algemene aannemingsovereenkomst - Test

ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST
VOOR DE BOUW VAN EEN WONING
Tussen 1
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………………………………………….……………….
optredend als “opdrachtgever”,
en 2……………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………….………
ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het nummer .......................................,
optredend als “aannemer”,
is overeengekomen wat volgt:
1.
HET VOORWERP VAN DE AANNEMING
De aannemer verbindt zich ertoe om het gebouw omschreven in artikel 2 te bouwen
overeenkomstig:
– de bepalingen van het bijgevoegd bijzonder bestek;
– de daarbijhorende plannen;
– de bijgevoegde bijzondere technische studie(s);
– de schriftelijke onderrichtingen en toelichtingen die tijdens de uitvoering werden verstrekt door de
architect en de ontwerper(s) van de bijzondere technische studie(s).
Het bestek en de plannen werden ondertekend door architect 3………………………………….....................
ingeschreven in de tabel van de Raad van de Orde van Architecten of gemachtigd om zijn beroep in
België uit te oefenen.
Ze werden goedgekeurd door de opdrachtgever.
De controle op de werkzaamheden zal worden verricht door architect 3 ..........................................
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..
1
Vul naam, voornaam, woonplaats (straat, nr., gemeente) in van de opdrachtgever. Vermeld desgevallend beide echtgenoten, aangevuld
met de bepaling: gehuwd onder het stelsel van …………………………………………………………………………………………………………………………………………….
2
Vul naam, voomaam, woonplaats (straat, nr., gemeente) en telefoonnummer van kantoor in van de aannemer. Vermeld voor een
vennootschap: de benaming van de rechtspersoon, de juridische vorm, het adres, het telefoonnummer, vertegenwoordigd door
.............................................................. (naam, voomaam,hoedanigheid), hiertoe gemachtigd op grond van artikel ........ van de statuten,
gepubliceerd in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van ...................., bladzijde .................
3 Vermeld naam, voornaam, kantooradres en telefoon.
ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR DE BOUW VAN EEN WONING – 1
ingeschreven in de tabel van de Raad van de Orde van Architecten of gemachtigd om zijn beroep in
België uit te oefenen.
De woning die de aannemer zal bouwen, zal worden opgetrokken op de grond gelegen in de
gemeente ................................................................................................................straat, nr. ................,
met een oppervlakte van ……………….... are, kadastersectie .......…………………………… nummer …………….
Voor de grond werd een verkavelingsvergunning verleend op datum van ……………………….., waarvan
de aannemer kennis heeft gekregen 1.
Voor de grond werd een bodemattest verleend op datum van ………………………..….., waarvan de
aannemer kennis heeft gekregen 2.
De opdrachtgever verklaart 3:
 eigenaar te zijn van de grond, verkregen bij notariële akte van ................................................,
verleden voor notaris ........................................................................., gedomicilieerd te
……….................................................................
 op datum van .................................. een koopovereenkomst met betrekking tot de aankoop van
de grond te hebben ondertekend met …………………………………………………………………………..……………,
gedomicilieerd te ….…………………………………………………………….……..
2.
DE BOUWPLANNEN EN HET BESTEK
Het gebouw dat overeenkomstig het bijgevoegde bestek en de daarbij behorende plannen als bijlage
moet worden opgericht, zal bestaan uit 4:
...................................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................................
1
Dat is alleen van toepassing als de grond gelegen is in een verkaveling waarvoor een verkavelingsvergunning vereist is.
In het Vlaams Gewest is een bodemattest vereist bij elke overeenkomst tot overdracht van een grond. Het moet worden aangevraagd bij
OVAM, Stationsstraat 110, 2800 Mechelen. De aanvraag moet gebeuren aan de hand van een aanvraagformulier dat bij de OVAM of op de
gemeente kan worden verkregen.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waals Gewest is geen bodemattest vereist.
3 Geef aan met een X welke keuze u maakt en vul de gepaste gegevens in.
4 Geef een nauwkeurige beschrijving van de indeling van het gebouw. U kunt ook verwijzen naar de plannen en het bestek.
2
ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR DE BOUW VAN EEN WONING – 2
3. DE STEDENBOUWKUNDIGE VERGUNNING EN DE FINANCIERING –
OPSCHORTENDE VOORWAARDE
De stedenbouwkundige vergunning 1
 De opdrachtgever heeft reeds een vergunning.
Voor de bijgaande plannen heeft de opdrachtgever een vergunning verkregen van de gemeente
............................................................. op datum van .............................................................................
onder nummer............................ onder de voorwaarden zoals opgesomd in de vergunning waarvan
als bijlage een kopie werd bezorgd.
 De opdrachtgever heeft nog geen vergunning.
De overeenkomst wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de vergunning die op
datum van ................................. voor de bijgaande plannen werd aangevraagd, ook effectief werd
verleend.
De overeenkomst zal als onbestaande worden beschouwd als de vergunning niet wordt verkregen
binnen .................... maanden na de ondertekening van deze overeenkomst.
De opdrachtgever verbindt zich ertoe om binnen een maand nadat hij de kennisgeving heeft
ontvangen met betrekking tot de beslissing over de aanvraag voor de stedenbouwkundige
vergunning, de aannemer in het bezit te stellen van een voor eensluidend verklaard afschrift ervan
alsook van de voorwaarden.
De financiering 1
 De opdrachtgever vraagt een financiering aan en laat het bestaan van deze
aannemingsovereenkomst afhangen van het feit of hij de financiering tegen de volgende
voorwaarden verkrijgt:
– een kapitaal van .....................................................................................................................................
– een maximumrente van ........................................................................................................................
– een looptijd van .....................................................................................................................................
