1 Inleiding - Woerden.nl
advertisement
Economische visie gemeente Woerden (eind) concept 1 maart 2007 Inhoudsopgave Samenvatting Hoofdstuk 1: 1.1 1.2 1.3 1.4 Hoofdstuk 2: 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 Hoofdstuk 3: 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 Hoofdstuk 4: 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 Hoofdstuk 5: 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 Hoofdstuk 6: 6.1 6.2 6.3 6.4 Hoofdstuk 7: 7.1 7.2 4 Inleiding 14 Waarom een economische beleidsvisie? Welke keuzes moeten in de visie gemaakt worden? Waar richt de visie zich wel en niet op? Wijze van totstandkoming De beleidsmatige context 16 De gemeentelijke basisverantwoordelijkheden Richtinggevende beleidskaders Relevante ontwikkelingen plannen en initiatieven Richtinggevende beleidskaders Strategische keuzes De economische positie in groter verband 19 Onderscheidende vestigingskwaliteiten De positie als werkstad De positie als streekcentrum De positie als toeristische centrum Conclusies Profiel van de lokale economie 23 De bedrijvigheid De werkgelegenheid De arbeidsmarktbalans De economie van de kleine kernen Conclusies De aantrekkelijkheid van Woerden als vestigingsplaats 35 Algemeen beeld van de werkgebieden Het huisvestingsaanbod voor de reguliere bedrijvigheid Het huisvestingsaanbod voor kantoren Overige vestigingsaspecten De ondernmers aan het woord Conclusies Doorkijk naar de toekomst 42 Economische veranderingen Demografische veranderingen De toekomstige behoefte aan bedrijven- en kantorenterreinen Conclusies Toekomstvisie 51 Een gunstige vertreksituatie Een beheerste economische groei 2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 Hoofdstuk 8: 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 Hoofdstuk 9: Behoud traditionele sectoren Herprofilering van de kantorenfunctie Versterking positie als streekstad Uitbouwen toeristische functie Verantwoord gebruik van de ruimte De beleidskeuzes op een rijtje Scenario’s 58 De zoekopgave Laissez faire Transformatie Nieuwaanleg Vergelijking Conclusies Actieprogramma 62 3 Samenvatting Hoofdstuk 1: Inleiding Waarom een economische visie? In het coalitieakkoord 2006-2010 is aangegeven dat er een samenhangend langere termijnbeeld van Woerden nodig is en er in dat verband tevens behoefte is aan een economische visie. Deze behoefte wordt mede ingegeven door de erfenis van de afgelopen groeiperiode en door een aantal recente ontwikkelingen en planinitiatieven. Zij geven stuk voor stuk aanleiding tot een heroriëntatie op de positie van Woerden als werk, winkel en vrije tijdsstad. Welke keuzes dienen in de visie gemaakt te worden? Waar wil Woerden over 10 tot 20 jaar economisch staan en wat is daarvoor nodig? Dat zijn de kernvragen waar de economische visie een antwoord op moet geven. In deze beantwoording liggen de volgende strategische keuzes besloten: - De na te streven economische ontwikkeling - De noodzakelijke verbetering van/toevoegingen aan het ondernemingsklimaat - De uitvoeringsprogrammering Hoe is de visie tot stand gekomen? Interviews (makelaars, beleggers, bedrijvenverenigingen, Kamer van Koophandel, scholen) Enquête onder op bedrijventerrein gevestigde bedrijfsleven Workshops ambtelijk (Verkeer, Onderwijs en welzijn, RO, Stedebouw, Grondzaken, Economische zaken, Milieu) Workshop extern (makelaars, Kamer van Koophandel, bedrijvenverenigingen, scholen) Begeleidingsgroep Deelonderzoeken BRO Waar richt de visie zich wel en niet op? In de economische beleidsvisie legt de gemeente haar ambities voor de komende 15 -20 jaar neer en geeft zij aan hoe en wanneer ze deze ambities wil realiseren. De termijn waarop vooruitgeblikt wordt en de beperkte gemeentelijke beinvloedingsmogelijkheden nopen tot de nodige bescheidenheid en selectiviteit zowel qua inhoud als abstractieniveau. Inhoudelijk richt de visie zich op de hoofddragers van de stedelijke economie en op onderdelen van het ondernemingsklimaat die als lokale overheid te sturen zijn. Het laatste betreft dan met name de fysiek-economische infrastructuur (wegen, bedrijventerreinen, kantorenlocaties). Verder fungeert de economische visie als inhoudelijke bouwsteen voor de nog op te stellen structuurvisie 2025. In deze structuurvisie wordt aan de hand van een integrale afweging van deelbelangen (waaronder economie) de gewenste stedelijke ontwikkeling voor langere termijn uitgezet. De economische visie onthoudt zich dan ook van uitspraken over zaken die in dat kader nog een nadere ruimtelijk-functionele afweging behoeven zoals de situering van nieuwe en functionele invulling van bestaande werkgebieden die in aanmerking komen voor transformatie. Hoofdstuk 2: De beleidsmatige context De beleidsvorming voor de lokale economie start niet vanuit een blanco situatie. Om te beginnen heeft de gemeentelijke overheid een aantal basisverantwoordelijkheden die richtinggevend zijn voor de uit te stippelen economische ontwikkelingskoers. Het betreft dan zaken van ‘algemeen belang’ in de sfeer van welzijn, welvaart en milieu. Daarnaast stelt bestaand 4 gemeentelijk beleid zoals vastgelegd in plannen en sectordocumenten haar kaders en dient ook rekening gehouden te worden met de door provincie Utrecht geformuleerde beleid. Hoofddoel Hoofddoel van het gemeentelijk economisch beleid is om het welvaarts- en welzijnsniveau van de eigen bevolking op een hoger plan te tillen dan wel te houden en dat tegen een zo beperkt mogelijke belasting van woon- en leefmilieu en een zo beperkt mogelijk beslag op de schaarse natuurlijke bestaansbronnen (energie, water en ruimte). In dit hoofddoel liggen de volgende basisverantwoordelijkheden besloten: • • • • Bieden van voldoende passende werkgelegenheid voor de eigen beroepsbevolking. Realiseren van een toekomstbestendige economische structuur Afstemmen economische ontwikkeling op de stedelijke draagkracht Verantwoord economisch gebruiken van schaarse natuurlijke bestaansbronnen Provinciale en gemeentelijke kaders Een aantal recente provinciale en gemeentelijke beleidsdocumenten bevatten uitgangspunten die (mede) richtinggevend zijn voor de te maken economische beleidskeuzes. Dit zijn: - Provinciale streekplan - Nota Rode contouren Woerden - Economisch actieprogramma - Nota van uitgangspunten landelijk gebied Woerden, Kamerik en Zegveld Hoofdstuk 3: De economische positie in groter verband De toekomst van kleine lokale economieën als de Woerdense kan niet losgezien worden van hun ruimtelijke omgeving. In economisch opzicht maakt Woerden deel uit van twee grotere geografische verbanden: het stadsgewest Utrecht en, op een lager schaalniveau, de regio Montfoort-Oudewater-Lopik. Op stadsgewestelijk niveau gaat het om de concurrentiepositie van Woerden ten opzichte van vergelijkbare stedelijke kernen. Op regionaal niveau om de centrumfunctie die Woerden op het vlak van werkgelegenheid, bedrijfshuisvesting en verzorging vervult. • • • • • De belangrijkste onderscheidende vestigingskwaliteit is de ligging centraal in de randstad en in de nabijheid van twee hoofdtransportassen. Voor het overige onderscheid Woerden zich nauwelijks van vergelijkbare gemeenten; haar stedelijk imago is zwak ontwikkeld, economische specialisaties ontbreken evenals naamsbekende instellingen of instituten. Een belangrijke negatieve vestigingskwaliteit, en dan met name voor arbeidsintensieve bedrijven met veel personeel van buiten, is de slechte bereikbaarheid in relatie tot de A12 tijdens de spitsuren. Woerden heeft de laatste 10-20 jaar kunnen profiteren van de schaarste aan ruimte in Utrecht en de nodige bedrijven in de sfeer van dienstverlening en distributie binnen weten te halen. Aan deze overloopfunctie, wat de belangrijkste motor achter de economische groei van Woerden vormde, lijkt door de afvlakking van de kantorenmarkt en het concurrerend aanbod in Utrecht een einde gekomen te zijn. De kantorenhausse heeft Woerdens positie als werkstad enerzijds gemoderniseerd en versterkt. Anderzijds heeft het de lokale economie kwetsbaarder gemaakt voor conjuncturele schommelingen, een eenzijdig samengesteld kantooraanbod nagelaten en het niet meegegroeide lokale weggennet onder een forse verkeersdruk geplaatst. 5 • • • Woerden vervult, zo blijkt uit de koopstromen, een zeer belangrijke regionale functie als koopcentrum en heeft deze positie recentelijk versterkt met de vernieuwing van de binnenstad. Een uitbreiding van deze functie naar Leidsche Rijn lijkt kansrijk. Woerden vervult regionaal een bescheiden rol op het vlak van uitgaan en overige vrije tijdsbesteding (sport, theaterbezoek, filmbezoek). Het voorzieningenaanbod is wat dat aangaat ook onder de maat. Hoewel Woerden in de vorm van de groene omgeving, de kleinstedelijke ambiance en nabijheid van historische stedelijke centra een aantal interessante toeristische basiskwaliteiten in huis heeft, worden deze niet optimaal benut. Hoofdstuk 4: Profiel van de lokale economie Om weloverwogen keuzes voor de toekomst te kunnen maken is inzicht nodig in de opbouw en vitaliteit van de lokale economie en de mate waarin deze aansluit bij de behoefte en karakteristiek van Woerden. Wat zijn de belangrijkste dragers van de lokale economie en hoe essentieel zijn ze voor het stedelijk functioneren uit een oogpunt van werkgelegenheid, economische spin-off en sociale cohesie? In onderstaande zijn de belangrijkste aspecten van de lokale economie geschetst. De economische structuur • De Woerdense economie kent een drietal componenten: een traditionele, een regionaal verzorgende en een moderne component. De traditionele component komt tot uitdrukking in veel kleinschalige bedrijven, een oververtegenwoordiging van bevolkingsvolgende en verzorgende bedrijvigheid (bouw, handel) en een nog stevig restant aan industriële activiteiten. De regionaal verzorgende in een aantal grootschalige gezondheids- en onderwijsinstellingen. De moderne component vertoont alle kenmerken van een overloopgemeente: een breed scala aan landelijke instellingen en naamsbekende kantoren in zowel de zakelijke als niet zakelijke dienstverlening. • De sectoren handel en commerciële dienstverlening vormen getalsmatig de ruggengraat van de lokale economie. Drie van de vijf bedrijven en meer dan de helft van het aantal arbeidsplaatsen valt onder één van deze sectoren. • Beide sectoren zijn landelijk gezien oververtegenwoordigd. Voor de ‘consumentgerichte’ sector handel is dit terug te voeren op de van oudsher belangrijke streekfunctie van Woerden en voor de commerciële dienstverlening op haar overloopfunctie binnen het stadsgewest Utrecht. De regiofunctie komt tevens tot uitdrukking in het relatief omvangrijke cluster onderwijs en zorginstellingen. In de top tien van grootste werkgevers nemen deze instellingen een prominente plaats in. • Landelijk gezien zijn de niet-commerciële dienstverlening (overheids en semi overheidsinstellingen), de horeca en de transportsector ondervertegenwoordigd. • Echte economische specialisaties of economische trekkers, zoals in het verleden de kaas en pannenindustrie, ontbreken. • Kleinschaligheid domineert het bedrijvenprofiel van Woerden. 85% van de Woerdense bedrijven heeft minder dan 10 werknemers in dienst en deze 85% neemt bijna 30% van de lokale werkgelegenheid voor haar rekening. • De commerciële dienstverlening lijkt over haar hoogtepunt heen te zijn. De overloopfunctie die Woerden sinds decennia voor deze sector vervulde stokt, de afgelopen vijf jaar vertrokken er meer bedrijven dan er binnenkwamen, en de werkgelegenheid liep met bijna een kwart terug. De achteruitgang is niet alleen te wijten aan het ongunstige conjuncturele gesternte maar 6 • • • tevens aan de concurrerend kantorenaanbod in Utrecht. De afgelopen jaren verruilden een aantal zakelijke dienstverleners hun pand in Woerden voor een moderner pand in het economisch hart van de provincie. De aanwas van kleinschalige startende bedrijven kon dit bedrijvenverlies wel naar aantal maar niet naar werkgelegenheid compenseren. De consumentgerichte sectoren (handel, reparatie) hebben zich daarentegen redelijk weten te handhaven. Hun werkgelegenheidsareaal is nauwelijks afgenomen. In de bedrijvenstructuur heeft zich de afgelopen vijf jaar een schaalverkleining voorgedaan; het aantal bedrijven nam met 8% toe terwijl de werkgelegenheid met 7% daalde. Een en ander is te wijten aan het vertrek of de afslanking van een aantal grotere bedrijven en de hoge oprichtingsdynamiek van met name kleinschalige bedrijven. De commerciële dienstverlening vormt een eiland in de Woerdense economie en samenleving, de stimulerende invloed op andere bedrijfssectoren is gering gebleken en van actieve ondersteuning van het plaatselijke verenigingsleven is geen sprake. De andere sectoren, handel, industrie en niet commerciële dienstverlening, zijn daarentegen sterker in de Woerdense samenleving verankerd. De ruimtelijke spreiding • Een landelijk gezien groot deel van de typisch terreingebonden bedrijfsactiviteiten (46% van het aantal bedrijven en 85% van de werkgelegenheid) is ook daadwerkelijk daar gevestigd. Het verplaatsingsproces vanuit de bebouwde kom en het landelijk gebied lijkt dus grotendeels voltooid te zijn. • De traditionele gemengde bedrijventerreinen Honthorst, Barwoutswaarder en Snel en Polanen vervullen een werkgelegenheidsfunctie voor met name de lager en middelbaar opgeleiden. Het kantorenterrein Middelland met name voor de hogere opgeleiden. • De toename van het aantal bedrijven heeft zich buiten de bedrijventerreinen voltrokken. De arbeidsmarktbalans • Woerdense beroepsbevolking lijkt kwalitatief (opleidings- en beroepsstructuur) redelijk in balans te zijn met het lokale werkgelegenheidsheidsaanbod. • De Woerdense economie voorziet in belangrijke mate in de arbeidsbehoefte van de eigen bevolking. Van de werkzame beroepsbevolking heeft maar liefst 69% een baan binnen de eigen gemeente. Daarmee lijkt tevens het maximum bereikt te zijn wat aan bindingspercentage haalbaar is. Gelet op de ervaringsgegevens elders gaat het waarschijnlijk voor een belangrijk deel om weinig pendelgeneigde lager en middelbaar opgeleiden. • Uit de pendelgegevens blijkt dat de kantoorontwikkeling op Middelland vooral ten goede gekomen is aan werkzoekenden van buiten de gemeente en daarmee in belangrijke mate debet te zijn aan de scheefgegroeide pendelbalans. • De Woerdense beroepsbevolking is welvarend en telt dankzij het ruime plaatselijk en randstedelijke banenaanbod een relatief gering aantal werklozen. De werkloosheid concentreert zich in de groep middelbaar/hoger opgeleide 35-55 jarigen. Hoofdstuk 5: De aantrekkelijkheid van Woerden als vestigingsplaats Uit het voorgaande blijkt welke sectoren essentieel en minder essentieel zijn voor de Woerdense economie en arbeidsvoorziening van haar beroepsbevolking. Vervolgens is de vraag of de gemeente voldoende ‘vermogen’heeft om deze doelgroepen vast te houden dan wel aan te trekken. De kwaliteit en variëteit van de geboden vestigingsmogelijkheden zijn daarvoor maatgevende factoren. 7 Het gaat dan zowel om het huisvestingsaanbod in de traditionele economische concentratiegebieden (bedrijventerreinen, kantorenparken en voorzieningencentra) als om de ruimte die in woongebieden en buitengebieden worden geboden voor startende bedrijven. Huisvestingsaanbod voor reguliere bedrijvigheid • Ruimteaanbod voor reguliere bedrijvigheid is in kwantitatief opzicht krap. De direct uitgeefbare reserves aan bedrijfsgrond ( 7 ha) en beschikbare bedrijfsruimten (3% leegstand) liggen onder hetgeen respectievelijk als ijzeren voorraad (18 ha) en frictieleegstand (5%) de basisnorm is. In de kleine kernen is geen enkele m2 bedrijfsgrond meer uitgeefbaar en zijn expanderende bedrijven aangewezen op vrijkomende panden elders op het terrein dan wel op de hoofdkern Woerden. • Toekomstwaarde van Breeveld (vanwege haar geringe omvang, woonomgeving en perifere ligging) en Honthorst (vanwege haar woonomgeving en nabijheid van het centrum) als gemengd bedrijventerrein wordt sterk betwijfeld; Beide locaties hebben meer potentie voor andere stedelijke functies (voorzieningen, wonen). • Overige terreinen in Woerden en de kleine kernen hebben een duidelijk bestaansrecht als gemengd bedrijventerrein. Om als bedrijventerrein te kunnen functioneren zijn voor aantal verouderde terreinen enige ingrepen nodig. Dit zijn: - Barwoutswaarder: Herontwikkeling van de zone langs Barwoutswaarder en het centrale deel en een aantal revitaliseringsingrepen op de rest van het terrein. - Zegveld: revitalisering Nijverheidsbuurt Huisvestingsaanbod voor kantoren • Woerden kampt met zeer hoge leegstand aan kantoorruimte die gelet op concurrerend aanbod in Utrecht en de verwachte stabilisatie van de vraag waarschijnlijk niet meer volledig door de markt opgenomen zal worden, zelfs als er een ingrijpende modernisering van betreffende panden plaatsvindt. • Dit noopt tot een afslanking en (gedeeltelijke) heroriëntatie van de positie van Woerden als kantorenstad’. Het incourante kantoormetrage (dat zich concentreert op Middelland noord) zal deels herbestemd (bijvoorbeeld voor stedelijke functies als wonen, centrumvoorzieningen of zorgvoorzieningen) en deels voor de lokale kantorenvraag herontwikkeld (‘opknippen’ in kleinere kantooreenheden) dienen te worden. • In combinatie met een eventueel vertrek op termijn van (één van) de distributiebedrijven geeft dit aanleiding tot een integrale herbezinning op de toekomstige functie van Middelland Noord. • Het modernere en courantere Middelland zuid heeft daarentegen duidelijk toekomstpotenties als kantorenlocatie. De overige vestigingsfactoren • Het slechte bereikbaarheidsimago van Woerden is enigszins overtrokken, daar het uitsluitend een spitsprobleem betreft, waarvan slechts een beperkte groep weggebruikers de dupe zijn ( het in Woerden werkzame personeel van elders). Het vracht en overig zakelijk verkeer concentreert zich buiten de spitsuren en dan zijn de werkgebieden goed bereikbaar. • Desondanks vormt de bereikbaarheidssituatie voor een aantal bedrijven mede de reden om naar een locatie buiten de gemeente uit te zien. Uitsluitend extra asfalt zal geen soelaas bieden voor de spitsproblematiek. Daarvoor zijn flankerende maatregelen in de sfeer van vervoersmanagement en, in structurele zin, mogelijk een inkrimping van het kantorenmetrage nodig. 