De ontruimingsbescherming na- der bezien

De ontruimingsbescherming nader bezien
mw.mr. J.M. de Bruin*
1.Inleiding
Aanleiding voor dit artikel zijn twee recente uitspraken over
de ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW. De eerste
is die van de Voorzieningenrechter te Rotterdam1 waarin
huurder de ontruimingsbescherming van twee maanden na
aanzegging van de ontruiming werd ontzegd. De ander betreft
een arrest van de Hoge Raad2 waarin werd geoordeeld dat de
opsomming in lid 2 van art. 7:230a BW niet limitatief is.
Dat betekent dat er naast de situaties genoemd in lid 2 dus
meer situaties kunnen zijn waarin huurder geen ontruimingsbescherming geniet. De uitspraken van de voorzieningenrechter en de Hoge Raad laten een verruiming zien van het aantal
gevallen waarin huurder geen recht heeft op ontruimingsbescherming. Ik zal deze uitspraken in dit artikel nader bespreken en daarbij ingaan op de vraag of de redelijkheid en billijkheid de ontruimingsbescherming opzij kunnen zetten.
Verder zal ik aangeven hoe vaak, gelet op de huidige stand
van de jurisprudentie, een tweede en derde verlengingsverzoek
van huurder in de praktijk wordt toegewezen. Met andere
woorden, hoe groot is het risico voor de verhuurder dat hij
langer dan één jaar aan de gewezen huurder vast zit. Ten
slotte geef ik de verhuurder een aantal praktische tips in een
poging de ontruimingsbescherming toch uit te sluiten c.q. te
voorkomen.
2. Ontruimingsbescherming
Alvorens in te gaan op de vraag wanneer een huurder van
230a-bedrijfsruimte geen ontruimingsbescherming geniet,
zet ik kort uiteen wat de ontruimingsbescherming van art.
7:230a BW nu precies inhoudt.
Onder 230a-bedrijfsruimte worden alle gebouwde onroerende
zaken verstaan, niet zijnde woonruimte of (middenstands)bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW. Een huurder van
230a-bedrijfsruimte geniet geen huurbescherming, zodat de
huurovereenkomst door opzegging eindigt. Hij geniet wel
ontruimingsbescherming. Dat wil zeggen dat huurder, nadat
de huurovereenkomst is geëindigd, niet onmiddellijk verplicht
is het gehuurde te ontruimen. Huurder geniet deze ontruimingsbescherming van rechtswege twee maanden na de datum
waartegen de ontruiming is aangezegd. De ontruiming kan
op zijn vroegst worden aangezegd tegen de datum waarop de
huurovereenkomst eindigt. Gedurende deze twee maanden
kan huurder om een verlenging van de ontruimingsbescherming verzoeken tot maximaal een jaar, inclusief de eerste twee
maanden. Huurder kan dat verzoek tweemaal herhalen, zodat
verhuurder zich in het meest ongunstige geval geconfronteerd
ziet met een ex-huurder die nog drie jaar mag blijven zitten.
Art. 7:230a BW is van semi-dwingend recht, zodat daarvan
niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken.
3. Geen ontruimingsbescherming
Er zijn omstandigheden waarin huurder geen ontruimingsbescherming geniet. In lid 2 van art. 7:230a BW is bepaald dat
dit het geval is indien huurder de huur zelf heeft opgezegd,
huurder uitdrukkelijk in de beëindiging heeft ingestemd of
indien huurder is veroordeeld tot ontruiming wegens niet
nakoming van zijn verplichtingen. De Hoge Raad heeft onlangs een interessant arrest gewezen over de reikwijdte van
lid 2 van art. 7:230a BW.
Hoge Raad 13 februari 2009, LJN BF8925
In deze procedure ging het kort gezegd om het volgende.
Verhuurster had de huurovereenkomst3 met huurster opgezegd per 11 februari 2006. Daarop had huurster verzocht om
een verlenging van de ontruimingsbescherming met een jaar.4
De kantonrechter heeft huurster niet-ontvankelijk verklaard
in haar verzoek omdat zij het gehuurde reeds vóór 11 februari
2006 feitelijk had ontruimd en aan verhuurster ter beschikking had gesteld. De kantonrechter overwoog dat aan een
huurder die het gehuurde reeds heeft ontruimd geen ontruimingsbescherming meer toekomt. Of de ontruiming al dan
niet onder protest had plaatsgevonden deed volgens de kantonrechter niet ter zake. Huurster heeft tegen die beschikking,
met doorbreking van het rechtsmiddelenverbod5, hoger beroep ingesteld. Het hof ontvangt huurster in haar hoger beroep en vernietigt de beschikking van de kantonrechter.
Daartoe overweegt het dat de opsomming in lid 2 van art.
