Crowdfunding: een alternatieve financieringsvorm

3/7/2014
CROWDFUNDING: EEN ALTERNATIEVE
AFSTUDEERSCRIPTIE
FINANCIERINGSVORM VOOR
VASTGOEDONTWIKKELINGEN.
C.J. Bekers | Atelier Gebiedsontwikkeling
Contactgegevens
Gegevens student
Achternaam:
Bekers
Voorletters + roepnaam:
C.J. + Christian
Studentnummer:
500629366
Telefoon mobiel:
+316 498 213 55
E-mailadres (HvA):
[email protected]
Periode:
Semester 2, Afstudeerperiode
Schooljaar:
2013 – 2014
Gegevens begeleider
Achternaam:
de Graaf
Voorletters + roepnaam:
E.A. + Erik
Telefoon mobiel:
+316 205 975 16
E-mailadres (HvA):
[email protected]
Gegevens onderwijsinstelling
Naam:
Hogeschool van Amsterdam
Locatie:
Leeuwenburg
Adres:
Weesperzijde 190
1097 DZ Amsterdam
Domein:
Techniek
Gegevens sparringpartner
Achternaam:
Goudsmit
Voorletters + roepnaam:
A. + Aram
Functie:
PR, marketing expert en crowdfunding campagne coach
Bedrijf:
Douw&Koren | Crowdfunding Consultancy
Adres:
Schieblock
Schiekade 189 – Unit 401
3013 BR Rotterdam
E-mailadres:
[email protected]
Voorwoord
Crowdfunding wordt op dit moment wereldwijd geïmplementeerd. In Nederland begint
crowdfunding ook steeds meer zijn naam te vestigen. De sector die momenteel ook aandacht krijgt
van crowdfunding, is de vastgoedsector. In Nederland staat crowdfunding binnen deze sector echter
nog in zijn kinderschoenen, wat ik tijdens dit onderzoek heb kunnen waarnemen. Crowdfunding
leent zich niet alleen goed als een alternatieve financieringsmogelijkheid, maar biedt nog veel meer
mogelijkheden voor ondernemers en investeerders in het vastgoed.
Tijdens het schrijven van mijn scriptie kwamen er reacties vanuit verschillende bedrijven die op één
of andere manier bezig waren met crowdfunding. Deze bedrijven waren zeer geënthousiasmeerd
over mijn onderwerp en zij wilden dan ook graag alles weten van wat ik te bieden had en zagen de
nut in van mijn resultaten. Met veel plezier ben ik gesprekken aangegaan met professionals in het
adviseren, coachen en aanbieden van crowdfundingscampagnes en met professionals in de
bouwtechnische wereld. Mijn dank gaat uit naar Aram Goudsmit van Douw&Koren, mijn
sparringpartner gedurende mijn afstudeerperiode. Zijn kennis en ervaring met crowdfunding hebben
een grote input geleverd voor het onderzoek. Het onderzoek zou ook niet compleet zijn geweest
zonder de bijdrage van de volgende geïnterviewde bedrijven: Share2start, Douw&Koren,
Bouwaandeel, 2fund, Symbid, SamenInGeld, SEEDS, Voorjebuurt, Picard Innovations en The Wayv.
Grote dank daarvoor.
Graag wil ook mijn dank betuigen aan mijn scriptiebegeleider, Erik de Graaf, voor het meedenken,
enthousiasmeren en voor het leveren van bruikbare feedback tijdens het onderzoek.
Samenvatting
Wat is er zo bijzonder aan de wolkenkrabber op de
afbeelding rechts? Het is inderdaad het hoogste
gebouw van Colombia. Maar dat maakt het object
niet bijzonder. Dit gehele bouwwerk is gefinancierd
met behulp van een relatief nieuw
financieringsmodel, namelijk crowdfunding.
Particulieren, ondernemers en projectontwikkelaars
worden de afgelopen jaren geteisterd door de
financiële crisis. Banken verstrekken nauwelijks
leningen en indien ze in uitzonderlijke gevallen
beslissen overstag te gaan, stellen ze hoge eisen aan de te financieren projecten. Crowdfunding, de
Messias in deze financiële donkere tijden biedt hulp voor de creatieve ondernemer en ontwikkelaar.
Het publiek is aan zet en particulieren kunnen nu door kleine bedragen te investeren van
bijvoorbeeld €100 een steentje bijdragen aan de ontwikkeling van een project of onderneming.
Tegenover deze investering staat veelal een tegenprestatie in de vorm van een symbolische gift, een
exemplaar van het geproduceerde of een aantrekkelijk rendement (Belleflamme, 2013). Het aanbod
van verschillende investeringsobjecten en de mogelijkheid om een kleine investering te doen, zijn
twee van de vele voordelen die crowdfunding biedt ten opzichte van een traditionele
(vastgoed)belegging. Daarnaast biedt crowdfunding een bepaalde extra waarde voor de
investeerder. Voor de investeerder is het namelijk mogelijk een interactieve relatie op te bouwen
met de initiator. De participatie van de particulier geeft ook mogelijkheden het persoonlijke en
professionele netwerk te vergroten (Schwienbacher, 2010). Maar zijn, onder andere, deze waarden
ook van toepassing in vastgoed (her)ontwikkelingen? De hoofdvraag luidt als volgt:
“Wat is de meerwaarde van crowdfunding, wanneer deze vorm van financieren wordt gebruikt voor
vastgoedgerelateerde projecten en kan crowdfunding daarmee een oplossing zijn voor de
financieringsproblematiek in het vastgoed?”
De beschrijvende literatuur geeft een aantal waarden die van belang kunnen zijn voor particuliere
investeerders. Deze theorie is vervolgens aangevuld met de aanwezige kennis en ervaringen vanuit
het bedrijfsleven verkregen via een tiental interviews. De hieruit ontstane theorie heeft in totaal elf
verschillende waarden opgeleverd. Vervolgens zijn vijf casussen getoetst aan deze verschillende
waarden.
De afbeelding hieronder toont een overzicht van de getoetste casussen. Aangegeven is welk type
vastgoed het betreft en welke manier van crowdfunding is gebruikt, een model gebaseerd op
donaties en een symbolische tegenprestatie of een model waarbij men meedeelt in de winst. Het
onderzoek beschrijft nog een aantal andere modellen, maar dit zijn de meest voorkomende
modellen. Vervolgens is per casus aangegeven welke waarden1 van belangrijk zijn geweest voor de
particuliere investeerder.
BD Wolkenkrabber
Plus Pool
Luchtsingel
Commercieel vastgoed
Publiek vastgoed
Infrastructuur (publiek)
Share-in-profit model
Donatie
Donatie
W1
W2
W1
Retail (commercieel
vastgoed)
Crowd-equity model
Pumphouse
Residentieel vastgoed
Share-in-profit model
W1
W1
W2
W7
W7
W8
W8
W10
W2
W4
W5
W1
DC Gebouw
W3
W4
W7
W8
W8
W9
W10
W11
W8
W9
W11
W11
Uit de toetsing is naar voren gekomen dat de combinatie van commercieel vastgoed en de
aanwezigheid van een sociale en/of nationale missie, hetgeen het geval was bij de wolkenkrabber in
Colombia, leidt tot veel waarde voor de investeerder. De interactie met initiators, het hebben van
inspraak, het kunnen gebruiken van het gerealiseerde, het bieden een rendement en transparantie
zijn onder andere de meerwaarde van crowdfunding.
1
W1: deelname in een bepaalde gemeenschap, W2: relatie en interactie met projectleider, W3: deelname
levert bijdrage aan iets innovatiefs, W4: vergrote persoonlijke netwerk, W5: recht op eerste product, W6:
aantrekken investeerders eigen campagne, W7: geen koersschommelingen, W8: transparantie, W9: controle
en beheer, W10: aanbieden van keurmerken, W11: gunfactor vanuit het project of vanuit initiator.
De waarden kunnen vervolgens gecategoriseerd worden in een aantal subgroepen: sociaal,
materieel, immaterieel en financieel, zoals de afbeelding hieronder laat zien.
De geïnterviewde bedrijven zijn het er allen over eens dat crowdfunding in elke sector een succes
kan zijn en dat de waarden van crowdfunding theoretisch van toepassing kunnen zijn in het
vastgoed. Meningen lopen echter uiteen omtrent de vraag of maatschappelijk vastgoed geschikter is
voor crowdfunding dan commercieel vastgoed en vice versa. De casussen tonen echter aan dat de
verschillende soorten crowdfundingsprojecten meerwaarde bieden voor investeerders, waardoor
investeerders meer bereid zullen zijn te investeren, omdat deze waarden met een traditionele
vastgoedbelegging niet van toepassing zijn. Op basis van deze informatie kan geconcludeerd worden
dat niet het type vastgoed of het type project invloed heeft op de slagingskans van een campagne,
maar factoren zoals onder andere uitvoering, communicatie, urgentie, betrokkenheid en het concept
bepalend zijn, hetgeen bevestigd wordt door de bij dit onderzoek betrokken bedrijven. Anders
gezegd vergroten de sociale en immateriële waarden de kans van slagen van het project. De
financiële waarden worden belangrijk naarmate de afstand tussen project en investeerder toeneemt.
Deze groep investeerders (van een geografisch ander gebied) betreft echter maar 30% van de totale
aantal funders. De kracht van crowdfunding zit dus in die eerste 70%, waar emotionele binding met
de projectleider en het project zelf belangrijk is ten aanzien van de investeringsbereidheid.
Het overzicht op de tweede bladzijde hiervoor bevestigt niet dat de getoonde typen crowdfunding en
de verschillende soorten vastgoed per definitie leiden tot de genoemde waarden, maar het overzicht
geeft wel aan dat wanneer men crowdfunding gebruikt, de funder een aantal waarden behaalt die hij
met een traditionele vastgoedbelegging niet verkrijgt. Het overzicht kan gezien worden als een
voorbeeld dat men kan verwachten met de toepassing van crowdfunding. Het is een win-win-situatie
die gecreëerd wordt. De ondernemer krijgt de mogelijkheid zijn project succesvol te financieren en
particulieren kunnen een klein bedrag investeren en krijgen voor hun bijdrage een tegenprestatie
plus de van toepassing zijnde waarden.
Inhoudsopgave
1. Introductie
12
1.1: Inleiding.
12
1.2: Financieringsproblematiek in de huidige vastgoedsector.
14
1.3: Onderzoeksvragen.
15
1.4: Afbakening.
16
1.5: Onderzoeksmethode.
17
1.6: Opbouw.
19
2. Theoretisch Kader I/II
20
2.1: Crowdsourcing.
20
2.2: Een alternatieve financieringsvorm: crowdfunding.
2.2.1: Donaties.
2.2.2: Beloningen.
2.2.3: Pre-orders.
2.2.4: Leningen.
2.2.5: Het equity-model of profit-sharing model.
2.2.6: Crowd equity.
21
22
22
23
23
24
25
2.3: Beweegredenen voor investeerders in crowdfundingscampagnes.
25
2.4: Beweegredenen voor ondernemers in crowdfunding.
26
3. Theoretisch Kader II/II
27
3.1: Effecten van beeldbepalende vastgoedprojecten.
27
3.2: Beleggen in vastgoed.
3.2.1: Traditionele vastgoedbeleggingen: vastgoed CV’s.
3.2.2: Traditionele vastgoedbeleggingen: indirecte vastgoedbeleggingen.
3.2.3: Crowdfunding voor directe vastgoedbeleggingen en vastgoed CV’s.
3.2.4: Investeren in vastgoed met crowdfunding.
3.2.5: Tastbare onroerend goed.
3.2.6: Hypotheken.
28
28
28
28
29
30
30
4. Resultaten theoretisch kader
31
4.1: Type crowdfunding.
31
4.2: Crowdfunding en de funder.
32
5. Praktijkonderzoek - Interviews
33
5.1: Crowdfunding en de ondernemer.
33
5.2: De sleutel tot een succesvol crowdfundingscampagne.
35
5.3: Crowdfunding en de particuliere investeerder.
36
5.3.1: Het aantrekken van investeerders.
5.3.2: Het kiezen van een investeringsobject.
5.3.3: De waarden van crowdfunding voor de investeerder.
36
37
38
5.4: Traditionele vastgoedbeleggingen versus crowdfunding.
40
5.5: Het type vastgoed en het type crowdfunding.
42
5.6: Succes en geen succes.
5.6.1: Maskerade.
5.6.2: Broodje Bewust.
42
42
43
5.7: Samenvattend.
44
6. Casusonderzoek
7.
46
6.1: Inleiding.
46
6.2: BD Bacata in Colombia, Bogota.
47
6.3: Plus (+) Pool in de Verenigde Staten, New York.
49
6.4: Luchtsingel, loopbrug in Nederland, Rotterdam.
50
6.5: Leegstaand gebouw in de Verenigde Staten, Washington D.C.
52
6.6: The Pump House in Engeland, Oost-Londen.
54
6.7: Toetsing casussen op waarden voor de investeerder.
55
Conclusie en aanbeveling
60
Bibliografie
65
Begrippenlijst
67
Bijlagen
69
1. Introductie
1. Introductie
1.1: Inleiding.
De kredietcrisis (14 september 2008, black Sunday) is één van de grootste financiële crisis van de
afgelopen eeuw. Het financiële systeem dreigde kapot te gaan in een korte periode. Daarnaast
verloor men, particuliere spaarders en consumenten, het vertrouwen in de banken. Dit verlies in
vertouwen is overgeslagen uit het onderling vertrouwen tussen bancaire instellingen wat dreigde te
verdwijnen. Destijds zijn er radicale besluiten genomen om de banken en verzekeraars in Nederland
van middelen te voorzien. Financiële instellingen konden namelijk niet meer bij elkaar lenen en het
betalingsverkeer en de kredietverlening zou hierdoor stilvallen. Daarnaast was het zaak dat deze
instellingen vertrouwen moesten uitstralen naar het publiek toe met betrekking tot de
kredietwaardigheid van financiële bedrijven (Hazeu, 2011).
Nederland bevindt zich op dit moment in een balansrecessie doordat er bij huishoudens, banken en
pensioenfondsen financiële problemen aan de orde zijn. De huizenprijzen in Nederland zijn sterk
gedaald, nominaal 20 procent, sinds de grote piek die het in augustus 2008 ervoer. Sinds 2008 dalen
ook de consumptieve bestedingen, ondanks het feit dat huishoudens de afgelopen jaren zijn gaan
ontsparen en achteruit zijn gegaan op hun vermogen (Jacobs, 2013).
De financiële balansen van banken, pensioenfondsen en huishoudens probeert men allen te
repareren. Het gevolg is dat Nederland hierdoor te maken krijgt met onder andere een
bestedingsuitval, economische krimp, een stijgende werkloosheid en grote aantallen
bedrijfsfaillissementen. De belangrijkste problemen zijn tot op heden nog niet opgelost in de
financiële sector. Nederlandse banken proberen hun kapitaalposities te verbeteren door onder
andere de kredietverlening te verkleinen (Jacobs, 2013). Een dergelijke maatregel heeft echter
nadelige gevolgen voor de structurele economische groei (DNB, 2013c).
De beperkte kredietverlening van banken heeft ook zijn gevolgen gehad voor ontwikkelingen in
onroerend goedmarkten. Waar er voor de crisis gesproken werd over een enorme kredietbubbel,
spreekt men nu van een gebarsten kredietbubbel die de ontwikkeling van onder andere de
nieuwbouw onder druk heeft gezet, omdat de financiering van vastgoed bemoeilijkt wordt door de
terughoudende kredietverlening.
12
1. Introductie
Hoge premies, lagere Loan to Values2 en eisen aan voorverkoop en –verhuur vanuit de bank maken
het voor ontwikkelaars moeilijker om vastgoed te financieren (Buitelaar, 2013).
Ondernemers in bepaalde sectoren anders dan vastgoed maken op dit moment gebruik van een
alternatieve financieringsvorm, namelijk crowdfunding. Deze vorm van financieren maakt gebruik
van het grote publiek (individuen/particulieren), door middel van een online platform en social
media, waarbij bijvoorbeeld een gadget of film wordt geproduceerd. Particulieren die geïnteresseerd
zijn en wellicht baat/belang hebben bij het realiseren van een product, kunnen door middel van een
klein bedrag de ondernemer helpen, waar een tegenprestatie of een bepaald rendement tegenover
staat. Volgens Belleflamme (2013) kan een ondernemer een symbolische tegenprestatie verrichten
door bijvoorbeeld een uitnodiging te versturen voor een openingsfeest van het op te zetten bedrijf.
Daarnaast kan een investeerder/funder ook een pre-order plaatsen, zodat hij in een later stadium als
eerst een exemplaar van het product krijgt. Andere vormen van tegenprestaties volgens Belleflamme
(2013) zijn: uitkeren van aandelen of een percentage van de winst. Buiten het feit dat deze bedrijven
nu een goed financieringsalternatief hebben, levert het ook een bepaalde meerwaarde of indirect
rendement (anders dan de waardestijging van vastgoed) op voor de investeerder. Voor de funder
heeft het naast de tegenprestatie of het rendement nog meer voordelen bijvoorbeeld inspraak op de
vormgeving van het product (Schwienbacher, 2013). Deze manier van ondernemen en financieren
leidt tegenwoordig tot veel succes in de Verenigde Staten en in Engeland en is nu ook in opkomst in
Nederland. Zo heeft het Amerikaanse crowdfundingsplatform Kickstarter in 2012 naar eigen zeggen
ongeveer $320 miljoen verworven bij meer dan 2 miljoen mensen.3 Hiermee zijn 18.109 projecten
succesvol gefinancierd.
In principe is crowdfunding toepasbaar voor elke sector. De vastgoedsector staat echter bekend als
een conservatieve sector. Crowdfunding wordt al wel in kleine mate toegepast bij de ontwikkeling
van onder andere gebouwen en zou in principe toegepast kunnen worden bij alle typen
vastgoedprojecten. In de Verenigde Staten wordt bij het realiseren van vastgoed al veelvuldig
gebruik gemaakt van crowdfunding en ook in Nederland zijn er een aantal kleine
crowdfundingsplatformen voor het vastgoed ontstaan.
De platformen ‘Realtymogul’4 en ‘Fundrise’5 hebben in de Verenigde Staten tot op heden al
miljoenen dollars verzameld vanuit het publiek voor vastgoed gerelateerde projecten.
2
Loan to Value (LTV): is een term die gebruikt wordt door kredietverstrekkers, zoals banken. De term LTV drukt
de ratio uit van de verstrekte lening ten opzichte van de waarde van het bezit dat is aangekocht met de
verstrekte lening. http://en.wikipedia.org/wiki/Loan-to-value_ratio, (laatste keer bezocht op 15 mei 2014).
3
Zie Kickstarter, https://www.kickstarter.com (laatste keer bezocht op 15 april 2014).
4
Zie Realtymogul, https://www.realtymogul.com (laatste keer bezocht op 23 april 2014)
13
1. Introductie
De typen projecten op deze platformen lopen uiteen van particuliere woningen tot aan hotels en
gebouwen voor bedrijven met een dienstverlenende functie. In Nederland is in 2011 een loopbrug
gefinancierd door crowdfunding. Deze loopbrug in Rotterdam werd gesponsord door Rotterdammers
die planken voor de brug hebben gekocht. Het lijkt er op dat crowdfunding zelfs meer kan zijn dan
slechts een alternatieve financieringsvorm.
De interesse in deze trend en ontwikkeling, de toepasbaarheid van crowdfunding op elke sector en
de meerwaarde die gecreëerd wordt, hebben ertoe geleid deze afstudeerscriptie aan dit onderwerp
te wijden.
1.2: Financieringsproblematiek in de huidige vastgoedsector.
De economische crisis heeft, zoals in paragraaf 1.1 is besproken, grote gevolgen gehad voor de
financiële markt en ook voor de vastgoedsector. Het financieren van een project is niet meer zo
eenvoudig als dat het voor de crisis is geweest. Banken verstrekken nauwelijks leningen en
verzekeraars en pensioenfondsen zijn ook voorzichtiger geworden met het investeren in vastgoed.
De projectontwikkeling in het vastgoed ervaart ook problemen omtrent het financieren van
projecten. In andere sectoren heeft crowdfunding zich bewezen als oplossing voor
financieringsproblemen en biedt het vaak meerwaarde voor investeerders en ondernemers, maar
binnen de vastgoedsector in Nederland staat dit concept nog in de kinderschoenen en wordt het
nauwelijks tot niet toegepast.
Volgens Wibo van Wier, van Quickboats Europe B.V., behaald de investeerder een bepaalde
meerwaarde naast zijn directe rendement door middel van crowdfunding. Wanneer particulieren
bijvoorbeeld investeren in een bepaald horloge dat een ondernemer wil ontwikkelen, kunnen zij,
wanneer de ondernemer dit toe laat, inspraak hebben op onder andere de vormgeving van het
horloge.6 Daarnaast kan het ook zijn dat een bepaald product een maatschappelijke waarde creëert.
In het geval van vastgoed kan bijvoorbeeld een buurt baat hebben bij het realiseren van een
bibliotheek of zwembad in een wijk. Dit levert de buurt naast een direct rendement op de investering
ook een indirect rendement, zoals openbare kennis door de bibliotheek en recreatiemogelijkheden
dankzij het zwembad. Daarnaast kunnen dergelijke projecten onder andere de vastgoedwaarde in de
wijk doen stijgen (Verheul, 2013).
5
Zie Fundrise, https://www.fundrise.com (laatste keer bezocht op 23 april 2014)
Quickboats Europe B.V., is een onderneming gefinancierd door gebruik te maken van crowdfunding, zie
http://www.crowdfunding.nl/crowdfunding-voor-ondernemers-een-geweldige-start-met-absoluteafterburner/, (laatst bezocht op 23 april 2014)
6
14
1. Introductie
Of deze waarden ook binnen de Nederlandse vastgoedsector zijn te behalen is nog niet duidelijk.
Lokale eigenschappen kunnen wellicht van grote invloed zijn op deze waarden en op de keuze om al
dan niet gebruik te maken van crowdfunding. Het gebruik van crowdfunding in het vastgoed kan
wellicht een verbetering zijn van de huidige situatie omtrent de financiering en niet alleen een
alternatief. De betrokkenheid van funders, die Van Wier ook noemt, kunnen deze verbetering waar
maken, omdat crowdfunding naast geld ook kennis samen brengt.
1.3: Onderzoeksvragen.
Dit onderzoek richt zich op de meerwaarde die crowdfunding kan bieden voor investeerders. Hierbij
wordt een koppeling gemaakt naar de vastgoedontwikkeling. De hoofdvraag luidt daarmee als volgt:
“Wat is de meerwaarde van crowdfunding, wanneer deze vorm van financieren wordt gebruikt voor
vastgoedgerelateerde projecten en kan crowdfunding daarmee een oplossing zijn voor de
financieringsproblematiek in het vastgoed?”
De volgende deelvragen bieden hulp bij het vinden van een antwoord op de hoofdvraag:
1. Wat is crowdfunding en welke typen zijn er te onderscheiden?
2. Wat voor meerwaarde biedt crowdfunding voor investeerders?
3. Zijn de typen meerwaarden van crowdfunding theoretisch van toepassing op vastgoed?
4. Hoe wordt crowdfunding nu toegepast binnen de ontwikkeling van vastgoed?
5. Wat zijn de succesvolle en niet-succesvolle vastgoedgerelateerde crowdfundingsprojecten en
wat hebben ze onderling gemeen?
6. Welke typen vastgoed lenen zich goed voor crowdfunding en welke typen crowdfunding
passen bij welke typen vastgoed?
15
1. Introductie
1.4: Afbakening.
In de hoofdvraag wordt gesproken over vastgoed gerelateerde projecten. Dit is een veelomvattend
begrip, maar het onderzoek kan zich niet richten op één bepaald type project, zoals alleen
nieuwbouw of alleen herontwikkelingen. Crowdfunding is volgens de theorie namelijk toepasbaar
binnen elke sector en binnen het vastgoed zou het voor elke type project gebruikt kunnen worden.
Daarnaast wordt met deze scriptie getracht te onderzoeken welke type vastgoed zich beter lenen
voor crowdfunding, indien het type vastgoed invloed kan hebben op het slagen van een
crowdfundingscampagne. In het praktijkonderzoek komen kantoren, retail, woningen,
publiek/maatschappelijk vastgoed, infrastructuur, nieuwbouw en herontwikkeling aanbod, zodat een
brede selectie aan vastgoed gerelateerde projecten worden behandeld.
De meerwaarde, die van belang is voor de investeerder, is een bepaalde waarde anders dan
rendement. Door te investeren en te participeren in een crowdfundingsproject, krijgt de investeerder
extra waarden terug, die bij traditionele investeringen vaak niet aanwezig zijn. Een te noemen
voorbeeld is het gevoel te hebben dat men een bijdrage heeft kunnen leveren aan een
technologische ontwikkeling, doordat de investeerder actief mee heeft kunnen denken of werken
tijdens de ontwikkeling. In een later stadium worden alle waarden besproken, waardoor het begrip
meerwaarde meer betekenis zal krijgen met betrekking tot crowdfunding.
Later in het onderzoek wordt er ingegaan op een aantal campagnes en de factoren die deze
campagnes succesvol maken. Voordat de campagnes worden geanalyseerd, moet worden
vastgesteld wanneer een campagne succesvol is en wanneer hij dat niet is. In beide voorbeelden
worden de termen succesvol en niet-succesvol gebruikt. Er is sprake van succes, indien een
campagne het gehele proces van crowdfunding via het platform heeft afgerond, met betrekking tot
de vooraf gestelde doelen. Een dergelijk doel is het behalen van het benodigde budget, oftewel het
rond krijgen van de financiering. Het crowdfundingsproces wordt in het theoretisch kader nader
toegelicht.
Tot slot moet gezegd worden, dat het onderzoek zich focust op de investeerder. De belangen van de
ondernemers/initiatoren bij crowdfunding passeren echt wel de revue. Het onderzoek zal in een later
stadium verder afgebakend worden.
16
1. Introductie
17
1.5: Onderzoeksmethode.
Deelvraag
1. Wat is crowdfunding
en welke typen zijn er te
onderscheiden?
2. Wat voor
meerwaarde biedt
crowdfunding voor
investeerders?
Wat?
Onderzoeksmethode
De definitie van
Literatuuronderzoek
crowdfunding
onderzoeken, de vormen
(pre-orders, lening, te
investeren bedrag) en het
waarom erachter.
Typen meerwaarden
onderzoeken. Zoals:
maatschappelijk belang,
inspraak van
investeerder,
meerwaarde voor
gebied(s)(ontwikkeling).
3. Zijn de typen
Resultaten uit vraag 2
meerwaarden van
koppelen aan het
crowdfunding
vastgoed en
theoretisch van
onderzoeken of deze
toepassing op vastgoed? ook gelden voor het
vastgoed.
Literatuuronderzoek
(deskresearch)
Bron
Crowdfunding of small
entrepreneurial ventures.
Crowdfunding: Tapping
the right crowd.
Praktijkonderzoek
vanuit casussen en
interviews.
Literatuuronderzoek
(deskresearch).
Praktijkonderzoek
(interview en
casussen)
Gesprekken met
platformen zoals
share2start en
crowdfunding.nl
Casussen VS.
Motivatie
Gepubliceerde artikelen
zijn tot nu toe bijna de
enige vorm van informatie
omtrent crowdfunding.
Resultaat
Compleet verhaal over
crowdfunding, de
soorten en het waarom
erachter. De essentie
van crowdfunding
geven.
Artikelen geven de theorie
met betrekking tot
meerwaarde en de
casussen (niet-vastgoed
projecten) kunnen hieraan
getoetst worden.
Overzicht van de typen
meerwaarden gekoppeld
aan verschillende
crowdfundingsprojecten.
Bestaande platformen die
niet vastgoed georiënteerd
zijn kunnen antwoord
geven op de vraag waarom
crowdfunding klein is in
het vastgoed en wat voor
waarde het kan hebben
voor het vastgoed.
Overzicht met
meerwaarden die te
behalen zijn voor
investeerders in het
vastgoed wanneer
gebruik wordt gemaakt
van crowdfunding.
1. Introductie
4. Hoe wordt
crowdfunding toegepast
binnen de ontwikkeling
van vastgoed?
Onderzoeken welke
vormen van
crowdfunding nu in het
vastgoed worden
gebruikt. Theorie sluit
aan op vraag 1: door
middel van leningen, te
investeren bedragen of
door levering van
materialen.
5. Wat zijn de
Succes en geen succes
succesvolle en nietmeten aan de hand van
succesvolle
casussen. Succes is
vastgoedgerelateerde
bijvoorbeeld het
crowdfundingsprojecten behalen van vooraf
en wat hebben ze
vastgesteld budget,
onderling gemeen?
slagen van project en
creëren van
meerwaarde voor de
investeerder.
6. Welke typen vastgoed Vraag 6 gaat verder in
lenen zich goed voor
op vraag 5. De
crowdfunding en welke
resultaten omtrent
typen crowdfunding
succes en geen succes
passen bij welke typen
worden gekoppeld aan
vastgoed?
het type vastgoed.
Literatuuronderzoek
Internationale
literatuur.
(deskresearch).
Praktijkonderzoek
(interview)
Crowdfunding in urban
planning: Opportunities
and Obstacles.
Interview bestaande
platformen voor vastgoed.
Literatuuronderzoek
(desk)
Casussen uit de VS en
Nederland.
Praktijk (casussen).
Zwembad in New York.
Loopbrug Rotterdam.
Commercieel vastgoed in
de VS.
Literatuuronderzoek
(deskresearch).
Casussen uit de VS en
Nederland.
Praktijkonderzoek
Casusanalyses
Zwembad in New York.
Loopbrug Rotterdam.
Commercieel vastgoed in
de VS.
18
In Nederland is er weinig
literatuur over
crowdfunding in het
vastgoed, vandaar de
keuze voor internationale
literatuur. Crowdfunding
wordt in het vastgoed
vaker gebruikt in
bijvoorbeeld de VS.
Koppeling van
crowdfunding naar de
vastgoedsector maken.
Uitleggen hoe het
binnen deze sector
functioneert en wat de
mogelijkheden kunnen
zijn binnen het vastgoed.
De casussen gaan over
verschillende typen
vastgoed, zodat er voor
elke type project een
duidelijk beeld gegeven
kan worden of
crowdfunding al dan niet
succes heeft.
Een basis leggen voor
vraag 6. Succes en nietsucces factoren
overzichtelijk maken.
Zelfde motivatie als bij
vraag 5.
Overzicht maken van
typen vastgoed en typen
crowdfunding die
matchen en tot succes
zouden moeten leiden,
zoals succes in vraag 5
gedefinieerd wordt in
het onderzoek.
1. Introductie
1.6: Opbouw.
Het onderzoek begint met het theoretisch kader. Het theoretisch kader is in twee delen opgesplitst.
Het eerste deel komt in hoofdstuk twee aan bod en behandeld de op dit moment aanwezige kennis
over crowdsourcing en crowdfunding. Vervolgens worden de motieven voor het gebruik van
crowdfunding uitgelegd, voor zowel de ondernemer als de particuliere investeerder. Deel twee van
het theoretisch kader, in hoofdstuk drie, vertelt het een en ander over beeldbepalende
vastgoedprojecten en de effecten ervan op de buurt zelf en de omgeving eromheen. Daarnaast zal
het beleggen in vastgoed kort de revue passeren. Binnen dit onderwerp wordt een onderscheidt
gemaakt tussen de traditionele manier van beleggen in vastgoed en het investeren in vastgoed via
crowdfunding. De theorie hierover is verkennend en licht de verschillende beleggingsmogelijkheden
toe. Hoofdstuk vier geeft een schematisch overzicht, dat de belangrijkste resultaten van het
theoretisch kader kort samenvat. In hoofdstuk vijf wordt de verkregen kennis en informatie
behandeld die is verkregen met het afnemen van verschillende interviews. Deze kennis wordt
vervolgens toegevoegd aan de bestaande kennis uit het theoretisch kader. Vervolgens worden er vijf
verschillende casussen getoetst in hoofdstuk zes. De casussen betreffen vastgoed
(her)ontwikkelingsprojecten die gefinancierd zijn met behulp van crowdfunding. Deze casussen
worden getoetst aan verschillende waarden die afkomstig zijn uit het theoretisch kader en uit het
bedrijfsleven. Ten slotte wordt in hoofdstuk zeven het onderzoek afgesloten met een conclusie en
een aanbeveling. Binnen dit hoofdstuk staat de toetsing van de casussen centraal. De resultaten uit
hoofdstuk zes omtrent de waarden van crowdfunding voor particuliere investeerders geven een
indicatie of crowdfunding geschikt is voor bepaalde typen vastgoedprojecten.
19
2. Theoretisch Kader I/II
2. Theoretisch Kader I/II
2.1: Crowdsourcing.
Crowdsourcing is een wijze waarop bepaalde taken en/of werkzaamheden verricht worden door
bijvoorbeeld ondernemers of werknemers. De taakuitvoerder, de ondernemer of werknemer in dit
geval, besteedt zijn taken uit door een beroep te doen op een aselecte grote groep mensen. Waar
voorheen een aantal specialisten werden ingeschakeld voor het uitvoeren van taken, wordt nu de
kracht van het publiek (crowd) gebruikt door organisaties. Dit publiek bestaat uit niet vooraf
geselecteerde of gespecificeerde individuen. Veelal wordt Crowdsourcing via het internet gebruikt
vanwege het grote bereik, maar dit is niet noodzakelijk (Howe, 2008).
Hetgeen waar het om draait bij crowdsourcing is de input vanuit het publiek in de vorm van
bijvoorbeeld informatie en creativiteit, welke verbonden worden met een taak of probleem. Centraal
staat niet het verkrijgen van financiering, maar door crowdsourcing te gebruiken kunnen wel
financieringsvraagstukken opgelost worden (Vliet, 2011). De taken die verbonden worden met
crowdsourcing kunnen in het belang van innovatie staan, waar de nadruk ligt op het creëren van
nieuwe kennis. Crowdsourcing gaat echter niet alleen op voor het creëren van kennis, maar wordt
ook toegepast op operationele activiteiten zoals het produceren van een product. De kennis van het
publiek wordt gezien als een belangrijke schakel in het proces van waardecreatie (Kleemann &
Günter, 2008). Kleemann & Günter (2008) beschrijven verschillende vormen van crowdsourcing
welke te zien zijn in afbeelding één hieronder.
Afbeelding 1: Verschillende vormen van crowdsourcing.
Consumentenparticipatie
in productontwikkeling
Productdesign
Biedingen op specifieke
taken of problemen
Open oproepen
•Bedrijven benaderen consumenten en vragen om
suggesties met betrekking tot huidige en toekomstige
producten.
•Bedrijven vragen aan het publiek een geheel nieuw
product te ontwerpen.
•Bedrijven vragen het publiek oplossingen te geven
voor problemen.
•Bedrijven vragen nieuwe informatie.
Productbeoordeling
•Bedrijven vragen om nieuwe informatie bij een
bekende gemeenschap in plaats van een grote groep
individuen.
•Bedrijven vragen om beoordelingen en meningen met
betrekking tot producten voor andere gebruikers.
klant-tot-klant support
•Bedrijven vragen klanten om andere klanten te helpen
om zo consumentenkennis te vergaren.
Gemeenschappelijke
rapportage
Bron: Kleeman & Günter (2008).
20
2. Theoretisch Kader I/II
Reichwald en Piller (2006) benaderen crowdsourcing vanuit een ander perspectief, namelijk vanuit
kosten en baten. Crowdsourcing is volgens hen bruikbaar, wanneer de kosten ervan laag zijn en de
betrokkenheid en interactie van het publiek voordelen biedt voor alle belanghebbenden. Er zijn twee
vormen van crowdsourcing te onderscheiden volgens Reichwald en Piller (2006): ‘mass
customization’ en ‘open innovation’. Bij ‘mass customization’ wordt getracht voor enkelvoudige
kopers een speciaal voor hen gepersonaliseerd product aan te bieden aan de hand van grootschalige
operaties. Te denken valt aan de massaproductie van gepersonaliseerde Nike schoenen, welke men
naar eigen smaak kan vormgeven. ‘Open innovation’ is de tegenhanger van ‘mass customization’.
Centraal staat hier de ontwikkeling van een product voor een grote groep potentiële kopers die
voordelen kunnen behalen uit een samenwerking tussen een bedrijf en zijn klanten (Reichwald en
Piller, 2006). De klant levert de input (kennis en informatie) waarop het bedrijf zijn output kan
bepalen.
2.2: Een alternatieve financieringsvorm: crowdfunding.
Crowdfunding is een instrument die ondernemers kunnen gebruiken om een externe financiering te
verkrijgen van een groot publiek, ook wel ‘the crowd’ genoemd. Deze grote groep individuen
voorzien de ondernemer van een klein geldbedrag in tegenstelling tot een gebruikelijke kleine groep
investeerders die grote bedragen investeren. Crowdfunding is in principe een onderdeel van
crowdsourcing, waarbij men niet alleen informatie vanuit het publiek onttrekt, maar dus ook
financiële middelen verzamelt (Belleflamme et al, 2013). Er zijn meerdere definities van
crowdfunding, maar de definitie gegeven door Belleflamme is het meest algemeen, waardoor de
definitie voor elke sector of branche op zou moeten gaan; en om die reden wordt deze definitie
binnen dit onderzoek gehanteerd. Afbeelding twee op de volgende pagina laat zien hoe
crowdfunding werkt volgens Freitas & Amado (2011).
Er zijn verschillende manieren waarop individuen kunnen investeren, waartegenover ook weer
verschillende tegenprestaties zijn. Bradford (2012) onderscheidt vijf typen crowdfunding. Deze typen
zijn ingedeeld naar het soort tegenprestatie die de ‘funder’ kan verwachten van de ‘founder’.
Achtereenvolgens noemt Bradford de volgende modellen: donaties, beloningen, pre-orders, leningen
en het ‘equity-model of profit-sharing model7’. Tot slot noemt Hemer (2011) een model waarbij de
tegenprestatie bestaat uit de uitgifte van aandelen in de onderneming, ‘crowd equity’. In de
volgende subparagrafen worden deze verschillende modellen nader toegelicht.
7
Profit-sharing, definitie gehanteerd door Belleflamme (2014), andere benaming voor equity-model.
21
2. Theoretisch Kader I/II
22
Afbeelding 2: De werking van crowdfunding.
• Een online platform wordt opgezet om aanmeldingen te ontvangen van ontwikkelaars die hun
projecten willen crowdfunden.
• Deze platformen screenen de aanmeldingen ten behoeve van risicoreductie, daarnaast bieden
ze richtlijnen om de kans van slagen van projecten te vergroten.
• De ondernemer zet een beloningssysteem op en ontwikkelt een marketingpitch om funders
aan te trekken door verschilende mediatools en zijn sociale netwerk te gebruiken.
• De ondernemer houdt zijn funders up-to-date inzake het proces.
• Indien doelen zijn bereikt binnen het gesteld termijn wordt de campagne gesloten, waarna de
ondernemer het geld ontvangt. Doelen niet bereikt → geld terug naar funder.
• Vormen van pre-campagne participatie zijn gebruikelijk, waarbij de funder stemrecht heeft of
creatieve input levert. Dit gebeurt via het betreffende platform.
Bron: Freitas & Amado (2011).
2.2.1: Donaties.
Sommige crowdfundingsplatformen stellen de funder in staat te investeren in de vorm van een
donatie. De investeerder ontvangt in dit geval noch een tegenprestatie voor zijn contributie, noch
het geïnvesteerde bedrag. Zowel for-profit organisaties als non-profit organisaties kunnen gebruik
maken van dit model, het is echter niet gebruikelijk dat men investeert in de vorm van een donatie in
een for-profit organisatie (Bradford, 2012). GlobalGiving is bijvoorbeeld een platform dat individuen
in staat stelt te doneren in verschillende soorten projecten.8De projecten waarin men kan investeren
in de vorm van een donatie zijn allemaal initiatieven van non-profit organisaties. Volgens Bradford
zijn er geen bestaande toonaangevende crowdfundingsplatformen voor for-profit organisaties, die
het donatiemodel gebruiken.
2.2.2: Beloningen.
Sommige platformen maken gebruik van een zogenaamde ‘beloningsmodel’. In dit geval wordt er
een tegenprestatie verwacht van de ondernemer. Deze tegenprestatie bestaat niet uit een
rendement of een percentage van de bedrijfsomzet. Veelal worden er kleine symbolische fysieke en
niet-fysieke ‘cadeautjes’ gegeven (Bradford, 2012).
8
Zie, GlobalGiving, http://www.globalgiving.org/ (laatste keer bezocht op 5 maart 2014).
2. Theoretisch Kader I/II
Bradford (2012) noemt voorbeelden als een ketting of de naam van de funder in de aftiteling van een
film die via een platform is gefinancierd. Het is dan ook gebruikelijk dat de beloning vaak een product
is dat geproduceerd is door het project dat men heeft gefinancierd (Bradford, 2012).
2.2.3: Pre-orders.
Het ‘pre-order model’ genoemd door Bradford(2012) wordt door Belleflamme et al (2013) als volgt
uitgelegd: een ondernemer nodigt de consument uit om een pre-order te plaatsen op het te
ontwikkelen product, zodat de ondernemer zijn startkapitaal kan verzamelen om de productie van
zijn product te starten. Aan de hand van dit model kan de ondernemer prijsdiscriminatie toepassen,
waarbij enerzijds de consument staat die het product koopt aan de hand van een pre-order en
anderzijds de consument staat die wacht tot het product bijvoorbeeld in de winkel te verkrijgen is.
Het eerste type consument krijgt, wanneer bijvoorbeeld een artiest een muziekalbum uitbrengt, het
eerste exemplaar van dat album tegen een lagere prijs of hij krijgt als eerst het recht tot het kopen
van dat album. Het tweede type consument die wacht tot het product de markt betreedt, levert de
ondernemer meer winst op (Belleflamme et al., 2013).
2.2.4: Leningen.
Sommige crowdfundingsplatformen implementeren het ‘leenstelsel’. Bradford (2012) refereert naar
het zogenaamde ‘peer-to-peer lending’, hetgeen leningen betreft. Het Nederlandse platform
‘geldvoorelkaar’9 maakt ook gebruik van het P2P-model10. De funder voorziet in dit model de
ondernemer in financiële middelen op een tijdelijke basis en verwacht een terugbetaling. Vervolgens
zijn er twee scenario’s te onderscheiden, waarbij enerzijds de investeerder een beloofde rente over
zijn verstrekte lening ontvangt en anderzijds verkrijgt de investeerder alleen het recht om zijn
geïnvesteerde bedrag terug te ontvangen. Een schematische weergave van een dergelijke constructie
is te zien in afbeelding drie op de volgende pagina, waarin sprake is van een beloofde rente over de
verstrekte lening.
9
Platform geldvoorelkaar, zie www.geldvoorelkaar.nl (laatste keer bezocht op 23 april 2014)
Geldvoorelkaar: “P2P lenen is een manier van bankieren waarbij de particuliere investeerders direct
investeren in de kredietbehoefte van andere particulieren, ondernemingen of stichtingen waarbij de bank als
tussenschakel ontbreekt.” http://www.geldvoorelkaar.nl/help/veelgestelde-vragen/overige.aspx
10
23
2. Theoretisch Kader I/II
Afbeelding 3: peer-to-peer lending.
Bron: Fundingknight11.
2.2.5: Het equity-model of profit-sharing model.
Binnen het equity-model krijgt de investeerder een aandeel van de winst of zij krijgen het
geïnvesteerde bedrag terug van de onderneming. Dit aandeel van de winst mag niet verward worden
met het verkrijgen van een aandeel in de onderneming. Centraal binnen dit model staat de uitkering
van onderpanden. In de Verenigde Staten wordt dit model in een afnemende mate gebruikt. Het
platform ‘ProFounder’12 hanteerde dit model wel en maakte een onderscheidt in twee manieren van
investeren. Deze twee manieren verschilden in twee opzichten van elkaar namelijk: op het
aangeboden rendement aan de belegger en op het participatiebeleid van investeerders. Het
terugbetaalde bedrag kan oplopen tot aan het geïnvesteerd bedrag zonder een rendement op de
investering. Dit betreft echter alleen publieke projecten. Private projecten keren meer uit dan het
geïnvesteerd bedrag. Het verschil tussen deze twee projecten is dat ondernemers van private
projecten de investeerders zoeken tussen vrienden, familie en het professionele netwerk van de
ondernemer zelf. In publieke projecten kan elke individu investeren. De hoogte van het te betalen
rendement aan de investeerders en de periode waarover de investeerders rendement ontvangen,
worden bepaald door de ondernemers zelf met een maximale uitkeringsperiode van vijf jaar. Indien
de ondernemer zijn beoogd budget niet haalt, dan ontvangt hij niks van de tot dan toe behaalde
investeringen. De investeerder tekent geen contract en voldoet geen feitelijke transacties tot het
beoogd budget wordt behaald (Bradford, 2012).
11
Hoe peer-to-peer werkt, https://www.fundingknight.com/news/how-peer-to-peer-lending-works/, (laatste
keer bezocht op 23 april 2014)
12
Profounder, platform is niet meer actief. Bradford (2012) refereert naar
https://www.profounder.com/investors-terms/ (site is echter inactief)
24
2. Theoretisch Kader I/II
2.2.6: Crowd equity.
Crowd equity is een variant van microkrediet en is volgens Hemer (2011) één van de meest
gecompliceerde vorm van crowdfunding. De funder investeert een bedrag in een door hem gekozen
project, waarbij de ondernemer als tegenprestatie aandelen uitkeert van de te ontwikkelen
onderneming. Met deze aandelen heeft de investeerder recht op dividend en/of stemrecht.
2.3: Beweegredenen voor investeerders in crowdfundingscampagnes .
Naast het kiezen van een crowdfundingsplatform en het aan te bieden tegenprestatie is het ook
belangrijk te weten voor een ondernemer wat de redenen zijn voor funders om al dan niet te
investeren in een project. Howe (2006) spreekt over drie typen motivaties: sociale, materiële en
financiële. De sociale motivatie wordt omschreven als de voldoening die gehaald wordt uit het slagen
van een project waarin is geïnvesteerd. Hemer (2011) gaat verder in op de materiële en immateriële
motivaties. Hij legt uit dat de immateriële beloning (zie paragraaf 2.2.2) een grote rol speelt in
investeringsbeslissingen van funders en dat daarmee dit type beloning wellicht meer waarde heeft
dan de materiële beloning, waardoor de materiële beloning soms geen primaire motivatie vormt
voor de investeerder.
De financiële beloning vindt zijn motivatie terug in een financiële rendementseis vanuit de
investeerder. Hemer (2011) somt de volgende intrinsieke motieven/waarden op voor funders van
crowdfundingsprojecten:

“De funder kan zichzelf identificeren met het project en zijn doelen,”

“De funder ziet zijn bijdrage als een contributie aan een sociaal belangrijke missie,”

“De funder haalt voldoening uit zijn deelname in een bepaalde gemeenschap,”

“De funder haalt voldoening uit het observeren van de projectrealisatie en zijn successen,”

“De funder haalt plezier uit zijn relatie en interactie met de ondernemers van een project,”

“De funder haalt plezier uit zijn bijdrage aan iets innovatiefs of uit zijn aanwezigheid bij
pioniers van nieuwe technologieën of ondernemingen,”

“De funder ziet het als een mogelijkheid om zijn persoonlijke netwerk te vergroten,”

“De funder verwacht via zijn bijdrage andere funders te kunnen aantrekken voor zijn eigen
crowdfundingsproject.”
25
2. Theoretisch Kader I/II
2.4: Beweegredenen voor ondernemers in crowdfunding.
Door de jaren heen is het duidelijk geworden dat crowdfunding ondernemers kan helpen bij het
realiseren van een project en misschien wel kan leiden tot een start van een bedrijf. Buiten het feit
dat crowdfunding een instrument is voor het financieren van een project, heeft de ondernemer
volgens Schwienbacher en Larralde (2010) nog een aantal andere redenen om crowdfunding te
gebruiken:

“De ondernemer heeft een gebrek aan bestaande middelen en kan daardoor zijn project niet
financieren.”