8 • • Het woon en leefklimaat in Woerden is goed te noemen. Woerden heeft een gevarieerd woningaanbod en een uitgebreid voorzieningeaanbod. Enig minpunt op het gebied van voorzieningen is het aanbod van cultuur en horeca. Woerden heeft een goed opgeleide beroepsbevolking. Optimalere kennisinteractie tussen beroepsopleidingen en bedrijfsleven is nodig om nieuw beroepspersoneel de passende te verschaffen en de kennis van bestaand personeel actueel te houden. De ondernemers aan het woord • Ligging, een geschikt bedrijfspand of kavel en de woonplaats van de directeur/eigenaar zijn de belangrijkste redenen waarom bedrijven zich in Woerden gevestigd hebben. Factoren als woon en leefklimaat, nabijheid afzetmarkt en aanwezigheid personeel speelden een ondergeschikte rol. • Gevestigde ondernemers zijn overwegend positief over het ondernemingsklimaat in Woerden en over hun bedrijfslocatie. Wat het laatste betreft varieert het oordeel van ‘voldoende’ op het vestigingstechnisch slechtste bedrijventerrein Honthorst tot ruim voldoende op het moderne Polanen. • Belangrijkste negatief punt noemen zij de bereikbaarheid. Tezamen met het gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden vormt dit de belangrijkste reden om naar een locatie buiten de gemeente uit te zien. Hoofdstuk 6: Doorkijk naar de toekomst De voorgaande hoofdstukken geven een momentopname van de stand van de Woerdense economie en het lokale ondernemersklimaat Aan de hand van voorspellingen van het CBS en het CPB en rapportages van het NICIS en de VROM raad zijn in dit hoofdstuk de belangrijkste trends op een rijtje gezet en is waar mogelijk een doorvertaling gemaakt naar de lokale Woerdense situatie. Uiteraard vormen deze trends geen blauwdruk voor de toekomst, maar geven ze een indicatie van wat kan gebeuren als bepaalde lopende processen zich voortzetten. • • • • • Het proces van verdienstelijking zal het uiterlijk van bedrijventerreinen en hun effecten op de omgeving veranderen. Anderzijds zal het de (milieu)barrieres voor bedrijfsvestiging buiten de traditionele concentratiegebieden verlagen en een nauwere menging van werken met andere functies (wonen, landbouw etc) mogelijk maken. Het voortschrijdende proces van kennisintensivering en verkrapping van het personeelaanbod maken het des te noodzakelijk om op regionaal niveau onderwijs en arbeidsmarkt goed op elkaar te laten aan te sluiten. Het proces van vergrijzing biedt voor Woerden kansen om haar regionale positie op het vlak van gezondheidszorg, bouw en welzijn te versterken en zal haar positie als winkelstad waarschijnlijk niet bedreigen. Bij een voortzetting van de huidige demografische trends staat Woerden evenals andere Nederlandse gemeenten de komende 20 jaar een vergrijzing, stagnatie en mogelijke krimp van haar beroepsbevolking te wachten. Om ook in de toekomst in de arbeidsbehoefte van de eigen bevolking te kunnen voorzien hoeft dus geen expansief werkgelegenheidsbeleid gevoerd te worden. Door het wegvallen van de overloopfunctie in stadsgewestelijk verband en de voltooiing van het bedrijfsverplaatsingsproces vanuit bebouwde kom en buitengebied zal de vraag naar bedrijven- en kantorenterrein in Woerden de komende jaren structureel lager uitvallen dan in het verleden. Voorzichtig ingeschat is er tot 2020 per jaar gemiddeld 1-1.5 ha bedrijventerrein netto en tot 2014 circa 4.000-5.000 m2 kantoorruimte nodig om de groei van het lokale 9 • • • • • bedrijfsleven te kunnen voorzien. Hierbij is geen rekening gehouden met een regionale opvangfunctie. Wordt tevens besloten om een deel van de bestaande terreinen (Honthorst, Spoorzone Middelland) uit de markt te nemen dan komt daar nog een vervangingsbehoefte van 10-20 ha. netto bij. De vraag naar bedrijventerrein zal hoofdzakelijk afkomstig zijn van bedrijven die reeds op een bedrijventerrein gevestigd zijn, hetgeen een zorgvuldige afstemming vereist tussen nieuwe ontwikkelingen en de aanpak van incourante voorraad. De aanmaak van meer bedrijventerrein dan de behoefte groot is zal onherroepelijk leegstand in en mogelijke verpaupering van het incourante deel van de bestaande terreinvoorraad tot gevolg hebben. Landelijk wordt na 2020 een stagnatie en mogelijke krimp van de vraag naar bedrijventerrein en kantoorruimte verwacht. Of dit fenomeen zich op dat moment en in die mate ook in Woerden zal manifesteren valt niet te voorspellen. Bij de planning en ontwikkeling van nieuwe werkgebieden dient een eventuele vraaguitval ingecalculeerd te worden. In een dergelijke situatie moet de lopende ontwikkeling zonder hoge maatschappelijke kosten afgebouwd dan wel voor andere functie aangewend kunnen worden. Om het risico van overaanbod en kapitaalvernietiging te beperken is het aan te bevelen om de bedrijventerreinplanning in regionaal verband af te stemmen en eventuele initiatieven voor nieuwe terreinen zoveel mogelijk te bundelen. Buiten de traditionele bedrijfsconcentratiegebieden zal voldoende ruimte geboden moeten worden voor de stedelijke micro economie. Aanvullend op de bestaande regelingen is het aan te bevelen om in nieuwe woongebieden ca 5 % van de voorraad uit zogeheten grotere werkwoningen te laten bestaan. Hoofdstuk 7: Toekomstvisie De beleidskeuzes op een rijtje: Een beheerste economische groei • Prioriteit voor arbeidsvoorziening van de eigen beroepsbevolking • Geen expansief werkgelegenheidsbeleid • Handhaving postitie als werkstad • Versterking positie als streekstad • Uitbouw positie als toeristische stad • Verantwoord gebruik van de ruimte Handhaving positie als werkstad • Behoud gevestigde reguliere bedrijvigheid o bieden van voldoende, geschikte ruimte voor doorgroei o op peil houden en waar nodig verbeteren kwaliteit bedrijfsomgeving o goed faciliteren startende bedrijven • Herprofilering kantorenfunctie o geen overloopfunctie meer in stadsgewestelijk verband o uit de markt (laten) nemen van structureel overtollige kantoormetrages o ombouwen economisch verouderde kantoorpanden voor lokale kantorenmarkt Versterken positie als streekstad • Goed moniteren effecten Hoochwoert 10 • • • • Versterken winkelfunctie door aanboren consumentenpotentieel Leidsche Rijn Ontwikkelen gemeente overkoepelend detailhandelsbeleid Verbreden functie als gezondheidscentrum Opzetten samenwerkingsverband overheid-bedrijfsleven tbv scholing en kennisinnovatie Uitbouw positie als toeristische stad • Betere benutting potenties voor toeristisch verblijf- en watersport • Ontwikkelen samenhangend toeristisch beleid Zorgvuldig gebruik van de ruimte • Tot 2015 ca 15-22 ha. bedrijventerreincapaciteit bieden voor de doorgroei van lokale bedrijvigheid • Stimuleren intensivering ruimtegebruik op bestaande terreinen middels oprekken van bebouwingsregels. • Revitaliseren en mogelijk gedeeltelijk herontwikkelen van Barwoutswaarder, revitaliseren van Nijverheidsbuurt/Zegveld • Toekomstige ruimtelijk-functionele invulling Breeveld, Honthorst, Middelland Noord bepalen in kader van structuurvisie • Wegwerken achterstallig onderhoud Honthorst. • Onttrekking van gemengd bedrijventerrein tbv andere stedelijke functies zoveel mogelijk elders compenseren. • Opzetten terreinbeheeroverleg met gevestigde bedrijven en houden jaarlijkse schouw. • Behoudens bestaande plannen geen nieuwe kantorengebieden ontwikkelen. Toekomstige behoefte aan kantoorruimte zoveel mogelijk opvangen binnen bestaande capaciteit. • In woningbouwprogramma’s voor nieuwe woongebieden ruimte bieden voor werkwoningen. • In afwachting van structuurvisie is op bestaande bedrijventerreinen vooralsnog geen functiewijziging tbv niet terreingebonden activiteiten toegestaan. 11 Streefbeeld bestaande Woerdense bedrijvenlocaties In onderstaande tabel is van alle bedrijvenlocaties in de gemeente Woerden de typering, de huidige gesteldheid, de toekomstwaarde als bedrijventerrein en het streefbeeld aangegeven. Terreinen Typering Huidige gesteldheid Toekomstwaarde Streefbeeld/activiteit als bedrijventerrein Gemengd bedrijventerrein Gemengd bedrijventerrein Kleinschalig-functioneel +/+/- + +/- Deels transformeren Revitaliseren Deels Transformeren Kantoorlocatie Modern-representatief Modern-representatief +/+ ++ +/+ + Deels transformeren Handhaven huidige kwaliteitsniveau Handhaven huidige kwaliteitsniveau Putkop ,Harmelen (27ha) Kleinschalig-functioneel +/- + Herstructureren oude deel Nijverheidsbuurt, Zegveld (1,7 ha) Kleinschalig-functioneel - + Revitaliseren Nijverheidsweg/ handelsweg, Kamerik (2 ha) Kleinschalig-functioneel + + Handhaven huidige kwaliteitsniveau Gemengd gebied Hoogwaardige woonlocatie Woonlocatie Gemengd gebied - --- Herontwikkeling Herontwikkeling Herontwikkeling Ontwikkeling Terreinen ten noorden van het spoor: Honthorst (18 ha) Barwoutswaarder (41 ha) Breeveld / Den Oudsten Terreinen ten zuiden van het spoor: Middeland-Noord (57 ha) Middeland-Zuid (27 ha) Polanen (33 ha) Terreinen in de kernen: Terreinen (deels) ontrokken aan de voorraad: Hoge Rijndijk Defensieterrein Campinaterrein Snellerpoort Huidige gesteldheid: ++: goede kwaliteit; +: voldoet; +/-: redelijk/matig; -:voldoet niet Toekomstwaarde als bedrijventerrein: +: heeft toekomstwaarde; +/-: behoeft aanpassingen; -: weinig toekomstwaarde; - -: geen toekomstwaarde 12 Hoofdstuk 8 Ruimtelijke zoekrichtingen De zoekopgave De ruimtelijke zoekopgave richt zich met name op het vinden van extra capaciteit aan gemengd bedrijventerrein. • • • Een substantiele uitbreiding van het winkelbestand is na de recente realisatie van Hoochwoert niet aan de orde. Leegstaande panden en de nog te ontwikkelen kantorenlocatie Snel en Polanen bieden voldoende capaciteit om de lokale behoefte aan kanoorruimte op te vangen. De beschikbare restcapaciteit aan bedrijfsterrein en de reserve aan leegstaande panden zit respectievelijk onder en op het niveau wat als minimumnorm gebruikelijk is en is bij lange na niet toereikend om in de lokale behoefte te voorzien. Laat staan om eventueel een regionale opvangtaak te kunnen vervullen. Drie scenario’s Afhankelijk van de overige stedelijke ambities en de beschikbare middelen kunnen in prinicipe drie verschilllende wegen bewandeld worden om in de lokale bedrijventerreinbehoefte te voorzien: • ‘Laissez fair’ : geen actie ondernemen en de markt haar werk laten doen • ‘Transformatie’: herontwikkeling van incourant vastgoed en extensief benutte terreingedeelten • ‘Nieuwontwikkeling’: aanleg van een nieuw bedrijventerrein Het ‘laissez fair’ scenario • Dit scenario gaat uit van de veronderstelling dat door geen nieuw terrein te ontwikkelen een dusdanige schaarste ontstaat dat het voor marktpartijen interessant wordt om de bestaande terreinvoorraad intensiever gaan benutten. • Om een aantal redenen wordt hiermee onvoldoende soelaas geboden voor de lokale behoefte aan bedrijventerrein -de bestaande terreinen zijn over het algemeen zeer intensief bebouwd waardoor alleen nog vertikale ruimteintensiveringsopties resteren (gestapeld en ondergronds bouwen) die in kwantitatieve zin niet de extra hectares zullen opleveren die nodig zijn -veel bedrijfsactiviteiten lenen zich niet voor gestapeld of ondergronds bouwen -de markt zal de intensivering waarschijnlijk niet spontaan oppakken omdat de toegevoegde vastgoedwaarde van extra bouwlagen in veel gevallen niet opweegt tegen de investeringen • Dit scenario zal naar verwachting negatieve consequenties voor de locale economie hebben -stagnatie autonome economische groei -wegtrekken van vitale bedrijven -verpaupering bedrijventerreinen door buitenopslag, oneigenlijk gebruik openbare ruimte etc. Het ‘transformatiescenario’ • In dit scenario wordt de economisch ‘onderbenutte’ zone langs het spoor van MiddellandNoord met haar incourante kantoorpanden en extensief gebruikte distributiecentra herontwikkeld tot gemengd bedrijventerrein. • Bij deze transformatie zal waarschijnlijk fors geld bij moeten omdat de herontwikkelingswaarde als bedrijventerrein vele malen lager ligt dan de huidige vastgoedwaarde (ca € 1100 per m2) 13 • • • • • De transformatie zal bij elkaar 12 ha netto bedrijventerrein opleveren wat bij een aantrekkende markt waarschijnlijk niet toereikend zal zijn om in de lokale behoefte te voorzien. In dat geval zullen zich, weliswaar op beperktere schaal, dezelfde problemen voordoen als in het vorige scenario. Er zal een doorstromingsproces vanuit de bestaande terreinen op gang komen wat mogelijkheden biedt om de verouderde gedeelten te herstructureren. Om leegloop en verpaupering van de bestaande terreinen te voorkomen is een goed gefaseerde uitgifte geboden; er mag niet teveel nieuw terrein ineens op de markt gezet worden. Om te voorkomen dat de bij verhuizing vrijkomende locaties aan bedrijven van elders afgezet worden dienen hierover met de betreffende eigenaren harde afspraken gemaakt te worden. In dit scenario is letterlijk geen ruimte voor een regionale opvangtaak. Het ‘nieuwontwikkelingsscenario’ • In dit scenario wordt op een nog nader te bepalen locatie en nieuw bedrijventerrein ontwikkeld. Deze ontwikkeling zal naar verwachting minimaal kostendekkend zijn. • Mits een locatie van voldoende omvang kan worden geboden biedt dit scenario de flexibiliteit voor het vervullen van een regionale opvangtaak. • Voor het overige zie het transformatiescenario Terreineisen De omvang, lokatiekeuze en inrichting van een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein dienen toekomstbestendig te zijn. Hieruit vloeien de volgende algemene eisen voort: • Korte afstand tot en goede bereikbaarheid vanaf de A 12 • Voldoende (uitbreidings) capaciteit om de lokale en eventueel regionale behoefte voor langere termijn op te vangen. • Voldoende omvang om collectieve voorzieningen en parkmanagement te kunnen realiseren (kinderopvang, gemeenschappelijk parkeren, horeca etc.). • Dusdanige situering ten opzichte van stedelijke contour dat toekomstige uitbreidingen niet geblokkeerd worden en potentiele conflictsituaties met andere stedelijke functies vermeden worden. Conclusies • Om in de uitbreidingsbehoefte van het lokale bedrijfsleven te kunnen voorzien is tot 2025 1522 ha netto bedrijventerrein nodig. • De via ruimteintensivering en/of transformatie van bestaande bedrijventerreinen te winnen capaciteit is ontoereikend. Er is aanvullend nieuw bedrijventerrein nodig om in de autonome uitbreidingsbehoefte te kunnen voorzien. • Onvoldoende ruimte voor autonome groei kan leiden tot een ‘verrommeling’ van de bestaande bedrijventerreinen en de economische vitaliteit van de gemeente op den duur ernstig ondermijnen. • Transformatie van incourante bedrijven- en kantorenlocaties naar gemengd bedrijventerrein is een uiterst kostbare operatie die waarschijnlijk niet spontaan door de markt zal worden opgepakt. • In de structuurvisie dient een zorgvuldige afweging gemaakt te worden ten aanzien van de te transformeren terreinen en de omvang en situering van het nieuwe bedrijventerrein. 14 1 Inleiding 1.1 Waarom een economische beleidsvisie? Het economisch opereren van Woerden is tot op heden meer ingegeven geweest door de actualiteit dan door een vastomlijnd streefbeeld voor de toekomst. De omstandigheden gaven daar lange tijd ook alle aanleiding toe. Dankzij haar centrale ligging in de Randstad, de uitstekende bereikbaarheid en de ruimteschaarste in Utrecht kwam de economische voorspoed vanzelf aanwaaien en hoefde de gemeente nauwelijks moeite te doen om haar bedrijventerreinen en kantoorgebieden vol te krijgen. Woerden heeft evenals andere randgemeenten in het stadsgewest volop van deze situatie geprofiteerd en alles op alles gezet om zo veel mogelijk (hoogwaardige) bedrijven en arbeidsplaatsen binnen te halen. De groeihausse heeft de welvaart en het welzijn van de Woerdense bevolking bepaald geen windeieren gelegd: er is een ruime en gevarieerde keuze aan werk, het werkloosheidheidspercentage is extreem laag en het gemiddeld inkomen relatief hoog. Ook voor andere onderdelen van de stedelijke economie als detailhandel en toerisme ontbreken zelfstandige beleidskaders en is tot nu, veelal met succes, naar bevind van zaken gehandeld. Nu deze tamelijk hectische overloopperiode definitief achter de rug lijkt te zijn is een moment van bezinning en economische herorientatie aangebroken. Daarnaast geven nog een aantal ander zaken aanleiding tot het uitzetten van een economische ontwikkelingskoers voor de langere termijn. Om te beginnen dwingen de erfenis van de afgelopen groeiperiode en het feit dat de gemeente ruimtelijk tegen de grenzen van de groei aanzit tot het maken van strategische keuzes ten aanzien van haar verdere ontwikkeling als werkstad. Verder vragen interne en externe planinitiatieven om een samenhangende economisch inbreng: de structuurvisie 2025, de actualisatieslag bestemmingsplannen en het regionaal bedrijventerrein. Voor het eerste zijn economische bouwstenen in de vorm van een gedegen analyse van de bestaande situatie en een heldere visie op de toekomst nodig, voor het tweede een duidelijke afbakening van de hergebruiksmogelijkheden van leegstaande kantoren en bedrijfspanden en voor het derde een zorgvuldige beoordeling van economische nut en noodzaak. Tenslotte zijn een aantal economische en demografische processen (vergrijzing, verkantorisering) gaande die van invloed zullen zijn op de vraag naar bedrijventerreinen, de behoefte aan winkelvoorzieningen, de arbeidsmarktverhoudingen etc en derhalve op hun mogelijke consequenties voor de lokale economie bekeken dienen te worden. 1.2 Welke keuzes moeten in de visie gemaakt worden? Waar wil Woerden over 10 tot 20 jaar economisch staan en wat is daarvoor nodig? Dat zijn de kernvragen waar de economische visie een antwoord op moet geven. In deze beantwoording liggen de volgende strategische keuzes besloten: De na te streven economische ontwikkeling Economische ontwikkeling is geen doel op zich maar een middel om het welvaart- en welzijnsniveau van de eigen bevolking op een hoger plan te brengen dan wel te houden, simpeler gezegd om de eigen bevolking materiele welstand en een zinvolle levensinvulling te bezorgen, en dat alles tegen een zo gering mogelijk belasting van het woon en leefmilieu en een zo gering mogelijk beslag op de schaarse natuurlijke bestaansbronnen (energie, water en ruimte). Inkomensniveau, werkgelegenheid, arbeidsparticipatie en duurzaamheid zijn in deze de sleutelbegrippen. De vertaling van dit algemene oogmerk naar de concrete Woerdense situatie brengt keuzes met zich mee ten aanzien van te stimuleren, te consolideren en eventueel af te bouwen economische sectoren. 15 De noodzakelijke verbetering van/toevoegingen aan het ondernemingsklimaat Vervolgens is de vraag of de huidige vestigingscondities in Woerden (kwalitatief en kwantitatief) toereikend zijn om de geambieerde economische ontwikkeling waar te kunnen maken. Het gaat dan om zaken als omvang en opleidingsniveau beroepsbevolking, gemeentelijke dienstverlening, aanbod aan bedrijfs- en kantorenlocaties en de bereikbaarheid. De uitvoeringsprogrammering Om de economische ambities niet tot een dode letter te laten verworden moeten de nodige vervolgstappen gezet worden. Deze kunnen varieren van het uitvoeren van nader onderzoek, het uitwerken van beleid op deelterreinen tot het opstellen van concrete ontwikkeling- en verbeteringsplannen. Aan de hand van beschikbare middelen, bevoegdheden en logische volgtijdelijkheid moeten keuzes gemaakt worden ten aanzien van wie, wat, wanneer uitvoert. 1.3 Waar richt de visie zich wel en niet op? In de economische beleidsvisie legt de gemeente haar ambities voor de komende 15 -20 jaar neer en geeft zij aan hoe en wanneer ze deze ambities wil realiseren. De termijn waarop vooruitgeblikt wordt en de beperkte gemeentelijke beinvloedingsmogelijkheden nopen tot de nodige bescheidenheid en selectiviteit zowel qua inhoud als abstractieniveau. Inhoudelijk richt de visie zich op de hoofddragers van de stedelijke economie en op onderdelen van het ondernemingsklimaat die als lokale overheid te sturen zijn. Het laatste betreft dan met name de fysiek-economische infrastructuur (wegen, bedrijventerreinen, kantorenlocaties). Verder fungeert de economische visie als inhoudelijke bouwsteen voor de nog op te stellen structuurvisie 2025. In deze structuurvisie wordt aan de hand van een integrale afweging van deelbelangen (waaronder economie) de gewenste stedelijke ontwikkeling voor langere termijn uitgezet. De economische visie onthoudt zich dan ook van uitspraken over zaken die in dat kader nog een nadere ruimtelijk-functionele afweging behoeven zoals de situering van nieuwe en de (eventuele) functieverkleuring van bestaande werkgebieden. Qua abstractieniveau laat de visie zich niet met details in maar beperkt ze zich tot de hoofdlijnen en gaat ze in haar kwantitatieve doorkijk niet verder dan wat prognosetechnisch nog betrouwbaar is (ca 15 jaar). 1.4 Hoe is de visie tot stand gekomen? Ten behoeve van de visie zijn de ondernemers en hun vertegenwoordigers uitgebreid geconsulteerd. De lokale ondernemersorganisaties zijn afzonderlijk gesproken en er is een schriftelijke enquête uitgezet onder op bedrijventerrein gevestigde bedrijfsleven Er zijn interviews geweest met makelaars, beleggers, de Kamer van Koophandel, onderwijsinstellingenbedrijvenverenigingen en GLTO). Door adviesbureau BRO zijn een tweetal deelonderzoeken verricht en in dat kader hebben ook een tweetal workshops plaatsgevonden: een ambtelijke workshop (Verkeer, Onderwijs en welzijn, RO, Stedebouw, Grondzaken, Economische zaken, Milieu) en een workshop met externen (makelaars, Kamer van Koophandel, bedrijvenverenigingen, scholen) Bij het opstellen van de visie is een begeleidinsgroep ingesteld waarin zitting namen: wethouder Economische Zaken, afdelingshoofd RO, Kamer van Koophandel, vertegenwoordiger OKW en de Provincie Utrecht. 16 2 De beleidsmatige context Met het opstellen van de economische visie wordt beleidsmatig niet vanuit een blanco situatie gestart. Om te beginnen heeft de gemeentelijke overheid een aantal basisverantwoordelijkheden die richtinggevend zijn voor de uit te stippelen economische ontwikkelingskoers. Het betreft dan zaken van ‘algemeen belang’ in de sfeer van welzijn, welvaart en meesterschap voor de komende generaties. Daarnaast stelt bestaand gemeentelijk beleid zoals vastgelegd in plannen en sectordocumenten haar kaders en dient ook rekening gehouden te worden met door provincie Utrecht geformuleerde beleid. 2.1 Gemeentelijke basisverantwoordelijkheden Hoofddoel Hoofddoel van het gemeentelijk economisch beleid is om het welvaarts- en welzijnsniveau van de eigen bevolking op een hoger plan te tillen dan wel te houden en dat tegen een zo beperkt mogelijke belasting van woon- en leefmilieu en een zo beperkt mogelijk beslag op de schaarse natuurlijke bestaansbronnen (energie, water en ruimte). In dit hoofddoel liggen de volgende basisverantwoordelijkheden besloten: • Bieden van voldoende passende werkgelegenheid voor de eigen beroepsbevolking. Om pendelstromen en de daarmee verbonden maatschappelijke kosten (belasting wegennet, co2 uitstoot, tijdverlies, reiskosten) te beperken is het zaak om het lokale banenaanbod zo goed mogelijk aan te laten sluiten op de eigen arbeidsbehoefte. Een volledig gesloten woon-werk balans is in het huidige tijdsgewricht met zijn dynamische en geografisch uiteengelegde woon-werk relaties echter als een utopie te beschouwen. • Realiseren van een toekomstbestendige economische structuur Uit kwetsbaarheidsoogpunt is het belangrijk dat de lokale economie op meerdere pijlers rust en niet, zoals in het verleden met de pannen, stenen en kaas het geval was, te zeer afhankelijk is van een paar economische specialismen en/of conjunctuurgevoelige bedrijfstakken. • Afstemmen economische ontwikkeling op de stedelijke draagkracht Voor het gemeentelijk functioneren is het van belang dat het economisch gebruik van het stedelijk gebied in balans is met het woon- en leefklimaat, de ruimtelijk-functionele opbouw en de ontsluitingsstructuur. Het gaat dan om zaken als menging van wonen en werken, de positie van bestaande en toekomstige werkgebieden in het stedelijk weefsel en de capaciteit(sbelasting) van het locale wegennet. • Verantwoord economisch gebruiken van schaarse natuurlijke bestaansbronnen Het gaat dan om een efficient gebruik van eindige bestaansbronnen als ruimte, water en fossiele energie. De ruimte in Woerden is schaars en haar fraaie groene omgeving is kwetsbaar. Door bestaande en te ontwikkelen werklocaties optimaal naar hun ruimtelijk vermogen te benutten en een lange levensduur te geven kan de claim op nieuwe ruimte beperkt worden. Verder zijn er op zowel individueel als collectief niveau diverse maatregelen te treffen waarmee het energie en watergebruik getemperd kan worden. 