Missie en Visie TU Delft
advertisement
Urban Area Development Laboratory Berry van der Bent 1514520 11-12-2015 Challenge the future 1 Inhoudsopgave • Onderwerp • Relevantie • Onderzoeksopzet • Gebiedsontwikkeling & gebiedsconcessies • Risico’s • Ontwikkelmethoden • Tudorpark • Bloemdalerpolder • Leeghwaterkwartier • Vergelijking • Conclusies • Reflectie Challenge the future 2 Onderwerp Introductie van het onderwerp • Gebiedsconcessies • Scheiding publiek en privaat • Gemeente stelt kaders • Privaat- gestuurde gebiedsontwikkeling • Financieel lastige tijden • Risico’s en ontwikkelmethoden financiële haalbaarheid Challenge the future 3 Onderwerp Introductie van het onderwerp Financiële haalbaarheid van gebiedsconcessies De invloed van risico’s en enkele ontwikkelmethoden op de financiële haalbaarheid van gebiedsconcessies. Challenge the future 4 Relevantie Maatschappelijke & wetenschappelijke relevantie • • • • Versoepeling van het proces Vergroten continueringskans ontwikkelaars Gemeente kan zich focussen op primaire maatschappelijke taken Werkgelegenheid • Onderzoeken van nieuwe cases • Inzicht verschaffen in risico’s • Inzicht verschaffen in ontwikkelmethoden Challenge the future 5 Probleemanalyse Aanleiding • Financiële crisis 2008 • Gemeentes kunnen geen risico’s meer nemen • Grondbeleid overheid • Schulden • Faciliterend beleid • Terugtredende overheid • Privatisering • Faciliteren in plaats van participeren • Kritiek PPS • Geen transparantie • Twee petten voor gemeente Gebiedsconcessie het antwoord? Challenge the future 6 Probleemanalyse Probleemstelling • • • • Marktpartijen hebben ook te lijden gehad onder crisis Financiële haalbaarheid voor marktpartij onder druk Weinig inzicht in risico’s horende bij het concessiemodel Welke ontwikkelmethoden kunnen worden ingezet Challenge the future 7 Onderzoeksvragen Hoofdvraag Hoe wordt er in gebiedsconcessies omgegaan met de daarbij horende risico’s en welke ontwikkeltrends worden er gebruikt om de concessie financieel haalbaar te maken? • • • • Gebiedsconcessie Risico’s Ontwikkelmethoden Financiële haalbaarheid Challenge the future 8 Doelstelling Het doel van het onderzoek • Het onderzoek zal in kaart brengen op welke manier de concessie financieel haalbaar gemaakt kan worden • Het onderzoek zal inzicht verschaffen op de risico’s behorende bij een gebiedsconcessie • Inzichten voor ontwikkelaars welke deel willen nemen aan concessie Challenge the future 9 Onderzoeksopzet Onderzoeksmethodes Stap 1: Literatuuronderzoek Stap 2: Analytisch kader Stap 3: Casestudies Stap 4: Vergelijking Stap 5: Conclusie en reflectie Challenge the future 10 Hoofdstuk 2: Theoretisch kader Gebiedsontwikkeling “Het plegen van een ingreep in de omgeving, die tot een verbetering, tot iets moois, moet leiden. Dat is een complex proces: gebiedsontwikkeling is de kunst van het verbinden van functies, partijen, geldstromen, mensen en belangen“. - De Zeeuw • Typen ontwikkelingen • Binnenstedelijk, uitleggebieden • Actoren • Publiek (overheidsorganen, milieuorganisaties) • Privaat (ontwikkelaar, belegger, gebruikers, financiers) • Fases • Initiatief, haalbaarheid, realisatie, beheer • Samenwerkingsvormen • Traditioneel, bouwclaim, joint venture, concessie, zelfrealisatie Challenge the future 11 Hoofdstuk 2: Theoretisch kader Gebiedsontwikkeling, geschiedenis en toekomst • Fase van grote bloei (1991-2008) • Bloeiperiode • Fase van herbezinning (2008 – heden) • Stagnatie vastgoedmarkt • Toekomst; Gebiedsontwikkeling 2.0? • Vraag gestuurd ontwikkelen • Gefaseerd ontwikkelen • Kleinschaliger ontwikkelen • Mix van top-down en bottom up • Focus op binnenstedelijke projecten • Klant staat centraal Challenge the future 12 Hoofdstuk 2: Theoretisch kader Gebiedsconcessie “Doen waar je goed in bent”. - Gijzen • Publieke partij • Verantwoordelijk voor stellen van kaders • Periodiek toetsen • Private partij verantwoordelijk voor uitvoering • Uitvoering plan binnen de opgezette kaders • Dragen risico’s • Beheer/ exploitatiefase verantwoordelijkheid verschillend Challenge the future 13 Hoofdstuk 2: Theoretisch kader Varianten concessiemodel • Concessiemodel nieuwe stijl • Concessiehoudende marktpartij niet verantwoordelijk voor openbare ruimte • Kosten openbare ruimte wel verhaald op concessiehoudende partij • Hybride concessie • Publieke partij deels verantwoordelijk voor grondexploitatie • Tijdens grondexploitatie samenwerken met coproducenten aan plannen • Coproducenten krijgen deelconcessie • Concessiemodel light • Procesafspraken voor doelen welke nog niet vooraf duidelijk zijn • Geschikt voor lange looptijden? Challenge the future 14 Hoofdstuk 2: Theoretisch kader Varianten concessiemodel Challenge the future 15 Hoofdstuk 2: Theoretisch kader Voordelen gebiedsconcessies uit de literatuur • Profiteren van kennis private partijen • Gebruik maken van personeelscapaciteit private partij • Gebruik maken van marktkennis • Financiële stromen en risico’s • Gemeenten kunnen risico’s niet meer dragen • Kans op hoger rendement voor ontwikkelaar • Risico’s verkleint met behulp van marktkennis • Procesvoordelen • Privaat wat kan, publiek wat moet • Heldere rol- en taakverdeling • Efficiënter proces • Ruimte voor innovatie • Private partijen meer bewust van marktontwikkelingen Challenge the future 16 Hoofdstuk 2: Theoretisch kader Gebiedsconcessies; nuancering voordelen • Proces • Gemeenten nog vaak te sturend aanwezig • Dichtgetimmerde randvoorwaarden • Geen scheiding publiek-privaat • Financiële stromen en risico’s • Marktpartijen hebben moeite met financiering Culturele omslag is noodzakelijk • Gemeenten moeten balans vinden tussen zekerheid en flexibiliteit • Ontwikkelaars langetermijnperspectief omarmen • Van ontwikkel- naar investeringsperspectief • Ontwikkelaars afstappen van afhankelijkheid gemeente Challenge the future 17 Hoofdstuk 2: Theoretisch kader Gebiedsconcessies; kansen en bedreigingen Challenge the future 18 Hoofdstuk 3: Financiële fundering Risico’s OMGEVINGSRISICO’S Politieke, bestuurlijke en maatschappelijke risico’s Hierbij kan gedacht worden aan maatschappelijk draagvlak, overheidsbeleid, weerstand van derden. Economische risico’s Economische trends omslaan bijvoorbeeld ontwikkelingen op de kantoren- en woningmarkt, en de grondprijzen. Wet- en regelgeving Wijzigingen in de wet (bijvoorbeeld milieunormen), bezwaarprocedures etc. Risico’s in verband met financiële parameters Wijzigingen in rentestand, inflatiecijfers etc. PROJECTRISICO’S Samenwerkingsrisico’s Tegenovergestelde belangen kunnen niet worden opgelost, samenwerking onvoldoende, tekortkomingen. Plankwaliteit Door bijvoorbeeld frictie tussen een exploitatiemodel en kwaliteit van het plan, kan de kwaliteit omlaag gaan of de exploitatie. Ruimtelijke en technische risico’s Bodemgesteldheid, archeologische vondsten, kabels en leidingen, ontsluiting etc. Challenge the future 19 Hoofdstuk 3: Financiële fundering Risico’s ORGANISATIERISICO’S Structuur Adequate verdeling van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden binnen alle deelnemende partijen. Processen Administratie, communicatie, informatie, planning & control cyclus, kwaliteit van