De opdrachtgever verbindt zich ertoe om binnen 15 dagen na de ondertekening van de
aannemingsovereenkomst het bewijs te leveren dat hij die financiering heeft aangevraagd.
1
Geef aan met een x welke keuze u maakt en vul de gepaste gegevens in.
ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR DE BOUW VAN EEN WONING – 3
Als de financiering niet wordt verleend tegen .................................................... (datum) of uiterlijk
binnen drie maanden na de ondertekening van deze overeenkomst, zal de overeenkomst als
onbestaande worden beschouwd.
Als de aannemer erom verzoekt, moet de opdrachtgever het bewijs leveren dat de financiering werd
toegezegd.
 De opdrachtgever laat het bestaan van deze aannemingsovereenkomst niet afhangen van het
verkrijgen van een financiering.
4. DE PRIJS EN DE BETALING
De prijs
Deze aanneming zal worden uitgevoerd 1:
 als opdracht voor een totale prijs van …………………………..…………………… euro, btw inbegrepen.
Deze vaste, onveranderlijke aannemingssom dekt het geheel van de prestaties (leveringen,
werkzaamheden en diensten) nodig om het hiervoor omschreven gebouw te realiseren en geldt dus
als enige som voor het gehele werk, zonder dat een meer- of een minprijs in rekening kan worden
gebracht.
 als opdracht volgens prijslijst, met een vermoedelijke prijs van ……………………..…………… euro,
btw inbegrepen.
Deze vermoedelijke prijs is berekend volgens de vaste eenheidsprijzen en de vermoedelijke en/of
forfaitaire hoeveelheden, vermeld op de bij deze overeenkomst gevoegde opmetingsstaat.
De uiteindelijk te betalen prijs wordt verkregen door, naast de eventuele forfaitaire posten (die met
forfaitaire hoeveelheden), de eenheidsprijzen (aangegeven met vermoedelijke hoeveelheden) te
vermenigvuldigen met de werkelijk uitgevoerde hoeveelheden die door beide partijen in
samenspraak werden opgemeten.
 Als gemengde opdracht met:
– ten dele een vaste prijs van ......................................................................................... euro, btw
inbegrepen, voor de werken die in bijlage opgesomd werden;
– én ten dele de vermoedelijke prijs van ...................................................................... euro, btw
inbegrepen, voor de werken in bijlage opgesomd.
1
Geef aan met een X welke keuze u maakt en vul de gepaste gegevens in.
ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR DE BOUW VAN EEN WONING – 4
Wijzigingen – meerwerken 1
Indien de opdrachtgever een of meerdere wijzigingen wenst aan te brengen aan de omschreven
aanneming,
 moet de nieuwe prijs worden vastgelegd in een schriftelijk akkoord tussen de partijen met de
omschrijving van de wijziging(en), en dat akkoord moet een integrerende bijlage uitmaken van
deze overeenkomst;
 moeten de wijzigingen het voorwerp uitmaken van één of meerdere andere schriftelijke
overeenkomst(en) van aanneming.
Meerwerken die niet overeenstemmen met de opgegeven aannemingsposten, moeten het voorwerp
uitmaken van een of meerdere andere schriftelijke overeenkomst(en) van aanneming.
Wat omvat de prijs?
De prijs omvat alle werkzaamheden die nodig zijn voor de normale bewoonbaarheid van het gebouw,
met uitzondering van 1:

aansluitingen voor gas, water, elektriciteit, riolering;

nivelleringswerken aan het bouwterrein;

toegangswegen;

grondstudies;

andere, namelijk: ...................................................................................................... .
Btw
Het btw-tarief bedraagt ...................... %. De btw is reeds begrepen in de hierboven vermelde prijzen.
Als het btw-tarief wordt gewijzigd vóór het saldo van de aannemingssom wordt gefactureerd, moet
de prijs van de nog te factureren werkzaamheden dienovereenkomstig worden aangepast.
Prijsherzieningen
De prijs is die welke geldt op de datum dat onderhavige overeenkomst wordt ondertekend.
Een herziening kan worden voorzien teneinde de schommelingen in de kosten van lonen en
materialen te ondervangen die zich voordoen nadat de overeenkomst werd ondertekend.
Partijen komen overeen dat de prijs die net werd vastgelegd 1:
 niet voor herziening vatbaar is;
 voor herziening vatbaar is en wel als volgt:
1
Geef aan met een X welke keuze u maakt en vul de gepaste gegevens in.
ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR DE BOUW VAN EEN WONING – 5
Het bedrag zonder btw dat volgens deze overeenkomst werd vastgelegd, wordt aangepast volgens
de volgende formule 1:
S
i
p = P (a __ + b __ + c)
S
I
Met voor de parameters a, b en c de volgende waarde:
a = 0,.......
b = 0,.......
c = 0,.......
Als de overeengekomen duur van de overeenkomst door de fout van de aannemer wordt
overschreden, kan de prijs voor werkzaamheden die met vertraging werden uitgevoerd, slechts
worden herzien volgens de formule die van toepassing zou zijn geweest op het tijdstip dat de
werkzaamheden normaal hadden moeten zijn beëindigd.
De betaling
De prijs moet op de volgende wijze worden betaald:
1. een voorschot bij de ondertekening van de overeenkomst
Het voorschot van ………………………………………………………………………..……. euro (zijnde maximaal 5 % van
de totale prijs) wordt betaald uiterlijk op .................................................................................. met een
overschrijving.
Het voorschot zal in mindering worden gebracht van de eerstvolgende factuur.
2. een maandelijkse storting naarmate de werken vorderen
Elke maand moet een gedeelte worden betaald dat beantwoordt aan de prijs van de uitgevoerde
werkzaamheden. Daartoe moet de aannemer een gedateerde en ondertekende schuldvordering
(factuur) voorleggen, samen met een gedetailleerde staat van de werkzaamheden die werden
uitgevoerd en die de gevraagde betaling rechtvaardigen.