“De ondernemer wil geen grote risico’s lopen.”

“De organisatievorm speelt een rol; for-profit organisaties moeten veel moeite doen om hun
doelstellingen te behalen, omdat ze een juiste kwantiteit en kwaliteit mix moeten hanteren
om zich van winst te verzekeren.”

“Controlebeheersing; in crowdfunding kunnen bestuurlijke beslissingen verspreidt worden
door de aanwezigheid van vele investeerders, afhankelijk van de aard van de aangeboden
beloningen.”

“ De ondernemer heeft vaak vooraf gedefinieerde bedragen die hij bereidt is te investeren,
maar daarnaast zijn er wettelijke minimale drempelbedragen in andere vormen van
financiering, waar crowdfunding bij kan helpen.”

“ De ondernemer heeft te maken met juridische kwesties; de aandelenemissie van
ondernemingen kunnen crowdfunding gebruiken als een betrouwbaar
financieringsinstrument.

“ De wijsheid van het publiek; funders hebben wellicht geen specifieke kennis in bepaalde
vakgebieden, maar de wijsheid van het publiek kan wellicht efficiënter problemen oplossen.”
26
3. Theoretisch Kader II/II
3. Theoretisch Kader II/II
3.1: Effecten van beeldbepalende vastgoedprojecten.
Bekende en intrinsieke bouwwerken hebben een bepaald effect op een stad. Vastgoedprojecten
kunnen namelijk een positieve werking hebben op de ontwikkeling van een buurt of op de
ontwikkeling een stad. Verheul (2013) geeft als voorbeeld het Sydney Opera House, dat naast zijn
succes in functie en symboliek, ook succes heeft geboekt rondom het gebouw, waar de waarde van
vastgoed is gaan stijgen in de omgeving nadat het project was gerealiseerd. De effecten van dit
gebouw reikten verder dan de waarde van vastgoed. Winkels en horeca-aangelegenheden in de
nabije omgeving ervoeren een stijging in de inkomsten. Verheul (2013) noemt bouwwerken als het
operagebouw in Sydney, katalysatorprojecten en de effecten die het teweegbrengt
katalysatorwerkingen. De effecten (katalysatorwerking) van dergelijke projecten die ontstaan in
slecht functionerende buurten of wijken, ontstaan door een bepaald proces. Dit proces dat Verheul
noemt heet gentrification.13Het belang van dit soort projecten wordt door bepaalde instellingen als
groot geacht. Overheden zetten soms bewust beeldbepalende projecten in om een positieve
ontwikkeling te creëren voor de stad of wijk (Doucet, 2010). Verheul (2013) noemt ook de
Erasmusbrug in Rotterdam en het Eye Museum in Amsterdam-Noord. De gemeente Amsterdam met
het museum getracht meer bedrijvigheid en woningbouw te realiseren voor een rijkere groep
bewoners. Daarnaast heeft dit project ertoe geleid, dat er een nieuwe stroom toerisme is ontstaan.
Volgens Verheul (2013)wordt hierdoor meer uitgegeven aan de middenstand in Amsterdam-Noord,
waardoor de wijk een betere esthetische waarde krijgt met het gevolg dat de woningvraag stijgt en
de investeringen in renovaties of nieuwbouw ook toenemen.
In de alinea hierboven wordt al aangegeven dat de effecten van een katalysatorproject verder kan
reiken dan alleen de directe omgeving en zelfs een hele stad kan doen opleven. Het Guggenheim
Museum in Bilbao heeft ertoe geleidt dat de verpauperde stad zich heeft kunnen ontwikkelen tot
een internationale hotspot, waar inmiddels grote aantallen toeristen naar toe trekken (Verheul,
2013). Verheul spreekt van een positieve spiraalvorming, welke te zien is in economische, sociale en
culturele indicatoren. In Nederland probeert men ook vaak dergelijke projecten met een bepaald
uitstralingseffect te realiseren, welke de stad een beter imago geven. Deze strategische aanpak om
een stad beter op de kaart te zetten en te laten groeien, wordt ook wel ‘urban boosterism’ genoemd
(Hiller, 2000). Het succes van deze katalysatorprojecten is echter niet verzekerd (Verheul, 2013).
13
Gentrification: “Het vernieuwen en gaan bewonen van in verval rakende stedelijke gebieden door mensen
met een middel- tot hoog inkomen.” www.encyclo.nl/begrip/gentrification (Laatste keer bezocht op 29 april
2014).
27
3. Theoretisch Kader II/II
3.2: Beleggen in vastgoed.
Beleggen in vastgoed kan op verschillende manieren en daar zijn in de afgelopen jaren al vele
studieboeken over geschreven. In deze paragraaf passeren de verschillende typen
vastgoedbeleggingen kort de revue.
3.2.1: Traditionele vastgoedbeleggingen: vastgoed CV’s.
Vastgoed dat gefinancierd wordt (directe vastgoedbelegging14) door CV (commanditaire
vennootschap) fondsen, wordt in twee delen gefinancierd. Een deel wordt gefinancierd met vreemd
vermogen en een deel met eigen vermogen. Het vreemd vermogen wordt vanuit financiële
instellingen, zoals een bank, verstrekt. Het eigen vermogen dient een dergelijk fonds te verkrijgen via
investeerders. Investeerders in CV’s dienen vaak een minimaal bedrag in te leggen, waardoor het
beleggen in vastgoed CV fondsen vaak geschikt is voor vermogende personen15.
3.2.2: Traditionele vastgoedbeleggingen: indirecte vastgoedbeleggingen.
Virtual Vastgoed legt uit dat indirecte vastgoedbeleggingen plaats vinden op de beurs. Deze vorm
van beleggen, worden indirecte vastgoedbeleggingen genoemd, omdat er geïnvesteerd wordt in een
vastgoedfonds en er dus geen direct vastgoed wordt aangekocht (de koop van fysieke gebouwen).
Binnen deze fondsen kan er een onderscheid worden gemaakt tussen beursgenoteerde
vastgoedfondsen en niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Het beleggen in indirect vastgoed
brengt nog een extra risico met zich mee, omdat deze fondsen conjunctuurgevoelig reageren,
hetgeen bij direct vastgoed niet het geval is.
3.2.3: Crowdfunding voor directe vastgoedbeleggingen en vastgoed CV’s.
Virtual Vastgoed meent dat crowdfunding geschikt kan zijn voor kleine vastgoedbeleggers, die
beleggen in direct vastgoed. Zij zien crowdfunding als een tussenschakel voor de typen
vastgoedbeleggingen besproken in paragraaf 3.2.1 & paragraaf 3.2.2. Crowdfunding kan namelijk een
instrument zijn voor het verkrijgen van het grote bedrag dat geïnvesteerd moet worden bij een
vastgoed CV fonds.
14
“We spreken van een directe vastgoed belegging als er daadwerkelijk in een gebouw of grond wordt belegd,
http://www.encyclo.nl/begrip/Directe%20vastgoed%20belegging, (laatste keer bezocht op 6-05-2014).
15
Artikel door Virtual Vastgoed (2012), Vastgoedprojecten creatief met financieren met crowdfunding.
http://vastgoedapps.com/2012/03/07/vastgoed-projecten-creatief-financieren-met-crowdfunding/, (laatste
keer bezocht op 05-05-2014).
28
3. Theoretisch Kader II/II
Daarnaast heeft een investeerder die gebruik maakt van crowdfunding in tegenstelling tot de
investeerder van beursgenoteerd vastgoed, geen last van koersschommelingen. Volgens Virtual
Vastgoed lenen culturele vastgoedprojecten met een hoge maatschappelijke waarde zich het beste
voor crowdfunding. Voor de CV fondsen kan crowdfunding een instrument zijn voor kleinschalige
vastgoedbeleggingen.
3.2.4: Investeren in vastgoed met crowdfunding.
Jennifer Openshaw, auteur van The Millionaire Zone en directeur van Finect16, zegt het volgende
over crowdfunding: “It’s the Facebook approach to money: Connect with friends. Then donate, invest
and even fund a new business together”. Het is de grote trend van crowdfunding die Openshaw hier
beschrijft, waarbij alle individuen aangetrokken worden voor grote projecten. Openshaw schrijft in
haar artikel dat de vastgoedmarkt onlangs veel aandacht krijgt vanuit de ‘crowdfundwereld’.
Crowdfunding zal in de nabije toekomst nog een aantal veranderingen moeten doorgaan omtrent
zijn regelgeving, zodat individuen via een platform kunnen investeren in vastgoed. In de Verenigde
Staten konden particulieren kort geleden alleen via een REIT17 investeren in vastgoed. De aanschaf
van een aandeel in een REIT laat een investeerder toe zich in te kopen in een management bedrijf
met een portfolio van huidige investeringen. Crowfunding daarentegen verzamelt investeerders
zodat zij met een minimum van bijvoorbeeld €5,000 kleine aandelen kunnen kopen van individuele
gebouwen (Openshaw, 2014). Deze gebouwen bestaan veelal uit commerciële gebouwen, zoals
complexen met afzonderlijke woonunits, detailhandel, kantoren en industriële projecten, evenals
nieuwe ontwikkelingen. Het idee is dat men direct eigenaar wordt van het object en indien projecten
succesvol zijn, kan de investeerder zijn lange termijn opbrengsten vergroten, gezien het feit de
investeerder dan geld bespaard op de toeslagen die REIT’s vaak in rekening brengen. Een ander
voordeel dat crowdfunding biedt ten opzichte van de REIT’s in de Verenigde Staten is dat men via
een REIT alleen indirect eigenaar is van een object. Enkele andere voordelen van crowdfunding in het
vastgoed die Openshaw noemt zijn: transparantie en controle en/of beheer van het bezit. Wat
betreft controle en beheer kunnen gebruikers voortgangsrapporten inzien en ze kunnen online hun
objectinvesteringen monitoren, waarbij mogelijke dividenduitkeringen inzichtbaar zijn.
16
Finect, het online netwerk voor investeringen en voor de financiële adviseringsindustrie.
REIT: Real Estate Investment Trust, een garantie die wordt verkocht als een aandeel op de belangrijkste
beurzen waarmee rechtstreeks in vastgoed wordt geïnvesteerd, zoals gebouwen of hypotheken. Deze REIT’s
krijgen speciale fiscale overwegingen en bieden investeerders meestal hoge opbrengsten. Daarnaast biedt het
een liquide methode voor beleggen in vastgoed, http://www.marketwatch.com/story/how-to-usecrowdfunding-to-invest-in-real-estate-2014-02-07 (laatste keer bezocht op 07-05-2014).
17
29
3. Theoretisch Kader II/II
3.2.5: Tastbare onroerend goed.
Openshaw (2014) noemt twee mogelijkheden voor de toepassing van crowdfunding in het vastgoed:
tastbare onroerend goed en hypotheken. De eerste vorm gaat uit van een platform die projecten
aanbiedt in fysieke vastgoedobjecten. Dit kunnen projecten zijn waarbij een ontwikkelaar of
ondernemer bijvoorbeeld een oud industrieel gebouw wil herontwikkelen tot nieuwe luxe
appartementen. De investeerder kan dan vervolgens zelf de hoogte van zijn investering bepalen,
hetgeen bij niet-vastgoed gerelateerde platformen ook het geval is. Sommige platformen staan het
ook toe dat men aandelen koopt in bestaande objecten, die later weer verhandelbaar zijn op het
betreffende platform. Deze verhandelbaarheid van aandelen leidt vervolgens tot een zekere mate
van liquiditeit (Openshaw, 2014).
Openshaw noemt ‘Primarq’ als één van de weinige platformen die zich heeft gespecialiseerd in
woonhuizen, waarbij investeerders eigenaar kunnen worden van een deel van een huis samen met
de daadwerkelijke gebruiker. Buiten het feit dat de investeerder een deel van het huis in eigendom
heeft, geeft het de investeerder ook recht op een deel van het indirect rendement, dat ontstaat door
een eventuele waardestijging van het huis. Het voordeel dat zo’n platform heeft, is dat particulieren
nu minder tijd kwijt zijn met het zoeken naar aantrekkelijke investeringsobjecten, omdat het
platform alleen gezonde projecten aanbiedt. Een platform als Primarq rekent echter wel toeslagen
voor de investeerder van ongeveer 1% van het geïnvesteerde bedrag. ‘RealtyShares’ daarentegen, is
een vastgoedgerelateerd platform dat de toeslag op de ondernemer verhaalt. Daarnaast zijn er ook
platformen die geen toeslagen rekenen, zoals ‘GroundFloor’ (Openshaw, 2014).
3.2.6: Hypotheken.
Deze vorm van crowdfunding in vastgoed lijkt op de vorm uit paragraaf 3.2.5 met een tussenschakel.
Het idee erachter is dat meerdere mensen kunnen investeren in de hypotheek van een individu.
Daarbij is het ook mogelijk een investering uit te spreiden over meerdere hypotheken om diversiteit
binnen deze klasse portofolio te bevorderen. Deze manier van crowdfunding is geschikt voor
particulieren die geen reguliere lening kunnen krijgen, hetgeen tegenwoordig zelfs moeilijk is voor
personen met een hogere kredietwaardigheid. Particulieren met niet-traditionele banen die
daardoor niet voldoen aan de kredietwaardigheidstandaarden, kunnen op deze manier alsnog
proberen lening te krijgen. Deze manier van crowdfunding heeft ook al voetsporen gezet in het
Verenigd Koninkrijk, waar men tegenwoordig deze vorm van peer-to-peer lending kan gebruiken
voor woningen en commerciële hypotheken (Openshaw, 2014).
30
4. Resultaten theoretisch kader
4. Resultaten theoretisch kader
In dit hoofdstuk worden een aantal overzichten gepresenteerd die kort de belangrijkste bevindingen
samenvatten van het theoretisch kader, zowel deel I als deel II komen aan bod. Het onderzoek focust
zich op de investeerder, daarom worden hier alleen de bevindingen rondom de investeerder
getoond. De ondernemer komt in hoofdstuk vijf weer kort aan bod.
4.1: Type crowdfunding.
Afbeelding 4: Typen crowdfunding en tegenprestaties.
Typen Crowdfunding
Tegenprestaties
"Algemeen"
Donaties
Beloningen
Pre-orders
Leningen
Profit sharing
Crowd equity
Geen
Fysieke en niet-fysieke tegenprestatie, zoals gerealiseerd product of naam van de funder in de aftiteling van een film.
Eerste exemplaar van een product of toegang tot een evenement.
Teruggave geïnvesteerd bedrag of geïnvesteerd bedrag + rente over verstrekte lening.
Aandeel in winst of teruggave van geïnvesteerd bedrag.
Aandeel in de onderneming, waardoor het recht op dividend en/of stemrecht wordt verleend.
Vastgoed gespecialiseerd
Tastbare O.G.
Deel van object in eigendom en recht op mogelijke indirect rendement (d.m.v. waardestijging).
Hypotheken
Teruggave geïnvesteerd bedrag of geïnvesteerd bedrag + rente over verstrekte lening.
Bron: Eigen illustratie18.
Afbeelding vier hierboven toont de verschillende typen crowdfunding, welke in de voorgaande
hoofdstukken en paragrafen zijn besproken. Per type crowdfunding is de tegenprestatie vermeldt,
die de funder kan verwachten van de ondernemer. Deze typen zijn afkomstig uit verschillende
gepubliceerde artikelen. Omdat crowdfunding relatief nieuw is, zijn er maar een beperkt aantal
artikelen verschenen in de afgelopen jaren. In de praktijk is het mogelijk dat er op dit moment
andere typen crowdfunding zijn ontstaan, voor zowel gadgets of kunst als voor vastgoed. Indien dit
het geval is, zal het praktijkonderzoek het bovenstaande schema uitbreiden. De informatie daarvoor
zal in dat geval afkomstig zijn uit te behandelen casussen en interviews met platformen en
consultants op het gebied van vastgoed en crowdfunding.
18
Eigen illustratie, informatie afkomstig uit: Bradford (2012), Belleflamme et al. (2013), Hemer (2011),
Openshaw (2014).
31
4. Resultaten theoretisch kader
4.2: Crowdfunding en de funder.
Afbeelding vijf hieronder toont een lijst met de verschillende waarden van crowdfunding, die van
belang kunnen zijn voor de investeerder. Het getoonde in de afbeelding is in de voorgaande
hoofdstukken en paragrafen reeds besproken. De waarden zijn gecodeerd, zodat in een later stadium
casussen getoetst kunnen worden aan deze waarden. Er is geen sprake van een rangvolgorde. Deze
waarden dienen niet verward te worden met de gegeven tegenprestaties. Omgekeerd kan het wel zo
zijn dat een tegenprestatie gezien kan worden als een extra waarde die normaliter in andere
investeringsprojecten, anders dan crowdfunding, niet te behalen zijn. Wat betreft de theorie, geldt
hier hetzelfde als bij afbeelding vier: de theorie is nieuw en het praktijkonderzoek kan wellicht
nieuwe stof opleveren. Indien dat het geval is, zal de lijst in afbeelding vijf verder uitgebreid worden.
Afbeelding 5: Waarden van crowdfunding voor investeerders, anders dan rendement.
W1
W2
W3
W4
W5
W6
W7
W8
W9
• Deelname in een bepaalde gemeenschap, bijdrage aan sociale missie en sterke identificatie
met het project.
• Sterke relatie en interactie met projectleider.
• Deelname levert een bijdrage (inspraak) aan iets innovatiefs en funder kan de innovatieve
ontwikkeling van dichtbij meemaken, door bijvoorbeeld participatie.
• Vergroten van het persoonlijke netwerk.
• Recht op eerste gebruik of eerste product van het gerealiseerde/geproduceerde.
• Aantrekken investeerders voor eigen crowdfundingsproject.
•Geen koersschommelingen, indien geïnvesteerd wordt in direct vastgoed.
•Transparantie, bij zowel vastgoed als gadgets of kunst.
•Controle en beheer, bij zowel vastgoed als gadgets of kunst.
Bron: Eigen illustratie19.
19
Eigen illustratie, informatie afkomstig uit: Hemer (2011), Openshaw (2014), Virtual Vastgoed Groep (2012).
32
5. Praktijkonderzoek - Interviews
5. Praktijkonderzoek - Interviews
Gedurende het onderzoek zijn er interviews gehouden met tien verschillende bedrijven, door middel
van bedrijfsbezoeken of per e-mail. Deze bedrijven zijn gespecialiseerd in het adviseren, coachen en
aanbieden van crowdfundingscampagnes. In bijlage I t/m X staan de uitgeschreven gesprekken met
deze bedrijven. Daarnaast toont bijlage XI een kopie van de besproken onderwerpen en stellingen
tijdens deze interviews.
De volgende paragrafen behandelen de belangrijkste punten, die tijdens de interviews naar voren
zijn gekomen en welke van belang zijn voor het casusonderzoek in hoofdstuk zes. Per paragraaf
wordt een onderwerp behandeld. In de hiernavolgende paragrafen wordt de kennis van de
geïnterviewde bedrijven en visies van de daar aanwezige professionals omtrent de verschillende
onderwerpen besproken.
5.1: Crowdfunding en de ondernemer.
Zoals in het theoretisch kader al naar voren is gekomen, kan een ondernemer verschillende motieven
hebben om crowdfunding te gebruiken ter financiering van zijn project. Volgens verschillende
platformen in Nederland, kan crowdfunding ook steun bieden bij andere zaken die belangrijk zijn bij
het starten en voeren van een bedrijf. Bijlage XII toont ter aanvulling een overzicht van alle
geïnterviewde bedrijven met de volgens hen belangrijkste mogelijkheden die crowdfunding biedt.
Het platform Share2Start, Symbid, SEEDS en Wayv (bijlage I, V, VII en X) geven aan dat een dergelijk
platform een goed marketinginstrument kan zijn, waarbij men de marktbehoefte kan onderzoeken.
Immers, wanneer er snel investeerders worden aangetrokken, kan dat duiden op een behoefte voor
een bepaald product vanuit het publiek. Daarnaast biedt crowdfunding hulp bij het opbouwen en
onderhouden van de klantenkring en netwerk en kan het hulp bieden bij het vergroten van de
naamsbekendheid van een bedrijf. Het opbouwen van dit netwerk beaamt Voorjebuurt ook (bijlage
VIII). Particuliere investeerders worden namelijk periodiek op de hoogte gehouden van de voortgang
die een ondernemer boekt. Een ander genoemde mogelijkheid van crowdfunding door Share2Start is
een aanvulling op een bancaire lening. Een ondernemer kan met zijn aangetrokken investeerders
aantonen dat er degelijk behoefte is aan zijn product of dienst. Het feit dat het publiek al
geïnvesteerd heeft kan bij de bank gevoelens van vertrouwen opwekken in een project. In een
dergelijk geval is een bank vaak sneller bereidt een lening te verstrekken. SEEDS en Douw&Koren
(bijlage II), een platform en een consultant op het gebied van crowdfunding, noemen het creëren van
33
5. Praktijkonderzoek - Interviews
‘awareness’ voor een product of dienst als belangrijk resultaat van crowdfunding. Door het gebruik
van social media tijdens het verwerven van investeerders, wordt er vanuit verschillende kanten
aandacht getrokken.
Bouwaandeel (bijlage III), een platform speciaal voor (her)ontwikkelingen in het vastgoed, noemt
crowdfunding als handige middel waarmee een project op waarde geschat kan worden. Een
ondernemer kan namelijk aan de hand van de hoogte van de investering een indruk krijgen van de
waarde van het project. Bouwaandeel noemt crowdfunding ook als een middel bij gemeentelijke
kwesties. Wanneer een project bijvoorbeeld een herontwikkeling van een pand betreft en dit plan
voldoet niet helemaal aan het bestemmingsplan, dan wordt een dergelijk project al snel stop gezet.
Wanneer echter een ondernemer kan laten zien dat er een paar duizend buurtbewoners achter het
project staan en deze bewoners willen ook investeren of hebben dat al gedaan, dan bestaat er een
grotere kans dat een gemeente een aanpassing maakt binnen het bestemmingsplan. De platformen
2fund (bijlage IV) en Voorjebuurt noemen een ander belangrijk aspect van crowdfunding, namelijk
het kweken van ambassadeurs voor het te funden project. SamenInGeld (bijlage VI), een platform
waar men leningen kan verstrekken, men kan investeren in hypotheken en waar men ook kan
investeren in vastgoed, beaamt deze aspecten van crowdfunding niet. SamenInGeld verwacht weinig
ondernemers aan te trekken, maar verwacht dat particulieren als privé persoon zullen opereren in
verband met het fiscale voordeel van verhuur van onroerend goed uit box 320. In een dergelijk geval
wordt crowdfunding met andere motieven gebruikt.
Uit de verschillende interviews is duidelijk geworden dat crowdfunding voor de ondernemer niet
alleen een alternatief is om een project te financieren, maar dat crowdfunding hulp kan bieden bij
andere bedrijfsactiviteiten. Hier volgen de verschillende activiteiten/mogelijkheden van
crowdfunding nog een keer op een rijtje:
20

Toetsen van marktbehoefte (marketingtool);

Opbouwen en onderhouden van het netwerk;

