financiële tool Lage Weg - Kenniscentrum Vlaamse Steden

financiële tool Lage Weg
REBELGROUP ADVISORY 2015
Voorstel financiële tool voor project Lage Weg
Jan Verheyen
1
Financiële tool Lage Weg
Page 2
VRAAG
PRESENTATIE 11 DECEMBER
• Maak een financieel model
• MAAR
– Er is nog geen plan
– We weten nog niet wie er mee zal doen
– Er is nog geen operationele structuur
2
Financiële tool Lage Weg
Page 3
VISIE
PRESENTATIE 11 DECEMBER
van een ogenschijnlijk complex kluwen een eenvoudig operationeel model
– eenvoud creëren in complexiteit
– basisscenario’s vanuit operationeel standpunt
– Reken-eenheid: kavel/eigendom
Doelstelling van model: tekenen & rekenen – ondersteuning van ontwerpproces
Premisse: de som der delen is meer dan de delen afzonderlijk!
3
Financiële tool Lage Weg
Page 4
PRESENTATIE 11 DECEMBER
eigenaars coalitie
eigenaars overig
Inbreng terreinen als EV
GRONDENBANK LAGEWEG
Aankoop terreinen
Aanstelling gedelegeerd
ontwikkelaar
Inbreng terreinen als EV
Financiële tool Lage Weg
Page 5
Veiling Zuid
PRESENTATIE 11 DECEMBER
• Bedrijventerrein, aangelegd door POM Antwerpen
• Modellering grondenbank
– SPV – vennootschap
• Gronden/vastgoed als “inbreng in natura”
• Vennootschapsvorm
• Deelname in winst & risico volgens waardering
inbreng
– 2 types van inbreng
• Geen inbreng – onmiddellijke uitbetaling – ev.
vruchtgebruik
• Inbreng in grondenbank – gegarandeerd
rendement door ontwikkelaar (i.c. POM
Antwerpen) – variabel rendement i.f.v.
Resultaten
5
Financiële tool Lage Weg
Page 6
Lage Weg
PRESENTATIE 11 DECEMBER
• Verdeling waardecreatie volgens inbreng
6
Financiële tool Lage Weg
Page 7
PRESENTATIE 11 DECEMBER
VISIE
• Concentreer op de verschilanalyse: meerwaarde van TO BE ten opzichte van de AS
IS
– Op het niveau van het project
– Op het niveau van perceel/eigenaar
• Waardeverdeling
– Op basis van “venale waarde” AS IS (schattingssysteem uit te werken)
– Minwaarde voor bodemsanering (i.f.v. nabestemming en toewijsbaarheid)
– Op basis van perceeloppervlakte
– Eventueel correctie volgens risico in project
250.000,00 €
-200.000,00 €
50.000,00 €
vastgoedwaarde (waarde opstallen VOOR projectontwikkeling)
kostprijs bodemsanering (op basis van PROJECT - "schuld" t.o.v. SPV)
waarde AS IS
Opletten voor omgang met verwachtingswaarde in dergelijke projecten!
7
Financiële tool Lage Weg
Page 8
VISIE
PRESENTATIE 11 DECEMBER
• Wat is dan die residuele grondwaarde voor de eigenaars?
– Cash-flow van de grondenbank beschikbaar voor de aandeelhouders
– Toekomstige cash-flow -> rekening houden met de tijdswaarde van geld
– Onzekere cash-flow -> rekening houden met een minimaal rendement
– Residuele waarde =
potentiële opbrengsten
- kosten te maken om potentiële opbrengsten te realiseren
- marge om onzekerheid op potentiële opbrengsten en noodzakelijke
kosten te dekken
– meer onzekerheid -> hogere marge -> minder grondwaarde
8
Financiële tool Lage Weg
Page 9
PRESENTATIE 11 DECEMBER
VISIE
9
Financiële tool Lage Weg
Page 10
VISIE
PRESENTATIE 11 DECEMBER
• Koppel het model meteen aan het proces, en hou rekening met potentieel tijdelijk
gebruik
• winstmarges/risico’s vs. milestones
– Masterplan / pilootproject / afsprakenkader (intentie-overeenkomst / GONOGO)
• Beperkte kosten
• Hoog risico -> verrekening toekomstwaarde aan hoge risicovergoeding
– Bestemmingswijziging
• Beperkte kosten
• Belangrijke risicobeperking -> oprichting grondenbank(en)
– Project
• Veel kosten
• Risico’s op sanering, bouwkosten, opbrengsten,...
• Benefit sharing mogelijk
10
Financiële tool Lage Weg
Page 11
STRUCTUUR
MODEL
PRESENTATIE 11 DECEMBER
• Gebruik volgens beslissingslogica per eigendom
– STAP 1: welke (delen van) kavel in welke stedenbouwkundige cluster?
– STAP 2: welke (delen van) kavel in welke operationele cluster?
– STAP 3: op welke manier in het proces?
11
Financiële tool Lage Weg
Page 12
STRUCTUUR
MODEL
PRESENTATIE 11 DECEMBER
• Gebruik volgens beslissingslogica per eigendom
12
Financiële tool Lage Weg
Page 13
STRUCTUUR
MODEL
PRESENTATIE 11 DECEMBER
• Gebruik volgens beslissingslogica per eigendom
13
Scenario’s
Page 14
Scenario’s
Page 15
– Voorbeeld 1: Dépannage 2000 (deels)
Aanbevelingen
Page 16
– Meerwaarde van samenwerking aangetoond
MAAR:
– Elke parameter is een onderzoek of een discussie op zich!
– Markt: is voor alles wat er getekend staat wel vraag? (nu is er gerekend met
“redelijk aannemelijke” parameters, maar dit moet absoluut verder onderzocht
worden)
– Juridische en fiscale optimalisatie noodzakelijk
– Wet van de grote getallen -> kleine verschillen op gemiddelde parameters tellen
sterk door in het resultaat!
– Ligging/Ligging/Ligging: verschillen tussen individuele ontwikkeling en
geïntegreerde ontwikkeling!
– Optimalisatie mobiliteit & parkeren wenselijk: er zijn meer dan 1000
ondergrondse parkeerplaatsen nu, dit kan wellicht geoptimaliseerd worden.
– Impact tijd: wat zal de markt doen in het algemeen? -> dit is ook een
meerwaarde van samenwerking: meer controle op de (lokale) markt