projectmanagement. Cultuur Cultuur binnen de projectorganisatie (normen en waarden, managementstijl). Personeel Kwaliteit en capaciteit van de projectmedewerkers. Challenge the future 20 Hoofdstuk 3: Financiële fundering Ontwikkelmethoden Challenge the future 21 Hoofdstuk 4: Financiële fundering Ontwikkelmethoden Challenge the future 22 Hoofdstuk 4: Casestudies Methode 1. Beschrijving van de case 2. Risico’s en ontwikkelmethoden in kaart brengen 3. Risico’s in analytisch model 4. Overzicht van toegepaste ontwikkeltrends Challenge the future 23 Hoofdstuk 4: Casestudies Analytisch kader risico’s Challenge the future 24 Hoofdstuk 4: Casestudies Tudorpark: Beschrijving • • • • • • • • Uitleglocatie Hoofddorp 1350 woningen (30% sociaal) Grond op balans van Ymere Van gedetailleerd plan naar essentiekaart Sociaal duurzame wijk Krachtige identiteit (Engelse Tudorstijl) Positief beeld woningmarkt Traditionele concessie Plan 2009 Plan 2012 Challenge the future 25 Hoofdstuk 4: Casestudies Tudorpark: Risico’s en ontwikkelmethoden • Politieke risico’s: ontwikkelen dure segment Beheersmaatregel: uitbesteden • Maatschappelijk risico: draagvlak creëren Beheersmaatregel: bijeenkomsten vooraf met burger en belangstellenden Ontwikkelmethode: burgers betrekken & eindgebruiker centraal • Maatschappelijk risico: Maatschappelijke doelstellingen corporatie Beheersmaatregel: sociale voorraad opgenomen door Ymere Ontwikkelmethode : ketenverlenging • Economisch risico: fluctuerende marktomstandigheden Beheersmaatregel: flexibele essentiekaart Ontwikkelmethode: gefaseerd ontwikkelen Challenge the future 26 Hoofdstuk 4: Casestudies Tudorpark: Risico’s en ontwikkelmethoden • Wet- en regelgeving risico: Woningwet Beheersmaatregel: verschillende samenwerkingsvormen onderzocht • Risico’s financiële parameters: fluctuaties Beheersmaatregel: hoge standaard rekenwaarden • Plankwaliteit risico: 1 identiteit Beheersmaatregel: weloverwogen keuze identiteit en doorzetten Ontwikkelmethode: creëren identiteit • Organisatie risico: Te lage capaciteit personeel Beheersmaatregel: mensen vrijmaken en/ of van schil gebruik maken • Organisatie risico: verkeerde prioritering Beheersmaatregel: prioritering bijgesteld en fasering opgeschoven Challenge the future 27 Hoofdstuk 4: Casestudies Tudorpark: Analytisch kader risico’s Challenge the future 28 Hoofdstuk 4: Casestudies Tudorpark: Overzicht ontwikkelmethoden Challenge the future 29 Hoofdstuk 4: Casestudies Bloemendalerpolder: Beschrijving • • • • • • Uitleglocatie Amsterdam in gemeenten Weesp en Muiden 2750 woningen (midden – hoog segment) Hybride concessie light 2/3 van gebied groen/ blauw Duidelijke identiteit creëren Positief beeld woningmarkt • Ymere stapt eruit om imago te beschermen Linten Tuinstadmilieu Vechtstadmilieu Challenge the future 30 Hoofdstuk 4: Casestudies Bloemendalerpolder: Risico’s en ontwikkelmethoden • Politieke risico: bestemmingsplan overige deelgebieden Beheersmaatregel: zo snel mogelijk afronden • Maatschappelijk risico: natuurgebied Beheersmaatregel: natuur behouden • Economisch risico: achterblijvende verkopen Beheersmaatregel: woningmarkt analyseren Ontwikkelmethoden: eindgebruiker centraal stellen • Financiele parameters: grondexploitatie Beheersmaatregel: deelplannen financieren openbare ruimte Ontwikkelmethode: gefaseerd ontwikkelen Challenge the future 31 Hoofdstuk 4: Casestudies Bloemendalerpolder: Risico’s en trends • Economisch risico: groot gebied Beheersmaatregel: deelplan voor deelplan Ontwikkelmethode: gefaseerd ontwikkelen • Samenwerkingsrisico: veel partijen