1
Dit is de betekenis van de letters.
p = de nieuwe prijs na herziening.
P = de overeengekomen prijs.
Voor de parameters a, b en c kunnen partijen zich laten bijstaan door hun beroeps- of verbruikersorganisatie. De waarde van a en b samen
mag hoogstens 0, 80 bedragen en de waarde van a mag niet groter zijn dan 0,50. De waarde van c moet ten minste 0,20 bedragen.
S = het gemiddeld uurloon van kracht op de datum van de ondertekening van het contract, verhoogd met het door de FOD Mobiliteit en
Vervoer op dezelfde datum aangenomen totaal percentage van de sociale lasten en verzekeringen.
s = hetzelfde gemiddeld uurloon van kracht vóór de aanvangsdatum van de werkzaamheden waarop de gevraagde gedeeltelijke betaling
betrekking heeft, verhoogd met het door de FOD Mobiliteit en Vervoer op dezelfde datum aangenomen totaal percentage van de sociale
lasten en verzekeringen.
i = het indexcijfer met betrekking tot de kalendermaand vóór de aanvangsdatum van de werkzaamheden waarop de gevraagde
gedeeltelijke betaling betrekking heeft, vastgelegd door de Commissie van de prijslijst van de bouwmaterialen van de FOD Economie.
I = het indexcijfer met betrekking tot de kalendermaand waarin de overeenkomst werd gesloten, vastgelegd door de Commissie van de
prijslijst van de bouwmaterialen van de FOD Economie.
ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR DE BOUW VAN EEN WONING – 6
3. het saldo bij de voorlopige oplevering
De werkelijke waarde van de onvolkomenheden die bij de voorlopige oplevering werden vastgesteld,
moet in mindering worden gebracht van het te betalen saldo.
De betalingstermijn
Elke betaling moet plaatsvinden binnen ........................................... kalenderdagen na de facturatie.
Tenzij andersluidend beding bedraagt de betalingstermijn 14 dagen.
Wanneer de opdrachtgever de betalingen niet doet binnen de hierboven vermelde termijn, moet de
aannemer hem per aangetekend schrijven in gebreke stellen. Die brief heeft uitwerking de derde
werkdag nadat hij ter post werd aangetekend. De aannemer behoudt zich het recht voor om de
werken te onderbreken de ............................. werkdag nadat hij daarvan kennis heeft gegeven in de
aangetekende brief.
Als de betaling vertraging heeft opgelopen, heeft de aannemer bovendien recht op betaling van
intresten berekend a rato van het aantal kalenderdagen vertraging, tegen de wettelijke intrestvoet,
geldig op de twintigste dag van de maand vóór die waarin de vertraging optreedt.
Desgevallend zal de aannemer alle nodige maatregelen van bewaring treffen op kosten van de
opdrachtgever en kan hij aanspraak maken op een verlenging van de uitvoeringstermijn gelijk aan
het aantal werkdagen die begrepen zijn tussen de aanvang van de onderbreking van de werken en 14
kalenderdagen volgend op de dag waarop de betaling wordt verricht.
5. DE AANVANG VAN DE BOUWWERKZAAMHEDEN EN DE UITVOERINGSTERMIJN
De aanvang van de bouwwerkzaamheden 1
a. Als er geen enkele opschortende voorwaarde bestaat
op ..............................................................................................................................................................
b. Als nog een stedenbouwkundige vergunning moet worden verkregen
 binnen een termijn van 20 werkdagen nadat de opdrachtgever een kopie van de
stedenbouwkundige vergunning aan de aannemer heeft bezorgd;
 op een andere datum, namelijk .................................................................................................
1
Geef aan met een X welke keuze u maakt en vul de gepaste gegevens in.
ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR DE BOUW VAN EEN WONING – 7
c. Als nog een financiering moet worden verkregen

binnen een termijn van 20 werkdagen nadat de opdrachtgever het bewijs van de financiering
aan de aannemer heeft bezorgd;
 op een andere datum, namelijk ......................................................................................
De uitvoeringstermijn
De uitvoeringstermijn van de werkzaamheden, die loopt tot de voorlopige oplevering,
bedraagt ..................................... werkdagen.
De volgende dagen worden niet beschouwd als werkdagen:
– zaterdagen, zondagen en wettelijke feestdagen;
– de dagen waarop de activiteit van de onderneming wordt stopgezet wegens wettelijke vakantie en
inhaalrust;
– de dagen waarop ongunstige weersomstandigheden (regen, vorst of blijvende sneeuw) het werk
gedurende ten minste vier uur onmogelijk maken, op voorwaarde dat die omstandigheden worden
genoteerd in het werfboek 1 en één keer per maand worden gesignaleerd aan de opdrachtgever;
– de dagen waarop het werk wordt stopgezet wegens overmacht zoals staking, lock-out, ongevallen
e.a.;
– de dagen waarop de uitvoering van de overeenkomst op bevel of door toedoen van de
opdrachtgever wordt onderbroken;
– de dagen uit de periode die begint op de datum van voltooiing van de werken zoals vermeld in de
aanvraag tot voorlopige oplevering en die eindigt op het ogenblik dat het proces-verbaal wordt
opgemaakt van de voorlopige goedkeuring of weigering van de werkzaamheden.
De aannemer kan aanspraak maken op een verlenging van de uitvoeringstermijn voor de uitvoering
van bijkomende werken. Die verlenging moet in een afzonderlijke overeenkomst worden vastgelegd.