Creëren van ambassadeurs;

Aanvulling op een bancaire lening;
Box 3, In Nederland betaalt men belasting over inkomsten uit sparen en beleggen. Dit vermogen wordt
belast in box 3 met een vast percentage van 30% over 4% van de waarde van uw bezittingen en schulden.
http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/internationaal/fiscale_r
egelingen/wonen_buiten_nederland_en_inkomsten_uit_nederland/buitenlandse_belastingplicht/inkomsten_i
n_meerdere_boxen/bezittingen_in_box_3, (laatste keer bezocht op 21 juni 2014).
34
5. Praktijkonderzoek - Interviews

Het creëren van awareness;

Het vergroten van de naamsbekendheid;

Het op waarde schatten van een project;

Hulpmiddel bij gemeentelijke kwesties;
5.2: De sleutel tot een succesvol crowdfundingscampagne.
Het gebruiken van crowdfunding leidt niet meteen tot een geslaagd project. Wanneer een
ondernemer zijn of haar project aanbiedt via een platform, betekent dat nog niet dat een initiatief
meteen investeerders aantrekt. De geïnterviewde bedrijven noemen aantal factoren die kunnen
leiden tot een succesvol campagne. Een campagne wordt als succesvol gezien, wanneer deze zijn
vooraf gestelde budget weet aan te trekken van investeerders, binnen de gestelde termijn.
Volgens Share2Start en Wayve (bijlage I en X) zijn er meerdere factoren die van invloed zijn op een
campagne. De ondernemers wordt geacht communicatief sterk en actief te zijn richting zijn
investeerders. Nadat een particulier een investering heeft gedaan, dient hij namelijk periodiek
geïnformeerd te worden omtrent de voortgang van een project. Deze actieve campagnevoering
noemen de platformen Symbid en Voorjebuurt ook als belangrijke factor.
Naast de betrokkenheid vanuit het publiek noemen Share2Start en Bouwaandeel ook het concept
als belangrijke factor. Het concept moet volgens hen een goed verhaal hebben, zodat er sympathie
en een gunfactor wordt gecreëerd. De factoren sympathie en de gunfactor worden door
Douw&Koren (bijlage II) en Picard Innovations (bijlage IX) ook genoemd als belangrijk bij het
aantrekken van investeerders.
Het platform SEEDS (bijlage VII) voegt aan de voorgaande factoren nog de volgende factoren toe: de
legitimiteit van de campagne, een goede propositie, focus en geloof in de campagne vanuit de
ondernemer en een goed en betrouwbaar faciliterend platform. De legitimiteit van een campagne
wordt bepaald door onder andere het doelbedrag, de haalbaarheid en de urgentie van het te
realiseren product of dienst. Picard Innovations denkt wel dat naast alle factoren ook een
interessante ROI21 moet worden aangeboden voor de investeerder.
21
ROI, is een Engelse term voor het rendement op de investering,
http://nl.wikipedia.org/wiki/Return_on_investment, (laatste keer bezocht op 18 juni 2014).
35
5. Praktijkonderzoek - Interviews
5.3: Crowdfunding en de particuliere investeerder.
In dit hoofdstuk wordt de particuliere investeerder besproken. Wat betreft deze investeerder zijn er
verschillende vragen gesteld aan de geïnterviewde bedrijven, omtrent het aantrekken van
investeerders, het bereik van een project tot investeerders, het kiezen van een investeringsobject en
de waarden die crowdfunding heeft voor de investeerder.
5.3.1: Het aantrekken van investeerders.
Het aantrekken van investeerders verloopt met crowdfunding op een andere manier, dan men
traditioneel gewend is. Crowdfunding trekt particuliere investeerders aan vanuit het grote publiek.
Dit gebeurt volgens crowdfunding consultant Douw&Koren op de volgende manier.
Funders komen vaak uit het persoonlijke netwerk van de ondernemer/initiatiefnemer zelf. Dit
netwerk bestaat uit familie, vrienden of kennissen van de ondernemer zelf. Deze particulieren willen
graag investeren, omdat zij een persoonlijke relatie hebben met de ondernemer of omdat zij zich
verbonden voelen met het project. Het aanspreken van deze directe omgeving is belangrijk om
aandacht te vestigen op het initiatief. Vanuit deze persoonlijke omgeving, wordt de aandacht
verspreidt en worden er investeerders aangetrokken uit (ook) een geografisch ander gebied. Deze
afstand tussen de plaats van de investeerders en de plaats waar een project zich bevindt, heeft
invloed op de investeringsbereidheid van particulieren. Douw&Koren verwijst naar een onderzoek
van crowdaboutnow22, waaruit is gebleken dat 80% van de funders uit de eigen omgeving komen van
de ondernemer (bijlage II). Hierbij is alleen gekeken naar de fysieke afstand, die Douw&Koren aanvult
met de emotionele afstand. Wanneer een persoon zich namelijk verbonden voelt met een project,
omdat het project bijvoorbeeld een duurzame ontwikkeling betreft die men ook graag terug ziet in
zijn eigen omgeving, dan hoeft de fysieke afstand niet van grote invloed te zijn op de
investeringsbereidheid. Douw&Koren wijst er wel op, dat wanneer de afstand groter wordt het
rendement vaak belangrijker wordt. De emotionele binding is in zo’n geval vaak kleiner, door de
afwezigheid van het initiatief in eigen buurt. Dit proces van aantrekken van investeerders, die start
bij de persoonlijke omgeving wordt bijna door elk geïnterviewd bedrijf erkend (zie bijlage I t/m X).
SEEDS en Voorjebuurt geven echter wel aan dat de geografische ligging niet altijd invloed hoeft te
hebben op de investeringsbereidheid van particulieren. Een ondernemer kan namelijk ook andere
waarden appelleren.
22
Crowdaboutnow, crowdfundingsplatform in Amsterdam,
https://www.crowdaboutnow.nl/blog/Crowdfunding-is-lokaal, (laatste keer bezocht op 18 juni 2014).
36
5. Praktijkonderzoek - Interviews
37
In sommige gevallen overtreft bijvoorbeeld de persoonlijke binding met de ondernemer of
onderneming het aangeboden rendement, waardoor investeerders alsnog investeren in een
onderneming die elders is gevestigd. 2fund legt uit dat bij het funden van hypotheken bijvoorbeeld,
nauwelijks een geografische binding is waar te nemen.
Funders zijn in te delen in een aantal klassen. De eerste klasse beslaat 20% van de particuliere
investeerders en deze komen uit het persoonlijke netwerk van de ondernemer. De tweede groep
wordt vervolgens bereikt via de eerste groep. Het betreft hier een projectmatige binding in plaats
van een persoonlijke binding.
Deze groep beslaat ongeveer 50% van alle investeerders. Het zijn mensen uit de fysieke omgeving
van de ondernemer. De derde en laatste groep bestaat uit particulieren uit een fysiek ander gebied
en beslaat 30% van alle investeerders. Voor deze groep is het rendement erg belangrijk. Het bereiken
van deze groep wordt de crowdfase genoemd, omdat hier beroep wordt gedaan op een grote groep
onbekende mensen. Gemiddeld wordt deze groep na ongeveer 60 tot 90 dagen bereikt, aldus
Douw&Koren. De afbeelding hieronder toont een schematische weergave van de klassenindeling.
Afbeelding 6: Omgeving van de ondernemer en het bereik van funders in gedeeld in klassen.
0%
100%
20%
Initiatief:
Buren
Familie
Vrienden
Emotionele binding
Persoon
70%
Nauwe netwerk:
Fysieke omgeving
Email contacten
Project
60-90 dagen
Crowdfase
Ander gebied
Rendement vaak belangrijk
Bron: Douw&Koren.
5.3.2: Het kiezen van een investeringsobject.
Crowdfundingsplatformen bieden allemaal verschillende investeringsobjecten aan. Het ene platform
biedt alleen projecten aan die duurzame ontwikkelingen in de buurt appelleren en de ander biedt
weer alleen commerciële projecten aan.
5. Praktijkonderzoek - Interviews
Omdat we het hier hebben over investeringsobjecten, laten we de projecten die geen rendement
aanbieden en alleen om donaties vragen buiten beschouwing. Een investering wordt immers gedaan
om op de lange termijn een meeropbrengst te verkrijgen door middel van het beleggen van geld in
dit geval.
Het voordeel dat crowdfunding biedt aan investeerders is dat hij zelf kan kiezen waar hij zijn geld in
belegt. Maar hoe is een particulier, die bereidt is om zijn spaargeld te beleggen in vastgoed of in een
onderneming, er zeker van dat hij een goede investering doet en zijn geld niet verliest? De
gemiddelde particulier is immers geen expert op het gebied van beleggen en zal waarschijnlijk geen
ervaring hebben met het beoordelen van investeringsmogelijkheden.
Een aantal platformen bieden op dit gebied hulp aan de particuliere investeerder. Douw&Koren legt
uit dat sommige platformen investeringsobjecten kwalificeren. Op deze manier geven ze een object
een keurmerk, waarmee zij particulieren erop kunnen wijzen welke objecten een gezonde
investering kunnen zijn. Daarnaast stellen dergelijke crowdfundingsplatformen vaak strenge eisen
aan projecten, voordat zij op de website van een platform hun project mogen aanbieden. Platformen
trachten op deze wijze objecten te selecteren die een groter kans van slagen hebben, waardoor het
aanbod van gezonde investeringsobjecten wordt vergroot. Bouwaandeel (bijlage III), één van de
geïnterviewde platformen, keurt de projecten van de initiators voordat ze aangeboden worden op
hun website. Particuliere investeerders kunnen op deze manier zichzelf er zeker van stellen dat een
bepaalde onderneming of project te vertrouwen is. Dat neemt uiteraard nog niet het risico van
investeren an sich weg. Men kan wel het risico inschatten, immers wanneer een project veel funders
aantrekt, is de kans groter dat het project slaagt omdat de grote investeringsbereidheid op een
zekere (markt)behoefte/urgentie kan duiden.
5.3.3: De waarden van crowdfunding voor de investeerder.
Over het algemeen zijn alle geïnterviewde bedrijven het er over eens, dat crowdfunding een
meerwaarde heeft voor particuliere investeerders. Deze meerwaarde is een bepaalde waarde of
anders gezegd een extra die een investeerder krijgt, wanneer hij besluit geld te investeren, te lenen
of geld of andere kapitaalgoederen doneert aan een onderneming of initiator. Deze bedoelde
waarde is anders dan de beloofde rente over een lening of het rendement van een investering.
38
5. Praktijkonderzoek - Interviews
De geïnterviewden werd de lijst met de waarden van crowdfunding voor de investeerder, uit
paragraaf 4.2, getoond. Hierop werd vervolgens de vraag gesteld, welke waarden volgens het bedrijf
het belangrijkst zijn voor de funder en of zij andere waarden dan in de getoonde lijst ervoeren bij de
aangeboden campagnes. De afbeelding in bijlage XIII toont een overzicht van alle bedrijven met de
volgens hen belangrijkste waarden voor de funder.
De waarden W1 en W3 zijn volgens bijna elk bedrijf belangrijk voor de funder. Het zijn deze waarden
die de kracht zijn van crowdfunding. 2fund is het enige platform dat deze aspecten niet als
kernwaarden ziet, maar 2fund is ook het enige bedrijf dat uitsluitend op basis van leningen werkt. In
een dergelijk geval is het rendement vaak het belangrijkst voor investeerders en zoeken ze niet naar
mogelijkheden om bijvoorbeeld een interactieve relatie op te bouwen met de initiator.
Transparantie, controle & beheer en de afwezigheid van koersschommelingen zijn in een model
gebaseerd op leningen en/of profit-sharing belangrijker voor de funder.
W4 en W6 zijn twee waarden die door de meeste bedrijven niet als belangrijk worden geacht. W4 en
W6 zijn waarden die in het belang van de funder staan en niet in het belang van het project zelf. Dit
zou mogelijkerwijs de reden kunnen zijn dat deze waarden minder belangrijk zijn voor de particuliere
investeerder, het gaat immers om het project.
Tot slot zijn er twee waarden genoemd door een aantal bedrijven, dat in de beschreven literatuur
niet naar voren komen. Douw&Koren en Bouwaandeel noemen het hanteren van een keurmerk door
het faciliterend platform als belangrijke waarde. Dit keurmerk wordt in paragraaf 5.4 nader
toegelicht. Picard Innovations noemt de gunfactor vanuit het project of vanuit de initiator. Deze
gunfactor komt tot stand, wanneer een bedrijf bijvoorbeeld een duurzame ontwikkeling voor de
buurt wil opzetten.
Opvallend is dat per type crowdfunding andere waarden behaald kunnen worden door funders. Dit
heeft onder andere te maken met het type investering (donatie of belegging). In het geval van
donaties is er namelijk geen sprake van rendement, dus zal er ook geen waarde gehecht worden aan
het feit dat er geen koersschommelingen van toepassing zijn. De mate van participatie, toegelaten
door de ondernemer, heeft ook invloed op de te behalen meerwaarde. Indien een ondernemer niet
toelaat dat investeerders inspraak hebben in bijvoorbeeld de vormgeving van een product, zal er
geen interactieve relatie ontstaan tussen funder en initiator. Hierdoor vallen de eerste drie waarden
weg voor de funder.
39
5. Praktijkonderzoek - Interviews
Voorjebuurt: “Ja, deze waarden kunnen ook van toepassing zijn bij ontwikkelingen in het vastgoed als
het gaat om vastgoed waar een bestaande groep mensen belang bij heeft en zich mee verbonden
voelt zoals een nieuw gebouw voor de sportvereniging, het opknappen van een buurthuis of een
theater etc.”
Op de vraag of deze waarden ook opgaan in het geval van vastgoed, antwoorden de bedrijven bijna
hetzelfde. Men is er van overtuigd dat crowdfunding in elke sector een succes kan zijn en dat dit voor
particuliere investeerders van grote waarde kan zijn. Wayve geeft aan dat in het geval van vastgoed
wellicht meer waarden een rol kunnen spelen voor investeerders. Wayve vertelt dat de waarden W7,
W8 en W9 ook van belang zullen zijn in een vastgoed gerelateerd project. SEEDS is van mening dat
het financiële aspect en het gebruik van het object belangrijker worden bij vastgoed. Men is positief
over de implementatie van crowdfunding in vastgoed (her)ontwikkelingen, maar denkt verschillend
over de typen waarden ervan voor de funder. De casussen in hoofdstuk zes worden op deze waarden
getoetst, zodat er een duidelijker beeld naar voren komt.
5.4: Traditionele vastgoedbeleggingen versus crowdfunding.
Het investeren via crowdfunding is vrij nieuw en de mogelijkheid te investeren en te beleggen in
vastgoed via crowdfunding is nog maar net aan het bloeien. Is deze nieuwe ontwikkeling een
opgeblazen hype of wordt het een grote concurrent voor traditionele vastgoedbeleggers en vastgoed
fondsen? Waarom zou men kiezen voor een relatief nieuw investeringsmodel in plaats van een
vertrouwde traditionele investering te doen? Deze keuze hangt af van een aantal zaken en
mogelijkheden die crowdfunding biedt voor investeerders, ten opzichte van de reeds bekende
manier van vastgoedbeleggingen.
Douw&Koren legt uit dat wanneer men een investering doet via bijvoorbeeld een vastgoed fonds,
dan kan de investeerder ten eerste niet direct zelf kiezen waarin er geïnvesteerd wordt. Bekend is
van sommige instanties dat zij bijvoorbeeld alleen in duurzame projecten investeren, maar het is op
dat moment nog steeds niet mogelijk zelf een project uit te kiezen. Bij een platform kan een
particulier zelf het investeringsobject uitkiezen. Daarnaast is het voor de investeerder met
crowdfunding mogelijk om al vanaf een klein bedrag van bijvoorbeeld €100 te investeren, hetgeen bij
vastgoed fondsen niet het geval is. Het eerder genoemde keurmerk van projecten noemt
Douw&Koren ook als aanwezige voordeel van crowdfunding. Een ander verschil met traditionele
beleggingen volgens Bouwaandeel, is het feit dat men direct kan investeren in vastgoed en de funder
zelf zicht heeft op de ontwikkelingen rondom een project.
40
5. Praktijkonderzoek - Interviews
Volgens Forbes (2014), een bedrijf dat nieuwe ontwikkelingen in de financiële wereld volgt en ter
discussie legt, verschilt de periode waarover rendement wordt uitgekeerd ook tussen de twee
genoemde investeringsmogelijkheden. Via het traditionele systeem kan een investeerder
bijvoorbeeld aandelen kopen via een vastgoedfonds. In dat geval kan de investeerder een rendement
verwachten over een bepaalde periode of de investeerder rendeert door de stijging van de
marktprijzen van de aandelen. Indien men investeert via crowdfunding kan een ondernemer
rendement uitkeren over het project zelf zodra deze voltooid is. Dit is aantrekkelijk voor particuliere
investeerders, omdat zij een investering in een project prefereren boven een investering in een
onderneming. Hierdoor wordt een investeringskeuze gemotiveerd door het project en niet door een
onderneming. Een vastgoedfonds kan hier niet mee concurreren, omdat zij geen projecten
aanbieden23.
Het feit dat particulieren kunnen investeren in verschillende projecten via een platform in plaats van
een enkele investering te doen via een fonds, biedt de investeerder de mogelijkheid zijn risico te
spreiden. Een crowdfundingsplatform maakt het mogelijk verschillende investeringen te doen in
verschillende projecten van verschillende bedrijven. Waar het ene bedrijf wellicht faalt, slaagt het
andere bedrijf.
Forbes legt uit dat deze nieuwe vorm van vastgoedbeleggingen een onomkeerbare trend is, waar de
traditionele banken en investeerders voor uit moeten kijken. De banken en
investeringsmaatschappijen moeten namelijk voldoen aan verschillende regels en zij krijgen
daarnaast nog redelijk veel beperkingen opgelegd. Dit is een belemmering voor deze traditionele
instanties, omdat het moeilijk voor ze is deze regels en beperkingen af te stemmen met de
flexibiliteit van crowdfunding op het gebied van snelheid in transactieverwerkingen, de tijdlijn en het
rendement van crowdfundingscampagnes en de hoeveelheid van investeringsobjecten die
aangeboden worden.
Bouwaandeel noemt nog een ander voordeel van het feit dat crowdfunding het voor de kleine
investeerder mogelijk maakt te investeren, namelijk dat deze kleine groepen mensen hun omgeving
vaak beter kennen. Doordat zij de buurt goed kennen, zien zij eerder potentie in bijvoorbeeld een
oud clubhuis of buurthuis. Grote investeerders kijken bijna nooit naar kleine objecten die zich op
lokaal niveau afspelen. Dit heeft voordelen voor een stad of wijk, omdat verpauperde en leegstaande
gebouwen op deze manier een grotere kans krijgen herontwikkeld te worden. Crowdfunding maakt
het dus mogelijk investeerders te vinden, die men normaal niet kan zien.
23
Forbes, http://www.forbes.com/sites/groupthink/2014/02/28/2014-crowdfund-trends-top-20-wallbreakers-of-real-estate-investing/, (laatste keer bezocht op 18 juni 2014).
41
5. Praktijkonderzoek - Interviews
5.5: Het type vastgoed en het type crowdfunding.
Er is geen gouden combinatie voor een te ontwikkelen type vastgoed en het gebruiken of toepassen
van een bepaald type crowdfunding. Wayve (bijlage X) legt uit dat het wel mogelijk is te bepalen
welke crowdfundingtype het beste kan passen bij een project. Het start met het kiezen van het
project en niet met het kiezen van een crowdfundingsplatform. De initiator dient een aantal vragen
vooraf te beantwoorden voor zichzelf. Wil ik investeerders aantrekken? Wil ik de buurt erbij
betrekken? Wil ik donateurs aantrekken? Wat voor type tegenprestatie ga ik verrichten? Wie is mijn
doelgroep? Wie is de eindgebruiker van het vastgoed? Wanneer deze vragen duidelijk zijn voor de
initiator kan een passend crowdfundingtype gekozen worden. Indien het maatschappelijk belang
groot is bij een project, zoals de bouw van een loopbrug of een buurthuis, zal het bieden van een
rendement niet voor de hand liggen en zal men wellicht neigen naar een model gebaseerd op
donaties.
5.6: Succes en geen succes.
In paragraaf 5.2 zijn een aantal factoren besproken die de kans van slagen van een
crowdfundingscampagne zouden moeten vergroten. Een aantal van deze factoren waren:
communicatie, concept, sympathie, gunfactor, legitimiteit, haalbaarheid, urgentie en rendement.
Hierna volgen twee voorbeelden van vastgoed gerelateerde projecten, waarvan er één succesvol is
afgerond en waarvan het andere project uiteindelijk gefaald is. In paragraaf 5.6.1 komt het project
van ‘Maskerade’ aan bod. Dit project werd als een niet-succesvol voorbeeld gebruikt door
Share2Start (bijlage I). Paragraaf 5.6.2 vertelt kort iets over ‘Broodje Bewust’, een voorbeeld van
succes genoemd door Douw&Koren (bijlage II).
5.6.1: Maskerade.
Maskerade was een bedrijf dat enige tijd geleden gestart werd met de intentie gebouwen te
ontwikkelen. Deze gebouwen zouden niet alleen duurzaam zijn, maar Maskerade had hiervoor ook
een nieuw duurzame bouwmethode ontwikkeld. Het zou gaan om een aantal die na de realisatie in
de verkoop zouden gaan. Het project was echter niet succesvol en is nooit van de grond gekomen. De
benodigde investering werd niet bij elkaar gehaald, omdat er simpelweg te weinig funders zich
hebben aangemeld.
Share2Start noemt een aantal oorzaken voor het feit dat er te weinig mensen hebben geïnvesteerd.
Ten eerste was het maatschappelijk belang te klein. De appartementen die verkocht zouden worden,
zouden alleen bepaalde voordelen bieden voor de uiteindelijke eigenaar. De funders zouden naast
het rendement geen andere baten hebben bij de realisatie.
42
5. Praktijkonderzoek - Interviews
Wanneer er alleen een bepaald rendement te behalen is voor de funder, dient deze in een zekere
mate aantrekkelijk te zijn, hetgeen niet het geval was. Dit wordt onder andere bevestigd door SEEDS
(bijlage VII). SEEDS geeft aan dat het financiële aspect en het gebruik kunnen maken van het
gerealiseerde belangrijk zijn, als crowdfunding ingezet wordt voor (her)ontwikkelingen van vastgoed.
Beide zaken, genoemd door SEEDS, komen niet aan de orde. Het rendement hoeft echter niet altijd
bepalend te zijn volgens onder andere Voorjebuurt (bijlage VIII). Een ander belangrijke oorzaak voor
het falen, was de communicatie die slecht was verlopen. Funders werden te weinig betrokken bij het
project en er werd geen actieve campagne gevoerd. Daarnaast had het project geen goed concept
met een sterk verhaal en zoals eerder genoemd ontbrak het maatschappelijk belang en urgentie.
5.6.2: Broodje Bewust.
Broodje Bewust is een project, dat een bedrijf in Leeuwarden wil vestigen. Het idee is dat er een
nieuwe selfservicelunchroom wordt gevestigd, waar men onder andere biologische en natuurlijke
broodjes kan kopen. Hiervoor had het bedrijf ook vastgoed nodig, welke gefinancierd moest worden