17 2.2 Richtinggevende beleidskaders Een aantal recente provinciale en gemeentelijke beleidsdocumenten bevatten uitgangspunten die (mede) richtinggevend zijn voor de te maken economische beleidskeuzes. De provincie De provincie Utrecht heeft in haar streekplan 2005-2015 de volgende relevante uitspraken opgenomen • Stedelijke uitbreiding is pas aan de orde indien herstructurering en revitalisering van het bestaand stedelijk gebied en vervolgens inbreiding en intensivering ontoereikend zijn om in de toekomstige ruimtevraag te voorzien. Dit geldt zowel voor woningbouw als voor de aanleg van bedrijventerreinen en kantorenlocaties. • Het ruimtebeslag van nieuwe bedrijventerreinen moet zoveel mogelijk getemperd worden middels het realiseren van regionale bedrijventerreinen, het treffen van collectieve voorzieningen (ondermeer centraal parkeren) en het invoeren van parkmanagement. • Er wordt slechts ruimte geboden voor de groei en verplaatsing van de gevestigde bedrijven en voor nieuwe bedrijven met een duidelijk toegevoegde waarde voor de provinciale economie. Grootschalige industriele en logistieke ondernememingen worden daar nadrukkelijk niet toe gerekend. • Met het oog op de eventueel aantrekkende economie is het op grotere schaal transformeren van kantoorlocaties ongewenst. • Woerden is aangemerkt als regionale opvangkern voor deelgebied west. De totale bedrijventerreinopgave voor dit deelgebied wordt geraamd op 50 ha bruto, maar in verband met de bijzondere kwaliteiten van dit gedeelte van het Groene Hart wordt slechts gedeeltelijk en wel in collectieve vorm aan de verwachte vraag tegemoet gekomen. Aan de westzijde van Woerden wordt de mogelijkheid geboden om een regionaal bedrijventerrein van ca 30 ha bruto te realiseren. • Van de kleine kernen is alleen in Zegveld nog een beperkte uitbreiding van 1 ha aan bedrijventerrein toegestaan. De gemeente De gemeente beschikt niet over een overkoepelend economische beleidsnota noch over beleidsnota's voor onderscheiden deelgebieden als detailhandel en toerisme. Wel bevatten een aantal sectordocumenten, de nota `Rode contouren Woerden', het economisch actieprogramma 2006 en de nota van uitgangspunten landelijk gebied Woerden, Kamerik en Zegveld, economisch relevant beleid. De nota `Rode contouren Woerden' uit 2002 waarin gekozen is voor het stabiliseren van het aantal arbeidsplaatsen/bedrijven kan beschouwd worden als een cultuuromslag in het gemeentelijk denken. In plaats van economische groei is de capaciteit van de bestaande infrastructuur als leidend beginsel voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen genomen. Zolang deze capaciteit op het huidige niveau blijft, zo stelt de nota, kunnen er buiten de lopende plannen (Putkop, Barwoutswaarder-west, Breeveld) geen noemenswaardige nieuwe uitbreidingen meer plaatsvinden. Het stabilisatiemodel heeft dus een tijdelijk karakter. Zodra de Bravoprojecten zijn afgerond en het lokale wegennet naar verwachting aanzienlijk ontlast zal zijn vervalt de noodzaak om dit model nog langer te handhaven. 18 Naar aanleiding van de in opdracht van het lokale bedrijfsleven opgestelde studie `Woerden met stip op 7' heeft de gemeente in 2005 een economisch actieprogramma opgesteld wat in 2006 geactualiseerd is. Het programma bevat een aantal concrete actiepunten (promoten van telewerken, het verbeteren, herstructurering verouderde bedrijventerreinen etc) die als zodanig input voor de visie vormen. De nota van uitgangspunten landelijk gebied Woerden, Kamerik en Zegveld (vastgesteld in de raad van 30 oktober 2003) bevat specfieke beleiduitgangspunten met betrekking tot de landbouw, nietagrarische bedrijfsvestigingen, recreatie en toerisme. Kort en goed komt het erop neer dat de gemeente het huidige karakter van het buitengebied wil handhaven en haar toerischtisch- rereatieve betekenis vergroten. Het economisch gebruik dient zich daarnaar te voegen. Wat het laatste betreft wordt gestreefd naar: - het zoveel mogelijk behouden aanwezige agrarische bedrijven bieden van voldoende ontwikkelingsmogelijkheden (aanpassing, uitbreiding bedrijfsbebouwing) toestaan niet-agrarische nevenactiviteiten als aanvulling op ondernemersinkomen (plattelandsvernieuwing) zoveel mogelijk tegengaan niet-agrisch economisch gebruik functiewijziging naar niet-agrarische bedrijvigheid toegestaan onder strikte voorwaarden beperken uitbreidingsmogelijkheden van bestaande niet-agrarische bedrijven sanering of verplaatsing van hinderlijke bedrijven naar bedrijventerreinen - versterken recreatieve functie uitbreiding rustige extensieve vormen van recreatie toestaan boerderijtoerisme (verkoop agrarische producten, kamperen bij de boer etc) geen zelfstandige intensieve vormen van verblijfs- en dagrecreatie 19 3 De economische positie in groter verband De toekomst van kleine lokale economieën als de Woerdense kan niet losgezien worden van de ruimtelijke context. In economisch opzicht maakt Woerden deel uit van twee grotere geografische verbanden: het stadsgewest Utrecht en, op een lager schaalniveau, de regio Montfoort-Oudewater-Lopik. Op stadsgewestelijk niveau gaat het om de concurrentiepositie van Woerden ten opzichte van vergelijkbare stedelijke kernen. Op regionaal niveau om de centrumfunctie die Woerden op het vlak van verzorging, werkverschaffing en bedrijfshuisvesting vervult. 3.1 Onderscheidende vestigingskwaliteiten Pluspunten Woerden heeft weinig onderscheidende economische vestigingskenmerken. Haar landelijke naamsbekendheid is gering, economische specialisaties ontbreken en binnen de gemeente zijn geen `dragende' opleidingsinstituten of instellingen aanwezig. De belangrijkste economische kracht van Woerden is haar geografische ligging in de randstad en aan hoofdtransportassen. Aan deze uitstekende natuurlijke uitgangspositie is het te danken dat de Woerdense economie zich door de eeuwen heen aan het regionale niveau wist te ontworstelen. Ondanks de verslechterde bereikbaarheid via de weg tijdens de spitsuren is de gemeente nog steeds een aantrekkelijke vestigingsplek voor bedrijven en instellingen die zich centraal op de as Utrecht-Den Haag willen vestigen. Andere positieve vestigingskenmerken van Woerden zijn het kleinstedelijke karakter en, het in het verlengde daarvan, aangename woon- en leefklimaat en de goede bereikbaarheid per trein. Het laatste maakt de stationsomgeving tot een in potentie aantrekkelijke vestigingsplaats voor publieksaantrekkende instellingen en kantoren. Minpunten Het meest genoemde minpunt van Woerden als vestigingsplaats is haar slechte bereikbaarheid in relatie tot de A12 . Ter relativering dient hierbij aangetekend te worden dat het bereikbaarheidsprobleem verder reikt dan de aan en afvoerwegen maar ook de A12 zelf betreft, dat het probleem zich beperkt tot de spitsuren, buiten de spits is Woerden nog steeds goed bereikbaar, en dat vooral arbeidsintensieve bedrijven met veel personeel van buiten (kantoren) er hinder van ondervinden. Voor dit type bedrijven kan de bereikbaarheidssituatie wellicht een (extra) overweging vormen om de gemeente te verlaten dan wel zich er niet te vestigen. Voor bedrijven met weinig personeel en/of transport verspreid over de dag wegen de bereikbaarheidsperikelen minder zwaar. Inmiddels is Woerden samen met provincie, rijkwaterstaat en andere gemeenten in de weer om de doorstroming op de A12 en de bereikbaarheid, veiligheid en leefbaarheid van de dorpen en steden langs deze transportader te verbeteren. Onder de vlag van A12 BRAVO zijn in dat kader verschillende infrastructurele projecten voorzien waaronder een uitbreiding van de aan en afvoercapaciteit tussen de A12 en Woerden. Andere zwakke punten zijn het fletse gemeentelijk imago en de verwaarloosde uitstraling van sommige werkgebieden. Verder draagt de manifest geëtaleerde leegstand aan kantoorpanden niet bij aan het imago van een economisch vitale stad. 3.2 De positie als werkstad Op randstedelijk niveau moet de economische positie van Woerden vooral in relatie tot grootstedelijk Utrecht bezien worden. Tezamen met Vianen en Maarssen maakt de gemeente onderdeel uit van de 20 buitenste schil rond dit economisch kerngebied. De binnenste schil bestaat uit gemeenten als Houten, De Bilt en Nieuwegein. Ondanks deze enigszins perifere ligging heeft Woerden een belangrijke overloopfunctie vervuld voor bedrijven die in Utrecht zelf geen vestigingslocatie konden vinden. Voor veel bedrijven en instellingen vormde Woerden, evenals de andere overloopgemeenten in de stedelijke periferie, feitelijk dus een `second best' keuze. Door met terreinontwikkeling alert op deze schaarste in te spelen heeft Woerden de afgelopen decennia veel zakelijke en niet zakelijke dienstverleners weten binnen te halen, waaronder een aantal met landelijke naamsbekendheid als de FNV en de Fortisbank, en daarmee haar positie als traditionele werkstad een moderne dimensie gegeven.. In het `lege' gebied ten zuiden van het spoor ontstond in korte tijd een nieuw economisch hart waar tevens grootschalige openbare voorzieningen (ziekenhuis en gemeentehuis) een plek kregen en Woerden klom in korte tijd op tot in de top 10 van Nederlandse zakensteden. Deze economische hausse heeft niet uitsluitend positief voor Woerdens positie als werkstad uitgepakt. Om te beginnen is er in de zakelijke dienstverlening een categorie bedrijven binnengehaald die qua schaal en aard niet geheel aansluiten bij het kleinstedelijke karakter van Woerden en lokaal ook nauwelijks wortel geschoten hebben. De instroom van dit type bedrijven, dat net zo makkelijk vertrekt als ze zich vestigen, heeft de lokale economie conjunctuurgevoeliger gemaakt. Verder kenmerkt het areaal bedrijventerreinen en kantoorpanden dat in de jaren ` 80 en '90 aan de voorraad is toegevoegd zich door een hoge mate van uniformiteit. In haar drang om snel te ontwikkelen en uit te geven heeft de gemeente de nieuwe werkgebieden geen duidelijk eigen profiel meegegeven waardoor er een menging van uiteenlopende en soms strijdige economische activiteiten is ontstaan. Ook in de kantorenontwikkeling is sprake geweest van revolutiebouw en is in korte tijd veel van hetzelfde neergezet. Tenslotte is de capaciteit van het wegennet niet meegegroeid met het aantal bedrijven en arbeidsplaatsen waardoor met name tijdens de spits het lokale weggennet volloopt met pendel van buiten. Door de terugval in de kantorenmarkt en een verruiming van het aanbod in Utrecht (Papendorp) is een einde gekomen aan de overloopfunctie en lijkt Woerden de komende jaren als werkstad op haar eigen economische kracht teruggeworpen te worden. 3.3 De positie als streekcentrum Woerden vervult van oudsher een streekfunctie voor de omringende gemeenten hetgeen tot uitdrukking komt in een sterke concentratie van verzorgende bedrijvigheid en instellingen. Veel inwoners uit de omringende gemeenten zijn voor hun niet dagelijkse inkopen, onderwijs gezondheidszorg en/of werk op Woerden georiënteerd. Daarnaast vervult Woerden een opvangfunctie voor bedrijven die elders in de regio uit hun jasje groeien. Over deze opvangfunctie zijn geen gegevens beschikbaar. In deze paragraaf wordt een korte schets gegeven van de regio functies die relevant zijn voor de stedelijke economie: de functie als koopcentrum en de functie als vrijetijdscentrum. De functie als koopcentrum Woerden beschikt van oudsher over een uitgebreid winkelaanbod dat goed in de behoefte van de eigen bewoners als die van de omringende gemeenten voorziet Maar liefst 71% van alle winkelbestedingen van Woerdenaren komt in het laatje van de lokale middenstand terecht en ook de klantenbinding met de regio mag er wezen. Zo komt respectievelijk 21 40%, 28% en 22% van de winkelbestedingen die de inwoners van Montfoort, Oudewater en Bodegraven buiten hun gemeente doen bij de Woerdense middenstand terecht (koopstromenanalyse Rabobank 2003). Gelet op de concurrentie in de omgeving (Utrecht, Alphen aan de Rijn, Gouda) mag dit een goede prestatie genoemd worden. Alles bij elkaar levert dit een jaarlijkse omzet van ruim € 100 miljoen op waarmee Woerden de 8e plaats in de top 25 van Utrechtse winkelsteden inneemt en de 39e plaats in de top 75 van beste winkelcentra in de Randstad (koopstroomanalyse provincie 2004). De hoofdkern Woerden, en dan met name de binnenstad en Polanen, nemen hierbij een sleutelpositie in. 88% van het gemeentelijk winkelaanbod (=vloeroppervlakte) is geconcentreerd in de hoofdkern en meer dan de helft daarvan in de binnenstad en Polanen. De binnenstad voldeed tot voorkort echter niet aan de eisen van de moderne consument. Zowel qua winkelaanbod, winkelrouting, parkeeraanbod als verblijfsklimaat sloot dit hoofdwinkelgebied niet aan bij hetgeen van een gemeente van deze omvang en met een dergelijk verzorgingsgebied verwacht mag worden. Het recent afgeronde project Hoochwoert moet daar verandering in brengen. Een combinatie van ingrepen (verruiming van het winkelaanbod, aanpassing van de winkelrouting, verbetering van de verblijfskwaliteit en uitbreiding van de parkeermogelijkheden) moet er voor zorgen dat het centrum meer winkelend publiek gaat trekken en dat dit publiek er langer verblijft. Of het beoogde effect ook daadwerkelijk bereikt zal worden valt in dit stadium nog moeilijk te zeggen. Eerste tekenen zijn in ieder geval bemoedigend. De vernieuwing van het stadshart is in ieder geval tijdig genoeg afgerond om van het uitbreidende consumentenpotentieel in Leidse Rijn te kunnen profiteren. Verdere vernieuwing of uitbreiding van het winkelbestand in het stadscentrum is in afwachting van de effecten van Hoochwoert voorlopig niet aan de orde. Wel dient er de komende jaren wat dat aangaat nauw vinger aan de pols gehouden te worden. Een thema wat wel om nadere bezinning vraagt is de situering van centrumvoorzieningen die een maatje te groot zijn voor de binnenstad zoals sportscholen, sauna's,herstelwerkplaatsen, bioscoop etc. Deze activiteiten dienen een dusdanige plek te krijgen dat zij het functioneren van het hoofdwinkelcentrum optimaal ondersteunen en geen afbreuk doen aan het woon en leefklimaat en de bereikbaarheid. De functie als vrije tijdscentrum In tegenstelling tot het winkelaanbod heeft het commerciële vrij tijdsaanbod de regionale consument weinig te bieden. Het horeca aanbod is onder de maat, een bioscoop en theater zijn kleinschalig en de voorzieningen voor meer actieve vrijetijdsbesteding als sportscholen, sauna's en kartbanen zijn in bescheiden mate aanwezig. 3.4 De positie als toeristisch centrum Met haar fraaie historische binnenstad en aantrekkelijke groene omgeving heeft Woerden de eigen bevolking en de bezoeker van buiten in beginsel veel te bieden. De toeristische attracties in de binnenstad omvatten naast monumenten en musea ook terugkerende evenementen, festivals en markten van bovenlokale bekendheid. Daarnaast is Woerden het vertrekpunt bij uitstek voor het maken van fiets- wandel of skatetochten in het Groene Hart (veenweidegebied, oude rijn, natuurgebied De Meije). Verder vormt Woerden dankzij haar centrale ligging een ideale uitvalsbasis voor toeristisch bezoek aan de grote steden in de randstad.. De indruk bestaat dat dit potentieel (commercieel) niet optimaal benut wordt. De toeristische infrastructuur in het stedelijk gebied is zwak ontwikkeld; de overnachtingsmogelijkheden zijn beperkt, het horeca aanbod is mager en de jaarlijkse evenementen (koeienmarkt, Woerdense vakantieweek) zijn vooral gericht op de eigen bevolking. Evenmin wordt er veel aan stadspromotie gedaan. 22 Het horeca aanbod vormt tevens een zwak punt in het sociaal-economisch functioneren van de binnenstad. Horeca vormt immers een belangrijke drager van de ontmoetings- en winkelfunctie van een stadscentrum. Het plattelandstoerisme is daarentegen verder ontwikkeld; er zijn de nodige wandel- kano en fietsroutes uitgezet en de logeer- en kampeermogelijkheden bij de boer breiden zich gestaag uit. 3.5 Conclusies • • • • • • • • • Woerden maakt onderdeel uit van twee economisch-geografische eenheden: het stadsgewest Utrecht en de regio Montfoort, Oudewater, Lopik. De belangrijkste onderscheidende vestigingskwaliteit is de ligging centraal in de randstad en in de nabijheid van twee hoofdtransportassen. Voor het overige onderscheidt Woerden zich nauwelijks van vergelijkbare gemeenten; haar stedelijk imago is zwak ontwikkeld, economische specialisaties ontbreken evenals naamsbekende instellingen of instituten. Een belangrijke negatieve vestigingskwaliteit, en dan met name voor arbeidsintensieve bedrijven met veel personeel van buiten, is de slechte bereikbaarheid in relatie tot de A12 tijdens de spitsuren. Woerden heeft de laatste 10-20 jaar kunnen profiteren van de schaarste aan ruimte in Utrecht en de nodige bedrijven in de sfeer van dienstverlening en distributie binnen weten te halen. Aan deze overloopfunctie, wat de belangrijkste motor achter de economische groei van Woerden vormde, lijkt door het concurrerend aanbod in Utrecht gevoegd bij de algehele vraagterugval een einde gekomen te zijn. De kantorenhausse heeft Woerdens positie als werkstad enerzijds gemoderniseerd en versterkt. Anderzijds heeft het de lokale economie kwetsbaarder gemaakt voor conjuncturele schommelingen, een eenzijdig samengesteld kantooraanbod nagelaten en het niet meegegroeide lokale weggennet onder een forse verkeersdruk geplaatst. Woerden vervult, zo blijkt uit de koopstromen, een zeer belangrijke regionale functie als koopcentrum en heeft deze positie recentelijk versterkt met de vernieuwing van de binnenstad. Het groeiende consumentenpotentieel in Leidse Rijn biedt aanknoping om deze functie te versterken.. Woerden vervult regionaal een bescheiden rol op het vlak van actieve en passieve vrije tijdsbesteding (uitgaan, sport, theaterbezoek, filmzoek). Het voorzieningenaanbod is wat dat aangaat ook onder de maat. Hoewel Woerden in de vorm van de groene omgeving, de kleinstedelijke ambiance en nabijheid van historische stedelijke centra een aantal interessante toeristische basiskwaliteiten in huis heeft, worden deze niet optimaal benut. 23 4 Profiel van de lokale economie Om weloverwogen keuzes voor de toekomst te kunnen maken is inzicht nodig in de stand en vitaliteit van de lokale economie en in de bijdrage die deze levert aan het welzijn en de welvaart van de lokale gemeenschap. Wat zijn de belangrijkste dragers van de lokale economie en hoe essentieel zijn deze voor de andere onderdelen van de stedelijke economie (‘spin –off’), de arbeidsvoorziening van de eigen beroepsbevolking en de sociale cohesie? Dit zijn de centrale vragen die in dit hoofdstuk aan de orde komen. Voor de beantwoording van deze vragen is gebruik gemaakt van het provinciaal arbeids register (PAR), gegevens van de Kamer van Koophandel en het Centrum voor Werk en Inkomen (CWI). Daarnaast is door BRO een deelstudie verricht naar het onderdeel arbeidsmarkt. 4.1 De bedrijvigheid Omvang en samenstelling Figuur 4.1: Bedrijvenstructuur van Woerden en de provincie Utrecht (2006) en landelijk (2005) 35 30 25 20 15 10 5 0 landbouw industrie bouw Woerden handel horeca provincie Utrecht vervoer fin/zak dv kwart dv Nederland Bron: PAR 2006 Woerden telde in 2006 ruim 2900 bedrijven waarvan de categorie commerciële dienstverlening (zakelijk en financieel) met 31% en de categorie handel en reparatie (waaronder detailhandel) met 26% de belangrijkste aandeelhouders zijn. Het beeld van de commerciële dienstverlening wordt bepaald door rechtskundige dienstverlening, IT en architecten- en ingenieurbureaus en dat van de handel en reparatie door de gespecialiseerde detailhandel. Vergeleken met de landelijk gemiddelde is er sprake van een sterke ondervertegenwoordiging van de horeca en niet-commerciële (=kwartaire) dienstverlening en een sterke oververtegenwoordiging van de bouw en de commerciële dienstverlening (=zakelijk en financieel). De relatief grote concentratie van bouw- en handelsbedrijven heeft deels te maken met de regionale verzorgingsfunctie van Woerden. De aanwezige groothandel en commerciële dienstverlening ontstijgt de regionale betekenis. Woerden vervult op deze terreinen duidelijk een bovenregionale functie. 