7:230a BW - situaties waarin huurster geen ontruimingsbescherming geniet - limitatief is. Uit de wettekst noch wetsgeschiedenis blijkt dat het de bedoeling van de wetgever is geweest om daarnaast, voor toepasselijkheid van dit artikel, de
voorwaarde te stellen dat huurder het gehuurde nog in gebruik
moet hebben. Tegen de beschikking van het hof heeft verhuurster beroep in cassatie ingesteld. De Hoge Raad oordeelt
met het hof dat, hoewel art. 7:230a BW uitgaat van de situatie
dat huurster het gehuurde nog in gebruik heeft, dit niet bete3.
4.
*
1.
2.
132
Jodith de Bruin is advocaat bij Fort advocaten te Amsterdam.
Voorzieningenrechter, sector kanton, locatie Rotterdam 12 januari
2009, LJN BG9688.
Hoge Raad 13 februari 2009, LJN BF8925.
Tijdschrift voor HUURRECHT
5.
Tussen partijen bestond een contractuele relatie, onder andere inhoudende dat A een onroerende zaak van B mocht gebruiken. De exacte
inhoud daarvan is in deze procedures niet naar voren gekomen en is
ook niet van belang. A meent huurder te zijn en verzoekt o.a. verlenging
van de ontruimingsbescherming. Hierna zal ik partijen dan ook aanduiden als verhuurster/huurster en spreken van huurovereenkomst.
Dit betrof het meer subsidiaire verzoek. De andere verzoeken laat ik
verder onbesproken.
Met een algemene grief dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van art. 7:230a BW is getreden althans dat hij dat artikel ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten.
BEDRIJFSRUIMTE
Nr. 4 - juli-augustus 2009
De ontruimingsbescherming nader bezien
kent dat huurster alleen in dat geval ontruimingsbescherming
geniet. Dat kan echter niet, zoals het hof oordeelde, worden
gestoeld op een limitatief karakter van lid 2 van art. 7:230a
BW. Het gaat uitsluitend om de vraag of de wijze waarop de
huur is geëindigd in de weg staat aan een beroep op ontruimingsbescherming. Naast de situaties als genoemd in lid 2
kunnen er ook andere situaties zijn waarin huurster geen
ontruimingsbescherming geniet, zoals met name afstand van
recht of rechtsverwerking. De enkele omstandigheid dat
huurster het gehuurde heeft ontruimd, zonder dat sprake is
van afstand van recht of rechtsverwerking, kan er niet toe
leiden dat huurster geen ontruimingsbescherming geniet.
Daarbij merkt de Hoge Raad nog wel op dat de omstandigheid dat huurster het gehuurde niet meer in gebruik heeft
wel kan meewegen in de belangenafweging van lid 4 van art.
7:230a BW.
Met dit arrest verruimt de Hoge Raad, mijns inziens terecht,
het aantal gevallen waarin huurder geen ontruimingsbescherming geniet. Wanneer sprake is van afstand van recht of
rechtsverwerking komt huurder geen ontruimingsbescherming
toe. Er zijn naar mijn mening nog meer situaties denkbaar
waarin huurder geen ontruimingsbescherming toekomt. Denk
bijvoorbeeld aan misbruik van recht.
Ik juich de ontwikkeling die de Hoge Raad heeft ingezet van
harte toe. Als een huurder zijn recht op ontruimingsbescherming bewust prijsgeeft of wanneer hij daarvan misbruik
maakt, moet hem die bescherming kunnen worden ontnomen. Zoals A-G mr. Huydecoper in zijn conclusie bij dit arrest6 opmerkt, moeten wel hoge eisen worden gesteld aan de
uitlatingen van de huurder alvorens daaruit mag worden afgeleid dat sprake is van afstand van recht of rechtsverwerking.
Er mag immers niet te snel worden aangenomen dat huurder
afstand doet van de bescherming die hem dwingendrechtelijk
toekomt.
4. Terzijdestelling ontruimingsbescherming op grond
van redelijkheid en billijkheid
De aanvullende en beperkende werking van de redelijkheid
en billijkheid spelen in het huurrecht een belangrijke rol,
hetgeen in veel uitspraken tot uitdrukking komt. Door middel
van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid
kunnen leemtes in een (huur)overeenkomst worden aangevuld. De beperkende werking gaat verder. Daarmee kunnen
contractuele afspraken of wettelijke rechten c.q. verplichtingen
geheel of gedeeltelijk buiten werking worden gesteld. Zelfs
aan dwingendrechtelijke bepalingen komt onder bepaalde
omstandigheden geen werking toe, omdat dat naar maatstaven
van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit
volgt onder andere uit art. 6:2 BW, luidende:
‘1. Schuldeiser en schuldenaar zijn verplicht zich jegens
elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid
en billijkheid.
in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.’7
In art. 3:12 BW is nader bepaald hoe de redelijkheid en billijkheid moeten worden ingevuld. Bij de vaststelling daarvan
moet de rechter rekening houden met (1) algemeen erkende
rechtsbeginselen, (2) de in Nederland levende rechtsovertuigingen en (3) de maatschappelijke en persoonlijke belangen,
die zich in het specifieke geval voordoen.
