Voorschriften inzake redactie van akten

versiedatum 01-04-2013
VOORSCHRIFTEN INZAKE DE REDACTIE VAN AKTEN EN DE OP TE NEMEN
BIJZONDERE BEDINGEN
(uitgezonderd de kredieten die onder de toepassing van de Wet op het Consumentenkrediet of
de Wet op het Hypothecair Krediet vallen).
I. SOORTEN AKTEN EN WIJZE VAN VERLIJDEN
De akte dient te worden opgesteld volgens de modelakte van de bank, zoals meegedeeld in de
opdrachtbrief.
De kredieten die onder de toepassing van de Wet op het Consumentenkrediet of de Wet op het
Hypothecair Krediet vallen buiten beschouwing gelaten, zijn er zes typen van akten te onderscheiden:
a)
Hypotheekakten (al dan niet gepaard gaand met een pand handelszaak of landbouwvoorrecht).
1. Een kredietopening ten behoeve van een commercieel kredietgebruik. Aan een akte van
kredietopening zijn steeds de "Algemene Kredietvoorwaarden" als bijlage te hechten. U ontvangt
ze van het kantoor. Deze akte moet zo worden uitgewerkt dat de bank over een uitvoerbare titel
beschikt voor de kredietovereenkomst die in de akte wordt opgenomen. Een exemplaar van de
“Algemene Kredietvoorwaarden” zal op de gepaste wijze worden gehecht aan respectievelijk de
minuut, de grosse (bestemd voor de bank) en het afschrift (bestemd voor de cliënt).
2.
3.
4.
5.
Loutere hypotheekvestiging.
Een akte hypotheekruil
Een akte hypotheekuitbreiding
Een omzettingsakte om een volmacht om te zetten in een effectieve inschrijving
In de akten loutere hypotheekvestiging, hypotheekruil, hypotheekuitbreiding en omzettingsakte
worden de kredietvoorwaarden niet opgenomen. De akten zijn in minuut te verlijden.
b)
Een akte van hypothecaire volmacht. Deze akte beperkt zich tot de volmacht (kredietvoorwaarden
worden er niet in opgenomen). De akte is in minuut te verlijden.
Zo de specifieke richtlijnen in de begeleidende opdrachtbrief afwijken van deze voorschriften,
primeren de specifieke richtlijnen.
II. IDENTITEIT EN VERSCHIJNING VAN DE PARTIJEN
De identiteitsopgave van de partijen omvat:
1. voor fysieke personen:
naam, voornamen, beroep, geboorteplaats en -datum, woonplaats, nationaliteit,
huwelijksvermogensstelsel en als het een handelaar of ambachtsman betreft eveneens het
nummer van bank- of postrekening en het ondernemingsnummer.
Bij vreemdelingen dient de bevestiging gegeven te worden van de
handelingsbekwaamheid volgens de nationale wet.
2. voor vennootschappen:
benaming, rechtsvorm, zetel van de vennootschap, nationaliteit, oprichtingsakte en
statutenwijzigingen (minstens de laatste coördinatiegegevens) alsmede de gegevens inzake
publicatie in BBS, nummer van bank - of postrekening, de vermelding van de inschrijving in het
rechtspersonenregister en, in voorkomend geval, het B.T.W.-identificatienummer.
De vennootschappen moeten vertegenwoordigd worden overeenkomstig de statuten met
vermelding van de toepasselijke artikelen en de hoedanigheid waarin de vertegenwoordigers
optreden.
III. SPECIFIEKE SITUATIES WAARBIJ VOLGENDE ALGEMENE ONDERRICHTINGEN NA TE
LEVEN ZIJN:
1.
huwelijksvermogensrecht en bescherming gezinswoning
Gelieve er voor te zorgen dat alle vereiste toestemmingen, voorgeschreven door het
huwelijksvermogensrecht (bvb. op grond van art. 1417 en 1418 B.W.), worden bekomen.
