Vraag en Antwoord | SOR onder toezicht CFV Wat is er aan de hand

Vraag en Antwoord
|
SOR onder toezicht CFV
Wat is er aan de hand?
SOR valt net als alle andere woningcorporaties onder toezicht van het Centraal
Fonds Volkshuisvesting (CFV). Per 20 november 2014 is SOR door het CFV onder
verscherpt toezicht gesteld. Het CFV heeft op basis van de cijfers van februari
2014 een verhoogd risico bij SOR vastgesteld omdat in deze cijfers de
voorgenomen investeringen in de ombouw van het zorgvastgoed
(verzorgingshuizen) onvoldoende waren verwerkt. In het ondernemingsplan
2015-2018 en het bijhorende herstelplan zijn deze investeringen wel
opgenomen. Het CFV baseert zich voor haar oordeel echter op de ingediende
cijfers uit februari 2014 en beoordeelt het ondernemingsplan op een later
moment.
Wat doet het Centraal Fonds Volkshuisvesting?
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting is de financiële toezichthouder voor
woningcorporaties. Jaarlijks beoordeelt het CFV de financiële positie van
individuele corporaties. Ook rapporteert het CFV over de sector als geheel. Het
CFV valt onder het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Met ingang van 2013 heeft het CFV haar toezicht over de gehele corporatiesector
verbreed en aangescherpt. Volgens een nieuw ontwikkelde methodiek vallen in
totaal 380 corporaties onder de noemer ‘normaal toezicht’. Op basis van een
methode die uit verschillende toezichtterreinen en signaalpunten bestaat, vindt
jaarlijks de financiële beoordeling plaats.
Waarom heeft SOR verscherpt toezicht?
In de prognosecijfers uit februari 2014 waren de investeringen voor de ombouw
van het zorgvastgoed nog niet concreet ingerekend. Deze investeringen zijn
nodig door het gewijzigde overheidsbeleid inzake de financiering van zorg. SOR
had in februari 2014 nog onvoldoende uitgewerkt welke plannen per
verzorgingshuis nodig waren. De concrete investeringen zijn in de afgelopen
maanden uitgekristalliseerd en verwerkt in het ondernemingsplan 2015-2018
‘Nieuwe koers SOR’ en het bijbehorende herstelplan.
Het CFV kan echter op basis van de aangeleverde prognosecijfers uit februari
2014 niet beoordelen wat de financiële effecten van de plannen van SOR zijn in
termen van vermogensbeslag, liquiditeitsratio’s en risicoprofiel. Dit maakt dat
het CFV verscherpt toezicht gaat houden op SOR.
Deze zomer startte het CFV het landelijk themaonderzoek Zorgvastgoed.
Aanleiding hiervoor zijn de gewijzigde wet- en regelgeving binnen de zorg en het
gewijzigde risicoprofiel van zorgvastgoed. Het CFV wil hiermee meer inzicht
krijgen in (financiële) risico’s door gewijzigd overheidsbeleid op corporaties die
zorgcomplexen verhuren aan zorginstellingen.
Wat moet SOR op dit moment doen?
SOR heeft op 7 november 2014 op eigen initiatief haar ondernemingsplan en
bijbehorende herstelplan naar het CFV opgestuurd. In het plan staat onder
andere hoe SOR haar focus op de klant vorm geeft en invulling geeft aan de
20-11-2014
Vraag en Antwoord_SOR onder toezicht CFV
pagina 1
gewenste investeringen in duurzaamheid en haar zorgvastgoed. Hieruit blijkt dat
de plannen voor de lange termijn passen bij de draagkracht van het vermogen
van SOR. In dit plan realiseert SOR binnen vijf jaar de benodigde ratio’s. De
afronding en inhoudelijke beoordeling hiervan door het CFV volgt op korte
termijn (uiterlijk 9 december 2014).
Hoe lang duurt het toezicht?
