds op 15 november
2006 ter beschikking worden gesteld en juridisch
op 15 november 2007 worden geleverd. Op deze
laatste datum zal ook de koopprijs worden
voldaan. Er zal tot 15 november 2007 door Y
c.s. een gebruikersvergoeding verschuldigd zijn,
terwijl daarnaast de woonlasten ook voor hun
rekening komen.
(iii) Partijen hebben het toegezonden concept
niet ondertekend. X c.s. hebben op 27 juli 2006
via hun makelaar aan Y c.s. laten weten niet in
staat te zullen zijn in de periode van 15
november 2006 tot 15 november 2007 een
nieuwe woning te financieren. Op een daarop
volgende bespreking op 28 juli 2006 is
4
Regelingen en voorzieningen
besproken dat X c.s. op zoek zullen gaan naar een
huurwoning.
(iv) De advocaat van Y c.s. heeft bij brief van 23
augustus X c.s. gesommeerd om de van de
makelaar ontvangen koopovereenkomst binnen vijf
dagen alsnog te ondertekenen. Aan die sommatie
hebben X c.s. geen gehoor gegeven.
(v) De advocaat van Y c.s. heeft bij brief van 2
oktober 2006 aan X c.s. te kennen gekomen geven
dat Y c.s. afzien van nakoming van de
koopovereenkomst, en verzocht om een
vergoeding voor geleden schade ten bedrage van €
12.173,- vanwege hogere woonkosten en extra
verhuiskosten.
CODE 4.2.1.36
mondelinge overeenstemming is vastgelegd, niet
is ondertekend door partijen. Het gevolg hiervan
is dat de vermeende mondelinge afspraken over
de koop nietig zijn; het vormvereiste wordt
immers niet alleen in het belang van de koper
gesteld, maar ook in dat van de verkoper en dat
van eventuele andere gegadigden (vgl. artikel
3:39 BW en Memorie van Antwoord,
Kamerstukken II 1995-1996, 23095, nr. 5).
3.9 Bij het voorgaande verwerpt de rechtbank
het betoog van [Y] c.s. dat er toch van moet
worden uitgegaan dat tussen partijen een
rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is
gekomen, omdat partijen mondeling
overeenstemming hebben bereikt over alle
essentialia van de koop en [X] c.s. op grond
daarvan blijkens de parlementaire geschiedenis
zelfs verplicht hadden kunnen worden om mee
te werken aan het opmaken van een schriftelijke
koopovereenkomst. Nog daargelaten dat [Y] c.s.
niet hebben gevorderd om [X] c.s. te
veroordelen tot het verlenen van medewerking
aan het opmaken c.q. het ondertekenen van de
schriftelijke koopovereenkomst, is de rechtbank
van oordeel dat een dergelijke vordering niet
past in het wettelijk systeem dat er op neerkomt
dat het niet voldoen aan het
schriftelijkheidsvereiste leidt tot nietigheid van
de koop. Deze uit artikel 3:39 BW
voortvloeiende nietigheid betekent dat de koop
van aanvang af van rechtswege nietig is en dat
de wet daaraan zonder meer de daarmee
beoogde rechtsgevolgen onthoudt. Daarmee is
onverenigbaar dat aan een dergelijke nietige
rechtshandeling - zoals in de parlementaire
geschiedenis staat (zie Memorie van Antwoord
en Nota naar aanleiding van het eindverslag,
Kamerstukken II 1995-1996, 23 095, nrs. 5 en
8) en zoals door [Y] c.s. wordt bepleit - het
rechtsgevolg wordt verbonden dat in geval
sprake is van een mondeling akkoord dat - het
vormvereiste van artikel 7:2 BW 'weggedacht' een rechtens bindende hoofdovereenkomst zou
opleveren, een verkoper in beginsel gehouden
zou zijn om de noodzakelijke medewerking te
verlenen aan de totstandkoming van de
overeenkomst door het opmaken (c.q.
ondertekenen) van de daarvoor vereiste akte.
Daar komt bij dat een uitleg waarbij verkopers
zouden kunnen worden gehouden aan
mondelinge afspraken, die veelal via
getuigenverhoren zullen moeten worden
bewezen en waarmee de rechtszekerheid dus
niet is gediend, zich niet verdraagt met het feit
dat het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2
BW de rechtszekerheid dient.
3.10 Uit het bovenstaande volgt dat partijen
geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand
is gekomen. De Rechtbank passeert daarom de
stelling van [Y] c.s. dat zij de overeenkomst
1.2 Toen betaling van de vergoeding achterwege
bleef, hebben Y c.s. tegen X c.s. een procedure bij
de rechtbank Breda aangespannen. Zij vorderen
een veroordeling van laatstgenoemden tot
vergoeding van de schade, waarvoor zij X c.s. al
eerder hadden aangeschreven. Aan die vordering
leggen zij het volgende ten grondslag. Tussen
partijen is ter zake van de koop van de woning van
X c.s. een rechtsgeldige koopovereenkomst tot
stand gekomen. Daartoe stellen zij dat tussen
partijen op of omstreeks 20 juli 2006 mondeling
volledige wilsovereenstemming is bereikt over de
essentialia van de koop, die ook al op schrift was
vastgelegd. Er had nog slechts ondertekening van
het contract hoeven plaats te vinden. Onder deze
omstandigheden was er, zo vat de rechtbank de
stellingen van Y c.s. op, sprake van een
overeenkomst tussen partijen, die X c.s.
verplichtte tot medewerking aan het tot stand
brengen van een (getekende) schriftelijke
overeenkomst. Die overeenkomst hebben Y c.s.
naar hun mening vervolgens rechtsgeldig
buitengerechtelijk ontbonden. Het nalaten voordien
door X c.s. om die overeenkomst na te komen
rechtvaardigt om van hen een vergoeding voor de
geleden schade te vorderen. Subsidiair leggen Y
c.s. aan hun vordering ten grondslag dat het X c.s.
niet vrijstond om de onderhandelingen over de
koopovereenkomst af te breken zonder Y c.s.
schadeloos te stellen, omdat de onder-handelingen
zich in een zodanig ver gevorderd stadium
bevonden dat Y c.s. er op mochten vertrouwen dat
een koopovereenkomst tot stand zou komen.
1.3 De rechtbank wijst de vordering van Y c.s. af.
Die beslissing stoelt de rechtbank op de volgende
overwegingen, waarbij zij er
veronderstellenderwijs van uitgaat dat partijen op
20 juli 2006 mondeling overeenstemming hebben
bereikt over de essentialia van de koop:
"3.8 Het feit dat artikel 7:2 BW van toepassing is
brengt mee dat de koop van de woning schriftelijk
had moeten worden aangegaan. Aan dit
vormvereiste is echter niet voldaan, aangezien de
concept koopovereenkomst, waarin de beweerde
5
CODE 4.2.1.36
Regelingen en voorzieningen
hebben ontbonden, terwijl hun voorwaardelijke
vordering strekkende tot ontbinding van de
koopovereenkomst zal worden afgewezen. Verder
is de vordering van [Y) c.s. strekkende tot het
betalen van schadevergoeding niet toewijsbaar,
voor zover deze vordering er op is gegrond dat [X]
c.s. de koopovereenkomst niet zijn nagekomen.
3.11 Vervolgens komt dan de vraag aan de orde of
de door [eiser] c.s. gevorderde schadevergoeding
kan worden toegewezen op de (subsidiaire) grond
dat het [gedaagde] c.s. niet vrijstond om de
onderhandelingen over de koop af te breken
zonder [eiser] c.s. schadeloos te stellen.
3.12. De rechtbank beantwoordt deze vraag
ontkennend, omdat zij van oordeel is dat in dit
geval bovenbedoeld wettelijk systeem er ook aan
in de weg staat dat een vordering tot
schadevergoeding wegens afgebroken
onderhandelingen wordt toegewezen. Uit het
overwogene in 3.9 blijkt dat dit systeem inhoudt
dat indien de koop niet schriftelijk is aangegaan,
alle rechtshandelingen die partijen in de
precontractuele fase hebben verricht nietig zijn.