Indien het onroerend, voorwerp van de akte, de gezinswoning betreft en de exclusieve
eigendom is van één der echtgenoten/wettelijke samenwoners, dan dient overeenkomstig art.
215 B.W., de andere echtgenoot steeds mee te verschijnen en moet een bijzondere clausule
worden ingelast. Hetzelfde geldt voor wettelijk samenwonenden krachtens art. 1477, § 2 B.W.
Bijzondere clausules voor zowel echtgenoten als wettelijk samenwonenden :
a) tussenkomstformule bij hypotheekvestiging:
“Is hier tussengekomen ........, die verklaart overeenkomstig art. 215 B.W. /art.1477, § 2
B.W. in te stemmen met de hypotheekvestiging op het goed vermeld sub ........ krachtens
de onderhavige akte en onherroepelijk te verzaken aan de vordering tot nietigverklaring
van de hypotheekop grond van artikel 224 § 1, 1 B.W.”
b) tussenkomstformule bij hypothecaire volmacht:
Bij hypothecaire volmacht is de tussenkomst van de andere echtgenoot/de wettelijk
samenwonende partner vereist in alle gevallen waar de hypothecaire volmacht slaat op
voor bewoning vatbare goederen.
“Is hier tussengekomen ..., die verklaart overeenkomstig art. 215 B.W. /art.1477, § 2 B.W.
in te stemmen met de onderhavige volmacht tot hypotheekvestiging op het goed vermeld
sub ... krachtens de onderhavige akte, alsook met de eventuele hypotheekvestiging
krachtens deze volmacht en onherroepelijk te verzaken aan de vordering tot
nietigverklaring van de hypotheekop grond van artikel 224 § 1, 1 B.W.”
2.
onverdeeldheid
Indien meerdere personen in onverdeeldheid eigenaar zijn van één of meer onroerende
goederen of houder zijn van zakelijke rechten (voorwerp van de hypotheekvestiging of van de
volmacht) of in onverdeeldheid eigenaar zijn van de te verpanden handelszaak, dienen al deze
personen op te treden in de akte, zodat de waarborg gevestigd wordt op de volle eigendom
(hypothese A. hieronder). De teksten onder B.en C. hieronder mogen dus slechts gebruikt
worden na uitdrukkelijke bevestiging van de bank dat zij genoegen neemt met een waarborg op
een onverdeeld aandeel.
A. Ingeval alle eigenaars in onverdeeldheid moeten optreden
1. bij hypotheek: geen bijzondere clausule
2. bij hypothecaire volmacht: volgende zinsnede dient toegevoegd te worden vlak voor de
beschrijving van de onroerende goederen :
“Deze hypotheek mag worden gevestigd op alle huidige en toekomstige zakelijke rechten
en onverdeelde aandelen van de lastgevers in de hierna omschreven onroerende goederen
en dit in één of meer opeenvolgende akten.”
B. Ingeval niet alle eigenaars in onverdeeldheid moeten mee optreden in de
hypotheekakte, dienen de volgende clausules te worden ingelast :
1. vlak na de beschrijving van de onroerende goederen:
"De hypotheekvestiging omvat niet enkel de huidige onverdeelde aandelen in voormelde
onroerende goederen maar tevens de toekomstige onverdeelde aandelen die de
verschijnende eigenaar(s) nog zullen verwerven.”
2. a) verzetsclausule als de andere eigenaar(s) in onverdeeldheid bereid zijn te
verschijnen in de akte:
“De bank verklaart zich, overeenkomstig artikel 882 BW, uitdrukkelijk te verzetten
tegen de verdeling in haar afwezigheid van het goed sub ..............................
Zijn hier mede verschenen .................................... die, in hun hoedanigheid van
deelgenoot in voormeld goed, samen met.................................... (hypotheekgevers)
verklaren zich dat verzet voor betekend te houden, de bank van iedere verdere
kennisgeving te ontslaan en zich te verbinden op straffe van nietigheid tot geen
verdeling of daarmee gelijkstaande handeling over te gaan in de afwezigheid van de
bank."
b) verzetsclausule als de andere eigenaar(s) in onverdeeldheid niet verschijnen in de
akte :
"De bank verklaart, overeenkomstig artikel 882 BW, zich uitdrukkelijk te verzetten
tegen de verdeling in haar afwezigheid van het goed
sub ....................................
