Beleggen in nederland: Bouwen aan Vertrouwen

oktober 2013 | nummer 3 | jaargang 5
Beleggen in
Nederland:
Bouwen aan
Vertrouwen
02 Vertrouwen daar draait
het om
08 We worden gezien als dé
oplossing
16 Versterking hypotheekmarkt
door een Nederlandse
Hypotheek Instelling?
24 Beleggen in de woningmarkt
Inhoud
01 Voorwoord
02 ‘Vertrouwen daar draait het om’
Nick van de Sande, Beleidsadviseur, APG
Michiel van Leuvensteijn, Senior Beleidsadviseur, APG
08 We worden gezien als dé oplossing
Michiel Evers, Senior Strateeg, APG
Nick van de Sande, Beleidsadviseur, APG
16 Versterking hypotheekmarkt door een
Nederlandse Hypotheek instelling?
Jos Jansen, Senior-econoom, De Nederlandsche Bank
Mark Kruidhof, Econoom, De Nederlandsche Bank
Job Swank, Directeur Monetaire zaken en Financiële stabiliteit,
De Nederlandsche Bank
24 Beleggen in de woningmarkt
Erik Jan van Kempen, Directeur Woningmarkt, Ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Ferdi Licher, Directeur Kennis en Verkenningen, Ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
2
Beleggen in Nederland:
een zaak voor beleggers
én de overheid
voorwoord
Recent gaf DNB aan dat Nederlandse pensioenfondsen
14 procent van hun bezittingen beleggen in Nederland, in
totaal een bedrag van zo’n 135 miljard euro. Dat is
bepaald niet niets. Toch wordt in het publieke debat vaak
verbaasd gevraagd waarom pensioenfondsen niet méér
beleggen in Nederland.
Eerlijk gezegd verbaas ik me wel eens over die verbazing.
Dat zit zo. Als pensioenfondsbelegger handelen we
prudent. Een beleggingsbeslissing is altijd een afweging
van risico en rendement. Die beslissing wordt genomen
vanuit de totale, bestaande portefeuille. Daarbij speelt
bijvoorbeeld concentratierisico: leggen we niet te veel
eieren in één mandje? Wanneer je nagaat dat de
Nederlandse economie maar ongeveer 1 procent
uitmaakt van de wereldeconomie, dan is een 14 procent
aandeel van Nederlandse beleggingen in de totale
portefeuille misschien eerder veel dan weinig.
Nieuwe beleggingen in Nederland moeten dus echt iets
toevoegen aan de bestaande portefeuille, zodat de
toename van concentratie ook gerechtvaardigd is. Met die
gedachte in het achterhoofd zou de overheid dus vooral
randvoorwaarden moeten scheppen waardoor het voor
pensioenfondsen aantrekkelijk wordt om te beleggen in
Nederland. Een goed voorbeeld daarvan zouden beleggingen
gekoppeld aan de Nederlandse inflatie zijn.
Maar net zoals pensioenfondsen voorwaarden hebben,
heeft de overheid deze ook. Voor haar geldt dat zij haar
risico-exposure en haar uitgaven niet wil vergroten. Dit is
begrijpelijk. Om meer beleggen in Nederland mogelijk en
aantrekkelijk te maken is het dus zaak om samen te
zoeken naar initiatieven waarbij beide partijen, overheid
en institutionele beleggers, iets te winnen hebben.
Het voorstel om een Nederlandse Hypotheek Instelling
(NHI) op te richten, is een uitstekend voorbeeld van een
dergelijke samenwerking. De NHI zorgt er enerzijds voor
dat de overheid niet meer risico loopt dan zij al deed,
aangezien de NHI uitsluitend betrekking heeft op NHGhypotheken waarop al een garantie zat. Anderzijds bieden
de obligaties die deze instelling uitgeeft een aantrekkelijke
propositie voor binnenlandse en buitenlandse langer
termijn investeerders. Ook andere initiatieven, zoals de
Nederlandse Investeringsinstelling (NII) en het fonds voor
het midden- en kleinbedrijf (MKB) kunnen zich, als ze
goed worden uitgewerkt, tot iets moois ontwikkelen.
Deze uitgave van Pensioenachtergrond gaat in op de
achtergronden van de Nederlandse Hypotheek Instelling.
Kees van Dijkhuizen (ABN AMRO) vertelt over zijn rol als
verkenner van de overheid op dit dossier. Nick van de Sande
en Michiel Evers (APG) gaan nader in op de totstandkoming
van het gezamenlijke voorstel voor het oprichten van de
NHI. Jos Jansen, Mark Kruidhof en Job Swank (DNB)
geven hun visie over de rol van DNB als hoedster van de
financiële stabiliteit. Ten slotte geven Erik Jan van Kempen
en Ferdi Licher (Ministerie van Binnenlandse Zaken) hun
visie op verbeteringen van de woningmarkt en de rol van
institutionele beleggers hierin.
Ik bedank alle auteurs voor hun bijdrage aan deze uitgave
en wens u veel leesplezier toe.
Angelien Kemna
Chief Investment Officer, APG
pensioenachtergrond1
2
Kees van Dijkhuizen
CFO van ABN AMRO
Vertrouwen
daar draait het om
De afgelopen driekwart jaar is een interessante periode geweest voor
Kees van Dijkhuizen. Eerst heeft hij zich als verkenner in opdracht van het
kabinet gebogen over de vraag of institutionele beleggers zoals pensioenfondsen
een grotere rol kunnen spelen bij de hypothecaire woningfinanciering.
Daarnaast heeft de Commissie Van Dijkhuizen een nieuw belastingplan
voorgesteld. In juni is hij benoemd tot CFO bij ABN AMRO.
K
ortom, genoeg redenen voor ons om bij hem langs
snel kunnen gaan. Met de huidige lage hypotheekrente en
te gaan en hem te vragen hoe hij aankijkt tegen
het feit dat iedereen weet dat die rente gaat stijgen op enig
de Nederlandse economie en meer bijzonder de
moment, zeker wanneer de economie aantrekt, dan zijn dit
woning- en hypotheekmarkt en de rol van de
toch echt wel goede omstandigheden om in te stappen.
overheid, de banken en institutionele beleggers hierin.
Overigens zijn de maatregelen op de woningmarkt wel te
Kees van Dijkhuizen: ‘De Nederlandse economie is
lang vooruit geschoven en dan is het vervelend dat je deze
natuurlijk in redelijk zwaar weer gekomen de afgelopen
maatregelen nu in zo’n crisisperiode moet treffen. Ik sta hier
jaren, en het ziet er naar uit dat dit voorlopig nog niet over
overigens wel achter, ik zou het zelfs nog wat sneller willen
is. Desalniettemin zie je toch wel nu in de landen om ons
doen kijk bijvoorbeeld naar de hypotheekrenteaftrek. De
heen en ook in Nederland, positieve tekenen van herstel,
maatregelen betreffen dan wel alleen de starters, maar
zie bijvoorbeeld de bekende inkoopmanagersindexen. Of de
nogmaals, ik geloof dat met de gedaalde huizenprijzen in
woningmarkt het beter doet is op dit moment heel moeilijk
combinatie met de lage hypotheekrente op dit moment, het
te duiden vanwege die vertekening door de (tijdelijke)
een goed moment is voor starters. Daarbij komt nog dat in
verlaging van de overdrachtsbelastingdaling van een jaar
de huurmarkt de komende jaren flink in beweging gaat
geleden. Een vergelijking van de juli/augustus cijfers met
komen met alle maatregelen tegen het scheefwonen. Dan
vorig jaar is misschien ook niet helemaal correct. Aan de
wordt huren duurder en kopen ook weer interessanter, al
andere kant, als je drie maanden op een rij bekijkt, dan zie
kan ik me ook voorstellen dat mensen nog willen wachten
je toch dat de woningverkopen zijn gestegen. Het zou best
vanwege de onzekerheid.’
pensioenachtergrond3
‘Wij mogen ons gelukkig prijzen dat we
pensioenfondsen hebben. We moeten
gewoon weer eens gaan vaststellen wat
voor een asset we hier in handen hebben.’
Als we nu inzoomen naar de opdracht die u eind
2012 heeft gekregen van het kabinet, hoe ziet u
dan uw eigen rol als verkenner?
pensioen tegen hetzelfde pensioen wat ze anders had
‘Er zit iets bijzonders in de financiële setting van ons land.
pensioenfondsen hebben. We moeten gewoon weer eens
Wij hebben gekozen voor kapitaalgefinancierde pensioen-
gaan vaststellen wat voor een asset we hier in handen hebben.
fondsen en dat is een enorme asset voor ons land. Daar zit
Die hele discussie rond de rekenrente verloopt moeizaam.
ongeveer 1000 miljard euro in en het is één van de beste
We hebben op allerlei vlakken fair value doorgevoerd, ik
stelsels in de wereld. De rol waar de minister mij voor
heb toch wel twijfels of dat hier rond deze tak van sport
vroeg was om te verkennen hoe pensioenfondsen met hun
van pensioenen wel zo verstandig is om dat zo te doen.
beleggingen een bijdrage kunnen leveren aan het vermin-
Dit heeft geleid tot hele negatieve beeldvorming rondom
deren van de funding gap bij banken. Mij is gevraagd een
pensioenfondsen, tot een gevoel van burgers dat ze hele-
rondje te maken langs banken, pensioenfondsen, andere
maal niks meer hebben en de komende jaren alleen maar
partijen, in totaal een stuk of veertig, om te kijken waar de
minder zullen krijgen. Nou, als die rente gewoon 1 á 2
issues zitten en hoe je een aantrekkelijke propositie zou
procent gaat stijgen, dan gaan die dekkingsgraden enorm
kunnen creëren voor iedereen. Ik wilde dat doen onder
omhoog en kan er weer geïndexeerd worden. Dan zal je
twee voorwaarden. Allereerst ben ik niet van de afdeling
ook zien dat wanneer het goed gaat met de economie we
dwang, dus ik ga niet zeggen dat iemand iets moet doen,
zelfs de inflatie-indexaties die we hebben gemist in de
het moet eigen belang zijn waarom je iets doet. Ten tweede
crisis weer kunnen worden gegeven, waarmee het beleid
wilde ik niet dat de Staat meer risico gaat lopen dan deze
ook nog procyclisch wordt (red. korten in slechte tijden en extra
nu al doet. We hebben nu een AAA-rating en dat moeten
uitkeren in goede tijden).’
