WOONLASTENAGENDA 2016 BrabantWonen

WOONLASTENAGENDA 2016
BrabantWonen
Woonlastenagenda 2016 – BrabantWonen
ALGEMENE INLEIDING
BrabantWonen, Kleine Meierij, Zayaz, gemeente ’s-Hertogenbosch
en het Stedelijk Huurdersplatform (SHP) hebben in 2014 het
Woonlastenakkoord gesloten. In dit akkoord staat het groeiende
woonlastenvraagstuk centraal. De betrokken partijen willen met elkaar
de verwachte stijgende trend tegengaan. Ook willen de partijen meer
ruimte creëren voor huishoudens om hun eigen (woon)lasten beter te
beheersen. De afspraken hierover komen terug in een gezamenlijke
woonlastenagenda, die elk jaar wordt opgesteld. Ook maakt iedere
partner een specifieke woonlastenagenda waarin de eigen inzet wordt
geconcretiseerd.
woonlastendebaas.nl
Via deze woonlastenagenda’s maakt iedere partner in het
woonlastenakkoord inzichtelijk en transparant wat hij bijdraagt aan
het woonlastenvraagstuk en aan de afspraken die de partners hierover
met elkaar gemaakt hebben. De partners leggen op deze wijze
verantwoording af aan elkaar en aan de stad. Het woonlastenakkoord is
immers niet vrijblijvend.
In dit document leest u de woonlastenagenda van BrabantWonen voor
2016.
2
Woonlastenagenda 2016 – BrabantWonen
ALGEMEEN
Het streven naar voldoende, kwalitatief goede en betaalbare
woningen is één van de vijf ondernemingsdoelen van BrabantWonen.
BrabantWonen stuurt via haar huurbeleid op voldoende betaalbare
woningen.
NETTO HUURLASTEN
BELEIDSUITGANGSPUNTEN HUURBELEID 2014 - 2020
In 2014 is het huurbeleid van BrabantWonen herijkt. Uitgangspunten
zijn:
• De doelgroep voor sociale huurwoningen zijn de huishoudens met
een inkomen tot € 34.911.
• BrabantWonen richt zich op de beschikbaarheid van voldoende
woningen die de doelgroep kan betalen (nu en in de toekomst).
BrabantWonen bepaalt op basis van de ontwikkeling van de omvang
van de doelgroep hoeveel woningen in welke prijsklasse nodig zijn.
• Het huurbeleid komt tot uiting in de streefhuur. BrabantWonen werkt
met één streefhuurpercentage. Dit percentage is voor de doelgroep
leidend bij de huurverhoging. Bij mutatie stijgt of daalt de huurprijs
naar deze streefhuur. Bij de jaarlijkse huurverhoging stijgt de
huurprijs voor de doelgroep tot deze streefhuur is bereikt.
woonlastendebaas.nl
• Onderlegger voor het huurbeleid is een goede prijskwaliteitverhouding: meer kwaliteit betekent daarbij een hogere
prijs. Dit betekent ook dat op het moment dat door renovatie
kwaliteit aan de woning wordt toegevoegd, dit zich doorvertaalt
in een hogere streefhuur. Bij renovaties neemt BrabantWonen de
prijscategorie waarbinnen BrabantWonen de woning wil verhuren
steeds nadrukkelijker in ogenschouw.
• Het huurbeleid draagt bij aan een duurzaam verdienmodel. Dit om
ook op lange termijn betaalbaar wonen mogelijk te maken.
• Vertrekpunt voor de verdeling over de verschillende prijsklassen
is dat BrabantWonen circa 30% van de sociale woningvoorraad in
’s-Hertogenbosch in bezit heeft; dat aandeel borgt BrabantWonen in
de voorraad.
3
Woonlastenagenda 2016 – BrabantWonen
• BrabantWonen is zich ervan bewust dat zittende huurders
geconfronteerd worden met een beleidswijziging; daarom werkt
BrabantWonen flankerend beleid uit. Dit onder andere door de inzet
op het woonlastenakkoord, waardoor BrabantWonen meer focus
legt op maatwerk. Maatwerk is in 2016 een centraal thema in ons
activiteitenplan.