24 Wordt naar de grootteklassestructuur gekeken dan kan bijna 85% van de Woerdense bedrijvigheid als kleinschalig(< 10 werknemers), 13 % als middelgroot (10-50 werknemers) en 3% als grootschalig (> 100 werknemers) bestempeld worden. De kleinschalige bedrijvigheid betreft overwegend de bedrijfstakken bouw, handel en zakelijke dienstverlening. Tabel 4.1 : De 10 grootste werkgevers (bedrijven) in Woerden en hun hoofdactiviteit 1 Hofpoort ziekenhuis Ziekenhuis 880 werknemers 2 Computercentrum Fortis bank Computercentra en data-entry 600 werknemers 3 De Sluis groep Sociale werkvoorziening 580 werknemers 4 Schuitema Groothandel in voedings- en genotmiddelen 500 werknemers 5 Heremalerhof Verpleeghuis 380 werknemers 6 FNV bouw Werknemersorganisatie 375 werknemers 7 Van Hattum en blankevoort Bouwnijverheid 375 werknemers 8 Gemeente Woerden Overheid 350 werknemers 9 Zorgcentrum Woerden Verpleeghuis 340 werknemers 10 Distributiecentrum de Bijenkorf Logistiek 330 werknemers Bron: PAR 2005 Van de top 10 van grootste bedrijven en instellingen behoort bijna de helft tot de categorie nietcommerciële dienstverlening (gezondheidszorg, overheid, semi overheid). Relaties en specialisaties Het Woerdense bedrijvenspectrum laat een diffuus beeld zien. Echte specialisaties zoals in het verleden ontbreken en de onderlinge economische relaties (toeleveranciers, afnemers) zijn beperkt. Wel is er sprake van een lichte specialisatie op het vlak van kaasproductie en –handel (Grossetto, ERU en Kruijt) en transport/distributie (Schuitema, Snel, Bijenkorf). Evenmin kunnen de 10 grootste bedrijven en instellingen als economische trekkers aangemerkt worden. Het merendeel is verzorgend en daarmee bevolkingsvolgend. De gemeente heeft de laatste 10-20 jaar weliswaar met succes ingezet op de zakelijke dienstverlening, maar de kantorenhausse heeft nauwelijks een impuls aan de rest van de lokale economie gegeven en zich evenmin sterk in de Woerdense samenleving geworteld (sponsoring verenigingsleven, organisatie evenementen etc). De bedrijven die zijn binnengehaald, zijn qua personeel en toeleveranciers veelal niet op hun directe omgeving georiënteerd en zijn daardoor weinig honkvast. Ruimtelijke spreiding Een groot deel van de bedrijvigheid is geconcentreerd in de traditioneel daarvoor aangewezen vestigingsgebieden: 25% op bedrijventerreinen en 14% in de binnenstad of de wijkwinkelcentra. Van de typisch bedrijfsterrein gebonden activiteiten (industrie, groothandel, reparatie bedrijven, transport en vervoer) is een belangrijk deel (57%) ook daadwerkelijk daar gevestigd. Daarmee lijkt verplaatsingsproces vanuit de bebouwde kom en het buitengebied naar bedrijfsterreinen grotendeels te zijn afgerond. Wat nog resteert aan solitaire vestigingen is kleinschalig en levert geen overlast op voor het woon- en leefmilieu. Van bedrijventerreinen zijn de meeste bedrijven gehuisvest in Barwoutswaarder gevolgd door Middelland Zuid en Polanen. 25 Dynamiek Figuur4.2: Ontwikkeling aantal bedrijfsvestigingen 1996-2006 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Bron: PAR In de afgelopen vijf jaar (2002-2006) is het aantal bedrijven met ca 6% toegenomen wat grotendeels veroorzaakt werd door de sectoren commerciële dienstverlening, de bouwnijverheid en de nietcommerciële dienstverlening. De groei was niet zoals in het verleden te danken aan de bedrijveninstroom van buiten maar aan de oprichting van nieuwe bedrijven. Het positieve oprichtingssaldo (oprichtingen-minus opheffing) overtrof ruimschoots het negatieve migratiesaldo (vestiging-minus vetrek) Figuur 4.3: Bedrijvenbalans 2001-2005 1000 800 600 400 200 0 -200 migratiesaldo oprichtingssaldo -400 Bron: Kamer van Koophandel Omdat het aantal bedrijfsvestigingen op bedrijventerreinen in dezelfde periode stabiel bleef moet deze groei elders in het stedelijk gebied gerealiseerd zijn. Het feit dat het overwegend nieuw opgerichte bedrijven betrof vormt daar mogelijk een verklaring voor. Deze groep omvat grotendeels kleinschalige dienstverlenende bedrijven (kantoren, winkels, ateliers) die in de beginfase vaak vanuit huis opereren. De eerdere constatering dat de overloopfunctie van Woerden stokt wordt bevestigd door het bedrijfsmigratiesaldo. In tegenstelling tot de voorgaande perioden gaf deze over de afgelopen 5 jaar een fors negatief resultaat te zien hetgeen met name te wijten is aan de sectoren zakelijke dienstverlening en handel en reparatie. 26 4.2 De werkgelegenheid Omvang en samenstelling Figuur 4.4: Werkgelegenheidsstructuur van Woerden en de provincie Utrecht (2006) en landelijk (2005) 35 30 25 20 15 10 5 0 landbouw industrie bouw Woerden handel horeca provincie Utrecht vervoer fin/zak dv kwart dv Nederland Bron: PAR 2006 De gemeente Woerden telde in 2006 bijna 25.900 banen. Met een aandeel van respectievelijk 24%, 24% en 22% zijn de sectoren handel, niet-commerciële dienstverlening en commerciële dienstverlening de belangrijkste dragers van de lokale werkgelegenheid. Binnen de handelssector is detailhandel met bijna 1/3 van het aantal arbeidsplaatsen de grootste werkgever, binnen de nietcommerciële dienstverlening zijn dat een paar (semi)overheids en zorginstellingen (ziekenhuis, sociale werkplaats) en binnen de commerciële dienstverlening de bedrijfstakken rechtskundige dienstverlening en IT. De sector handel is landelijk gezien flink oververtegenwoordigd, wat verband houdt met de regionale verzorgingsfunctie van Woerden, gevolgd door de commerciële dienstverlening. De niet-commerciële dienstverlening is daarenentegen flink ondervertegenwoordigd. Vergeleken met de sterk verdienstelijkte provinciale economie zijn in Woerden de traditionele bedrijfssectoren, industrie, bouw en handel (nog) prominent aanwezig. Wordt naar het werkgelegenheidsaandeel per bedrijfsgrootteklasse gekeken dan blijkt de omvangrijke groep van kleinschalige bedrijven (<10 werknemers) voor 30% van de lokale werkgelegenheid te zorgen en de beperkte groep grootschalige bedrijven (>100 werknemers) voor 33%. Vergeleken met het landelijk gemiddelde nemen de kleinschalige bedrijven een relatief groot deel van de werkgelegenheid voor haar rekening. 27 Ruimtelijke spreiding Figuur 4.5: Ruimtelijke spreiding werkgelegenheid (2005) Barwoutswaarder Honthorst Middelland Putkop Polanen Zegveld Kamerik Centrum Overig Bron: PAR (2005) Het leeuwendeel van de werkgelegenheid is geconcentreerd in de traditionele bedrijfsvestigingsgebieden: 57 % op bedrijventerreinen, 9% in de binnenstad en 34% in wijkwinkelcentra en wijken. Voor de typisch terreingebonden bedrijfssectoren (groothandel, industrie etc) bedraagt eerstgenoemd percentage zelfs 85%! Figuur4.6: Werkgelegenheid per bedrijventerrein Middellland-Zuid Middelland-Noord Polanen Barwoutswaarder Honthorst Putkop Kamerik Zegveld Breeveld 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 Bron: PAR Wordt naar de spreiding over de afzonderlijke bedrijventerreinen gekeken dan blijkt Middelland de meeste werkgelegenheid te huisvesten, wat verband houdt met de hoge concentratie aan kantoren, gevolgd door Polanen en Barwoutswaarder. 28 Dynamiek Figuur 4.7 : Werkgelegenheidsontwikkeling per sector in de periode 2001-2006 landbouw industrie bouw handel horeca vervoer,opslag en communicatie financiële diensten zakelijke diensten openbaar bestuur onderwijs gezondheidszorg en welzijn overige diensten -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 Bron: PAR De werkgelegenheid in Woerden is in de periode 2001-2006 met 8% geslonken waarbij de grootste klappen in de commerciële dienstverlening (-29%), financiële diensten (-23%) en vervoer, opslag en communicatie (-22%). Ook de industrie kreeg te maken met een werkgelegenheidsverlies (-11%). Alleen de niet-commerciële dienstverlening (+ 27 %), de horeca (+4%) en de bouw (+18%) gaven een positief ontwikkelingsbeeld te zien. Dat tegelijkertijd het aantal bedrijven groeide wijst op een schaalverkleining van de economische structuur: grote bedrijven vertrokken of krompen en het aantal kleine bedrijven nam sterk toe. Dit fenomeen deed zich in verhevigde mate in de commerciële dienstverlening voor. Terwijl de werkgelegenheid in deze sector met maar liefst 23% afnam, groeide het aantal bedrijven met 8%. Figuur 4.8: Werkgelegenheidsontwikkeling per bedrijventerrein 2001-2006 Polanen Middeland-Zuid Honthorst Kamerik Zegveld Middeland-Noord Barwoutswaarder Putkop -30 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 Bron: PAR 29 Wordt gekeken naar de werkgelegenheidsontwikkeling op de afzonderlijke bedrijventerreinen dan valt op dat de terreinen met de hoogste kantorenconcentraties (Middelland noord en zuid) de grootste achteruitgang te zien geven. Daarnaast zijn er ook op Honthorst grote klappen gevallen. 4.3 De arbeidsmarktbalans In hoeverre voorziet het banenaanbod in de behoefte van de eigen (beroeps) bevolking? Vanuit drie invalshoeken wordt getracht om een antwoord op deze vraag te geven: • vergelijking tussen arbeidsaanbod en potentiële arbeidsvraag cq beroepsbevolking • vergelijking tussen openstaande vacatures en werkzoekenden • herkomst en richting van de pendelstromen Arbeidsaanbod versus beroepsbevolking Woerden telt meer banen dan de beroepsbevolking groot is. Tegenover een beroepsbevolking van 20.300 personen staan 26.100 banen hetgeen een overschot van bijna 30 % betekent. In kwalitatief opzicht is de balans echter meer in evenwicht. Woerden huisvest relatief veel hoogwaardige arbeid ( 25% van het aantal arbeidsplaatsen tegen een landelijk gemiddelde van 19%) en heeft een relatief hoog opgeleide beroepsbevolking ( 33% hoog opgeleiden tegen een landelijk gemiddelde van 28%). Verder sluiten de beroepsgroepen waarin de Woerdense bevolking werkzaam is redelijk aan bij de structuur van het lokale werkgelegenheidsaanbod. 49% van de Woerdense beroepsbevolking is werkzaam in commerciële dienstverlenende bedrijfstakken terwijl deze takken zo’n 51% van het lokale arbeidsaanbod uitmaken. Voor de niet commerciële dienstverlening is deze verhouding 28% versus 29%. Openstaande vacatures versus werkzoekenden Figuur 4.9: Werkloosheid naar opleidingsniveau november 2006 120 100 80 60 40 20 0 woerden onbekend basis vmbo provincie utrecht mbo/havo/vwo hbo/bachelor wo/master Bron: CWI Dankzij het ruime banenaanbod in de eigen gemeente en de nabijgelegen economische centra (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht) zitten de Woerdenaren letterlijk midden in het werk. Hierdoor is de arbeidsparticipatie hoog en de werkloosheid laag. De werkloosheid bedroeg in juni 2006 slechts 4,0% van de totale beroepsbevolking tegen 6,6% in de provincie Utrecht en 8,3% landelijk. Wel is het lokale werkloosheidspercentage de laatste 5 jaar opgelopen. Vergeleken met het landelijk en provinciaal gemiddelde telt Woerden relatief veel middelbaar en hooggeschoolde werklozen (respectievelijk 57% en 25%). De grootste groep werkzoekenden bevindt zich in de leeftijdscategorie 35-55 jarigen. 30 Tegenover de in totaal ca 800 werkzoekenden stonden in augustus 2006 88 openstaande vacatures in Woerden zelf en 825 in de regio West Utrecht. In Woerden betroffen deze met name lager transport- en middelbaar opgeleid technisch personeel en in de regio ook middelbare administratieve en commercieel personeel. De uitgangspositie voor het vinden van een baan is voor de Woerdense werkloze dus gunstig te noemen. Pendelstromen Evenals andere kleinere steden in het Groene Hart (Gouda, Alphen aan de Rijn) kent Woerden een forse inkomende en uitgaande pendel. Dagelijks verlaten zo’n 6.100 Woerdenaren, dwz 31% van de werkzame beroepsbevolking, hun gemeente om elders te gaan werken. Bijna ¾ van de uitgaande pendelaars heeft een baan binnen de provincie waarvan meer dan de helft in de stad Utrecht. Met name het hoger opgeleide deel zijn ‘bewuste’ forenzen die Woerden als thuis verkozen hebben vanwege het aantrekkelijke woon- en leefklimaat, het woningaanbod en de centrale ligging. Vooral voor tweeverdieners is Woerden een ideale woonplaats annex uitvalsbasis voor werk in de randstad. Zo’n 69% van de werkzame beroepsbevolking heeft dus een baan binnen de eigen gemeente, hetgeen een zeer hoog, en waarschijnlijk maximaal haalbaar, bindingspercentage is. 39% van deze groep werkt op een bedrijventerrein of kantorenpark en daarvan 36% op één van de traditionele gemengde bedrijventerreinen (Honthorst, Putkop, Zegveld, Kamerik en Barwoutswaarder), 45 % op het kantorenpark Middelland en 19% op het moderne gemengde bedrijventerrein Polanen. Kaart 4.1: Inkomende pendel vanuit heel Nederland 31 Kaart 4.2: Uitgaande pendel binnen de provincie Utrecht De uitgaande pendel wordt echter verre overtroffen door de inkomende pendel die 13.200 personen bedraagt. Meer dan de helft van het aantal banen in Woerden wordt dus ingenomen door nietWoerdenaren. Ca 45 % van de inkomende forenzen woont in de provincie waarvan bijna 1/3 in de stad Utrecht. Vanuit de directe omgeving (Bodegraven, Oudewater, Montfoort, Lopik en Reeuwijk) pendelen dagelijks zo’n 2400 werknemers naar Woerden wat duidt op een redelijk bescheiden regionale werkgelegenheidsfunctie. 64% van de inkomende forenzen is werkzaam op een bedrijventerrein of kantorenpark waarvan 62 % op kantorenpark Middellland, 16% op het moderne gemengde terrein Polanen en 22% op één van de traditionele gemengde terreinen ( Honthorst, Barwoutswaarder, Zegveld, Putkop, Kamerik). Deze cijfers bevestigen het vermoeden dat de inkomende pendel overwegend middelbare en hogeropgeleiden betreft met een baan in de zakelijke dienstverlening. Kaart 4.3: Pendelbalans per bedrijventerrein (2001) 42,9 % 57,1 % 47,0 % 28,0 % 53,0 % 32,2 % 72,0 % 67,8 % Intern Extern Bron: Provinciaal pendelonderzoek 32 Uit de pendelbalans per bedrijventerrein blijkt dat de ontwikkeling ten zuiden van het het spoor vooral ten goede gekomen is aan niet Woerdenaren daarmee tevens als belangrijkste oorzaak is van de scheefgegroeide pendelbalans aangewezen kan worden. Ter relativering dient hierbij aangetekend te worden dat de Woerdense pendelsituatie nog gunstig afsteekt bij gemeenten van een een zelfde omvang, ligging en werkgelegenheidsareaal. In gemeenten als Zeist, Vianen, Maarssen en Houten wordt een aanzienlijk groter deel van het lokale banenaanbod door externe werknemers in beslag genomen. 4.4 De economie van de kleine kernen Het leeuwendeel van de Woerdense bedrijvigheid, detailhandel en werkgelegenheid is in de hoofdkern geconcentreerd. De bewoners van Kamerik, Kanis, Harmelen en Zegveld zijn voor hun werk en niet dagelijkse inkopen in belangrijke mate op het aanbod in de stad georiënteerd. Bedrijvigheid Gezamenlijk tellen de kleine kernen 810 vestigingen; ofwel 28% van de totale Woerdense bedrijvigheid. Daarvan bevindt 57% zich in de kern Harmelen. De kleine kernen kennen vergeleken met de kern Woerden een oververtegenwoordiging van de ambachtelijke bedrijven (agrarische, industriële en bouwsector). Het totale aantal bedrijven is in de periode 2000-2006 toegenomen met 21% (in de kern Woerden was dit 10%). Voor het merendeel is deze groei te wijten aan de ontwikkeling van bedrijventerrein Putkop in Harmelen. In de kleine kernen zijn met name veel bouwbedrijven en zakelijke dienstverleners bijgekomen. Werkgelegenheid De kleine kernen verschaffen gezamenlijk werk aan 3.480 personen. Dat is 13% van de totale Woerdense werkgelegenheid. De handel, bouwnijverheid en de zorg zijn de grooste werkverschaffers in de kleine kernen. Gezamenlijk verzorgen deze sectoren 58% van de werkgelegenheid. Ten opzichte van de kern Woerden zijn in termen van werkgelegenheid met name de agrarische sector en de bouw sterk oververtegenwoordigd. Daarnaast is er een lichte oververtegenwoordiging van de horeca en de zorg. Terwijl in de kern Woerden de werkgelegenheid overall in de periode 2000-2006 met 4% afnam, groeide de werkgelegenheid in de kleine kernen met 8%. Grootste groeiers zijn de bouw, zakelijke dienstverleners en overige diensten. Detailhandel Harmelen beschikt als grootste en voormalig zelfstandige kern over een vrij compleet winkelaanbod voor de dagelijkse aankopen. Daarnaast is er een redelijk uitgebreid aanbod in de niet dagelijkse boodschappensfeer, waarbinnen enkele grotere winkels in de branches huishoudelijke artikelen en kleding/mode de belangrijkste trekkers zijn. De Harmelense detailhandel functioneert naar behoren. De enige minpunten zijn de ruimtelijke spreiding en de parkeermogelijkheden langs de Dorpsstraat. Het winkelareaal ligt verspreid over het dorp en de beperkte ruimtelijke mogelijkheden staan concentratie, schaalvergroting en/of uitbreiding in de weg. In 2004 is wel besloten om de omgeving rond het Kerkplein als winkelconcentratiegebied aan te wijzen. Dit houdt in dat binnen het winkelconcentratiegebied ‘winkelen’ bestemmingsplantechnisch wordt mogelijk gemaakt. Voor de winkels in Kamerik, Kanis en Zegveld wordt het steeds moeilijker om het hoofd boven water te houden. Het bevolkingsdraagvlak (< 5000 inwoners) is te beperkt voor een economische verantwoorde bedrijfsvoering. Daarnaast vloeit door schaalvergrotingstendensen en de veranderende consumentenvoorkeuren steeds meer plaatselijke koopkracht af naar grotere supermarkten elders. 33 Het voorzieningenniveau en daarmee de leefbaarheid van de kleinere kernen dreigt daardoor in een neerwaartse spiraal terecht te komen. Anderzijds zijn de mogelijkheden voor de gemeente om het commerciële voorzieningen niveau overeind te houden beperkt. Alleen een forse en gerichte verbreding (jonge gezinnen met kinderen) van het bevolkingsdraagvlak zou het tij nog kunnen keren. Een dergelijke impuls strookt echter niet met het het gemeentelijk en provinciaal beleid wat paal en perk stelt aan de uitbreidingen van de kleine kernen in het groene hart. 4.5 Conclusies Een stevig economisch fundament • De Woerdense economie berust op drie pijlers: een traditioneel kleinstedelijke, een regionaal verzorgende en een moderne dienstverlenende pijler . De traditioneel kleinstedelijke component komt tot uitdrukking in de relatief sterke vertegenwoordiging van kleinschalige en ambachtelijk industriele bedrijven, de regiofunctie in de hoge concentratie van verzorgende bedrijvigheid (bouw, detailhandel) en de relatief omvangrijke cluster onderwijs en gezondheidsinstellingen en de moderne dienstverlening tenslotte in het brede scala aan kantoren in zowel de commerciele als niet commerciele sector. • De moderne dienstverlening vormt een eiland in de Woerdense economie en samenleving; het stimulerend effect op andere bedrijfssectoren is gering gebleken en van een actieve rol in het sociale leven (ondersteuning verenigingsleven, sponsoring evenementen) is geen sprake. De andere sectoren, handel, industrie en niet commerciële dienstverlening, zijn daarentegen van oudsher sterker in de Woerdense samenleving verankerd. • De sectoren handel en commerciële dienstverlening vormen getalsmatig de ruggengraat van de lokale economie. Drie van de vijf bedrijven en meer dan de helft van het aantal arbeidsplaatsen valt onder één van deze sectoren. Beide sectoren zijn landelijk gezien oververtegenwoordigd. • Landelijk gezien zijn de niet-commerciële dienstverlening (overheids en semi overheidsinstellingen), de horeca en de transportsector ondervertegenwoordigd. • De kleinstedelijke bedrijfsfuncties en regionale verzorgingsfuncties hebben zich gedurende de afgelopen economische recessie redelijk weten te handhaven. De moderne dienstverlening lijkt over haar hoogtepunt heen te zijn. De overloopfunctie die Woerden sinds decennia vervulde stokt, de afgelopen vijf jaar vertrokken er meer bedrijven dan er binnenkwamen, en de werkgelegenheid liep met bijna een kwart terug. De achteruitgang is niet alleen te wijten aan het ongunstige conjuncturele gesternte maar tevens aan concurrerend kantorenaanbod in Utrecht. De afgelopen jaren verruilden een aantal zakelijke dienstverleners hun pand in Woerden voor een moderner pand in het economisch hart van de provincie. De aanwas van kleinschalige startende bedrijven kon dit bedrijvenverlies wel naar aantal maar niet naar werkgelegenheid compenseren. • In de bedrijvenstructuur heeft zich de afgelopen vijf jaar een schaalverkleining voorgedaan; het aantal bedrijven nam met 8% toe terwijl de werkgelegenheid met 7% daalde. Een en ander is te wijten aan het vertrek of de afslanking van een aantal grotere bedrijven en de hoge oprichtingsdynamiek van met name kleinschalige bedrijven. Een hoge concentratie in traditionele vestigingsgebieden • Een landelijk gezien groot deel van de typisch terreingebonden bedrijfsactiviteiten (57 %van het aantal bedrijven en 85% van de werkgelegenheid) is ook daadwerkelijk daar gevestigd. 