gekregen vanaf haar 60ste. Kijk, dat is een land zonder
pensioenfondsen. Wij mogen ons gelukkig prijzen dat we
we zo houden. Minister Blok vond dat goed.
fondsen toch zo’n negatieve beeldvorming hebben weten te
Wat ziet u als mogelijke rol van een
Nederlandse Hypotheek Instelling (NHI)?
creëren. In Italië heb ik een familielid die onder Monti drie
‘Er is dus een funding gap bij de banken. Het grootste deel
maanden voor ze met pensioen zou gaan op haar 60ste die
van het spaargeld van de burgers zit in pensioenfondsen,
0 veranderd zag in een 7, en die ging dus 7 jaar later met
1000 miljard euro voor pensioen. Bij de banken zit 350 miljard
Overigens vind ik het een mirakel hoe we rond de pensioen-
4
euro spaargeld van burgers en hiertegenover staat 650 miljard
gaat namelijk om hypotheken met Nationale Hypotheek
euro alleen al aan hypotheken die gefinancierd moeten
Garantie (red. NHG) waarbij de overheid al als achtervang
worden. Dat verschil moeten banken dus op de grillige
garant staat achter een fonds waar ook NHG-premies voor
kapitaalmarkt gaan lenen. Dat vinden kredietbeoordelaars
worden betaald. De staatsgarantie op de NHI-obligaties
niet prettig omdat kapitaalmarkten ook weleens dicht
behelst dus eigenlijk niets nieuws. Vooralsnog zijn de
kunnen gaan of dat er hoge rentes op deze markten worden
NHG-premies afdoende om de schades te dekken. Zo moet
gevraagd. De Nederlandse securitisatiemarkt is bijvoorbeeld
het trouwens ook blijven, maar die premies moeten mijns
twee jaar dicht geweest, mede door de subprime crisis in
inziens in de toekomst omhoog omdat deze momenteel
Amerika, terwijl het hier in Nederland hele goede hypotheken
vermoedelijk niet kostendekkend zijn. Die premies zijn
betrof. Natuurlijk is een deel van de Nederlandse hypotheken
overigens eenmalig en ook nog fiscaal aftrekbaar. Wat wij
wel onder water komen te staan door omstandigheden
nu hebben gezegd is dat die NHG op dit moment niet
maar de schades die zijn geleden zijn nog steeds heel beperkt.
goed begrepen wordt door institutionele en ook niet door
In de jaren 80, toen de huizenprijzen met 40 procent zijn
internationale beleggers.
gedaald, is er 2 procent verlies geleden door banken op
Dat neemt niet weg dat deelnemende beleggers een premie
hypotheken, cumulatief in die periode. Natuurlijk waren de
moeten betalen, want er zit natuurlijk wel een liquiditeits-
Loan-to-Value ratio’s veel lager dan nu, maar nog steeds is
risico in de NHI aangezien je te maken hebt met aflossings-
het zo dat bijvoorbeeld ABN AMRO en ING dit jaar maar
risico’s. Dus er moet heel netjes en precies worden afgerekend
een kwart procent van de hypotheken als voorziening hoeven
via een premie aan de Staat. En dat is ook van belang richting
te treffen. Dat is weinig.
Brussel, je hebt namelijk nu de discussie of het geen staats-
De NHI is bedoeld om een deel van de hypotheken te finan-
steun is. Het is naar mijn mening echter geen staatssteun
cieren via uitgifte van obligaties met staatsgarantie. Het
want (I) het is voor iedereen toegankelijk: het is een maatregel
pensioenachtergrond5
‘De NHI geeft
stabiliteit, want
ook in slechte tijden
blijft de NHI
overeind als
alternatieve
financieringsbron.’
U gaf ook aan dat de NHI non-discriminatoir
wordt opgesteld. Denkt u dat de NHI de
concurrentie zal bevorderen?
‘Ik denk dat de NHI de concurrentie inderdaad kan bevorderen, omdat het ertoe zal leiden dat buitenlandse banken
naar Nederland komen en hypotheken gaan verstrekken.
Hierbij kunnen ze die goedkopere funding benutten, voor
zover ze NHG-hypotheken uitgeven. Hierbij is het natuurlijk
wel de bedoeling dat dit funding voordeel wordt doorgegeven
aan de consument. De grote banken in Nederland moeten
het funding voordeel verdelen over de tarieven voor
bestaande en nieuwe NHG-hypotheken. Daar mag men
niet tussen discrimineren. Een nieuwe buitenlandse
hypotheekverstrekker op de Nederlandse markt kan dat
voordeel echter doorgeven aan elke nieuwe klant. En dat
versterkt de concurrentie.’
hier naar toekomen, en het is dus niet discriminerend. En
Een ander onderwerp: het MKB. Ook een
punt van zorg in de Nederlandse economie,
vaak wordt bericht in de media dat de
kredietverlening aan het MKB stokt. Hoe kijkt
u daar tegenaan?
(II) er wordt een keurige premie voor betaald door beleggers
‘Wat ik er bij deze bank van zie, is dat er de laatste tijd
aan de Staat. De NHI is overigens geen Fannie Mae &
gewoon duidelijk minder vraag is vanwege de economie.
Freddie Mac. Bij Fannie Mae & Freddie Mac werd namelijk
En dat geldt zeker voor dit jaar. Als we dan kijken hoeveel
de hele lening over de schutting gegooid door de banken.
van die kredieten die aangevraagd worden ook goedgekeurd
Dus de eerste dollar verlies was gelijk schade. Bij de NHI blijft
worden, dan ligt dat zo tussen de 35 en 40 procent. Dat was
de eerste 5 tot 10 procent verlies op de leningportefeuille
vorig jaar ook zo. Dus in dat opzicht, de hoeveelheid kredieten
bij de banken. Dat klinkt niet veel, maar dat is wel veel; ik
die goedgekeurd worden, is eigenlijk niet veranderd. Op dit
gaf zojuist aan dat bij 40 procent huizenprijsdaling in de
moment heeft ABN AMRO ook meer dan voldoende ruimte
jaren 80 er 2 procent schade was. Dit jaar maakt ABN
om kredieten te verstrekken, zelfs meer dan er vraag is.
AMRO een kwart procent schade. Dus we kunnen nog 20
Wel geldt dat aan banken spaargeld wordt toevertrouwd
van dit soort slechte jaren hebben, voordat we door die
en het is natuurlijk niet de bedoeling dat daar risicovolle
5 procent heen branden. En het brengt ook nog een extra
kredieten mee worden verstrekt. Er moet een nette krediet-
voordeel mee. De NHI geeft stabiliteit, want ook in slechte
analyse plaatsvinden. En in tijden van moeilijke economische
tijden blijft de NHI overeind als alternatieve financierings-
omstandigheden zoals nu, zullen misschien wel meer
bron. Daarmee weten banken en mensen die willen instap-
ondernemers zelf achter hun oren krabben en denken ‘heb
pen, dat dit niet zal wegvallen wat dus wel is gebeurd op de
ik een goed verhaal?’. En banken zullen er op hun beurt ook
securitisatiemarkt.’
weer serieus naar kijken want je moet zorgvuldig omgaan
voor de markt en juist buitenlandse investeerders kunnen
6
met het spaargeld van je klanten. Verder zie ik naar de
weer een overheidsbank gaan oprichten. Maar als het leidt
toekomst toe, en nu ook al, dat de prijs van kredietverlening
tot het beter tot elkaar brengen van partijen en tot meer
omhoog gaat. Dat komt deels doordat kapitaal, net als
kennisuitwisseling, dan lijkt me dat uitstekend. En als er
funding, duurder is geworden en ook steeds belangrijker is
dan hier en daar instituten daaronder gehangen worden
geworden. Er gelden hogere kapitaaleisen, waardoor we
als een NHI en misschien zo’n fonds van Niek Hoek, en
allemaal meer eigen vermogen moeten aanhouden. En dat
misschien nog wel andere initiatieven rond energie-
brengt uiteraard kosten mee voor een bank, want eigen
besparing, duurzaam wonen en woningcorporaties, dan
vermogen is duur. En dat moeten wij ook doorberekenen
kan dit zeker bijdragen aan het vertrouwen.’
want anders kunnen wij dat kapitaal niet meer aantrekken.
lopen zijn nog onvoldoende ingeprijsd in kredieten.
Kortom, er zijn heel veel plannen. Hoe belangrijk
is het om die plannen ook in daden om te zetten?
Afgelopen jaar hebben we 1 miljard euro moeten afschrijven
‘De burger is niet gek. Je moet ook wel wat laten zien. Als je
aan leningen aan zakelijke klanten. Dat zijn risico’s die
alleen maar praat dan krijgt de burger dat ook vrij snel in
een bank loopt, maar uiteindelijk wel moeten worden
de gaten. Dus het moet wel ergens toe leiden. En ik geloof
verdisconteerd in de kredietprijs.’
ook dat de plannen die er nu liggen waardevol zijn, mits
Maar ook de toegenomen (economische) risico’s die klanten
deze goed worden uitgewerkt. Ik zou die plannen dan ook
En hoe kijkt u dan aan tegen het initiatief van
Niek Hoek voor een MKB-fonds?
gewoon vorm gaan geven, en zorgen dat het op die manier
bijdraagt aan economisch herstel.’
‘Ik denk dat al dat soort initiatieven, en dat geldt ook voor de
NHI, bijdragen aan het vertrouwen van burgers. Het is goed
dat de financiële sector met elkaar praat, naar elkaar luistert
en elkaar helpt op een verstandige manier. Op een manier
die voor iedereen interessant is. Dat geldt voor het initiatief
van Niek Hoek ook. Dat lost heus niet al de problemen op,
maar dat geldt ook voor de NHI.’
Nick van de Sande
Beleidsadviseur, APG
En als we kijken naar het voorstel voor een
Nederlandse Investeringsinstelling (NII). Zou die
daar een grotere rol in kunnen spelen, in de zin
dat alle steuntjes helpen? Er wordt nog gelaveerd
tussen een makelaarsfunctie voor een dergelijke
NII en een full fledged investeringsvehikel.
Hoe kijkt u daar tegenaan?