Daarmee verdraagt zich niet dat een partij aan
deze - nietige - rechtshandelingen het
gerechtvaardigde vertrouwen zou mogen ontlenen
dat de koop tot stand zal komen en op grond
daarvan de wederpartij zou kunnen verplichten tot
het betalen van schadevergoeding."
gesteld en dat de koper gedurende drie dagen
na de terhandstelling (hierna: de bedenktijd) het
recht heeft de koop te ontbinden. Lid 1 bevat
een vormvoorschrift. Omtrent vormschriften
bepaalt artikel 3:39 BW in het algemeen: "Tenzij
uit de wet anders voortvloeit, zijn
rechtshandelingen die niet in de voorgeschreven
vorm zijn verricht, nietig." Deze bepaling roept
de vraag op welke sanctie verbonden is aan het
niet voldaan zijn aan het in lid 1 van artikel 7:2
BW opgenomen schriftelijkheidsvereiste. Brengt
die omstandigheid conform de hoofdregel van
artikel 3:39 BW nietigheid mee, d.w.z. dat er
nog geen rechtsgevolgen intreden zolang nog
niet aan het vormvoorschrift is voldaan, of vloeit
uit de wet iets anders voort? Zoals hierna zal
worden toegelicht, wordt nietigheid als sanctie
vrij algemeen tot uitgangspunt genomen. Maar
er is een stroming die deze nietigheid toch weer
sterk relativeert, met name voor de verkoper, in
het geval dat er wel al sprake is van een
mondeling tot stand gebrachte maar nog niet in
een getekende akte neergelegde
koopovereenkomst. De relativering wordt ten
opzichte van de koper niet aangenomen, nu
deze voor hem in verband met de hem
krachtens artikel 7:2 lid 2 BW toekomende
bedenktijd niet van belang wordt geacht.
de sanctie in het algemeen bij het niet
voldoen aan het schriftelijkheidsvereiste
2.2 Artikel 7:2 BW is bij de op 1 september 2003
in werking getreden wet van 5 juni 2003, Stb.
239((1)) in boek 7 van het BW opgenomen. Het
artikel behoort tot de consumenten
beschermende regels die bij genoemde wet in
titel 1 van boek 7 van het BW werden
opgenomen. Daaraan is het volgende
voorafgegaan. Eerst is er een - niet officieel
gepubli-ceerd - voorontwerp geweest, waarin
niet voorzien was in een bedenktijd voor de
koper maar enkel in de eis van het schriftelijk
vastleggen van de koopovereenkomst, te weten
in een mede door een notaris te ondertekenen
koopakte. Nader overleg over het voorontwerp
met onder meer consumentenorganisaties heeft
echter ertoe geleid dat is afgezien van het
voorschrijven van verplichte notariële of andere
deskundige tussenkomst bij de totstandkoming
van de koopovereenkomst. Wel is vastgehouden
aan de eis van het vastleggen van de
koopovereenkomst in een akte. Daaraan is
toegevoegd een bedenktijd van drie dagen voor
de koper ingaande na de ontvangst door deze
laatste van een koopakte. Het is aan hem
overgelaten om al dan niet een deskundige in te
schakelen.((2)) Ondanks bezwaren tegen deze
keuze vanuit de Tweede Kamer((3)) en ook de
Eerste Kamer is aan die keuze
vastgehouden.((4)) Er is wel toegezegd om de
1.4 In de geciteerde overwegingen geeft de
rechtbank blijk van de opvatting dat de sanctie op
het niet voldoen aan het schriftelijkheidsvereiste in
artikel 7:2 lid 1 BW nietigheid is en dat die
nietigheid geen ruimte laat om aan te nemen dat
de verkoper toch gehouden is tot het verlenen van
de noodzakelijke medewerking aan de
totstandkoming van de overeenkomst door het
opmaken en ondertekenen van de daarvoor
vereiste akte in het geval dat tussen de partijen
wel al mondeling overeenstemming omtrent de
koop van een woning is bereikt maar vastlegging
van die overeenstemming in een door partijen
ondertekende akte nog niet heeft plaatsgevonden,
of tot het betalen van schadevergoeding. Geeft de
rechtbank daarmee blijk van een juiste
rechtsopvatting?
2. Algemene beschouwingen
inleiding
2.1 Lid 1 van artikel 7:2 BW schrijft voor dat de
koop van een tot bewoning bestemde onroerende
zaak of bestanddeel (hierna: woning) daarvan
schriftelijk wordt aangegaan, indien de koper een
natuurlijk persoon is die niet handelt in de
uitoefening van een beroep of bedrijf (hierna:
(consument)koper). Hieraan voegt lid 2 van
hetzelfde artikel toe, dat - kort gezegd - de
koopakte aan de koper ter hand dient te worden
6
Regelingen en voorzieningen
werking van de wet vijf jaren na haar
inwerkingtreding te evalueren.((5)) Die evaluatie is
inmiddels uitgevoerd en wel door het Molengraaff
Instituut voor Privaatrecht en heeft geresulteerd in
een Rapportage.((6))
CODE 4.2.1.36
2.6 Hierboven is aan het slot van 2.2 reeds
gewag gemaakt van de evaluatie van onder
meer de invoering van artikel 7:2 BW. Die
evaluatie heeft niet slechts bestaan uit een
bestu-deren van rechtspraak en literatuur maar
ook uit het plegen van overleg met diverse
belangenorganisaties, waaronder de Vereniging
Eigen Huis, de Nederlandse Vereniging van
Makelaars in onroerende goederen en
Vastgoeddeskundigen en de Landelijke
Makelaars Vereniging. Deze laatste sprak mede
namens de Consumentenbond. Ook zijn
gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers
van de Koninklijke Notariële Broederschap en
het Garantie Instituut Woningbouw. Verder zijn
enquêtes gehouden onder kopers, verkopers,
makelaars en notarissen.((13))
2.3 Uit het feit dat de bedenktijd alleen aan de
consument-koper is toegekend, volgt dat de
wetgever met artikel 7.2 BW in zoverre alleen de
consument-koper beoogd heeft te
beschermen.((7)) De eis van het vastleggen van
de koopovereenkomst in een door beide partijen te
ondertekenen akte strekt naar de bedoeling van de
wetgever evenwel tot bescherming van beide
partijen. Deze eis bevordert voor beide partijen de
duidelijkheid en zekerheid omtrent datgene
waartoe zij zich in verband met de koop en
verkoop jegens elkaar verbinden en omtrent het
moment waarop zij zich ter zake jegens elkaar
verbinden. Het vastleggen in een koopakte van de
koopovereenkomst maakt het bovendien mogelijk
tot een duidelijke vaststelling van het
aanvangstijdstip van de bedenktijd te komen. Bij
de duidelijkheid en zekerheid op genoemde punten
zijn andere belanghebbenden bij de koop en
verkoop ook gebaat. Omdat de schriftelijkheidseis
is gesteld in het belang van beide partijen en ook
van derden, dient de sanctie op het niet voldoen
aan die eis volgens de wetgever overeenkomstig
de hoofdregel van artikel 3:39 BW nietigheid te
zijn.((8))
2.7 In § 2.6.2.3 (blz. 19 en 20) van het Rapport
Keirse c.s. wordt stilgestaan bij het vraagpunt
van de sanctie op het niet voldoen aan het
schriftelijkheidsvereiste. In hoofdstuk IX van het
Rapport wordt in het kader van de
slotbeschouwing dienaangaande onder meer het
volgende opgemerkt:
- Het uitgangspunt van de Wet koop onroerende
zaken vormde de wens de consument bij de
aankoop van een woning beter te beschermen.