met behulp van crowdfunding. Het project is tot op heden succesvol en de opening staat gepland in
juli 2014.
Douw&Koren geeft aan dat de meerwaarde van crowdfunding hier heeft geleidt tot succes en niet
het aangeboden rendement. Men was volgens de consultant niet erg geïnteresseerd in de financiële
baten van hun investering, maar in het feit dat men nu voor een betaalbare prijs duurzaam eten kan
kopen in de buurt. Het rendement werd gezien als een extra. Daarnaast heeft de funder het gevoel
gehad iets te kunnen bijdragen aan een duurzame ontwikkeling. Een andere factor die Maskerade
miste en Broodje Bewust wel had, was een concept met een goed verhaal.
“Wij willen ervoor zorgen dat mensen met gemak, snel en zorgeloos een lekker en verantwoord
broodje kunnen eten zonder dat ze er uitzonderlijk veel voor moeten betalen”24
De boodschap was duidelijk voor het publiek. Er werd iets gedaan voor de buurt, waarbij men zelf
een bijdrage kon leveren en uiteindelijk zelf de vruchten ervan kon plukken. Daarnaast leverde het
ook nog een rendement op voor de investeerders. Het bedrijf omschrijft ook een aantal die van
belang waren voor het project, namelijk: respect voor de oorsprong van het product, betrokkenheid
richting de maatschappij, integriteit zonder verborgen agenda en een eerlijk product. Volgens
Douw&Koren is een dergelijke vorm campagne voeren essentieel voor het slagen van een project.
24
Broodje Bewust. www.broodje-bewust.nl, (laatste keer bezocht op 20 juni 2014).
43
5. Praktijkonderzoek - Interviews
Hetgeen de twee projecten, Maskerade en Broodje Bewust, gemeen hebben, is dat het projecten zijn
die zich op hun eigen manier richten op duurzaamheid. Hetgeen echter blijkt, is dat het profileren als
een duurzaam georiënteerd bedrijf nog niet altijd tot succes leidt, ondanks de aanwezige goede
bedrijfsdoelen.
5.7: Samenvattend.
In de afbeelding hieronder staat een complete lijst met de waarden van crowdfunding voor de
funders. De oorspronkelijke lijst uit paragraaf 4.1 is uitgebreid met twee waarden (W10 en W11) die
door de geïnterviewde bedrijven zijn genoemd.
Afbeelding 8: Waarden voor investeerders (inclusief toevoeging W10 en W11).
W1
W2
W3
W4
W5
W6
W7
W8
W9
W10
W11
• Deelname in een bepaalde gemeenschap, bijdrage aan sociale missie en sterke identificatie
met het project.
• Sterke relatie en interactie met projectleider.
• Deelname levert een bijdrage (inspraak) aan iets innovatiefs en funder kan de innovatieve
ontwikkeling van dichtbij meemaken, door bijvoorbeeld participatie.
• Vergroten van het persoonlijke netwerk.
• Recht op eerste gebruik of eerste product van het gerealiseerde/geproduceerde.
• Aantrekken investeerders voor eigen crowdfundingsproject.
•Geen koersschommelingen, indien geïnvesteerd wordt in direct vastgoed.
•Transparantie, bij zowel vastgoed als gadgets of kunst.
•Controle en beheer, bij zowel vastgoed als gadgets of kunst.
•Aanbieden van een keurmerk vanuit een crowdfundingsplatform.
•Gunfactor vanuit het project of vanuit initiators.
Bron: Eigen illustratie25
25
Eigen illustratie, informatie afkomstig uit: Hemer (2011), Openshaw (2014), Virtual Vastgoed Groep (2012).
Waarden 10 en 11 zijn ontrokken uit afgenomen interviews.
44
5. Praktijkonderzoek - Interviews
De waarden in afbeelding acht kunnen in een aantal subgroepen geplaatst worden. Het doel hiervan
is dat er op deze manier bepaald kan worden welke type waarden van toepassing zijn op bepaalde
projecten.
Afbeelding 9: Waarden voor investeerders in subgroepen.
Bron: Eigen illustratie.
De sociale waarden zijn waarden die tot stand komen door een interactieve samenwerking
gedurende een project. Het persoonlijke netwerk en de sociale missies en bijdragen behoren hier
allen toe. De materiële waarde ontstaat uit het feit dat in sommige gevallen investeerders een
exemplaar van het geproduceerde krijgen. De immateriële waarden bestaan uit het bieden van
transparantie, controle & beheer en keurmerken vanuit een faciliterend platform. Ten slotte zijn er
financiële (of zakelijke) waarden te noemen. Dit zijn respectievelijk de mogelijkheid tot het
aantrekken van investeerders voor een eigen project en de afwezigheid van koersschommelingen,
indien er geïnvesteerd wordt.
45
6. Casusonderzoek
6. Casusonderzoek
6.1: Inleiding.
In dit hoofdstuk worden een aantal casussen getoetst aan de behandelde theorie. De theorie is
afgeleidt van het theoretisch kader en is vervolgens aangevuld met theorie afkomstig uit de
verschillende afgenomen interviews met het bedrijfsleven. Centraal binnen de toetsing staan de
waarden van crowdfunding, die voor de particuliere investeerder van belang zijn. Deze waarden
kunnen ook gezien worden als motieven die de investeringsbereidheid van een investeerder kunnen
beïnvloeden. Zo kan het verkrijgen van inspraak in de ontwikkeling van een project een extra waarde
zijn voor een funder die hij verkrijgt door te investeren, maar dit kan ook een reden zijn om te
investeren in een project, omdat een particulier bepaalde belangen heeft bij een realisatie van een
bepaald project omdat het project bijvoorbeeld invloed heeft op zijn buurt. Naast de waarden van
crowdfunding, geeft het bedrijfsleven ook een aantal richtlijnen/eisen voor succesvolle projecten
betreffende vastgoed, welke middels een aantal interviews is verkregen. Uit dit gedeelte van het
onderzoek zal blijken of het project bepaalde waarden oplevert of heeft opgeleverd voor de
investeerder en of het project voldoet aan de geadviseerde criteria vanuit het bedrijfsleven.
De casussen betreffen (her)ontwikkelingsprojecten uit verschillende landen. De projecten zijn
allemaal verschillend van aard en bekleden verschillende functies. Het zijn vijf projecten die zich
onder andere focussen op: commercieel vastgoed, kantoren, woningen, retail, infrastructuur,
maatschappelijk/publieke vastgoed, recreatieve voorzieningen, nieuwbouw en herontwikkeling
In paragraaf 6.2 komt een wolkenkrabber uit Colombia aan bod, dat zowel kantoren als woningen
bezit. Vervolgens behandeld paragraaf 6.3 een zwembad die gebouwd is in de Hudson rivier in New
York. In paragraaf 6.4 wordt een loopbrug in Rotterdam besproken gevolgd door een klein
herontwikkelingsproject van een leegstand gebouw in Washington D.C. in paragraaf 6.5. De laatste
casus, in paragraaf 6.6, betreft een aantal luxe appartementen in Londen. Tot slot worden in
paragraaf 6.7 alle casussen getoetst aan de onderzochte waarden van crowdfunding.
46
6. Casusonderzoek
6.2: BD Bacata in Colombia, Bogota.
Afbeelding 10: Wolkenkrabber BD Bacata in Colombia, gefinancierd met behulp van crowdfunding.
Bron: Archdaily26.
Project
Voor dit project is een bedrijf opgericht om het hoogste gebouw in Colombia te bouwen. Hiervoor is
een hoogwaardige ad campagne gestart in de stad, om inwoners aan te moedigen te investeren in
deze wolkenkrabber. De wolkenkrabber bezit een mix van commercieel vastgoed en units met een
woonfunctie. Het gebouw bestaat uit 66 verdiepingen en beschikt over 115.000m² vloeroppervlakte
(Quirk, 2012).
Funders
De investeerders van dit project bestaan niet alleen uit inwoners van Bogota, maar ook inwoners uit
het hele land hebben in dit gebouw geïnvesteerd. 3000 particulieren hebben gezamenlijk een bedrag
van $240 miljoen geïnvesteerd. De investeerders waren onder andere buurtbewoners, vrienden en
ook ‘young professionals’. De funders werden bij het project betrokken door onder andere het
verkrijgen van inspraak. De kracht van de consumenten is daarmee versterkt, omdat zij voor 99% het
leiderschap op zich namen binnen het project (Quirk, 2012).
26
Archdaily, http://www.archdaily.com/276433/bd-bacata-the-worlds-first-crowdfunded-skyscraper/, (laatste
keer bezocht op 19 mei 2014).
47
6. Casusonderzoek
Tegenprestatie
Aan de hand van het share in profits-model werd de tegenprestatie opgezet. Investeerders delen op
deze manier mee in de winst van het object. Daarnaast heeft een deel van de funders, voornamelijk
de young professionals, een fysiek stuk in het gebouw gekregen, waar zij hun werkzaamheden
kunnen verrichten of hun onderneming kunnen vestigen (Quirk, 2012).
48
6. Casusonderzoek
6.3: Plus (+) Pool in de Verenigde Staten, New York.
Afbeelding 11: zwembad + Pool in de V.S., gefinancierd met behulp van crowdfunding.
Bron: Archdaily27.
Project
+ Pool is de naam van een project dat een drijvend zwembad wilde realiseren in de Hudson rivier in
New York. Het team achter dit project heeft destijds een crowdfundingscampagne opgezet bij
Kickstarter, wat volgens het platform tot op heden het grootste publieke crowdfundingsproject is.
Het is een openbaar zwembad, dat naast zijn recreatieve faciliteiten ook duurzaam is. Het zwembad
filtert het water uit de rivier, zodat gebruikers van het zwembad een schone en natuurlijke omgeving
hebben om in te zwemmen. Het primaire doel van dit project is de realisatie van een drijvend test
laboratorium, die verschillende potentiële filtratiesystemen kan testen ten behoeve van het
rivierwater (Sloll, 2014).
Funders
De funders waren voornamelijk mensen uit New York. Uiteindelijk hebben 70,000 particulieren een
bedrag van $220.000 geïnvesteerd voor de realisatie van het zwembad.
Tegenprestatie
De funders van dit project werden beloond met een symbolische tegenprestatie. Op elke tegel werd
een handtekening van één van de 70,000 investeerders gegraveerd (Sloll, 2014).
27
Archdaily, http://www.archdaily.com/tag/crowdfunding/, (laatste keer bezocht op 20 mei 2014).
49
6. Casusonderzoek
6.4: Luchtsingel, loopbrug in Nederland, Rotterdam.
Afbeelding 12: Luchtsingel, loopbrug in Nederland, gefinancierd met behulp van crowdfunding.
Bron: Luchtsingel28.
Project
Het Rotterdam Central District, Hofplein en het gebied hier omheen wordt gekenmerkt door een
verwaarloosde omgeving en leegstand. Een versnelde gebiedsontwikkeling is nog ver in zicht. De
ruimtelijke vraagstukken waren echter te groot om deze op zich te laten wachten. Het project
‘Luchtsingel’ moest nieuwe ondernemers en bewoners enthousiasmeren een bijdrage te leveren aan
de ontwikkeling van een publieke ruimte. Hiervoor heeft men bedacht een houten voetgangersbrug
van 390 meter te bouwen. De brug moet volgens initiatiefnemers de aantrekker zijn voor nieuwe
ontwikkelingen en de katalysator voor economische groei29.
De brug verbindt het centrum met Rotterdam Noord en brengt op dit moment nieuw leven in het
gebied. Met de komst van de brug is men erin geslaagd een verbinding tussen het centraal station,
Rotterdam Noord en de Binnenrotte te maken. Het project leverde naast een houten
voetgangersbrug van 390 meter ook het DakAkker op, een publiek terrein op Hofplein en een park bij
Pompenburg30(zie afbeelding negen op de volgende pagina). Onderdeel DakAkker is letterlijk
gerealiseerd om op dit dak de mogelijkheid te bieden gewassen te verbouwen.
28
Luchtsingel, http://www.luchtsingel.org/, (laatste keer bezocht op 4 juni 2014).
Luchtsingel, http://www.luchtsingel.org/over-de-luchtsingel/het-idee/, (laatste keer bezocht op 4 juni 2014).
30
Luchtsingel, http://www.luchtsingel.org/over-de-luchtsingel/, (laatste keer bezocht op 5 juni 2014).
29
50
6. Casusonderzoek
Afbeelding 13: Bovenaanzicht van het gehele project ‘Luchtsingel’.
Bron: Luchtsingel31.
Funders
De funders van de loopbrug waren voornamelijk buurtbewoners. Men kon al vanaf een bedrag van
€25 investeren. Met dit bedrag werd een houten plank gekocht ten behoeve van de brug. Daarnaast
was het ook mogelijk een hoger bedrag te investeren, waarmee vervolgens een brugelement of een
brugdeel werd gekocht (Laar, 2012).
Tegenprestatie
Als beloning kreeg een investeerder de mogelijkheid zijn naam of boodschap op een plank te laten
graveren. Hetzelfde werd gedaan voor de investeerder die een brugelement of een brugdeel heeft
gekocht. De website van de luchtsingel toont daarnaast nog een geheel overzicht met alle namen en
teksten die op alle planken en delen zijn gegraveerd32. Daarnaast is het mogelijk voor investeerders
zelf een bijdrage te leveren aan de bouw van de brug en de omgeving eromheen.
31
Luchtsingel, http://www.luchtsingel.org/, (laatste keer bezocht op 5 juni 2014).
Tegenprestatie Luchtsingel, http://www.luchtsingel.org/doe-mee/koop-een-plank/, (laatste keer bezocht op
5 juni 2014).
32
51
6. Casusonderzoek
6.5: Leegstaand gebouw in de Verenigde Staten, Washington D.C.
Afbeelding 14: DC Gebouw, in de Verenigde Staten, gefinancierd met behulp van crowdfunding.
Bron: cnbc33.
Project
Dit leegstaande bakstenen gebouw, bestaande uit twee verdiepingen, bevindt zich op 1539 7th St. in
the Shaw buurt in Washington D.C.. Het project is lokaal van aard en beoogt geen toepassingen van
nieuwe technologieën, zoals men dat vaak wel gewend is van crowdfunding. In het gebouw heeft
voorheen een kapsalon gezeten, maar staat op dit moment leeg. Het project wordt aangeboden via
het platform Fundrise34. Het initiatief komt vanuit de ontwikkelaar ‘Westmill Capital Partners. Het
idee is om in het gebouw een ‘boutique retail site’ te vestigen. De Shaw buurt zelf is op dit moment
al in lichte mate een verandering aan het ondergaan en Fundrise ziet grote mogelijkheden in de
buurt (Dhue, 2014).
Funders
De herontwikkeling van het gebouw gaat ongeveer 1,5 miljoen dollar kosten. De ontwikkelaars willen
van het beoogde budget ongeveer $350.000 met behulp van crowdfunding binnen halen. Funders
kunnen investeren vanaf $100 en per persoon mag er maximaal $2500 worden geïnvesteerd. De
33
Cnbc, http://www.cnbc.com/id/101534310, (laatste keer bezocht op 10 juni 2014).
Fundrise, een crowdfundingsplatform voor commercieel vastgoed, https://fundrise.com/, (laatste keer
bezocht op 10 juni 2014).
34
52
6. Casusonderzoek
funders zijn voornamelijk afkomstig uit de betreffende buurt. In het eerste uur van de campagne is al
een bedrag van $100.000 gefund door 100 investeerders. Miller, werkzaam bij Fundrise, legt uit dat
de snelheid te maken heeft met het feit dat aanbiedingen voor niet-geaccrediteerde beleggers
redelijk zeldzaam zijn, hetgeen nu mogelijk gemaakt wordt door crowdfunding. Vastgoedprojecten
worden door particulieren soms gezien als investeringen met hoge risico’s, maar deze barrière wordt
doorbroken, doordat men al vanaf $100 kan investeren. De motieven van de investeerder zijn in dit
geval anders dan rendement. Zij willen bijvoorbeeld inspraak hebben in de ontwikkeling (Dhue,
2014).
Tegenprestatie
De tegenprestatie bestaat uit een rendement van 8% welke per kwartaal wordt uitgekeerd met een
aflossingsperiode van vijf jaar. Daarnaast kan de investeerder een bijdrage leveren aan de
ontwikkeling door middel van inspraak, zoals hierboven al is uitgelegd (Dhue, 2014).
53
6. Casusonderzoek
6.6: The Pump House in Engeland, Oost-Londen.
Afbeelding 15: The Pump House in Engeland, gefinancierd met behulp van crowdfunding.
Bron: Crowdbaron35
Project
Het project ‘The Pump House’ bevindt zich in het centrum van het Royal Victoria Docks gebied van
Londen. Dit gebied is de thuishaven voor exclusieve hotels, retail en recreatieve faciliteiten. In het
gebied zijn grote organisaties gevestigd, vanwege de nabijheid van de London City Airport. De
crowdfunding campagne focust zich alleen op de ontwikkeling van de 7e, 8e en 9e verdieping van het
gebouw. Het betreffen luxe appartementen van hoge kwaliteit.
Funders
Men kon investeren vanaf een bedrag van £3250. De totale waarde van het project bedraagt
£325.000. Het project is op dit moment al succesvol gefinancierd. Funders zijn voornamelijk
afkomstig uit het gebied zelf. Het betreft een gebied dat vol in ontwikkeling36 is en waar veel
gebouwd wordt.
35
Crowdbaron, een crowdfundingsplatform voor de (her)ontwikkeling van vastgoed,
http://crowdbaron.com/projects/view/9, (laatste keer bezocht op 10 juni 2014).
36
De campagne film op deze website laat de ontwikkeling van de afgelopen jaren van het gebied zien,
http://crowdbaron.com/projects/view/9, (laatste keer bezocht op 10 juni 2014).
54
6. Casusonderzoek
55
Tegenprestatie
Het beoogde winstaandeel bedraagt 30 – 35% en het geschatte rendement zit op ongeveer 4%,
welke wordt uitgekeerd vanaf oktober 2015. Crowdbaron verhuurt de woonunits, waarbij een
rendement van 4% wordt getracht te behalen. Wanneer de waarde van de appartementen met 30%
stijgt, worden de units verkocht en de winsten gedeeld. Verwacht wordt dat de verkoop eind 2016
zal plaats vinden.
6.7: Toetsing casussen op waarden voor de investeerder.
De afbeelding hieronder toont een schematisch overzicht van alle waarden voor investeerders bij
crowdfundingscampagnes en de vijf projecten die in de voorgaande paragrafen zijn geanalyseerd.
Per project worden de waarden die een rol hebben gespeeld toegelicht.
Afbeelding 16: Toetsing investeerderswaarden37 per project.
Projecten
BD Wolkenkrabber Plus Pool Luchtsingel DC Gebouw Pumphouse
Waarden
W1
W2
W3
W4
W5
W6
W7
W8
W9
W10
W11
Aantal geconstateerde waarden
x (0.5)
8,5
5
6
5
Bron: eigen illustratie.
37
W1: deelname in een bepaalde gemeenschap, W2: relatie en interactie met projectleider, W3: deelname
levert bijdrage aan iets innovatiefs, W4: vergrote persoonlijke netwerk, W5: recht op eerste product, W6:
aantrekken investeerders eigen campagne, W7: geen koersschommelingen, W8: transparantie, W9: controle
en beheer, W10: aanbieden van keurmerken, W11: gunfactor vanuit het project of vanuit initiator.
4
6. Casusonderzoek
BD Wolkenkrabber
De wolkenkrabber in Colombia scoort het hoogst van alle vijf de casussen. W1 en W2 zijn waarden
die een investeerder al snel heeft bij een project, omdat crowdfunding vaak draait om de bedoelde
interactie tussen initiator en investeerder. Daarnaast stond het nationaal belang hoog in het vaandel.
Funders werden aangemoedigd om gezamenlijk het hoogste gebouw van het land te bouwen. De
wolkenkrabber heeft echter geen innovatieve ontwikkeling voortgebracht (W3). W4 is echter wel van
toepassing, aangezien er een groep ondernemers hebben geïnvesteerd en een fysieke unit in het
gebouw in bezit hebben gekregen, hetgeen het persoonlijke netwerk ten goede komt. W5 sluit aan
op W4, omdat een deel van de funders het gebouw daadwerkelijk gebruiken. De waarde heeft een
halve punt toegewezen gekregen, omdat een deel van de funders niet het recht hebben verkregen
het gebouw direct te gebruiken. De daaropvolgende waarde (W6) is bij geen van de casussen van
toepassing geweest. Deze waarde is moeilijk te meten en wordt door de beschreven literatuur
erkend, maar uit het praktijkonderzoek is echter uitgekomen dat funders niet investeren in een
campagne om investeerders voor hun eigen project te werven. Het project betreft een investering in
direct vastgoed en niet in vastgoedaandelen, dus koersschommelingen zijn uitgesloten, hetgeen door
funders vaak een reden is om te investeren, omdat het minder risico’s meebrengt voor hun
investering. De investering leverde een deling in de winst op, zonder invloed van
koersschommelingen. Crowdfunding an sich is transparant. Men weet vaak waar het geïnvesteerde
geld voor gebruikt wordt en kan door de actieve deelname in een project controle uitvoeren op de
voortgang (W8 en W9). Het platform dat dit project aanbood, hanteerde ook een keurmerk. Een
dergelijk keurmerk wordt door funders veelal op grote waarde geschat (W10). De gunfactor vanuit
het project en initiator was ook aanwezig. Het gebouw is voor het volk gebouwd en daarom hadden
investeerders uit het land, stad en buurt inspraak gedurende de ontwikkeling.
Plus Pool
Zoals al is aangegeven in de voorgaande toelichting op het tabel, worden W1 en W2 als belangrijk
ervaren door funders. W2, de relatie en interactie met de projectleider, was echter niet van
toepassing bij de ontwikkeling van het zwembad. Het project was al vormgegeven en men had geen
inspraak in bijvoorbeeld de vormgeving van het bad. Het zwembad heeft namelijk naast een
recreatieve functie ook een wetenschappelijke functie, waardoor er weinig ruimte over bleef voor
inspraak vanuit funders. W3 is daardoor wel van toepassing, omdat men met dit project
verschillende filtersystemen wilt testen. Dit kan voor funders een reden zijn om deel te nemen in een
project, omdat men soms een dergelijke ontwikkeling van dichtbij wilt meemaken en hier dus een
56
6. Casusonderzoek
bijdrage aan wilt leveren. Het project biedt niet direct ruimte voor funders hun persoonlijke netwerk
te vergroten. Het is moeilijk te meten in dit geval hoe de interactie bij de funders onderling heeft
plaats gevonden in tegenstelling tot de wolkenkrabber, waar men gezamenlijk ook het gebouw in
gebruik heeft (W4). Het project gaf funders ook niet het recht het zwembad als eerst te gebruiken,
maar ze kregen ieder een fysieke symbolische tegenprestatie in vorm van een tegel met de
handtekening van elke funder erop (W5). W6 sluit in dit geval aan op W4. Wanneer men niet direct
de mogelijkheid wordt gegeven het persoonlijke netwerk te vergroten (in vorm van een borrel of
openingsfeest), dan zal men ook niet via andere participanten investeerders kunnen aantrekken voor
een eigen project. Daarnaast is het ook niet meetbaar of er daadwerkelijk funders aanwezig waren,
die op dat moment met een eigen campagne actief zijn. Desalniettemin gaat W6 niet op voor dit
project, omdat de geïnterviewde bedrijven deze waarden niet allemaal erkennen. W7 gaat ook niet
op voor de funder, omdat er geen sprake is van rendement. Het project was echter wel transparant.
Men wist van te voren wat er met het geïnvesteerde geld werd gedaan en kon toezicht houden op de
voortgang van de ontwikkeling (W8 en W9). Het platform Kickstarter bood het project PLUS POOL
aan. Dit platform staat erom bekend een keurmerk te hanteren, hetgeen vertrouwen opwekt bij
particulieren (W10). Tot slot was W11 ook van toepassing. De initiators wilden een schone en
milieuvriendelijke omgeving aanbieden aan de buurt. De gunfactor om een duurzame leefomgeving
aan te bieden, kan van grote waarde zijn voor investeerder en kan een reden zijn dat men gaat
investeren.
Luchtsingel
De Luchtsingel in Rotterdam scoort na de wolkenkrabber het hoogst in het tabel. De actieve
