toelichting-verplichtingen-vastgoedmakelaar-antiwitwas

Toelichting bij de verplichtingen van de vastgoedmakelaar
in het kader van de antiwitwaswetgeving
BIV
In 1993 beoogde de antiwitwaswet1 preventieve maatregelen te installeren ten aanzien van ondernemingen en
personen die een financieel beroep uitoefenen. Deze wet voerde de verplichting in tot samenwerking met het oog
op het opsporen van verdachte verrichtingen waarvan vermoed wordt dat zij verband houden met het witwassen
van geld afkomstig uit verdachte of criminele bron.
Nadien is gebleken dat ook niet-financiële beroepen geconfronteerd werden met gevallen van witwassen van zwart
geld in de legale economie. Om tegemoet te komen aan de vindingrijkheid van sommige criminelen werden ook
niet-financiële beroepen, zoals vastgoedmakelaars, onder de toepassing van de antiwitwaswet gebracht.2 Zo vallen
de vastgoedmakelaars sinds 1998 onder toepassing van de antiwitwaswet, syndici en rentmeesters sinds 2004.
Op 20 augustus 2013 verscheen in het Staatsblad het KB van 30 juli 2013 tot goedkeuring van het
antiwitwasreglement voor vastgoedmakelaars.3 Er zou verkeerdelijk de indruk kunnen bestaan dat er plots een
volledig nieuw amalgaam van verplichtingen aan de vastgoedmakelaars werd opgelegd.
Het antiwitwasreglement heeft als bedoeling de reeds bestaande verplichtingen ten aanzien van de
vastgoedmakelaars in één document te vatten waarbij de bestaande regelgeving wordt verduidelijkt, zoals
bijvoorbeeld de omschrijving van de bewijsstukken omtrent de identificatie van de cliënt.
Hoewel het merendeel van de verplichtingen reeds bestonden4 werden er hier en daar toch wel een aantal
nieuwigheden ingelast, zoals: een cliëntacceptatiebeleid uitschrijven en het opstellen van een jaarverslag. Eerder
had de overheid een gelijkaardige oefening gemaakt voor de diamantsector.5
De antiwitwaswetgeving voorziet in een reeks verplichtingen waaraan vastgoedmakelaars en hun werknemers
moeten voldoen.
1. Klantenonderzoek … “Ken uw cliënt”
a. identificatie en identiteitsverificatie ‘cliënt’ = resultaatsverbintenis
Vastgoedmakelaars moeten hun cliënten en hun eventuele lasthebbers identificeren alsook hun identiteit verifiëren,
aan de hand van een bewijsstuk, waarvan een afschrift moet worden genomen op papier of op een elektronische
drager.
Voor ‘natuurlijke personen’ omvat deze identificatie: de naam, voornaam, geboortedatum en geboorteplaats van
de cliënt. In de mate van het mogelijke moet tevens relevante informatie worden ingewonnen over het adres van
de geïdentificeerde persoon. De identiteit dient geverifieerd te worden aan de hand van de identiteitskaart. Indien
1
2
3
4
5
Wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en
de financiering van terrorisme
Bij wet van 10 augustus 1998 werd ook de vastgoedmakelaar onder de toepassing van de antiwitwaswet gebracht.
KB van 30 juli 2013 tot goedkeuring van het reglement ter uitvoering van de wet van 11 januari 1993
tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van
terrorisme, aangaande vastgoedmakelaars, B.S. 20 augustus 2013 (inwerkingtreding: 1 juni 2014).
Zoals: identificatieplicht, meldingsplicht, aanstellen van een antiwitwasverantwoordelijke, betalen jaarlijkse
bijdrage.
KB van 22 oktober 2006 tot goedkeuring van het reglement genomen in uitvoering van de wet van 11
januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de
financiering van terrorisme voor de handelaren in diamant. Dit KB werd opgeheven en vervangen door het KB 7
oktober 2013, B.S. 24 oktober 2013.
