De informatieplicht bij de verkoop van vastgoed

Tel LEUVEN: 016-23 83 32
LIMBURG: 011-45 45 35 E-mail: [email protected]
MAKELAARSOPDRACHT TOT BEMIDDELING BIJ VERKOOP VAN
HOOFDVERBLIJFPLAATS – BIJZONDERE VOORWAARDEN
van toepassing particuliere woningen met een verkoopprijs lager dan 500.000 EUR
De ‘Algemene Voorwaarden’ maken integraal deel uit van de ‘Bijzondere Voorwaarden’.
Binnen zeven werkdagen, te rekenen van de dag die volgt op die van de ondertekening van
dit contract, heeft de consument (de eigenaar) het recht om zonder kosten van deze
overeenkomst af te zien op voorwaarde dat hij de makelaar (de verkoper) hiervan per
aangetekende brief op de hoogte brengt. Elk beding waarbij de consument aan dit recht zou
verzaken, is nietig. Wat betreft het in acht nemen van de termijn, is het voldoende dat de
kennisgeving verstuurd wordt vóór het verstrijken van deze termijn.
1. Wie zijn de partijen?
Naam + voornaam:
.....................................................................................................................................................……………………...
Adres:
.......................................................................................................................................................…………………….
Telefoonnummer: ......................................................
E-mailadres:...................................................................................
hierna genoemd “de opdrachtgever”,
eventueel zich sterk makende voor de volgende (mede-)eigenaars:
………………………………………………………………………………………………………………..…………………..
.……………………………………………………………………………………………………………………………………
EN
Patrick Jordens, Rozenlaan 31, 3580 Beringen
handeldrijvende onder de naam JORDENS’VASTGOED
tel 011 45 45 35
fax 011 45 45 36
e-mail: [email protected]
ingeschreven op het tableau van het BIV onder het nummer 206065
ondernemingsnummer BE 0728.299.061
hierna genoemd “de makelaar”.
2. Wat wordt verkocht?
.....................................................................................................................................................................................
.....................................................................................................................................................................................
Kadastrale gegevens: .............................................. ..................................................................................................
Oppervlakte: ................................................................................. .............................................................................
3. Tegen welke prijs?
Vraagprijs: ...................................................................................................................................................................
Toegelaten minimumprijs: ...........................................................................................................................................
Waarde geschat door de makelaar: minimum € ............................................. ; maximaal € ......................................
4. Hoelang duurt de opdracht?
De partijen kiezen een van deze mogelijkheden voor de duur van de opdracht, die ingaat op de datum van de
ondertekening:
Patrick Jordens is erkend vastgoedmakelaar B.I.V. 206065
zetel: Rozenlaan 31, 3580 Beringen
Ondernemingsnummer: BE 0.728.299.061
Bankrekening AXA 800-7152447-36
Waarborgorganisme FORTIS AG
Em. Jacqmainlaan 53, 1000 Brussel
Tel LEUVEN: 016-23 83 32
LIMBURG: 011-45 45 35 E-mail: [email protected]
□ De overeenkomst wordt aangegaan voor een duur van vijf maanden.
OF
□ De overeenkomst wordt voor onbepaalde duur aangegaan. Vanaf het verstrijken van de derde maand kan zij te
allen tijde door de partijen aangetekend worden opgezegd mits inachtneming van een opzeggingstermijn van
30 dagen.
5. Wat kost de opdracht en hoe wordt betaald?
De opdrachtgever kan kiezen tussen 2 dienstenpakketten: ‘full service’ of ‘à la carte’:
□ Dienstenpakket ‘Full Service’: Ereloon: 4% op de gerealiseerde verkoopprijs (inclusief btw, advertentie- of
promotiekosten betaald door de makelaar). De opdrachtgever vergoedt de makelaar tegen de werkelijke kostprijs
voor het aanvragen van vergunningen en attesten zoals het Energieprestatiecertificaat, de kadastrale legger, het
bodemattest, het conformiteitsattest stookolietank, het keuringsattest van de elektrische installatie, de
stedebouwkundige inlichtingen bij de lokale overheid.