Beheersmaatregel: heldere contracten opstellen, compartimenteren • Plankwaliteit risico: beeldkwaliteitsplan Beheersmaatregel: flexibele afspraken • Ontwikkelmethode: identiteit creëren • Organisatie risico: imago van Ymere Beheersmaatregel: exit strategie Challenge the future 32 Hoofdstuk 4: Casestudies Bloemendalerpolder: Risico’s in analytisch kader Challenge the future 33 Hoofdstuk 4: Casestudies Bloemendalerpolder: Overzicht ontwikkelmethoden Challenge the future 34 Hoofdstuk 4: Casestudies Leeghwaterkwartier: Beschrijving • • • • • • • Binnenstedelijke locatie Hoofddorp 250 woningen (waaronder sociaal) Grond op balans van Ymere Sloop nieuwbouwopgave Van slecht imago naar sociaal duurzame wijk Inspelen op wens betaalbare woning Positief beeld woningmarkt Challenge the future 35 Hoofdstuk 4: Casestudies Leeghwaterkwartier: Risico’s en ontwikkelmethoden • Politieke risico: anterieure overeenkomst gemeente Beheersmaatregel: zo snel mogelijk afronden • Maatschappelijk risico: slecht imago wijk Beheersmaatregel: gemêleerde wijk ontwikkelen Ontwikkelmethode: ketenverlenging • Maatschappelijk risico: breed draagvlak Beheersmaatregel: diversiteit aanbieden Ontwikkelmethode: burger en omwonenden betrekken • Economisch risico: woningmarkt Beheersmaatregel: betaalbare woningen ontwikkelen Ontwikkelmethode: eindgebruiker staat centraal Challenge the future 36 Hoofdstuk 4: Casestudies Leeghwaterkwartier: Risico’s en ontwikkelmethoden • Economisch risico: financiële positie Ymere Beheersmaatregel: plan opdelen in 2 gebieden Ontwikkelmethode: gefaseerd en kleinschalig ontwikkelen • Risico’s financiële parameters: fluctuaties Beheersmaatregel: hoge standaard rekenwaarden • Ruimtelijk risico: twee monumentale bomen Beheersmaatregel: verplaatsen binnen gebied • Organisatie risico: co-making Beheersmaatregel: veelvuldig samenkomen verschillen co-actoren Ontwikkelmethode: nieuwe samenwerkingsvorm Challenge the future 37 Hoofdstuk 4: Casestudies Leeghwaterkwartier: Risico’s in analytisch kader Challenge the future 38 Hoofdstuk 4: Casestudies Leeghwaterkwartier: Overzicht ontwikkelmethoden Challenge the future 39 Hoofdstuk 5: Vergelijking Traditioneel versus hybride light Challenge the future 40 Hoofdstuk 5: Vergelijking Traditioneel versus hybride light • Overeenkomsten • • • • • • • Zelf opstellen van programma Zelf de klant bepalen Hoge mate van flexibiliteit Weinig kaders voor opstallen Ontwikkelaars zien risico’s in grondexploitatie Randvoorwaarden openbare ruimte te hoog Versneld proces (mede door overstap van masterplan naar flexibel plan) • Verschillen • Grondexploitatie • Invloed van gemeente Challenge the future 41 Hoofdstuk 5: Vergelijking Uitleglocatie versus binnenstedelijk • Overeenkomsten • • • • • • • Zelf opstellen van programma Zelf de klant bepalen Hoge mate van flexibiliteit Weinig kaders voor opstallen Ontwikkelaars zien risico’s in grondexploitatie Randvoorwaarden openbare ruimte te hoog Versneld proces (mede door overstap van masterplan naar flexibel plan) • Verschillen • Maatschappelijk risico van binnenstedelijke hoger • Grondprijs binnenstedelijk hoger • Afzetrisico binnenstedelijk lager Challenge the future 42 Hoofdstuk 6: Conclusie en reflectie Conclusie Hoofdvraag: Hoe wordt er in gebiedsconcessies omgegaan met de daarbij horende risico’s en welke ontwikkelmethoden worden er gebruikt om de concessie financieel haalbaar te maken? • Economische risico’s Kansen van een concessiesamenwerking voor een private partij • Zelf het programma bepalen met behulp van eigen marktkennis kan leiden tot hogere winsten; • Zelf