Aan het doorkruisen van dwingendrechtelijke bepalingen
worden strenge eisen gesteld. Om die reden dient een rechter
in zijn vonnis duidelijk uiteen te zetten waarom een beroep
op die dwingendrechtelijke bepaling naar maatstaven van
redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Inmiddels weten wij dat de dwingendrechtelijke ontruimingsbescherming van (de voorloper van8) art. 7:230a BW op
grond van de beperkende werking van de redelijkheid en
billijkheid opzij kan worden gezet. Een aantal gevallen zet ik
hieronder op een rij.
Arrondissementsrechtbank ’s-Hertogenbosch op 7
februari 1972, NJ 1972/440
In het door verhuurster aangespannen ontruimingskortgeding
oordeelde de arrondissementsrechtbank dat een eventueel
beroep van huurster op ontruimingsbescherming niet te
goeder trouw zou zijn. De huurovereenkomst had immers
een uitgesproken tijdelijk karakter. Het gehuurde, waarin
huurster een pensionbedrijf dreef, werd verbouwd. Gedurende
die verbouwing mocht zij haar gasten tijdelijk in de woning
onderbrengen waarvan ontruiming werd gevorderd. Toen
het moment daar was om de woning te ontruimen, weigerde
huurster daaraan haar medewerking. Het verweer van huurster
dat zij een beroep zou kunnen doen op de kantonrechter tot
verlenging van de ontruimingsbescherming, werd niet gevolgd.
In deze al wat oudere uitspraak wordt een eventueel beroep
van huurster op ontruimingsbescherming in strijd geacht met
de goede trouw, de voorloper van de redelijkheid en billijkheid. Net als bij woonruimte en 290-bedrijfsruimte het geval
is, is de arrondissementsrechtbank van oordeel dat huurster
deze bescherming niet toe komt omdat de huurovereenkomst
naar zijn aard van korte duur is. Deze regeling voor woonruimte en 290-bedrijfsruimte is thans neergelegd in respectievelijk de art. 7:271 lid 8 en 292 lid 3 BW. Deze analogische
benadering zien wij vaker terugkomen in de jurisprudentie,
zo ook in de uitspraak van het Hof Arnhem die ik hierna nog
bespreek.
President Rechtbank Assen 10 januari 1992, KG
1992/76
De President oordeelde dat huurster geen recht had op de
eerste twee maanden ontruimingsbescherming. Enerzijds
omdat huurster haar recht op ontruimingsbescherming vol-
2. Een tussen hen krachtens wet, gewoonte of rechtshandeling geldende regels is niet van toepassing, voor zover dit
7.
8.
6.
Concl. A-G punt 27 e.v.
Nr. 4 - juli-augustus 2009
Hoewel in dit artikel wordt gesproken over schuldeiser en schuldenaar,
moet dit artikel ruimer worden opgevat en is dit ook van toepassing op
huurrechtelijke verbintenissen.
Voorheen was de ontruimingsbescherming geregeld in de art. 28c tot
en met 28h Huurwet. De Huurwet is met de invoering van het nieuwe
huurrecht op 1 augustus 2003 vervallen.
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
133
De ontruimingsbescherming nader bezien
gens de President bewust had prijsgegeven. De grondslag
daarvoor vond hij in de huurovereenkomst die slechts voor
korte duur, drie maanden, was aangegaan. Daarin was bepaald
dat huurster het gehuurde aan het eind van de huurperiode,
31 december 1991, ontruimd aan verhuurder zou opleveren,
bij gebreke waarvan verhuurder het recht zou hebben het
gehuurde per 1 januari 1992 te ontruimen. Anderzijds kwam
een beroep op ontruimingsbescherming de President in de
gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid
en billijkheid onaanvaardbaar voor, waarbij de beperkte duur
van de overeenkomst een rol speelde. Bovendien was voor
huurster geruime tijd voorzienbaar dat de in de huurovereenkomst overeengekomen ontruimingsdatum problemen voor
haar zou opleveren.9 Desalniettemin heeft huurder verhuurder
niet eerder dan 31 december 1992 om uitstel van ontruiming
gevraagd.10 Op basis van deze omstandigheden gelastte de
President de onmiddellijke ontruiming van het gehuurde.
Het is de vraag of huurder reeds bij aangaan van de overeenkomst zijn recht op ontruimingsbescherming kan prijsgeven.