OF
□ Dienstenpakket ‘A la Carte’: Ereloon: 2% op de gerealiseerde verkoopprijs (inclusief btw, exclusief advertentieen promotiekosten). De opdrachtgever vergoedt de makelaar tegen de werkelijke kostprijs voor de advertentie- en
alle andere promotiekosten. De opdrachtgever vergoedt de makelaar tegen de werkelijke kostprijs voor het
aanvragen van vergunningen en attesten zoals het Energieprestatiecertificaat, de kadastrale legger, het
bodemattest, het conformiteitsattest stookolietank, het keuringsattest van de elektrische installatie, de
stedebouwkundige inlichtingen bij de lokale overheid.
Het ereloon wordt betaald bij het opmaken van de koopovereenkomst of wanneer blijkt dat alle eventuele
opschortende voorwaarden zijn vervuld.
6. Bijkomende inlichtingen over u en het goed
Is het onroerend goed vrij en beschikbaar? □ ja □ nee: .........................................
Zijn er hypothecaire inschrijvingen of bewarend beslag? □ ja □ nee: .........................................
Wordt/werd er een risico-activiteit uitgevoerd? □ ja □ nee: .........................................
Is er een stookolietank? □ ja □ nee:
□ meer dan □ minder dan □ 5.000 liter
□ 20.000 liter
□ bovengronds □ ondergronds
□ keurings- en conformiteitsattest voorhanden
Is er leegstand of verkrotting? □ ja □ nee: .........................................
Bent u gehuwd/samenwonend? □ ja □ nee: .........................................
Met/zonder contract? (kopie akte) □ ja □ nee: .........................................
Kopie identiteitskaarten? □ ja □ nee: .........................................
Kopie eigendomsakte? □ ja □ nee: .........................................
Kopie hypotheekakte(s)? □ ja □ nee: .........................................
Kopie huurcontract en huurwaarborg? □ ja □ nee: .........................................
Kopie aanslagbiljet onroerende voorheffing? □ ja □ nee: .........................................
Plannen? □ ja □ nee: .........................................
Diverse vergunningen ((ver)bouw, verkaveling, milieu)? □ ja □ nee: .........................................
Basisakte, verslagen Alg.Vergadering, naam syndicus? □ ja □ nee: .........................................
Statuten van de vennootschap? □ ja □ nee: .........................................
Hebt u kennis van bouwovertredingen? □ ja □ nee: .........................................
Erfdienstbaarheden? □ ja □ nee □ ik weet het niet
Verhaalbelastingen? □ ja □ nee □ ik weet het niet
Brandverzekeringmaatschappij □ ja □ nee
Zijn er maatregelen uit de wetgeving op de bescherming van monumenten, stads- en dorpsgezichten die van
toepassing zijn op of die gepland zijn voor de eigendom?
□ ja □ nee □ ik weet het niet
Is een onteigening gepland voor de eigendom?
□ ja □ nee □ ik weet het niet
Geldt een rooilijn voor de eigendom of is er een gepland?
□ ja □ nee □ ik weet het niet
Is de eigendom bezwaard met een voorkooprecht of recht van wederinkoop ?
□ ja □ nee □ ik weet het niet
Is een zogenoemd postinterventiedossier van toepassing? (verbouwing of bouwjaar na 1/5/2001)
□ ja (kopie wordt overhandigd.) □ nee
Zijn er rechtsgeschillen hangend met betrekking tot het onroerend goed?
Patrick Jordens is erkend vastgoedmakelaar B.I.V. 206065
zetel: Rozenlaan 31, 3580 Beringen
Ondernemingsnummer: BE 0.728.299.061
Bankrekening AXA 800-7152447-36
Waarborgorganisme FORTIS AG
Em. Jacqmainlaan 53, 1000 Brussel
Tel LEUVEN: 016-23 83 32
LIMBURG: 011-45 45 35 E-mail: [email protected]
□ ja □ nee
Werd de opdracht reeds eerder toevertrouwd aan een makelaar?
□ ja □ nee: .................................................................................................................................................
7. Wie stelt u aan als notaris? .................................................................................................................
8. Wat in geval van betwisting?
Als de opdrachtgever abonnee is van Test-Aankoop, kan hij een beroep doen op de bemiddelingsdiensten van
Test-Aankoop. De makelaar verbindt zich ertoe om alles in het werk te stellen om een minnelijke regeling
mogelijk te maken. Lukt dat niet, dan kan de meest gerede partij naar de rechter stappen.
