Aan de Raad - Gemeente Nieuwkoop

Raad
Raadsstuk
Organisatieonderdeel
Portefeuillehouder
Datum/stuknr. B&W
Onderwerp:
woning"
:
:
:
:
:
30 januari 2003
2003.003
Sector Beleidsontwikkeling
weth. Hoogervorst
12 november 2002, nr. 2002.4081
Kaderstelling gemeenteraad nota: 'Van bedrijfswoning naar particuliere
Aan de Raad,
Ter Aar kent, landschappelijk gezien, een aantal kwetsbare punten. Het buitengebied van Ter
Aar heeft enerzijds van oorsprong een landelijke identiteit, waarbij behoud van
‘streektypische’ boerderijen als vertrouwd beeld voorop staat. Anderzijds komen door de
behoefte aan “landelijk wonen” steeds meer particuliere woningen in het buitengebied. Niet
zelden is dat een voormalige dienstwoning.
De ontstane situatie van vrijkomende percelen heeft niet alleen betrekking op het
buitengebied. Ook op een bedrijventerrein kan een dergelijk situatie voorkomen. De nota “Van
bedrijfswoning naar particuliere woning” (bijgevoegd) geeft richting aan de afweging voor
overwogen herbestemming. De centrale vraag is: Hoe gaat Ter Aar om met de omzetting van
de bedrijfsbestemming naar woonbestemming zonder verlies van ruimtelijke kwaliteit en welk
beleid wordt voor nu en in de toekomst gevoerd?
Als gevolg van de dualisering stelt de gemeenteraad de kaders vast. Deze kaders geven de
‘bandbreedte’ aan waarbinnen het nieuwe beleid wordt opgesteld. Bijgaand treft u negen
kader-stellende beleidsvragen aan in de vorm van vraag/toelichting.
Wij verzoeken u deze vragen te bediscussiëren en daar waar nodig aan te vullen. Na
verwerking van het gestelde vanuit de discussie worden de kaders, na tussenkomst van het
raadspresidium, ter vaststelling door uw raad aangeboden.
Burgemeester en wethouders van Ter Aar,
de secretaris,
de burgemeester,
J.W. van Tuijl
A.J. Epskamp
Coll. 317557781
Van bedrijfswoning
naar
particuliere woning
Gemeente Ter Aar
Kaderstelling gemeenteraad
Gemeente Ter Aar
Sector Beleidsontwikkeling
Productgroep Ruimtelijke Ontwikkeling
November 2002
Coll. 317557781
3
Kaderstelling gemeenteraad
Inleiding
Particulier wonen in voormalige bedrijfswoningen
Ter Aar kent, landschappelijk gezien, een aantal kwetsbare punten. Het buitengebied
van Ter Aar heeft enerzijds van oorsprong een landelijke identiteit, waarbij behoud van
‘streektypische’ boerderijen als vertrouwd beeld voorop staat. Anderzijds komen door
de behoefte aan “landelijk wonen” steeds meer particuliere woningen in het
buitengebied. Niet zelden is dat een voormalige dienstwoning.
De ontstane situatie van vrijkomende percelen heeft niet alleen betrekking op het
buitengebied. Ook op een bedrijventerrein kan een dergelijk situatie voorkomen. De
nota “van bedrijfswoning naar particuliere woning” geeft richting aan de afweging voor
overwogen herbestemming. De kern is de centrale vraag: Hoe gaat gemeente Ter Aar
om met de omzetting van de bedrijfsbestemming naar woonbestemming zonder verlies
van ruimtelijke kwaliteit, en welk beleid wordt voor nu en in de toekomst gevoerd?
Herbestemming is een complex probleem door tegenstrijdige kanten.
Een nadeel van herbestemming kan zijn verrommeling en wegebben van de identiteit
van zowel het buitengebied als een industriegebied als Bovenland door mengeling van
agrarische- en niet agrarische bedrijvigheid en wonen. Nieuwbouw in het buitengebied
toont vaak niet meer de ‘vertrouwde uitstraling’ en wordt vaak gedaan met de
onvermijdelijke ‘wolfsend’ om de woning nog iets boerderette-achtigs te geven.
De in het verleden afgegeven grondprijs voor agrarische doeleinden staat niet in
verhouding tot de waarde na herbestemming. De gemeente ondervindt daardoor tevens
derving van inkomsten.
Een voordeel is dat veroudering opstallen het gebied kunnen storen, en de provinciale
terugbouwregeling het gebied open houden.
Het streven is dan ook om zoveel mogelijk van de karakteristieke waarde van het gebied
te houden en beleid op te stellen over zorgvuldige herbestemming. Het omzetten van
voormalige bedrijfswoningen is van dusdanig ruimtelijk belang dat gemeentelijk beleid
noodzakelijk is om de juiste afweging mogelijk te maken.