.......................................(de hypotheekgevers) verklaren zich dat verzet voor betekend
te houden, de bank van iedere verdere kennisgeving te ontslaan en zich te verbinden
op straffe van nietigheid tot geen verdeling of daarmee gelijkstaande handeling over te
gaan in de afwezigheid van de bank. Zij machtigen tevens de bank haar verzet tegen
deze verrichtingen op hun kosten te betekenen aan alle andere deelgenoten."
C. Ingeval niet alle eigenaars in onverdeeldheid moeten mee optreden in de akte
hypothecaire volmacht, dienen volgende clausules ingelast :
1. Vlak vóór de beschrijving van de onroerende goederen
“De hypotheek mag worden gevestigd op alle huidige en toekomstige zakelijke rechten
en onverdeelde aandelen van de lastgevers in volgende onroerende goederen.”
2. a) verzetsclausule als de andere eigenaar(s) in onverdeeldheid bereid zijn te
verschijnen in de akte:
"Zijn hier mede verschenen ..............., in hun hoedanigheid van deelgenoot in
voormeld goed sub …., die erkennen ten volle kennis te hebben van de onderhavige
onherroepelijke volmacht en die zich samen met de volmachtgevers ertoe verbinden,
op straffe van nietigheid, tot geen verdeling of daarmee gelijkstaande handeling over te
gaan in de afwezigheid van de bank."
b) verzetsclausule als de andere eigenaar(s) in onverdeeldheid niet verschijnen in de
akte:
"Met betrekking tot voormeld goed sub .....….. verbinden de volmachtgevers zich, op
straffe van nietigheid, tot geen verdeling of daarmee gelijkstaande handeling over te
gaan in de afwezigheid van de bank."
3.
erfpacht
o
Gelieve de grondeigenaar/erfpachtverlener mee te laten optreden in de akte, zodat de
volle eigendom gehypothekeerd wordt en niet enkel het erfpachtrecht.
Art. 7.1.1. van de akte “kredietopening met waarborgvestiging” dient als volgt aangepast te
worden : “... hypotheek op hun respectievelijke rechten van grondeigendom en erfpacht op
volgende onroerende goederen...”
Art. 1 van de akte “volmacht tot het vestigen van een hypotheek” dient onder 2) ook
aangepast :”... op hun huidige en toekomstige zakelijke rechten (momenteel eigendom van
de grond respectievelijk erfpachtrecht) in de hierna omschreven onroerende goederen...”
o
4.
Als de grondeigenaar/erfpachtverlener niet mee optreedt in de akte, gelieve dan de bank
te contacteren en tevens een kopie van de erfpachtakte over te maken.
opstal
o
Gelieve de grondeigenaar/opstalgever mee te laten optreden in de akte, zodat de volle
eigendom gehypothekeerd wordt en niet enkel het opstalrecht.
Art. 7.1.1. van de akte “kredietopening met waarborgvestiging” dient als volgt aangepast te
worden : “... hypotheek op hun respectievelijke rechten van grondeigendom en opstalrecht
alsmede de krachtens dit opstalrecht opgerichte of op te richten gebouwen op volgende
onroerende goederen ...”
Art. 1 van de akte “volmacht tot het vestigen van een hypotheek” dient onder 2) ook
aangepast :”... op hun huidige en toekomstige zakelijke rechten (momenteel eigendom
van de grond respectievelijk opstalrecht) in de hierna omschreven onroerende
goederen...”
o
5.
Als de grondeigenaar/opstalgever niet mee optreedt in de akte, gelieve dan de bank te
contacteren en tevens een kopie van de opstalakte over te maken.
vruchtgebruik en blote eigendom
o
Hypotheek of volmacht daartoe op het vruchtgebruik of de blote eigendom alleen, is te
mijden. Gelieve dan ook vruchtgebruiker én blote eigenaar telkens mee te laten optreden.