We kunnen geen uitspraken doen over de termijn. SOR heeft haar herstelplan
ingediend en is in afwachting van het CFV. Als het CFV ervan overtuigd is dat de
maatregelen die SOR treft de continuïteit voor de langere termijn niet in gevaar
brengen, beslist het CFV of het verscherpt toezicht wordt opgeheven.
Welke maatregelen heeft SOR al genomen?
SOR heeft dit jaar een reorganisatie doorgevoerd en het personeelsbestand
afgeslankt. Ook hebben we onze bedrijfslasten teruggebracht. Daarnaast ligt
onze focus op investeren in de bestaande voorraad (zoals onderhoud,
duurzaamheid en ombouw van zorgvastgoed) en niet op nieuwbouw. Deze
maatregelen zorgen voor een solide financiële positie in de toekomst en een
duurzaam verdienmodel. Het CFV zal de financiële onderbouwing van de
bovengenoemde maatregelen binnenkort beoordelen.
Verkeert SOR in financiële problemen?
Nee, SOR is een financieel gezonde corporatie. SOR is als seniorenhuisvester een
nichespeler in de regio en bedient een belangrijke, groeiende doelgroep. Om
goed de vinger aan de pols te kunnen houden voert SOR juist een uitermate
zorgvuldig financieel beleid.
De overheid heeft beleid geformuleerd voor een scheiding van wonen en zorg,
waarbij ouderen langer thuis wonen en zorg aan huis moeten krijgen. De
bestaande situatie waarbij zorg wordt verleend in verzorgingshuizen komt
daarmee op termijn te vervallen. SOR heeft beleid ontwikkeld voor het
ombouwen van de bestaande verzorgingshuizen en dit financieel vertaald in het
ondernemingsplan en herstelplan.
Moeten huurders zich zorgen maken?
Nee, hier is geen enkele reden toe. Huurders blijven gewoon hun woning huren
en SOR zorgt voor planmatig onderhoud en sociaal beheer. In ons
ondernemingsplan stellen wij de huurder centraal en investeren wij nadrukkelijk
in het bestaande vastgoed (planmatig onderhoud, duurzaamheid en ombouw van
verzorgingshuizen). Het verscherpt toezicht wordt veroorzaakt doordat het CFV
op dit moment nog onvoldoende inzichtelijk heeft welke financiële consequenties
de investeringen in het zorgvastgoed hebben.
Het CFV kijkt als externe toezichthouder kritisch naar onze
vermogensontwikkeling over een periode van de komende vijf jaar. SOR heeft
naast de maatregelen zoals opgenomen in het herstelplan, voldoende
mogelijkheden om haar toekomstige uitgaven bij te stellen indien dat nodig is.
Loopt SOR het risico om te vallen, net als bij Vestia gebeurd is?
Nee, SOR loopt dit risico niet. Vestia had een acuut probleem met derivaten en
kon bij wijze van spreken ieder moment failliet gaan. SOR heeft een gedegen
financieel beleid, voldoende liquiditeit en een duurzaam positieve kasstroom.
Daarnaast monitoren wij voortdurend de financiële gezondheid.
20-11-2014
Vraag en Antwoord_SOR onder toezicht CFV
pagina 2
Wat betekent het extra toezicht voor de verschillende ombouwprojecten
van zorgvastgoed?
SOR wil investeren in de transitie van haar verzorgingshuizen. Deze
verzorgingshuizen kunnen veelal worden omgebouwd naar zelfstandige
woongelegenheden. Dit is ook noodzakelijk door gewijzigd overheidsbeleid inzake
de bekostiging van verzorgingshuizen en door het scheiden van wonen en zorg.
Verzorgingshuizen zullen hun deuren de komende jaren gaan sluiten omdat
mensen langer zelfstandig thuis moeten blijven wonen. SOR zet zich in om de
groeiende groep ouderen te blijven bedienen die nu niet meer terecht kunnen in
de bestaande verzorgingshuizen.