Alle betwistingen voortspruitende uit deze overeenkomst zijn onderworpen aan de bevoegdheid van de
rechtbanken en vredegerechten van het arrondissement waarbinnen het goed gelegen is.
Lid van Test-Aankoop
□ ja
Lidnummer………………………..
□ nee
□De opdrachtgever aanvaardt dat zijn gegevens (naam, voornaam, adres, lidnummer,
aanvraagdatum/gebruiksdatum) naar Test-Aankoop opgestuurd worden voor niet commerciële doeleinden.
9. Welke zaken zijn begrepen in de verkoop?
Keuken, ......................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................
10. Met wie nemen wij contact op?
□ Eigenaar: ………………....................................................................tel. ................................................
□ Huurder: ........................…………………......................................... tel. ................................................
□ Andere contactpersoon: .................................................................. tel. ................................................
Bezoekdag(en):
1 ................................................. 2 ....................................................... 3 ................................................
Bezoekuren: ...............................................................................................................................................
Afgifte van sleutels: □ ja □ nee
11. Wanneer is de eigendom beschikbaar?
□ onmiddellijk vrij □ na opzegging huurovereenkomst □ volledig vrij vanaf ............................
□ bij oplevering □ na verlijden notariële akte □ deels vrij vanaf ........................
12. Allerlei
(Energieleverancier, verzekeringsmaatschappij…)
....................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................
Aldus overeengekomen te (exact adres, handgeschreven door de opdrachtgever)
....................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................
op (datum, handgeschreven door de opdrachtgever) ……………………………........................................
In zoveel originelen als er partijen zijn. Iedere partij erkent een origineel te hebben ontvangen.
De opdrachtgever,
Patrick Jordens is erkend vastgoedmakelaar B.I.V. 206065
zetel: Rozenlaan 31, 3580 Beringen
De makelaar,
Ondernemingsnummer: BE 0.728.299.061
Bankrekening AXA 800-7152447-36
Waarborgorganisme FORTIS AG
Em. Jacqmainlaan 53, 1000 Brussel
Tel LEUVEN: 016-23 83 32
LIMBURG: 011-45 45 35 E-mail: [email protected]
MAKELAARSOPDRACHT TOT BEMIDDELING BIJ VERKOOP VAN
HOOFDVERBLIJFPLAATS – ALGEMENE VOORWAARDEN
1. Bepalingen die van toepassing zijn
De bemiddeling wordt uitsluitend geregeld door de onderhavige algemene voorwaarden. Andere
eventueel van toepassing zijnde voorwaarden die hiervan afwijken in het nadeel van de
opdrachtgever, worden als niet geschreven beschouwd.
2. De opdracht van de makelaar
De opdrachtgever geeft hierbij opdracht aan de makelaar, die aanvaardt, om voor hem een koper te
vinden, het goed te laten bezichtigen en te bemiddelen bij de verkoop van het onroerend goed.
Hieronder wordt tevens verstaan het voeren van de onderhandelingen over de prijs en de
verkoopsvoorwaarden, die op voorhand werden goedgekeurd door de opdrachtgever.
De opdracht wordt uitgevoerd conform het 9 puntenprogramma (de "serviceverplichtingen") dat deel
uitmaakt van deze overeenkomst en eraan wordt gehecht.
3. Hoelang duurt de opdracht?
De overeenkomst wordt, naar keuze van de partijen, aangegaan voor:
a. Een periode van 5 maanden, die automatisch een einde neemt bij het verstrijken ervan.
Tijdens die periode krijgt de makelaar het exclusieve recht om bovenvermelde opdracht uit te voeren.