‘Ik denk dat we als eerste in de gaten moeten houden dat er
een level playing field blijft. Iedereen moet wel dezelfde
kansen en mogelijkheden houden. Net als wat ik bij de NHI
zei, de competitie moet goed in de gaten gehouden worden.
Iets moet niet een geprefereerde status gaan krijgen.
Ik geloof bijvoorbeeld niet dat het goed zou zijn als we
pensioenachtergrond7
Michiel van Leuvensteijn
Senior Beleidsadviseur, APG
8
We worden
gezien
als dé oplossing
In de Miljoenennota 2014 kondigde het kabinet meerdere initiatieven aan in
samenwerking met pensioenfondsen, verzekeraars en banken om meer mogelijkheden te creëren om institutioneel vermogen in Nederland aan te wenden.
Beleggen in Nederland is duidelijk een actueel onderwerp, maar als zodanig niet
nieuw. De afgelopen jaren zijn vele proefballonnen opgelaten om pensioenfondsen
te bewegen in verschillende onderdelen van de Nederlandse economie te beleggen.
B
ij deze proefballonnen wordt vaak gewezen naar
tieven, mede op basis van de nauwe betrokkenheid van
de omvangrijke kapitaalgedekte Nederlandse
ondergetekenden bij diverse werkgroepen en commissies
pensioengelden die gemiddeld voor 86 procent
waar deze initiatieven zijn vormgegeven.
in het buitenland zijn belegd . Deze voorstellen
1
houden vaak onvoldoende rekening met de belangen van
Beleggen in Nederland is niet nieuw
de deelnemers. Of, zoals een pensioenfondsbestuurder
Pensioenfondsen spelen een belangrijke rol in de Nederlandse
recentelijk zijn zorg hierover uitsprak: ‘het grote probleem
economie. Nederlandse pensioenfondsen beleggen
van pensioenfondsen is dat we worden gezien als dé
momenteel zo’n 135 miljard euro in Nederland, oftewel
oplossing.’ In dit artikel gaan we nader in op het begrip
ongeveer 23 procent van het Nederlandse BBP2. De regelmatig
beleggen in Nederland, op de verschillen daarbij tussen
voorbijkomende suggestie dat Nederlandse pensioenfondsen
pensioenfondsen en verzekeraars en op welke beleggingen
nauwelijks in Nederland beleggen, is dus niet juist.
de Nederlandse economie nu echt fundamenteel schragen.
Het uitbreken van de kredietcrisis vijf jaar geleden heeft de
Daarnaast schetsen we de aanloop naar diverse door het
discussie omtrent beleggen in Nederland desalniettemin
kabinet op Prinsjesdag aangekondigde investeringsinitia-
aangewakkerd. Daarmee is immers een situatie ontstaan
1 DNB (2013) DNBulletin: ‘Vermogen pensioenfondsen voor 14 procent
belegd in Nederland’.
2 Gezien de weging van de Nederlandse economie in de wereldeconomie
(+/- 1 procent) zou dit zelfs kunnen duiden op een home bias.
pensioenachtergrond9
‘Pensioenfondsen hebben in de
afgelopen jaren hun vermogens
zien stijgen die velen doet duizelen
en aan het dromen doet slaan.’
dat banken hun balansen en de overheid haar begroting op
resultante van de risicopreferentie van de deelnemers
orde moeten brengen. De ruimte voor kredietverlening en
binnen het kader van het prudent person principe welke
investeringen is daarmee beperkter geworden. Pensioen-
vrije vertaald verlangt van pensioenfondsen dat deze als
fondsen hebben in de afgelopen jaren hun vermogens zien
een ‘goed huisvader’ beleggen. Daarnaast is van belang of
stijgen tot een omvang die velen doet duizelen en aan het
nieuwe (te creëren) beleggingsproposities passen binnen
dromen doet slaan3. Die toegenomen vermogens staan
de bestaande portefeuille. Een van de eerste lessen van
echter tegenover nog sterker toegenomen pensioenver-
degelijk beleggen is dat je je beleggingen moet spreiden.
plichtingen, mede door de gestegen levensverwachting en
Hoeveel vertrouwen je ook hebt in een bedrijf het is nooit
de historisch lage rente. Die twee zijden van de balans zijn
verstandig alles op één kaart te zetten. Dat geldt ook voor
aan elkaar gekoppeld en zomaar meer in Nederland
landen. Als belegger acteren pensioenfondsen wereldwijd.
beleggen is derhalve niet mogelijk. De pensioensector
Stel APG zou in elk land een positie hebben als in Nederland
begrijpt desalniettemin de maatschappelijke druk om, juist
dan zou zij slechts in zeven landen (!) kunnen beleggen.
nu in deze crisis, meer in Nederland te beleggen.
Ook moet worden gerealiseerd dat naar de toekomst toe de
De bestaande exposure naar Nederland van pensioenfondsen
groeipotentie van landen en regio’s verschilt. De economische
is echter onderdeel van een zo optimaal mogelijk samenge-
groei in West-Europa zal naar verwachting lager zijn dan in
stelde beleggingsportefeuille, waarbij elke beleggingsbe-
andere delen van de wereld, mede doordat West-Europa in
slissing altijd een afweging is van risico en rendement en
grotere mate vergrijsd wat een negatieve impact heeft op
de uiteindelijke beslissing wordt genomen bezien vanuit de
het rendement op kapitaal. Pensioenfondsen kijken naar de
totale, bestaande portefeuille. Het is voor pensioenfondsen
groeiregio’s, maar ook naar Nederlandse bedrijven die in
niet te verkopen aan deelnemers wanneer zij voor hen niet
die regio’s actief zijn. Om op die manier een zo goed
optimaal zouden beleggen, en als gevolg daarvan bijvoorbeeld
mogelijk rendement te behalen.
extra zouden moeten korten4. Anders gezegd, het moet niet
Een uitzondering op dit streven naar geografische spreiding
te koste gaan van de deelnemer.
kan gemaakt worden voor het beleggen in Nederlandse
De exacte (geografische) samenstelling van de onderliggende
inflatie: deze categorie is immers alleen voorhanden in
beleggingsportefeuille is dus geen doel op zich, maar een
Nederland. Voor pensioenfondsen is de Nederlandse
3 Het vermogen van pensioenfondsen bedroeg medio 2013 ongeveer 1.000
miljard euro (DNB, ‘Macro-economische statistiek pensioenfondsen’, 20
september 2013). In de periode 2008-2012 bedroeg het meetkundige
rendement van bij APG aangesloten pensioenfondsen ongeveer 5
procentpunt, inclusief de impact van de crisis.
4 Ter indicatie: 1 procentpunt minder rendement resulteert gemiddeld in
een 25 procent lager pensioen.
10
inflatie van groot belang omdat via de indexatieambitie van
de pensioenopbouw en uitkeringen hun verplichtingen
daaraan gekoppeld zijn. Investeringen die van nature de
Nederlandse inflatie volgen zijn daarom een interessante
beleggingscategorie voor Nederlandse pensioenfondsen.
Tot op heden bestaat er nauwelijks een markt voor
beleggingen gekoppeld aan de Nederlandse inflatie, mede
door het ontbreken van inflatiegekoppelde Nederlandse
staatsobligaties5. Een alternatief van inflatiegekoppelde
staatsobligaties voor pensioenfondsen betreffen leningen
op de lange termijn met een natuurlijke inflatiecomponent,
zoals leningen gebaseerd op huurinkomsten van woningcorporaties.
Een voorbeeld van een concreet eerste resultaat is het
proefproject waarbij institutionele beleggers de weguitbreiding van Rijksweg N33 financieren, en daarvoor een
vergoeding ontvangen die is gekoppeld aan de inflatie6.
Dit mag als een doorbraak worden gezien aangezien dit nog
niet eerder mogelijk werd gemaakt door de Nederlandse
overheid. Onlangs hebben de Ministers van Financiën en
Infrastructuur dit N33-project geëvalueerd en het als
succesvol bestempeld. Helaas heeft de Minister van
Financiën vooralsnog besloten voorlopig geen inflatie
gekoppelde vergoeding meer aan te bieden voor volgende
infraprojecten. Daarmee missen enkele grote miljardenprojecten de kans te profiteren van goedkopere financiering,
naast dat pensioenfondsen en hun deelnemers een
mogelijkheid missen hun beleggingsportefeuille verder te
optimaliseren met Nederlandse infrastructuurbeleggingen.
basis van deze statistieken de conclusie getrokken dat
pensioenfondsen meer in Nederland kunnen en/of dienen
Pensioenfondsen zijn geen verzekeraars en
vice versa
te beleggen.
De discussie omtrent beleggen in Nederland betreft niet
feit dat pensioenfondsen fundamenteel verschillen van
alleen pensioenfondsen, maar ook bijvoorbeeld verzekeraars.
verzekeraars. Verzekeringsmaatschappijen bieden namelijk
Als eerder gemeld, beleggen Nederlandse pensioenfondsen
producten aan waarin demografische en financiële risico’s
gemiddeld ongeveer 14 procent van de totale beleggings-
worden gegarandeerd door de instelling zelf, dat wil zeggen
portefeuille in Nederland. Verzekeraars beleggen naar eigen
de aandeelhouders. Pensioenfondsen worden gekenmerkt
zeggen ongeveer 60 procent in Nederland . Regelmatig
door collectieve pensioenregelingen waarbij de risico’s
wordt in de discussie omtrent ‘beleggen in Nederland’ op
collectief worden gedeeld door werkgevers en werknemers
5 De Nederlandse staat is tot op heden nooit overgegaan op het uitgeven
van geïndexeerde staatschuld, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Duitsland,
Frankrijk en Italië.
6 Evers, M.; A.G. Oerlemans, V.J. Thijssen (2012), Kansen voor
pensioenfondsen bij de financiering van PPS, Het Verzekerings-Archief,
Jaargang 89, 2e kwartaal 2012 & Evers, M.; V.J. Thijssen, V. Zanting (2012a)
Beleggen in Nederlandse inflatie, VBA Journaal, Nummer 110, Zomer 2012
& Thijssen, V.J. (2013) New involvement of institutional investors in PPP
projects: the N33 road, Pension Background, mei 2013.
7 Verbond van Verzekeraars, Position paper ‘Investeren in Nederland’,
februari 2013.
