Henk Jagersma - Vastgoedjournaal

Henk Jagersma
Welkom, en in het bijzonder minister Blok. Vandaag is het een bijzonder moment.
Acht grote institutionele woningbeleggers, verenigd in de IVBN, te weten,
Bouwinvest, Altera, Amvest, ASR, CBRE, Delta Lloyd, Vesteda en Syntrus Achmea
Real Estate & Finance, hebben samen het initiatief genomen om dit document op te
laten stellen. Dit om het investeringsklimaat in Nederland voor institutionele
buitenlandse beleggers meer helder te maken en investeringen te stimuleren. En
dat past natuurlijk heel goed bij de doelstellingen van de IVBN. En dat is het
transparanter maken van de vastgoedmarkt en het verbeteren van het
investeringsklimaat voor investeringen in het Nederlands vastgoed.
Ik wil toch even stilstaan bij de huurwoningenmarkt. Want waar komen we eigenlijk
vandaan? Vaak is het geheugen namelijk heel erg kort. We moeten heel eerlijk zijn,
voor 2008 hoorden we het begrip vrije sector huurwoningen vrijwel nergens. Binnen
de IVBN vaak narrige discussies omdat vaak nergens aan de bak konden komen. Je
kon alleen aan vrije sector huurwoningen komen in Nederland als je of eigen
grondposities had waarop je kon ontwikkelen dan wel je kreeg de minste verkoopbare
appartementen of onderste appartementen in een complex, omdat een ontwikkelaar
deed aan risicospreiding. Daarnaast had je te maken met een markt, waarin de
koopwoningen fiscaal zwaar werden gefaciliteerd en de corporaties over de hele linie
een wat exclusieve positie hadden: in het rijksbeleid, in het provinciaal beleid en
zeker in het lokale beleid. De vrije sector huurwoning kwam daar eigenlijk niet voor
in de beleidsnota’s. Dat heeft geleid tot de woningmarkt zoals we die nu kennen. Drie
procent van de voorraad, ongeveer 300.000 woningen is een vrije sector huurwoning.
Dat heeft een paar nadelen: er is weinig doorstroming mogelijk vanuit sociale
huurwoningen, en weinig keuzes voor consumenten tussen koop en huur. Dat vergt
wel een antwoord.
En zeker nu na 2008, want de markt is heel erg hard veranderd. Een aantal structurele
trends waren al enige jaren onder de oppervlakte zichtbaar, maar kwamen niet boven.
Wat waren dit voor trends? Het gaat om demografische verandering: veel meer
twee- en eenpersoonshuishoudens, een sterke vergrijzing, een stevige
bevolkingsgroei. Voorts zien we een toenemende groei van mobiliteit in arbeid en
relaties, welke eisen stellen aan het type woning. Daarbij zien we in de jaren daarna
nog een andere trend naar boven komen, die we nog niet helder kunnen duiden. Het
gaat hier om dat de jonge generatie steeds meer het accent legt op gebruik in
plaats van bezit. Dat zou wel eens een vergaande betekenis kunnen gaan hebben voor
de woningmarkt in de komende jaren.
Kortom, een markt waarin de komende tijd vraag is naar veel meer huurwoningen,
zowel in de sociale als de vrije sector, met daarbij wel het verschil dat er in Nederland
veel sociale huurwoningen zijn en nauwelijks vrije sector huurwoningen.
Ik moet daarbij wel zeggen dat de minister en de overheid wel op deze nieuwe
werkelijkheid inspeelt. Nadrukkelijk uitgangspunt is ‘meer markt, meer
marktwerking’. Een heldere rolverdeling, wat mogen corporaties wel en niet
doen. Een discussie die in de politiek vandaag de dag heel actueel is en ook het kader
van ‘meer markt’ uiterst belangrijk. Want buitenlandse investeerders die naar de
Nederlandse woningmarkt kijken om te investeren, die kijken naar risico’s. En
het risicoprofiel is natuurlijk heel anders als je een hele open markt hebt, of dat
je daarnaast het risico loopt dat er naast je woningen worden gebouwd, met
maatschappelijk kapitaal waar geen rendementseisen aanzitten en waar een hele
andere verantwoording bij komt kijken.