Daarmee is de kernvraag die ten grondslag ligt
aan de wet, hoe deze bescherming het best kan
worden gerealiseerd. Destijds is uiteindelijk
gekozen voor een bedenktijd van drie dagen,
waarin de consument de gelegenheid zou
hebben om deskundigen in te schakelen. Uit
zowel de literatuur als interviews en afgenomen
enquêtes komt evenwel naar voren dat dit doel
met de bedenktijd niet wordt bereikt. (...) Wel
biedt de bedenktijd enige bescherming tegen
impulsiviteit van kopers. Daar staat echter
tegenover dat de bedenktijd voor verkopers veel
onzekerheid en onrust met zich meebrengt.
Bovendien wordt de bescherming tegen
impulsiviteit al gerealiseerd door het invoeren
van het wettelijke vormvereiste. (blz. 217/218)
- Uit interviews en enquêtes is naar voren
gekomen dat de invoering van het
vormvoorschrift van artikel 7:2 BW door de
betrokken partijen, te weten kopers en
verkopers, makelaars en notarissen als positief
wordt ervaren. Ook in de doctrine is de eis van
schriftelijkheid met instemming ontvangen. Bij
complexe overeenkomsten, zoals de koop van
een woning, is het lastig te overzien wat de
verplichtingen zijn die worden aangegaan (blz.
218).
- Praktisch bezien heeft het
schriftelijkheidsvereiste tot gevolg dat zowel
koper als verkoper in de fase voordat de
overeenkomst op schrift is gesteld, meer tijd
2.4 Dat de sanctie op het niet voldoen aan de
schriftelijkheidseis nietigheid dient te zijn, is een
opvatting die niet door iedereen wordt gedeeld. Zo
verdedigt H.A. Bosman het standpunt dat, nu het
schriftelijkheidsvereiste en de regeling van de
bedenktijd zozeer zijn toegesneden op
kopersbescherming en de koper als zwakkere
partij, dat evengoed zou kunnen worden betoogd
dat het schriftelijkheidsvereiste uitsluitend of
nagenoeg uitsluitend strekt ter bescherming van
de koper en aan het niet voldoen aan dit vereiste
de sanctie van vernietigbaarheid in plaats van
nietigheid is te verbinden.((9)) Aan het door
Bosman verdedigde standpunt biedt steun het feit
dat de wetgever de schriftelijkheidseis niet heeft
gesteld voor de situatie dat de koper niet een
consument is. In die situatie doet het belang van
de zekerheid, dat de wetgever zegt mede ten
behoeve van de verkoper aan de
schriftelijkheidseis te verbinden, toch ook opgeld,
zeker indien die verkoper een consument is. ((10))
2.5 Het standpunt dat het niet voldoen aan het
schriftelijkheidsvereiste leidt tot nietigheid, kan
evenwel worden beschouwd als het standpunt dat
op dit moment zowel in de lagere
rechtspraak((11)) als in de literatuur((12)) in
meerderheid wordt gedeeld.
7
CODE 4.2.1.36
Regelingen en voorzieningen
hebben om zich op de transactie te beraden. De
schriftelijke vorm heeft ook tot gevolg dat partijen
beter zicht krijgen in de aspecten die bij de koop
van belang zijn, met name door het gebruik van
modelcontracten waarin relevante bedingen zijn
opgenomen. Daar staat tegenover dat partijen zich
aan gemaakte afspraken kunnen onttrekken zolang
deze niet op schrift staan. (blz. 219)
Uit deze drie citaten blijkt van de bevinding dat de
met artikel 7:2, leden 1 en 2 beoogde
consumentenbescherming vooral bereikt wordt
met het schriftelijkheidsvereiste. Zowel de koper
als de verkoper heeft baat van dit vereiste. Zo
wordt op blz. 54, tweede alinea, van het Rapport
samenvattend opgemerkt: "Praktisch bezien heeft
het schriftelijkheidsvereiste tot gevolg dat zowel
koper als verkoper in de fase voordat de
overeenkomst op schrift is gesteld, meer tijd
hebben om zich op de transactie te beraden. De
schriftelijke vorm heeft tot gevolg dat partijen
beter zicht krijgen in de aspecten die bij de koop
van belang zijn, met name door het gebruik van
modelcontracten waarin relevante bedingen zijn
opgenomen."((14))
geen gebondenheid meebrengt, zodat behoudens bijzondere omstandigheden - ook hij
niet verplicht is om mee te werken aan het
neerleggen van de mondelinge overeenkomst in
en het ondertekenen van een akte ('strikte leer
inzake nietigheid').
2.10 Het zojuist vermelde vraagpunt is tijdens
de parlementaire behandeling van artikel 7:2
BW ook aan de orde geweest. In de memorie
van antwoord wordt naar aanleiding van een
vraag dienaangaande in het voorlopig verslag
opgemerkt: "Zolang het vormvereiste van een
schriftelijke koopovereenkomst nog niet is
vervuld, is de overeenkomst niet rechtsgeldig tot
stand gekomen. De sanctie op het niet voldoen
aan dit vormvereiste, (...), is namelijk nietigheid
van de koop, overeenkomstig de hoofdregel van
39 van Boek 3. Het vormvereiste wordt immers
niet alleen in het belang van de koper gesteld,
maar ook in dat van de verkoper en dat van
eventuele andere gegadigden (...). Dit brengt
echter niet met zich mee dat de verkoper zich na
het bereiken van mondelinge overeenstemming
met de koper zonder meer zou mogen
terugtrekken. Denkbaar is immers dat op de
verkoper een verplichting rust tot medewerking
aan het tot stand brengen van de koop door het
opmaken van de daarvoor vereiste akte."((15))
In de nota naar aanleiding van het eindverslag
laat de minister zich hieromtrent op blz. 8 nader
in deze zin uit: "Zo zal het verschil uitmaken of
zich al dan niet het hierboven bedoelde geval
voordoet dat, zou geen vormvereiste voor de
koop gelden, dat akkoord de beoogde, rechtens
bindende hoofdovereenkomst zou opleveren.
Zou dit geval zich wel voordoen, dan zal de
verkoper in beginsel gehouden zijn om de
noodzakelijke medewerking voor de
totstandbrenging van de overeenkomst te
verlenen.((16)) Over dit punt zijn, nadat artikel
7:2 BW al kracht van wet had verkregen, in de
Tweede Kamer nog vragen gesteld, waarop de
minister als volgt heeft geantwoord: "Indien
mondeling overeenstemming is bereikt over de
koop van een woning door een consument maar
nog niet een door beide partijen ondertekende
koopakte is tot stand gekomen, is nog niet
voldaan aan het door artikel 7:2 gestelde
vormvereiste. Dit brengt mee dat de
koopovereenkomst in deze fase nog niet
rechtsgeldig is tot stand gekomen. Tijdens de
behandeling van het wetsvoorstel koop
onroerende zaken in de Tweede Kamer is aan de
orde geweest wat rechtens is in de
"precontractuele fase". Geantwoord is dat het
nog ontbreken van de verplichte koopakte niet
meebrengt dat de verkoper zich na het bereiken
van mondelinge overeenstemming met de koper
zonder meer zou mogen terugtrekken
2.8 De bevinding van de evaluatie dat het
schriftelijkheidsvereiste in de rechtspraktijk niet
enkel strekt tot bescherming van de koper maar
evenzeer van de verkoper, kan worden gezien als
een versterking van het door de wetgever
ingenomen standpunt dat de sanctie op het niet
voldaan zijn aan het schriftelijkheidsvereiste
nietigheid dient te zijn. Nu ook in de literatuur en
de lagere rechtspraak in meerderheid nietigheid als
de passende sanctie op het niet voldaan zijn aan
het schriftelijkheidsvereiste wordt beschouwd, ligt
het in de reden om die sanctie ook als het
geldende recht te beschouwen.