7
Een dergelijke suggestie gaat echter volledig voorbij aan het
pensioenachtergrond11
‘Tot op heden bestaat er nauwelijks
een markt voor beleggingen
gekoppeld aan de Nederlandse
inflatie, mede door het ontbreken
van inflatiegekoppelde
Nederlandse staatsobligaties.’
en verdeeld over verschillende generaties. Bovendien heeft
zijn helaas niet openbaar. Redenen om dit desalniettemin
het bestuur van een pensioenfonds sturingsinstrumenten
aan te nemen, zijn:
ter beschikking in economisch zware tijden welke een
• De natuurlijke behoefte van Nederlandse verzekeraars
verzekeringsmaatschappij niet kent.
voor AAA-staatsobligaties gezien de door hen afgegeven
Vanuit toezichtsoogpunt worden dan ook substantieel
garanties: de Nederlandse staat is een van de weinige
strengere eisen aan verzekeraars gesteld: waar pensioen-
landen in de wereld die momenteel AAA-rated staatspapier
fondsen dienen te voldoen aan het FTK met een zekerheids-
kan uitgeven;
maatstaf van 97,5 procent dienen verzekeringsmaatschappijen
te voldoen aan Solvency II waarbij een zekerheidsmaatstaf
geldt van 99,5 procent8. Dit heeft een grote impact op het
verschil in de samenstellingen van beleggingsportefeuilles
• Het feit dat de yield op Nederlandse staatsobligaties hoger
is dan de eveneens AAA-rated Duitse staatsobligaties;
• De bekendheid van Nederlandse verzekeraars met de
Nederlandse markt(en).
tussen pensioenfondsen en verzekeraarsmaatschappijen:
Geconcludeerd kan dan ook worden dat het verschil in
zo ligt de verhouding zakelijke waarden/vastrentende
beleggingsexposure naar Nederland tussen pensioenfondsen
waarden voor een pensioenfonds rond de 60/40, en
en verzekeraars vooral toezichtgedreven is. Pensioenfondsen
respectievelijk voor een verzekeraarsmaatschappij rond
beleggen hierbij relatief meer in zakelijke waarden, terwijl
de 25/75 .
verzekeraars relatief meer beleggen in vastrentende
Wat betreft deze grote positie van Nederlandse verzekeraars
waarden. Ten aanzien van deze laatste asset categorie is het
in vastrentende waarden is het tevens niet onwaarschijnlijk
overigens discutabel of dergelijke ‘risicovrije’ beleggingen
dat Nederlandse verzekeraars, gecorrigeerd voor hun
fundamenteel bijdragen aan het versterken van de reële
omvang, tot de grootste binnenlandse afnemers behoren van
economie van Nederland.
9
Nederlands staatspapier. Kwantitatieve cijfers hieromtrent
8 Dit komt tot uiting in de eisen die aan het eigen vermogen gesteld
worden: voor een identieke hoeveelheid beleggingen van een bepaalde
categorie (bijvoorbeeld aandelen of vastgoed) moet onder Solvency II
meer eigen vermogen worden aangehouden dan in het FTK.
9 Bron: eigen berekeningen op basis van macro-economische statistiek
van DNB.
12
Nieuwe initiatieven gericht op ondersteunen
reële economie
vinden. Het is daarom zinniger te kijken naar initiatieven
De discussie rondom beleggen in Nederland dreigt in de
de met Prinsjesdag gepresenteerde initiatieven doen.
die zich volledig richten op Nederland en dat is precies wat
praktijk te versmallen tot het percentage van het vermogen
percentage wettelijk willen vast leggen, iets wat de
Beleggen in Nederland in nieuwe fase: van
praten naar doen
risicopreferentie van deelnemer negeert, en wat dus ten
In de voorbijgaande jaren heeft de pensioensector continu
koste zal gaan van het te behalen pensioenresultaat voor
uitgedragen dat zij wel meer willen beleggen in Nederland,
de deelnemer.
mits de onderliggende beleggingen bijdragen aan een zo
Waar het om draait is de impact van beleggingen op de
goed en betaalbaar mogelijk pensioen voor de deelnemers.
reële economie: op de investeringen, de bedrijvigheid en de
Of technischer, als de beleggingen marktconform zijn qua
werkgelegenheid in Nederland. Wat zijn immers beleggingen
rendement en bijbehorend risico. Alhoewel die houding
in Nederland? Neem de beleggingen in staatsobligaties:
gezond is en er niet anders verwacht kan worden van
wordt daarmee de reële economie echt geholpen? En niet
pensioenfondsen, leidde deze wel tot onbegrip vanuit
onbelangrijk, zijn er marktfalens, komen transacties niet
politiek en overheid. Pensioenfondsen zijn er echter niet
tot stand en zijn er aanvullende arrangementen nodig?
om te ontsnappen aan de tucht van de markt.
Het tegendeel is waar: Nederlandse staatschuld vindt grif
Een doorbraak kwam met het organiseren van het ‘Kabinets-
aftrek op de (inter)nationale kapitaalmarkt, mede vanwege
overleg met institutionele beleggers’ op 3 juli 2012, op
de gunstige kredietstatus.
initiatief van het ministerie van Economische Zaken.
En neem aandelenbeleggingen in bijvoorbeeld Arcadis,
Vertegenwoordigers namens het kabinet, pensioenfondsen,
Ahold, Imtech en Philips: zijn dat ook beleggingen in
verzekeraars en DNB verkenden met elkaar de kansen die
Nederland, en hoe zit dat met Shell en KLM, die hun
zij zagen om investeringen in de Nederlandse economie
hoofdkantoor in het buitenland hebben? Nu zullen de
door institutionele beleggers te bevorderen. Het bleek een
meeste partijen deze beleggingen meetellen, maar de vraag
startschot van een periodiek terugkerend overleg, waaruit
die gesteld zou moeten worden, is in welke mate de
werkgroepen en commissies zijn voortgekomen op onder
activiteiten van deze ondernemingen in Nederland plaats
andere het gebied van wonen, (energie) infrastructuur en
dat in Nederland is belegd. Er zijn zelfs politici die zo’n
‘Waar het om draait is de impact van
beleggingen op de reële economie: op
de investeringen, de bedrijvigheid en
de werkgelegenheid in Nederland.’
pensioenachtergrond13
duurzaamheid. Sinds die bijeenkomst bleven de verschillende
Figuur 1 Opzet Nederlandse Hypotheek Instelling
partijen op gezette tijden met elkaar in gesprek, waardoor
er wederzijds begrip en erkenning kon ontstaan voor elkaars
situatie, mogelijkheden en wensen. Dat leidde vervolgens
tot een voedingsbodem om met initiatieven te komen die
voor alle partijen voordelen brachten. Tegelijkertijd
beseften zij ook dat het in dit proces niet mogelijk was het
onderste uit de kan te halen.
Nu ruim een jaar later zijn er verschillende concrete
Huizenkoper sluit hypotheek met
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af
plannen uit deze besprekingen naar voren gekomen, zodat
er echt belegd kan gaan worden, mits de overheid de
gestelde randvoorwaarden hiervoor schept. Deze plannen
betreffen onder andere een Nationale Investeringsinstelling,
Bank betaalt verzekeringspremie aan
de overheid om staartrisico te dekken
de Nederlandse Hypotheek Instelling en een fonds voor
kredietverlening aan het MKB.
Een van die initiatieven waar ook APG zich actief voor heeft
Bank haalt kapitaal voor
hypotheek bij de nieuwe NHI
ingespannen is de Nederlandse Hypotheek Instelling
(NHI). Figuur 1 geeft schematisch de voorgestelde opzet van
de NHI weer. De NHI is een goed voorbeeld van een nieuwe
mogelijke beleggingspropositie in Nederland die in het
belang kan zijn van de deelnemer. Het kan niet alleen een
aantrekkelijke belegging zijn, maar het biedt in potentie
tevens maatschappelijke voordelen. Zo maken de door de
NHI uit te geven obligaties het aantrekkelijker voor
Overheid geeft 100%
staatsgarantie op deze
hypotheekobligaties
(buitenlandse) beleggers, zoals pensioenfondsen, om in
een standaard, staatsgegarandeerd hypotheekproduct te
beleggen. De verwachting is dat deze Nederlandse Hypotheekobligaties (NHO’s) een iets hoger rendement hebben
NHI vergaart kapitaal door hypotheekobligaties met 100% staatsgarantie
aan grote beleggers te verkopen
dan Nederlandse staatsobligaties, omdat de NHO’s relatief
minder verhandelbaar zijn. Naar verwachting heeft de NHI
een verlagend effect op de Nederlandse hypotheekrentes
voor consumenten, doordat banken minder afhankelijk
worden van de grillen van de kapitaalmarkt en er meer
Belegger verdient investering terug
met de maandelijkse aflossing en rente
die de huizenkoper aan de bank betaalt
concurrentie ontstaat op de Nederlandse hypotheekmarkt.
Voor banken wordt het makkelijker om aan financiering
voor hun hypotheekportefeuille te komen, wat de stabiliteit
van de Nederlandse economie vergroot.
14
Bron: NRC.
Er liggen nog meer kansen voor het oprapen
De belangrijkste les uit de discussie over beleggen in
Nederland over de afgelopen jaren is dat wederzijds begrip
en erkenning voor elkaars positie en belangen noodzakelijk
is voor voortgang en daadkracht. Daarnaast draait beleggen
Michiel Evers
in Nederland niet om een enkel percentage, beleggen in
Senior Strateeg, APG
Nederland draait om de werkelijke impact van initiatieven
op de Nederlandse economie.
Het is daarom goed om te zien dat er in het afgelopen jaar
grote, constructieve stappen gezet zijn op dit terrein.
We bespraken in dit artikel onder meer de Nederlandse
Hypotheek Instelling. Pensioenfondsen zien echter nog
Nick van de Sande
meer beleggingskansen in ons eigen land. Een eerste
Beleidsadviseur, APG
bewezen, maar nog niet ten volle benutte kans bestaat op
het gebied van inflatiegerelateerde leningen. Dat betreft
niet alleen, zoals besproken, investeringen op het gebied
van infrastructuur, maar ook bijvoorbeeld woningcorporaties.