PILOT HOSPITAVERHUUR
• We verkennen de mogelijkheden om huurders met
betalingsachterstanden de mogelijkheid te bieden om met (telkens)
perioden van maximaal een jaar een kamer te verhuren. De pilot kan
alleen vorm krijgen met medewerking van de gemeente (in relatie
tot uitkeringen).
HUURVERHOGING 2016
• Bij de uitwerking van de jaarlijkse huurverhoging nemen we de
toezegging over de gelaagdheid van de woningvoorraad in acht.
PILOT MOGELIJKHEDEN ‘VOOR WAT HOORT WAT PRINCIPE’
• We willen bij onze (actieve) huurders, indien nodig, een beter
kostenbewustzijn ontwikkelen en de woonlastenproblematiek
aanpakken. We experimenteren met bijvoorbeeld sociale contracten.
(Project uit: 24 uur)
WIJZIGINGEN WET- EN REGELGEVING
• De Herzieningswet stelt nieuwe eisen aan het huurbeleid (o.a.
rondom huurverhoging, wws). In 2016 passen we ons huurbeleid
daarop aan.
SERVICEKOSTEN
BrabantWonen onderzoekt de mogelijkheden om servicekosten
in appartementencomplexen te verlagen door meer duurzame
verlichting aan te leggen.
woonlastendebaas.nl
4
Woonlastenagenda 2016 – BrabantWonen
ENERGIELASTEN
BELEIDSUITGANGSPUNTEN DUURZAAMHEID
In 2013 stelde BrabantWonen een lange termijn visie op duurzaamheid vast. BrabantWonen stelt zich daarin het volgende ten doel:
• Energiedoelstelling: In 2025 heeft 60% van de woningen van
BrabantWonen minimaal label B en 100% minimaal label C (bron:
Portfoliostrategie BrabantWonen 2011-2025, 2011). Uitgangspunt
daarbij is dat woningen met de hoogste energielasten als eerste
aangepakt worden.
• CO2-doelstelling: BrabantWonen wil de CO2-uitstoot van woningen
jaarlijks reduceren met 2% (tot 2018) oplopend naar 3% in 2030.
BrabantWonen werkt aan deze doelstelling door energetische verbeteringen in de schil van woningen aan te brengen, energieopwekking te
verduurzamen en gebruik te maken van groene stroom.
CONCRETE INZET
• Van ons woningbezit in ’s-Hertogenbosch heeft 67% een energielabel
van C of hoger. In 2016 worden circa 170 woningen gerenoveerd en
energetisch verbeterd. Bij onze renovaties staat een verbetering van
de energieprestatie hoog op de agenda. We bekijken daarbij telkens
per complex welke verbeteringen het meeste rendement opleveren.
Zonnepanelen worden in die afweging meegenomen.
woonlastendebaas.nl
• Daarnaast ondertekenden we in 2015 de intentieovereenkomst voor
de Stroomversnelling Brabant. We voeren hiertoe een project ‘nulop-de meter’ uit. Dit kan consequenties hebben voor het realiseren
van de renovaties.
• Pilot vernieuwbouw: In 2015/2016 experimenteren we met
vernieuwbouw. We passen nieuwe methodes op enkele woningen
toe. De resultaten van de pilot dragen bij aan de uitwerking van ons
verdere renovatieprogramma voor de vroeg-naoorlogse woningen.
• Mogelijkheden voor duurzame nieuwbouw. In de nieuwbouw
werken we steeds meer met een flexibele uitvraag om op die manier
de markt (aannemers) meer uit te dagen.
• BrabantWonen zet in op verdere bewustwording ten aanzien van
energielasten en energiezuinig gedrag, onder meer via:
- de woonruimteverdeling (samen met andere corporaties): we
werken aan heldere informatievoorziening (zowel collectief als
individueel) aan woningzoekenden over woonlasten die aan de
woning verbonden zijn.