Bij woonruimte11 en 290-bedrijfsruimte12 geldt dat huurder
uitsluitend door middel van een beëindigingovereenkomst
die na aangaan van de huurovereenkomst tot stand is gekomen, afstand kan doen van zijn rechten.13 Daarmee wordt
voorkomen dat verhuurder bij aangaan van de huurovereenkomst de voorwaarde kan stellen dat huurder instemt met
een einddatum, waarmee huurder bij voorbaat afstand doet
van zijn huurbescherming. Analoog daaraan valt er mijns inziens veel voor te zeggen dat ook een huurder van 230a-bedrijfsruimte zijn bescherming niet reeds bij aangaan van de
huurovereenkomst kan prijsgeven. Dit had huurster in de
onderhavige situatie overigens geen soelaas geboden, want de
President vond het beroep op ontruimingsbescherming
daarnaast, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid,
onaanvaardbaar.
Hof Arnhem 12 juli 1994, WR 1995/42
Het hof oordeelde in navolging van de President van de
rechtbank in eerste aanleg dat huurder naar redelijkheid en
billijkheid geen recht had op de eerste twee maanden ontruimingsbescherming. De reden hiervoor was dat voorafgaand
aan het sluiten van de huurovereenkomst duidelijk aan
huurder was meegedeeld dat de overeenkomst waarschijnlijk
van korte duur zou zijn, omdat verhuurder voornemens was
het pand te verkopen en/of te slopen. Bovendien had huurder
voorwaardelijk ingestemd met de ontruiming. Die voorwaarde
hield in dat huurder ofwel een schadevergoeding wenste van
fl. 167.250,- ofwel het gehuurde wilde kunnen kopen. Verhuurder had het gehuurde echter reeds verkocht aan een
derde. Bovendien kan in een verzoekschriftprocedure geen
schadevergoeding worden gevorderd.
9.
10.
11.
12.
13.
134
Het ging om de huur van een kas en de aangeplante bollen konden op
de overeengekomen ontruimingsdatum nog niet worden geoogst.
Terwijl dat met betrekking tot andere gedeelten van de kassen, die
huurder krachtens vergelijkbare contracten huurde, veel eerder is gebeurd.
Art. 7:271 lid 8 BW.
Art. 7:293 lid 3 BW.
Zie ten aanzien van woonruimte HR 17 januari 1969, NJ 1969/155
en HR 19 april 1996, NJ 1996/684. Zie ten aanzien van bedrijfsruimte
Pres. Arr.Rb. 9 juni 1969, NJ 1969/400.
Tijdschrift voor HUURRECHT
Het hof heeft in deze uitspraak geoordeeld dat huurder onder
meer geen ontruimingsbescherming toekomt omdat vanaf
het begin duidelijk was dat de huurovereenkomst slechts voor
korte duur werd aangegaan. Wat opvalt aan deze uitspraak
is dat het hof niet de juiste maatstaf gebruikt om huurder de
ontruimingsbescherming te ontnemen. Dat is alleen mogelijk
indien het beroep van huurder daarop naar maatstaven van
redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat is een, zo
oordeelde de Hoge Raad14, beduidend strengere maatstaf dan
de door het hof gehanteerde maatstaf ‘naar redelijkheid en
billijkheid’. Daarnaast is in deze uitspraak een parallel zichtbaar met art. 7:232 lid 2 BW, welke ziet op het regime voor
woonruimte. Op grond daarvan zijn de huurbeschermingsregels niet van toepassing op een huurovereenkomst die naar
zijn aard slechts van korte duur is.
President Rechtbank Utrecht 18 februari 1999, Prg.
1999/5149
De President was van oordeel dat huurder geen recht had op
de eerste twee maanden ontruimingsbescherming wegens
strijd met de goede trouw. Huurder huurde een stand in een
beursgebouw en had zelf gevraagd om interne verplaatsing.
Toen de nieuwe huurder, die zijn oude plek zou innemen,
hem niet een overnamesom wilde betalen voor zijn oude
standopbouw, droeg huurder een andere partij voor om zijn
plaats in te nemen. Toen verhuurder dat weigerde, beriep
huurder zich op ontruimingsbescherming waarmee hij alsnog
een overnamesom probeerde af te dwingen. Dit werd door
de President aangemerkt als een oneigenlijk beroep op ontruimingsbescherming.15
Deze uitspraak doet voor velen, denk ik, recht aan hun
rechtsgevoel. Dat deze huurder onder de geschetste omstandigheden geen ontruimingsbescherming geniet ligt wat mij
betreft dan ook voor de hand. De President spreekt overigens
nog van de goede trouw, hetgeen ten tijde van de uitspraak
een verouderde term is. Uiteraard heeft de President daarmee
bedoeld dat het beroep van huurder op de ontruimingsbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
onaanvaardbaar is.
En dan kom ik nu toe aan de uitspraak van de voorzieningenrechter, sector kanton, locatie Rotterdam waarover ik in de
inleiding al sprak. In deze uitspraak heeft de voorzieningenrechter huurster de eerste twee maanden ontruimingsbescherming ontzegd. Zoals wij hiervoor zagen, is dat niet de eerste
keer. Toch is deze uitspraak interessant omdat het erop lijkt
dat de voorzieningenrechter het aantal situaties waarin
huurder geen ontruimingsbescherming geniet heeft uitgebreid.