mate van gelding van nietigheid bij een
mondelinge overeenkomst
2.9 Weliswaar kan als geldend recht worden
beschouwd dat nietigheid de sanctie op het niet
voldoen aan het schriftelijkheidsvereiste vormt,
maar omtrent de vraag in hoeverre aan die sanctie
dient te worden vastgehouden in het geval dat er
wel al sprake is van een mondeling tot stand
gebrachte maar nog niet in een getekende akte
neergelegde koopovereenkomst, lopen de
meningen uiteen. De verdedigde standpunten laten
zich, globaal genomen, in de volgende twee
groepen onderverdelen. Aan de ene kant wordt het
standpunt ingenomen dat de verkoper in die zin
aan de mondelinge overeenkomst is gebonden dat
hij, indien niet uitdrukkelijk anders is afgesproken,
in beginsel gehouden is mee te werken aan het tot
stand brengen van de schriftelijke overeenkomst
('niet strikte leer inzake nietigheid'). Aan de
andere kant wordt het standpunt gehuldigd dat de
mondelinge overeenkomst ook voor de verkoper
8
Regelingen en voorzieningen
(Kamerstuk 23 095, nr. 5, p. 13), en dat de
verkoper in beginsel gehouden is medewerking te
verlenen aan het opmaken van de voor
totstandbrenging van de overeenkomst vereiste
akte (Kamerstuk 23 095, nr. 8, p. 8). Hij is
verplicht zijn gedrag mede te laten bepalen door
de gerechtvaardigde belangen van zijn wederpartij
(zie o.a. HR 23 oktober 1987, NJ 1988, 1017 en
HR 15 februari 1991, NJ 1991, 493). De verkoper
handelt dan ook onbehoorlijk als hij, in het geval
dat mondeling overeenstemming over de koop is
bereikt, de voor totstandbrenging van de
overeenkomst vereiste medewerking aan het
opmaken van de koopakte weigert met een beroep
op het feit dat hij een hoger bod van een derde
heeft ontvangen, onder mededeling aan de koper
dat hij wel zal meewerken als deze het bod van de
derde evenaart. Indien de verkoper weigert mee te
werken aan het opmaken van de akte kan deze
akte (of een deel daarvan) worden vervangen door
een rechterlijke uitspraak (artikel 3:300 BW).
Een wetswijziging is gelet op het voorgaande niet
noodzakelijk. Wel zal ik ervoor zorgdragen dat in
de voorlichting over de wet uitdrukkelijk wordt
aangegeven dat de in het antwoord op vraag 2
omschreven handelwijze ongeoorloofd is. Tevens
zal ik de makelaarsorganisaties verzoeken hun
leden en het publiek in dezelfde zin voor te
lichten." ((17)).
CODE 4.2.1.36
mondelinge wilsovereenstemming en in beginsel
geen verplichting voor de verkoper om mee te
werken aan schriftelijke vastlegging - betekent
dat de invoering van art. 7.2 BW de positie van
de consument-koper van een woning heeft
verslechterd! En dat niet alleen: de consumentkoper van een woning bevindt zich in die
benadering naar geldend recht in een zwakkere
positie dan de professionele koper van diezelfde
woning. De professionele koper kan immers
vormvrij kopen. Van een mogelijkheid voor de
verkoper zich nog aan de 'deal' te onttrekken is
dan geen sprake. Aangezien de ratio van art. 7.2
BW onmiskenbaar is een regeling in het leven te
roepen die de consument-koper beschermt, kan
de conclusie wat mij betreft niet zijn dat het
tegendeel het geval is. Die uitkomst veroordeelt
zichzelf, hoeveel technisch-juridische wijsheid
ook wordt aangevoerd om de strikte leer toch
valide te doen lijken. Waarom benadruk ik dat
mijn standpunt betrekking heeft op het geldende
recht? Omdat naar mijn mening buiten kijf staat
dat art. 7:2 BW in zijn geheel genomen in de
sleutel staat van bescherming van de
particuliere koper."
2.12 Er is intussen evenzeer lagere rechtspraak
waarbij een grote terughoudendheid wordt
betracht met het aannemen van gebondenheid
van de verkoper aan het mondeling bereikt zijn
van overeenstemming over de koop/verkoop
van een woning. Behoudens bijzondere
omstandigheden, brengt het nog niet voldaan
zijn aan het schriftelijkheidsvereiste mee dat er
ook voor de verkoper geen gehoudenheid
bestaat om bij te dragen aan de
totstandbrenging van de koopovereenkomst
door mee te werken aan het opstellen en
ondertekenen van een akte.((20))
2.1 1In een aantal uitspraken van lagere rechters voornamelijk uitspraken van de
voorzieningenrechter - is met een beroep op de
zojuist vermelde parlementaire geschiedenis
geoordeeld overeenkomstig het door de minister
vertolkte standpunt en dus gebondenheid van de
verkoper tot medewerking aan de
totstandbrenging van de schriftelijke overeenkomst
aangenomen in het geval dat van een partijen
volledig bindende koopovereenkomst zou kunnen
worden gesproken, indien het
schriftelijkheidsvereiste niet zou gelden.((18))
2.13 De strikte toepassing van het
nietigheidsvereiste wordt door de volgende
auteurs verdedigd:
- P.S. Bakker in Bouwrecht 2006, blz. 1063
e.v.((21)) Op blz. 1064 schrijft hij: "Daar
nietigheid van de overeenkomst de sanctie is op
het niet voldoen aan het
schriftelijkheidsvereiste, ontbeert mondelinge
overeenstemming rechtsgevolg. Een eventuele
verplichting voor de verkoper tot medewerking
aan het tot stand brengen van de koop door het
opmaken van de ingevolge art. 7.2 BW vereiste
schriftelijke overeenkomst kan dan ook niet op
de bereikte wilsovereenstemming worden
gebaseerd, doch vindt haar grondslag in de
precontractuele goede trouw (...)." Na - onder
verwijzing naar HR 12 augustus 2005, LJN:
AT7337, NJ 2005, 467, arrest CBB/JBO - voorop
gesteld te hebben dat de maatstaf ter
beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij
2.12 Een met de zojuist bedoelde lagere
rechtspraak overeenstemmend standpunt treft
men ook in de literatuur aan. Meer recent lieten
zich dienovereenkomstig nog uit J.J. Dammingh in
WPNR 2008/6741, blz. 121 - 123, H.W. Heyman in
WPNR 2009/6781, blz. 2 - 3 en S.E. Bartels,
Tijdschrift voor Bouwrecht, 2010, blz. 577.((19))
Bij ieder van deze auteurs vormt een belangrijke
overweging dat het in artikel 7:2 BW het
voornamelijk gaat om het bieden van bijzondere
bescherming aan de consument-koper door hem
een bedenktijd toe te kennen en dat het
schriftelijkheidsvereiste vooral in dienst staat van
het bepalen van het aanvangstijdstip van die
bedenktijd. Bartels formuleert het als volgt: "Ik
neem de gelegenheid te baat om er nogmaals op
te wijzen dat de strikte benadering - nietigheid van
9
CODE 4.2.1.36
Regelingen en voorzieningen
afgebroken onderhandelingen een strenge en tot
terughoudendheid nopende maatstaf vormt, merkt
hij vervolgens op blz. 1066 op: "Kort en goed, de
door partijen in acht te nemen precontractuele
goede trouw zal er, gelet op het voorgaande, niet
dikwijls aan in de weg staan dat de verkoper zich
voorafgaande aan schriftelijke vastlegging van de
overeenkomst van de aspirant-koper ontdoet en
met een derde contracteert. Slechts in zeer
uitzonderlijke gevallen zal kunnen worden voldaan
aan de zware vereisten die blijkens het arrest
CBB/JBO gelden voor het aannemen van aansprakelijkheid op grond van schending van de
precontractuele goede trouw. Is aan deze zware
vereisten voldaan, dan kan de aspirant-koper
schadevergoeding vorderen doch ook een
verplichting tot medewerking aan het tot stand
brengen van de koop door het opmaken van de
ingevolge art. 7.2 BW vereiste schriftelijke
overeenkomst kan onder omstandigheden uit de
goede trouw voortvloeien." Bakker acht het
gebruik maken van de nietigheid om nog een
hogere prijs te bedingen op zichzelf nog geen
onbetamelijk gedrag; zie blz. 1065 en 1066.