As we speak worden de mogelijkheden verkend op het
gebied van (inflatiegerelateerde) vreemd vermogen
financiering van corporaties met borging door het WSW,
als financiering van het te liberaliseren woningbezit. Door
een slimme samenwerking met de overheid en andere
marktpartijen wordt op deze gebieden getracht de bijdrage
van pensioenfondsen aan de Nederlandse economie te
vergroten, terwijl tegelijkertijd het belang van deelnemers op
een zo goed mogelijk pensioen blijft prevaleren.
pensioenachtergrond15
16
Versterking
hypotheekmarkt
door een Nederlandse
Hypotheek Instelling?
De Nederlandse hypotheekmarkt wordt sinds de kredietcrisis geplaagd door
problemen. Banken hebben moeite met het aantrekken van stabiele financiering
op de kapitaalmarkt, diverse aanbieders hebben zich uit de markt teruggetrokken,
consumenten klagen over de hoge hypotheekrente en het uitleenbeleid van de
banken, en internationale beleggers en rating agencies zijn kritischer over de
risico’s van de hoge hypotheekschuld in Nederland. Kan een Nederlandse
Hypotheek Instelling, waarvan de oprichting door het kabinet op Prinsjesdag is
aangekondigd, de situatie op de hypotheekmarkt verbeteren?
P
roblemen in de hypotheekmarkt
door banken verstrekte binnenlandse leningen en de bij
Nederlandse huishoudens hebben internationaal
banken aangehouden deposito’s – de zogeheten funding gap.
gezien een zeer hoge hypotheekschuld. Daar staat
Voor de financiering van hypotheken zijn de Nederlandse
tegenover dat zij veel sparen, vooral bij pensioen-
banken in belangrijke mate aangewezen op de (internationale)
fondsen die het geld grotendeels in het buitenland beleggen.
kapitaalmarkt doordat de depositobasis ontoereikend is.
Er is daardoor een steeds grotere kloof ontstaan tussen de
In andere landen is dit in mindere mate het geval. Tot het
pensioenachtergrond17
‘Ook de voorziene introductie van de
zogenoemde net stable funding ratio in
het toezichtkader stimuleert banken de
mismatch tussen de looptijden van
activa en passiva te beperken.’
uitbreken van de kredietcrisis in 2008 was dit nauwelijks
3. Kapitaal. Stringentere kapitaalseisen onder Bazel-III
een probleem. Sindsdien beschouwen internationale
voor het bankwezen kunnen tot een selectievere krediet-
beleggers en rating agencies de grote exposure aan
verlening en een hogere kredietrente leiden.
hypotheken en de bijbehorende herfinancieringsrisico’s in
In dit artikel gaan we dieper in op de eerste twee verklaringen
toenemende mate als een risicofactor bij het Nederlandse
en hoe een Nederlandse Hypotheek Instelling, die het
bankwezen. Banken worden daardoor geconfronteerd met
kabinet van plan is op te richten, de problemen in de
een geringere beschikbaarheid van securitisaties en
hypotheekmarkt kan verminderen. De derde verklaring is
ongedekte obligaties. Ook kunnen zij minder gebruik
kwantitatief minder van belang omdat het kapitaalbeslag
maken van buitenlands spaargeld.
van hypotheken gering is en de strengere eisen voor alle
landen gelden.
Sinds de crisis is een verschil in hypotheekrente van circa
één procentpunt ontstaan tussen Nederland en omringende
Duurdere en minder stabiele financiering
landen, met name België en Duitsland. Recentelijk hebben
Vanwege de funding gap zijn Nederlandse banken relatief
diverse rapporten drie mogelijke oorzaken, die elkaar niet
gevoelig voor ongunstige ontwikkelingen op de internationale
uitsluiten, onder de loep genomen:
kapitaalmarkt. Na de crisis zijn de financieringscondities
1. Funding. De moeilijke financierbaarheid van Nederlandse
op alle deelmarkten sterk verslechterd. Figuur 2 laat zien dat
hypotheekschulden leidt tot hogere financieringskosten,
de risicopremies voor securitisaties en ongedekte obligaties
die worden doorberekend aan de klant. Bovendien zet de
sterk zijn gestegen en veel volatieler zijn geworden. In 2008
funding gap banken ertoe aan de kredietvraag te ontmoe-
en de eerste helft van 2009 was de markt voor nieuwe
digen door hoge uitleenrentes te vragen, met hogere
securitisaties de facto zelfs gesloten. Nederlandse banken
bruto-winstmarges tot gevolg.
maakten voor de crisis veel gebruik van securitisaties die zij
1
2. Concurrentie. De concurrentie tussen banken in
doorgaans elke 5 jaar herfinancierden. De risicopremie op
Nederland is (mogelijk tijdelijk) afgenomen, waardoor de
ongedekte schuldtitels is sinds 2008 sterk toegenomen en
bruto-winstmarges zijn toegenomen.
heeft de daling van de risicovrije rente in belangrijke mate
1 Mark Dijkstra en Maarten Pieter Schinkel, ‘Hollands hoge
hypotheekrentes’, ESB, 12 oktober 2012; CPB, ‘De Nederlandse
woningmarkt – hypotheekrente, huizenprijzen en consumptie’, CPB
Notitie, 14 februari 2013; DNB, ‘Financieringsproblemen in de
hypotheekmarkt’, DNB Occasional Studies 11/1, 1 maart 2013; ACM,
‘Concurrentie op de hypotheekmarkt’, 18 april 2013.
18
Figuur 2 Risicopremies voor ongedekte obligaties en securitisaties, 2005-2012
Spread in procenten boven swaptarief
Ongedekt
Securitisaties
4
4
3
3
2
2
1
1
0
05
06
08
09
Grootbanken
10
12
13
0
05
06
08
09
10
12
13
Overige banken
Noot: Grootbanken zijn ING, Rabobank en ABN AMRO. Uitgiftes met loptijd 3 tot 14 jaar met een (tranche)
omvang van minimaal EUR 50 mln; securitisaties met een rating van minimaal AA-. Risicovrije rente is de swap
rate op dezelfde dag met gelijke looptijd.
Bron: Dealogic en Bloomberg.
geneutraliseerd. De gestegen volatiliteit is een teken dat de
introductie van de zogenoemde net stable funding ratio in
toekomstige kosten of beschikbaarheid van ongedekte
het toezichtkader stimuleert banken de mismatch tussen de
financiering onzekerder zijn geworden.
looptijden van activa en passiva te beperken.
Aan deze ontwikkelingen ligt een verandering in het gedrag
Beleggers en rating agencies hebben ook meer oog gekregen
van marktparticipanten ten grondslag. Als gevolg van de
voor het concentratierisico van de grote hypotheekporte-
financiële crisis hebben marktpartijen, waaronder rating
feuilles van de Nederlandse banken in combinatie met de
agencies, meer oog gekregen voor herfinancieringsrisico’s
hoge Loan-to-Value ratio’s (LTV’s), het grote aandeel
op bankbalansen. De Loan-to-Deposit ratio (LTD), de
aflossingsvrije hypotheken, de dalende huizenprijzen en de
verhouding tussen verstrekte kredieten en aangetrokken
oplopende werkloosheid in Nederland. Ook dit geeft banken
deposito’s, is hiervoor een belangrijke indicator. Een bank
een motief om terughoudend te zijn bij het verstrekken van
die haar LTD laat oplopen, riskeert een lagere rating en dus
nieuwe hypotheken.
duurdere marktfinanciering. Gevolg is dat banken enerzijds
hogere depositorentes bieden om meer spaargeld aan te
Binnenlands spaargeld is voor banken aantrekkelijker
trekken en anderzijds proberen de kredietvraag te beperken
geworden als financieringsbron. De spaartarieven zijn in
door een hoge hypotheekrente te vragen of non-tarifaire
Nederland daardoor hoger dan in andere landen. Er is ook
verstrekkingsvoorwaarden aan te scherpen. Ook de voorziene
empirisch bewijs dat landen met een relatief grote funding
pensioenachtergrond19
gap, zoals Nederland en Frankrijk, een relatief hoge spaar-
suggereert dat in beginsel de toetredingsdrempels voor
rente hebben2. De invloed van de funding gap is bovendien
de Nederlandse hypotheekmarkt laag zijn (Argenta ca.
toegenomen na de financiële crisis. Dit weerspiegelt deels
5 procent in 2006; BNP ca. 8 procent in 2010; Aegon ca.
het gedrag van toezichthouders. Die eisen in toenemende
5-10 procent gedurende 2009-2012). De aanwezigheid van
mate dat tegenover aangetrokken deposito’s in het land zelf
tussenpersonen (verantwoordelijk voor 60 procent van de
activa worden aangehouden.
hypotheekverkopen) speelt daarbij een belangrijke rol.
Nieuwe aanbieders hoeven daardoor nauwelijks investeringen
Afname concurrentie sinds de bankencrisis
te doen. Wel moeten zij in staat zijn voldoende stabiele
Een tweede mogelijke verklaring voor de relatief hoge
financiering aan te trekken om de hypotheken te financieren.
hypotheekrente in Nederland is dat sinds de kredietcrisis
De slechte financieringscondities in de afgelopen jaren
de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt is
hebben zo toetreding bemoeilijkt.
afgenomen. Zo hebben diverse buitenlandse partijen zich
uit Nederland teruggetrokken, ging DSB failliet en verleende
Verder hebben banken in reactie op de kredietcrisis meer
SNS Reaal praktisch geen nieuwe hypotheken. Er zijn echter
de neiging zich terug te trekken op hun thuismarkt en zich
diverse aanwijzingen dat de verminderde concurrentie
minder snel in een buitenlands avontuur te storten.
geen structureel verschijnsel is en deels samenhangt met
Toetreding door buitenlandse partijen wordt daarnaast
de hierboven geschetste financieringsproblemen en
gehinderd doordat toezichthouders in veel landen in
de kredietcrisis.
toenemende mate eisen dat spaargeld in eigen land blijft.
Buitenlandse banken kunnen daardoor moeilijker met hun
Het feit dat voor de crisis nieuwe aanbieders relatief
goedkope spaargeld de Nederlandse markt op. Initiatieven
eenvoudig een fors marktaandeel konden verwerven,
die tot doel hebben de Europese financiële markten te
2 Christiaan Pattipeilohy, ‘Spaarrentes en het depositofinancieringsgat’,
ESB, 17 mei 2013.