Tot nu toe hebben wij gezien dat dit het geval kan zijn bij
een huurovereenkomst voor korte duur. Ook kan die situatie
zich voordoen bij oneigenlijk gebruik van de ontruimingsbescherming, zoals bijvoorbeeld het geval was in de uitspraak
van de President van de Rechtbank Utrecht van 18 februari
1999. Met de uitspraak van de Voorzieningenrechter te
Rotterdam lijkt daar dus een extra grond bij te komen.
Doordat huurster bij aangaan van de huurovereenkomst wist
dat zij het gehuurde, bij herontwikkeling van het gebied
14. HR 9 januari 1998, NJ 1998/363 en HR 25 februari 2000, NJ
2000/471.
15. Zie ook Ktg. Schiedam 26 mei 2000, Prg. 2000/5574.
BEDRIJFSRUIMTE
Nr. 4 - juli-augustus 2009
De ontruimingsbescherming nader bezien
waarin het gehuurde ligt, voortijdig zou moeten ontruimen,
kwam haar geen ontruimingsbescherming toe. De casus was
als volgt.
Voorzieningenrechter, sector kanton, locatie Rotterdam 12 januari 2009, LJN BG9688
Huurster huurt een parkeergarage voor de duur van 20 jaar,
ingaande per 1 januari 2001. Het gehuurde ligt in een gebied
dat in de toekomst wellicht zal worden herontwikkeld. Verhuurster heeft daarom de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen in verband met de herontwikkeling. In de huurovereenkomst is bepaald dat daaronder in
ieder geval wordt verstaan, nieuwbouw van de parkeergarage
die (1) tenminste dezelfde capaciteit heeft als de huidige
parkeergarage en die (2) voldoet aan de op het moment van
nieuwbouw voor een dergelijke parkeergarage geldende normen, waaronder NEN-normen. Daarnaast is in de huurovereenkomst bepaald dat huurster het recht heeft om de nieuwe
parkeergarage wederom aan te huren voor een periode van
20 jaar tegen marktconforme condities. Op 17 mei 2006 zegt
verhuurster de huurovereenkomst op tegen 31 december
2007 wegens dringend eigen gebruik. Huurster stemt niet in
met de beëindiging van de huurovereenkomst. Hoewel de
sloop in eerste instantie gepland stond voor 1 januari 2007,
is deze uiteindelijk verzet naar 1 januari 2009. Vooruitlopend
daarop heeft verhuurster huurster op 14 juli 2008 de ontruiming aangezegd tegen 31 december 2008. Verhuurster heeft
vervolgens, in verband met een eerder niet in acht genomen
contractuele termijn, ontruiming gevorderd per 15 januari
2009 in plaats van 31 december 2008.
De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat verhuurster de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd en de huurster zich daarom terecht op het standpunt
heeft gesteld dat voor haar geen verplichting tot ontruiming
bestaat. Ik zal bij de bespreking van deze uitspraak niet ingaan
op de vraag of de huurovereenkomst al dan niet rechtsgeldig
is opgezegd, omdat dat in het kader van dit artikel niet interessant is.
Vervolgens overweegt de voorzieningenrechter het volgende.
Indien sprake zou zijn van een rechtsgeldige opzegging is
huurster, vanwege de twee maanden ontruimingsbescherming
die zij geniet, niet eerder dan 15 maart 2009 gehouden tot
ontruiming over te gaan. Huurster heeft tot 12 januari 2009
(datum uitspraak) niet om verlenging van de ontruimingsbescherming verzocht, ook niet voorwaardelijk. Indien huurster
dat alsnog doet, zal de rechter een belangenafweging maken.
Naar het zich laat aanzien zal die belangenafweging uitvallen
in het nadeel van huurster. Verhuurster heeft groot belang
bij de ontruiming omdat de gehele herontwikkeling van het
gebied waarin het gehuurde ligt geen doorgang kan vinden
zonder sloop van het gehuurde. Dat heeft verstrekkende (financiële) gevolgen voor diverse partijen. Daar tegenover staat
het belang van huurster dat zij de parkeergarage kan blijven
exploiteren totdat verhuurster de huurovereenkomst alsnog
rechtsgeldig opzegt. Dat is alleen een financieel belang,
waarbij geldt dat verhuurster reeds heeft aangegeven bereid
te zijn de schade die huurster lijdt te vergoeden indien de
opzegging niet rechtsgeldig zou zijn. Daar komt bij dat
huurster al lang wist dat zij bij een herontwikkeling zou
moeten ontruimen. Het blijven exploiteren van het gehuurde
is bovendien bepaald minder lucratief als het gehele gebied
op de schop gaat. Om diezelfde redenen, en omdat gesteld
Nr. 4 - juli-augustus 2009
noch gebleken is dat huurster aanzienlijk meer schade lijdt
door een ontruiming per 15 januari 2009 in plaats van per
15 maart 2009, wordt huurster veroordeeld tot ontruiming
per 15 januari 2009.