Dat betekent dat ook de opdrachtgever het goed niet zelf mag verkopen, hij moet alle
belangstellenden in voormelde periode doorverwijzen naar de makelaar.
b. Onbepaalde duur. De overeenkomst kan evenwel na drie maanden worden opgezegd mits het
respecteren van een opzeggingstermijn van dertig dagen. De opzeggingstermijn gaat in de dag na het
verzenden van een per post aangetekend schrijven of van een faxbericht met melding van de
opzegging. Tijdens de eerste vier maanden heeft de makelaar het exclusieve recht om
bovenvermelde opdracht uit te voeren. Dat betekent dat ook de opdrachtgever het goed niet zelf mag
verkopen tijdens de eerste vier maanden, hij moet alle belangstellenden in voormelde periode
doorverwijzen naar de makelaar. Vanaf de vijfde maand mag ook de opdrachtgever zelf overgaan tot
de verkoop van het goed. Zodra de opdrachtgever een koper heeft gevonden, brengt hij hiervan de
makelaar onverwijld op de hoogte per fax of aangetekend schrijven, met mededeling van de
koopovereenkomst of de aankoopbelofte. Dezelfde verplichting rust op de makelaar indien hij een
koper heeft gevonden.
4. Wanneer is er ereloon verschuldigd?
Indien de voorgenomen verkoop tot stand komt of indien door een kandidaatkoper een schriftelijk
geldig bod wordt uitgebracht binnen de voorwaarden van deze opdracht, verbindt de opdrachtgever
zich ertoe het ereloon te betalen overeenkomstig de bijzondere voorwaarden. Als geen kandidaatkoper wordt gevonden, is de opdrachtgever geen ereloon verschuldigd.
Indien het goed binnen zes maanden na het einde van de overeenkomst aan een persoon wordt
verkocht met wie de makelaar tijdens de duur van de overeenkomst heeft onderhandeld of aan wie hij
precieze en individuele inlichtingen heeft verschaft over het goed, is het ereloon integraal
verschuldigd. Daarom zal de makelaar binnen zeven dagen na het verstrijken van deze overeenkomst
aan de opdrachtgever, per aangetekende brief, de namen meedelen van de kandidaat-kopers met wie
hij heeft onderhandeld of aan wie hij precieze en individuele inlichtingen heeft verschaft over het goed.
Hetzelfde geldt wanneer het goed wordt verkocht aan iemand die met een kandidaat-koper in een
zodanige verhouding staat dat het redelijkerwijze valt aan te nemen dat hij, ten gevolge van die
verhouding, over de verschafte informatie beschikte.
5. Samenstelling van het dossier
De makelaar kan een dossier samenstellen van de wettige documenten, zoals o.a. kadastrale
bescheiden, bodemattesten, hypothecaire getuigschriften, gemeentelijke vragenlijst. De hiervoor door
de makelaar gemaakte kosten vallen ten laste van de verkoper die de makelaar vergoed tegen de
Patrick Jordens is erkend vastgoedmakelaar B.I.V. 206065
zetel: Rozenlaan 31, 3580 Beringen
Ondernemingsnummer: BE 0.728.299.061
Bankrekening AXA 800-7152447-36
Waarborgorganisme FORTIS AG
Em. Jacqmainlaan 53, 1000 Brussel
Tel LEUVEN: 016-23 83 32
LIMBURG: 011-45 45 35 E-mail: [email protected]
werkelijke kostprijs. Samen met de factuur stuurt de makelaar een kopie van het dossier mee. Deze
documenten zijn eigendom van de opdrachtgever.
6. Wat is uw verantwoordelijkheid?
De opdrachtgever ontslaat de makelaar van iedere aansprakelijkheid wanneer er bezwarende
omstandigheden zijn die hijzelf onjuist heeft medegedeeld.
7. De verantwoordelijkheid van de makelaar
De makelaar moet aan alle verplichtingen voldoen zoals omschreven in het document
“serviceverplichtingen". Doet hij dat niet, dan zal de opdrachtgever hem hiertoe in gebreke stellen.
Indien de makelaar zich na een termijn van 15 dagen niet in regel heeft gesteld, kan de opdrachtgever
onmiddellijk een einde maken aan de overeenkomst.
8. Opzegging – Contractbreuk
De opdrachtgever mag steeds de overeenkomst beëindigen zonder dat hij daar enige reden voor
moet opgeven, mits betaling van een opzeggingsvergoeding die gelijk is aan 50 % van het ereloon dat
wordt berekend op basis van de vraagprijs, op voorwaarde dat de opdrachtgever het goed in kwestie
niet verkoopt binnen 6 maanden na de opzegging.