- J. Hijma in Asser-Hijma, 5-I, 2007, nr. 136b.
Aldaar schrijft hij onder meer: "Bereiken koper en
verkoper mondeling overeenstemming, dan is van
een geldige overeenkomst nog geen sprake. (...)
Wel kan uit de redelijkheid en billijkheid (artikel
6:248), die na het bereiken van overeenstemming
de relatie in verhevigde mate beheersen, voor
partijen de verbintenis voortvloeien om aan de
totstandkoming van een schriftelijke
koopovereenkomst mee te werken (...). Zal de
verkoper, als de koper dat verlangt, met
contracteren moeten voortgaan? Bij de te maken
afweging zijn m.i. vooral de hoedanigheden van
partijen van gewicht. Wanneer de verkoper een
gemeente, projectontwikkelaar of andere
professional is, lijkt het aannemen van een
verbintenis tot (voort)contracteren mij in de regel
op zijn plaats. Is de verkoper daarentegen een
particulier dan staat hij feitelijk op één lijn met de
consument/ koper en zou ik hem niet tot
schriftelijke vastlegging van de koop gehouden
achten, behoudens bijzondere omstandigheden. Bij
dit laatste kan men denken aan een verkoper die
de koper op het makelaarskantoor, vlak voor de
ondertekening van de koopakte, meldt dat hij
inmiddels een beter bod heeft ontvangen dat de
koper zal moeten evenaren. Zie TK 2003-2004,
Aanhangsel, p. 383-384, waarin de minister, in
antwoord op Kamervragen, deze handelwijze als
ongeoorloofd kwalificeert. Is de verkoper rechtens
tot het opmaken van een koopakte gehouden,
maar weigert hij medewerking, dan kan de rechter
bepalen dat zijn uitspraak in de plaats zal treden
van de akte of deel daarvan zal uitmaken (art.
3:300 lid 2, ...)."((22))
- C.G. Breedveld-de Voogd in haar - in voetnoot
10 vermelde - dissertatie uit 2007. Aan haar
visie op de aard van het vormvoorschrift van
artikel 7:2, te weten dat het vereiste geschrift
een bestanddeel van de tot stand te brengen
rechtshandeling (koop en verkoop van een
woning) vormt, verbindt Breedveld-de Voogd
niet slechts de conclusie dat de sanctie op het
niet voldoen aan het vereiste nietigheid is (blz.
49 - 58), maar ook dat er geen ruimte is om die
nietigheid te relativeren ten opzichte van de
verkoper in geval van een mondelinge
overeenkomst op voet van het aanvaarden van
een voorovereenkomst of van met de
mondelinge instemming van de verkoper
opgewekt vertrouwen dat een overeenkomst tot
stand zal komen (blz. 67 - 85 e.v.). Het op die
gronden toch gebondenheid van de verkoper
aanvaarden vormt een ondermijning van het
nietigheidsvereiste, dat mede strekt de
contractsvrijheid van de verkoper te
waarborgen. Intussen neemt Breedveld-de
Voogd - mede onder verwijzing naar het Duitse
recht - ook voor de hier aan de orde zijnde
situatie aan dat de verkoper en koper ten
opzichte van elkaar staan in een door de
redelijkheid en billijkheid beheerste verhouding
als bedoeld in het Baris/Riezenkamparrest.((23)) Daarin overweegt de Hoge Raad
onder meer: "dat immers partijen, door in
onderhandeling te treden over het sluiten van
een overeenkomst, tot elkaar komen te staan in
een bijzondere, door de goede trouw beheerste,
rechtsverhouding, medebrengende, dat zij hun
gedrag mede moeten laten bepalen door de
gerechtvaardigde belangen van de wederpartij
(...)." Die goede trouw ziet Breedveld-de Voogd
als een grondslag voor eventuele
aansprakelijkheid van de verkoper jegens de
koper in de situatie dat er tussen partijen wel al
mondeling geheel overeenstemming is bereikt
over de koop en verkoop, maar nog niet aan het
schriftelijkheidsvereiste is voldaan. Voor het
aanvaarden van aansprakelijkheid op die basis
ziet zij ruimte wanneer de verkoper op een niet
aanvaardbare wijze de koper belemmert van zijn
contractsvrijheid gebruik te maken. Dat kan het
geval zijn wanneer hij, al dan niet opzettelijk de
koper in de waan brengt of laat dat deze reeds is
gebonden op grond van zijn woord. Dan kan er
een gehoudenheid tot vergoeding van schade
zijn. Of er vergoed moet worden op de voet van
het negatieve of positieve contractsbelang,
hangt af van de wijze waarop de verkoper de
koper in zijn contractsvrijheid heeft geschaad. In
geval van arglist zal hij de koper dienen te
brengen in de situatie, waarin deze zou verkeren
als het vormvoorschrift wel zou zijn nagekomen.
Zie blz. 91- 95.
10
Regelingen en voorzieningen
- A.A. van Velten in meer afleveringen van het
WPNR. Onder meer in WPNR 2007/6711, blz. 481
en 482 en in WPNR 2008/6740, blz. 106, 107 en
108 heeft hij gerapporteerd over rechtspraak met
betrekking tot de vraag van de binding van de
mondelinge overeenkomst voor de verkoper. Op
genoemde bladzijde 107 schrijft hij: "Kortom, de
lijn van nietigheid van een mondelinge
overeenkomst inzake de koop van een woning
begint zich langzamerhand duidelijk af te tekenen
en - gezien de wettekst - lijkt dit ook de enige
begaanbare weg. Slechts in uitzonderlijke gevallen
kan men zich een ander oordeel voorstellen."
- W.G. Huijgen in Monografieën Privaatrecht, nr. 9,
2008.((24)) Hij spreekt in § 12 zijn voorkeur uit
voor de opvatting die aansluit bij het stelsel van de
wet en de ratio van artikel 7:2 BW, te weten dat in
beginsel zonder een schriftelijke
koopovereenkomst die door beide partijen is
ondertekend geen geldig contract tussen partijen
tot stand is gekomen en verkoper zich in beginsel
nog kan terugtrekken.
- M.B.M. Loos in TBR 2010/6, blz. 552 e.v.((25))
In 2003 nam Loos nog het standpunt in dat de
bereikte mondelinge overeenstemming kan worden
beschouwd als een voorovereenkomst die voor
verkoper de gehoudenheid meebrengt om mee te
werken aan de definitieve totstandkoming van de
koopovereenkomst door schriftelijke vastlegging
ervan.((26)) Op dat standpunt komt hij in 2010
terug naar aanleiding van de bevinding in het
Rapport Keirse c.s. dat het schriftelijkheidsvereiste
in de praktijk duidelijk ook de belangen van de
verkoper dient. Het vereiste dient derhalve het
belang van zowel de koper als de verkoper en dan
moet, zolang het vormvoorschrift niet is nageleefd,
op de voet van artikel 3:39 BW van nietigheid te
worden uitgegaan. In de conclusie merkt hij op dat
hij alsnog de opvatting onderschrijft dat de
mondelinge overeenstemming geen
rechtsgevolgen heeft, noch voor de koper, noch
voor de verkoper.