De complexiteit zit in de afweging tussen voor- en nadeel.
Kaders
Vraag 1: vindt uw raad dat beleid, gericht op het omzetten van bedrijfswoningen naar
particuliere woningen, nodig is, en waarom?
Het onderwerp is zondermeer complex te noemen, en gerealiseerd moet worden wat de
achtergrond van dit beleid is. De eerste deelvraag is dan ook: waarom is er een beleid
nodig?
Een feit is dat agrarische of niet-agrarische percelen vrijkomen en dat bewoning van
reeds eerder vrijgekomen (veelal agrarische) percelen al dan niet met instemming van
de gemeente plaatsvindt.
Het college van B&W zet conform de Beleidsbrief 2003 in op het instandhouden en
bevorderen van de agrarische infrastructuur. In feite voert het economische aspect de
boventoon en is voortgang van de bedrijvigheid gewenst, terwijl de vraag naar
herbestemming naar particulier wonen om uiteenlopende redenen steeds vaker plaats
zal gaan vinden. Het doel van dit beleid is om hier een antwoord op te geven ‘hoe
hiermee om te gaan’. De juridische basis voor herbestemming is in een aantal gevallen
opgenomen in het bestemmingsplan (art. 11 WRO).
4
5
Kaderstelling gemeenteraad
Vraag 2: onder welke voorwaarden vindt uw raad dat particulier wonen in het
buitengebied en bedrijventerreinen mogelijk kan worden geacht, en welke
consequenties worden daaraan verbonden?
De tweede deelvraag luidt in principe: is particuliere bewoning van vrijgekomen
bedrijfs-panden, gezien de economische boventoon, in beginsel dan wel wenselijk, en
welke gevolgen zou herbestemming in de praktijk kunnen hebben?
In de praktijk komen voormalige bedrijfspercelen vrij, waarbij leegstand en
verpaupering moet worden voorkomen, of zijn er aanvragen om een vrijgekomen
perceel particulier te bewonen en te verbouwen. Er ontstaat daarom een tweestrijd
tussen economische (werken) en sociale belangen (wonen).
Het college doorbreekt dit “dilemma” door beleid waarbij vrijgekomen percelen zo goed
mogelijk worden benut, met behoud van de agrarisch-economische structuur. Rekening
wordt daarbij gehouden met economische, sociale en landschappelijke gevolgen. Wonen
in het buitengebied zou onder stringente randvoorwaarden en op basis van criteria
mogelijk worden geacht.
Vraag 3: welke consequenties ziet uw raad in het kader van de van de milieuvergunning
bij verkoop van een bedrijf aan een particulier, en welke maatregelen kan een
gemeente daarin nemen?
Om de vraag duidelijk te beantwoorden eerst een algemene opmerking.
Het is de bedoeling van de wetgever dat zo veel mogelijk bedrijven vallen binnen de
werkingssfeer van een AMvB. Er is dan geen vergunning meer noodzakelijk; deze vervalt
van rechtswege. In de oudere AMvB's - waarvan er al een aantal zijn vervallen - werd
vaak een minimumafstand genoemd. In de meeste gevallen bedroeg/bedraagt dat 25
meter. Bevond/bevindt zich binnen een afstand van 25 meter een woning van derden,
dan kan vaak een vergunning worden verleend of de bestaande vergunning vervalt niet
maar blijft rechtsgeldig.
(nb: een woning van derden is binnen het kader van de Wet milieubeheer een woning
die wordt bewoond door personen die geen binding hebben met het bedrijf. De
planologische status van de woning is niet van belang, gekeken wordt naar het feitelijke
gebruik)
Het planologisch omzetten van een agrarische woning naar een burgerwoning heeft
binnen het kader van de Wet milieubeheer dus geen consequenties. Zoals hiervoor al is
vermeld is het feitelijk gebruik van belang en maakt de Wet milieubeheer alleen
onderscheid tussen de bedrijfswoning (de eigen woning, behorend bij het bedrijf) en
woningen van derden. Het feitelijk gebruik is het enige dat telt.
Een bedrijfswoning die wordt verkocht en niet langer fungeert als bedrijfswoning maar
als een woning van derde, is een meestal een probleem. Vaak kan niet worden voldaan
aan de geluidsvoorschriften. Bij veehouderijen geldt dat het sowieso geen gemeentelijk
beleid kan zijn om het aantal gehinderde binnen de stankcirkel te laten toenemen (in de
gevallen dat er reeds woningen van derden binnen de stankcirkel zijn). En als dat nog
niet het geval is, kan de veehouderij wel zijn bestaande rechten houden, maar niet meer
uitbreiden als er een woning van een derde binnen de stankcirkel komt.
Er zijn verder geen ‘maatregelen’ die de gemeente kan nemen.
6
7
Kaderstelling gemeenteraad
Vraag 4: welke volkshuisvestelijke aspecten vindt uw raad dat het herbestemmen van
voormalige bedrijfspercelen kent?