Art. 7.1.1. van de akte “kredietopening met waarborgvestiging” dient als volgt aangepast te
worden : “... hypotheek op hun respectievelijke rechten van blote eigendom en
vruchtgebruik in volgende onroerende goederen ...”
Art. 1 van de akte “volmacht tot het vestigen van een hypotheek” dient onder 2) ook
aangepast : ”... op hun huidige en toekomstige zakelijke rechten (momenteel blote
eigendom en vruchtgebruik) in de hierna omschreven onroerende goederen...”
o
6.
Als niet de volle eigendom (blote eigendom én vruchtgebruik) in hypotheek genomen
kunnen worden, gelieve dan de bank te contacteren. Als het vruchtgebruik bij
overeenkomst of testament is gevestigd, gelieve dan tevens kopie hiervan over te maken.
recht van gebruik en bewoning
o
Wanneer een onroerend goed, belast met een recht van gebruik en/of bewoning in
hypotheek of volmacht tot hypothekeren wordt aangeboden, dient de begunstigde van dit
recht mee op te treden in de hypotheekakte ten einde hem te laten verzaken aan zijn recht
ingeval het gehypothekeerde onroerend goed als gevolg van de hypotheek zou vervreemd
worden.
o
Voor artikel 1 in de akte “kredietopening met waarborgvestiging” of de akte “volmacht tot
het vestigen van een hypotheek”, dient de volgende clausule ingelast te worden :
“Is (zijn) hier mee verschenen :
......die verklaart (verklaren) afstand te doen van (zijn/haar/hun) recht van gebruik en
bewoning, gevestigd op (een deel van) voormelde eigendom bij akte van ....., verleden
voor notaris ...... te ...., overgeschreven op het .... hypotheekkantoor te ..... op ....., boek ...,
nr. ....
Deze afstand zal pas effectief worden in het geval bedoeld goed het voorwerp zou
uitmaken van een vervreemding hetzij vrijwillig, hetzij gedwongen, op verzoek van de bank
of van om het even welke derde.”
o
7.
Zo de hierboven vermelde oplossing niet haalbaar is, gelieve dan de bank te contacteren
en tevens kopie over te maken van de akte waarin het recht is toegekend.
aankoop met ambtshalve inschrijving
o
Zo het onroerend goed op lijfrente werd aangekocht of met slechts gedeeltelijke betaling
van de koopprijs en er een ambtshalve inschrijving werd genomen, dienen de verkopers
rangafstand te doen ten gunste van de bank van hun voorrecht en (eventuele)
conventionele hypotheek alsmede te verzaken aan hun vordering tot ontbinding zolang de
cliënt verbintenissen heeft bij de bank.
o
Achteraan de akte “kredietopening met waarborgvestiging” dient de volgende clausule
ingelast te worden :
“ Zijn hier tussengekomen : (de heer en mevrouw) .... die bij deze verklaren er in toe te
stemmen dat de ambtshalve inschrijving genomen op het ... hypotheekkantoor te .... op ....
boek ..... nummer .... tegen .... krachtens een akte van aankoop verleden voor notaris ....
te .... op .... tot zekerheid van een hoofdsom groot ....., een som voor bijkomende kosten
groot ... en drie jaar intresten waarvan de rang door de wet wordt gewaarborgd, op hoger
(sub ......) beschreven goed(eren) zal voorafgegaan worden in rang door de krachtens
onderhavige akte te nemen hypothecaire inschrijving op zelfde goed(eren).
Melding van deze rangafstand zal worden gedaan op de kant van beide hierboven
bedoelde inschrijvingen.
Bovendien verklaren de hier tussenkomende verschijners eveneens uitdrukkelijk te
verzaken aan hun recht de ontbinding van de koop te vorderen hetzij overeenkomstig art.