CODE 4.2.1.36
Indien de mondelinge afspraken niet tot
gebondenheid leiden, kan het leerstuk van de
precontractuele redelijkheid en billijkheid
worden toegepast in situaties waar in de fase
vóórdat de akte (en daarmee de
koopovereenkomst) tot stand is gekomen, in
strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid
wordt gehandeld. Met toepassing van de norm
zoals neergelegd in de jurisprudentie, kan dan
schadevergoeding of, indien nog zinvol, een
verplichting tot dooronderhandelen worden
gevorderd. Indien het bestaan van een
mondelinge overeenstemming kan worden
aangetoond is dit een factor bij de beoordeling
of een dergelijke vordering zal moeten worden
toegekend. Voor een vordering die verplicht tot
meewerken aan het opstellen van de akte, lijkt
op basis van dit leerstuk geen ruimte, mede (of
vooral) gezien de strenge en terughoudende
norm die binnen dit leerstuk gehanteerd wordt.
Iets anders geldt wellicht onder zeer
uitzonderlijke omstandigheden als opzettelijke
misleiding of misbruik van omstandigheden,
maar ook in die gevallen kan een oplossing
worden gevonden in het toekennen van
schadevergoeding."((27))
2.15 Ook in het Rapport Keirse c.s. wordt de
strikte benadering aanbevolen. Dient aan die
aanbeveling gevolg te worden gegeven en dus
niet aan het tijdens de parlementaire
behandeling door de minister uitgedragen
standpunt? De bevinding van de
evaluatiecommissie dat het belang van het
schriftelijkheidsvereiste niet in de eerste plaats
is gelegen in het vereenvoudigen van de
bepaling van het aanvangstijdstip van de
bedenktijd voor de koper, maar in het voor
zowel voor de koper als de verkoper mogelijk
maken om op meer verantwoorde wijze te
komen tot een toestemmen in de koop
respectievelijk verkoop, vormt op zichzelf een
sterk argument om aan de aanbeveling gehoor
te geven. Het vereiste bevordert, zo wijst de
bevinding uit, dat meer duidelijkheid en
zekerheid ontstaat omtrent hetgeen met
betrekking tot de koop respectievelijk verkoop
dient te worden overeengekomen en ten slotte
wordt overeengekomen. Onder die
omstandigheid valt niet in te zien dat voor de
verkoper wel in beginsel gebondenheid aan een
mondelinge overeenkomst moet worden
aangenomen en voor de koper niet. Doet men
dat wel dan ontstaat er een niet goed te
rechtvaardigen verschil in behandeling van de
verkoper ten opzichte van de koper. Een en
ander ontneemt de overtuigingskracht aan het
eerste nog door Bartels gehanteerde argument,
dat de strikte benadering - nietigheid van
mondelinge wilsovereenstemming en in beginsel
2.14 De beschouwingen op de blz. 20 t/m 30 van
het Rapport Keirse c.s. over de aan een
mondelinge overeenkomst toe te kennen betekenis
en in dit verband over de strikte en niet-strikte
benadering van schriftelijkheidsvereiste geven in
hoofdstuk IX aanleiding tot de volgende
slotoverwegingen:
"Indien het wenselijk wordt geacht dat men de
verkoper moet kunnen houden aan de mondeling
gemaakte afspraken, is het geboden om in de wet
op te nemen dat als sanctie op het niet voldoen
aan het vormvereiste de koper de mogelijkheid
heeft de (mondelinge) overeenkomst te
vernietigen. Het onderzoeksteam beveelt dit
overigens niet aan. Het team verkiest de strikte
benadering.
11
CODE 4.2.1.36
Regelingen en voorzieningen
geen verplichting voor de verkoper om mee te
werken aan schriftelijke vastlegging - betekent dat
invoering van het art. 7.2 BW de positie van de
consument-koper van een woning heeft
verslechterd. Het in de rechtspraktijk bevestigde
gegeven dat het schriftelijkheidsvereiste evenzeer
in het belang van de verkoper is, rechtvaardigt dat
de koper ook wat inlevert. Hij behoudt intussen de
winst van de bedenktijd. Wel blijft op zichzelf staan
het tweede door Bartels opgevoerde argument te
weten dat een verkoper tegenover een
professionele koper gebonden kan raken zonder
dat de koop/verkoop op schrift is vastgelegd. Deze
omstandigheid maakt echter niet zozeer duidelijk
dat het niet relativeren van de nietigheid ten
opzichte van de verkoper onjuist is als wel dat het
niet gelukkig is dat het schriftelijkheidsvereiste
niet ook geldt, indien de koper een professionele
partij is. Ook dan doet de bescherming die het
schriftelijkheidsvereiste aan de verkoper biedt,
opgeld. In ieder geval valt dat aan te nemen ten
aanzien van de verkoper die een consument is.
2.17 Het hiervoor in 2.16 gestelde sluit aan bij
de beoordeling in 2003 door de Hoge Raad van
het geval dat een man zich voor de scheiding en
deling van de huwelijksgemeenschap na
echtscheiding anders dan bij helfte beroept op
onder meer een mondelinge toezegging van de
vrouw vóór de huwelijkssluiting mee te zullen
werken aan het opstellen van huwelijkse
voorwaarden.((28)) Op zichzelf wordt een
andere verdeling anders dan bij helfte zonder
dat daarvoor een basis in huwelijkse
voorwaarden is te vinden niet uitgesloten
geacht, maar dat kan toch niet dan in zeer
uitzonderlijke gevallen worden aangenomen. De
toezegging van de vrouw levert niet een
dergelijk uitzonderlijk geval op, ook niet in
samenhang met de andere door de man
gestelde omstandigheden zoals dat op aandrang
van de vrouw met het sluiten van het huwelijk
spoed is betracht, aldus de Hoge Raad. De Hoge
Raad neemt daarbij mede in aanmerking dat de
door artikel 1:115 BW voor het aangaan van
huwelijkse voorwaarden op straffe van nietigheid
voorgeschreven notariële tussenkomst mede tot
bescherming van beide partijen strekt.
2.16 De aanhangers van de strikte benadering
kennen overigens aan de nietigheid ook niet een
absoluut karakter toe. Zoals hierboven vermeld,
erkennen ook zij de mogelijkheid dat de
redelijkheid en billijkheid, die de verhouding tussen
de koper en verkoper ook beheerst in de periode
voorafgaande aan de vastlegging van de
koop/verkoop in en ondertekening van een akte,
aan een beroep van de verkoper op het nog niet
voldaan zijn aan het schriftelijkheidsvereiste in de
weg kan staan. Maar ook daarbij wordt grote
terughoudendheid bepleit. Die terughoudendheid
laat zich in algemene zin weergeven met de
bekende formule uit artikel 6:2 lid 2 BW dat een
krachtens de wet, gewoonte of rechtshandeling
geldende regel niet van toepassing is, voor zover
dit in de gegeven omstandigheden naar
maatstaven van redelijkheid en billijkheid
onaanvaardbaar zou zijn. Maar waar de grens van
het onaanvaardbare in concreto wordt bereikt, valt
intussen moeilijk in het algemeen aan te geven.
Het onaanvaardbare zal, naar het voorkomt, vooral
gezocht moeten worden in gedrag van de verkoper
dat tegenover de koper onbetamelijk is te achten.
Men kan hier bijvoorbeeld denken aan het geval
dat de verkoper door geloofwaardige toezeggingen
doet omtrent de medewerking van hem aan het
schriftelijk vastleggen van de mondelinge
overeenkomst, terwijl hij weet dat de koper naar
aanleiding van die toezeggingen al stappen zet die
voor hem nadelig zullen zijn indien de verkoper
uiteindelijk toch niet aan de schriftelijke
vastlegging meewerkt. Die stappen kunnen
bijvoorbeeld bestaan uit het al aangaan van
financiële verplichtingen of verplichtingen met
betrekking tot een andere, hem al toebehorende
woning.