34 • • Het verplaatsingsproces vanuit de bebouwde kom en het landelijk gebied lijkt dus grotendeels voltooid te zijn. Conflictueuze situaties met ander functies zijn hierdoor niet meer aanwezig. De traditionele gemengde bedrijventerreinen Honthorst, Barwoutswaarder en Snel en Polanen vervullen een werkgelegenheidsfunctie voor met name de lager en middelbaar opgeleiden. Het kantorenterrein Middelland met name voor de hogere opgeleiden. De toename van het aantal bedrijven heeft zich buiten de bedrijventerreinen voltrokken. Een zeer riante werkgelegenheidheidssituatie • De Woerdense werkzoekende kan in de eigen gemeente en de nabijgelegen economische centra uit een ruim en gevarieerd banenaanbod kiezen. • Woerdense beroepsbevolking lijkt kwalitatief (opleidings- en beroepsstructuur) redelijk in balans te zijn met het lokale werkgelegenheidsaanbod. • De Woerdense economie voorziet in belangrijke mate in de arbeidsbehoefte van de eigen bevolking. Van de werkzame beroepsbevolking heeft maar liefst 69% een baan binnen de eigen gemeente. Daarmee lijkt tevens het maximum bereikt te zijn wat aan bindingspercentage haalbaar is. Gelet op de ervaringsgegevens elders gaat het waarschijnlijk voor een belangrijk deel om weinig pendelgeneigde lager en middelbaar opgeleiden. • De Woerdense beroepsbevolking is welvarend en telt dankzij het ruime plaatselijk en randstedelijke banenaanbod een relatief gering aantal werklozen. De werkloosheid concentreert zich in de groep middelbaar/hoger opgeleide 35-55 jarigen • Uit de pendelgegevens blijkt dat de kantoorontwikkeling op Middelland vooral ten goede gekomen is aan werkzoekenden van buiten de gemeente en daarmee in belangrijke mate debet is aan de scheefgegroeide pendelbalans. Slotconclusie • Woerden staat er economisch goed voor. De afgelopen groeiperiode heeft de gemeente een stevig economisch fundament en veel werk bezorgd. • De lokale economie levert een essentiele bijdrage aan de welvaart en het welzijn van de eigen gemeenschap: de arbeidsbinding aan de eigen gemeente is zeer sterk, de werkloosheid extreem laag en het inkomensniveau relatief hoog. • Anderzijds heeft de kantorenhausse de lokale economie gevoeliger gemaakt voor conjuncturele schommelingen en de woon-werkbalans onevenwichtiger gemaakt. 35 5 De aantrekkelijkheid van Woerden als vestigingsplaats In het voorgaande hoofdstuk is geconstateerd dat Woerden er economisch goed voorstaat en dat het lokale bedrijfsleven in hoge mate in de eigen arbeidsbehoefte voorziet. De vraag die zich vervolgens aandient is of de aanwezige vestigingscondities toereikend zijn om deze riante positie vast te houden. Op de eerste plaats gaat het dan om de geboden huisvestingsvestigingsmogelijkheden in de traditionele economische concentratiegebieden (bedrijventerreinen, kantorenparken en voorzieningencentra) en daarbuiten. Adviesbureau BRO heeft de bedrijven- en kantorenterreinen in Woerden op hun gesteldheid en toekomstwaarde onderzocht. In dit hoofdstuk is slechts een tabel met hoofdconclusies opgenomen. De aantrekkelijkheid van Woerden als vestigingsplaats wordt echter niet alleen bepaald door het huisvestingsaanbod. Ook zaken als bereikbaarheid, woon- en leefklimaat, voorzieningenniveau en gemeentelijke dienstverlening zijn hierop van invloed. In dit hoofdstuk wordt aan deze flankerende aspecten in het kort aandacht besteed. Tenslotte is aan de ondernemers middels een schriftelijke enquête hun mening gevraagd over het ondernemersklimaat in Woerden en de kwaliteit van hun vestigingslocatie. De resultaten van deze enquete zijn in kort bestek in dit hoofdstuk opgenomen. Bijlage 2 bevat een uitgebreid verslag van de enquêteresultaten. 5.1 Algemeen beeld van de werkgebieden Dominante positie in het stedelijk gebied Met 138 ha bedrijventerrein en 84 ha kantorengebied beschikt Woerden voor een gemeente van deze omvang over een bovengemiddeld areaal aan werkgebieden. Bijna 1/3 van het stedelijk gebied is paars gekleurd en kantoren en bedrijfspanden bepalen op de belangrijkste doorgangs- en toegangs wegen (A12, spoorzone) het gezicht van de stad. Niet in alle gevallen is daarbij sprake van een positieve bijdrage aan het stedelijk imago. Met name langs het spoor heeft Woerden de uitstraling van een ouderwetse werkstad. De stempel van het verleden In de ruimtelijke spreiding en het bedrijvenprofiel van de werkgebieden weerspiegelen zich de verschillende fases in de economische ontwikkelingsgeschiedenis van Woerden. De oudste werkgebieden (Hoge Rijndijk, Leidse straatweg) liggen langs de voormalige economische levensader van Woerden; de Oude Rijn. Een deel ervan (Hoge Rijndijk) staat op de nominatie om aan haar huidige bedrijfsbestemming onttrokken en tot woongebied getransformeerd te worden. Het campinaterrein is nog een relict van de vooroorlogse bloeiperiode van de melkindustrie en staat eveneens kandidaat voor een woonfunctie. De eerste planmatig ontwikkelde bedrijventerreinen, Honthorst en Barwoutswaarder, dateren van de jaren zeventig en tachtig en vervulden oorspronkelijk een opvangfunctie voor uit te plaatsen bedrijven. Sindsdien zijn ze een voornamelijk lokale functie blijven vervullen hetgeen onder meer tot uitdrukking komt in de herkomst van de werknemers (zie 4.3). Beide terreinen lagen aanvankelijk aan de rand van de stad maar zijn inmiddels deels omgeven door woonwijken. Middelland en Polanen zijn exponenten van de overloopfunctie die woerden in de jaren ’80 en ’90 actief gestimuleerd heeft. Economische tweedeling Er is sprake van een economische tweedeling tussen de terreinen ten zuiden en ten noorden van het spoor. De terreinen aan de noordzijde vormen het historisch economisch hart van Woerden. Ze hebben een gemengd karakter en huisvesten de traditionele pijlers onder de lokale economie: 36 industrie, bouwnijverheid en handel. Het betreft overwegend bedrijven voor wie prijs en functionaliteit zwaarder wegen dan representativiteit en uitstraling. De kantorenhausse heeft deze terreinen grotendeels onberoerd gelaten. Hoewel incidenteel vernieuwing van bedrijfspanden en wisseling van bedrijfsactiviteiten plaatsvond hebben zich hier geen ingrijpende veranderingen in de historisch gegroeide situatie voorgedaan. De instroom van kantoren en distributiebedrijven richtte zich met name op de modernere, beter gesitueerde terreinen in het zuiden. Hier ontstond een modern economisch hart waar tevens grootschalige publieke voorzieningen een plek kregen. 5.2 Het huisvestingsaanbod voor reguliere bedrijvigheid De bedrijfsruimtemarkt De traditioneel terreingebonden bedrijfssectoren, industrie, handel en distributie, kunnen binnen Woerden in principe uit een breed scala aan vestingmogelijkheden kiezen; van laagwaardig en goedkoop tot meer representatief en duur. Het terreinareaal is in beweging. Enerzijds zijn of worden een aantal verouderde locaties, de Hoge Rijndijk, het Defensieterrein en het Campinaterrein (totaal circa 8 ha), aan de voorraad onttrokken en anderzijds zijn drie nieuwe locaties, Barwoutswaarder-west, Zegveld en Breeveld (totaal 7 ha), als restcapaciteit aan de voorraad toegevoegd. Van deze restcapaciteit is 7 ha direct uitgeefbaar. Gelet op wat als standaard gebruikelijk is, is dit een zeer beperkte reserve. Normaliter wordt als zogeheten ‘ijzeren voorraad’ ongeveer vijf maal de gemiddelde jaarlijkse uitgifte over de afgelopen tien jaar aangehouden wat voor Woerden zou neerkomen op een harde reserve van 18 ha. De leegstand aan bedrijfsruimte ligt met 3% ver onder het landelijke (6%) gemiddelde en ook onder hetgeen als frictieleegstand (5%) wenselijk is. In Woerden is er dus sprake van een krappe bedrijfsruimte markt. Kaart 5.1: Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in Woerden Breeveld DefensieHoge Campinaterrei barwoutswaard Honthor Middelland-Noord Middelland-Zuid Polanen 37 De gesteldheid en toekomstwaarde van de bedrijventerreinen Terreinen Typering Huidige gesteldheid Toekomstwaarde Streefbeeld/activiteit als bedrijventerrein Gemengd bedrijventerrein Gemengd bedrijventerrein Kleinschalig-functioneel +/+/- +/+ - Functiekeuze in structuurvisie Revitaliseren/herontwikkelen Functiekeuze in structuurvisie Kantoorlocatie Modern-representatief Modern-representatief +/+ ++ +/+ + Functiekeuze in structuurvisie Handhaven huidige kwaliteitsniveau Handhaven huidige kwaliteitsniveau Putkop ,Harmelen (27ha) Kleinschalig-functioneel +/- + Herstructureren oude deel Nijverheidsbuurt, Zegveld (1,7 ha) Kleinschalig-functioneel - + Revitaliseren Nijverheidsweg/ handelsweg, Kamerik (2 ha) Kleinschalig-functioneel + + Handhaven huidige kwaliteitsniveau Terreinen ten noorden van het spoor: Honthorst (18 ha) Barwoutswaarder (41 ha) Breeveld / Den Oudsten Terreinen ten zuiden van het spoor: Middeland-Noord (57 ha) Middeland-Zuid (27 ha) Polanen (33 ha) Terreinen in de kernen: Huidige gesteldheid: ++: goede kwaliteit; +: voldoet; +/-: redelijk/matig; -:voldoet niet Toekomstwaarde als bedrijventerrein: +: heeft toekomstwaarde; +/-: behoeft aanpassingen; -: weinig toekomstwaarde; - -: geen toekomstwaarde Overige vestigingsmogelijkheden De geldende planologische en milieuregelgeving biedt weinig ruimte voor de vestiging van reguliere bedrijfsactiviteiten in woongebieden. In standaard woonwijken zijn slechts lichtere (milieu categorie1 en 2) en beperkt verkeersaantrekkende activiteiten toegestaan hetgeen een grote groep productie- en handelsbedrijven (drukkerijen, autohandel, metaalbedrijven, distributie etc.) uitsluit. In het buitengebied zijn de vestigingsmogelijkheden ruimer. Vrijkomende agrarische bebouwing mag onder voorwaarden tot een maximum van 250m2 aangewend worden voor niet aan het buitengebied gebonden reguliere bedrijvigheid zoals bouwbedrijven, houtbewerkingsbedrijven, metaalbewerking, productie en reparatie. Transportbedrijven en autoreparatie zijn expliciet niet toegestaan. Een belangrijke voorwaarde is dat hetzelfde oppervlakte als in gebruik genomen wordt door een nietagrarisch bedrijf, gesloopt wordt. 5.3 Het huisvestingsaanbod voor kantoren 38 De lokale kantorenmarkt Zoals gezegd is er ten zuiden van het spoor in korte tijd een forse voorraad aan kantoorruimte ontwikkeld. Bijna 80% van het Woerdense kantorenaanbod is op Middelland geconcentreerd. De overige 20%, die veelal kleinschalige eenheden omvat, ligt verspreid over de andere terreinen. Door faillissementen, sluiting van regiovestigingen, vertrek van bedrijven naar Utrecht en vraaguitval ontstond de afgelopen jaren een leegstand die tot de hoogste van Nederland behoort (27.5 % in Woerden versus 14% Nederlands gemiddelde). In totaal gaat het om een oppervlakte van 50.000 m2. Een deel van deze leegstand betreft incourante kantoorpanden die economisch en technisch zodanig verouderd zijn dat ze alleen tegen zeer hoge investeringen weer ‘marktconform’ te maken zijn. En dan nog valt sterk te betwijfelen of, gezien het concurrerend aanbod in Utrecht en de verwachte stabilisatie van de vraag naar kantoorruimte, dit metrage volledig door de markt zal worden opgenomen. Nu al wordt de Woerdense kantorenmarkt door de interne vraag gedomineerd, bijna 90% van de lokale kantoortransacties over de afgelopen jaren betreft binnengemeentelijke verplaatsingen en slechts 10% vestigingen van buiten, en deze vraag is qua omvang en grootteklasse aanzienlijk bescheidener dan wat er momenteel aan kantoren leegstaat Mede onder invloed van bovenstaande ontwikkelingen heeft de gemeente het areaal aan restcapaciteit drastisch gereduceerd. De oorspronkelijk op locatie Snellerpoort bij het NS Station geprojecteerde 200.000 m2 kantoren is inmiddels terug gebracht tot 60.000 m2. Waarschijnlijk is dit niet voldoende om vraag en aanbod kwantitatief en kwalitatief meer met elkaar in balans te brengen. Aanvullend is een reductie en een gedeeltelijke vervanging van het bestaande kantorenareaal nodig hetgeen zich uiteraard richt op de incourante onderdelen ervan. De gesteldheid en toekomstwaarde van de kantorenterreinen Middeland-Noord (57 ha) Middeland-Zuid (27 ha) Kantoorlocatie Modern-representatief +/+ +/+ Functiekeuze in structuurvisie Handhaven huidige kwaliteitsniveau Overige huisvestingsmogelijkheden In standaard woonwijken is het onder bepaalde voorwaarden toegestaan om kantoor/praktijk/atelier aan huis te houden. Deze voorwaarden zijn erop gericht om de belasting van het woon- en leefmilieu binnen de perken te houden. Zo mag, om te garanderen dat wonen de hoofdfunctie blijft, het totale bedrijfsvloeroppervlakte niet meer dan 20% van het woonvloeroppervlakte bedragen met een maximum van 50 m2, zijn slechts lichte bedrijfsactiviteiten toegestaan (cat. 1 en 2), mag geen onevenredige verkeerstoename plaatsvinden, dienen reclame-uitingen bescheiden van aard te zijn en mag de bedrijfsuitoefening uitsluitend door de bewoner zelf plaatsvinden. Wel mogen eventuele bijgebouwen volledig bedrijfsmatig aangewend worden. Deze regeling biedt voldoende ruimte voor kleinschalige startersinitiatieven. Voor de wat grootschaligere startersinitiatieven zijn in het verleden in bepaalde (woon)gebieden mogelijkheden geboden in de vorm van woon-werkeenheden en atelierwoningen.. De belangstelling voor deze eenheden bleek echter gering en volgens de geraadpleegde makelaars is er voor dergelijke combinaties in Woerden weinig markt. In het buitengebied tenslotte is het tot een maximumvloeroppervlakte van 50 m2 toegestaan om kantoor aan huis te houden. 39 5.4 Overige vestigingsaspecten Bereikbaarheid Woerden is centraal gelegen aan de belangrijkste verkeersassen tussen Utrecht en Den Haag/Rotterdam: het spoor en de A12. De bereikbaarheid per spoor is slechts van betekenis voor een kleine groep bedrijven die veel personeel van buiten de gemeente in dienst hebben en bovendien dichtbij het station liggen (Middelland-noord). Voor het leeuwendeel van de Woerdense bedrijven is de bereikbaarheid over de weg het belangrijkst. De huidige bereikbaarheidssituatie wordt alom als problematisch en economisch bedreigend ervaren. Het zou het vestigingsklimaat ondergraven en bedrijven doen besluiten om Woerden de rug toe te keren. Een en ander verdient echter enige nuancering. Het fileleed concentreert zich op de spitsuren en berokkent met name die groep van weggebruikers schade die debet aan het probleem is: het pendelend kantoorpersoneel van elders. De toename van de kantorenleegstand ging dan ook gepaard met een afname van de filedruk. Vrachtvervoer en overig zakelijk verkeer (klanten, leveranciers etc.) speelt zich hoofdzakelijk buiten de spitsuren af en dan zijn de werkgebieden goed bereikbaar. De slechte bereikbaarheid is een dus zowel een qua tijd als reikwijdte begrensd probleem. De op stapel staande Bravo projecten zullen het spitsprobleem verlichten maar niet oplossen. De ervaring leert dat extra wegcapaciteit weliswaar op korte termijn de verkeersdruk zal verminderen maar op langere termijn benut zal worden door nieuw verkeer wat op dit moment bijvoorbeeld langs sluipwegen gaat.. De aanleg van meer asfalt dient dan ook geflankeerd te worden door maatregelen in de sfeer van vervoersmanagement (bevordering gebruik alternatieve vervoerswijzen, instandhouding stedelijk busnet, flexibilisering werktijden). Een oplossing kan tevens gezocht worden in het terugbrengen van de kantoormetrages. Woon- en leefklimaat Woerden heeft een gevarieerd woningaanbod. Maar liefst 40% van de woningvoorraad bestaat uit grote (gezins-)woningen, tegenover 35% in de rest van het Groene Hart. Bovendien is twee op de drie woningen een koopwoning, waardoor de betrokkenheid en binding van –nieuwe- inwoners met Woerden vaak groot zal zijn. Behalve de diversiteit aan woningen zelf, zorgt het voorzieningenaanbod voor een gunstig woonklimaat in Woerden. Gerelateerd aan haar inwonertal zijn basisvoorzieningen als scholen, huisartsen, tandartsen en verzorgingshuizen in Woerden ruim aanwezig. Enig minpunt op het gebied van voorzieningen is, zeker gezien haar historische binnenstad, het aanbod van cultuur en horeca. Kwaliteit beroepsbevolking Zoals eerder opgemerkt kent Woerden een goedopgeleide beroepsbevolking wat mede te danken is aan het niveau van de in Woerden gevestigde opleidingen. Tussen onderwijsinstituten en regionaal bedrijfsleven bestaan weliswaar samenwerkingsverbanden maar deze hebben tot nu toe nog niet geleid tot een optimale afstemming tussen vraag en aanbod. Binnen de beroepskolom VMBO-MBO wordt de noodzaak onderkend om de inhoud van de opleidingen beter toe te snijden op de vraag vanuit het regionale bedrijfsleven. Dit om de loopbaanperspectieven van hun leerlingen te vergroten. Anderzijds is er vanuit het regionale bedrijfsleven behoefte aan passend opgeleid personeel en met name bij kleinschalige bedrijven tevens aan gerichte ondersteuning bij het opfrissen en uitbereiden van de aanwezige kennis en kunde. Met een krimpende en vergrijzende beroepsbevolking in het verschiet wordt dit laatste steeds belangrijker. 40 5.5 De ondernemers aan het woord Naar alle op bedrijventerreinen en kantorenterreinen gevestigde bedrijven zijn enquêtes verstuurd. De totale respons op deze enquête bedroeg 26%. Vestigingsreden De centrale ligging in de randstad, het huisvestingsaanbod (kavel, pand), maar ook de woonplaats van directeur of eigenaar zijn de belangrijkste redenen geweest om zich in Woerden te vestigen. Factoren als beschikbaarheid van personeel, nabijheid van toeleveranciers en woon- en leefklimaat speelden daarbij nauwelijks een rol. Voor de bedrijven op Middelland vormde de bereikbaarheid per openbaar vervoer een belangrijke vestigingsreden. Beoordeling ondernemingsklimaat De ondernemers zijn met een gemiddeld gegeven rapportcijfer van 6.5 redelijk tevreden over het ondernemingsklimaat in Woerden. Als belangrijkste minpunt komt de bereikbaarheid naar voren. De ondernemers op Barwoutswaarder en Middelland zijn het meest negatief over dit aspect De slechte bereikbaarheid wordt tevens als een belangrijkste reden genoemd om naar elders te verhuizen. Beoordeling vestigingslocatie De ondernemers zijn met een gemiddeld gegeven rapportcijfer van 7 tevreden over hun huidige pand en locatie. De ondernemers op Honthorst zijn het minst tevreden en die op Polanen het meeste. De verhuisgeneigdheid op Middelland en Putkop is het grootst. De belangrijkste reden is de slechte bereikbaarheid gevolgd door het gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden. 5.6 Conclusies Een krap en deels verouderd huisvestingsaanbod voor reguliere bedrijvigheid • De ruimteaanbod voor reguliere bedrijvigheid is, zeker nu de economie weer aantrekt, in kwantitatief opzicht krap te noemen. De direct uitgeefbare reserves aan bedrijfsgrond (6ha) en bedrijfsruimten (3% leegstand) liggen onder hetgeen respectievelijk als ijzeren voorraad (18 ha) en frictieleegstand (5%) de basisnorm is. In de kleine kernen is geen enkele m2 bedrijfsgrond meer uitgeefbaar en zijn expanderende bedrijven aangewezen op vrijkomende panden elders op het terrein dan wel op de hoofdkern Woerden • De toekomstwaarde van Breeveld en Honthorst als gemengd bedrijventerrein wordt sterk betwijfeld; Breeveld vanwege haar geringe omvang, woonomgeving en perifere ligging en Honthorst vanwege haar woonomgeving en nabijheid van het centrum. Beide locaties hebben meer potentie voor andere stedelijke functies (voorzieningen, wonen). • De overige terreinen in Woerden en de kleine kernen hebben een duidelijk bestaansrecht als gemengd bedrijventerrein. Voor een aantal verouderde terreinen zijn, om als zodanig in de toekomst te kunnen blijven functioneren, wel enige ingrepen nodig. Op Barwoutswaarder komen de zone langs Barwoutswaarder en het centrale deel in aanmerking voor herontwikkeling. Op de rest van het terrein zijn verspreid een aantal revitaliseringsingrepen nodig. Nijverheidsbuurt/Zegveld komt in aanmerking voor revitalisering Een overvloedige en deels incourante kantoorcapaciteit • Woerden beschikt in de vorm van leegstaande panden (ca 50.000m2) en nog te ontwikkelen terrein (60.000m2) over een zeer ruime kantoorcapaciteit. Deze capaciteit zal gelet op het 41 concurrerend aanbod in Utrecht waarschijnlijk niet meer volledig door de markt opgenomen zal worden, zelfs als er een ingrijpende modernisering van verouderde panden plaatsvindt en de markt fors aantrekt. Een afslanking van de kantoorvoorraad lijkt dus geboden waarbij de incourante panden als eerste voor een functietransformatie in aanmerking komen. • De hoge concentratie aan incourante kantoorpanden geeft aanleiding tot een integrale herbezinning op de toekomstige functie van Middelland Noord. • Het veel modernere en courantere Middelland zuid heeft daarentegen duidelijk toekomstpotenties als kantorenlocatie. De overige vestigingsfactoren • Het slechte bereikbaarheidsimago van Woerden is enigszins overtrokken. Het betreft uitsluitend een spitsprobleem waarvan slechts een beperkte groep weggebruikers de dupe zijn; de werknemers van elders. Het vracht en overig zakelijk verkeer valt buiten de spitsuren en dan zijn de werkgebieden goed bereikbaar. • Uitsluitend extra asfalt zal geen soelaas bieden voor de spitsproblematiek. Daarvoor zijn flankerende maatregelen in de sfeer van vervoersmanagement en, in structurele zin, mogelijk een inkrimping van het kantorenmetrage nodig. • Woerden heeft een goed opgeleide beroepsbevolking. Optimalere kennisinteractie tussen beroepsopleidingen en bedrijfsleven is nodig om nieuw beroepspersoneel de passende te verschaffen en de kennis van bestaand personeel actueel te houden. De ondernemers aan het woord • Ligging, een geschikt bedrijfspand of kavel en de woonplaats van de directeur/eigenaar zijn de belangrijkste redenen waarom bedrijven zich in Woerden gevestigd hebben. Factoren als woon en leefklimaat, nabijheid afzetmarkt en aanwezigheid personeel speelden daarbij een ondergeschikte rol. • De gevestigde ondernemers zijn overwegend positief over het ondernemingsklimaat in Woerden en over hun bedrijfslocatie. Wat het laatste betreft varieert het oordeel van ‘voldoende’ op het vestigingstechnisch slechtste bedrijventerrein Honthorst tot ruim voldoende op het moderne Polanen. • Als belangrijkste negatief punt komt de bereikbaarheid naar boven. Tezamen met het gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden vormt dit de belangrijkste reden om naar een locatie buiten de gemeente uit te zien. 42 6 Doorkijk naar de toekomst Niet alleen de actuele situatie zoals die in de voorgaande hoofdstukken beschreven is , maar ook zich aftekenende economische en demografische veranderingen nopen tot een herbezinning op de economische toekomst van Woerden. Zo krijgt Woerden evenals andere gemeenten mogelijk te maken met een stagnerende en vergrijzende bevolking hetgeen niet alleen de lokale economie maar ook ‘bevolkingsvolgende’ beleidssectoren als wonen, recreatie, gezondheidszorg zal raken. Hoe de toekomst er precies zal uitzien valt op dit moment moeilijk te voorspellen. Het ‘doorvertalen’ van demografische processen naar maatschappelijke effecten staat nog in haar kinderschoenen. Wel is duidelijk dat de toekomst minder om uitbreiding (kwantiteit) en meer om opwaardering van het bestaande (kwaliteit) zal vragen. Aan de hand van voorspellingen van het CBS en het CPB en rapportages van het NICIS en de VROM raad zijn in dit hoofdstuk de belangrijkste trends op een rijtje gezet en is waar mogelijk een doorvertaling gemaakt naar de lokale Woerdense situatie. Uiteraard vormen deze trends geen blauwdruk voor de toekomst, maar geven ze een indicatie van wat kan gebeuren als bepaalde lopende processen zich voortzetten. 