De ombouw van een verzorgingshuis is door SOR per locatie beoordeeld en
verwerkt in het ondernemingsplan en herstelplan. SOR zal tot het moment van
het goedkeuren van het herstelplan wel alle investeringsvoorstellen door het CFV
moeten laten goedkeuren.
Heeft SOR geld van de overheid nodig voor de ombouw van haar
zorgvastgoed?
Dit voorjaar liet SOR via de media weten te overwegen de Staat aansprakelijk te
stellen voor de miljoenen die zij verliest op verzorgingshuizen die leeg komen te
staan als gevolg van de nieuwe wetgeving rondom het scheiden van wonen en
zorg. SOR baseert zich voor de eventuele claim op een compensatieregeling uit
1999, gesloten tussen het rijk (ministeries van VWS en toenmalig VROM), de
vereniging van woningcorporaties Aedes, het Waarborgfonds Sociale Woningen
en de Vereniging Nederlandse Gemeenten. In de overeenkomst is geregeld dat
woningcorporaties met verzorgingshuizen bij de overheid kunnen aankloppen als
de regels voor verzorgingshuizen veranderen, en woningcorporaties daardoor
schade ondervinden.
Ook zonder de claim gaat SOR haar verzorgingshuizen ombouwen. SOR heeft
hiervoor voldoende middelen beschikbaar.
Wat gebeurt er met het zorgvastgoed als SOR geen geld heeft/krijgt om
te investeren?
SOR heeft in haar plannen voorzichtigheidshalve rekening gehouden met de
ontvangst van een bijdrage van de Staat. Ook als de overheid de claim niet
uitbetaalt, zal er worden geïnvesteerd in het zorgvastgoed. SOR heeft hiervoor
voldoende middelen beschikbaar.
Heeft de monitoring te maken met de verhuurdersheffing?
Nee, de monitoring heeft te maken met onvoldoende inzicht van het CFV in onze
investeringen in de zorgwoningen op basis van onze prognosecijfers uit februari
2014.
Wel staat vast dat de verhuurdersheffing grote invloed heeft op de financiële
positie van corporaties. Voor SOR loopt dit bedrag op tot circa 3 miljoen euro per
jaar. Dit heeft ook een grote impact op de financiële positie van SOR waar in het
herstelplan echter rekening mee is gehouden.
20-11-2014
Vraag en Antwoord_SOR onder toezicht CFV
pagina 3
Heeft de monitoring te maken met derivaten?
Nee, het heeft niets te maken met derivaten. Met de extra monitoring wil het
CFV beter inzicht verkrijgen in de onderbouwing van de voorgenomen
investeringen.
In de brief van CFV staat een oordeel over liquiditeiten en dan met name
over de leningportefeuille van SOR. Wat is daarmee aan de hand?
De leningenportefeuille van SOR bestaat deels uit gestructureerde producten
(zogenoemde extendibles, leningen met embedded derivaten) en leiden als
gevolg daarvan inherent tot een verhoogd risicoprofiel bij de beoordeling door
CFV.
SOR heeft weliswaar embedded derivaten, maar geen bijstortverplichtingen
(bijvoorbeeld als de rente verder gaat dalen). Die bijstortverplichtingen zorgen
juist voor financiële risico's. Overigens is de derivatenportefeuille van SOR geen
aanleiding geweest voor het verscherpt toezicht. SOR is voornemens te
onderzoeken of zij deze leningen op termijn (vanaf 2020) kan herstructureren
om de financiële ratio’s en het risicoprofiel te verbeteren.
Wat vind SOR van de extra monitoring?
SOR neemt de zorg van het CFV serieus. Uit het door SOR ingediende herstelplan
blijkt dat de voorgenomen investeringen in de zorgwoningen en onze ambities
voor onze huurders de continuïteit niet in gevaar brengen. Als gespecialiseerde
seniorenhuisvester heeft SOR vertrouwen in de realisatie van haar nieuwe
ondernemingsplan en het herstelplan.
20-11-2014
Vraag en Antwoord_SOR onder toezicht CFV
pagina 4