2.18 Voor wat betreft het rechtsgevolg dat dient
te worden verbonden aan de
onaanvaardbaarheid van een beroep van de
verkoper op nietigheid wegens het niet voldaan
zijn aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel
7:2 lid 1 BW, lijkt het gewenst ruimte te laten
voor zowel toekenning van schadevergoeding als
aanvaarding van de gehoudenheid tot
medewerking aan de totstandkoming van de
schriftelijke overeenkomst. De omstandigheden
van het geval kunnen meebrengen dat voor de
koper de verwerving van de woning de meest
adequate genoegdoening vormt.
2.19 Aan de keuze voor de strikte benadering
van de nietigheid zou, zoals Hijma suggereert,
verder nog het voorbehoud kunnen worden
verbonden dat de verkoper een consument is.
De achter het schriftelijkheidsvereiste
schuilgaande beschermingsgedachte houdt
immers verband met het streven om aan
consumenten bescherming te bieden. Strikte
toepassing van de nietigheid in het geval dat de
verkoper een professional is, geeft aan de
sanctie van nietigheid een werking die buiten
haar doel is gelegen. Voor dat geval zou wel
aansluiting kunnen worden gezocht bij de niet
strikte benadering van de nietigheid. Dat
betekent dat de professionele verkoper wel in
beginsel jegens de consument-koper gebonden
kan worden geacht aan een mondeling bereikte
overeenkomst, in die zin dat hij medewerking
heeft te verlenen aan het vastleggen van die
12
Regelingen en voorzieningen
overeenkomst in een door beide partijen te
ondertekenen akte.
CODE 4.2.1.36
Gevorderd wordt vernietiging van het vonnis van
de rechtbank, zonder dat de vernietiging
overigens tot aantasting van de rechtspositie
van de betrokken partijen kan leiden.
3. Toetsing van het vonnis van de rechtbank
aan bovenstaande beschouwingen
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
3.1 Beziet men de rechtsoverwegingen 3.8 t/m
3.12 van het vonnis van de rechtbank in het licht
van bovenstaande algemene beschouwingen dan
laten zich de volgende conclusies trekken:
a. In rov. 3.8 oordeelt de rechtbank dat
mondelinge overeenkomsten van koop/verkoop
van een woning met een consument-koper nietig
zijn. Dat oordeel is, naar het voorkomt, in
overeenstemming met het geldende recht.
b. In de rov. 3.9 en 3.12 kiest de rechtbank voor
een strikte benadering van de nietigheid: geen
gebondenheid van de verkoper aan een
mondelinge overeenkomst. Hoewel er op zichzelf
goede gronden voor die keuze bestaan, is die
keuze strijdig met het door de ontwerper van
artikel 7:2 tijdens de parlementaire behandeling bij
voortduring ingenomen en in de Tweede en Eerste
Kamer uiteindelijk niet afgewezen standpunt dat
een verkoper in beginsel aan een mondelinge
overeenkomst is gebonden in die zin dat hij
gehouden is mee te werken aan het tot stand
brengen van de schriftelijke koopovereenkomst.
Dat standpunt wordt in een deel van de lagere
rechtspraak en ook van de literatuur gevolgd.
c. De rechtbank brengt verder ten aanzien van de
strikte benadering geen enkele nuancering aan. Zij
geeft niet aan dat de strikte benadering niet op
zijn plaats is in het geval dat de verkoper een
professioneel iemand is. Ook brengt de rechtbank
niet tot uitdrukking dat bij bijzondere
omstandigheden een beroep van de verkoper op
de nietigheid van de mondelinge overeenkomst
naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
onaanvaardbaar kan zijn en er vanwege die
bijzondere omstandigheden aanleiding kan bestaan
om toch een gehoudenheid tot het vergoeden van
schade bestaande uit hetzij het negatieve hetzij
het positieve contractsbelang aan te nemen.
1. Wet aanvulling van titel 7.1 (Koop en ruil) van
het nieuwe Burgerlijk Wetboek met bepalingen
inzake koop van onroerende zaken alsmede
vaststelling en invoering van titel 7.12
(Aanneming van werk).
2. TK 1992-1993, 23 095, nr. 3, blz. 2, 3 en 4.
3. Zie bijvoorbeeld TK 1993-1994, 23 095, nr. 4,
blz. 1 en 2.
4. Zie voor een korte samenvatting van de
(voor)geschiedenis van artikel 7:2 BW W.L Valk,
Wanneer is een bedenktijdregeling
gerechtvaardigd?, preadvies Vereniging voor
Burgerlijk recht, 2004, nrs. 28 t/m 33.
5 Zie TK 2001-2002, 23 095, nr. 14, blz. 20,
middenkolom, Minister Korthals Altes en EK
2002-2003, 23 095, nr. 38a (nadere memorie
van antwoord), blz. 21.
6. De evaluatie is uitgevoerd door vijf
onderzoekers van het Molengraaff Instituut
(mrs. A.L.M. Keirse, N.C. van Oostrum, M.Y.
Schaub, C.M.J. Barendse en A.M. Steegmans).
De bevindingen zijn neergelegd in een rapport
'Rapportage inzake Wet Koop onroerende zaken;
de Evaluatie' van november 2009 (hier verder te
noemen het Rapport Keirse c.s.). Het Rapport,
dat aan de Tweede Kamer is aangeboden - TK
2009-2010, 32 320, nr. 1 - en is uitgegeven
door Boom Juridische Uitgevers, is in diverse
tijdschriften besproken en wordt vrij algemeen
geprezen om zijn gedegenheid; zie bijvoorbeeld
C.M.H. van Vlaanderen, TBR 2010, blz. 569, sub
2; M.B.M. Loos, TBR 2010, blz. 552, sub 1; S.E.
Bartels, TBR 2010, blz. 575, sub 1.
7. TK 1992-1993, 23 095, nr. 3, blz. 4, sub 5.
Die tijd geeft hem de mogelijkheid zich, al dan
niet met behulp van een deskundige, te
bezinnen op de koop en eventueel terug te
komen op een, mogelijk te overhaast, genomen
stap.
8. Zie TK II 1995-1996, 23 095, nr. 5, blz. 6, 8
en 13. Op blz. 13 staat opgetekend: "De sanctie
op het niet voldoen aan dit vormvereiste,
waarnaar de Commissie in haar volgende vraag
informeerde, is namelijk nietigheid van de koop,
overeenkomstig artikel 39 van Boek 3. Het
vormvereiste wordt immers niet alleen in het
belang van de koper gesteld, maar ook in dat
van verkoper en dat van eventuele andere
gegadigden (men zie hiervoor artikel 7:2, eerste
alinea)."
3.2 Met het oogmerk om de ruimte voor de
beoordeling van de controverse omtrent de
wel/niet strikte benadering van de nietigheid bij
het niet voldoen aan het in artikel 7:2 lid 1 BW
opgenomen vormvoorschrift zo groot mogelijk te
maken, wordt hier het standpunt ingenomen dat
het vonnis van de rechtbank voor onjuist moet
worden gehouden reeds om de hiervoor in 3.1, sub
b vermelde reden, maar - voor zoveel nodig
subsidiair - ook om de hiervoor in 3.1, sub c
vermelde redenen.
4. Vordering
13
CODE 4.2.1.36
Regelingen en voorzieningen
9. H.A. Bosman, Enkele notities over de artikelen
7:2 en 7:3 BW bij consumentenkoop o.g., WPNR
2005 /6636, blz. 748 en 749.
10. Zie in dit verband C.G. Breedveld-de Voogd,
Vorm, vrijheid en gebondenheid bij de koop van
een woning, diss. Leiden, 2007, blz. 47, 48 en 49.