1654 B.W. ingevolge de onbetaald gebleven koopsom hetzij om welke reden dan ook,
zolang de kredietnemers verbintenissen hebben bij de bank. De bank verklaart
uitdrukkelijk, bij monde van haar bovengenoemde vertegenwoordiger, deze rangafstand
en verzaking in haar voordeel te aanvaarden.”
Gelieve in dit geval naast de borderellen tot inschrijving van de hypotheek ook twee
borderellen op te maken die deze rangafstand en verzaking aan de ontbindingsvordering
bevatten om de hypotheekbewaarder de beide kantmeldingen te laten verrichten.
o
Achteraan de akte hypothecaire volmacht dient volgende clausule ingelast te worden :
”Zijn hier tussengekomen : (de heer en mevrouw) … die verklaren onherroepelijk volmacht
te geven aan de hierboven genoemde lasthebbers, met macht om afzonderlijk op te
treden, om voor hen en in hun naam rangafstand te doen van de ten hunnen gunste
bestaande ambtshalve inschrijving dd. ….. boek ….. nr. …. en dit in het voordeel van de
hypothecaire inschrijving die ten gunste van de CRELAN NV zou genomen worden ten
gevolge van een eventuele omzetting van onderhavige volmachten tot hypotheekvestiging.
De lasthebber, die de volmacht tot hypotheekvestiging in eigen naam heeft aanvaard
verklaart ook deze volmacht te aanvaarden, dit in eigen naam en zich sterk makend voor
de overige lasthebbers.
Bovendien verklaren de hier tussenkomende verschijners uitdrukkelijk te verzaken aan
hun recht de ontbinding van de koop te vorderen hetzij overeenkomstig art. 1654 B.W.
ingevolge de onbetaald gebleven koopsom hetzij om welke reden dan ook, zolang de
kredietnemers verbintenissen hebben bij de bank.”
o
8.
Zo de hierboven vermelde oplossing niet haalbaar is, gelieve dan de bank te contacteren
en tevens kopie over te maken van de akte waarin de lijfrente werd bedongen.
hypotheek en hypothecaire volmacht op geschonken onroerende goederen
CRELAN NV heeft bijzondere instructies voor u, inzake hypotheek en volmacht tot
hypotheekvestiging op geschonken goederen. U vindt deze instructies ook op deze site, onder
de rubriek IV (Algemene informatie) onder de benaming "Instructie notaris i.f.v.
schenkingen.doc". Het betreft 2 bladzijden instructies met doorstroomschema ter beslissing en
bijhorende clausules.
9.
krediet voor de aankoop van een onroerend goed
In geval het krediet geheel of gedeeltelijk bestemd is voor de aankoop van een onroerend goed,
dan is ons akkoord enkel geldig voor zover de verkoopprijs volledig voldaan wordt bij het
verlijden der aankoopakte, met uitzondering van een verkoop op plan (Wet Breyne).
Indien de verkoopprijs niet, of slechts gedeeltelijk betaald wordt, dient U de Bank onmiddellijk te
verwittigen, zelfs indien er géén ambtshalve inschrijving in het voordeel van de verkoper
genomen wordt of indien er rangafstand in ons voordeel bedongen wordt.
IV. BESCHRIJVING VAN DE GOEDEREN
Volgens aard, ligging en kadastrale gegevens (volgens titel en recent uittreksel uit de kadastrale
legger) met inbegrip van de oppervlakte en (zo mogelijk) met vermelding van de aanpalende
eigenaars. Ingeval in de kadastrale beschrijving melding moet worden gemaakt van een deel van
een kadastraal nummer (huidige kadastrale toestand) dient te worden verwezen naar een
opmetingsplan waarop het deel afgepaald is alsmede naar de geregistreerde en overgeschreven
akte waaraan dat plan gehecht werd.
V.
BESCHRIJVING VAN DE EIGENDOMSOORSPRONG VAN DE GOEDEREN
a) Hypotheekakten : alle eigendomsovergangen en de desbetreffende overschrijvingsgegevens
van de laatste 30 jaar;
b) Akten van hypothecaire volmacht : laatste eigendomsovergang en de desbetreffende
overschrijvingsgegevens.