Vertragingsvergoeding
Als de uitvoering van de werkzaamheden door de schuld van de aannemer vertraging heeft
opgelopen, moet laatstgenoemde aan de opdrachtgever ............................................................... euro
per dag betalen als forfaitaire schadevergoeding. Die vergoeding dekt de normale huurprijs die de
opdrachtgever zou kunnen ontvangen als hij het afgewerkte gebouw verhuurde, alsook elke andere
schade die het rechtstreeks gevolg is van de vertraging van de uitvoering van de werkzaamheden.
De vergoeding is pas verschuldigd zodra de opdrachtgever de aannemer per aangetekende brief
heeft aangemaand. Die aanmaning heeft uitwerking de derde werkdag nadat ze ter post werd
aangetekend. Als de uitvoering van de werkzaamheden door de schuld of op verzoek van de
1
In het werfboek, dat dagelijks wordt bijgehouden, moeten de volgende zaken worden opgetekend: werkzaamheden die hebben
plaatsgehad, dagen waarop niet werd gewerkt en de reden waarom, gebruikte materialen.
ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR DE BOUW VAN EEN WONING – 8
opdrachtgever vertraging heeft opgelopen, en daardoor een vertraging is ontstaan van ten minste 10
werkdagen, heeft de aannemer recht op een schadeloosstelling waarvan het bedrag met de volgende
formule moet worden berekend:
s
I=
___
x 7 % x n,
D
waarin:
I = de schadevergoeding
S = de overeenkomstig artikel 4 van deze overeenkomst vastgelegde aannemingsprijs;
D = de overeenkomstig artikel 5 van deze overeenkomst vastgelegde uitvoeringstermijn, uitgedrukt
in werkdagen;
n = het aantal werkdagen begrepen in de aan de opdrachtgever te wijten periode van onderbreking
van ten minste 10 werkdagen.
De vergoeding is pas verschuldigd zodra de aannemer de opdrachtgever per aangetekende brief
heeft aangemaand. Die aanmaning heeft uitwerking de derde werkdag nadat ze ter post werd
aangetekend.
6. DE OPLEVERINGEN
Er zijn twee opleveringen: een voorlopige oplevering en een eindoplevering 1.
De voorlopige oplevering
De voorlopige oplevering vindt plaats op het moment dat de werkzaamheden in hun geheel voltooid
zijn en het gebouw in gebruik kan worden genomen, ondanks bepaalde geringe onvolkomenheden,
op voorwaarde dat die de normale bewoonbaarheid niet in het gedrang brengen. Die
onvolkomenheden worden opgenomen in een proces-verbaal.
De bewoning of het in gebruik nemen van het gebouw geldt als vermoeden dat de opdrachtgever
stilzwijgend de voorlopige oplevering aanvaardt, behoudens tegenbewijs.
De te volgen procedure
1. Wanneer de werkzaamheden naar het oordeel van de aannemer voltooid zijn, vraagt hij de
voorlopige oplevering aan met een ter post aangetekend schrijven gericht aan de opdrachtgever.
De opdrachtgever moet binnen vijftien kalenderdagen nadat de aangetekende brief is verstuurd, aan
dat verzoek gevolg geven. Doet hij dat niet, dan maant de aannemer hem daartoe aan via een
deurwaardersexploot.
1
De voorlopige oplevering bestaat uit een plaatsbezoek in aanwezigheid van de bouwheer, diens architect en de aannemer en kan slechts
geschieden na de voltooiing en mits het gebouw bewoonbaar is. Eventuele onvolkomenheden of gebreken worden opgenomen in een
geschrift (proces-verbaal). Daarna heeft de bouwheer één jaar de tijd om het gebouw te leren kennen en gebreken die nog niet zichtbaar
waren bij de voorlopige oplevering alsnog te signaleren aan de aannemer, die deze gebreken desgevallend moet herstellen. Deze
proefperiode wordt afgesloten met een definitieve oplevering, zijnde een laatste plaatsbezoek waarop nog eventuele kleine
onvolkomenheden of gebreken kunnen worden vastgesteld. De aannemer moet die binnen een overeen te komen termijn herstellen.
ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR DE BOUW VAN EEN WONING – 9
Als de opdrachtgever niet is verschenen op de datum die in het deurwaardersexploot voor de
oplevering werd bepaald, wordt hij geacht de voorlopige oplevering van het gebouw zonder enig
voorbehoud te aanvaarden.
2. De voorlopige oplevering vindt ten vroegste plaats op de vijftiende dag na de datum waarop de
aannemer de kennisgeving van de oplevering heeft verstuurd of het deurwaardersexploot heeft laten
afgeven.
3. Beide partijen moeten samen een schriftelijk proces-verbaal opmaken van goedkeuring van de
voorlopige oplevering. Dat proces-verbaal moet de bevindingen bevatten van een architect die de
opdrachtgever heeft gekozen en die bij de voorlopige oplevering aanwezig is en zijn bevindingen
ondertekent. Het moet de nog niet uitgevoerde werken en de nog bestaande onvolkomenheden
beschrijven, en de waarde ervan bepalen.
Het moet tevens vastleggen binnen welke termijn de aannemer de herstellings- of
aanpassingswerkzaamheden moet uitvoeren. Tenzij anders werd overeengekomen in het procesverbaal, bedraagt die termijn dertig kalenderdagen, te rekenen vanaf de datum van het procesverbaal. Wanneer de aannemer de termijn niet naleeft, zal hij een vertragingsvergoeding
verschuldigd zijn overeenkomstig de bepaling van artikel 5.
4. Indien op het moment van de geplande voorlopige oplevering een proces-verbaal van weigering1
wordt opgemaakt, moeten daarin de redenen voor de weigering worden opgenomen.
In dat geval kan de aannemer een nieuwe voorlopige oplevering aanvragen nadat hij de nodige
herstellings- of aanpassingswerken heeft uitgevoerd. De partijen kunnen ook in der minne een
deskundige aanstellen om na te gaan of de oplevering kan plaatsvinden en de eventuele herstellingsof aanpassingswerken vast te stellen.