20
‘De afgenomen
concurrentiedruk
biedt de overgebleven
aanbieders ruimte
om (tijdelijk) een
hogere winstmarge
te realiseren.’
Als op termijn de financieringscondities normaliseren, ligt
het in de rede dat ook buitenlandse partijen (weer) naar
Nederland zullen komen.
Duurdere financiering of hogere marges?
De vraag in hoeverre het geobserveerde renteverschil met
het buitenland is terug te voeren op hogere financieringskosten en/of hogere bruto-marges is lastig te beantwoorden.
De precieze hoogte van financieringskosten en bruto-marge
is met onzekerheid omgeven, omdat de door banken
gehanteerde mix van financieringsbronnen niet direct is af
te leiden of waar te nemen. Bovendien verschilt de mix van
bank tot bank en kan deze veranderen in de tijd. Berekeningen
over de hoogte en ontwikkeling van financieringskosten en
bruto-marges zijn daarom onvermijdelijk gebaseerd op
veronderstellingen. Daarbij komt dat een stijging van de
bruto-marge niet noodzakelijkerwijs duidt op minder
concurrentie, maar ook ontmoediging van de kredietvraag
kan weerspiegelen in verband met financieringsproblemen.
re-integreren – zoals de bankenunie – kunnen deze tendens
Nederlandse Hypotheek Instelling
weer omkeren.
De crisis heeft duidelijk gemaakt dat een stabielere
Ten slotte heeft de prijsconcurrentie de afgelopen jaren
financiering van de hypothecaire kredietverlening gewenst
onder druk gestaan vanwege de prijsleiderschapsverboden
is. Daarnaast is het wenselijk dat het aantal aanbieders
die de Europese Commissie heeft opgelegd aan instellingen
toeneemt. Kees van Dijkhuizen heeft in het voorjaar van
die vanwege de crisis staatssteun hebben ontvangen. ABN
dit jaar verkend hoe de rol van institutionele beleggers,
AMRO, ING en Aegon mochten (tijdelijk) niet concurreren
waaronder de Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars,
op basis van lagere hypotheektarieven. Voor Aegon en ING
bij de hypothecaire woningfinanciering kan worden
is dit verbod inmiddels opgeheven; voor ABN AMRO loopt
vergroot. Verder heeft de Commissie Kroes de mogelijkheden
het verbod af in 2014.
onderzocht voor de oprichting van een Nederlandse
Hypotheek Instelling (NHI).4 Op Prinsjesdag heeft het kabinet
De afgenomen concurrentiedruk biedt de overgebleven
aangekondigd de komende periode te zullen bezien of en
aanbieders ruimte om (tijdelijk) een hogere winstmarge te
hoe een NHI kan worden ingericht zodanig dat wordt
realiseren. Dit past ook bij de strategie van banken om door
voldaan aan de Europese staatssteunaspecten en de andere
winstinhouding en rantsoenering hun balans te versterken.
randvoorwaarden.
De hogere rentes hebben inmiddels toetreding uitgelokt.
De NHI fungeert als een funding vehicle voor de woning-
Zo hebben Nederlandse verzekeraars, NIBC en SNS Reaal
financiering in Nederland. Banken en andere woningfinan-
recentelijk hun activiteiten op de hypotheekmarkt uitgebreid.
ciers (ook buitenlandse instellingen en niet-banken) kunnen
De bruto-marges lijken hierdoor recentelijk te zijn gedaald.
securitisaties van NHG-hypotheken met een AAA-rating
3 Financieel Dagblad 14 september 2013, ‘Hypotheekmarges omlaag’.
4 Rapport Commissie ‘Alternatieve Financieringsarrangementen
Woningmarkt’, 10 september 2013.
3
pensioenachtergrond21
‘Als bron van stabiele en goedkope
marktfinanciering kan de NHI
bijdragen aan een soepeler
functionerende hypotheekmarkt.’
overdragen aan de NHI. De NHI geeft vervolgens Nederlandse
zoals het opdrogen van de securitisatiemarkt in 2008-2009.
Hypotheekobligaties (NHO’s) uit die qua rente en aflossing
De NHI levert de grootste baten in extreme omstandigheden,
een vergelijkbaar karakter hebben als Nederlandse staats-
waarin deze het hardste nodig zijn, en verbetert de
obligaties. De overheidsgarantie op NHG-hypotheken wordt
stabiliteit van het Nederlandse financiële systeem en de
zo beter herkenbaar voor beleggers. Deze opzet is geïnspireerd
economie. Daarnaast levert financiering via de NHI een
door de Canada Housing Trust die Canada Mortgage Bonds
direct kostenvoordeel op, dat kan en dient te worden
uitgeeft.5 Afgaande op de ervaringen in Canada zullen NHO’s
doorgegeven aan consumenten met een (nieuwe) NHG-
een iets hoger rendement hebben dan staatsobligaties, omdat
hypotheek. De Commissie Kroes becijfert dit voordeel op
ze wat minder liquide zijn. Pensioenfondsen kopen deze
ca. 20 basispunten binnen enkele jaren. Het voordeel zal
liquide, risicovrije obligaties als onderdeel van hun staatsge-
zich pas geleidelijk manifesteren omdat NHI-financiering
relateerde portefeuille. Ook andere binnen- en buitenlandse
langzaam aan belang zal winnen.
beleggers behoren tot de doelgroep van beleggers. De opzet
van NHI dient te voldoen aan de randvoorwaarden dat de
Naast deze directe effecten kan de NHI ook via andere
risico’s voor overheid niet materieel toenemen en dat de
wegen de problemen op de hypotheekmarkt verlichten.
participerende instellingen de juiste prikkels houden. Dit
De Commissie Kroes schat dit indirecte effect in op 25 à 30
laatste impliceert dat (afgezien van de NHG-dekking) alle
basispunten, zodat het totale effect van de NHI op de
risico’s bij de deelnemende woningfinanciers blijven
NHG-hypotheekrente kan oplopen tot een reductie van zo’n
liggen. Daarnaast zullen deelnemers een marktconforme
0,5 procentpunt. Bovendien is het indirecte effect relevant
premie dienen te betalen voor de overheidsgarantie.
voor de gehele hypotheekmarkt. Ook voor niet-NHG-hypotheken kan de rente daardoor afnemen met ongeveer een
De Nederlandse Hypotheek Instelling kan langs verschillende
kwart procentpunt. Het indirecte effect is het resultaat van
wegen bijdragen aan een oplossing van de problemen in
twee kanalen. Ten eerste kan de NHI leiden tot een lagere
de hypotheekmarkt. Ten eerste nemen de herfinancierings-
rente op spaartegoeden. Dit betekent een funding kosten-
risico’s af omdat een bank altijd NHG-hypotheken kan
voordeel voor alle hypotheken. Ten tweede kan de stabiele
herfinancieren via de NHI. De hypotheekverstrekking
financiering die de NHI biedt, potentiële nieuwe (ook
wordt daardoor minder kwetsbaar voor financiële stress,
buitenlandse) aanbieders ertoe verleiden de Nederlandse
5 Peter van den Berg, Lans Bovenberg en Dolf van den Brink, ‘Het Canadese
hypotheekmodel’, ESB, 2012.
22
markt te betreden. Dit vergroot de concurrentie en de
druk de hypotheekrente te verlagen, zelfs met meer dan de
behaalde kostenvoordelen zodat ook de bruto-marge
afneemt. Ook vermindert toetreding het concentratierisico
bij de bestaande aanbieders.
Jos Jansen
Senior-econoom,
Tot slot
De Nederlandsche Bank
Als bron van stabiele en goedkope marktfinanciering kan
de NHI bijdragen aan een soepeler functionerende
hypotheekmarkt. De hypothecaire kredietverlening wordt
minder gevoelig voor crises op financiële markten. De
woningmarkt kan verder een impuls krijgen door lagere
Mark Kruidhof
hypotheekrentes en scherpere concurrentie. Ook voor de
Econoom,
NHI geldt echter: the devil is in the details. Het is van groot
De Nederlandsche Bank
belang bij de concrete inrichting van de NHI erop toe te
zien dat het arrangement de mededinging en toetreding
effectief stimuleert en daadwerkelijk een goede toegang
biedt aan kleine en nieuwe aanbieders, die last kunnen
Job Swank
hebben van schaalnadelen. Kleine en nieuwe aanbieders
Directeur Monetaire Zaken en
hebben het meest te winnen bij de NHI, maar de realisatie
Financiële stabiliteit,
van dit potentieel vergt een zorgvuldige vormgeving van de
De Nederlandsche Bank
regeling. Tot slot willen we benadrukken dat de NHI geen
wondermiddel is. Een stabiele hypotheekmarkt vraagt om
een hervorming van de woningmarkt als geheel. Op lange
termijn is het noodzakelijk dat de LTV-ratio in Nederland
meer in lijn komt met wat in omringende landen gebruikelijk is. Daarvoor is nodig dat jonge gezinnen op het
middensegment van de huurmarkt terecht kunnen.
Tegelijkertijd hebben ze ruimte nodig om te kunnen
sparen, zodat ze de aanschaf van een eigen huis later deels
met eigen geld kunnen financieren.
pensioenachtergrond23
Beleggen
in de
woningmarkt
Hoe kan het financieringsvermogen van de
Nederlandse economie worden versterkt en
welke rol kunnen institutionele beleggers daarbij
spelen? Vorig jaar heeft hierover op initiatief van
de minister van Economische Zaken een eerste
gesprek plaatsgevonden tussen een delegatie
van het kabinet en een aantal grote verzekeraars,
pensioenfondsen, pensioenuitvoerders en
andere stakeholders.
I
n het bijzonder op het terrein van de woningmarkt kunnen de
investeringen van institutionele beleggers van waarde zijn. Op
Prinsjesdag heeft het kabinet Rutte II haar hervormingsagenda
voor de woningmarkt gepresenteerd. In deze agenda zet het
kabinet maatregelen uiteen om tot een beter functionerende woningmarkt te komen. Investeringen door institutionele beleggers op het
terrein van ondermeer hypotheken, vrije sector huurwoningen en
energiebesparing in de woningvoorraad kunnen hierbij een sleutelrol
spelen; daarom werkt het kabinet aan betere condities voor beleggers.