Deze uitspraak lezende, heb ik de indruk dat deze voorzieningenrechter de opstelling van huurster onder deze omstandigheden onredelijk vindt. Hoewel daar wellicht wat voor te
zeggen is, valt op het juridisch kader dat hij daaraan ten
grondslag heeft gelegd het nodige aan te merken.
In de eerste plaats heeft de voorzieningenrechter niet gemotiveerd waarom hij eraan voorbij gaat dat geen sprake is van
een rechtsgeldige huuropzegging. In beginsel zou dat er immers toe leiden dat huurster het gehuurde niet hoeft te ontruimen, terwijl de voorzieningenrechter huurster nu wel tot
ontruiming veroordeelt. Het beroep van huurster op deze
ongeldige opzegging kan onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn16,
maar als de voorzieningenrechter dat vindt zal hij dat wel
duidelijk moeten motiveren.
Daarnaast doet zich de vraag voor, ervan uitgaande dat de
ongeldige huuropzegging ‘gerepareerd’ kan worden, waarom
huurster de eerste twee maanden ontruimingsbescherming
worden ontzegd. Ook in dat verband geldt dat dit recht niet
eenvoudig opzij kan worden gezet. Het beroep daarop van
huurster moet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
onaanvaardbaar zijn. De voorzieningenrechter heeft niet gemotiveerd waarom hij vindt dat daarvan in de onderhavige
situatie sprake is. De voorzieningenrechter volstaat met het
noemen van een aantal redenen die er wat hem betreft toe
leiden dat een eventueel verlengingsverzoek van huurster
wordt afgewezen. Op basis van diezelfde redenen komt de
voorzieningenrechter tot het oordeel dat huurster ook de
eerste twee maanden ontruimingsbescherming niet krijgt.
Het is jammer dat in het vonnis niet tot uitdrukking komt
dat de voorzieningenrechter zich ervan bewust is geweest dat
voor de beoordeling van een verlengingsverzoek een ander
toetsingskader geldt dan voor de doorbreking van een recht
dat huurster van rechtswege heeft. Bij een verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming zal de belangenafweging
de doorslag geven. In het andere geval moet komen vast te
staan dat het beroep van huurster op ontruimingsbescherming
naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.17 Dat is een strenge toets en aan die toets wordt niet
zonder meer voldaan doordat een belangenafweging uitvalt
in het voordeel van verhuurster.
Verder constateer ik dat de voorzieningenrechter niet is ingegaan op de vraag of deze specifieke situatie door de wetgever
is voorzien. Is dat wel het geval, dan rechtvaardigt die situatie
in beginsel geen doorbreking van een dwingendrechtelijke
bepaling. Voor zover de voorzieningenrechter van oordeel
was dat deze situatie niet door de wetgever is voorzien, zodat
een inbreuk daarop gerechtvaardigd is, heeft hij dat onvoldoende gemotiveerd. Overigens betwijfel ik of de wetgever
16. Zie ook HR 4 oktober 2002, NJ 2003/257 waarin werd geoordeeld dat
een beroep op het ontbreken van een ingebrekestelling onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar
kan zijn.
17. Dit is ook mogelijk op andere gronden dan de redelijkheid en billijkheid.
Uit de uitspraak blijkt evenwel niet dat een van die situaties zich voordoet.
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
135
De ontruimingsbescherming nader bezien
deze situatie niet heeft voorzien bij het opstellen van (de
voorloper van) art. 7:230a BW. In de meeste gevallen zal
verhuurder immers belang hebben bij een spoedige ontruiming. Dat de wetgever huurder desalniettemin van rechtswege
twee maanden ontruimingsbescherming heeft gegeven, duidt
er mijns inziens op dat zij het belang van huurder in die situatie voor heeft willen laten gaan. Daarom rechtvaardigt de
enkele omstandigheid dat verhuurder een zwaarwegend belang
heeft bij spoedige ontruiming, naar mijn mening niet een
doorbreking van de dwingendrechtelijke ontruimingsbescherming.
Ik vernam dat huurster geen hoger beroep heeft ingesteld tegen het vonnis van de voorzieningenrechter en dat zij het
gehuurde inmiddels heeft ontruimd. Zij heeft wel een bodemprocedure aanhangig gemaakt. Wellicht zal in die procedure
ook antwoord worden gegeven op de vraag of de voorzieningenrechter huurster terecht de eerste twee maanden ontruimingsbescherming heeft ontnomen. Wordt vervolgd.