VI. HYPOTHECAIR ONDERZOEK
De notaris draagt zorg voor het bekomen van de bedongen rang. Met het oog hierop zal de
notaris het hypothecair onderzoek (doen) uitstrekken tot alle mogelijke overschrijvingen,
verkrijgingen inbegrepen, inschrijvingen en kantmeldingen en wel als volgt:
a) Hypotheekakten: op naam van alle huidige en vroegere eigenaars gedurende de laatste 30
jaar;
b) Akten van hypothecaire volmacht : op naam van de huidige eigenaars gedurende de laatste 30
jaar.
Het bewijs van de rang der inschrijving t.g.v. de bank moet geleverd worden door voornoemde
hypothecaire staat (staten) evenals een aanvullende staat, waarop in elk geval de inschrijving
t.g.v. de bank moet vermeld zijn. De eventueel bestaande hypothecaire inschrijvingen zullen in de
akte op de daartoe bestemde plaats vermeld worden met opgave van het bedrag, de identiteit van
de schuldeiser en de gegevens van inschrijving.
Als bestaande inschrijvingen moeten doorgehaald worden, zullen de bewijzen van doorhaling
worden gevoegd bij de grosse en andere documenten die aan de bank, na het verlijden van de
akte, worden toegezonden. Indien er inschrijvingen, overschrijvingen of kantmeldingen zouden
bestaan die de verkoopwaarde van het goed nadelig kunnen beïnvloeden, moet de bank daarvan
op de hoogte worden gebracht vóór het verlijden van de akte (bvb. huurcontracten, bewarende of
uitvoerende beslagen, overeenkomsten van onverdeeldheid, verkrijgingen door ruilverkaveling,
dagvaardingen of exploten inzake stedenbouw, rechtsvorderingen tot vernietiging of herroeping
van rechten, gebruiksbeperkingen of voorzorgsmaatregelen krachtens de artikelen 70 en 72 van
het Vlaams Bodemdecreet, …).
VII. ONDERZOEK DER TITELS
Voor de bank eventueel bezwarende clausules in de titels van eigendomsovergang dienen vóór
het verlijden van de akte ter kennis van de bank te worden gebracht (bv. vervreemdings- en/of
hypotheekverbod, uitdrukkelijke of stilzwijgende ontbindende bedingen, tontine-beding, ...).
Ook moet de notaris zich ervan vergewissen dat de hypotheekgever(s) en/of de verstrekker(s)
van een hypothecaire volmacht de bepalingen van het Vlaams Bodemdecreet (inzonderheid Titel
III, Hoofdstuk VIII - Overdracht van gronden) hebben nageleefd op het ogenblik van de verkrijging
van de goederen waarop de hypotheek en/of de hypothecaire volmacht wordt gevestigd. Indien
dit onderzoek zou wijzen op enige onregelmatigheid of op de aanwezigheid van
bodemverontreiniging, dan dient de bank hiervan voorafgaandelijk te worden verwittigd.
VIII. FISCAAL EN SOCIAALRECHTELIJK ONDERZOEK
In de gevallen waarin de wetgever voorziet in een fiscaal onderzoek (inkomstenbelastingen, BTW,
provincie- en gemeentebelastingen, onroerende voorheffing in het Vlaams Gewest,….) of in een
sociaalrechtelijk onderzoek, geschiedt dit op initiatief en op verantwoordelijkheid van de notaris.
Ingeval uit dit onderzoek het bestaan van belastingschuld(en) en/of schulden m.b.t. sociale
zekerheidsbijdragen blijkt, dient de notaris dit aan de bank mee te delen vóór het verlijden van de
akte.
Wanneer het goed minder dan 18 maanden geleden geërfd werd, moet navraag worden gedaan
op het bevoegd registratiekantoor of er al dan niet achterstallige successierechten te betalen zijn,
en zo ja, moet de bank hiervan worden verwittigd vóór het verlijden van de akte.