Wanneer een van de partijen tijdens de duur van de exclusiviteit de overeenkomst verbreekt, is zij een
verbrekingsvergoeding verschuldigd die gelijk is aan 50 % van het ereloon dat wordt berekend op
basis van de vraagprijs.
Indien het goed binnen zes maanden na het einde van de overeenkomst aan een persoon wordt
verkocht met wie de makelaar tijdens de duur van de overeenkomst heeft onderhandeld of aan wie hij
precieze en individuele inlichtingen heeft verschaft over het goed, is het ereloon integraal
verschuldigd.
Patrick Jordens is erkend vastgoedmakelaar B.I.V. 206065
zetel: Rozenlaan 31, 3580 Beringen
Ondernemingsnummer: BE 0.728.299.061
Bankrekening AXA 800-7152447-36
Waarborgorganisme FORTIS AG
Em. Jacqmainlaan 53, 1000 Brussel
Tel LEUVEN: 016-23 83 32
LIMBURG: 011-45 45 35 E-mail: [email protected]
MAKELAARSOPDRACHT TOT BEMIDDELING BIJ VERKOOP VAN
HOOFDVERBLIJFPLAATS – DE SERVICEVERPLICHTINGEN
Ondergetekende makelaar verplicht zich ertoe de volgende service te verlenen met het oog op
een snelle en vlotte verkoop van het onroerend goed dat u hem of haar in exclusiviteit hebt
toevertrouwd:
1.
Een waarheidsgetrouwe schatting maken van uw onroerend goed op basis van een studie die rekening houdt
met de specifieke kenmerken van het onroerend goed, soortgelijke onroerende goederen, ligging (scholen,
winkels, enz.), teneinde een vraagprijs vast te stellen die in overeenstemming is met de huidige
markttendensen.
2.
U praktische tips verstrekken om u te helpen uw onroerend goed zo aantrekkelijk mogelijk voor te stellen.
3.
Volgend marketingprogramma uitvoeren tijdens de opdracht, volgens afspraak:
- een opvallend (tuin)bord of affiche plaatsen;
- meerdere foto’s nemen voor presentatiebrochures, etalages en website;
- opnemen van het pand in de etalagepresentatie;
- advertentie plaatsen in lokale en/of nationale kranten;
- een burenmailing versturen in de onmiddellijke omgeving;
- de gegevens van uw eigendom matchen met de zoekende klanten en deze hierover informeren per
e-mail of brief.
4.
Een volledig dossier opstellen met onder meer de kadastrale gegevens, een bodemattest, het
stedenbouwkundig attest, de eigendomsakte, een hypothecaire staat, een gemeentelijk vragenblad, de
basisakte, enz.
5.
Een preselectie maken van potentiële kopers en ze begeleiden bij het bezoek van uw eigendom.
Deze potentiële kopers bijstaan en zo nodig adviseren bij hun financiering en andere problemen.
6.
U ten minste eenmaal per maand informeren (e-mail, brief, telefoon, persoonlijk contact,…) teneinde de
reacties van de potentiële kopers te evalueren, de marketingacties voor de verkoop toe te lichten en het
verdere verloop van de opdracht te bespreken.
7.
Onderhandelen met de kandidaten om voor u het beste resultaat te behalen.
8. De verkoopovereenkomst opstellen en uw dossier begeleiden tot de akte bij de notaris.
9. U behulpzaam zijn bij het vinden van een nieuwe woning.
Patrick Jordens is erkend vastgoedmakelaar B.I.V. 206065
zetel: Rozenlaan 31, 3580 Beringen
Ondernemingsnummer: BE 0.728.299.061
Bankrekening AXA 800-7152447-36
Waarborgorganisme FORTIS AG
Em. Jacqmainlaan 53, 1000 Brussel
Tel LEUVEN: 016-23 83 32
LIMBURG: 011-45 45 35 E-mail: [email protected]
DE INFORMATIEPLICHT BIJ DE VERKOOP VAN VASTGOED
1,1,0
Wie een onroerend goed wil verkopen, moet de kandidaat-koper ook heel wat informatie voorleggen. Een deel van de te verstrekken informatie is zelfs
wettelijk verplicht. Dat begint al bij de publiciteit.
