Huurrecht - Ars Aequi

Huurrecht
Huurrecht
Mr. F.T. Oldenhuis
Woonruimtebepalingen (art. 1623 a BW e.v.)
ƒ Huur naar zijn aard van korte duur (art. 1623
alidlBW)
Op een huurovereenkomst naar zijn aard van korte
duur zijn de artikelen 1623 b BW e.v. niet van
toepassing. Daarbij dient dan gedacht te worden
aan het huren van zomerhuisjes, etc. Men bedenke dat reeds de bewoordingen van artikel 1623 a
lid 1 BW aangeven, dat de duur van de periode
als zodanig niet van beslissende betekenis is: het
gaat niet zo zeer over huur over korte duur, maar
over gebruik dat naar zijn aard van korte duur is.
Nu zijn er uiteraard allerlei varianten, waarbij de
vraag of artikel 1623 a lid 1 BW dient te worden
toegepast niet gemakkelijk te beantwoorden is.
Te denken valt aan een stenen zomerhuisje dat
voor een langere periode wordt verhuurd. Ook
het omgekeerde is denkbaar: een (normaal)
woonhuis wordt voor een zeer korte periode verhuurd, bijvoorbeeld voor de duur van tien maanden, in afwachting van de verkoop van het gehuurde.
Laatstgenoemde voorbeeld levert in de rechtspraktijk, zo constateer ik, nogal wat vragen op.2
Ik attendeer in dat verband op: Rb Haarlem 1 november 1988, WR 1989, 23 (Rueb).
De casus is verkort als volgt. In verband met
uitbreidingsplannen koopt Nieuwenhuizen BV
een aangrenzend woonhuis met tuin. Terwijl de
verhuurster reeds een gedeelte van de grond gebruikt voor de uitbreiding van haar bedrijfspand,
verhuurt zij het woonhuis, telkens voor een korte
periode aan derden.3 Ik citeer uit de huurovereenkomst:
'Huurder verklaart nadrukkelijk bekend te zijn met de
tijdelijke aard van de huurterraijn verband houdende
met het feit dat verhuurder over de waarde van het pand
in onverhuurde staat dient te kunnen beschikken daar
deze niet in staat is van het gehuurde een permanent beleggingsobject te maken.'
1
2
Zie daaromtrent: HR 14 oktober 1988, NJ 1989, 77 PAS,
A4 Katern nr. 30, waarbij in dat geval de werking van arti
kel 1623 a lid 1 BW bleef gehandhaafd.
De lagere rechtspraak is op dit punt verdeeld. In de regel
wordt art. 1623 a BW lid 1 niet toegepast. Anders: indien
de verhuurder de huurder voor een korte periode hielp, om
dat de huurder in een noodsituatie verkeerd. Ook indien
1648 KATERN 38
3
men in laatstgenoemd geval artikel 1623 a lid 1 niet van
toepassing achtte, werd — mijns inziens zeer terecht — een
beroep op huurbescherming in strijd met de redelijkheid en
billijkheid geacht.
Voor de precieze wijze van verhuring verwijs ik kortheidshalve naar de noot van Rueb, WR 1989, p. 63.
Huurrecht
De overeenkomst wordt aangegaan voor de periode van 24 januari 1986 tot en met 31 december
1986. De verhuurder zegt tegen het einde van de
overeengekomen periode de huur op; de huurder
beroept zich echter op de huurbeschermingsbepalingen. De centrale vraag is in hoeverre de aard
van het gebruik wordt beïnvloed door de overeenkomst van partijen. De Rb. acht op dit geval
artikel 1623 a lid 1 BW van toepassing en verwijst daarbij naar HR 30 mei 1975, NJ 1975, 464
(Slooppand Tilburg)4. De Rb. merkt daarbij op,
dat in genoemd arrest de Hoge Raad aan de uitzonderingsbepaling de volgende uitbreiding heeft
gegeven:
'dat de aard van het gebruik bepaald kan zijn door de
aard van de desbetreffende woonruimte, in het bijzonder wanneer door de aard van die woonruimte de duur
van het gebruik begrensd is. De rechtbank is van oordeel dat met dit laatste geval (d.w.z. het Slooppand-arrest, fto) op één lijn dient te worden gesteld de situatie
waarin de aard van het gebruik, zoals in casu, is begrensd door de aard van de overeenkomst van partijen'.
(En dan volgt een verwijzing naar de zojuist geciteerde
bepaling uit de huurovereenkomst.)
Ik houd die beslissing voor onjuist. Het motief
van de verhuurder om steeds opnieuw te bezien,
of het sluiten van kortlopende huurovereenkomsten een verantwoorde vorm van belegging is, is
rechtens geen reden om de huurder verstoken te
doen zijn van huurbescherming. Zie daaromtrent
ook de beperkte betekenis van artikel 1623 e lid 1
sub 2 juncto lid 2 BW. Zie voorts artikel 1623 e
lid 1 sub 3 BW.5
2 Passende woonruimte (art. 1623 e lid 1 sub 3
BW)
In 1985 verhuurt Doorneweerd zijn woning aan
het echtpaar Rinsma. In 1988 zegt de verhuurder
de huurovereenkomst op, omdat hij de woning
dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
De Ktr. wijst het verzoek toe.6 De Rb. vernietigt die beschikking wegens het ontbreken van
passende woonruimte. Daarbij overweegt de
4
5
Dat arrest is gewezen onder artikel 1623 a lid 1 BW (oud).