6.1 Economische veranderingen Binnen de Nederlandse economie voltrekken zich een aantal belangrijke verschuivingen die mede van invloed zijn op de Woerdense economie en haar beslag op de ruimte. Het betreft autonome trends en ontwikkelingen waar de overheid weinig invloed op kan uitoefenen en die min of meer als ‘onvermijdelijk’ gegeven dienen te worden geaccepteerd. Verdienstelijking De afgelopen decennia is de Nederlandse economie in een rap tempo ‘verdienstelijkt’. Het aandeel van deze sector nam sterk toe en ook in andere sectoren vond een verschuiving van productie- naar kantoorwerkzaamheden plaats en daarmee van sectoren met een groot ruimtebeslag per werkende (industrie en logistiek) naar sectoren met een klein ruimteslag (kantoren). De verdienstelijking verandert ondermeer het aanzien (kantoorachtige uitstraling) en omgevingseffecten (minder milieuhinder, meer verkeersaantrekking) van bedrijventerreinen. Tevens maakt het een sterkere menging met andere stedelijke functies mogelijk. Zo kunnen kleinschalige vormen van dit type schone bedrijvigheid (ateliers, artsenpraktijk, makelaar, financiele dienstverlening etc) zonder veel milieubezwaren in woonwijken of vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen gevestigd worden. De verwachting is dat het proces van verdienstelijking zich de komende decennia zal voortzetten. Kennisintensivering Als gevolg van de snelle technologische ontwikkelingen en de verplaatsing van arbeidsintensief en laaggeschoold werk is er binnen de Nederlandse economie sprake van een toenemende kennisintensivering van producten en diensten. Doordat het succesvol functioneren van bedrijven in toenemende mate wordt bepaald door hun vermogen om tijdig de juiste nieuwe technologieeen in hun producten, productieprocessen of diensten toe te passen is kennis- en kennisinnovatie een belangrijke concurrentiefactor geworden. De aanwezigheid van goed gekwalificeerd personeel en kenniscentra zal dan ook een steeds belangrijkere vestigingsfactor gaan vormen. Dankzij haar goed opgeleide beroepsbevolking en het aanwezige beroepsonderwijs verkeert Woerden wat dat aangaat in een gunstige uitgangspositie. Om optimaal van deze positie te kunnen profiteren is het zaak om arbeidsmarkt en onderwijs goed op elkaar te laten aansluiten. Het samen met het lokale bedrijfsleven ontwikkelen van op de marktbehoefte afgestemde (bij) scholingsprogramma’s kan daar een belangrijke bijdrage aan leveren. 43 Internationalisering en globalisering Mede door de razendsnelle ontwikkelingen op communicatie en informaticagebied opereren bedrijven in toenemende mate op mondiaal niveau en zijn ze minder gebonden aan plaats of regio. Anderzijds leidt een toenemende specialisatie in productieprocessen tot geografische clustering van bepaalde bedrijfsactiviteiten. Op de regiogebonden bedrijven en instellingen zal dit weinig invloed hebben. De niet regiogebonden bedrijfstakken zullen daarentegen mogelijk nog meer ‘foot loose’worden dan ze nu al zijn, 6.2 Demografische veranderingen Minder jongeren, meer ouderen en minder mensen Na een eeuw van explosieve bevolkingsgroei wordt voor deze eeuw een periode van stagnatie en uiteindelijk krimp voorspeld. Volgens de CBS prognoses zal de Nederlandse bevolking tot 2035 nog enigszins toenemen (met 4%, evenveel als over de laatste 8 jaar) en zet daarna structureel de daling in. In sommige regio’s buiten de randstad vindt dit al eerder plaats. Debet aan deze ontwikkeling is het lage geboortecijfer dat gaandeweg geen compensatie meer kan bieden voor het sterftecijfer. Dat de bevolking tot 2035 toch nog licht stijgt is te danken aan de migratieaanwas. Pakt deze lager uit, bijvoorbeeld door het aanscherpen van de toelatingsregels, dan komt het groeiomslagpunt eerder in de tijd te liggen. De verwachte bevolkingsdaling valt slechts te keren met een forse groei van het geboortecijfer en/of een massale instroom van migranten. Een actieve geboortepolitiek zal waarschijnlijk op weinig maatschappelijke bijval kunnen rekenen evenals het op grote schaal binnenhalen van migranten. Bovendien stokt ook elders in Europa de bevolkingsgroei en zal dit op termijn eveneens in de andere werelddelen het geval zijn. Daarnaast wordt het demografisch beeld van Nederland de komende decennia gekleurd door ontgroening en vergrijzing. Het aandeel jongeren ( 0- 15 jaar) daalt licht terwijl het aandeel senioren (> 65 jaar) fors toeneemt. De ontgroeningsgolf is reeds achter de rug maar de vergrijzing bereikt volgens de CBS prognoses pas in 2038 zijn top. 44 Figuur 6.1: Bevolkingsontwikkeling Woerden 2006-2025 51000 50000 49000 48000 47000 2006 2010 2015 2020 2025 Bron: CBS/RPD/Primos De hiervoor geschetste trends varieren per regio en gemeente. Het CBS verwacht voor Woerden tot 2025 een sterkere bevolkingstoename dan landelijk en een iets minder sterke dan provinciaal (5.1% tegen respectievelijk 3.7% en 5.5%) hetgeen te danken is aan de jeugdige bevolkingsopbouw. Tegen 2025 stabiliseert de bevolkingsomvang zich op een niveau van rond de 50.000 inwoners. Verder zal in Woerden het proces van ontgroening en vergrijzing waarschijnlijk sneller verlopen dan elders waardoor de gemeentelijke leeftijdsopbouw rond 2025 vrijwel in de pas loopt met landelijke en provinciale gemiddelde. De effecten voor de arbeidsmarkt In het kielzog van de hiervoor geschetste demografische trends wordt tevens een stabilisatie en krimp van het landelijke arbeidsaanbod verwacht. Het Nederlandse arbeidsreservoir, de potentiele beroepsbevolking van 15-64 jarigen, groeit volgens de CBS prognoses tot 2011 nog licht (met 0.3%) en gaat daarna structureel dalen. De vergrijzing is daar debet aan. In sommige (sterk vergrijsde) provincies en regio’s is de krimp al begonnen. Deze trend zet in op het moment dat de economie aantrekt en de vraag naar arbeid toeneemt. Om in de vraag te kunnen voorzien zal in eerste instantie de ‘stille reserve’ binnen dit arbeidsreservoir aangesproken worden; de werklozen, de ouderen, de gedeeltelijk afgekeurden, de vrouwen etc. Naar verwachting is deze bron over 5-10 jaar, wanneer de arbeidsparticipatie haar maximum en het werkloosheidsniveau haar minimum (=frictiewerkloosheid van 3%) bereikt heeft, uitgeput. Vanaf dat moment gaat het aanbod aan arbeidskrachten structureel dalen, eerst licht en vanaf 2020 sterker. Indien er zich geen schokkende ontwikkelingen aan de vraagkant voordoen (economische depressie, grootschalige bedrijfsverplaatsingen naar lage lonenlanden) dan zal dit resulteren in een krapte op de arbeidsmarkt. De arbeidsmarkt verschuift dan geleidelijk van een vraaggestuurde naar een aanbodsgestuurde markt. In een dergelijke situatie groeit de concurrentie tussen bedrijven en regio’s om arbeidskrachten waarbij niet-materiele factoren (aantrekkelijkheid werkplek, voorzieningenaanbod werkomgeving etc) nadrukkelijker gaan meetellen bij de keuze voor een baan. Bij de bouw van bedrijfspanden en de (her)ontwikkeling van werkgebieden dient dan ook goed op deze concurrentieaspecten ingespeeld te worden. Daarnaast zal de personeelskrapte bedrijven stimuleren om voor arbeidsintensief en laaggeschoold werk goedkope buitenlandse arbeidskrachten in te schakelen dan wel dit type werk af te stoten naar lage lonen landen In een toekomst waarin elke arbeidskracht telt is het verder des te noodzakelijk om de beroepsopleiding van bestaande en nieuwe werknemers goed te laten aansluiten op de vraag vanuit de markt. 45 Naast krimp tekent zich ook een (verdere) vergrijzing van het arbeidsaanbod af; tussen nu en 2025 zal het aandeel 55-65 jarigen in de potentiele beroepsbevolking met bijna 25% stijgen. Oudere werknemers zijn over het algemeen minder pendel- en verhuisgeneigd en voor werk dan ook meer op de directe omgeving georienteerd. Een deel na pensioen vanuit huis mogelijk economisch nog actief willen blijven (adviseurschap, coaching etc). Figuur 6.2: Ontwikkeling potentiële beroepsbevolking Woerden 2006-2025 34000 33000 32000 31000 2006 2010 2015 2020 2025 Bron: CBS/RPD/Primos Figuur 6.3: Leeftijdsopbouw Woerdense beroepsbevolking in 2006 en 2025 40 35 30 25 2006 20 2025 15 10 5 0 15-29 jaar 30-44 jaar 45-55 jaar 55-65 jaar Bron: CBS/RPD/Primos Het Woerdense toekomstbeeld wijkt niet veel van het hiervoor geschetste landelijke gemiddelde af. De potentiele beroepsbevolking zal volgens de CBS prognoses tot 2025 licht dalen (ca 1.3 %). Deze daling zit tussen het landelijke (3.2%) en provinciale (0.6%) gemiddelde in. De ‘stille reserve’ binnen het lokale arbeidspotentieel is echter beperkt. De werkloosheid zit al bijna op het minimumniveau (3.4% versus 3% frictieniveau) en de arbeidsparticipatie op het landelijke en provinciale gemiddelde. Voor de komende decennia moet dan ook rekening gehouden worden met een stabilisatie en mogelijk lichte daling van de arbeidsbehoefte vanuit de lokale bevolking. Dit toekomstperspectief geeft in ieder geval geen aanleiding tot het voeren van een actief werkgelegenheidsbeleid. Verder vergrijst ook in Woerden het arbeidspotentieel. Het aandeel 55-65 jarigen in de beroepsbevolking neemt naar verwachting tot 2025 met meer dan 25% toe. Het gevarieerde banenaanbod binnen de eigen gemeentegrenzen kan wat dat aangaat een pré genoemd worden. 46 De effecten voor de economische structuur Zoals gezegd is nog maar amper begonnnen met het vertalen van demografische processen naar economische effecten. Uit de geraadpleegde onderzoeksrapporten en artikelen vallen desalniettemin een aantal relevante lijnen te destilleren. Detailhandel De veranderende demografie heeft grote gevolgen voor wat, wanneer en waar besteed wordt. Bevolkingskrimp en vergrijzing zijn zowel van invloed op de omvang als de samenstelling van het winkelbestand. De negatieve effecten van de bevolkingsdaling worden voor de buurt- en wijkwinkelcentra mogelijk gecompenseerd door de groeiende groep senioren die voor de dagelijkse inkopen op het winkelaanbod in de directe omgeving georienteerd is. Beide ontwikkelingen, in combinatie met toenemende aankopen van duurzame goederen langs electronische weg, zetten mogelijk wel het consumentendraagvlak van hoofdwinkelcentra onder druk. Woerden bevindt zich wat het laatste betreft in een gunstige uitgangspositie. Het hoofdwinkelaanbod is altijd aan de krappe kant geweest, de binnenstad is recentelijk vernieuwd en het regionale klantenpotentieel wordt met de ontwikkeling van Leidse Rijn aanmerkelijk uitgebreid. Aanvullend zou geprofiteerd kunnen worden van de (toenemende) negatieve aspecten van het winkelen in grotere centra als Utrecht, Den Haag en Rotterdam; onveiligheid, slechte bereikbaarheid, te weinig en dure parkeervoorzieningen. Woerden zal zich dan wel nadrukkelijker moeten profileren als regionaal koopcentrum. Overige bevolkingsverzorgende bedrijvigheid De vergrijzing zal naar verwacht een impuls geven aan de bouwsector en de (gezondheids)zorgindustrie’. Ouderen willen langer zelfstandig blijven wonen en daarop ondermeer hun woningen en zorg aangepast hebben. Dit biedt kansen om de regionale positie van Woerden op het vlak van gezondheidszorg en bouw verder te versterken. Verder zijn de senioren van de toekomst actiever en sportiever dan de senioren van nu hetgeen een specifieke vraag naar vrije tijdsvoorzieningen met zich mee zal brengen. Anderzijds zal de behoefte aan typische jongerenvoorzieningen als onderwijs, horeca en sport afnemen dan wel een andere inkleuring krijgen. Zo zal de om- her en bijscholing van werkend personeel een belangrijke groeimarkt worden als de krapte op de arbeidsmarkt structurele vormen gaat aannemen. Dit biedt mogelijk kansen om de onderwijspositie van Woerden te versterken. Industriele bedrijvigheid De krapte op de arbeidsmarkt en de daarmee gepaard gaande opwaartse loondruk zullen de uitstoot van arbeidsintensief en laaggeschoold werk naar lage lonenlanden bevorderen. Het gaat dan om nietregiogebonden activiteiten als productieonderdelen van industrie en transport. Het verlies van dit type bedrijvigheid, dat veelal terreingebonden is, kan van invloed zijn op de vraag naar bedrijventerreinen. Voor Woerden zal dit effect minder spelen omdat hier geen grootschalige en arbeidsintensieve productiebedrijven gevestigd zijn. De aanwezige bedrijven zijn voor het merendeel te kleinschalig en te ambachtelijke om overheveling van productieonderdelen lonend te maken. 6.3 De toekomstige behoefte aan bedrijven- en kantorenterreinen Van een uitbreidings- naar een vervangingsmarkt De landelijke markt voor bedrijventerreinen lijkt gaandeweg volgroeid te raken. De sectoren die zich van oudsher op bedrijventerreinen vestigen, industrie, logistiek en handel, vertonen slechts een beperkte werkgelegenheidsgroei. Automatisering en de uitstoot van arbeidsintensieve productiewerkzaamheden naar lage lonenlanden zijn daar onder meer debet aan. Het CPB verwacht 47 in haar behoefteprognoses dat slechts 10% van de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen daadwerkelijk voortvloeit uit bedrijfsgroei cq productie- en werkgelegenheidsgroei. De resterende vraag komt van bedrijven die op hun huidige locatie bedrijfseconomisch dan wel milieutechnisch niet langer uit de voeten kunnen en deze willen inruilen voor een modernere, beter geoutilleerde ruimte. De vraag naar bedrijventerreinen is dus vooral een vervangingsvraag aan het worden. Om te voorkomen dat de aanleg van nieuwe terreinen tot leegloop en verpaupering van de minder courante delen van de bestaande voorraad leidt dient nieuwontwikkeling gepaard te gaan met kwaliteitsinvesteringen in het bestaande. Ook de landelijke kantorenmarkt lijkt haar verzadigingspunt te naderen en meer dan in het verleden een vervangingsmarkt te worden. De lokale Woerdense marktsituatie is grosso modo vergelijkbaar met het hiervoor geschetste landelijke beeld met twee kanttekeningen. Om te beginnen zal de lokale vraag naar bedrijventerreinen vanwege het ambachtelijke en kleinschalige karakter van de bedrijvigheid waarschijnlijk minder beinvloed en daarmee minder getemperd worden door uitstootprocessen naar lage lonenlanden. Verder zal de vervangingsmarkt in Woerden hoofdzakelijk bestaan uit ‘stuivertje wisselen’ op bedrijventerreinen, hetgeen de herbestemmingsvrijheid voor individuele incourante bedrijfslokaties aanzienlijk inperkt. Het verplaatsingsproces van verspreid gevestigde bedrijven naar bedrijventerreinen is immers grotendeels voltooid en wat nog aan solitaire vestigingen in de bebouwde kom en het buitengebied resteert is kleinschalig, niet hinderlijk voor de omgeving en nauwelijks verhuisgeneigd. In een dergelijke situatie zal de aanleg van nieuw bedrijventerrein directe weerslag hebben op het functioneren van de bestaande voorraad. De verwachte vraag naar bedrijven- en kantorenlokaties Het CPB verwacht in haar meest recente ramingen (2005) dat de landelijke bedrijventerreinvoorraad de komende 15 jaar nog met zo’n 0.4-1.5% per jaar moet groeien om in de behoefte te kunnen voorzien hetgeen lager is dan in de jaren ’90 (2.4% per jaar). In de randstad zal onder invloed van de hoge grondprijzen de groei wat achterblijven bij het landelijk gemiddelde. Dat de vraag naar bedrijventerreinen ondanks de stagnerende beroepsbevolking en verdere verdienstelijking voorlopig nog doorgroeit heeft te maken met het een toenemend ruimtegebruik per werknemer in industrie en logistiek en bedrijfsverplaatsing vanuit bebouwde kom en buitengebied. Vanaf 2020 gaan krimpfactoren als vergrijzing, verdienstelijking en dalende beroepsbevolking geleidelijk domineren en zwakt de groei af. In drie van de vier door het CPB gehanteerde toekomstscenario’s is de behoefte na 2020 zelfs negatief. Het laatste kan een daling van de grondprijzen, informeel gebruik door andere functies en, in het uiterste geval, leegstand en verpaupering tot gevolg hebben. Bij een afnemende groei van het terreinareaal wordt een goed beheer en gerichte opwaardering van de bestaande bedrijventerreinen steeds belangrijker. De behoefteverwachtingen voor kantoorruimte zijn ongeveer hetzelfde als die voor bedrijventerreinen. Door de voortschrijdende verdienstelijking zal de vraag de komende 15 jaar nog enigszins groeien. Om hierin te kunnen voorzien, zo becijfert het CPB, zal de landelijke kantorenvoorraad tot 2020 jaarlijks met 0.6-1.7% moeten uitbreiden. Dit is een aanzienlijk lager groeitempo dan in de jaren ’90. Na 2020 neemt de vraag geleidelijk af en wordt in twee van de vier CBP toekomstscenario’s zelfs negatief. Hoewel de ramingen op regionaal en lokaal niveau enigszins kunnen uiteenlopen lijkt een behoefteomslag op langere termijn aannemelijk en zullen de regionale en lokale overheden zich hierop dienen te prepareren. Zo moet bij nieuw te ontwikkelen werkgebieden meer dan in het verleden 48 aandacht besteed worden aan faseerbaarheid en functionele flexibiliteit bij een mogelijk teruglopende vraag. Op basis van het historische uitgiftepatroon, de recent uitgevoerde ondernemersenquete en de CBP toekomstscenario’s naar de Woerdense situatie is een inschatting gemaakt van de lokale vraag naar bedrijven en kantorenterreinen tot 2020. De regionale behoefte is hierin dus niet meegenomen. Voor de behoefteraming kunnen verschillende methoden gevolgd worden. Tabel 6.1: Verwachte ruimtevraag volgens verschillende prognosemethoden Gemiddeld per jaar Totaal 2006-2020 Historische trend 3.6 ha 50 ha. Ondernemersopgave 1.4 – 1.6 ha 19.6 – 22.4 ha. CPB scenario’s 0.5 – 1.5 ha 7 – 21 ha. Wordt de trend van de afgelopen 10 jaar doorgetrokken dan zou er tot 2020 gemiddeld 3.6 ha per jaar aan netto bedrijventerrein nodig zijn om in de vraag van het lokale bedrijfsleven te kunnen voorzien. Hierbij dient aangetekend te worden dat de historische uitgifte in belangrijke mate gestuwd werd door twee processen die inmiddels verleden tijd lijken te zijn: bedrijfsverplaatsing vanuit solitaire locaties in de bebouwde kom en het buitengebied en de instroom van bedrijven en instellingen in de dienstverleningssfeer. Een forse neerwaartse correctie van dit cijfer is dus alleszins te rechtvaardigen. Worden de door het bedrijfsleven opgegeven uitbreidingsplannen (PAR enquete, Stogo onderzoek, gemeentelijke ondernemersenquete) als richtsnoer genomen dan zou er per jaar gemiddeld 1.4 – 1.6 ha netto terrein nodig zijn om in deze behoefte te voorzien. De enqueteresultaten zijn slechts een momentopname van de behoefte op korte termijn (0-5 jaar) en mogen dus niet zonder meer doorgetrokken worden. Worden de groeipercentages van de CPB scenario’s gehanteerd dan is er volgens het meest sombere scenario 0,5 ha en volgens het meest optimistische scenario 1.6 ha netto terrein per jaar nodig. Deze percentages zijn landelijk en kunnen afhankelijk van de samenstelling van de plaatselijke economie lokaal en regionaal aanzienlijk verschillen. Voor de Woerdense situatie lijkt dit scenario aan de sombere kant. In tegenstelling tot het landelijk beeld vertoont de werkgelegenheid op de Woerdense bedrijventerreinen nog positieve groeicijfers en zullen er minder bedrijfsactiviteiten naar lage lonenlanden afgestoten worden. Bovendien werd er zelfs op het dieptepunt van het economische dal (2003 en 2004) nog 1 ha netto per jaar uitgegeven Gelet op het voorgaande wordt tot 2020 veiligheidshalve van een gemiddelde behoefte van 1-1.5 ha netto per jaar uitgegaan wat nog enigszins aan de voorzichtige kant is. Naar het zich laat aanzien zal deze behoefte voornamelijk gegeneerd worden door expanderende bedrijven die reeds op één van de Woerdense bedrijventerreinen gevestigd zijn. De lokale vraag naar kantoorruimte zal door het wegvallen van de overloopfunctie waarschijnlijk fors lager uitpakken dan in het verleden. Om in de eigen Woerdense behoefte te kunnen voorzien is volgens de CPB scenario’s tot 2020 jaarlijks gemiddeld 4000 - 5000 m2 vloeroppervlakte kantoorruimte nodig. De lokale vraag zal met name kleinere units (250-500 m2) betreffen. Tenslotte zal met de verdere verdienstelijking van de economie en de vergrijzing van de beroepsbevolking de behoefte aan kleinschalige werkruimte aan huis toenemen. Om in deze behoefte 49 vanuit de ‘micro economie’ te kunnen voldoen zijn in de geldende bestemmingsplannen voor het buitengebied en stedelijk gebied reeds specifieke regelingen voor hergebruik van agrarische bebouwing respectievelijk bedrijf aan huis opgenomen. Hiermee is het uitoefenen van beroep aan huis in bestaande (woon- en agrarische) panden afdoende gefaciliteerd. Aanvullend is het aan te bevelen om in nieuw te ontwikkelen woonwijken een deel van de voorraad (bijvoorbeeld 5 %) te laten bestaan uit grotere werkwoningen die zodanig flexibel indeelbaar zijn dat ze ook voor andere nevenfuncties (bijvoorbeeld zorg, kinderopvang) aangewend kunnen worden. Dit type woningen zou bij voorkeur zo dicht mogelijk bij winkelcentra, zorgknooppunten en/of verkeersroutes gesitueerd moeten worden. Wil Woerden volledig in de verwachte vraag kunnen voorzien dan zal er tot 2020 nog ca 15-22 ha netto (= 20 – 30 ha bruto) aan extra bedrijventerreincapaciteit gezocht moeten worden. Wordt tevens besloten om een deel van de bestaande terreinen (Honthorst, Spoorzone Middelland) uit de markt te nemen en voor andere functies aan te wenden dan komt daar nog eens een vervangingsbehoefte van 10 – 20 ha netto (= 13 – 26 ha bruto) bij. Opgemerkt dient te worden deze cijfers slechts een indicatie en geen blauwdruk van de toekomstige behoefte aan bedrijventerreinen geven. Zij maken in ieder geval duidelijke dat de ruimtbehoefte voor economische activiteiten niet per heden stopt maar nog een tijd, zij het op een lager niveau dan in het verleden, zal doorgroeien. 