1
de cliënt de zijn woonplaats heeft in het buitenland, kan zijn identiteit ook worden geverifieerd aan hand van zijn
paspoort of het rijbewijs voor personen van buitenlandse nationaliteit.6
Indien de cliënt een ‘rechtspersoon’ is, moet de vastgoedmakelaar volgende gegevens kennen: de
maatschappelijke naam, de maatschappelijke zetel, de bestuurders en de kennisneming van de bepalingen inzake
de bevoegdheid van de vertegenwoordigers om de rechtspersoon te verbinden. De identiteit van de rechtspersoon
dient geverifieerd te worden aan de hand van: de recentste versie van de gecoördineerde statuten, de lijst van
bestuurders en de bekendmaking van hun benoeming in het Belgisch Staatsblad, de recentste publicatie in het
Staatsblad van de vertegenwoordigingsbevoegdheden van de rechtspersoon-cliënt. Voor rechtspersonen naar
buitenlands recht, voorziet het reglement in afzonderlijke informaties.7
Indien noodzakelijk, zoals bij langere zakelijke relatie met een bepaalde cliënt, moeten de identiteitsgegevens
geactualiseerd worden. Het reglement stelt dat de vastgoedmakelaar minstens om de twee jaar de
identificatiegegevens actualiseert en controleert, zelfs indien hij geen aanwijzingen heeft dat de gegevens niet meer
actueel zijn.8
Indien het klantenonderzoek niet kan worden uitgevoerd, dan is het de vastgoedmakelaar verboden om met
betrokkene een zakelijke relatie aan te gaan, te handhaven, of verrichtingen voor hem uit te voeren.
De vastgoedmakelaar moet daarenboven het afschrift minstens 5 jaar na het beëindigen van de relatie met de
cliënt bewaren.9
b. identificatie en identiteitsverificatie ‘uiteindelijke begunstigde’ = inspanningsverbintenis
Vastgoedmakelaars dienen tevens de persoon of personen voor wiens rekening of ten voordele van wie een
verrichting wordt uitgevoerd (begunstigde of uiteindelijke begunstigde van de cliënt) te identificeren en alle redelijke
maatregelen nemen om hun identiteit te controleren.
Deze identificatie omvat de naam en voornaam van de begunstigde. In de mate van het mogelijke dient te worden
overgegaan tot verificatie van geboortedatum en geboorteplaats van de uiteindelijke begunstigde. Verder dient in
de mate van het mogelijke informatie worden ingewonnen over zijn adres.
c. identificatie van de “tegenpartij”
Doorgaans is de ‘verkoper’ of de ‘verhuurder’ de cliënt van de vastgoedmakelaar, niet de ‘koper’ of de ‘huurder’,
tenzij in geval van een zoekopdracht. Het antiwitwasreglement verplicht de vastgoedmakelaar tevens de
‘tegenpartij’ te identificeren.10
Net als van zijn cliënt dient de vastgoedmakelaar van de ‘tegenpartij’ volgende gegevens te kennen (natuurlijke
persoon): naam, voornaam, geboortedatum en geboorteplaats, en, in de mate van het mogelijke, het adres. De
identiteit dient geverifieerd te worden aan de hand van de identiteitskaart of inschrijving in het
vreemdelingenregister. Indien de tegenpartij zijn woonplaats heeft in het buitenland, kan zijn identiteit ook worden
geverifieerd aan hand van zijn paspoort of het rijbewijs voor personen van buitenlandse nationaliteit. Voor
rechtspersonen voorziet het reglement in een gelijkaardig identificatie- en verificatieverplichting.
Het valt op te merken dat het reglement de identificatieplicht van de tegenpartij enkel voorziet bij overeenkomsten
die leiden tot verkoop, aankoop, ruil of afstand van onroerende goederen of onroerende rechten. Het reglement
spreekt niet over identificatieplicht van de tegenpartij bij huur of verhuur.
6
7
8
9
10
art.4 antiwitwasreglement
art.5 § 2 antiwitwasreglement
art.16 § 2 antiwitwasreglement
art.17 antiwitwasreglement
art. 16 bis antiwitwasreglement
2
2. Cliëntacceptatiebeleid
Elke vastgoedmakelaar moet een cliëntacceptatiebeleid uitstippelen dat aangepast is aan het risicoprofiel van zijn
cliënten.
Naarmate het risico hoger wordt, moet de vastgoedmakelaar meer voorzorgmaatregelen nemen. Cliënten die
mogelijks een specifiek risico vormen pas aanvaard kunnen worden na grondig onderzoek. Zo voorziet het
antiwitwasreglement in een niet-exhaustieve lijst van 15-tal transacties als mogelijk risico11 :
 de verkoop of de aankoop van een onroerend goed tegen een veel lagere prijs dan zijn verkoopwaarde;
 verrichtingen met een wanverhouding tussen de uitgevoerde vastgoedtransactie en de sociaaleconomische situatie van de cliënt;
 verrichtingen met rechtspersonen waarvan eigen vermogen lager is dan de koopprijs van het pand;
 het feit dat de cliënt een vennootschap in oprichting is;
 de geografische afstand tussen de verblijfplaats van de cliënt of de ligging van het betrokken pand
enerzijds en het kantoor of de verblijfplaats van de door hem gekozen, vastgoedmakelaar anderzijds;
 ….