Op blz. 48 schrijft deze auteur: "Wanneer we de
parlementaire geschiedenis analyseren moet de
conclusie zijn dat de daarin wel genoemde
rechtszekerheid niet de ware ratio van de wetgever
kan zijn geweest voor de invoering van het
schriftelijkheidsvereiste. De wetgever stelt het
schriftelijkheidsvereste in dienst van de
bedenktijd." Tijdens het wetgevingsoverleg op 26
november 2001 merkt Minister Korthals ook op dat
het wetsvoorstel zich primair op de koper richt als
vaker de zwakkere partij. Daarom wordt aan hem
en niet aan de verkoper de bedenktijd gegeven;
zie TK 2001-2002, 23 095, nr. 14, blz. 23.
Breedveld-de Voogd acht de nietigheid overigens
de juiste sanctie. Het geschrift vormt een
bestanddeel van de tot stand te brengen
rechtshandeling; pas met het vastleggen van de
koopovereenkomst in een akte en het ondertekenen van die akte door beide partijen komt de
beoogde rechtshandeling van koop en verkoop tot
stand; zie t.a.p. blz. 49 t/m 52 jo. blz. 38.
11. In deze zin oordeelden meer recent: Hof
Leeuwarden 14 februari 2007, LJN: AZ8657, Hof
's-Gravenhage 19 april 2007, LJN: BB5647, NJF
2007, 525; Hof Leeuwarden 19 maart 2008, LJN:
BC7658; Hof 's-Hertogenbosch 8 juli 2008, LJN:
BF0457; Hof 's-Hertogenbosch 25 mei 2010, LJN:
BM5963. Zie ook nog bijvoorbeeld: Rb. Dordrecht
2 februari 2005, LJN: AS4859, NJF 2005, 142; Rb.
Haarlem (vzr) 29 maart 2006, LJN: AV9072; Rb.
Middelburg 5 september 2007, LJN: BB3672.
12. Aldus meer recent: W.G. Huijgen, Bouwrecht
2006, nr. 239, blz. 1055 e.v. en Koop en verkoop
van onroerende zaken, Monografieën Privaatrecht,
2008, blz. 26-30; P.S. Bakker, Het
schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 BW nader
beschouwd, BR 2006, nr. 240, blz. 1063-1068; J.
Hijma in Asser-Hijma, 5-I, 2007, nr. 136; C.G.
Breedveld-de Voogd, diss., blz. 49 - 58 en De
notariële koopovereenkomst en sanctie op een
vormvoorschrift, WPNR 2009/6781, blz. 6-9; H.C.
Selderbeek-Doyer, Vijf jaar artikel 7:2 BW, TvC
2008-5, blz. 179-186; A.A. van Velten, Het
schriftelijk koopcontract van art. 7:2 BW, WPNR
2008/6740, blz. 106-108 en M.B.M. Loos,
Schriftelijkheidsvereiste en bedenktijd bij de koop
van onroerende zaken, TBR 2010, 101, blz. 552559.
13. Zie het - reeds in voetnoot 6 genoemde Rapport Keirse c.s., blz. 4 t/m 6.
14. Met betrekking tot het schriftelijkheidsvereiste
worden op blz. 53 zelfs nog drie aanbevelingen tot
uitbreiding van de toepassing ervan ter overweging
voorgelegd. De eerste aanbeveling betreft de
uitbreiding tot alle onroerende zaken. De tweede
houdt in de uitbreiding tot alle overeenkomsten
inzake onroerende zaken waarbij een particulier
is betrokken, ongeacht of dit de koper of de
verkoper is. De derde aanbeveling ziet op de
uitbreiding naar alle overeenkomsten met
betrekking tot onroerend goed ook als deze
tussen zakelijke partijen wordt gesloten.
15. TK 1995-1996, 23 095, nr. 5, blz. 13.
16. TK 1995-1996, 23 095, nr. 8, blz. 8. In
verband met deze uitlating van de minister
wordt gesproken van het 'wegdenkcriterium'.
17. TK 2003-2004, Aanhangsel, nr. 178, blz.
383-384.
18. Zie bijvoorbeeld Rb. Haarlem (vzr) 9 juli
2004, LJN: AR2350; Rb. Maastricht (vzr) 2 mei
2005, LJN: AT5938; Rb. Zutphen (vzr) 8 juli
2005, LJN: AU149, NJF 2005, 375; Rb. Zutphen
22 november 2005, LJN: AV0536, NJF 2006,
377; Rb. Arnhem (vzr) 20 maart 2006, LJN: AW
2754; Rb. Leeuwarden (vzr) 29 juni 2006, LJN:
AX9937, NJF 2006, 542; Rb. Haarlem 6 juni
2006, LJN AX7093; Rb. Arnhem (vzr) 20 maart
2006, LJN: AW2754; Rb. Leeuwarden (vzr) 29
juni 2006, LJN: AX9937, NJF 2006, 542; Rb.
Arnhem (vzr) 7 juli 2006, LJN AY4055; Rb.
Zwolle 18 juli 2007, LJN: BB6861; Rb. Utrecht
23 juli 2008, LJN: BD8015, NJF 2008, 410; Rb.
Arnhem (vzr), 26 maart 2009, LJN BI1717.
19. In die zin eerder ook: S.E. Bartels en J.M.
van Buren-Dee, Woningkoop door consumenten,
in: J.M. van Buren-Dee, E.H. Hondius & P.A.
Kottenhage-Edzes (red), Consument zonder
grenzen, Deventer, 1996, blz. 55-67;M.W.
Hesselink en H.J. van Kooten, De rechtspositie
naar artikel 7:2 BW (nieuw) van de consument
die bij mondelinge overeenkomst een woning
heeft gekocht, in: J.M. van Buren-Dee, E.H.
Hondius & P.A. Kottenhage-Edzes (red),
Consument zonder grenzen, Deventer, 1996,
blz. 69-82; M.B.M. Loos, Bedenktijd en
precontractuele aansprakelijkheid bij de koop
van woningen, bijdrage aan Wedekind-bundel
'Aan Wil besteed', 2003, blz. 251 e.v. A.
Oorthuys, Strubbelingen rondom het
schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW,
Juridisch up to date 28 september 2006, nr. 17,
blz. 21 t/m 27.
20. Aldus Hof Leeuwarden 14 februari 2007,
LJN: AZ8657; Hof Leeuwarden 19 maart 2008,
LJN: BC7658; Hof 's-Hertogenbosch 8 juli 2008,
LJN BF0457; Rb. Dordrecht 2 februari 2005,
LJN: AS4859, NJF 2005, 142; Rb. Haarlem (vzr)
24 mei 2006, LJN: AX4870, NJF 2006, 421; Rb.
Breda 24 oktober 2007, LJN: BB6668, NJF 2007,
531; Rb. Amsterdam (vzr) 2 mei 2008, LJN:
BD6779, NJF 2008, 329.
21. P.S. Bakker, Het schriftelijkheidsvereiste van
art. 7.2 BW nader beschouwd, BR 2006, blz.
1063 e.v.
14
Regelingen en voorzieningen
22 J. Hijma verwijst naar Aanhangsel nr. 178.
23. HR 15 november 1957, LJN: AG2023, NJ 1958,
67, m.nt. LEHR.
24. W.G. Huijgen, Koop en verkoop van
onroerende zaken, Monografieën Privaatrecht nr.
9, 2008. Zie ook diens bijdrage 'Recente
ontwikkelingen rond de totstandkoming van de
koop van een woning' in Bouwrecht 2006/12, blz.
1055 e.v.
CODE 4.2.1.36
25. M.B.M Loos, Schriftelijkheidsvereiste en
bedenktijd bij de koop van onroerende zaken,
Tijdschrift voor Bouwrecht, 2010/6, blz. 552 e.v.
26. M.B.M Loos, Bedenktijd en precontractuele
aansprakelijkheid bij de koop van woningen,
bijdrage aan Wedekind-bundel 'Aan Wil besteed',
2003, blz. 251 e.v.
27. Rapport Keirse c.s., blz. 219-220.
28. HR 27 juni 2003, LJN: AF7541, NJ 2003, 524
(Zweedse vrouw-arrest).
15