participatie van funders levert een aantal waarden op. Men investeerde direct door planken te kopen
en kon meehelpen met de bouw van de brug en de omgeving eromheen. Het was een sociale missie
om vergeten gebieden in de stad weer met elkaar te verbinden. Daarnaast groeide het project uit tot
een lokale buurt actie. Doordat een gehele gemeenschap actief heeft deelgenomen in het project,
zijn de waarden W1, W2, en W4 te pas komen. De brug heeft een publieke functie, dus er is ook geen
sprake van een te verkrijgen tot eerst gebruik. De investering leverde ook geen rendement op voor
de funders, waardoor het voordeel van het ontbreken van koersschommelingen geen rol speelde bij
de funders. Transparant was het project Luchtsingel echter wel. Men investeerde namelijk een klein
bedrag en daarvan werd direct een plank of een brugdeel gekocht. Ook de mogelijkheid om zelf
daadwerkelijk mee te helpen in de bouw van de brug, duidt op een transparant project waar men
een zekere mate van controle en beheer had (W8 en W9). Van een keurmerk was ook geen sprake,
57
6. Casusonderzoek
omdat het project door de initiators zelf werd aangeboden via een eigen website. Er werd dus geen
gebruik gemaakt van een faciliterend platform, die dergelijke keurmerken kan hanteren (W10). W11,
de gunfactor vanuit het project, was wel aanwezig. Het is een project voor de buurt en door de
buurt, die de stad ten goede moet komen.
DC Gebouw
De herontwikkeling van het leegstaande gebouw in Washington DC leverde de funders vijf van de elf
waarden op. Dit zijn voornamelijk de waarden die een campagne al snel creëert door gebruik te
maken van crowdfunding. Het project heeft geen bijzonder verhaal en geeft funders alleen een
rendement over een bepaalde periode. Koersschommelingen zijn echter wel uitgesloten, omdat er
geïnvesteerd werd in direct vastgoed. Het betreft geen innovatieve ontwikkeling en de funders zijn
redelijk anoniem gebleven gedurende het project, waardoor het persoonlijke netwerk van de funder
niet vergroot werd door deelname. De campagne was echter wel transparant, maar bood weinig
mogelijkheden voor investeerders op het gebied van controle en beheer. Een keurmerk werd echter
wel gehanteerd door het faciliterend platform Fundrise. De gunfactor ontbrak wel. De ontwikkelaar
gebruikte crowdfunding ter aanvulling op zijn bancaire lening. Er was geen sprake van een bepaalde
missie voor de buurt of gemeenschap.
Pumphouse
De appartementen in Londen leveren de investeerders het minste aantal waarden op van de vijf
casussen. Het gaat hier puur om een investering in een aantal woonunits in een gebied dat vol in
ontwikkeling is. Het rendement was aantrekkelijk en de voornaamste reden voor particulieren te
investeren. Koersschommelingen waren uitgesloten, omdat het een investering in direct vastgoed
betrof. Het keurmerk was echter wel van toepassing, dat gehanteerd werd door het platform
Crowdbaron. Investeerders hadden geen inspraak in de ontwikkeling en konden alleen een financiële
bijdrage leveren. Een sociale missie, een innovatieve ontwikkeling en het maatschappelijk belang
waren allen afwezig. Het is de afwezigheid van deze aspecten die er toe leiden dat er maar enkele
waarden gehecht kunnen worden aan het project door funders. Dit neemt niet weg, dat een dergelijk
project succesvol kan zijn en genoeg investeerders kan aantrekken, omdat er ook particuliere
beleggers zijn die het rendement belangrijker vinden dan bijvoorbeeld een verbetering van de
leefomgeving van een buurt.
58
6. Casusonderzoek
Samenvattend
Afbeelding 17 hieronder laat schematisch zien welke type waarden (subgroepen van waarden) van
toepassing zijn op de cases.
Afbeelding 17: Subgroepen van waarden en de cases.
Bron: Eigen illustratie.
Het zwembad in New York en de brug in Rotterdam hebben voor de investeerder voornamelijk
sociale en immateriële waarden. Deze projecten zijn ook erg maatschappelijk en sociaal van aard. De
ontwikkeling van de buurt en de waarde van deze projecten voor de betreffende steden zijn dan ook
sociaal van aard. De wolkenkrabber biedt alle soorten waarden, hetgeen in de toelichting van de
casusbeoordeling al naar voren is gekomen. Het DC Gebouw en de Pumphouse bieden nog extra
financiële waarden op ten opzichte van het zwembad en de brug. Dit heeft te maken met het
aangeboden rendement en de afwezigheid van koersschommelingen.
59
Conclusie en aanbeveling
7. Conclusie en aanbeveling
In dit hoofdstuk wordt getracht een antwoord te geven op de onderzoeksvraag. Gemeld moet
worden dat uitspraken binnen dit onderzoek berusten op een praktijkonderzoek op basis van een
tiental geïnterviewde bedrijven en een casusanalyse. Dit onderzoek produceert geen nieuwe theorie.
Echter kan er wel een aanbeveling gedaan worden tot nader onderzoek. In het geval van nader
onderzoek dienen er meer verschillende soorten casussen behandeld worden en zal het toepassen
van kwantitatief onderzoek vereist zijn.
“Wat is de meerwaarde van crowdfunding, wanneer deze vorm van financieren wordt gebruikt voor
vastgoedgerelateerde projecten en kan crowdfunding daarmee een oplossing zijn voor de
financieringsproblematiek in het vastgoed?”
De meerwaarde van crowdfunding afkomstig uit de theorie is al reeds besproken. De afbeeldingen
(8, 9 en 16) laten deze typen meerwaarde zien. Deze waarden zijn volgens het onderzoek en volgens
de geïnterviewde bedrijven theoretisch van toepassing. Uit de toetsing is naar voren gekomen dat de
combinatie van commercieel vastgoed en de aanwezigheid van een sociale en/of nationale missie,
hetgeen het geval was bij de wolkenkrabber in Colombia, leidt tot veel verschillende soorten waarde
voor de investeerder. De sociale, materiële, immateriële en financiële waarden zijn de meerwaarde
van crowdfunding (zie afbeelding 17).
Het zwembad in de Hudson rivier leverde de funder een minder aantal waarden op. Hetzelfde geldt
voor de loopbrug, het leegstaande gebouw in Washington D.C. en de appartementen in Londen. Alle
projecten zijn echter succesvol afgerond en ze hebben ieder verschillende waarden opgeleverd voor
de funders. Het is niet zaak dat alle waarden van toepassing moeten zijn in een
crowdfundingsproject. Het platform SEEDS geeft ook aan dat het sterk is als er meerdere waarden
worden geappelleerd, maar wanneer één waarde duidelijk wordt beantwoord, dat al voldoende kan
zijn. In dit geval kan gesteld worden, dat wanneer alleen sociale waarden van toepassing zijn, dit zou
moeten resulteren in een succesvol project.
In alle casussen zijn er meerdere waarden van toepassing. Op basis van deze toetsing kan er
geconcludeerd worden dat deze vorm van financieren een oplossing kan bieden voor ondernemers
en bedrijven die tegenwoordig moeite hebben hun projecten op de traditionele wijze te financieren.
Daarnaast zijn de besproken waarden niet van toepassing bij traditionele vastgoedbeleggingen.
60
Conclusie en aanbeveling
Crowdfunding biedt ten opzichte van traditionele beleggingen voordelen op het gebied van onder
andere toegankelijkheid, omdat het te investeren minimaal bedrag laag is, bijvoorbeeld €100.
Daarnaast bieden platformen verschillende gekeurde investeringsmogelijkheden.
Voor de ondernemer zelf biedt deze alternatieve financieringsmethode ook een aantal voordelen.
Crowdfunding toetst de marktbehoefte van een initiatief. Indien er veel particulieren willen
investeren, kan dat namelijk duiden op een bepaalde behoefte vanuit het publiek. Daarnaast is
crowdfunding een handig instrument voor bijvoorbeeld het creëren van ambassadeurs en voor het
vergroten van het persoonlijke en professionele netwerk
De uitkomsten van de toetsing in hoofdstuk zes zijn interessant. De geïnterviewde bedrijven zijn het
er allen over eens dat crowdfunding in elke sector een succes kan zijn. Meningen lopen echter uiteen
omtrent de vraag of maatschappelijk vastgoed geschikter is voor crowdfunding dan commercieel
vastgoed en vice versa. De maatschappelijke cases bieden alleen immateriële en sociale waarden op.
De andere drie cases bieden deze echter ook aan, gecombineerd met materiële en financiële
waarden.
De casussen tonen echter aan dat de verschillende soorten projecten meerwaarde bieden voor
investeerders, waardoor investeerders meer bereid zullen zijn te investeren. Op basis van deze
informatie kan geconcludeerd worden dat niet het type vastgoed alleen of het type project alleen
invloed heeft op de slagingskans van een campagne, maar factoren zoals onder andere uitvoering,
communicatie, urgentie, betrokkenheid, afstand, emotie en het concept bepalend zijn, hetgeen
bevestigd wordt door de bij dit onderzoek betrokken bedrijven. Anders gezegd, een combinatie van
sociale, materiële, immateriële en financiële waarden vergroten de kans van slagen van projecten.
De wolkenkrabber in Colombia was niet alleen een groot succes doordat het commercieel vastgoed
was, maar doordat de funder zich verbonden voelde met het (nationaal) project. Alle vier de soorten
waarden waren namelijk van toepassing. Het type vastgoed moet gecombineerd worden met het
genoemde type waarden. Indien bijvoorbeeld een kantoor wordt ontwikkeld, waarbij een
aantrekkelijk rendement wordt aangeboden, maar geen van de waarden van toepassing zijn, dan is
het aannemelijk dat er minder funders worden aangetrokken uit bijvoorbeeld de buurt. Wanneer er
echter een goed concept wordt gehanteerd en men ook een emotionele binding krijgt met het
project en met de initiator (sociale en immateriële waarden), dan is de kans groter dat er genoeg
investeerders worden aangetrokken. Dit kwam ook naar voren in de voorbeelden van Maskerade en
Broodje Bewust. De appartementen van Maskerade trokken te weinig investeerders doordat er een
goed concept en een bepaalde emotionele binding afwezig was. Broodje Bewust daarentegen had
een uitgesproken concept en men voelde zich verbonden met het project en met de initiators.
61
Conclusie en aanbeveling
Wanneer de fysieke afstand een rol gaat spelen, dan wordt deze emotionele binding nog
belangrijker. Rendement wordt namelijk vaak steeds belangrijker, naarmate de afstand tussen
project en funder toeneemt (afbeelding 7, paragraaf 5.3). Dit is ook te zien in afbeelding 17, waarbij
de projecten in Londen en Washington funders vanuit een grotere omgeving aantrekken, maar
daartegenover ook financiële waarden ontvangen. Het grootste gedeelte van de funders (70%) wordt
echter aangetrokken door deze emotionele binding (sociale en immateriële waarden) en niet door
het rendement (financiële waarden), vandaar het belang van het concept.
Hieronder ziet u een overzicht met verschillende typen crowdfunding en typen vastgoed, afgeleidt
van hoofdstuk zes. De bevestigde waarden38 zijn hieraan toegevoegd.
Afbeelding 17: Overzicht meerwaarde crowdfunding per type vastgoed en per type crowdfunding.
BD Wolkenkrabber
Plus Pool
Luchtsingel
Commercieel vastgoed
Publiek vastgoed
Infrastructuur (publiek)
Share-in-profit model
Donatie
Donatie
W1
W2
W1
Retail (commercieel
vastgoed)
Crowd-equity model
Pumphouse
Residentieel vastgoed
Share-in-profit model
W1
W1
W2
W7
W7
W8
W8
W10
W2
W4
W5
W1
DC Gebouw
W3
W4
W7
W8
W8
W9
W10
W11
W8
W9
W11
W11
Bron: Eigen illustratie.
Dit overzicht bevestigt niet dat de getoonde typen crowdfunding en de verschillende soorten
vastgoed per definitie leiden tot de genoemde waarden, maar het overzicht geeft wel aan dat
wanneer men crowdfunding gebruikt, de funder een aantal waarden behaalt die hij met een
traditionele vastgoedbelegging niet verkrijgt. Het overzicht kan gezien worden als een voorbeeld dat
men kan verwachten met de toepassing van crowdfunding. Het is een win-win-situatie die gecreëerd
wordt.
38
W1: deelname in een bepaalde gemeenschap, W2: relatie en interactie met projectleider, W3: deelname
levert bijdrage aan iets innovatiefs, W4: vergrote persoonlijke netwerk, W5: recht op eerste product, W6:
aantrekken investeerders eigen campagne, W7: geen koersschommelingen, W8: transparantie, W9: controle
en beheer, W10: aanbieden van keurmerken, W11: gunfactor vanuit het project of vanuit initiator.
62
Conclusie en aanbeveling
De ondernemer krijgt de mogelijkheid zijn project succesvol te financieren en particulieren kunnen
een klein bedrag investeren en krijgen voor hun bijdrage een tegenprestatie plus de van toepassing
zijnde waarden.
Op basis van dit onderzoek kan er een aanbeveling gedaan worden tot een aantal nadere
onderzoeken. Het getoonde in het overzicht hierboven dient nader onderzocht te worden. In een
dergelijk onderzoek zal een uitgebreid onderzoek gestart kunnen worden onder de investeerders
zelf, zodat er concretere uitspraken en bevestigingen gedaan kunnen worden omtrent de te behalen
meerwaarde via crowdfunding.
Virtual Vastgoed (hoofdstuk drie) geeft aan dat crowdfunding een oplossing kan bieden voor
vastgoed met veel culturele en/of maatschappelijke waarde. De theorie omtrent
katalysatorprojecten van Verheul (2013) omschrijft de urgentie en de positieve effecten van
beeldbepalende projecten op een stad en/of wijk. Nader onderzoek tot de inpassing van
crowdfunding in projecten omschreven door Virtual Vastgoed en Verheul (2013) kan leiden tot
interessante uitkomsten voor bijvoorbeeld gemeenten, die de behoefte van bewoners kan toetsen
met behulp van crowdfunding en buurtbewoners wellicht actief kan inschakelen in lokale projecten.
Op een dergelijke manier zou een gemeente vraag gestuurd kunnen ontwikkelen en leegstand
proberen te voorkomen en/of op te lossen. In het theoretisch kader werd al gezegd dat deze
(beeldbepalende) projecten in veel gevallen de vastgoedwaarde doen stijgen. Daarnaast genereren
ze een nieuwe stroom van toerisme en rijkere bewoners. Dit heeft als gevolg dat er ook meer
uitgegeven wordt aan de lokale middenstand. Hierdoor krijgen verpauperde wijken ook een
aantrekkelijker aanzicht, waardoor de vraag naar deze woningen kan stijgen, met als gevolg dat er
meer geld beschikbaar komt, dat geïnvesteerd kan worden in onder andere renovatie van oude
woningen of nieuwbouw. Dit zou in theorie dus voordelen moeten bieden voor zowel sociaal lagere
als sociaal hogere klassen. Crowdfunding kan in een dergelijk geval mensen bij elkaar brengen met
als doel de leefomgeving te verbeteren.
63
Conclusie en aanbeveling
“The success in real estate crowdfunding so far could escalate to other industries. This will open
windows for easier access to funds for breakthrough projects, particularly technology-driven
discoveries or innovations that cause creative and irreversible disruption of obsolete and inefficient
industry systems and processes.”
(Forbes, 2014)
64
Bibliografie
Bibliografie
Literatuur
Belleflamme, P., Lambert, T., Schwienbacher, A. (2013). Crowdfunding: Tapping the right crowd,
Journal of Business Venturing, pp. 1-25.
Bradford Steven, C. (2012). Crowdfunding and the Federal Securities Laws, University of NebraskaLincoln College of Law, Faculty Publications.
Buitelaar, E., et al. (2013). Gebiedsontwikkeling en commerciële vastgoedmarkten: een institutionele
analyse van het (over)aanbod van winkels en kantoren, Amsterdam School of Real Estate, 941.
DNB. (2013c). Overzicht financiële stabiliteit, De Nederlandsche Bank, 18.
Doucet, B.M. (2010). Rich Cities with Poor People, Waterfront Regeneration in the Netherlands and
Scotland, Utrecht: Royal Dutch Geographical Society.
Glaeser, Edward, L., Shleifer, A. (2001). Not-for-Profit Entrepreneurs, Journal of Public Economics 81,
pp. 99-115.
Hazeu, C.A. (2011). De crisis, de bank en de wet, Tijdschrift voor Openbare Financiën, 43, (2), pp. 138148.
Hemer, J. (2011). A snapshot on crowdfunding, Fraunhofer Institue for Systems and Innovation
Research ISI.
Hiller, H.H. (2000). Mega-Events, Urban Boosterism and Growth Strategies: An Analysis of the
Objectives and Legitimations of the Cape Town 2004 Olympic Bid, International Journal of Urban and
Regional Research, 24.2, pp. 339-458.
Howe, J. (2006). The Rise of Crowdsourcing, Wired.
Howe, J. (2008). Crowdsourcing, Why the Power of the Crowd is Driving the Future of Business, The
International Achievement Institue, pp. 1-9.
Jacobs, B. (2013). Macro-economische politiek voor een uitweg uit de crisis (deel II), ESB, 98, (4671),
pp. 636-639.
Kleemann, F. & Günter, G. (2008). Un(der)paid Innovaters: The Commercial Utilization of Consumer
Work through Crowdsourcing, Science, Technology & Innovation Studies, 4, (1), pp. 6-24.
65
Bibliografie
Ordanini, A. et al. (2009). Crowdfunding: Transforming Customers into Investors through Innovative
Service Platforms, Bocconi Univsersity.
Reichwald, R. & Piller, F. (2006). Interaktive Wertschöpfung. Open Innovation, Individualisierung und
neue Formen der Arbeitsteilung, Wiesbaden: Gabler.
Verheul, W. (2013). Vastgoed en gebiedsontwikkeling: Op zoek naar de heilige graal van
katalysatorprojecten in stadsontwikkeling, Real Estate Research Quarterly, pp. 51-58.
Vliet, K. (2011). Crowdfunding: Waarom doen we mee?, Universiteit van Utrecht.
Online bronnen
Dhue, S. (2014). Vacant DC building shows crowdfunding’s range. Verkregen op 2 juni 2014 via
www.cnbc.com/id/101534310
Forbes. (2014). 2014 Crowdfund Trends: Top 20 Wall-Breakers of Real Estate Investing. Verkregen op
10 juni 2014 via http://www.forbes.com/sites/groupthink/2014/02/28/2014-crowdfund-trends-top20-wall-breakers-of-real-estate-investing/
Laar, T. (2012). Crowdfunding biedt kansen voor de stad. Verkregen op 5 juni 2014 via
http://ruimtevolk.nl/blog/crowdfunding-biedt-kansen-voor-de-stad/
Openshaw, J. (2014). How to use crowdfunding to invest in real estate. Verkregen op 7 mei 2014 via
http://www.marketwatch.com/story/how-to-use-crowdfunding-to-invest-in-real-estate-2014-02-07
Quirk, V. (2012). BD Bacatá: The World’s First Crowdfunded Skyscraper. Verkregen op 19 mei 2014
via http://www.archdaily.com/276433/bd-bacata-the-worlds-first-crowdfunded-skyscraper/
Sloll, R. (2014). + Pool Launches ‘Tile by Tile’ Kickstarter Campaign. Verkregen op 20 mei 2014 via
http://www.archdaily.com/tag/crowdfunding/
Virtual Vastgoed Groep. (2012). Vastgoedprojecten creatief financieren met crowdfunding. Verkregen
op 5 mei 2014 via http://vastgoedapps.com/2012/03/07/vastgoed-projecten-creatief-financierenmet-crowdfunding/
Vroemen, T. (2014). Crowdfunding is lokaal. Verkregen op 18 juni 2014 via
https://www.crowdaboutnow.nl/blog/Crowdfunding-is-lokaal
66
Begrippenlijst
Begrippenlijst
Awareness
Het bewustzijn; In de context van bedrijven en projecten, het bewust worden van de
aanwezigheid of aanbod van een bepaald type product of bedrijf.
Commercieel vastgoed
Commercieel vastgoed betreft de gebouwen niet zijnde woningen. Het zijn gebouwen als
winkels, kantoren en bedrijfsruimten. Het gebouw wordt vaak gezien als een kapitaalgoed,
dat bijdraagt aan de doelstellingen van organisaties.
Conjunctuur
Met conjunctuur wordt de verandering van het groeipercentage van de economie op de kort
termijn aangegeven.
Direct rendement
In het vastgoed wordt hier het rendement bedoeld, dat men krijgt over een investering in
een gebouw. Het direct rendement komt voort uit onder andere de huuropbrengsten die
verminderd worden met de exploitatielasten over een periode tot aan de verkoop of sloop
van het object.
For-profit organisaties
Dit zijn organisaties met als doel winst te maken.
67
Begrippenlijst
Indirect rendement
In het vastgoed wordt hier het rendement bedoeld, dat men krijgt over een investering in
een gebouw. Het indirect rendement ontstaat uit de mogelijke waardestijging van een
object. Het verschil tussen de waarde bij verwerving en bij verkoop, wordt het indirect
rendement genoemd.
Maatschappelijk vastgoed
Dit is vastgoed met een publieke functie op het gebied van onderwijs, sport, cultuur, welzijn,
maatschappelijke opvang en/of zorgmedisch.
Non-profit organisaties
Dit zijn organisatie die niet als doel winst te maken hebben.
Retail
Het woord retail wordt gebruikt om het midden- en kleinbedrijf aan te duiden. Dit zijn veelal
bedrijven in de detailhandel en dienstverlening.
Social media
Dit is een verzamelnaam voor alle internet toepassingen waarmee het mogelijk is om
informatie met elkaar te delen. Deze informatie wordt gedeeld in de vorm van tekst, geluid
en beeld.
Structurele economische groei
Dit betreft een verandering in de aanbodfactoren, de productiecapaciteit. De schommeling
in de trend is een voorbeeld van de structurele ontwikkeling.
68
Bijlagen
69
Bijlagen
I.
Interview gehouden met Maarten Bouw, projectconsultant bij
Share2Start, op 11 april 2014 te Vleuten.
Share2Start is een crowdfundingsplatform dat samenwerkt met startende ondernemers die zich
toeleggen op duurzame en innovatieve projecten. De projecten die via Share2Start gefund kunnen
worden, zijn vaak duurzaam, sociaal en klein van aard. Duurzaamheid is volgens Bouw de toekomst en
bij duurzaamheid heeft de maatschappij meer belang op de lange termijn.
Meneer Bouw is van mening dat crowdfunding in principe voor elke sector een oplossing kan bieden.
Niet de sector of branche is doorslaggevend, maar het project en daarmee ook de
campagneleider/ondernemer. Projecten dienen aansprekend te zijn en de ondernemer die een
crowdfundingscampagne voert, is misschien wel net zo belangrijk wil een project zijn investering bij
elkaar krijgen. De kans van slagen zit voor 50% in het project zelf en voor 50% bij de ondernemer.
Via Share2Start kan een project op verschillende manieren gefinancierd worden. Funders kunnen een
lening verstrekken, rewards geven of doneren. De tegenprestaties bestaan respectievelijk uit een rente
over de verstrekte lening of het verlenen van het recht tot gebruik van een dienst of product.
Uitsluitend bij een donatie wordt er geen tegenprestatie verwacht van de ondernemer.
De projecten die samenwerken met Share2Start zijn vaak lokaal van aard en dit is ook waar het
platform zich onderscheidt van andere platformen. Noodzakelijk is dus dat funders belang hebben bij
de realisatie van een product of dienst. Een voorbeeld genoemd door Maarten Bouw is de ‘Mobibus’.
De initiatiefnemers van dit bedrijf hebben een bus omgebouwd tot een flex werkplek en