5. Hoe vaak verlenging ontruimingsbescherming?
Hiervoor ben ik ingegaan op de situatie dat huurder geen
ontruimingsbescherming toekomt. Dat blijft evenwel een
uitzonderingssituatie. De vraag doet zich vervolgens voor hoe
een en ander normaal verloopt en hoe vaak een eerste, tweede
of derde verlengingsverzoek wordt toegewezen. Is dat een
groot risico voor verhuurder of blijkt dat slechts een risico
op papier?
Uit het door mij verrichte onderzoek blijkt dat de eerste verlenging met een jaar18 regelmatig wordt toegewezen.19 Ik ben
slechts één procedure tegengekomen waarin een verlenging
van de ontruimingsbescherming met een tweede jaar is toegewezen.20 Een verlenging met een derde en laatste jaar is, voor
zover ik uit de jurisprudentie21 heb kunnen opmaken, nog
niet voorgekomen. Het lijkt er zelfs op dat hierom maar een
keer is verzocht.22 In die procedure werd het verzoek om een
derde verlenging afgewezen omdat huurster zich in het
voorgaande jaar kort gezegd onvoldoende had ingespannen
om vervangende bedrijfsruimte te vinden. De belangenafweging viel vervolgens uit in het voordeel van verhuurster.
Terzijde merk ik op dat het in de praktijk geregeld voor komt
dat de ontruimingsbescherming langer dan een jaar en soms
zelfs langer dan twee jaar duurt, maar dat houdt vaak verband
met de duur die de procedure in beslag heeft genomen. De
huurder krijgt dan na de uitspraak nog een redelijke termijn
om het gehuurde te ontruimen.
18. Zie o.a. Rb. Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle 17 mei 2006,
WR 2007/26; Gerechtshof Amsterdam 18 november 2004, WR 2005/80;
Ktr. Utrecht 10 november 2003, Prg. 2004/6170; Gerechtshof
’s-Hertogenbosch 30 oktober 2002, NJ 2003/406; Sittard 25 februari
2000, Prg. 2000/5465; Ktr. Utrecht 18 februari 1994, WR 1995/91;
Ktg. Bergen op Zoom 18 augustus 1971, Prg. 1972/698
19. Uiteraard wordt de ontruimingsbescherming ook regelmatig verlengd
met een termijn korter dan een jaar, zie bijv. Rb. ’s-Gravenhage, sector
kanton, locatie Gouda 27 november 2003, WR 2004/18.
20. Ktr. ’s-Hertogenbosch 12 maart 2008, Prg. 2008/71.
21. Voor de invoering van het nieuwe huurrecht was de ontruimingsbescherming geregeld in de art. 28c t/m 29h van de inmiddels vervallen
Huurwet. De jurisprudentie van voor 1 augustus 2003 is derhalve nog
steeds relevant.
22. Zie onder 25.
136
Tijdschrift voor HUURRECHT
Hoewel een huurder op grond van art. 7:230a BW maximaal
drie jaar ontruimingsbescherming kan krijgen, is dat tot op
heden niet voorgekomen. Zelfs een verlenging met een
tweede jaar is hoogst uitzonderlijk. De oorzaak daarvan is er
niet zozeer in gelegen dat dergelijke verzoeken steeds worden
afgewezen, deze worden nauwelijks ingediend. Dat heeft
waarschijnlijk twee redenen. Enerzijds zijn 230a-bedrijfsruimten, zeker als sprake is van kantoorruimte, gemakkelijker aan
te huren dan bijvoorbeeld 290-bedrijfruimte, waarbij de locatie vaak meer van belang is. De kans is daarom groot dat veel
huurders van 230a-bedrijfsruimte binnen het eerste verlengingsjaar andere bedrijfsruimte hebben gevonden, zodat verdere verlengingen niet meer nodig zijn. Anderzijds zullen
huurders van 230a-bedrijfsruimte wellicht minder snel een
tweede of derde verlengingsverzoek indienen, juist omdat
vervangende bedrijfsruimten doorgaans gemakkelijk te vinden
zijn. Die omstandigheid wordt immers meegewogen in de
belangafweging die in het kader van een verlengingsverzoek
wordt gemaakt. De kans dat een rechter het verlengingsverzoek van huurder afwijst wordt daardoor aanmerkelijk vergroot.
Het risico voor een verhuurder van 230a-bedrijfsruimte dat
hij, na beëindiging van de huurovereenkomst en aanzegging
van de ontruiming, nog drie jaar aan deze ex-huurder vast zit
is dus nagenoeg nihil. Dat geldt zeker bij kantoorruimten.
Dat kan anders zijn als het gehuurde uniek is in zijn soort en
het voor huurder om meerdere redenen lastig zal zijn om
vervangende bedrijfsruimte te vinden. Denk bijvoorbeeld aan
de situatie dat het gehuurde wordt gebruikt als scheepswerf.