Dat is winst voor beleggers, voor de huizenmarkt en voor Nederland.
24
Maatschappelijke uitdagingen
Nederland heeft behoefte aan (structurele) versterking van
het financieringsvermogen om het hoofd te bieden aan
verschillende maatschappelijke uitdagingen. Daarbij gaat
het bijvoorbeeld om de verstrekking van woninghypotheken,
de ontwikkeling van de particuliere huurwoningmarkt,
ondersteuning van het MKB, investeringen in duurzame
energie en energiebesparing, in (woon)zorgvastgoed,
schoolgebouwen en (energie)infrastructuur.
Voor infrastructurele projecten wordt de investeringsbehoefte
tot 2020 geschat op 20 miljard euro. Uit het Nationaal
Energieakkoord blijkt dat tot 2020 circa 13-18 miljard euro
nodig is voor de energievoorziening. Het betreft programma’s
en projecten op nationaal, regionaal en lokaal niveau. Op
regionaal niveau wordt geschat dat de financieringsvraag
voor R&D-infrastructuur en energiebesparing tussen de
1,5 miljard en 2,5 miljard euro is en het regionaal MKB
meer dan 500 miljoen euro vraagt in de komende 10 jaar.
Nut en noodzaak van meer investeringen van
institutionele beleggers
Nederlandse pensioenfondsen hebben een beleggingsportefeuille van circa 1000 miljard euro. Onder voorwaarde dat
sprake is van beleggingen met een adequate risicorendementverhouding, die in het belang zijn van deelnemers en
verzekerden, kan een groter deel hiervan in Nederland
worden belegd. De verwachting is dat voor institutionele
beleggers op termijn structureel een grotere rol is weggelegd
met betrekking tot langetermijnfinanciering.
Een grotere rol van institutionele beleggers is wenselijk.
De Nederlandse economie bevindt zich in een fase van
laagconjunctuur en balansherstel. Er is minder vraag naar
financiering; kredietverstrekkers zijn vanwege de matige
vooruitzichten voorzichtiger met het verstrekken van
krediet. Daarnaast zijn banken, mede als gevolg van
aangescherpte regelgeving, bezig hun balans te herstellen.
De noodzaak tot balansherstel kan echter op korte termijn
leiden tot minder ruimte voor banken om kredieten te
verstrekken. Hoewel balansherstel noodzakelijk is om
pensioenachtergrond25
‘Er is behoefte aan
een instelling die
voor bestaande en
nieuwe initiatieven
de ontbrekende
schakel vormt tussen
vraag en aanbod.’
waardoor institutionele beleggers uiteindelijk voor andere
projecten kiezen. Hierdoor komen projecten die financierbaar zijn tegen marktcondities soms niet aan de gewenste
en benodigde financiering. Er bestaat daarom behoefte aan
een intermediaire instelling die projecten opschaalt,
standaardiseert en bundelt tot goed te beoordelen investeringsproposities. Zo kunnen de beleggingsmogelijkheden
van institutionele beleggers sterker worden verbonden
met de financieringsbehoefte van Nederland. Ook bestaat
er behoefte aan een institutie waar bestaande en nieuwe
initiatieven op het terrein van de financiering van maatschappelijke opgaven kunnen worden ondergebracht.
Terwijl veel projecten in de kern vergelijkbaar zijn, is er
sprake van fragmentatie van energie; er wordt op veel
verschillende plekken en op verschillende wijzen aan
maatschappelijke projecten gewerkt. Er is behoefte aan een
instelling die voor bestaande en nieuwe initiatieven de
ontbrekende schakel vormt tussen vraag en aanbod. Niet
om marktinitiatieven te verdringen, wel om projecten op te
uitzicht te houden op gezonde en duurzame economische
pakken die rendabel zijn, maar die nog niet in de markt tot
groei op langere termijn, bestaat het risico dat gedurende
stand komen.
de periode waarin de balansen op orde worden gebracht
In het licht van het bovengenoemde hebben het kabinet,
rendabele projecten en investeringen tegen financierings-
de pensioen- en de verzekeringssector besloten om in
knelpunten aanlopen. Dit kan belemmeringen opwerpen
samenwerking de Nederlandse Investeringsinstelling op
voor het economisch herstel. Daarnaast geldt dat, wanneer
te richten; banken zijn uitgenodigd hierin te participeren.
de economie weer aantrekt, het financieringsvermogen
Met de oprichting van een NII wordt – aanvullend op en
breder kan gaan knellen. Versterking van het financierings-
complementair aan bancaire kredietverlening - beoogd het
vermogen door institutionele beleggers is daarom wenselijk.
kapitaal van institutionele beleggers voor de Nederlandse
economie te mobiliseren. De investeringsinstelling gaat
De Nederlandse Investeringsinstelling
zich richten op projecten die in de kern rendabel zijn,
Uit de verkenningen die in de context van het gezamenlijk
maar om verschillende redenen niet aan de benodigde
overleg zijn uitgevoerd, is naar voren gekomen dat er,
financiering kunnen komen.
ondanks de motivatie die institutionele beleggers hebben
De verschillende verkenningen die reeds zijn uitgevoerd
om meer te investeren in Nederland, op dit moment
in het licht van het overleg met institutionele beleggers
belemmeringen zijn die hun beleggingsmogelijkheden
kunnen door de NII beoordeeld worden om daar waar
beperken. De schaal van beleggingsprojecten is in sommige
mogelijk een goede business case te creëren. Hierbij kan
gevallen bijvoorbeeld onvoldoende, waardoor de transactie-
gedacht worden aan de verkenning door de commissie
kosten simpelweg te hoog worden. In andere gevallen is er
Alternatieve Financieringsarrangementen Woningmarkt
een gebrek aan standaardisatie of specifieke kennis,
II, gericht op de financiering van de huursector, het in het
26
Nationaal Energieakkoord aangekondigde expertisecentrum
en de woonfondsen.
Verbeterde beleggingscondities op de woningmarkt
Het kabinet beschouwt de woningmarkt als een belangrijk
kanaal waarlangs investeringen van institutionele beleggers
een duurzame impuls aan de Nederlandse economie
kunnen geven. Deze investeringen kunnen een sleutelrol
spelen bij het herstel en de totstandkoming van een meer
flexibele en toekomstrobuuste woningmarkt.
Grote delen van de woningmarkt zitten op slot. In 2012
werden ruim 35 procent minder woningen verkocht dan
in 2008. In dezelfde periode daalden de huizenprijzen met
meer dan 20 procent, en de bouw van nieuwe woningen
met meer dan 30 procent. Huiseigenaren durven niet te
verhuizen door onzekerheid over de toekomst of kampen
met restschulden, huurders kunnen geen geschikte woning
vinden, investeerders zien onvoldoende perspectieven.
Deze situatie raakt niet alleen de woningmarkt maar vormt
ook een belemmering voor de economische ontwikkeling,
de flexibiliteit op de arbeidsmarkt en de financiële stabiliteit.
De hoge schuldposities in combinatie met de stagnatie op
de woningmarkt nopen tot balansherstel bij huishoudens
en kredietverstrekkers en leggen een hypotheek op het
herstel van de Nederlandse economie.
De situatie op de woningmarkt is aangewakkerd door de
economische crisis. Maar de fundamentele oorzaak voor de
stagnatie op de woningmarkt ligt in structurele onevenwichtigheden. Op de koopsector vinden deze onevenwichtigheden
hun oorsprong in hoge hypotheekschulden en de daaraan
gekoppelde risico’s. In de huursector in gebrekkige marktwerking. Mede hierdoor zijn ook knelpunten ontstaan in de
investerings- en financieringssfeer. Op de koopwoningmarkt
komt dit vooral tot uiting in knelpunten bij de financiering
Het kabinet wil perspectief bieden op een flexibele en
van hypotheken. De huurmarkt kampt met een structureel
toekomstrobuuste woningmarkt, die meer keuze biedt aan
gebrek aan investeringen in vrije sector huurwoningen. Mede
huurders en kopers, meer ruimte biedt aan particuliere
als gevolg van deze onevenwichtigheden is de woningmarkt
investeringen, minder risico’s kent en beter bestand is
gevoelig voor economische schokken en stagnatie.
tegen economische schokken. Het kabinet streeft naar een
pensioenachtergrond27
woningmarkt die bijdraagt aan een sterker Nederland.
• Een impuls voor energiebesparing in de gebouwde
Dit vraagt enerzijds om integrale hervormingen om op de
omgeving (Energieakkoord): oprichting van een revolve-
langere termijn de structurele onevenwichtigheden op de
rend fonds voor energiebesparing, uitvoering van het
woningmarkt te doorbreken. En anderzijds om maatregelen
energiebesparingsconvenant voor de huursector en
die op kortere termijn de effecten van de crisis verzachten
invoering van een indicatief energielabel.
en lucht bieden aan consumenten en investeerders.
• De consument centraal: meer ruimte voor (collectief)
Daarom heeft het kabinet de volgende agenda gepresenteerd:
particulier opdrachtgeverschap en de woonwensen van
• Een koopwoningmarkt met minder schulden en minder
speciale groepen, in het bijzonder studenten en ouderen.
risico’s: annuïtaire hypotheken worden bevorderd en de
Loan-to-Value wordt teruggebracht.
• Een concurrerende en transparante hypotheekmarkt:
Concrete mogelijkheden voor institutionele
beleggers op de woningmarkt
bevorderen van voorwaarden voor toetreding van nieuwe
Op de koopwoningmarkt kunnen beleggers een belangrijke
hypotheekaanbieders en financiering van hypotheek-
rol spelen door te investeren in hypotheken. Als gevolg van
portefeuilles.
de crisis zijn er knelpunten ontstaan in de hypotheekfinan-
• Een beter werkende huurmarkt met meer ruimte voor het
ciering bij banken. Investeringen van beleggers kunnen
vrije huursegment: inkomensafhankelijke huurverhogingen,
helpen op de korte termijn de hypotheekverstrekking op
vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel en
peil te houden en herstel op de koopwoningmarkt te
minder belemmeringen voor investeringen in de vrije sector
bespoedigen. Meer structureel kunnen investeringen van
• Woningcorporaties met heldere taken en scherp toezicht:
beleggers bijdragen aan een robuustere langere termijn
woningcorporaties richten zich op het aanbieden van sociale
financiering van hypotheken. De hervormingen die het
huurwoningen aan de doelgroep, en aan het bijdragen
kabinet in gang heeft gezet op de koopwoningmarkt zijn
aan leefbaarheid in gebieden waar ze bezit hebben.
gericht op het bevorderen van aflossen en het terugbrengen
• Ruimte voor investeringen en meer vraagoriëntatie in de
van de Loan-to-Value. Dit draagt bij aan een vermindering
bouw: verlaging van de overdrachtsbelasting en btw voor
van de risico’s en aan grotere transparantie in het hypothecaire
renovatie en herstel, afschaffing van de integratieheffing,
stelsel, en verbetert daarmee ook de condities voor beleggers.
wegnemen van belemmeringen in ruimtelijk beleid en
bouwregelgeving.