6.4 Conclusies • • • • • • • Het proces van verdienstelijking zal het uiterlijk van bedrijventerreinen en hun effecten op de omgeving veranderen. Anderzijds zal het de (milieu)barrieres voor bedrijfsvestiging buiten de traditionele concentratiegebieden verlagen en een nauwere menging van werken met andere functies (wonen, landbouw etc) mogelijk maken. Het voortschrijdende proces van kennisintensivering en ‘verkrapping’ van het personeelaanbod maken het des te noodzakelijk om op regionaal niveau onderwijs en arbeidsmarkt goed op elkaar te laten aan te sluiten. Het proces van vergrijzing biedt voor Woerden kansen om haar regionale positie op het vlak van gezondheidszorg, bouw en welzijn te versterken en zal haar positie als winkelstad waarschijnlijk niet bedreigen. Bij een voortzetting van de huidige demografische trends staat Woerden evenals andere Nederlandse gemeenten de komende 20 jaar een vergrijzing, stagnatie en mogelijke krimp van haar beroepsbevolking te wachten. Om ook in de toekomst in de arbeidsbehoefte van de eigen bevolking te kunnen voorzien hoeft dus geen expansief werkgelegenheidsbeleid gevoerd te worden. Door het wegvallen van de overloopfunctie in stadsgewestelijk verband en de voltooing van het bedrijfsverplaatsingsproces vanuit bebouwde kom en buitengebied zal de vraag naar bedrijven- en kantorenterrein in Woerden de komende jaren structureel lager uitvallen dan in het verleden. Voorzichtig ingeschat is er tot 2020 per jaar gemiddeld 1-1.5 ha bedrijventerrein netto en 40.000 - 50.000m2 kantoorruimte nodig om de groei van het lokale bedrijfsleven te kunnen voorzien. Hierbij is geen rekening gehouden met een regionale opvangfunctie. De vraag naar bedrijventerrein zal hoofdzakelijk afkomstig zijn van bedrijven die reeds op een bedrijventerrein gevestigd zijn hetgeen een zorgvuldige afstemming tussen nieuwontwikkeling verwachte behoefte en aanpak incourante voorraad. De aanmaak van meer bedrijventerrein dan de behoefte groot is zal onherroepelijk leegstand in en mogelijke verpaupering van het incourante deel van de bestaande terreinvoorraad tot gevolg hebben. Landelijk wordt na 2020 een stagnatie en mogelijke krimp van de vraag naar bedrijventerrein en kantoorruimte verwacht. Of dit fenomeen zich op dat moment en in die mate ook in 50 • • Woerden zal manifesteren valt niet te voorspellen. Bij de planning en ontwikkeling van nieuwe werkgebieden dient een eventuele vraaguitval ingecalculeerd te worden. In een dergelijke situatie moet de lopende ontwikkeling zonder hoge maatschappelijke kosten afgebouwd dan wel voor andere functies aangewend kunnen worden. Om het risico van overaanbod en kapitaalvernietiging te beperken is het aan te bevelen om de bedrijventerreinplanning in regionaal af te stemmen en eventuele initiatieven voor nieuwe terreinen zoveel mogelijk te bundelen. Buiten de traditionele bedrijfsconcentratiegebieden zal voldoende ruimte geboden moeten worden voor de stedelijke micro economie. Aanvullend op de bestaande regelingen is het aan te bevelen om in nieuwe woongebieden ca 5 % van de voorraad uit zogeheten grotere werkwoningen te laten bestaan 51 7 Toekomstvisie 7.1 Een gunstige vertreksituatie Schema 1: Swot analyse Sterk Zwak Economie .economische structuur .ruimtelijke concentratie bedrijvigheid .oprichtingsdynamiek .lokale binding kantorensector .toeristische sector .commerciele vrije tijdssector Welvaart & welzijn .banenaanbod .arbeidsdeelname .arbeidsbinding aan eigen gemeente .opleidingsniveau .gemiddeld inkomen Productiemilieu .geografische ligging .variatie vestigingsmilieu’s .woon/leefklimaat .bereikbaarheid tijdens spits .aanbod vrije kavels en bedrijfspanden .gesteldheid deel bedrijventerreinvoorraad .courantheid deel kantorenvoorraad Gesteld kan worden dat Woerden zich momenteel in een tamelijk riante economische uitgangspositie bevindt. Om te beginnen kenmerkt de lokale economie zich niet zoals in het verleden met de steen, pannnen en kaasfabricage door een monocultuur, maar berust ze op meerdere pijlers. Van deze pijlers zijn de de traditioneel kleinstedelijke bedrijvigheid en de regionaal verzorgende bedrijvigheid de stabiele factoren en is de kantorensector, en dan met name het commerciële gedeelte, aanmerkelijk gevoeliger voor conjuncturele schommelingen en trends op de huisvestingsmarkt. Op het vlak van toerisme en commerciele vrije tijdsbesteding is sprake van een onderbenutting van de aanwezige potenties en liggen er duidelijk kansen om de stedelijke economie te verbreden. Verder kan gesteld worden dat het uiteindelijke oogmerk van economische ontwikkeling, het welbevinden van de eigen bevolking, in grote lijnen gehaald is. Het lokale banenaanbod is ruim en gevarieerd en verschaft het leeuwendeel van de eigen beroepsbevolking werk, de werkloosheid zit bijna op minimum niveau en het gemiddeld inkomen van de Woerdenaren is relatief hoog. Uit welvaarts- en welzijnsoogpunt geredeneerd heeft behoud en kwalitatief versterken van hetgeen bereikt is een hogere prioriteit dan een groei van het aantal banen en bedrijven. Het productiemilieu tenslotte kent zowel plus als minpunten. De centrale ligging in de randstad en aan twee hoofdtransportassen vormt van oudsher een economisch ijzersterk gegeven. Dat de gevestigde dienstverlening en logistiek het regionale niveau ontstijgt is in belangrijke mate daaraan te danken. Deze vestigingskwaliteit lijkt inmiddels tijdens de spitsuren ingehaald te worden door haar succes. . Tenslotte zijn onderdelen van het gevarieerde terreinaanbod in Woerden aan vernieuwing dan wel vervanging toe. 52 7.2 Een beheerste economische groei Meer bedrijven en meer werkgelegenheid: noodzakelijk noch gewenst Gelet op de aanwezige overmaat aan werkgelegenheid, de extreem lage werkloosheid, de al zeer hoge eigen arbeidsbinding en de verwachte stagnatie van de beroepsbevolking bestaat er geen enkele noodzaak om (nog) meer bedrijven en arbeidsplaatsen naar Woerden te halen. Een dergelijk expansief beleid zal alleen maar leiden tot extra pendel en ruimtebeslag zonder dat daar maatschappelijk rendement tegenover staat. Ontwikkeling naar eigen behoefte In plaats van het traditionele economische groeidenken wordt gekozen voor een ontwikkelingskoers die de eigen behoefte en het eigen gemeentelijk karakter als vertrekpunt neemt. Behoud en versterking van bedrijfstakken die essentieel zijn voor de arbeidsvoorziening van de Woerdense bevolking staat daarin centraal. Het gaat dan om traditionele sectoren als industrie, handel, bouw, reparatie etc en om typisch regionale verzorgingsfuncties als detailhandel, onderwijs en gezondheidszorg. Daarnaast zullen de kansen op het vlak van streekeigen toerisme en vrije tijdsbesteding benut worden om het fundament onder de lokale economie te verbreden.. Ten aanzien van de kantorensector wordt een pas op de plaats gemaakt en een afslanking/herstructurering van incourante metrages voorgestaan. Zorgvuldig woekeren met de ruimte Gelet op de ruimteschaartse binnen de ‘rode contour’ en de kwetsbaarheid van de groene omgeving is bij het ruimtelijk faciliteren van deze beheerste groei de nodige zorgvuldigheid geboden. Ten einde de economische claim op nieuwe ruimte zo beperkt mogelijk te houden wordt ernaar gestreefd om de bestaande voorraad optimaal te benutten (intensivering ruimtegebruik en herontwikkeling incourant vastgoed). Om de verhuisgeneigdheid en daarmee de behoefte aan nieuw terrein in te dammen zal daarnaast de veroudering van bestaande terreinen tegengegaan dan wel aangepakt worden. Centrale beleidsthema’s Het economische beleid voor de toekomst concentreert zich rond de volgende centrale thema’s: • Behoud traditionele bedrijfssectoren • Herprofileren kantorenfunctie • Versterken positie als streekcentrum • Uitbouwen toeristische functie • Verantwoord ruimtegebruik 7.3 Behoud traditionele bedrijfssectoren Traditionele bedrijfssectoren als industrie, bouwnijverheid, handel en reparatie vormen de ruggengraat van de stedelijke economie. Ze zijn belangrijke werkverschaffers voor met name het lagere en middelbaar opgeleide segment van de lokale beroepsbevolking, zijn debet aan de hoge arbeidsbinding aan de eigen gemeente en zijn door hun sterke lokale geworteldheid minder gevoelig voor ‘de economische waan van de dag’. Genoemde sectoren zijn kortom essentieel voor het welzijn en de welvaart van de Woerdense bevolking en dienen dan ook voor de gemeente behouden te blijven. Voldoende aanbod van passend opgeleid personeel, goede bereikbaarheid en geschikte en betaalbare werklokaties zijn daarvoor de basisvoorwaarden. Wat het laatste betreft dient er genoeg 53 ruimte geboden te worden om autonome groei mogelijk te maken cq in de eigen uitbreidingsbehoefte te voorzien. Verder heeft Woerden, getuige de hoge bedrijfsoprichtingsdynamiek, een ondernemende bevolking. Aangezien startende bedrijven vaak een belangrijke vernieuwingsbron voor lokale economieen vormen is het zaak om deze ‘ondernemingszin’ ruimtelijk goed te faciliteren. Bedrijfsinstroom van elders dient daarentegen zo veel mogelijk ingedamd te worden. Met dat doel mogen er niet meer werkgebieden ontwikkeld worden dan de eigen behoefte groot is en moeten vrijkomende en nieuwe werklocaties bij voorkeur aan lokale bedrijven toegewezen worden. 7.4 Herprofilering van de kantorenfunctie Gelet op de concurrentiepositie van Utrecht en het verwachte negatieve effect op de woon-werkbalans wordt geen verdere uitbouw van Woerdens positie als kantorenstad voorgestaan. Vooralsnog wordt dan ook pas op de plaats gemaakt met de ontwikkeling van nieuwe kantoorgebieden. Aangezien de gemeente qua kantoormetrage structureel waarschijnlijk te ruim in haar jasje komt te zitten, ligt inkrimping van de bestaande voorraad eerder voor de hand. Het technisch verouderde deel van de kantorenvoorraad komt daarvoor als eerste in aanmerking. Omdat ingrijpende modernisering van deze panden waarschijnlijk niet lonend is lijkt onttrekking aan de kantorenmarkt en herontwikkeling voor andere stedelijke functies de enige optie. Verder biedt ombouw tot kleinere kantoorunits voor de lokale markt (< 500m2) mogelijk een wenkend perspectief voor het minder verouderde deel van de voorraad. Geschetste ombouw- en herontwikkelingsopgave concentreert zich op Middelland-Noord. De structuurvisie zal uitsluitsel geven over de gewenste ruimtelijk-functionele invulling van dit gebied. Een eventueel vertrek van commerciele kantooractiviteiten naar Utrecht zal als onvermijdelijk gevolg van de veranderde concurrentie verhoudingen worden geaccepteerd. Wel zal de gemeente zich inspannen om de ondervertegenwoordigde niet-commerciele dienstensector te versterken met enige landelijke/regionale overheidsinstellingen. 7.5 Versterking positie als streekcentrum Woerden vervult zowel op het vlak van detailhandel, gezondheidszorg als onderwijs een belangrijke verzorgingsfunctie voor de omringende gemeenten. De huidige situatie en de toekomstige ontwikkelingen bieden aanknopingspunten om deze positie te versterken. Uitbouwen positie als vrije tijds- en winkelstad Zoals gezegd is er geen aanleiding om de bestaande winkelstructuur aan te passen dan wel uit te breiden. Het winkelhart van Woerden is recentelijk vernieuwd en voldoet inmiddels aan de eisen van een modern regionaal koopcentrum. Eerst zullen de effecten van deze opwaardering afgewacht worden voordat eventuele aanvullende ingrepen aan de orde zijn. De gemeente zal deze effecten nauwlettend volgen. Het groeiende consumentenpotentieel in Leidsche Rijn biedt Woerden goede kansen om haar positie als winkelstad te versterken. Samen met de ondernemers zal bekeken worden hoe een en ander vormgegeven kan worden, bijvoorbeeld middels een gerichte stadspromotie. Los hiervan vragen veranderingen in het koopgedrag en demografische processen als ontgroening en vergrijzing om een samenhangende visie op de toekomstige detailhandelsstructuur van Woerden aan de hand waarvan gericht beleid gevoerd kan worden. Daartoe zal een gemeentebrede detailhandelsnota worden opgesteld. 54 Verbreding van de positie als gezondheidscentrum De toenemende vergrijzing biedt aansluitend bij de reeds aanwezige infrastructuur (ziekenhuis), kansen om de regionale positie op het vlak van gezondheid uit te bouwen. Versterking samenwerking onderwijs-bedrijfsleven Met een vergrijzende, stagnerende en mogelijk krimpende beroepsbevolking in het verschiet wordt het steeds belangrijker om opleiding en arbeidsmarkt goed op elkaar te laten aansluiten. Naast de scholing van nieuwe werknemers gaat het daarbij in toenemende mate om permanente kennisinnovatie van het bestaande werknemersbestand. In regio’s als Woerden waar veel vraag is naar vakmensen en bedrijven te klein zijn om bij- en herscholing op eigen houtje op te pakken zullen het georganiseerd bedrijfsleven en de onderwijsinstellingen de handen ineen moeten slaan. De gemeente zal samen met de betrokken partijen onderzoeken of, en zo ja in welke vorm een dergelijke samenwerking tot stand gebracht kan worden. 7.6 Uitbouwen toeristische functie Woerden heeft met haar romeinse verleden, historische binnenstad, fraaie groene omgeving en nabijheid van toeristische trekpleisters als Utrecht, Amsterdam en Den Haag een aantal belangrijke basiskwaliteiten in huis om zich toeristisch beter op de kaart te zetten. Voor toeristen die verblijf in een rustige kleinstedelijke omgeving prefereren boven de drukte van de grote stad vormt Woerden een aantrekkelijke uitvalsbasis voor bezoek aan omringende steden en/of het groene hart. Daarnaast biedt de aanwezigheid van de haven mogelijk aanknopingspunten voor een versterking van de watersportfunctie en zou middels het organiseren van evenementen met een landelijke uitstraling meer toeristisch dagbezoek gelokt kunnen worden. Om meer toeristen te trekken zal behalve het (fysieke) aanbod (verblijfsaccommodatie, horeca) ook de beeldvorming van Woerden versterkt dienen te worden. De vraag is bij welk thema daarvoor het beste aangesloten kan worden: Woerden romeinse stad, Woerden historische stad in het groen en/of Woerden vestingsstad? Hoewel toerisme nooit tot een hoofddrager van de stedelijke economie zal uitgroeien, daarvoor is het Woerdens potentieel te klein, kan het wel een versterking in de breedte opleveren. Om de aanwezige potenties en lopende initiatieven optimaal te benutten zal de gemeente een samenhangend toeristisch beleid gaan ontwikkelen. 7.7 Verantwoord gebruik van de ruimte De ruimte in Woerden is schaars en verspilling ervan dient dan ook voorkomen te worden. Optimale benutting van de bestaande terreinvoorraad en een zo intensief mogelijk ruimtegebruik op nog te ontwikkelen locaties zijn dan ook sleutelthema’s voor de planning van bedrijventerreinen. Nieuwe ruimte blijft nodig Voldoende gevarieerd aanbod aan bedrijventerrein is een basisvoorwaarde om de aanwezige reguliere bedrijvigheid voor de gemeente te behouden. In hoofdstuk 6 is becijferd dat er de komende 15 jaar nog ca 15-22 ha netto bedrijventerrein nodig is om de groei van het lokale bedrijfsleven te kunnen opvangen. Een eventuele regionale opvangtaak is daar nog niet in meegenomen. Deze capaciteit kan slechts in beperkte mate gevonden worden in een intensievere benutting van het bestaande bedrijventerreinareaal (gestapeld bouwen, collectief grondgebruik). Hiervoor is veelal sloop van de bestaande bedrijfspanden en verplaatsing van de gevestigde bedrijven nodig. Voor het eerste zullen investeerders gezocht moeten worden, wat gelet op de geringe toegevoegde vastgoedwaarde van intensievere nieuwbouw, geen eenvoudige opgave zal zijn. Voor het tweede vervangende bedrijfsruimte hetgeen binnen Woerden momenteel echter nauwelijks voorhanden is. 55 Bovendien lenen veel terreingebonden bedrijfsactiviteiten (industrie reparatie, distributie, logistiek) zich moeilijk voor stapeling of gemeenschappelijk grondgebruik (parkeren, kantine). Kortom: van ruimteintensivering mogen geen al te hoge verwachtingen gekoesterd worden. Desalniettemin zal de gemeente intensief grondgebruik zoveel mogelijk stimuleren door waar mogelijk en zinvol de geldende bestemmingsplanregelingen inzake bebouwingshoogten en percentages te verruimen. De verwachte behoefte aan kantoorruimte, becijferd op 40- 50.000 m2 tot 2011, kan volledig binnen de bestaande capaciteit (leegstaande panden en restcapaciteit in Snellerpoort) opgevangen worden. Er blijft dan nog 60-70.000 m2 over om in een een eventueel sterker aantrekkende vraag te voorzien. Nieuwe kantorenterreinen zijn dus voorlopig niet nodig. Gelet op de schaarste aan bedrijfsruimte is vestiging van niet-terreingebonden activiteiten in leegstaande bedrijfshallen (kartbanen, sportscholen, kerkgenootschappen, dansscholen, kinderopvang, perifere detailhandel etc) in zijn algemeenheid ongewenst. Een dergelijke ‘sluipende’ onttrekking van bedrijfsgronden is uitsluitend aanvaardbaar op terreinen waar expliciet gekozen is voor een functieverkleuring. In afwachting van de structuurvisie zullen vooralsnog op geen van de Woerdense bedrijventerreinen functiewijzigingen tbv niet-terreingebonden activiteiten worden toegestaan. Functiewijziging van leegstaande kantoorpanden zal selectief toegestaan worden. In Middelland-Zuid dienen deze in principe hun huidige functie te behouden. In incidentele gevallen kan hierop een uitzondering gemaakt worden indien het betreffende pand aantoonbaar incourant is als kantoorpand en het beoogde toekomstig gebruik gelieerd is aan het functioneren van het terrein. Bij het laatste kan gedacht worden aan gemaksfuncties voor werknemers als horeca, fitness en kinderopvang. In Middelland- Noord zal daarentegen, afhankelijk van de in de structuurvisie te maken keuzes, ruimhartiger meegewerkt worden aan functietransformaties van incourante kantoorpanden. Op peil brengen en houden van bestaande terreinvoorraad Om de behoefte aan nieuwe ruimte in te dammen is het zaak om de bestaande bedrijventerreinen economisch aantrekkelijk te houden. Een deel van het terreinaanbod voldoet niet aan de huidige maatstaven, zal zonder ingrepen (verder) in verval raken en daarmee haar vermogen om bedrijven vast te houden verliezen. Revitalisering (opknappen openbare en private ruimte) en, in het zwaarste geval, herontwikkeling (sloop en nieuwbouw bedrijfspanden) is nodig om een dergelijke neerwaartse spiraal te keren. De revitalisering van het bedrijventerrein Putkop is inmiddels gestart. Op Barwoutswaarder is een combinatie van herontwikkelings- en revitaliseringsmaatregelen nodig en op Nijverheidsbuurt/Zegveld alleen revitaliseringsmaatregelen. Voor beide terreinen zal een revitaliseringsplan opgesteld worden. Met betrekking tot de toekomstige functie van Honthorst staan in principe twee keuzes open: handhaven als bedrijventerrein of gedeeltelijk herontwikkelen voor centrumfuncties. In het eerste geval is een ingrijpende opwaardering van de openbare ruimte nodig, in het tweede geval vervangende ruimte voor de gevestigde bedrijven. In de structuurvisie zullen dienaangaande nadere ruimtelijke en functionele keuzes gemaakt worden. Ongeacht deze keuze zal op korte termijn het ergste achterstallig onderhoud op Honthorst weggewerkt worden. Tenslotte is het van belang de kwaliteit van terreinvoorraad (slijtage, netheid, veiligheid) nauwlettend te bewaken en tijdig in te grijpen als veroudering dreigt. Voorkomen is immers goedkoper dan genezen. De gemeente wil daartoe apart overleg in het leven roepen met de gevestigde bedrijven en tevens jaarlijks met hen een terreinschouw organiseren. 