Het BIV heeft hiertoe voor de vastgoedmakelaars dit model voor cliëntacceptatiebeleid opgesteld.
3. Meldingsplicht
Net zoals alle andere beroepen die onder toepassing van deze wetgeving vallen moeten ook de
vastgoedmakelaars, wanneer zij weet hebben of vermoeden dat een uit te voeren verrichting verband houdt met
het witwassen van geld of de financiering van terrorisme, de Cel voor Financiële Informatieverwerking (CFI)
daarvan op de hoogte brengen. De kennisgeving door de vastgoedmakelaar aan de CFI dient schriftelijk of
elektronisch te gebeuren. Een meldingsformulier is beschikbaar op de website van CFI (www.ctif-cfi.be). De
melding gebeurt in beginsel door de antiwitwasverantwoordelijke binnen het kantoor.
De CFI kan zich verzetten tegen de uitvoering van die verrichting. De vastgoedmakelaar en zijn personeel mogen
in geen geval - voor zover zij al die intentie hadden - hun cliënt of derden op de hoogte brengen van het feit dat
informatie werd meegedeeld aan CFI. In principe gebeurt de kennisgeving aan de CFI vóór de uitvoering van de
verrichting.
Sinds 2010 worden melders beter worden beschermd. Eén van de bekommernissen die ook door het
Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) naar voor werd gebracht, is dat de identiteitsgegevens van de
melder niet nodeloos kenbaar worden gemaakt. Dit ter bescherming van de melders tegen bedreiging, daden van
agressie of intimidatie. Er wordt voorzien in de nodige discretie. De identiteit van de melder mag niet worden
vrijgegeven.
4. Antiwitwasverantwoordelijke
Binnen elk vastgoedkantoor moet er een antiwitwasverantwoordelijke worden aangeduid. Deze persoon is belast
met de vaststelling en invoering van de procedures voor interne controle, informatieverstrekking om verrichtingen
die met het witwassen van geld en de financiering van het terrorisme verband houden, te voorkomen, op te sporen
en te verhinderen.
De antiwitwasverantwoordelijke is de contactpersoon voor de CFI en de FOD Economie met betrekking tot alle
vragen hieromtrent. Gelet op zijn taken kan niet om het even wie aangeduid worden als
antiwitwasverantwoordelijke. Het reglement stelt dat deze persoon over de beroepservaring, het hiërarchisch
niveau en de bevoegdheden dient te beschikken die nodig zijn om die functie effectief en autonoom te kunnen
uitoefenen.12 Zo is het uitgesloten dat een onthaalbediende wordt aangeduid voor deze functie.
11
12
art. 15 antiwitwasreglement
art.20 antiwitwasreglement
3
5. Opleidingsplicht
Alle meldingsplichtigen, dus ook de vastgoedmakelaars, zijn eveneens gehouden passende maatregelen te nemen
om hun werknemers en vertegenwoordigers vertrouwd te maken met de bepalingen van de antiwitwaswet. Hiertoe
worden door verscheidene opleidingsverstrekkers, alsook door het BIV zelf, opleidingen georganiseerd.
Vastgoedmakelaars die hun kennis omtrent de witwaswet willen testen kunnen dit doen via de witwasquiz.13
6. Jaarverslag
Sinds 2015 moet de antiwitwasverantwoordelijke tenminste eenmaal per jaar een schriftelijk of elektronisch
activiteitenverslag opmaken over de toepassing van de wet binnen het kantoor. De FOD Economie heeft ter zake
in overleg met het BIV een model van jaarverslag opgesteld dat vastgoedmakelaars hierbij moet helpen.
7. Jaarlijkse bijdrage
Jaarlijks dienen de vastgoedmakelaars een bijdrage te betalen aan de CFI. In 2017 bedraagt deze bijdrage 16,83
euro per vastgoedmakelaar. Deze bijdrage is inbegrepen in de BIV-bijdrage en wordt via het BIV doorgestort aan
de CFI.