Minister Blok, uw lijn is, denk ik, een goede bij het schetsen van een helder kader.
En het is een essentiële lijn richting de buitenlandse belegger die in Nederland wil
investeren. En dit is erg belangrijk. Want als we erin slagen die buitenlandse belegger
aan te trekken – en er zijn al positieve signalen – dan kunnen er meer partijen
investeren in de woningmarkt. We zien al een toenemende interesse van Nederlandse
pensioenfondsen en Nederlandse verzekeraars om te beleggen in de Nederlandse
woningmarkt. Daarnaast zijn er ook veel informatieve vragen vanuit het buitenland.
Dat betekent dus dat als het goede beleid wordt gevoerd en consistent door de jaren
heen wordt volgehouden, dat we geldstromen op elkaar kunnen stapelen. De
geldstromen van de corporatiesector om echt goed in de sociale kant te
investeren – waar overigens nog veel te doen is in renovatie, verduurzaming en
het wegwerken van wachtlijsten – en aan de andere kant nieuwe geldstromen
van pensioenfondsen en verzekeraars en buitenlandse (institutionele) beleggers.
Tezamen is dat ook een enorme steun in de rug voor de Nederlandse economie. Een
bijeffect, maar voor de minister en een kabinet ook heel relevant. Ook voor ons
overigens, want hoe beter de economie functioneert, hoe beter onze beleggingen
presteren. Daarom hebben wij mede dit initiatief genomen. Wij zullen tevreden zijn
als we de eerste buitenlandse beleggers dit jaar over de streep krijgen. Misschien
zullen de bedragen nog niet heel erg groot zijn, maar beschouw het als de rubicon, ze
moeten erover en als het eerste schaap over de dam is, volgen er veel meer.
Tot slot wil ik heel graag alle leden van de werkgroep bedanken die dit onderzoek
begeleid hebben, ook namens Dick van Hal voorzitter van de IVBN-werkgroep
woningen. Dank u wel.
Piet Eichholz
Twee ‘key take aways’:
1. Het heeft me tijdens het onderzoek verrast hoe goed het beeld voor
Nederlandse huurwoningenbeleggingen vergeleken met andere Europese
landen eigenlijk is.
2. Het verbaasde me dat men in het buitenland eigenlijk niet goed op de
hoogte is van de Nederlandse woning(beleggings)markt.
Over de lange termijn, ondanks de zware crisis, is er in alle landen voor beleggingen
in woningen slechts een jaar een negatief rendement geweest. Vanuit
portefeuilleperspectief is dit gunstig.
Ten tweede is een woningbelegging in Nederland goed tegen afdekking van het
inflatierisico, zeker over de lange termijn. Dit is beter dan voor bijvoorbeeld aandelen
en obligaties.
Daarnaast kijken we naar risicospreiding. Het diversificatiepotentieel voor
woningbeleggingen is heel erg sterk. Door meer in woningen te beleggen spreidt je de
risico’s beter. En als je in woningen belegt, doe het dan vooral internationaal.
Positieve zaken van de regulering:
1. Het beleid is per definitie meer dan inflatievolgend, omdat de huurverhoging
in het beleid gekoppeld is aan de inflatie van het voorgaande jaar.
2. Het beleid is er nu op gericht dat er meer woningen in de vrije sector verhuurd
kunnen worden.
Ook ziet de totale balans van huishoudens er, ondanks de hoge hypotheekschuld in
Nederland, er goed uit. Er is in totaal (o.a. woningwaarde, pensioen, beleggingen,
spaargeld) opgeteld bijna 2000 miljard euro aan ‘vermogen’ bij Nederlandse
huishoudens aanwezig.
Timing van beleggingen in de woningmarkt
1 in alle landen stijgt het consumentenvertrouwen
2 meer vraag naar woningen door toenemend herstel
Wat zijn die indicatoren om nu in te stappen
1 price to rent ratio in Nederland is gunstig
2 schaarste (door groei aantal huishoudens en huishoudenverdunning), er wordt niet
gebouwd, aantal afgegeven bouwvergunningen de afgelopen jaren is erg laag. De
vraag zal zich gaan manifesteren in de vrije sector