Wie twintig jaar geleden zelf zijn woning trachtte te verkopen, hing een affiche op, regelde de bezichtiging voor de meestal gemakkelijke kandidaat en
liet de uiteindelijke afhandeling over aan zijn notaris…
Tot daar een wellicht te eenvoudig voorgestelde vastgoedtransactie van nog niet zo heel lang geleden.
Er mag geen twijfel over bestaan dat ook en vooral de vastgoedsector het voorwerp is geweest van de ijver van de overheid om de verkoop van
vastgoed te regulariseren en te reguleren.
Een klein overzicht zal duidelijk maken dat de verkoper een uitgebreid dossier zal moeten kunnen samenstellen, wil hij de informatie kunnen verstrekken
waarop de consument wettelijk aanspraak kan maken.
Vergunning
De informatieplicht van de verkoper start reeds bij de publiciteit over het onroerend goed.
Het decreet Ruimtelijke ordening schrijft voor dat voor de gemeenten, die beschikken over een plannen- en vergunningenregister beschikken, de
publiciteit moet vermelden of er een stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt, welke de meest recente stedenbouwkundige bestemming is, of er
een dagvaarding is uitgebracht, of er op het goed een voorkooprecht rust en of er een verkavelingvergunning van toepassing is. Het aantal gemeenten
dat over deze registers beschikken neemt gestadig toe en verwacht wordt dat in 2008 alle gemeenten over een plannenregister zullen beschikken.
Kadaster
Andere informatie over het goed kan gevonden worden op de kadastrale legger (het kadastrale inkomen is belangrijk voor de berekening van de
registratierechten voor de koper) het kadastrale plan en het hypothecair uittreksel (om de juiste hypothecaire toestand te kennen).
Wanneer is een woning of een deel ervan zonevreemd of niet vergund? Wat zijn de gevolgen daarvan en kan het probleem opgelost worden?
Zijn er voor- of nadelige erfdienstbaarheden en is er voor het eigendom geen ontwerp van onteigening of wijziging van rooilijn?
Leegstand
Is er incohiering inzake leegstand en/of verkrotting of staat het goed op de lijst van monumenten of van beschermde stads- en dorpsgezichten?
Dan hebben wij het nog niet gehad over de mogelijke invloed op het te verkopen eigendom van het decreet Natuurbehoud, het bosdecreet, de
Vlaamse wooncode en het duinendecreet…
Postinterventiedossier
Afgelopen? Neen! Er moet ook een attest zijn in verband met de stookolietank. Het postinterventiedossier moet aan de koper bezorgd worden, het
bodemattest moet aangevraagd worden, eventueel na onderzoek en sanering van de vervuilde grond en nieuwe regels komen eraan zoals het
elektriciteitsattest en het energieprestatiecertificaat.
Wie in al deze materies thuis is kan zich dan nog vergalopperen in de fiscaliteit bij de eigendomsoverdracht. Gebeurt de verkoop onder het stelsel van
de BTW of de registratie?
Zal de verkoper meerwaardebelasting verschuldigd zijn bij de verkoop van zijn woning of grond?
Appartement
Bij de verkoop van een appartement in mede-eigendom heeft de kandidaat-koper het recht te weten of er geschillen lopend zijn over de medeeigendom of de verkoper alle rekeningen heeft betaald, welke de algemene onkosten zijn en hoe deze worden verrekend, welke beslissingen er werden
getroffen door de algemene vergadering enz..
Het onvolledige overzicht hiervoor geeft een beeld van de complexiteit van de gewone vastgoedverkoop. In het belang van verkoper en koper kan
beter een professionele vastgoed-bemiddelaar worden ingeschakeld. Hij heeft een onderzoeks- en informatieverplichting en heeft de middelen om de
juiste informatie in te winnen.
Mark Van De Woestijne – juni 2007 – Voor Habitos.be
Patrick Jordens is erkend vastgoedmakelaar B.I.V. 206065
zetel: Rozenlaan 31, 3580 Beringen
Ondernemingsnummer: BE 0.728.299.061
Bankrekening AXA 800-7152447-36
Waarborgorganisme FORTIS AG
Em. Jacqmainlaan 53, 1000 Brussel