8. Totaal cashverbod bij aankoop onroerend goed sinds 1 januari 2014
Tot 31 december 2013 bestond er nog de mogelijkheid om tot 10 % van de verkoopprijs in contanten te betalen,
voor zover dit bedrag niet hoger was dan 5.000 euro. Sinds 1 januari 2014 mag de prijs van een onroerend goed
helemaal niet meer in contanten worden betaald.14 Er geldt een totaal cashverbod. De prijs van de verkoop van
een onroerend goed mag enkel vereffend worden door middel van overschrijving of cheque. België is hiermee
strenger dan de andere Europese landen. De Europese Richtlijn voorziet thans nog in een grens van 15.000 euro15
die Europa wel wil verlagen naar 7.500 euro.16
9. Verplichte vermelding rekeningnummer in verkoopovereenkomst
De verkoopovereenkomst moet eveneens het rekeningnummer vermelden die gedebiteerd werd of zal worden om
de prijs en, in voorkomend geval, het voorschot over te dragen of een verklaring bevatten van de partijen, waarin
dit nummer wordt vermeld en, bij gebrek hieraan, de wijze waarop deze gefinancierd zal worden.17
De vastgoedmakelaar alsook de notaris moeten de hierboven vermelde bepalingen18 op hun volledigheid
controleren en hebben een rapporteringplicht aan de CFI, indien er onvolledigheden en of nalatigheden worden
vastgesteld.
Controle en checklist
De controle op de naleving van de antiwitwaswetgeving door de vastgoedmakelaars werd toevertrouwd aan de
FOD Economie.
Bij vorige controles hanteerden de inspecteurs volgende checklist:
- Gegevens van het vastgoedkantoor.
13
14
15
16
17
18
De antiwitwasquiz is terug te vinden op de homepage van de BIV-website: www.biv.be
Programmawet (I) van 29 maart 2012, BS 6 april 2012 (ed. 3), art. 170 en art. 177. Tot 15 april 2012 kon
men nog tot maximum 15.000 euro in contanten betalen.
Europese Richtlijn 2005/60/EG van 26 oktober 2005 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor
het witwassen van geld en de financiering van terrorisme
Persbericht Europese Commissie, 5 februari 2013, Bestrijding van witwassen van geld: nieuwe uitdagingen vergen
strengere regels.
art.21 antiwitwasreglement
Betaling in contanten, vermelding rekeningnummer.
4
-
Wie is de antiwitwasverantwoordelijke binnen het kantoor ?
Beschikt kantoor over lijst met atypische verrichtingen die kunnen wijzen op witwassen?19
Zijn de medewerkers opgeleid tegen het witwassen ?
Werd de vastgoedmakelaar reeds geconfronteerd met witwasgevallen?
Werden er reeds meldingen ingediend bij het CFI ?
Werkwijze in het kader van verkooptransacties met betrekking tot de betaling ?
Beschikt de vastgoedmakelaar over een derdenrekening ?
Int u voorschoten ? Op welke wijze ? (dit wordt getoetst aan de rekeningafschriften)
Op basis van aantal dossiers wordt een controle gevoerd tussen gevraagde prijs, bekomen prijs,
voorschot, rekeningnummer van de koper, betalingswijze saldo.
Op basis van deze dossiers gaat de FOD Economie na of én wanneer20 de partijen werden
geïdentificeerd.21
Wordt de informatie aarzelend verstrekt ?
Wat als de makelaar deze verplichtingen niet naleeft ?
De antiwitwaswet voorziet in de mogelijkheid om specifieke sancties op te leggen bij niet-naleving van de
verplichtingen. Vastgoedmakelaars die zich niet aan de regelgeving houden kunnen hiervoor een administratieve
geldboete krijgen die kan variëren tussen de 250 euro en 1.250.000 euro.
In de BIV-plichtenleer wordt uitdrukkelijk verwezen naar de antiwitwaswetgeving22, hierdoor kan een inbreuk op de
antiwitwaswet door de tuchtkamers aanzien worden als een deontologische inbreuk.

19
20
21
22
Mogelijke atypische verrichtingen: verrichtingen waarbij de cliënt de intentie heeft in contanten te betalen,
verrichtingen waarbij een persoon voor eigen rekening of voor rekening van een derde een onroerend goed koopt
dat hij vervolgens snel voor een veel hogere prijs doorverkoopt, …
Vond de identificatie plaats vóór uitbrengen bod, vóór de overeenkomst, bij de overeenkomst, helemaal niet.
Kopie van de bewijsstukken identiteit, voor natuurlijke personen : identiteitskaart; voor rechtspersonen : statuten
van de rechtspersoon (mag de vertegenwoordiger de rechtspersoon binden). Bij commandverklaring of
sterkmaking moet ook men eveneens overgaan tot identificatie (mag betrokkene zich in de plaats stellen).
art.1, 5de al, 5° BIV-plichtenleer, goedgekeurd bij KB van 27 september 2006
5