carpoolfaciliteit. De (eerste) funders waren voornamelijk familieleden en mensen uit de directe
omgeving van de ondernemers. Mensen uit de omgeving zagen dit namelijk als een oplossing tegen de
stijgende hoeveelheid auto’s op de weg en de toename van de CO2-uitstoot. Daarnaast zorgt een
dergelijke start ervoor dat een bedrijf opgemerkt wordt door de omgeving. Volgens Maarten Bouw
komen funders ook buiten het gebied van het te ontwikkelen project, wanneer er bijvoorbeeld een
aantrekkelijk rendement wordt aangeboden, hetgeen ook het geval was bij de Mobibus. Het
maatschappelijk belang en het rendement op de investering hebben invloed op potentiële
investeerders van ‘buiten af’.
Crowdfunding is meer dan alleen een platform om je bedrijf te financieren door gebruik te maken van
het grote publiek.
Bijlagen
70
- Marketing
Crowdfunding biedt ook mogelijkheden voor de volgende zaken: marketing, bepalen en onderzoeken
marktbehoefte,
opbouwen
en onderhouden van de klantenkring en aanvulling op een lening van de
- Bepalen
en onderzoeken
marktbehoefte
bank.
- Opbouwen
en onderhouden van de klantenkring
- Aanvulling
op een lening
van de bank,
niet
alleen
een alternatief
De laatst genoemde
mogelijkheid
dient
nader
uitgelegd
te worden. Wanneer een ondernemer met zijn
crowdfundingsresultaten bij een bank aan komt, is de kans groter dat de ondernemer een lening bij de
bank kan krijgen. Het feit dat het publiek al geïnvesteerd heeft in een bedrijf kan worden
De laatst genoemde mogelijkheid dient nader uitgelegd te worden. Wanneer een ondernemer met
geconcludeerd dat een dergelijk startende bedrijf veel potentie heeft en wellicht winstgevend kan zijn
zijn crowdfundingsresultaten bij een bank aan komt, is de kans groter dat de ondernemer een lening
in de toekomst. De bank is in zo’n geval eerder bereidt een lening te verstrekken.
bij de bank kan krijgen. Het feit dat het publiek al geïnvesteerd heeft in een bedrijf kan worden
Naast de voordelen
de ondernemer,
heeft de
funder
ookheeft
een aantal
voordelen
naast hetkan
te
geconcludeerd
dat eenvoor
dergelijk
startende bedrijf
veel
potentie
en wellicht
winstgevend
behalen
rendement.
noemt
betrokkenheid
vanlening
de funder
als belangrijkste te behalen
zijn
in de toekomst.
DeShare2Start
bank is in zo’n
gevaldeeerder
bereidt een
te verstrekken.
meerwaarde (waarde anders dan rendement). Funders oefenen graag invloed uit op bijvoorbeeld de
Naast de voordelen voor de ondernemer, heeft de funder ook een aantal voordelen naast het te
realisatie van een product en willen op deze manier graag een bijdrage leveren.
behalen rendement. Share2Start noemt de betrokkenheid van de funder als belangrijkste te behalen
Over de mogelijkheden
van dan
crowdfunding
in het
vastgoed
heeftgraag
Maarten
Bouw
duidelijke visie.
meerwaarde
(waarde anders
rendement).
Funders
oefenen
invloed
uiteen
op bijvoorbeeld
de
Vastgoedprojecten,
zoalsen
bijvoorbeeld
de ontwikkeling
zijn vaak groot van aard. De
realisatie
van een product
willen op deze
manier graagvan
eenkantoren,
bijdrage leveren.
benodigde investering loopt vaak uit tot in miljoenen euro’s. De enige tegenprestatie die een funder
Over de mogelijkheden van crowdfunding in het vastgoed heeft Maarten Bouw een duidelijke visie.
kan verwachten bij een dergelijk project is een rendement op het geïnvesteerde vermogen. In zo’n
Vastgoedprojecten, zoals de ontwikkeling van kantoren, zijn vaak groot van aard. De benodigde
geval is er geen sprake van een meerwaarde zoals eerder genoemd en dan blijven er nog weinig
investering loopt vaak uit tot in miljoenen euro’s. De enige tegenprestatie die een funder kan
redenen over voor het publiek om te investeren, wanneer crowdfunding wordt gebruikt. De te behalen
verwachten bij een dergelijk project is een rendement op het geïnvesteerde vermogen. In zo’n geval
meerwaarde is voor de funder namelijk vaak belangrijker dan het rendement. Daarnaast draait het bij
is er geen sprake van een meerwaarde zoals eerder genoemd en dan blijven er nog weinig redenen
crowdfunding vaak om innovatie en flexibiliteit en vastgoed (met als voorbeeld te ontwikkelen
over voor het publiek om te investeren, wanneer crowdfunding wordt gebruikt. De te behalen
kantoren) gaat daar tegenin, aldus Maarten Bouw. Essentieel is dat er een bepaald concept wordt
meerwaarde is voor de funder namelijk vaak belangrijker dan het rendement. Daarnaast draait het
toegevoegd, wanneer men besluit om de ontwikkeling van een vastgoedobject via crowdfunding te
bij crowdfunding vaak om innovatie en flexibiliteit en vastgoed (met als voorbeeld te ontwikkelen
financieren. Te denken valt aan gebouwen met een publieke functie.
kantoren) gaat daar tegenin, aldus Maarten Bouw. Essentieel is dat er een bepaald concept wordt
Share2Startwanneer
heeft in men
het verleden
samengewerkt
metvan
eeneen
ondernemer
die hetvia
platform
heeft gebruikt
toegevoegd,
besluit om
de ontwikkeling
vastgoedobject
crowdfunding
te
voor een teTeontwikkelen
Maskerade
was publieke
een startend
bedrijf, dat een nieuwe duurzame
financieren.
denken valtgebouw.
aan gebouwen
met een
functie.
bouwmethode had ontwikkeld. Het project was echter niet succesvol. Er waren te weinig funders die in
Share2Start heeft in het verleden samengewerkt met een ondernemer die het platform heeft
de onderneming wilden investeren, waardoor het project nooit van de grond is gekomen. Daarnaast
gebruikt voor een te ontwikkelen gebouw. Maskerade was een startend bedrijf, dat een nieuwe
was het maatschappelijk belang te klein. De appartementen die verkocht zouden worden, bieden
duurzame bouwmethode had ontwikkeld. Het project was echter niet succesvol.
alleen bepaalde voordelen voor de koper en de funders zouden naast het rendement geen
meerwaarde hebben behaald.
Bijlagen
Zoals eerder genoemd, moet er een duidelijk en goed concept aanwezig zijn en de ondernemer moet
gedurende de campagne sterk en actief communiceren naar onder andere de funders toe. Het concept,
het gebrek aan betrokkenheid vanuit het publiek en het ontbreken van het maatschappelijk belang
noemt Maarten Bouw als factoren die het project hebben doen falen.
71
Bijlagen
II.
72
Interview gehouden met Aram Goudsmit, crowdfunding campagne
coach bij Douw&Koren, op 21 mei 2014 te Rotterdam.
Douw&Koren is een consultancybureau dat gespecialiseerd is in crowdfunding. Het bedrijf is al sinds de
opkomst van crowdfunding actief in het adviseren en coachen van ondernemers die een crowdfunding
campagne willen beginnen om hun project te financieren. De geïnterviewde, Aram Goudsmit, is zelf PR,
social media en marketing expert en is bij Douw&Koren werkzaam als campagne coach.
Meneer Goudsmit noemt de lijst met typen crowdfunding en tegenprestaties (zie paragraaf 4.1)
compleet. Goudsmit voegt er nog bij toe dat het tevens mogelijk is om een combinatie van
crowdfunding modellen toe te passen.
Op de vraag wat voor waarde crowdfunding heeft voor de ondernemer, noemt Goudsmit de volgende
aspecten van crowdfunding die belangrijk zijn voor een ondernemer: klantenbinding, vergroten van de
gemeenschap, awareness creëren voor een product/dienst en transparantie. Crowdfunding wordt
veelal genoemd als een instrument dat een project ten goede komt. Goudsmit beaamt dit, maar wijst
er op dat een campagne een project ook kan breken. Wanneer een campagne niet goed wordt
uitgevoerd, doordat bijvoorbeeld investeerders niet voldoende worden betrokken bij een project of
wanneer men te weinig investeerders aantrekt door een slechte campagnevoering, dan kan dit het
imago aantasten van de ondernemer.
De lijst met de waarde van crowdfunding voor de funder (zie paragraaf 4.2), noemt meneer Goudsmit
compleet. Het belang van de funder in een project is groot volgens Goudsmit. Wanneer men kijkt naar
vastgoed, is het belang van de funder misschien zelfs nog belangrijker. Het type vastgoed is wat betreft
de waarde voor de investeerder bepalend. Wordt crowdfunding ingeschakeld voor bijvoorbeeld het
bouwen van een doorsnee pand met een woonfunctie, dan is er wellicht geen andere waarde te
behalen voor de funder dan rendement (indirect en/of direct). Goudsmit is van mening dat vastgoed
met een openbare en publieke functie zich beter lenen voor crowdfunding, omdat een particuliere
investeerder hier meer baat bij kan hebben, doordat hij/zij bijvoorbeeld zelf gebruik kan maken van het
object. In de Verenigde Staten wordt crowdfunding echter vaak gebruikt voor woningen. Willen
dergelijke projecten slagen in Nederland, dan moet volgens Goudsmit het object meer dan alleen een
bouwproject zijn. Factoren als sympathie en een gunfactor zijn belangrijk om investeerders aan te
trekken.
Bijlagen
73
Funders komen vaak uit het persoonlijke netwerk van de ondernemer zelf. Daarnaast worden er
investeerders aangetrokken uit (ook) een geografisch ander gebied. De afstand tussen de plaats van de
investeerder en de plaats waar een project zich bevindt heeft invloed op de investeringsbereidheid van
particulieren. Goudsmit verwijst naar een onderzoek van ‘crowdaboutnow’, een platform gevestigd in
Amsterdam, waaruit is gebleken dat 80% van de funders uit de eigen omgeving komen van de
ondernemer. Dit onderzoek heeft kijkt alleen naar de fysieke afstand. Goudsmit vult aan dat de
emotionele afstand/ligging ook belangrijk is. Wanneer een persoon zich verbonden voelt met een
project, omdat het project bijvoorbeeld een duurzame ontwikkeling betreft, dan hoeft de fysieke
afstand niet een grote invloed uit te oefenen op de investeringsbereidheid. Goudsmit vertelt wel dat
wanneer een particulier in een ander geografisch gebied woonachtig is als de ondernemer, het
rendement wel belangrijker wordt.
Meneer Goudsmit legt de volgende klassen van funders uit: De eerste 20% van de investeerders komen
uit het persoonlijke netwerk van de ondernemer. Deze investeerders hebben een binding met de
persoon zelf, de ondernemer. Dit zijn vaak buren, familieleden en vrienden. De tweede groep
investeerders worden bereikt via de eerste groep en via de gevoerde campagne. Deze funders hebben
een binding met het project. Deze tweede groep beslaat ongeveer 50% van alle investeerders. Deze
groep bestaat uit personen uit de fysieke omgeving van de ondernemer of zijn bijvoorbeeld emailcontacten die een projectleider heeft. De derde en laatste groep, bestaat uit particulieren uit een
fysiek ander gebied en beslaat ongeveer 30% van alle investeerders. Voor deze particuliere
investeerders is het rendement erg belangrijk. Het bereiken van deze groep wordt de crowdfase
genoemd, omdat hier beroep wordt gedaan op een grote groep onbekende mensen. Deze groep
mensen wordt ongeveer na 60 tot 90 dagen bereikt.
Goudsmit noemt een aantal voorbeelden van vastgoedgerelateerde campagnes. ‘Broodje bewust’ is
een bedrijf dat gezonde broodjes in het centrum van een stad wilde verkopen. Hiervoor hadden zij een
pand nodig, welke met crowdfunding is gefinancierd. De investeerders kwamen voornamelijk uit de
buurt en stad zelf. Goudsmit noemt hier de meerwaarde van crowdfunding als succesvolle factor. De
particulieren waren namelijk niet heel erg geïnteresseerd in het rendement, maar in het feit dat men
nu voor een betaalbare prijs duurzaam eten kan kopen in de buurt. Het rendement is in dit geval een
extra. Daarnaast heeft de funder het gevoel dat hij/zij een bijdrage heeft kunnen leveren aan een
duurzame ontwikkeling.
Bijlagen
74
Meneer Goudsmit is bekend met crowdfundingsplatformen die zich focussen op vastgoed. Op de vraag
waarin een dergelijk platform of campagne verschilt van een vastgoed CV fonds, antwoord Goudsmit
als volgt: ‘wanneer men op een traditionele wijze investeert in vastgoed, bijvoorbeeld via een fonds,
dan kan de investeerder niet zelf kiezen waarin hij investeert, omdat deze keuze wordt gemaakt door
de CV’. Bij een platform kan een particulier zelf het investeringsobject uitkiezen en de funder kan vaak
al vanaf een heel klein bedrag, bijvoorbeeld €100, investeren. Goudsmit noemt ook de kwalificatie van
investeringsobjecten als degelijk verschil. Veel platformen geven investeringsobjecten een keurmerk,
waarmee zij particulieren erop kunnen wijzen welke objecten een gezonde investering kunnen zijn.
Platformen stellen ook strenge eisen aan projecten. De platform kan op deze manier objecten
selecteren die een groter kans van slagen hebben, waardoor het aanbod van gezonde
investeringsobjecten wordt vergroot.
Bijlagen
III.
75
Interview gehouden met Laurens Ijsselmuiden, accountmanager bij
Bouwaandeel, op 23 mei 2014 te Den Haag.
Bouwaandeel is een crowdfundingsplatform dat zich wilt gaan specialiseren in de (her)ontwikkeling
van vastgoed. “Bouwaandeel maakt het mogelijk voor particulieren om zowel kleine als grote bedragen
te investeren in vastgoedprojecten. Als investeerder heb je de mogelijkheid om gewenste
ontwikkelingen in jouw leefomgeving te stimuleren. Door via Bouwaandeel te investeren ontvang je
bovendien rendement over je inleg”. Ze zijn op dit moment nog bezig met het opstarten van hun bedrijf
en het lanceren van hun pilot (eerste project).
Meneer Ijsselmuiden noemt de lijst met de verschillende soorten crowdfunding (paragraaf 4.1)
compleet. Bouwaandeel zelf maakt gebruik van het model, waarbij men als tegenprestatie een
rendement over de investering ontvangt of een aandeel krijgt in het vastgoed.
Voor de ondernemer is crowdfunding, naast een alternatieve financieringsvorm, ook een instrument
om een project op waarde te schatten. De ondernemer probeert funders te binden, zodat zij zullen
investeren. De funder kan een project beoordelen en de ondernemer kan aan de hand van de hoogte
van de investering een indruk krijgen van de waarde van het project. Daarnaast kan een
crowdfundingscampagne een handje helpen bij gemeentelijke kwesties. Wanneer men niet geheel
voldoet aan het bestemmingsplan, maar er al wel een paar duizend buurtbewoners geïnvesteerd
hebben in een plan, kan een ontwikkelaar een grotere kans maken op een acceptatie van een wijziging
in het bestemmingsplan.
Wat betreft de waarden voor de funder (paragraaf 4.2) is Ijsselmuiden het ook eens met de theorie.
Ijsselmuiden noemt het keurmerk, dat Bouwaandeel en andere platformen ook hanteren, als een
belangrijke waarde die toegevoegd kan worden aan de lijst. Bouwaandeel keurt projecten voordat zij
aangeboden worden op hun website. Op deze manier weet een particuliere investeerder dat een
bepaald object een gezonde investering kan zijn en de kans van slagen van het project groot is.
Bouwaandeel meent dat vastgoed met een publieke functie zich beter lenen voor crowdfunding.
Commercieel vastgoed en projecten waarbij men investeert in hypotheken zijn volgens Ijsselmuiden
niet aantrekkelijk genoeg voor de particuliere vastgoedbelegger. De gebruikers van vastgoed en de
buurt moeten baat hebben bij de ontwikkeling van het object. Daarnaast moeten zij ook een
rendement ontvangen op hun investering. Het draait dus niet alleen om het rendement. Een project
moet met een goed verhaal komen, zodat particulieren sympathie krijgen voor een project. Deze
genoemde sympathie (ook wel sentiment te noemen), is niet waarneembaar bij
crowdfundingsprojecten die particulieren laten investeren in hypotheken of woningen.
Bijlagen
Het verschil tussen een investering bij Bouwaandeel en een traditionele vastgoedbelegging, is dat men
ten eerste direct investeert in vastgoed en zelf zicht heeft op alle ontwikkelingen rondom een project
en zelf ook inspraak kan hebben in sommige gevallen. Daarnaast is het bij Bouwaandeel mogelijk om
een klein bedrag zoals bijvoorbeeld €100 te investeren (klein bedrag obligatie) in een zelf gekozen
object, hetgeen niet mogelijk is bij vastgoed CV’s.
76
Bijlagen
IV.
77
Interview gehouden met Bert Prent, Platformeigenaar van 2fund in
Westervoort, op 27 mei 2014.
2fund is een crowdfundingsplatform dat gebruik maakt van leningen. Zij hebben hier bewust voor
gekozen en niet voor een model waarbij investeerders meedelen in bijvoorbeeld het (in)direct
rendement van een object. Dat laatste steekt namelijk nauw met het vergunningenstelsel van de AFM.
2fund heeft een vergunning om hypothecaire leningen te funden, maar heeft geen vergunning voor
consumptieve –en zakelijke kredieten.
Investeerders bij 2fund hebben ook een bepaalde waarde bij hun investering (anders dan rendement).
De kernwaarden die meneer Prent noemt zijn: zekerheid, transparantie en een goed gevoel hebben bij
de investering.
De ondernemer heeft ook een bepaalde waarde bij crowdfunding. Daarnaast kan de ondernemer
crowdfunding gebruiken voor verschillende zaken (zie paragraaf 4.1). Prent noemt het ‘kweken’ van
ambassadeurs voor het te funden project een belangrijk aspect waar crowdfunding voor gebruikt kan
worden.
Funders komen vaak uit het persoonlijke netwerk van de ondernemer zelf. Daarnaast worden er
investeerders aangetrokken uit (ook) een geografisch ander gebied. De afstand tussen de plaats van de
investeerder en de plaats waar een project zich bevindt kan invloed hebben op de
investeringsbereidheid van particulieren. Bij het funden van hypotheken echter, het model dat 2fund
heeft geïmplementeerd, merkt meneer Prent nauwelijks enige geografische binding.
2fund is volgens Bert Prent een vreemde eend in de bijt, omdat het uitsluitend projecten aanbiedt waar
men kan funden in hypotheken, hetgeen in de Verenigde Staten op dit moment al in grote mate wordt
gedaan. In Nederland begint het investeren in hypotheken volgens Prent ook steeds meer in betekenis
toe te nemen. Over het funden van hypotheken zegt meneer Prent het volgende: “Er wordt niet
geappelleerd aan hebzucht, maar aan zekerheid met een lange termijnvisie. Het funden van hypotheken
is vooral interessant voor investeerders welke hun geld voor een langere termijn willen wegzetten of
zich middels de maandelijkse ontvangsten van rente en aflossingen een erfrente-achtige
inkomensvoorziening willen verschaffen”.
Bijlagen
V.
78
Interview gehouden met Ludwine Dekker, Marketing Campagne
Manager bij Symbid in Rotterdam, op 27 mei 2014.
VII.
Symbid
is een crowdfundingsplatform waarbij men rechtstreek in het aandelenkapitaal van een
onderneming participeert. Men belegt als het ware in een nog niet beursgenoteerde onderneming.
Voor elke onderneming die via Symbid nieuwe investeerders werft, richt het platform een
investeringscoöperatie op. Bij deze rechtsvorm krijgen leden het voor het zeggen en delen ze ook mee
in het kapitaal, maar zonder grotere aansprakelijk dan het geïnvesteerde bedrag
(https://symbid.com/pages/model).
Het model bij Symbid kan omschreven worden als het crowd equity model (zie paragraaf 4.1).
Investeerders bij Symbid kunnen daarom crowd investors genoemd worden. Voor deze type funder zijn
de waarden W1 en W3 het belangrijkst, respectievelijk: deelname in een bepaalde gemeenschap en het
leveren van een bijdrage aan iets innovatiefs. Bij Symbid is het rendement alsnog de belangrijkste
reden waarom investeerders investeren via Symbid. Het rendement moet aantrekkelijk zijn, of de
propositie nou in de buurt wordt uitgevoerd of niet. De waarden uit paragraaf 4.2 gaan volgens
Ludwine Dekker ook op voor projecten in het vastgoed, wanneer deze met behulp van crowdfunding
worden gefinancierd.
Wat de ondernemer betreft, is crowdfunding volgens Dekker een handige marketingtool. Daarnaast
kan de ondernemer crowdfunding gebruiken om (enkele) grotere investeerders te binden. Dit is van
belang, zodat de ondernemer zijn netwerk en kennis kan uitbreiden.
Wat de investeringsbereidheid van funders betreft, heeft de geografische situering van de investering
wel degelijk invloed. Zo zal een lokaal initiatief voornamelijk investeerders uit de buurt trekken. Wordt
er echter een duurzaam project in een derde wereldland ontwikkeld, dan zullen de funders zelfs vanuit
verschillende landen of continenten komen.
Het slagen van een crowdfundingscampagne hangt af van een aantal zaken volgens Dekker. Een
campagne staat of valt met de planning en inzet van de ondernemer. Een plan of pitch kan perfect zijn,
maar wanneer er geen actie wordt ondernomen, zal een project niet van de grond komen. Dit geldt
zowel voor vastgoed als voor alle andere crowdfundingscampagnes.
Stelling: Crowdfunding leent zich beter voor maatschappelijk gebonden projecten (vastgoed met hoge
maatschappelijke waarden). Mevrouw Dekker is het niet mee eens. Commerciële projecten via
Kickstarter of via Symbid maken het grootste deel uit van alle gefinancierde projecten. Een gemiddelde
campagne in 2013 haalde zo’n €32.000 op en een commerciële campagne zo’n €58.000.
Bijlagen
VI.
79
Interview gehouden met Angelique Kalverda, werkzaam bij
SamenInGeld in de Bilt, op 28 mei 2014.
SamenInGeld, later te noemen SIG, is een crowdfundingsplatform. Bij SIG is het mogelijk om gebruik te
maken van de bemiddeling die SIG aanbiedt tussen mensen die geld willen lenen en mensen die willen
investeren. Dit mag niet verward worden met sparen, omdat het bedrijf geen 100% zekerheid kan
bieden dat het geld terug komt, zoals dat bij een bank wel gedaan wordt. SIG heeft voor deze vorm
gekozen, omdat dit model steeds bekender aan het worden is bij het publiek. Daarnaast heeft SIG te
kampen met strenge eisen van DNB en AFM. Indien SIG het mogelijk maakt dat men meedeelt in het
rendement, levert dat spanningen op met toezichthouders zoals het AFM. Deze vergunningen zijn
namelijk niet eenvoudig te verkrijgen.
SIG stelt het mogelijk om in een hypotheek te investeren van iemand. Het proces loopt als volgt: een
particulier doet een aanvraag voor een pand van bijvoorbeeld €200.000. Dit project wordt online
aangeboden via de website van SIG. Stel dat 250 mensen hierin willen investeren, wordt het geld op de
bankrekening gestort van de notaris ten behoeve van de overdracht. Het is onmogelijk om 250 mensen
uit te nodigen bij de notaris, dus daarop heeft SIG het volgende bedacht. SIG heeft de stichting
hypotheekrecht SamenInGeld opgericht. Deze stichting heeft van alle investeerders een machtiging om