Naar aanleiding van genoemd arrest werd in artikel 1623 a
lid 1 de tweede volzin toegevoegd.
Honorering van het beroep op huurbescherming leidt er toe,
dat de huurder meer 'krijgt' dan waartoe hij zich vooraf had
verbonden. Is dat dan geen premie op het handelen in strijd
met het gegeven woord? Het toepassen van de regels der
huurbescherming is echter een consequentie van het dwingendrechtelijke element in die regeling. Maakt de huurder
misbruik van de regeling, dan dient zijn beroep op huurbe-
rechtbank, dat bij de beoordeling van passende
woonruimte er rekening mee dient te worden gehouden, dat de huurder in het gehuurde een bedrijf uitoefent. De huurder was namelijk alleenvertegenwoordiger van een aantal Zweedse fabrikanten in ramen en gebruikte de garage voor het
verrichten van reparaties en als opslagruimte. De
verhuurder weet dat, maar tolereert dat gebruik
van het gehuurde wegens de beperkte omvang
van de werkzaamheden.
In cassatie stelt de verhuurder, dat de aanvullende eis bij de passende woonruimte namelijk
dat een garage aanwezig is, slechts mag worden
gesteld, indien de huurder tegenover de verhuurder gerechtigd is dat bedrijf in of bij het gehuurde
uit te oefenen. Nu de verhuurder zijn toestemming daarvoor niet gegeven heeft, is die aanvulling door de Rb. ten onrechte gesteld. De verhuurder beroept zich daarbij op HR 4 januari
1985, NJ 1985, 772 PAS (Van Dijk/Overes).
De Hoge Raad verwerpt het door de verhuurder
opgeworpen middel. Ik citeer:
'Het middel berust klaarblijkelijk op de opvatting dat
de huurder van een tot woonhuis bestemd onroerend
goed alleen dan jegens de verhuurder gerechtigd is in
of vanuit het gehuurde een bedrijf uit te oefenen, indien
hem daartoe door de verhuurder hetzij bij het aangaan
van de huurovereenkomst, hetzij nadien toestemming is
verleend. Die opvatting, waarvan Doorneweerd ook
reeds in hoger beroep heeft doen blijken — hij wierp
toen op dat Rinsma c.s. geen toestemming had om vanuit de woning een bedrijf uit te oefenen —, is in haar algemeenheid onjuist: het hangt van de aard van het bedrijf af of de huurder van een woonhuis voor het in of
vanuit dat huis uitoefenen daarvan toestemming van de
verhuurder behoeft.' (HR 30 maart 1990, NJ 1990, 690
(PAS) (Doorneweerd/Rinsma).
Het gaat er dus om of de huurder gerechtigd is
vanuit het gehuurde zijn beroep of bedrijf uit te
oefenen. Daarvoor is niet steeds beslissend of de
huurder toestemming van de verhuurder heeft.
Met name bij werkzaamheden, zoals in het onderhavige geval, die beperkt van aard zijn, is het
scherming als strijdig met de redelijkheid en de billijkheid te
worden verworpen. De methode om dat resultaat te bereiken via
artikel 1623 a lid 1 BW acht ik in dit geval een oneigenlijk
gebruik van genoemde bepaling. 6 De Ktr. wijst het verzoek
toe en wel uitvoerbaar bij voorraad! De wet blokkeert dat
echter in artikel 1623 c BW, al zijn daarop weer
uitzonderingen denkbaar: HR 6 januari 1982, NJ 1982, 445.
Van zo'n uitzonderingssituatie is hier echter geen sprake,
althans daarvan blijkt niet uit de publi-katie in de NJ.
KATERN 38 1649
Gezondheidsrecht
feit of er toestemming van de verhuurder is, niet
van belang.
Literatuur 1990 (Algemene bepalingen/woonruimte)
— A.P.M. Corstjes en A.M.A.G. Starren-Weijenberg, De Hoge Raad en het onderscheid medehuurder-samenhuurder, Prg. 1990, pp. 141146.
— Tj. Zuidema, Overname van door vertrekkend
huurder aangebrachte onroerende voorzie
ningen en het vergoedingsrecht bij huurbeëindiging, Woonrecht 1990, pp. 86-91 en 110115.
— J.M.G.A. Sengers en W.D. van Leeuwen,
Overname van door huurder aangebrachte
onroerende voorzieningen, Woonrecht 1990,
pp. 218-221.
— G. Verdoes-Kleyn, Appartementsrecht en
Huur, WPNR 1990, 5945 (1990), en 5946.
— R.A. Dozy, Van de veilingkoper en diens ontruimingsrecht, WPNR 5967.
Voorts verscheen een nieuwe druk van:
— Asser-Abas-Brunner, Bijzondere Overeen
komsten deel II (huur en pacht), zevende
druk, Zwolle 1990.
1650 KATERN 38