- bijdrage aan de woonlastencampagne.
- actief informeren van huurders over goed gebruik van nieuwe
mechanica.
- welkomstpakket nieuwe huurders.
5
Woonlastenagenda 2016 – BrabantWonen
WOONGERELATEERDE KOSTEN
• Kroon op je wijk Boschveld: een dienstenbedrijf voor en door
bewoners. De diensten komen onder andere tegemoet aan de
groeiende vraag naar ondersteuning op het gebied van wonen,
welzijn, zorg en leefbaarheid.
OVERIG
• Kostenbesparing door efficiency
We ontwikkelen een werkwijze gericht op maatwerk en het
verleanen van processen. Hiertoe participeren we eveneens in het
praktijknetwerk (zie gezamenlijke woonlastenagenda) om ook
stedelijk tot maatwerk te komen.
• Terugdringen ontruimingen
Dit doen we door meer inzet aan de voorkant (sneller
signaleren betalingsachterstanden en contact zoeken) en
door budgetondersteuning aan te bieden aan huurders met
huurachterstand. Daarnaast starten we met de Maatschappelijke
Opvang (MO) een pilot, waarbij in het uiterste geval MO
huurcontracten kan overnemen om ontruiming te voorkomen.
• Vervolg ‘ met zorg voor en met bewoners’
(vervolg op pilot 2013, met MO en Divers): maatje voor kwetsbare
groepen die moeite hebben met zelfstandig wonen en ‘het hoofd
boven water houden’: ondertussen zijn circa 30 vrijwilligers actief als
wooncoach.
woonlastendebaas.nl
• Aandacht voor studenten
Een toenemende groep studenten komt in de problemen. In 2016
plegen we hier extra inzet op.
• Pilot bespaarstudent
We verkennen of studenten uit onze complexen hierin kunnen
participeren. Studenten worden getraind in het helpen bij
besparingen op vaste lasten. Zij leggen een huisbezoek af en helpen
huurders eventueel bij overstappen naar andere leveranciers.
EN VERDER DOORLOPEND
•Inzet budgetcoach (sinds 2011): huurders die in de problemen
dreigen te komen kunnen via de afdeling Incasso hulp krijgen van
een budgetcoach. Hiertoe heeft BrabantWonen afspraken met
Juvans.
•Inzet wijkbeheerders bij renovaties: indien gewenst legt de
wijkbeheerder contact met andere (diverse) instanties voor
ondersteuning.
6
Woonlastenagenda 2016 – BrabantWonen
• Voor kwetsbare groepen zijn in samenwerking met maatschappelijke
partners projecten gestart om deze groepen te
geleiden naar werk/werkervaring:
- woontrainingsproject (begeleiding, uitkering, scholing en/of
werk)
- Take Off projecten: uitstromers uit Maatschappelijke Opvang
krijgen kans om met begeleiding (huisvesting, werken, leren) een
zelfstandig bestaan op te bouwen.
• Actieve bijdrage aan de pilot Woonlastencoach uit de
gezamenlijke woonlastenagenda.
•Uitvoeren gezamenlijke woonlastenagenda. We leveren een
bijdrage aan het praktijknetwerk, dragen de campagne Woonlasten
de Baas verder uit en dragen bij aan de driejaarlijkse effectmeting die
we in 2016 wederom uitvoeren. Daarnaast staat ‘maatwerk’ centraal
in ons totale activiteitenplan: we leveren intern het hele jaar extra
inspanningen om via maatwerk tot een betere dienstverlening aan
onze huurders te komen.
• Dagelijks onderhoud: bij contact met onze klant adviseren
opzichters over energieprestaties van de woning. Daarnaast
vervangen we bij dagelijks onderhoud waar mogelijk elementen voor
energiezuinigere onderdelen.
woonlastendebaas.nl
7