identiteit creëren kan leiden tot hogere winsten; • Zelf de burger betrekken in het proces om afzet te garanderen; • Flexibiliteit in het plan kan leiden tot hogere winsten. Bedreigingen van een concessiesamenwerking voor een private partij • Grondexploitatie legt druk op ontwikkeling door het volledig risicodragend participeren; Challenge the future 43 Hoofdstuk 6: Conclusie en reflectie Conclusie • Samenwerkingsrisico’s Kansen van een concessiesamenwerking voor een private partij • Weinig kaders voor opstallen leidt tot een efficiënt proces. Bedreigingen van een concessiesamenwerking voor een private partij • Ontwikkeling openbare ruimte een zorgenkindje voor ontwikkelaar; • Afhankelijkheid van gemeente kan leiden tot frictie in het proces; • Detailniveau van de kaders van de openbare ruimte te hoog in de ogen van de ontwikkelaar. • Structuurrisico’s Kansen van een concessiesamenwerking voor een private partij • Het proces inrichten naar eigen wens. Bedreigingen van een concessiesamenwerking voor een private partij • Te lage personeelscapaciteit kan leiden tot vertraging. Challenge the future 44 Hoofdstuk 6: Conclusie en reflectie Conclusie • Gefaseerd ontwikkelen Er kan worden ingespeeld op veranderende marktomstandigheden. In het geval van een gebiedsconcessie wordt dit gedaan door de private partijen. Ook kan er bij het toepassen van de ontwikkelmethode worden geschakeld tussen een versnelde, of een vertraagde ontwikkeling. • De eindgebruiker staat centraal Ontwikkelaars dienen waarde voor de eindgebruiker toe te voegen, waardoor het afzetrisico wordt verkleind en hogere winsten kunnen worden behaald. • Creëren van identiteit Toekomstige gebruikers van het gebied hechten waarde aan een weloverwogen identiteit. Zij willen zich verbonden voelen met de wijk. Dit verkleind het afzetrisico, en vergroot de toekomstwaarde van het gebied. • Betrekken van burgers Deze methode vergroot het draagvlak voor de ontwikkeling en kan daarmee van invloed zijn op de efficiëntie van het project. Daarnaast kan het zorgen voor een lager afzetrisico. Challenge the future 45 Hoofdstuk 6: Conclusie en reflectie Conclusie • Ketenverlenging Niet alleen de winsten vanuit de ontwikkeling van het vastgoed worden behaald, maar ook het rendement vanuit het beheer. • Nieuwe samenwerking Nieuwe samenwerkingsvormen tussen partijen in gebiedsontwikkeling kunnen leiden tot een efficiënter en meer aangenaam proces. • Kleinschalig ontwikkelen Deze methode zorgt ervoor dat de risico’s kunnen worden beheerst. Ook kan er snel worden ingespeeld op veranderende marktomstandigheden. Challenge the future 46 Hoofdstuk 6: Conclusie en reflectie Aanbevelingen • Maak gebruik van eigen kennis • Maak tussentijdse procesafspraken voor grootschalige gebiedsconcessies • Grondexploitatie op de schop • Ontwikkeling openbare ruimte door derden of in andere samenwerkingsvorm • Kies ontwikkelmethoden welke aansluiten bij het gebied en organisatie Challenge the future 47 Hoofdstuk 6: Conclusie en reflectie Reflectie • Literatuur • Kansen en bedreigingen • Risico’s • Analytisch kader • Betrouwbaarheid van uitkomsten • 3 cases, 1 ontwikkelaar • Bloemendalerpolder • Relevantie • Ymere • Inzichten in concessie, en varianten • Proces • Tijdsdruk door stageopdracht • Hoe past het in deze tijd • Gebiedsontwikkeling 2.0 en 3.0 Challenge the future 48 Hoofdstuk 6: Conclusie en reflectie Aanvullend onderzoek • Meer cases onderzoeken • Meer varianten van concessiemodel onderzoeken • Kwantificeren van financiële gegevens Challenge the future 49 Vragen? Challenge the future 50