Het omzetten van voormalige bedrijfswoningen naar particuliere woningen is echter
van dusdanig ruimtelijk belang, dat gemeentelijk beleid noodzakelijk is om de juiste
afweging mogelijk te maken. De Beleidsnota Wonen vraagt om nieuwe locaties voor
woningbouw. Hieronder kunnen ook voormalige bedrijfslocaties vallen die gesaneerd
kunnen worden. Herbestemming in dit kader kan wel degelijk volkshuisvestelijke
voordelen hebben.
Vraag 5: welke randvoorwaarden vindt uw raad van groot belang bij vorming van
beleid?
Omzetting van een vrijgekomen bedrijfsbestemming naar woonbestemming kan, of deze
nu agrarisch of niet-agrarisch is, leiden tot effecten in landschappelijke en/of
economisch-sociale zin. Soms is de oorzaak vrijwillig, soms niet.
Er kunnen in de RO-praktijk diverse legitieme redenen als bijvoorbeeld bedrijfsbeëindiging zijn om een voormalige bedrijfswoning te herbestemmen en verder als
particuliere woning te gebruiken. De bedrijfswoning moet daarbij wel geschikt zijn voor
herbestemming en geen alternatieve functie meer mogelijk zijn.
Gedacht moet daarbij worden aan een situatie van de “rustende boer”, of vanuit de
historie gegroeide situaties. Een andere situatie kan zijn dat iemand niet langer meer bij
zijn bedrijf hoeft te wonen en het perceel ‘vrijgeeft’, of de bedrijfsopvolger die juist op
het terrein wil gaan wonen in de voormalige dienstwoning.
Het benutten van de vrijgekomen bedrijfswoning als particuliere woning kan
commerciële voordelen hebben vanwege de aanzienlijke waardestijging van het perceel
en de grond. Hier dient prioriteit in aangebracht te worden. Handhaving van
ongewenste situaties dient strikter te worden toegepast. In beginsel wordt gekozen voor
randvoorwaarden in de zin van economische, sociale, landschaptechnische en
milieufactoren die het besluit bepalen.
Vraag 6: welk geografisch gebied moet volgens de raad worden betrokken in het beleid?
In de opzet van het beleid wordt bij omzetting van bedrijfswoning naar particuliere
woning gekeken naar het gebied buiten de streekplancontouren van Ter Aar en
industrieterreinen.
(bestemmingsplannen Glastuinbouw, Landelijkheid Gebied, Bovenland en Korteraar).
Het is niet uitgesloten om in het beleid in het kader van de ontwikkelingsvisie van de
Aar- en Amstelzone ook de bedrijfswoningen op industriegebieden mee te nemen.
Vraag 7: welke ‘vorm’ van beleid dient volgens uw raad prioriteit te krijgen, en vindt u
dat
het gekozen beleid zowel regulerend als sturend moet zijn om gewenste
ruimtelijke doelen te bereiken?
Men moet zich tenslotte afvragen of er dan wel een één-op-één beleid mogelijk is, of
moet de situatie per geval worden bezien: kortom, hier zit de zesde deelvraag: hoe past
de gemeente een zodanig eenduidig beleid toe waarmee rekening kan worden gehouden
met een mix van economische, milieu en sociale factoren?
8
Algemeen kan worden gezegd dat beoogd wordt om door middel van een beleid de
behoefte van één lijn uit te zetten, waarbij rekening moet worden gehouden met de
ruimtelijke kwaliteit. Het streven is een win-win-situatie. Anderzijds moet het beleid in
staat kunnen zijn om gewenste ruimtelijke doelstellingen (wonen, werken,
groen/blauw) te sturen. De voorkeur gaat daarom uit naar een actief beleid.
Herbestemming actief gebruikt als middel om bepaalde doelen voor een gebied te
realiseren.
9
Kaderstelling gemeenteraad
Het opzetten van een stroomschema om tot een eenduidige keuze uit te komen ligt in de
lijn der verwachtingen.
Vraag 8: vindt uw raad dat de uitvoering van de criteria uit de nota aan het college
gemandateerd moet worden?
Ter bevordering van de snelheid in de besluitvorming zal het college op basis van de
ambtelijke adviezen op basis van de criteria in deze nota besluiten nemen tot wel of
geen medewerking tot herbestemmingsprocedure.
Vraag 9: op welke wijze vindt uw raad dat het onderwerp dient te worden
gecommuniceerd naar de burgers?
De nota zal in het kader van de Awb één keer voor (ontwerp) als één keer na
(eindversie) de vaststelling door de raad ter inzage worden gelegd.
Informatieverschaffing via Internet zal een prominente rol spelen. Zowel het ontwerp
als de eindversie kan synchroon aan de ter inzage termijn op de Internetsite worden
aangeboden.
10