The evolution of the private rental market in

Naar een Vlaams privaat huurrecht
na de zesde staatshervorming?
SITUERING
• Het federale regeerakkoord van 1 december 2011 voorzag
in een zesde staatshervorming
• Voor het woonbeleid werd de bevoegdheidsoverdracht van
de woninghuur, de prijzencontrole en fiscale bevoegdheden
bevoegdheden in het vooruitzicht gesteld.
>> Vlaamse overheid
1. Maatregelen om de nemen om
bevoegdheidsoverdracht voor te bereiden
2. Medewerking verlenen aan de concrete overdracht
met het oog op een efficiënt verloop
SITUERING
• De Belgische staatshervormingen
- Bevoegdheidsoverdrachten van centrifugale aard,
ingegeven door het bereiken van ‘beter bestuur’
- De regio’s verkrijgen een grotere autonomie met het oog op
het leggen van eigen klemtonen en het oplossen van eigen
problemen
- Aandacht voor federale loyauteit en het vermijden
beleidsinertie
• Huisvesting: sinds 1980 een gewestelijke bevoegdheid
krachtens art. 6, §1, IV BWHI
SITUERING
• Art. 6, §1, IV BWHI
- De gewesten zijn bevoegd voor ‘de huisvesting en de politie van
de woongelegenheden die gevaar opleveren voor de openbare
reinheid en gezondheid’
- Grondwettelijk Hof: een volledige bevoegdheidsoverdracht
- De contractuele verhouding tussen verhuurder en huurder behoort
tot de residuaire bevoegdheid van de federale wetgever
• De bevoegdheidsverdeling was inefficiënt en leidde tot
conflicten, rechtsonzekerheid (bv. kwaliteitsnormering)
SITUERING
• De antecedenten: het politieke akkoord van maart 2008
 Eerste parlementaire aanknopingspunt: ‘Voorstel van bijzondere
wet houdende institutionele maatregelen’, (de ‘Borrelnootjes’).
 De regionalisering van de woninghuur en de pacht wordt
opgenomen binnen het eerste pakket van de voorziene
staatshervorming
• De basisnota van formateur Elio Di Rupo van 4 juli 2011,
het zogenaamde ‘Vlinderakkoord’ van 11 oktober 2011 en
het Regeerakkoord van de federale regering van 1
december 2011
 De ‘woninghuur, de pacht en de handelshuur’
SITUERING
• Hubeau, B. en Vermeir, D., Regionalisering van de
federale huurwetgeving, Steunpunt Wonen, Leuven,
2013.
• Centrale vraag: hoe kan de bevoegdheidsoverdracht best
tot stand worden gebracht?
• Concrete onderzoeksvragen:
- Hoe komt de bevoegdheidsoverdracht en de inbedding ervan
binnen de Vlaamse regelgeving tot stand?
- Welke zijn de randvoorwaarden voor de integratie van het
federale huurrecht in de Vlaamse regelgeving rond wonen en
huisvesting?
- Waarmee moet de Vlaamse regelgever rekening houden
wanneer hij tot invulling overgaat?
INHOUD VAN DE BEVOEGDHEIDSOVERDRACHT
• “Bijzondere wet met betrekking tot de zesde
staatshervorming” (artikel 15)
• Krachtens art 6, §1, IV B.W.H.I. zijn de gewesten voortaan
bevoegd voor:
1° De huisvesting en de politie van woongelegenheden die gevaar
opleveren voor de openbare reinheid en de gezondheid;
2° De specifieke regels betreffende de huur van voor
bewoning bestemde goederen of delen ervan. (woninghuur)
• Verder worden onder andere de prijzencontrole en de
belastingverminderingen of -kredieten voor het verwerven
of behouden van de eigen woning (de “woonbonus”)
overgedragen naar gewesten
INHOUD VAN DE BEVOEGDHEIDSOVERDRACHT
“De specifieke regels betreffende de huur van voor bewoning
bestemde goederen of delen ervan”
•
Toepassingsgebied:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Woning-hoofdverblijfplaats
Studentenwoningen en –kamers;
Tijdelijke woonvormen (vakantiewoningen en tweede woningen)
Roerende goederen (woonboten, caravans, woonwagens)
Woningen gehuurd door een rechtspersoon
Tijdelijke opvanginitiatieven (doorgangs- en transitwoningen)
Gemengde woonvormen (voorwaarde: hoofdbestemming = wonen)
Bijzondere woonvormen?
…
INHOUD VAN DE BEVOEGDHEIDSOVERDRACHT
“De specifieke regels betreffende de huur van voor bewoning
bestemde goederen of delen ervan”
• Het algemeen verbintenissenrecht blijft federaal en vult
lacunes in het specifieke stelsel van de woninghuur aan
• De bevoegdheid over de “specifieke” regels werd in haar
totaliteit overgedragen naar de gewesten.
• Het gaat om de regels van het algemeen huurrecht en de
Woninghuurwet, maar ook voor aspecten die momenteel tot het
algemeen verbintenissenrecht behoren zal de decreetgever een
afzonderlijke regeling kunnen aannemen die van toepassing is op
de huur van voor bewoning bestemde goederen (bv. bewijs,
interpretatie van de overeenkomst).
 De burgerrechtelijke registratie
 Specifieke procedurele regels?
NAAR EEN VLAAMS HUURRECHT?
• Na de bevoegdheidsoverdracht: het geldende federale
woninghuurrecht blijft van toepassing totdat de
decreetgever wijzigingen invoert
• Woninghuurwet van 1991: niet meer grondig geëvalueerd
sinds de wijziging van de Woninghuurwet van 13 april 1997
•
‘verslag van de Bijzondere Commissie voor de evaluatie van de gevolgen van de Wet
van 20 februari 1991 houdende wijziging en aanvulling van de bepalingen van het
Burgerlijk Wetboek inzake huishuur’
• Hubeau, B. en Vermeir, D., Een evaluatie van het federale
woninghuurrecht. Tussentijds rapport inzake duur en
opzegging, waarborg en woningkwaliteit, Steunpunt Wonen,
Leuven, 2014.
EEN EVALUATIE VAN HET FEDERALE HUURRECHT
• Centrale doelstelling: het uitvoeren van een grondige
evaluatie van het bestaande woninghuurrecht met het oog
op de uitwerking van een Vlaamse huurreglementering.
• Concrete vragen:
• Welke beleidsmatige en juridisch-technische knelpunten zijn er in het
geheel van de huidige federale wetgeving vanuit het perspectief van
de problemen van de private huurmarkt?
• Welke opportuniteiten biedt de regionalisering van de bevoegdheid
inzake private huurwetgeving?
• Welke beleidsaanbevelingen kunnen worden geformuleerd rekening
houdend met huidige en voorziene problemen op de private
huurmarkt, een inschatting van effecten en aandachtspunten
aangereikt door de actoren in het Beleidsveld wonen.
EEN EVALUATIE VAN HET FEDERALE HUURRECHT
• Methodiek en timing
• 1ste fase
• Studie van rapporten, beleidsnota’s, literatuur
• SWOT-analyses vanuit het werkveld
• Startnota en selectie van prioritaire thema’s
• 2de fase
• Uitdiepen prioritaire thema’s in werkgroepen
• RIA-methodiek
• Tussentijds rapport
• 3de fase
• Uitdiepen onbehandelde thema’s (vanaf augustus 2014)
• Tussentijds rapport
• 4de fase
• Expertencommissie
• Eindrapport (juni 2015)
EEN EVALUATIE VAN HET FEDERALE HUURRECHT
• Werkgroep Financiële aspecten
 Voorzitter: Sien Winters (Steunpunt Wonen)
 Thema: de huurwaarborg
• Werkgroep Contractuele aspecten
 Voorzitter: Maarten Dambre (Ugent)
 Thema: duur en opzegging
• Werkgroep Woningkwaliteit
 Voorzitter: Maarten Dambre (Ugent)
 Thema’s:




Herstellingen aan het gehuurde goed
Renovatiehuur
Afstemming op de Vlaamse Wooncode
De plaatsbeschrijving
EEN EVALUATIE VAN HET FEDERALE HUURRECHT
• Deelnemers:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Vlaams Huurdersplatform (VHP)
HUURpunt
Verenigde Eigenaars (VE)
Confederatie Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB)
Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV)
Kenniscentrum Vlaamse Steden (KVS)
Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG)
OCMW Gent
Koninklijke Federatie van het Belgisch notariaat
Netwerk tegen Armoede
Belgische Federatie van de Financiële sector (Febelfin)
Administratie Wonen-Vlaanderen
Vlaamse Wooninspectie
Koninklijk verbond van Vrede- en Politierechters (bilateraal)
NAAR EEN VLAAMS HUURRECHT
Programma studiedag ‘Naar een Vlaams privaat huurrecht na
de zesde staatshervorming?’
9u30: Verwelkoming

door Helmer Rooze – administrateur-generaal Wonen Vlaanderen
9u40: De regionalisering van de federale huurwetgeving en de evaluatie
van de Woninghuurwetgeving: toelichting bij de stand van zaken en de
rapporten van het Steunpunt.

door Bernard Hubeau – Universiteit Antwerpen
10u10: De financiële aspecten van de huurovereenkomst (de
huurwaarborg): analyse en aanbevelingen

door Sien Winters – Steunpunt Wonen
11u00: De contractuele aspecten van de huurovereenkomst (duur en
opzegging): analyse en aanbevelingen

door: Maarten Dambre – Ugent
NAAR EEN VLAAMS HUURRECHT
11u20: De woningkwaliteit (herstellingen, renovatiehuur en afstemming
Vlaamse Wooncode): analyse en aanbevelingen

door Maarten Dambre – Ugent
11u40: De eerste resultaten van het Grote Woononderzoek inzake
private verhuring

door Kristof Heylen – KU Leuven
12u10: Toelichting door de minister Freya Van den Bossche
13u30: De relatie tussen de huurwetgeving en andere
beleidsinstrumenten belicht vanuit andere landen

door Marja Elsinga – OTB : TU Delft
14u10: Debat

Moderator: Guy Tegenbos