namens hen de rechten die voortvloeien uit de hypothecaire lening die ze met zijn allen aangaan met
de aanvrager te beheren en uit te oefenen. De stichting tekent vervolgens bij de notaris namens alle
particuliere investeerders en het geld wordt gebruikt om de aankoop en eventueel verbouw van het
pand mogelijk te maken. Bij eventuele wanbetalingen van rente en aflossing zal de stichting namens de
investeerders tot actie overgaan zoals: aanmanen, huur in beslag nemen of gedwongen verkoop.
De funder staat centraal in elke campagne. Immers geen funders geen succesvol project. SIG is nog niet
helemaal van start, maar wilt op de volgende waarden die besproken zijn in paragraaf 4.2 mikken: W8,
W9, W7, W1 en W3. Daarbij geeft Kalverda aan dat dit ook de volgorde van belangrijkheid is voor SIG.
De genoemde waarden zijn respectievelijk: Transparantie voor de funder, controle en beheer, geen
koersschommelingen, deelname van de investeerder in een bepaalde gemeenschap en de deelname
die een bijdrage levert aan iets innovatiefs. Het gaat volgens Kalverda vooral om een win – win situatie.
De aanvrager krijgt namelijk zijn financiering rond, die de bank niet wil lenen en de investeerder krijgt
een hogere rente die op dit moment ook niet te behalen is op bijvoorbeeld een spaarrekening.
Kalverda erkent dat deze waarden ook een rol gaan spelen bij vastgoed, wanneer een particulier
bijvoorbeeld een project ziet in zijn eigen stad of eigen wijk. Deze verbinding van investeerder en
project levert een bijdrage.
Bijlagen
80
Crowdfunding kan naast een financieringsinstrument ook handig zijn voor bijvoorbeeld het toetsen van
de marktbehoefte. SIG denkt echter weinig ondernemers te trekken. Zij verwachten dat de meeste
mensen zullen opereren als privé persoon in verband met het fiscale voordeel van verhuur van
onroerend goed uit box 3. SIG gaat niet van andere aspecten.
Wat betreft het woongebied van de investeerder en de vestiging van een project zegt SIG dat de eerste
30 – 35% van de funders uit het eigen netwerk van de aanvrager moet komen. Daarna pas wordt het
landelijk gezien als kansrijk en te vertrouwen. Daarnaast denken zij dat funders lokaal een project
interessanter zullen vinden, maar uiteraard zijn er ook situaties denkbaar waarbij dat niet het geval is.
Als voorbeeld noemt Kalverda appartementen op de Keizersgracht in Amsterdam. Deze panden zijn
waardevast en daarmee in de perceptie minder risicovol.
Velen zeggen dat crowdfunding zich beter leent voor maatschappelijk gebonden projecten. Ondanks
deze stelling gaat SIG toch commercieel vastgoed helpen te financieren, met name particulier verhuurd
onroerend goed, dus geen kantoren en winkels. In hun tweede fase wil SIG ook maatschappelijk
gebonden projecten helpen aan investeerders die dan met een lagere rente genoegen willen nemen.
In de VS gebruikt men crowdfunding zelfs om gezamenlijk eigenaar te worden van particuliere
woningen. SIG is daar op dit moment nog niet mee bezig, maar kijkt er in de toekomst wel naar. Het
lijkt hen logisch dat dit wel succesvol kan zijn bij de ontwikkeling van vastgoed.
Bijlagen
VII.
81
Interview gehouden met Merijn Zaat, Operationeel Directeur bij SEEDS in
Amsterdam Zuid-Oost, op 30 mei 2014.
SEEDS is een crowdfundingsplatform gevestigd in Amsterdam. Het is bij SEEDS mogelijk een relatief
laag bedrag te investeren in een onderneming. De ondernemingen presenteren zich op het online
platform van SEEDS. Voor de investeerders staat voor het risico dat zij lopen met hun investering de
kans op een uitkering in de vorm van en product of dienst en/of een financiële uitkering wanneer de
onderneming haar doelstellingen haalt. SEEDS maakt dus gebruik van een combinatie van verschillende
crowdfunding modellen, namelijk: revenue sharing en het beloningsmodel (afhankelijk van het
geïnvesteerde bedrag).
Wat betreft de waarden voor de investeerder (zie paragraaf 4.2) noemt meneer Zaat de eerste vijf als
mogelijk de meest belangrijkste. Deze vijf waarden zijn achtereenvolgens: deelname in een bepaalde
gemeenschap, relatie en interactie met projectleider, bijdrage leveren aan iets innovatiefs, vergroten
persoonlijke netwerk en het recht op eerste gebruik of eerste product van het gerealiseerde. Wanneer
crowdfunding ingezet wordt voor (her)ontwikkelingen van vastgoed noemt Zaat het financiële aspect
en het gebruik kunnen maken van het gerealiseerde als belangrijke aspecten.
De ondernemer gebruikt crowdfunding niet alleen als financieringsinstrument. Volgens Zaat heeft
crowdfunding ook voor de volgende zaken grote betekenis: het vergroten van de naamsbekendheid en
het opbouwen en onderhouden van de klantenkring.
Wat betreft de investeringsbereidheid, die soms afhankelijk is van de geografische situering van een
investeerder, vertelt meneer Zaat dat de geografische ligging hier niet altijd invloed op hoeft te
hebben. De stap om al dan niet te investeren in een onderneming hoeft niet afhankelijk te zijn van een
product of dienst zelf. De ondernemer kan ook aan andere waarden appelleren. In sommige gevallen
overtreft bijvoorbeeld de persoonlijke binding met de ondernemer/onderneming het aangeboden
rendement, waardoor investeerders alsnog investeren in een onderneming die elders is gevestigd.
Op de vraag wat een crowdfundingscampagne succesvol maakt, geeft meneer Zaat het volgende
antwoord: communicatie (offline, online, timing, content, persoonlijk), legitimiteit van de campagne
(doelbedrag, haalbaarheid, urgentie), goede propositie, focus en geloof in de campagne van de
ondernemer, goed en betrouwbaar faciliterend platform.
Bijlagen
82
Velen zeggen dat crowdfunding zich beter leent voor maatschappelijk gebonden projecten, voor zowel
in het vastgoed als in het algemeen. Maar doen maatschappelijke projecten het beter dan commerciële
projecten? Volgens meneer Zaat is het sterk als er meerdere waarden worden geappelleerd, maar
wanneer er maar ten minste één waarde duidelijk wordt beantwoord, bijvoorbeeld rendement, kan dat
al voldoende zijn. Rendement kan in dat geval ook die enige waarde zijn. Zaat verwijst hierbij naar
peer-to-peer platformen, waarbij particulieren leningen verstrekken aan ondernemers. De voorwaarde
is Zaat noemt, is dat het platform betrouwbaar moet zijn.
Bijlagen
83
VIII. Interview gehouden met Aster van Tilburg, Medewerker bij Voorjebuurt
in Amsterdam, op 13 juni 2014.
Voorjebuurt is een platform dat initiatieven aanbiedt die vaak geen verdienmodel of geen
winstoogmerk hebben. Winstdeling of iets dergelijks is dus niet van toepassing, maar een model
gebaseerd op bijvoorbeeld donaties.
Waarden W1 en W3 (zie paragraaf 4.2) zijn volgens Van Tilburg het belangrijkst voor een funder. Dit
zijn respectievelijk de deelname van een investeerder in een bepaalde gemeenschap en de deelname
levert een bijdrage aan iets innovatiefs, waardoor de funder de innovatieve ontwikkeling van dichtbij
kan meemaken. Daarnaast noemt Van Tilburg de relatie met de initiators als heel belangrijk. Deze
waarden kunnen ook van toepassing zijn bij ontwikkelingen in het vastgoed, als het gaat om vastgoed
waar een bestaande groep mensen belang bij heeft. Deze groep mensen voelt zich met het object
verbonden, zoals een nieuw gebouw voor een sportvereniging of het opknappen van een buurthuis of
theater, aldus Van Tilburg.
De ondernemer gebruikt crowdfunding naast het financieren van het project ook voor het opbouwen
van een community rondom de onderneming en voor het creëren van ambassadeurs.
Wat betreft het bereik van een project op investeerders, heeft een origineel product met een sterk
verhaal een groter bereik dan het volgende lokale koffietentje. In het eerste geval is het dus mogelijk
dat een project ook investeerders aantrekt vanuit een geografisch ander gebied.
“Veel funders investeren niet alleen om een hoog rendement te behalen, maar omdat zij zich
bijvoorbeeld persoonlijk verbonden voelen met een product of dienst. Wanneer een funder uit een
geografisch ander gebied komt en dus niet direct gebruik kan maken van het product, is het rendement
nog zijn enige motivatie. Wat is uw mening hierover?”
Van Tilburg: “Bij onze projecten is er nooit sprake van rendement, maar zijn er wel mensen uit andere
regio’s die sponsoren. Dat hoeft dus niet zo te zijn. Motivatie kan ook zijn dat het een sympathiek
project is of mensen graag willen dat het ook in hun eigen regio komt.”
Een succesvolle crowdfundingscampagne wordt behaald doordat de initiatiefnemer(s) een betrokken
netwerk hebben en een concreet project willen opzetten met een aansprekend verhaal. Wanneer het
project een eenling betreft, zonder community met een vaag verhaal en zonder aanwezige urgentie,
dan is de kans van slagen klein.
Bijlagen
84
De meningen zijn verdeeld over de vraag of crowdfunding zich beter leent voor maatschappelijk
gebonden projecten of voor commerciële projecten. Van Tilburg vertelt dat in Nederland veel meer
geld wordt opgehaald door investeringscampagnes dan door donatiecampagnes. Deze
investeringscampagnes zijn bijna allemaal commerciële projecten. Bij deze projecten is het opbouwen
en versterken van een community/klantenkring net zo belangrijk als het geld dat de campagne
opbrengt. Wanneer echter hele hoge rendementen worden aangeboden, zoals bij het platform
‘geldvoorelkaar’, dan is het opbouwen van een community minder belangrijk.
Bijlagen
IX.
85
Interview gehouden met Tobias Ebbinge, Director/partner bij Picard
Innovations in Amsterdam, op 18 juni 2014.
Picard Innovations is een software bedrijf in Amsterdam. PI ontwikkelt instrumenten voor de
bouwtechnische sector (vastgoed, architectuur e constructie). Zij ontwikkelen software applicaties om
het gebruik van bepaalde meetinstrumenten in bouwontwikkelingen te verbeteren. Een baanbrekend
applicatie van PI is Yuzu; slimme software dat bestaande maten in een gebouw vastlegt in AutoCAD en
Revit. Op deze manier maken ze het mogelijk om al metende te tekenen.
Van belang voor dit onderzoek is ook de visie en mening van bouwgerelateerde bedrijven en niet alleen
die van crowdfundingsplatformen. Vandaar de benadering richting PI.
Ebbinge meent dat de waarden W1, W2, W3 en W5 een grote rol spelen bij particulieren. Dit zijn
respectievelijk: de deelname in een bepaalde gemeenschap, de sterke relatie en interactie met de
projectleider, de deelname levert een bijdrage aan iets innovatiefs en het recht op eerste gebruik van
een product/dienst. Een waarde anders dan in paragraaf 4.2 genoemd door Ebbinge is de gunfactor van
het project of initiator.
“Voor de ondernemer is crowdfunding niet alleen een instrument om zijn project te financieren. Het is
ook een handige tool voor o.a. marketing, onderzoek naar marktbehoefte, opbouwen en onderhouden
van de klantenkring, aanvulling op een lening of voor het creëren van ambassadeurs voor een project.
Bent u bekend met deze mogelijkheden van crowdfunding en hoe denkt u zelf over crowdfunding en
zijn mogelijkheden?”
“Ik sta zeer positief t.o.v. crowdfunding en ik denk dat voor sommige projecten en markten dit een
ideale manier is om een funding op te halen. Ik denk ook dat tegenwoordig sympathie voor iets of
iemand doorslaggevend kan zijn in een investering. Dit ervaren startups al regelmatig. Wel denk ik dat
er ergens een return on investment (ROI) moet komen voor de investeerder.”
De investeringsbereidheid, welke vaak als afhankelijk wordt gezien van de fysieke afstand tussen
project en investeerder is vaak discutabel. Ebbinge vertelt dat die bereidheid meer afhangt van de
aantrekkelijkheid en innovativiteit van een product. Internet heeft geen grenzen.
“Veel funders investeren niet alleen om een hoog rendement te behalen, maar omdat zij zich
bijvoorbeeld persoonlijk verbonden voelen met een product of dienst. Wanneer een funder uit een
geografisch ander gebied komt en dus niet direct gebruik kan maken van het product, is het rendement
nog zijn enige motivatie. Wat is uw mening hierover?”
Bijlagen
86
“Niet mee eens. Het zou kunnen dat het om innovatie gaat die ook op andere geografische gebieden
toegepast zou kunnen worden, zoals vernieuwende architectuur of bouwmethoden etc.”
“Velen zeggen dat crowdfunding zich beter of alleen leent voor maatschappelijk gebonden projecten
(vastgoed met hoge culturele en/of maatschappelijke waarden). In Amerika gebeurt het echter vaker
ook op commercieel gebied en men investeert daar zelfs in hypotheken van particulieren. Dit laatste
begint in Nederland ook bekend te worden (sameningeld.nl). Wat zijn uw gedachten hierover?”
“Ik zou het eigenlijk niet weten, ben er nog niet genoeg ingedoken. Wel denk ik dat de aard van het
project essentieel is voor een succesvolle crowdfundingsactie.”
Bijlagen
X.
87
Interview gehouden met Eric Graafland, medewerker bij The Wayv, op 23
juni 2014.
Wayv zit in het begin stadium van de lancering en gelooft dat een goed idee begint bij de ‘crowd’. Door
middel van beloningen en pre-orders zoek je naar de perfecte validatie en lancering van je project,
namelijk een betalende een betalende klant/fan/ambassadeur’. Een lening of investering is geen
validatie van wat je doet. Wayv begeeft zich qua crowdfunding het stadium voordat je begint aan
leningen of investeringen.
De waarden W1, W3 en W5 zijn volgens Wayv het belangrijkst voor een funder (deelname in een
bepaalde gemeenschap, bijdrage aan sociale missie, deelname levert een bijdrage aan iets innovatiefs
en recht op eerste gebruik van een product). In het geval van beleggen in vastgoed kunnen er
meerdere waarden een rol gaan spelen volgens Graafland, namelijk: W7, W8 en W9 (geen
koersschommelingen, transparantie en controle&beheer).
Wat de ondernemer betreft, ziet Wayv crowdfunding echt als een marketing/validatie-tool en als tool
om een product te lanceren.
“Funders komen vaak uit het netwerk van de ondernemer en uit het betreffende gebied waar iets
wordt ondernomen. De ondernemer legt eerst beslag op zijn directe persoonlijke omgeving en vanuit
daar breidt hij zijn netwerk uit. Toch komen er ook funders uit een geografisch ander gebied. Denkt u
(of misschien heeft u het van dichtbij meegemaakt) dat in het geval van vastgoed de funders minder
snel investeren in een project, waar zij zelf niet woonachtig zijn?”
“Wanneer de bewoners niet zelf woonachtig zijn in het object gaan andere waarden tellen.
(rendement)”
“Veel funders investeren niet alleen om een hoog rendement te behalen, maar omdat zij zich
bijvoorbeeld persoonlijk verbonden voelen met een product of dienst. Wanneer een funder uit een
geografisch ander gebied komt en dus niet direct gebruik kan maken van het product, is het rendement
nog zijn enige motivatie. Wat is uw mening hierover?”
“Geen onlogische gedachte. Crowdfunding is geen donatie-werk, ergens moet er dus altijd een
motivatie zijn om mee te doen. Naarmate de bijdrage groter wordt, verwacht men meer terug voor het
gegeven geld.”
Bijlagen
88
Graafland vertelt verder dat de volgende factoren een crowdfundingscampagne succesvol maken: een
geslaagd doel, goede communicatie, nakoming van beloften met de funder, realisatie van het project
en een campagne die ook echt door een ‘crowd’ wordt gesteund. Dus het moet geen geval zijn waar
men €10.000 ophaalt bij vier funders.
Graafland geeft een voorbeeld van een geslaagd campagne (the trike buggys) en een mislukt campagne
(Rotterdam startup port). Wat deze projecten gemeen hadden, was een goed verhaal, maar het lukte
de ene campagne niet om ook daadwerkelijk mensen te laten betalen voor de dienst of het doel dat ze
wilden bereiken. Echte mislukkingen zijn er ook volgens Graafland, maar dat zijn vaak projecten die de
campagne volledig verkeerd aanpakken.
“Velen zeggen dat crowdfunding zich beter of alleen leent voor maatschappelijk gebonden projecten
(vastgoed met hoge culturele en/of maatschappelijke waarden). In andere werelddelen gebeurt het
echter (vaker) ook op commercieel gebied en men investeert daar zelfs in hypotheken. (zie voorbeeld
wolkenkrabber in Colombia)”
“Ik ken de case. Hele gave ontwikkeling. Crowdfunding is in mijn ogen juist geen goede doelen werk.
Crowdfunding draait om ondernemerschap en ondernemend bezig zijn. Dit kan in alle sectoren, maar de
kern ligt in het enthousiasmeren van mensen voor datgene wat jij gaat doen. Dat kan kunst, vastgoed,
onderneming, een product of desnoods je eigen vakantiereis zijn.”
Denkt u dat bepaalde type projecten of misschien ook bepaalde typen vastgoed, het beter doen bij
bepaalde crowdfundingsmodellen?
“Dat is afhankelijk van de doelgroep en het project. Wil je investeerders, bewoners of donateurs aan je
campagne binden? Wie gaan er straks aan de slag met – of gebruik maken van- het vastgoed? Wanneer
die vragen duidelijk zijn weet je welke crowdfundingtype het best bij je project gaan passen.”
Bijlagen
XI.
Voorbeeld besproken onderwerpen tijdens interviews.
1. Zoals bekend zijn er verschillende typen crowdfunding. De aanwezige theorie beschrijft dan
ook de volgende typen met de daarbij behorende tegenprestaties (zie afbeelding):
Bij sameningeld is het, als ik het goed begrijp, mogelijk om geld uit te lenen en geld te
investeren. De tegenprestatie is een voorafgesteld rentepercentage. Waarom is hiervoor
gekozen en niet voor bijvoorbeeld een model waarin de funder meedeelt in het (in)direct
rendement van een object?
2. Kunt u misschien meer vertellen over de hypothecaire zekerheid die jullie bieden? (is het
namelijk dan dat je investeert in de hypotheek van iemand, zoals dat in de Verenigde Staten
veel wordt gedaan?)
3. Mijn onderzoek focust zich dus voornamelijk op de waarden die crowdfunding heeft voor de
funder. De funder staat centraal binnen een campagne, immers geen funders geen succesvol
project, dus geen CF-campagne. Een aantal artikelen beschrijven deze waarden (zie
afbeelding):
Welke van deze waarden ziet u vaak terug in projecten?
4. Denkt u dat deze waarden ook opgaan voor projecten bij Sameningeld of denkt u dat er zelfs
meer waarden zijn wanneer men investeert in vastgoed anders dan Direct Rendement en
Indirect Rendement en anders dan in het bovenstaande tabel, zo ja kunt u deze noemen?
5. Voor de ondernemer is crowdfunding niet alleen een instrument om zijn project te
financieren. Het is ook een handige tool voor o.a. marketing, onderzoek naar marktbehoefte,
opbouwen en onderhouden klantenkring, aanvulling op een lening (of andersom). Welke
aspecten zien jullie vaak terug bij ondernemers, m.a.w. waarvoor gebruiken ondernemers
volgens jullie nog meer crowdfunding voor?
6. Funders komen vaak uit het netwerk van de ondernemer en uit het betreffende gebied waar
iets wordt ondernomen. Toch komen er ook veel funders uit een geografisch ander gebied.
De ondernemer spreekt namelijk eerst zijn directe netwerk aan (vrienden/familie) en vanuit
daar wordt het netwerk uitgebreid. Denkt u (of misschien heeft u het van dichtbij kunnen
zien) dat in het geval van vastgoed de funders minder snel investeren in een project, waar zij
zelf niet woonachtig zijn?
89
Bijlagen
7. . Kunt u een aantal succesvolle en niet-succesvolle vastgoedgerelateerde projecten noemen
die gefinancierd zijn met behulp van crowdfunding?
8. Wat maakte het project bij vraag 7 succesvol/niet-succesvol?
9. Velen zeggen dat C.F. zich beter of alleen leent voor maatschappelijk gebonden projecten
(vastgoed met hoge culturele en/of maatschappelijke waarden). De funder heeft namelijk
vaak baat bij het geproduceerde product/de geleverde dienst. Rendement komt dan vaak op
de tweede plaats. In andere werelddelen gebeurt het echter ook op commercieel gebied.
Wat zijn uw gedachten hierover?
10. In de VS is crowdfunding zelfs meer dan een oplossing voor de financieringsproblematiek
rondom vastgoed. Men wordt zelfs gezamenlijk eigenaar van particuliere woningen, zodat zij
mee kunnen delen in bijvoorbeeld mogelijke waardestijging van het pand, daarnaast
investeert men zelfs in de hypotheken van anderen. Velen die ik spreek, denken dat het
nooit zo ver zal komen in NL en zien dit meer als een opgeblazen (crowdfunding)bubbel, wat
is uw mening daarover?
90
Bijlagen
XII.
91
Overzicht van alle mogelijkheden waar crowdfunding door ondernemers (volgens de geïnterviewde bedrijven)
voor gebruikt kan worden.
Bedrijven
Share2Start Douw&Koren Bouwaandeel 2fund Symbid SamenInGeld SEEDS Voorjebuurt Picard Innovations The Wayv
Waarden voor de ondernemer
Toetsen marktbehoefte/marketing
Opbouwen netwerk
Creëren ambassadeurs
Aanvulling op bancaire lening
Creëren van awareness
Creëren van naamsbekendheid
Waarderen project
Hulpmiddel gemeentelijke kwesties
Bijlagen
XIII.
Bedrijven
92
Geïnterviewde bedrijven en de volgens hen belangrijkste waarden van crowdfunding voor de funders39.
Share2Start
Type platform Donatie/lening
Douw&Koren
Bouwaandeel
2fund
Symbid
Crowdfunding Consultants Crowd-equity Leningen Crowd equity
Sameningeld
SEEDS
Voorjebuurt
Picard Innovations
The Wayv
Leningen/profit-sharing *
Beloning/revenu-sharing
Donatie
Vastgoed-IT ontwikkelaar
Donatie/pre-order
W1
W2
W3
W4
W5
W6
W7
W8
W9
W10
W11
39
W1: deelname in een bepaalde gemeenschap, W2: relatie en interactie met projectleider, W3: deelname levert bijdrage aan iets innovatiefs, W4: vergrote persoonlijke
netwerk, W5: recht op eerste product, W6: aantrekken investeerders eigen campagne, W7: geen koersschommelingen, W8: transparantie, W9: controle en beheer, W10:
aanbieden van keurmerken, W11: gunfactor vanuit het project of vanuit initiator.
* SamenInGeld heeft een interessant model wat betreft hypotheken. Het platform heeft de stichting hypotheekrecht SamenInGeld opgericht. Deze stichting heeft van alle
investeerders een machtiging om namens hen de rechten die voortvloeien uit de hypothecaire lening die ze met z’n allen aangaan met de aanvrager te beheren en uit te
oefenen. De stichting tekent bij de notaris, in plaats van de grote groep investeerders, en het geld wordt gebruikt om de aankoop van het pand mogelijk te maken. Bij
eventuele wanbetaling van rente en aflossing zal de stichting namens de investeerders tot actie overgaan (aanmanen, huur in beslag nemen of gedwongen verkoop).
Bijlagen
93