De gevolgen van de voorlopige oplevering
De aannemer is gedekt voor alle zichtbare gebreken die niet werden opgetekend in het procesverbaal van de voorlopige oplevering. Onder 'zichtbare gebreken' wordt verstaan alle gebreken die
door de opdrachtgever kunnen worden waargenomen.
Daarnaast beginnen de waarborgtermijnen, die verder worden omschreven in artikel 10 van deze
overeenkomst, vanaf de voorlopige oplevering te lopen.
De definitieve oplevering
De definitieve oplevering vindt plaats één jaar na de voorlopige oplevering.
De procedureregels die gelden voor de voorlopige oplevering, zijn hier onverkort van toepassing.
1
De bouwheer kan in de mening verkeren dat het gebouw nog te grote gebreken vertoont om bewoond te worden of als voltooid te
worden beschouwd. In dat geval weigert hij de oplevering. Een proces-verbaal van weigering is een document ondertekend door de
opdrachtgever, de aannemer en de architect, waarin gedetailleerd wordt vermeld waarom wordt geweigerd over te gaan tot de oplevering
en welke werkzaamheden de aannemer moet uitvoeren om tot de oplevering te kunnen overgaan.
ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR DE BOUW VAN EEN WONING – 10
7. DE EIGENDOMSOVERDRACHT
De opdrachtgever wordt eigenaar van het gebouw naarmate de grondstoffen, materialen en
producten in de grond of in het in aanbouw zijnde gebouw worden geplaatst en verwerkt.
8. DE OVERDRACHT VAN DE RISICO' S
De overdracht van de risico's bedoeld bij de artikelen 1788 en 1789 van het Burgerlijk Wetboek heeft
plaats bij de voorlopige oplevering.
9. DE FINANCIËLE BESCHERMING VAN DE OPDRACHTGEVER 1
 Indien aannemer erkend: borgstelling 2
In de veronderstelling dat de aannemer, wat de aard en de omvang van de hem opgedragen
werkzaamheden betreft, voldoet aan de eisen van de wet van 20 maart 1991, houdende erkenning
der aannemers, d.w.z. dat hij erkend is in de categorie ......................................... klasse ....................
onder het nummer .................................. gaat hij overeenkomstig de wets- en reglementsbepalingen
terzake de verbintenis aan om een borgtocht te stellen:
– in speciën
– in publieke fondsen
– in de vorm van een gezamenlijke en solidaire borgstelling
– in de vorm van een globale borgstelling.
Het bedrag van de borgtocht is gelijk aan 5 % van de overeengekomen prijs, afgerond op het hogere
duizendtal, en komt neer op ......................................................................................................... euro.
Binnen dertig kalenderdagen na de ondertekening van de overeenkomst zal de aannemer aan de
opdrachtgever een door de Deposito- en Consignatiekas ondertekend bewijs bezorgen van die
borgtocht.
Wanneer de aannemingsovereenkomst onder een opschortende voorwaarde is gesloten, begint de
termijn van dertig dagen te lopen op de dag waarop de aannemer er kennis van heeft dat aan de
opschortende voorwaarde is voldaan.
1
Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de erkende en de niet-erkende aannemer.
De erkende aannemer werkt meestal voor openbare aanbestedingen en wordt daarom juist onderworpen aan een bijzonder
controlestelsel met strenge financiële en boekhoudkundige eisen. Hij stelt tot zekerheid een waarborg tot beloop van 5% van de
aannemingssom.
In het geval een beroep wordt gedaan op een niet-erkende aannemer, moet deze laatste een bankwaarborg aanvragen die ofwel de
voltooiing dekt ofwel de terugbetaling.
De voltooiingswaarborg garandeert de opdrachtgever dat, als de aannemer failliet gaat, er middelen zijn om het gebouw door een andere
aannemer te laten voltooien.
De terugbetalingswaarborg garandeert de opdrachtgever dat, als de overeenkomst wordt ontbonden omdat de aannemer failliet is gegaan,
hij de sommen zal terugkrijgen die hij reeds heeft betaald voor werkzaamheden die nog niet zijn uitgevoerd.
Partijen duiden aan voor welke waarborg wordt gekozen..
2 Geef aan met een X welke keuze u maakt en vul de gepaste gegevens in.
ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR DE BOUW VAN EEN WONING – 11
Als de aannemer dat bewijs niet voorlegt, staat het de opdrachtgever vrij om zich vóór de voorlopige
oplevering op de nietigheid van de overeenkomst te beroepen.
Bij vertraging in de uitvoering of bij volledige of gedeeltelijke niet-uitvoering van de overeenkomst, te
wijten aan de aannemer, mag de opdrachtgever de sommen die hem toekomen wegens het geleden
nadeel voorafnemen op het bedrag van de borgtocht. De beide partijen doen daartoe de nodige
tegensprekelijke vaststellingen. Als ze niet tot een akkoord komen, wendt de opdrachtgever zich tot
de bevoegde rechtbank.
De borgtocht wordt per helften vrijgemaakt, de eerste helft bij de voorlopige oplevering, de tweede
bij de definitieve oplevering. Daartoe moet de opdrachtgever binnen vijftien kalenderdagen na de
aanvraag van de aannemer aan de Deposito- en Consignatiekas opheffing verlenen van de eerste of
de tweede helft van de borgtocht al naargelang het geval. Als hij dat niet binnen die termijn doet, is
hij bij wijze van schadevergoeding aan de aannemer een vertragingsvergoeding verschuldigd op het
bedrag van de borgtocht waarvoor geen opheffing werd verleend. Die vergoeding wordt berekend
naar rata van het aantal kalenderdagen vertraging tegen de wettelijke rentevoet.