‘De NHI kan bovendien toetreding tot de
Nederlandse hypotheekmarkt aantrekkelijker
maken voor buitenlandse partijen.’
28
Wat is er aan de hand op de woningmarkt?
Op de koopwoningmarkt zijn zowel vragers als aanbieders sterk afhankelijk geworden van ruimhartige hypothecaire
kredietverlening. Hoge hypotheken in verhouding tot de woningwaarde, die bovendien niet tijdens de looptijd
hoefden te worden afgelost, hebben geleid tot hoge private schuldposities, en daarmee tot kwetsbaarheden op de
woningmarkt en in het financiële stelsel. De als gevolg van de crisis dalende huizenprijzen leiden tot toenemende
restschulden bij huiseigenaren, stagnatie in de woningbouw en knelpunten bij geldverstrekkers.
De huurmarkt kampt met een gebrekkige toedeling van betaalbare huurwoningen en een tekort aan private
investeringen. Omdat de sociale huurvoorraad voor een deel wordt bewoond door inkomens boven de toewijzingsgrens, komen lagere inkomens onvoldoende aan bod. Daarnaast is er sprake van een gebrek aan keuzemogelijkheden
voor de middeninkomens, omdat het aanbod in het vrije huursegment beperkt is. De oorzaak voor deze problemen
ligt in het feit dat er onvoldoende relatie is tussen de prijs en de gewildheid van huurwoningen. Daarbij komen de
fiscale subsidiering in de koopwoningmarkt en de dominante positie van corporaties in de huurmarkt. Deze
factoren vormen een belemmering voor private investeringen in de vrije huurmarkt.
Een Nederlandse Hypotheek Instelling
bijdragen aan de verhuismogelijkheden voor middeninko-
De commissie Alternatieve Financieringsarrangementen
mens, en is daarmee essentieel voor een meer dynamische
Woningmarkt I heeft een voorstel uitgewerkt voor de
woningmarkt en een flexibele arbeidsmarkt. Bovendien
oprichting van een Nederlandse Hypotheek Instelling
kan hiermee de druk op de sociale huurvoorraad als gevolg
(NHI). Het voorstel bevat in de kern een andere toepassing
van scheefwonen worden verlicht, zodat lage inkomens
van de bestaande Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
makkelijker een betaalbare woning kunnen vinden. Tussen
waardoor het instrument beter aansluit op de behoefte van
2009 en 2012 is de vraag naar huurwoningen vanaf de
institutionele beleggers. De NHI financiert pakketten
liberalisatiegrens met ruim zeventig procent toegenomen,
NHG-hypotheken van kredietverstrekkers en financiert
mede als gevolg van de crisis op de koopmarkt.
zich door de uitgifte van obligaties. Hiermee kan een
Het kabinet werkt dan ook aan het wegnemen van belem-
omvangrijke en stabiele financiering van de Nederlandse
meringen voor particuliere investeringen in het vrije
hypotheekmarkt worden bevorderd die standhoudt in
huursegment. Ten eerste worden de huren in de gereguleerde
tijden van stress op de internationale kapitaalmarkt.
sector meer afhankelijk van de gewildheid van de woning,
De NHI kan bovendien toetreding tot de Nederlandse
waardoor er meer ruimte ontstaat voor marktconforme
hypotheekmarkt aantrekkelijker maken voor buitenlandse
huurprijzen. Ten tweede wordt met de hervormingen op de
partijen. Dat bevordert de concurrentie op de hypotheekmarkt
koopwoningmarkt de eenzijdige fiscale subsidiëring van
en kan een drukkend effect hebben op de hypotheekrentes
koopwoningen beperkt, waardoor de rendementsperspec-
voor de consument.
tieven in de huurmarkt ten opzichte van de koopmarkt
kunnen verbeteren. Tenslotte werkt het kabinet aan een
Private beleggingen in de vrije huursector
heldere afbakening en duidelijke regels rond de activiteiten
Op de huurmarkt kunnen investeringen van beleggers een
van woningcorporaties, zodat de condities waaronder
belangrijke rol spelen bij de verruiming van het aanbod in
private partijen moeten concurreren eerlijker worden.
het vrije huursegment. Een verruiming van dit segment zal
De regels waaronder corporatiewoningen kunnen worden
pensioenachtergrond29
verkocht aan ondermeer particuliere investeerders, worden
onderscheiden naar mogelijke financieringsarrangementen.
versoepeld. Nieuw is dat voortaan bij verkoop van corporatie-
De G4 is betrokken geweest bij de overleggen. Het kabinet
woningen uit geliberaliseerd/te liberaliseren bezit (aan
toont zich bereid om mee te denken bij de uitwerking van
andere dan natuurlijke personen voor eigen bewoning)
deze plannen. Het doel van dit initiatief is om stappen te
mag worden getaxeerd naar marktwaarde en dus de
zetten op weg naar een versteviging van de particuliere
werkelijke staat van het bezit bij verkoop. Op die manier
(midden)huurmarkt en de investeringsagenda van de steden.
wordt bij de bepaling van de verkoopwaarde meer aansluiting
gevonden bij de markt (voorheen werden deze woningen
Energiebesparing
veelal getaxeerd op de (hogere) leegwaarde. De nieuwe regels
In het Energieakkoord voor duurzame groei neemt de
maken het voor private investeerders (beleggers, pensioen-
verbetering van de energieprestatie van woningen een
fondsen) aantrekkelijker om corporatiewoningen te kopen.
belangrijke plek in. Een sterkere betrokkenheid van
In het verlengde van het in het voorjaar tussen coalitie- en
institutionele beleggers is hierbij goed voorstelbaar. Het
oppositiepartijen gesloten Woonakkoord onderzoeken
kabinet stelt in 2013 en 2014 in totaal 185 miljoen euro
marktpartijen de mogelijkheden om woonfondsen op te
beschikbaar voor de voeding van een revolverend fonds
zetten, die gefinancierd kunnen worden door institutionele
voor de financiering van energiebesparende maatregelen.
beleggers. Door de hiervoor genoemde versoepeling van de
Het is de bedoeling dat met een aanvulling vanuit de markt
verkoopregels worden de kansen voor woonfondsen
een totale investeringsimpuls van 740 miljoen euro wordt
vergroot. De fondsen zouden het mogelijk kunnen maken
bereikt. Het fondsdeel voor eigenaar-bewoners start in 2013.
om het geliberaliseerde en nog te liberaliseren deel van het
Momenteel wordt ook het deel voor verhuurders uitgewerkt,
woningbestand van corporaties op afstand te plaatsen en
dat in 2014 van start zal gaan. Leningen voor energiebesparing
privaat te laten beheren. Momenteel worden onder andere
in woningen zijn voor investeerders interessant, omdat de
in G4-verband een aantal pilotprojecten nader uitgewerkt,
leningnemer zijn investering weer terug kan verdienen
30
met een lagere energierekening. Dit levert naar verwachting
lagere defaultcijfers op. Het benutten van de energierekening voor het terug laten betalen van de rente en aflossing
kan daar verder aan bijdragen. Het fonds met publieke en
Erik Jan van Kempen,
private middelen biedt zowel markt als overheden een kans
Directeur Woningmarkt,
om ervaring op te doen met een nieuw vormgegeven
Ministerie van Binnenlandse
product voor energiebesparing in woningen.
Zaken en Koninkrijksrelaties
Tenslotte: investeren in de toekomst
In het voorgaande is ingegaan op een aantal terreinen
Ferdi Licher,
waarop de woningmarkt aantrekkelijker kan worden voor
Directeur Kennis en Verken-
institutionele beleggers. Beleggers kunnen door te investeren
ningen, Ministerie van
een sleutelrol spelen om de knelpunten op de koop– en de
Binnenlandse Zaken en
huurmarkt uit de weg te helpen ruimen, en de voorwaarden te
Koninkrijksrelaties
scheppen voor een meer flexibele en robuuste woningmarkt.
Immers, ondanks de crisis van vandaag, biedt de woningmarkt in structureel opzicht veel investeringsperspectief.
Er is sprake van een grote verhuiswens. De woningbehoefte
neemt, zowel in aantallen als in kwalitatief opzicht,
structureel toe. In Nederland is bovendien geen sprake van
een structureel overschot aan woningen, zoals in ondermeer
Spanje en Ierland het geval is. De vraag, en de huizenprijzen,
zullen zich dus makkelijker kunnen herstellen.
Investeren in een stabiele woningmarkt is dus niet alleen
in het belang van Nederland, maar ook een verstandige
belegging met oog op de toekomst. Een meer robuuste
woningmarkt vergroot immers de kansen op stabiele en
betrouwbare toekomstige rendementen.
De auteurs danken Arend Bongers, Jeroen Maas en Peter
Simonse voor hun bijdragen aan dit artikel.
pensioenachtergrond31
Colofon
pensioenACHTERGROND is een uitgave van APG
voor beleidsmedewerkers, politici, bestuurders en
wetenschappers.
Redactie
Corporate Strategie & Beleid
[email protected]
Corporate Communicatie & Branding
Fotografie
Nationale Beeldbank, Hollandse Hoogte
Abonnement
pensioenACHTERGROND is een gratis uitgave van
APG. Aanmeldingen, afmeldingen of adreswijzigingen
kunt u doorgeven via [email protected]
of 020 - 604 91 61.
Kijk voor een digitale versie van
pensioenACHTERGROND op www.apg.nl
pensioenachtergrond33
40.0500.13.2
APG
Gustav Mahlerplein 3
1082 MS Amsterdam
www.apg.nl