Het zal niet eenvoudig zijn om een andere locatie te vinden
voor die bedrijfsuitoefening. De eerste moeilijkheid is de
publiekrechtelijke bestemming. Waar mag op grond van het
bestemmingsplan een scheepswerf worden geëxploiteerd?
Bovendien zullen er niet veel locaties zijn die zich qua omvang
lenen voor het gebruik als scheepswerf. Ik kan mij voorstellen
dat een rechter onder die omstandigheden aanleiding ziet de
ontruimingsbescherming te verlengen met een tweede of zelfs
derde jaar. Zoals gezegd heeft die situatie zich in de praktijk
echter, voor zover mij bekend, nog niet voorgedaan.
6. Praktische tips
Ik sluit af met een aantal praktische tips voor de verhuurder,
waarmee hij de ontruimingsbescherming mogelijk toch kan
voorkomen. Daarbij merk ik wel op dat, nu art. 7:230a BW
van semi-dwingend recht is, verzonnen constructies die kennelijk geen ander doel hebben dan de ontruimingsbescherming te ontlopen, in de meeste gevallen bakzeil zullen halen.
Toch is er een aantal uitspraken bekend waarin huurder geen
ontruimingsbescherming kreeg en die uitspraken bieden
mogelijk aanknopingspunten ter voorkoming van de ontruimingsbescherming.
Zo kan, gelet op de uitspraak van de President van de
Rechtbank Assen van 10 januari 1992, een ontruimingsbeding
in de huurovereenkomst wellicht uitkomst bieden. In deze
uitspraak werd aangenomen dat huurder door middel van
dat ontruimingsbeding zijn recht op ontruimingsbescherming
had prijsgegeven. Wel dunkt mij dat, wil een rechter daar al
in meegaan, een redelijke opzegtermijn in acht moet worden
genomen zodat huurder voldoende tijd heeft om vervangende
bedrijfsruimte te vinden. Denk bijvoorbeeld aan een jaar. Dit
laatste geldt uiteraard niet voor een huurovereenkomst die
van rechtswege eindigt.
BEDRIJFSRUIMTE
Nr. 4 - juli-augustus 2009
De ontruimingsbescherming nader bezien
Daarnaast bieden de uitspraken van de Arrondissementsrechtbank ’s-Hertogenbosch van 7 februari 1972 en van het Hof
Arnhem van 12 juli 1994 mogelijk een aanknopingspunt
voor huurovereenkomsten die voor betrekkelijk korte tijd
zijn aangegaan. In die gevallen kreeg huurder geen ontruimingsbescherming omdat, naar analogie van de art. 7:271
lid 8 en 292 lid 3 BW, sprake was van een huurovereenkomst
van korte duur. Een beroep op ontruimingsbescherming werd
in die gevallen aangemerkt als in strijd met de goede trouw
c.q. de redelijkheid en billijkheid.
De voorzieningenrechter, sector kanton, locatie Rotterdam
heeft in zijn uitspraak van 12 januari 2009 veel belang gehecht
aan het feit dat huurster bij aangaan van de huurovereenkomst
wist dat zij het gehuurde bij herontwikkeling van het gebied
moest ontruimen. Zij wist derhalve dat zij de huurtermijn
naar alle waarschijnlijkheid niet zou kunnen uitzitten.
Om een beroep op de korte duur van de overeenkomst of
een beroep op de wetenschap van huurder, dat zij het gehuurde mogelijk voortijdig moet ontruimen, te vergemakkelijken,
is het raadzaam een uitgebreide considerans in de huurovereenkomst op te nemen. Daarin kan duidelijk uiteengezet
worden waarom partijen deze afwijkende regeling zijn overeengekomen. Ook kan daarin tot uitdrukking worden gebracht dat huurder zich hiervan bewust is en daarmee instemt.
Wellicht dat een rechter onder die omstandigheden oordeelt
dat het beroep van huurder op ontruimingbescherming naar
maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
7. Conclusie
Op grond van het voorgaande kom ik tot de conclusie dat
een huurder zijn recht op ontruimingsbescherming vaker kan
verspelen dan tot nu toe werd aangenomen. Dat blijkt uit
recente rechtspraak. Bovendien mag niet worden vergeten
dat ook de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid verhuurder onder omstandigheden uitkomst kan bieden.
Uitwassen, denk bijvoorbeeld aan oneigenlijk gebruik van de
ontruimingsbescherming, kunnen daarmee worden voorkomen. Hoewel verhuurder op grond van de wet maximaal drie
jaar ontruimingsbescherming voor zijn kiezen kan krijgen,
blijkt de soep niet zo heet gegeten te worden als deze wordt
opgediend. In de praktijk komt dit niet of nauwelijks voor,
hoewel deze regeling al heel lang bestaat. Wel laat de jurisprudentie zien dat het eerste verlengingsjaar van de ontruimingsbescherming regelmatig wordt toegewezen. Verhuurder houdt
daar rekening mee!
Nr. 4 - juli-augustus 2009
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
137