 2. Indien aannemer niet erkend: voltooiingswaarborg
Wanneer de aannemer niet erkend is overeenkomstig de wet van 20 maart 1991 houdende
erkenning der aannemers, verbindt 1...................................................................................................
zich als hoofdelijke borg van de aannemer ertoe om aan de opdrachtgever de sommen te betalen die
nodig zijn voor de voltooiing van het gebouw als de aannemer in gebreke blijft.
De aannemer moet de opdrachtgever binnen dertig kalenderdagen na de ondertekening van de
aannemingsovereenkomst het bewijs van de borg bezorgen. Wanneer de aannemingsovereenkomst
onder een opschortende voorwaarde is gesloten, begint de termijn van dertig dagen te lopen op de
dag waarop de aannemer er kennis van heeft dat aan de opschortende voorwaarde is voldaan.
Als de aannemer dat bewijs niet voorlegt, staat het de opdrachtgever vrij om zich vóór de voorlopige
oplevering op de nietigheid van de overeenkomst te beroepen. De verbintenis van de borg eindigt bij
de voorlopige oplevering van de werkzaamheden.
OF
Indien aannemer niet erkend: terugbetalingswaarborg
Wanneer de aannemer niet erkend is overeenkomstig de wet van 20 maart 1991, houdende
erkenning der aannemers, verbindt 1 ............................................................................................
zich als hoofdelijke borg van de aannemer ertoe om, wanneer het contract wordt ontbonden wegens
niet-voltooiing, de aan de aannemer betaalde sommen terug te betalen.
De aannemer moet de opdrachtgever binnen dertig kalenderdagen na de ondertekening van de
1
Vermeld de kredietinstelling als bedoeld in de wet van 22 maart 1993 op het statuut van en het toezicht op de kredietinstellingen, of een
hypotheekondememing als bedoeld in de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet.
ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR DE BOUW VAN EEN WONING – 12
aannemingsovereenkomst het bewijs van de borg bezorgen. Wanneer de aannemingsovereenkomst
onder een opschortende voorwaarde is gesloten, begint de termijn van dertig dagen te lopen op de
dag waarop de aannemer er kennis van heeft dat aan de opschortende voorwaarde is voldaan.
Als de aannemer dat bewijs niet voorlegt, staat het de opdrachtgever vrij om zich vóór de voorlopige
oplevering op de nietigheid van de overeenkomst te beroepen.
De verbintenis van de borg eindigt bij de voorlopige oplevering van de werkzaamheden.
10. DE WAARBORGEN VAN DE AANNEMER
1. De gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten (10-jarige aansprakelijkheid)
Die waarborg wordt krachtens de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek verleend
gedurende een termijn van tien jaar, die ingaat bij de voorlopige oplevering en die geldt voor de
opeenvolgende eigenaars van het gebouw.
De rechtsvordering moet tegen de aannemer worden ingesteld.
Eventuele herstellingswerkzaamheden aan het gebouw die geen grote werken zijn, doen geen
nieuwe tienjarige termijn lopen. Die zijn onderworpen aan een voorlopige en een definitieve
oplevering. De voorwaarden van beide opleveringen en andere belangrijke punten van de
herstellingswerken zoals de prijs, uitvoeringstermijn, werkwijze ..., moeten in een aparte
overeenkomst worden bepaald.
2. De andere gebreken
a) Aan de materialen
De bouwheer kan een beroep doen op de fabrieksgarantie, onverminderd de dwingende regels van
het gemeen recht 1.
b) Aan de uitgevoerde werken 2
 De partijen wensen de waarborg als volgt te regelen:
De aannemer waarborgt de verborgen verbreken die zich manifesteren gedurende de hierna
bepaalde
termijnen die een aanvang nemen bij de voorlopige oplevering of op de datum waarop de
onvolkomenheden werden hersteld en opgeleverd. Het verborgen gebrek wordt verondersteld
aanwezig te zijn op het ogenblik van de voorlopige aanvaarding. De waarborg geldt niet voor
gebreken die het gevolg zijn van een slecht onderhoud of beschadiging vanwege de
opdrachtgever.
1
De klant krijgt dezelfde garanties als de aannemer t.o.v. de fabrikant en geniet daarenboven de waarborgen waarvan de aannemer
krachtens de wet en de rechtspraak niet mag afwijken.
De regels van het gemeen recht zijn de volgende: de aannemer die toestellen levert en installeert, dient de koper gedurende twee jaar te
rekenen vanaf de levering te vrijwaren tegen gebreken. Na verloop van deze termijn is de aannemer nog slechts gehouden tot de
vrijwaring van de gebreken die de toestellen ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig
verminderen dat de koper, indien hij de gebreken had gekend, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.
2 Geef aan met een X welke keuze u maakt en vul de gepaste gegevens in.
ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR DE BOUW VAN EEN WONING – 13
De volgende termijnen worden overeengekomen voor de uitvoering van de werkzaamheden:
– dakwerken...................…................................................................................................................
– schilder- en behangwerken ..…..……………………………………………………………………….…….……..............
– centrale verwarming ....................…...............................................................................................
– sanitair ........................................….................................................................................................
– schrijnwerk ….............................…..................................................................................................
– bepleistering ...............................….................................................................................................
– elektriciteit ………………………………………………………………………………………………………………………………..
– lood- en zinkwerk ..……...................................................................................................................