56 Recyling van incourant bedrijfsvastgoed Zoals gezegd heeft een deel van het incourante kantoorvastgoed weinig kansen voor commercieel hergebruik in zijn huidige functie. Voor deze panden, die zich hoofdzakelijk op Middelland Noord bevinden, is herontwikkeling voor een andere bestemming waarschijnlijk de enige oplossing. Een functietransformatie is voor een private partij pas interessant als het een financieel toegevoegde waarde heeft wat in geval van kantoren slechts een woonfunctie kan zijn. Echt incourant bedrijventerrein kent Woerden niet; wel terreinen die zich vanwege hun ligging en/of schaal minder lenen voor een traditionele bedrijfsfunctie als Honthorst en Breeveld. Voor beide terreinen staan meerdere ‘waardetoevoegende’ alternatieven open bijvoorbeeld: wonen, grootschalige detailhandel of centrumvoorzieningen. Vanwege de schaarste aan bedrijventerrein zal een eventuele onttrekking van deze terreinen aan de voorraad elders gecompenseerd worden. Een en ander zal in structuurvisieverband nader op wenselijkheid en haalbaarheid onderzocht en afgewogen worden. Passende menging met andere stedelijke functies Naarmate de economie verder verdienstelijkt, verkantoriseert en daarmee milieuvriendelijker wordt, verliezen monofunctionele bedrijven- en kantorenterreinen hun exclusiviteit als economische vestigingsgebied. Een aantal bedrijfsactiviteiten (ateliers, IT bedrijfjes, makelaars, adviesbureau) verdraagt zich goed met een woon of landelijke omgeving en kunnen daar aan huis of in vrijkomende bebouwing onderdak geboden worden. Dit beperkt op haar beurt weer de behoefte aan bedrijventerrein en verlevendigt bovendien de veelal monofunctionele (woon)omgeving. Aangezien de huidige bestemmingsplanregelingen voldoende speelruimte voor economisch mede en hergebruik van bestaande bebouwing bieden hoeft op dit punt geen nieuw beleid ontwikkeld te worden. Verder is het gewenst om in de programmering voor nieuwe woongebieden de bouw van grotere werkwoningen mee te nemen en dan bij voorkeur langs doorgaande routes. 7.8 De beleidskeuzes op een rijtje Een beheerste economische groei • Behoud traditionele bedrijfssectoren • Herprofileren kantorenfunctie • Versterken positie als streekcentrum • Uitbouwen toeristische functie • Verantwoord ruimtegebruik Behoud traditionele bedrijfssectoren • bieden van voldoende, geschikte ruimte voor doorgroei gevestigde bedrijven • op peil houden en waar nodig verbeteren kwaliteit bedrijfsomgeving • goed faciliteren startende bedrijven Herprofileren kantorenfunctie • geen overloopfunctie meer in stadsgewestelijk verband • uit de markt (laten) nemen van structureel overtollige kantoormetrages • ombouwen economisch verouderde kantoorpanden voor lokale kantorenmarkt Versterken positie als streekcentrum • Goed moniteren effecten Hoochwoert • Versterken winkelfunctie door aanboren consumentenpotentieel Leidsche Rijn 57 • • • Ontwikkelen gemeente overkoepelend detailhandelsbeleid Verbreden functie als gezondheidscentrum Opzetten samenwerkingsverband overheid-bedrijfsleven tbv scholing en kennisinnovatie Uitbouwen toeristische functie • Betere benutting potenties voor toeristisch verblijf- en watersport • Ontwikkelen samenhangend toeristisch beleid Zorgvuldig gebruik van de ruimte • Tot 2015 ca 15-22 ha. extra bedrijventerreincapaciteit bieden voor de doorgroei van lokale bedrijvigheid • Stimuleren intensivering ruimtegebruik op bestaande terreinen ondermeer middels oprekken van bebouwingsregels. • Revitaliseren en mogelijk gedeeltelijk herontwikkelen van Barwoutswaarder, revitaliseren van Nijverheidsbuurt/Zegveld • Toekomstige ruimtelijk-functionele invulling Breeveld, Honthorst, Middelland Noord bepalen in kader van structuurvisie • Wegwerken achterstallig onderhoud Honthorst. • Onttrekking van gemengd bedrijventerrein tbv andere stedelijke functies elders compenseren. • Opzetten terreinbeheeroverleg met gevestigde bedrijven en houden jaarlijkse schouw. • Behoudens bestaande plannen geen nieuwe kantorengebieden ontwikkelen. Toekomstige behoefte aan kantoorruimte zoveel mogelijk opvangen binnen bestaande capaciteit. • In woningbouwprogramma’s voor nieuwe woongebieden ruimte bieden voor werkwoningen. • In afwachting van structuurvisie is op bestaande bedrijventerreinen vooralsnog geen functiewijziging tbv niet terreingebonden activiteiten toegestaan. 58 8 Zoekrichtingen voor nieuwe ruimte 8.1 De zoekopgave In het voorgaande is geconcludeerd dat de toekomstige behoefte aan extra doorgroeiruimte voor het locale bedrijfsleven met name gemengd bedrijventerrein betreft. Een grote uitbreiding van het winkelaanbod is gelet op de recente realisatie van Hooghwoert (voorlopig) niet aan de orde. Wel is er grenzend aan en ter ondersteuning van de binnenstad enige ruimte nodig voor grotere commerciele centrumvoorzieningen (bioscoop, sportschool etc). Verder is er ook bij een aantrekkende markt nog voldoende kantoorcapaciteit (leegstaande panden, te ontwikkelen Snellerpoort)voorhanden om in de locale behoefte te kunnen voorzien 9ca 110.000 m2). Al met al hoeft voor de detailhandel en de kantorensector dus niet op zoek gegaan te worden naar nieuwe ontwikkelingsgebieden. Anders ligt dit met de terreingebonden bedrijfssectoren als industrie, logistiek, groothandel en bouw. De restcapaciteit aan bedrijventerrein is uiterst beperkt en de leegstand aan bedrijfspanden zit met 3% op een minimumniveau terwijl er de komende jaren minstens 15 ha netto aan extra capaciteit nodig is. Wordt tevens besloten om een aantal terreinen die minder goed in de huidige stedelijke constellatie passen te saneren dan komt daar nog eens zo’n 10-20 ha netto bij. Om in de groeibehoefte te voorzien kunnen, afhankelijk van de overige politieke prioriteiten en de beschikbare middelen, in principe de volgende wegen bewandeld worden: • ‘Laissez faire’ : geen nieuw terrein ontwikkelen • Transformatie’ : herontwikkeling incourante locaties • Nieuwaanleg: ontwikkeling nieuw bedrijventerrein 8.2 Laissez faire Uitgangspunten en veronderstellingen In dit scenario wordt ervan uitgegaan dat op de bestaande bedrijventerreinen Honthorst en Barwoutswaarder middels ruimte intensivering (gestapeld bouwen, dubbel grondgebruik (parkeren) en collectieve voorzieningen) voldoende capaciteit te winnen valt om in de toekomstige behoefte te kunnen voorzien. Door bewust schaarste te creeeren cq geen bedrijventerrein meer aan te leggen gaan de prijzen omhoog en wordt het voor marktpartijen (projectontwikkelaars, vastgoedeigenaren) vanzelf interessant om minder efficient ingerichte terreingedeelten te gaan herontwikkelen. In dit scenario beperkt de overheidsbemoeienis zich tot planologische facilitering dwz het aanpassen van de bebouwingsregels. De mogelijke gevolgen voor de locale economie Dit scenario plaatst gevestigde bedrijven met uitbreidingsbehoefte voor de volgende keuzes: • Blijven zitten op huidige locatie en daar de uitbreiding realiseren • Verhuizen naar een groter pand binnen de gemeente • Verhuizen naar een lokatie buiten de gemeente Bedrijven die een sterke binding met Woerden hebben zullen in eerste instantie een passend huisvestingsalternatief binnen de gemeente zoeken. Aangezien de bedrijfsruimtemarkt nu al krap is, en in dit scenario alleen maar krapper wordt, zal het gros van de bedrijven noodgedwongen op de huidige locatie aangewezen blijven. Of dit een intensiever ruimtegebruik zal stimuleren, wat in de meeste gevallen neerkomt op sloop en hogere en/of onderkelderde nieuwbouw, is nog maar de 59 vraag. Veel bedrijfsactiviteiten (drukkerijen, autoschadebedrijven, metaalbedrijven) lenen zich eenvoudigweg niet voor stapeling of dubbel grondgebruik, (ver)nieuwbouw zal de bedrijfsvoering danig in de war schoppen en de toegevoegde waarde van een dergelijke investering is in vastgoedtermen gemeten hoogst twijfelachtig. Veel bedrijven zullen waarschijnlijk toch wachten tot elders een betere locatie vrijkomt en tijdelijke maatregelen treffen om hun expansie te kunnen verwezenlijken: huren van aanvullende ruimte elders in de gemeente, semi-permanente bijgebouwen of beslaglegging op de openbare ruimte (opslag, parkeren, vrachtwagenstalling). Blijven alternatieven uit en wordt de situatie op de bestaande lokatie onhoudbaar dan is het niet ondenbaar dat deze bedrijven uiteindelijk hun heil buiten de gemeente gaan zoeken. De enqueteuitkomst geeft aan dat gebrek aan uitbreidingsruimte een belangrijke potentiele vertrekreden vormt. Bedrijven die minder sterk aan de gemeente gebonden zijn zullen dit besluit waarschijnlijk al eerder nemen. Kortom: dit scenario kan de natuurlijke groei van de locale economie afremmen en uiteindelijk leiden tot verlies van bedrijven en arbeidsplaatsen die essentieel zijn voor de werkverschaffing van het lager en middelbaar opgeleide deel van de beroepsbevolking. De mogelijke gevolgen voor de bedrijventerreinen De gedwongen realisering van ‘groei op eigen erf’ zal in eerste instantie leiden tot een (verdere) verpaupering van de bestaande bedrijventerreinen in de vorm van semi- permanente bijgebouwen, meer buitenopslag en meer parkeer- en laad en losdruk op de openbare ruimte. De kapitaalkrachtige en minder lokaalgebonden bedrijven zullen vertrekken. Op Honthorst zal de aldus vrijkomende ruimte waarschijnlijk snel door de markt worden opgenomen en herontwikkeld. De ligging nabij het centrum maakt het terrein vooral interessant voor centrumvoorzieningen die een maatje te groot zijn voor de binnenstad en die bovendien hogere prijzen kunnen betalen dan reguliere bedrijvigheid. Een geleidelijke verkleuring van een gemengd bedrijventerrein naar een multifunctioneel centrumrandgebied met voorzieningen, kleinschalige werkunits en mogelijk wonen ligt dan in het verschiet. Uiteraard mits de gemeente meewerkt aan een bestemmingswijziging. Op Barwoutswaarder zal de ruimtenood mogelijk leiden tot een invulling van de lege plekken in de zone langs Hoge Rijndijk. Verder kan het ontbreken van vervangende ruimte elders de gewenste herontwikkeling van het verouderde centrale gedeelte in gevaar brengen. 8.3 Transformatie Uitgangspunten en veronderstellingen In dit scenario wordt onderkend dat de benodigde capaciteit aan bedrijventerrein niet via ruimte intensivering gewonnen kan worden maar dat de ontwikkeling van nieuw terrein nodig is. Om de groene omgeving te sparen wordt de deels extensief gebruikte (distributiebedrijven) en deels in ongebruik geraakte (leegstaande kantoorpanden) zone ten zuiden van het spoor herontwikkeld tot bedrijventerrein. Dit levert bij elkaar ca 12 ha netto bedrijventerrein op. Aangezien de vastgoedwaarde in de huidige staat als kantoren en distributieterrein vele malen groter is dan de herontwikkelingswaarde als bedrijventerrein zal dit scenario waarschijnlijk niet spontaan door de markt worden opgepakt. Op elke m2 te transformeren terrein moet naarschatting maar liefst € 1100 toegelegd worden om op een marktconforme grondprijs voor bedrijventerrein uit te komen. Hierbij dient aangetekend te worden dat de door Woerden gehanteerde grondprijs van € 220 per m2 al 10 % en 20% boven respectievelijk het Zuid-Hollandse en Utrechtse gemiddelde ligt. Er is dus een aanzienlijke overheidsbijgedrage nodig ( ca € 120 miljoen) om dit scenario te doen slagen. 60 De mogelijke gevolgen voor de locale economie De te ontwikkelen capaciteit is net toereikend om in geraamde behoefte van 15 ha te kunnen voorzien en deze raming is al enigszins aan de voorzichtige kant. Bij een sterker aantrekkende economie ontstaan, weliswaar op beperktere schaal, dezelfde problemen als in het vorige scenario. Om te voorkomen er bedrijven van buiten neerstrijken en locale ruimtezoekenden toch nog buiten de boot vallen is het verder essentieel om met de betreffende eigenaren harde afspraken te maken over de toewijzing van de bij verhuizing vrijkomende locaties. Tenslotte is in dit scenario een eventuele opvangtaak voor de region volstrekt uitgesloten De mogelijke gevolgen voor de bedrijventerreinen De ontwikkeling van een vestigingsalternatief binnen de stad zal een natuurlijk doorstromingsproces vanuit de bestaande terreinen op gang brengen wat kansen biedt om de de slechte gedeelten te vernieuwen. Er komen meer kavels beschikbaar die tbv herstructurering door de overheid of marktpartijen aangetrokken kunnen worden. Op Honthorst zal zich waarschijnlijk evenals in het voorgaande scenario, en mogelijk in een sneller tempo, een spontane functiewijziging gaan voltrekken en op Barwoutswaarder ontstaan mogelijkheden om het verouderde centrale gedeelte te herontwikkelen. Om structurele leegstand en verpaupering op de bestaande terreinen te voorkomen dient het uitgiftetempo van het nieuwe terrein zorgvuldig afgestemd worden op de behoefte. Bij een te ruime markt zal de interesse om in bestaande locaties te investeren afnemen. Een zorgvuldige fasering is essentieel om wat dat aangaat voldoende druk op de ketel te houden. 8.4 Nieuwaanleg Uitgangspunten In dit scenario wordt buiten de rode contour, op een nog nader te bepalen locatie, nieuwe ruimte aangesneden . Een nieuw bedrijventerrein zal naar verwachting minimaal kostenneutraal ontwikkeld kunnen worden. De mogelijke gevolgen voor de locale economie In dit scenario kan volledig voorzien worden in de uitbreidingsbehoefte van het locale bedrijfsleven. Bovendien ontstaat meer speelruimte om bedrijven uit de regio op te vangen. Ook in dit scenario zullen harde afspraken over de vrijkomende locaties gemaakt moeten worden. De mogelijke gevolgen voor de bedrijventerreinen Zie transformatiescenario Terreineisen De omvang, lokatiekeuze en inrichting van een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein dienen toekomstbestendig te zijn. Hieruit vloeien de volgende algemene eisen voort: • Korte afstand tot en goede bereikbaarheid vanaf de A 12 • Voldoende (uitbreidings) capaciteit om de lokale en eventueel regionale behoefte voor langere termijn op te vangen. • Voldoende omvang om collectieve voorzieningen en parkmanagement te kunnen realiseren (kinderopvang, gemeenschappelijk parkeren, horeca etc.). • Dusdanige situering ten opzichte van stedelijke contour dat toekomstige uitbreidingen niet geblokkeerd worden en potentiele conflictsituaties met andere stedelijke functies vermeden worden. 61 8.4 Vergelijking De mogelijke consequenties Financieel Laissez faire Geen Transformatie -€ 11000 per m2 Nieuwontwikkeling Kostenneutraal Economie Werkgelegenheid Stagnatie groei Verpaupering terreinen Vertrek bedrijven Doorgroei bedrijven Geen regionale opvangtaak Geen vervangingscapaciteit Doorgroei bedrijven Regionale opvangtaak Vervangingscapaciteit Stagnatie werkgelegenheid Verlies arbeidsplaatsen Verlies arbeidsplaatsen Autonome ontwikkeling Financiele vergelijking verwervingskosten ontwikkelingskosten opbrengsten Laissez faire Transformatie Nvt € 300 – 700 per m2 ? € 220 / m2 Nieuwontwikkeling € 30 per m2 Nvt Bouw/woonrm € 35-45 / m2 Sloop-, milieu- kosten Renteverliezen, fondsafdrachten etc. ? Bouw/ woonrm € 35 –45 m2 milieu- kosten Renteverliezen, fondsafdrachten etc. ? € 220 / m2 8.5 Conclusies • • • • • Om in de uitbreidingsbehoefte van het lokale bedrijfsleven te kunnen voorzien is tot 2025 1522 ha netto bedrijventerrein nodig. De via ruimteintensivering en/of transformatie van bestaande bedrijventerreinen te winnen capaciteit is ontoereikend. Er is aanvullend nieuw bedrijventerrein nodig om in de autonome uitbreidingsbehoefte te kunnen voorzien. Onvoldoende ruimte voor autonome groei kan leiden tot een ‘verrommeling’ van de bestaande bedrijventerreinen en de economische vitaliteit van de gemeente op den duur ernstig ondermijnen. Transformatie van incourante bedrijven- en kantorenlocaties naar gemengd bedrijventerrein is een uiterst kostbare operatie die waarschijnlijk niet spontaan door de markt zal worden opgepakt. In de structuurvisie dient een zorgvuldige afweging gemaakt te worden ten aanzien van de te transformeren terreinen en de omvang en situering van het nieuwe bedrijventerrein. 62 9. Actieprogramma Programmapunt Toelichting/ acties Actoren Tijdspad Bieden van voldoende geschikte ruimte voor uitbreiding van gevestigde bedrijven Zoekopgave starten voor een geschikte locatie Start medio 2007 Op peil houden en, waar nodig brengen van de kwaliteit van de bedrijfsomgeving Opstellen van een revitaliseringsplan en benutten subsidiebronnen. Provincie Regiogemeenten Gemeente Bedrijfsleven Gemeente Faciliteren van startende bedrijven Onderzoeken van mogelijkheden om in nieuw te ontwikkelen woonwijken een deel van de voorraad (bijv. 5%) laten bestaan uit grotere werkwoningen die flexibel indeelbaar zijn zodat ze ook voor andere nevenfuncties (bijv. zorg, kinderopvang) aangewend kunnen worden. Gemeente Makelaars Start medio 2008 Samen met de ondernemers bekijken hoe een en ander vormgegeven kan worden middels een gerichte stadspromotie. Opstellen overkoepelende detailhandelsnota Gemeente Bedrijfsleven Gemeente Bedrijfsleven Gemeente Gemeente Onderwijsinstellingen Bedrijfsleven Start 2008 Behoud traditionele bedrijfssectoren Start medio 2007 Versterken van de positie als streekcentrum Aanboren consumentenpotentieel Leidsche Rijn Ontwikkelen gemeente overkoepelend detailhandelsbeleid Monitoring effecten van Hoochwoert Uitvoeren jaarlijkse (branchering,koopstromenonderzoek, leegstand etc.) Opzetten samenwerkingsverband onderwijs-bedrijfsleven Uitwerken plan met betrekking tot innovatiecentrum Start 2008 Start 2008 Start medio 2007 Uitbouwen toeristische functie Betere benutting potenties voor toeristisch verblijf en bezoek door ontwikkeling van samenhangend toeristisch beleid Ontwikkeling samenhangend toeristisch beleid Gemeente Intermediairs Bedrijfsleven Start medio 2007 Bedrijfsleven Start eind 2007 Verantwoord gebruik van de ruimte Intensief ruimtegebruik op bestaande terreinen stimuleren Voorkomen terreinveroudering Mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik nader onderzoeken en mee nemen in de op te stellen revitaliseringsplannen Frequent overleg overheid - gevestigde bedrijven 63 Gemeente Uitvoeren jaarlijkse terreinschouw Start 2008 Monitoring economische ontwikkeling Economische monitor Woerden Monitor binnenstad Jaarlijks terugkerende rapportage met kernachtig de stand van zaken met betrekking tot verschillende aspecten van de Woerdense economie (structuur en dynamiek) en vestigingsklimaat (arbeidsmarkt, ruimte voor bedrijven en kantoren) Monitoring van de effecten van Hoochwoert Gemeente Start 2008 Gemeente Start 2008 Bedrijfsleven Gemeente Gemeente Regiogemeenten Provincie Bedrijfsleven Gemeente Eind 2007 moet de stichting zelfstandig kunnen draaien e 1 weg gereed 2010 Gemeente Start medio 2007 Overig Beveiliging bedrijventerreinen Uitvoeren van het opgestelde beveiligingsplan voor bedrijventerreinen (SWBB). Verbeteren bereikbaarheid dmv BRAVO De gemeente participeert in het A12 Bravo-project Labelen OZB Labelen OZB-verhoging t.b.v. gebiedsgerichte projecten. Eind 2006 heeft de gemeente hiervoor een workshop georganiseerd. Bedrijfsleven is aan zet voor het geven van een vervolg. Opstellen korte beleidsnotitie waaraan verzoeken om mee te werken aan functiewijziging op bedrijven en kantorenterreinen op basis van de economische visie getoetst kunnen worden (vooruitlopend op de structuurvisie) Toetsing verzoeken vestiging niet-terrein gebonden activiteiten in leegstaande kantoor- en bedrijfspanden 64