–
andere ..................….......................................................................................................................
 de partijen bepalen zelf niets, waardoor de volgende waarborgregeling geldt:
De aannemer blijft overeenkomstig de principes van het gemeen recht 1 aansprakelijk voor de
verborgen gebreken die zich voordoen na de voorlopige oplevering. De vordering tegen de
aannemer kan niet langer worden uitgeoefend dan tien jaar, te rekenen vanaf de voorlopige
oplevering of de datum waarop de onvolkomenheden werden hersteld en opgeleverd, met
uitzondering van de vorderingen m.b.t. de schilder- en behangwerken die niet langer kunnen
worden uitgeoefend dan één jaar, te rekenen vanaf de voorlopige oplevering of de datum
waarop de onvolkomenheden werden hersteld en opgeleverd.
c) De hierboven vermelde waarborgen worden verleend op voorwaarde dat de opdrachtgever elk
gebrek dat zichtbaar wordt, binnen een maand schriftelijk aan de aannemer meldt. Niet tijdig melden
impliceert dat er niet meer wordt hersteld of dat geen vergoeding kan worden gevraagd.
d) De aannemer is verder aansprakelijk voor:
1. de volledige en goede uitvoering en de bewaring van het gebouw tot op de dag van de
voorlopige oplevering;
2. de schade aan de roerende en onroerende goederen die aan het bouwterrein aanpalen,
voor zover die het gevolg is van een bewezen fout van de aannemer 2 .
3. De aannemer is niet aansprakelijk voor 2
a) de gebreken van grondstoffen, materialen en producten van een bepaalde kwaliteit, herkomst of
type en hun verwerking, opgelegd door de opdrachtgever ondanks het schriftelijk en met redenen
1
Krachtens deze principes kan de bouwheer elk gebrek dat hij niet kon kennen ten tijde van de oplevering verhalen op de aannemer, mits
hij bewijst dat het gebrek bestond op het ogenblik van de oplevering en dat de aannemer een fout heeft begaan. Hij stelt zijn vordering
tijdig in.
2
De bouwheer kan steeds worden aangesproken voor schade aan de aanpalende gebouwen. Daarom wordt de opdrachtgever aangeraden
om zich vanaf de aanvang van de werkzaamheden te verzekeren tegen brand en tegen schade aangericht aan derden (o.a. buren) ten
gevolge van de bouwwerkzaamheden
ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR DE BOUW VAN EEN WONING – 14
omkleed voorbehoud van de aannemer, op voorwaarde dat hem bij de verwerking geen fout ten
laste kan worden gelegd;
b) de gebreken aangebracht door de gebruiker van het gebouw na de voorlopige oplevering;
c) de schade aan de roerende en onroerende goederen die aan het bouwterrein aanpalen en die het
onvermijdelijk gevolg is van de uitvoering van de werkzaamheden maar niet te wijten is aan een fout
van de aannemer. Hij is dus niet aansprakelijk voor foutloze burenhinder.
11.
DE SCHADEVERGOEDING BIJ HET GEHEEL OF GEDEELTELIJK AFZIEN VAN DE
UITVOERING VAN DE OVEREENGEKOMEN WERKZAAMHEDEN
Als de opdrachtgever geheel of gedeeltelijk afziet van de uitvoering van de geplande
werkzaamheden, verbindt hij zich ertoe om de aannemer te vergoeden voor alle kosten die de
aannemer heeft gemaakt met het oog op de uitvoering van de eventueel aan hem onttrokken
werkzaamheden alsook voor de gederfde winst.
12.
OVERHEIDSTEGEMOETKOMINGEN
De opdrachtgever verklaart kennis te hebben genomen van de gewestelijke
overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting, waarvan als bijlage bij deze overeenkomst de
desbetreffende basisvoorwaarden zijn opgenomen.
13.
DE NIETIGHEID VAN EEN BEDING OF VAN DE OVEREENKOMST
Elk beding strijdig met de artikelen 3 tot 6 en 8 tot 11 van de wet van 9 juli 1971 tot
regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde
woningen, alsook met de koninklijke besluiten genomen in uitvoering van artikel 8,
alinea 2 van dezelfde wet, dat in enig document als aanvulling bij deze
aannemingsovereenkomst voorkomt, wordt voor niet geschreven gehouden.
Bij niet-nakoming van de bepalingen van of krachtens de artikelen 7 en 12 van
voormelde wet, kan de opdrachtgever zich voor de voorlopige oplevering beroepen op
de nietigheid van deze overeenkomst of van het met de wet strijdig beding.
Deze bepalingen luiden als volgt:
Artikel 7. De overeenkomsten bedoeld in artikel 1 alsmede de beloften van zodanige
overeenkomsten moeten:
a) de identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen
vermelden;
b) de datum van uitgifte van de stedenbouwkundige vergunning en de voorwaarden
van die vergunning vermelden of de overeenkomst omtrent de opschortende
voorwaarde van het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning; in dit laatste
geval dient de aanvrager van de stedenbouwkundige vergunning zich ertoe te
verbinden zijn medecontractant in het bezit te stellen van een voor eensluidend
ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR DE BOUW VAN EEN WONING – 15
verklaard afschrift van deze vergunning en van de voorwaarden ervan binnen de
maand van de ontvangst van kennisgeving van de beslissing nopens de
bouwaanvraag;
b bis) vermelden of de koper of de opdrachtgever de overeenkomst al dan niet
afhankelijk maakt van de opschortende voorwaarde van het bekomen van een
financiering voor een minimaal vastgesteld bedrag aan te bepalen voorwaarden; deze
opschortende voorwaarde kan nooit langer gelden dan drie maanden, te rekenen
vanaf de datum van afsluiting van de overeenkomst;
c) de nauwkeurige beschrijving inhouden van de privatieve en van de
gemeenschappelijke gedeelten die het voorwerp uitmaken van de overeenkomst;
d) als bijlage, de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken omvatten van de
werken waarop de overeenkomst betrekking heeft. De wijze waarop en de materialen
waarmee deze werken zullen worden uitgevoerd moeten uitdrukkelijk vermeld worden
en eventueel of en onder welke voorwaarden hiervan kan worden afgeweken. Deze
plannen en bestekken dienen ondertekend te zijn door een tot de uitoefening van dat
beroep in België toegelaten architect en, indien het een appartement betreft, dient een
afschrift van de in authentieke vorm opgemaakte basisakte en van het reglement van
mede-eigendom toegevoegd te worden. De afwezigheid van deze bijlagen in de
authentieke akte kan gedekt worden door de verklaring van de notaris, in deze akte,
dat deze documenten in het bezit van de partijen zijn;
e) de totale prijs van het huis of van het appartement of, in desbetreffende geval, de
totale prijs van de verbouwing of de uitbreiding. Deze prijs omvat alle werken die
nodig zijn voor de normale bewoonbaarheid;
e bis) het bestaan vermelden van de gewestelijke overheidstegemoetkomingen inzake
huisvesting en als bijlage van de overeenkomst de desbetreffende basisvoorwaarden
meedelen;
f) de aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn en de
schadevergoeding wegens vertraging in de uitvoering of levering vermelden; deze
vergoedingen moeten minstens met een normale huurprijs van het afgewerkte goed
waarop de overeenkomst betrekking heeft, overeenstemmen;
g) de wijze bepalen waarop de oplevering geschiedt;
h) de erkenning van partijen bevatten dat zij sedert vijftien dagen kennis hebben van
de in dit artikel vermelde gegevens en stukken.
De overeenkomst vermeldt in ieder geval in een afzonderlijk lid, in andere en vette
lettertekens, dat de koper of de opdrachtgever het recht heeft de nietigheid van de
overeenkomst of de nietigheid van een met de wet strijdig beding in te roepen bij nietnakoming van de bepalingen van of krachtens de artikelen 7 en 12, waarvan de tekst
integraal in de overeenkomst moet worden opgenomen.
De Koning kan de minimumvoorwaarden bepalen waaraan de bepalingen van dit
artikel moeten beantwoorden.
Artikel 12. Wanneer de verkoper of de aannemer wat de aard en de omvang van de
hem opgedragen werken betreft, voldoet aan de eisen van de wet van 20 maart 1991,
houdende erkenning der aannemers, is hij verplicht zekerheid te stellen, waarvan de
Koning het bedrag bepaalt, alsmede de wijze waarop ze wordt gedeponeerd en bevrijd.
ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR DE BOUW VAN EEN WONING – 16
Wanneer de verkoper of de aannemer aan de eisen van de wet van 20 maart 1991,
zoals bepaald in voorgaande alinea, niet voldoet, is hij ertoe gehouden te waarborgen
hetzij de voltooiing van het huis of van het appartement, of in het desbetreffende
geval, van de verbouwing of uitbreiding, hetzij, bij ontbinding van het contract wegens
niet-voltooiing de terugbetaling van de gestorte bedragen.
De Koning bepaalt de aard van de waarborg en de voorwaarden waaronder deze wordt
verleend, alsook de wijze waarop de koper of de opdrachtgever daarvan wordt
ingelicht. Deze hebben op die waarborg een voorrecht, dat rang neemt onmiddellijk na
het voorrecht voorzien in artikel 27, 5°, van de Hypotheekwet.
14.
BEVOEGDHEIDSBEDING 1
Elk technisch geschil met betrekking tot de uitvoering van de werken die het voorwerp uitmaken van
het huidige contract, kan op verzoek van een der bouwparticipanten aanhangig worden gemaakt
voor de Verzoeningscommissie Bouw. Als de Verzoeningscommissie eenmaal kennis heeft gekregen
van het geschil, kunnen de andere bouwparticipanten die de huidige bevoegdheidsclausule hebben
aanvaard, zich niet meer onttrekken aan de bevoegdheid van de Verzoeningscommissie.
De Verzoeningscommissie kan een deskundige-verzoener, desgevallend bijgestaan door een vakman
(een “sapiteur”), aanduiden die optreedt overeenkomstig het reglement van de
Verzoeningscommissie Bouw. Die staat de bouwpartijen bij met zijn technische kennis en streeft in
de eerste plaats de verzoening na.
In geval van niet-verzoening stelt de deskundige-verzoener een gemotiveerd technisch verslag op dat
bindend is voor de betrokken bouwparticipanten.
De partijen erkennen in het bezit te zijn van een exemplaar van het reglement en er volledig mee in
te stemmen.
Elke partij verbindt er zich toe deze clausule in te lassen in de overeenkomsten die zij afsluit met
derden, met het oog op de uitvoering van het huidige contract.
1
Het procedurereglement kunt u verkrijgen op het secretariaat van de Verzoeningscommissie Bouw, Hoogstraat 139, 1000 Brussel,
tel. 02 504 97 86; fax 02 504 97 84.
ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR DE BOUW VAN EEN WONING – 17
15.
DIVERSE BEPALINGEN
...................................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................................
Opgemaakt te ................................................. in ................... exemplaren op ......................................,
waarvan elke partij verklaart een exemplaar te hebben ontvangen.
De partijen verklaren dat zij reeds vijftien dagen kennis hebben van de bepalingen van deze
overeenkomst en van de bescheiden en gegevens waarnaar in de overeenkomst wordt verwezen.
De aannemer
De opdrachtgever 1
Opgesteld door:
NACEBO
TEST AANKOOP
Spastraat 8
Hollandstraat 13
1000 Brussel
1060 Brussel
02 238 06 04
02 542 32 11
Herzien door Test-Aankoop in februari 2015
1
Laat deze handtekening voorafgaan door de eigenhandig geschreven vermelding 'gelezen en goedgekeurd’.
ALGEMENE AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR DE BOUW VAN EEN WONING – 18